Reitnau Bauzonenplan

Beschluss der Gemeindeversammlung

25. November 2013

Eingereicht zur Genehmigung

12. Dezember 2013

Ablauf der Beschwerdefrist

10. Februar 2014

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Zuständigkeit zur Genehmigung Der Regierungsrat ist für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. Sie fällt nicht unter die Ausnahmen, welche gemäss § 27 Abs. 1 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) vom 19. Januar 1993 durch den Grossen Rat zu genehmigen sind. 1.3 Rechtsschutzverfahren Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2. Die Vorlage im Überblick Zur Genehmigung liegen vor: • Bauzonenplan 1:2'500 • Kulturlandplan 1:5'000 • Bau- und Nutzungsordnung (BNO)

2.1 Ausgangslage und Planungsziele Die Nutzungsplanung stammt im wesentlichen Teil aus dem Jahr 1992 und hat sich weitgehend bewährt. Insbesondere aufgrund der zwischenzeitlich geänderten kantonalen Rahmenbedingungen (Baugesetz, Bauverordnung [BauV], Richtplan) hat die Gemeinde die Planung gesamthaft überprüft. Für die Revision hat sie zusammenfassend folgende Ziele definiert: • Erhalten und Fördern einer guten Wohnqualität in der Gemeinde • Massvolles Wachstum, ungefähr im bisherigen Rahmen der Entwicklung • Erhalt des bestehenden Verhältnisses von Wohnen und Arbeitsplätzen • Überprüfen der heutigen Baugebietsgrösse in Relation zu realistischen Entwicklungsszenarien und den vorhandenen Kapazitäten unüberbauter oder zur Verdichtung geeigneter Grundstücke • Überprüfen der Zonierungen innerhalb des Baugebiets im Hinblick auf die heutige Überbauung sowie das Potenzial für mögliche Entwicklungen • Prüfen und Umsetzen von Massnahmen zur Verflüssigung des Baulandangebots, der inneren Siedlungsentwicklung und Verdichtung • Abstimmung der Siedlungsentwicklung auf die Verkehrs- und Infrastrukturanlagen (Dichteverteilung, Art der Nutzungen usw., soweit nötig) • Überprüfen der Nutzungszonen im Kulturland im Verhältnis zur heutigen und zukünftigen Bewirtschaftung sowie zu den Rahmenbedingungen des übergeordneten Rechts (Raumplanungsgesetz [RPG], kantonaler Richtplan) • Überprüfen, bei Bedarf aktualisieren der kommunalen Schutzobjekte und Schutzzonen. 2.2 Planungsablauf/Vorprüfung Die abschliessende Vorprüfung erfolgte mit Bericht vom 7. Juni 2013 ohne Vorbehalte. 2.3 Bauzonen- und Kulturlandplan Die bisherigen Festlegungen im Bauzonen- und Kulturlandplan haben sich bewährt. Die Einzonungsflächen (rund 1,50 ha bereits überbaut; 0,50 ha unüberbaut) werden weitgehend gleich zoniert wie Zonen der angrenzenden Gebiete. Im Detail sind die Einzonungen im Abschnitt 3.1.5 beschrieben und beurteilt. 2.4 Bau- und Nutzungsordnung Der Grosse Rat hat am 15. September 2009 den Beitritt zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) beschlossen, welche die Definition und Messweisen der Baugesetzgebung vereinheitlicht. Die IVHB ist rechtskräftig und in der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 kantonal umgesetzt. Die revidierte BNO lehnt sich an die kantonale Muster-BNO an. Die Revision richtet sich bereits nach der neuen Bauverordnung, einschliesslich Einführung der IVHB (§§ 16 ff. BauV).

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Erwägungen 3. Beurteilung der Vorlage Regierungsrätin Susanne Hochuli tritt bei der Behandlung dieses Geschäfts in den Ausstand (§ 16 Abs. 1 lit. a VRPG). 3.1 Allgemeine Beurteilung 3.1.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). 3.1.2 Übereinstimmung mit dem Richtplan Der Grosse Rat hat den neuen Richtplan am 20. September 2011 beschlossen. Reitnau gehört zu den "Kernräumen Landschaftsentwicklung" (Raumkonzept Aargau, Richtplan Kapitel R 1). Diese umfassen wertvolle Kulturlandschaften mit besonderer Eigenart und hohem Landschafts- sowie Erholungs- und Freizeitwert. Siedlungsgebiet (Richtplan S 1.2) Die neuen Bauzonengrenzen weichen vom festgesetzten Siedlungsgebiet des Richtplans ab. Im Einzelnen betrifft dies Flächen nach folgenden Kriterien: • Neueinzonungen (Beschluss 1.4, lit. a): Die Gemeinde zont insgesamt eine Fläche von 1,97 ha ein (Gebiete Rüssli, Hausmatten, Weinhalden, Bergstrasse, Winkel), die weitgehend überbaut ist. Abzüglich nachstehender, nicht anzurechnender Flächen verbleiben rund 0,46 ha. Der für einen Richtplanbeschluss massgebende Grenzwert von 3 ha respektive 1 ha pro zusammenhängende Fläche wird nicht in Anspruch genommen. • Einzonung von weitgehend überbautem Gebiet (Beschluss 1.4, lit. c): Insgesamt ca. 1,51 ha (Gebiete Rüssli, Hausmatten, Bergstrasse, Winkel). Ein Richtplanbeschluss ist hier nicht erforderlich. Fruchtfolgeflächen (FFF; Richtplan L 3.1) Die verschiedenen Ein- und Auszonungen ergeben in der Bilanz einen Verlust an Fruchtfolgeflächen (FFF) von 1,03 ha sowie von 0,48 ha übrigem Landwirtschaftsgebiet. Der grösste Verlust an FFF resultiert aus der Erweiterung der Speziallandwirtschaftszone beziehungsweise der beabsichtigten Erweiterung eines Legehennenstalls, die 0,95 ha FFF beansprucht. Die geplanten Umzonungen sind mit den Beschlüssen des Richtplans vereinbar und erfordern keine vorgängige Anpassung des Richtplans. Das Interesse der Erhaltung ist angemessen berücksichtigt. 3.1.3 Regionale Abstimmung Der Regionalverband Suhrental hat mit Datum 7. September 2012 zur vorliegenden Planung Stellung genommen. Er zieht das Fazit, dass der vorliegende Entwurf der Nutzungsplanung den regionalen Zielen und Konzepten entspreche. Die Koordination mit den Nachbargemeinden sei sichergestellt. Der Regionalverband Suhrental unterstützt damit die von der Gemeinde Reitnau ausgearbeitete revidierte Vorlage der Nutzungsplanung. 3.1.4 Grösse der Bauzone (Art. 15 Bundesgesetz über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG]) Die Bauzonen weisen eine Fläche von total 44,50 ha auf. Davon sind ca. 38,90 ha mehrheitlich überbaut beziehungsweise zonenkonform genutzt und ca. 5,60 ha unüberbaut respektive stehen einer künftigen Überbauung zur Verfügung. Die unüberbauten Flächen umfassen rund 5,30 ha Wohn- und 3 von 8

Mischzonen und ca. 0,30 ha Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen oder Freizeitzonen. Die berechnete Kapazität der Bauzonen inklusive der innerhalb der Planungsphase realisierbaren Verdichtung beträgt ca. 1'450 Einwohnerinnen und Einwohner (E). Die kantonale Prognose für das Jahr 2025 rechnet mit rund 1'370 E. Dieser Wert liegt knapp unter der linearen Fortsetzung des langjährigen Trends (1'410 E). Die Gemeinde geht von einem verstärkten Wachstum (1'450 E) bis im Jahr 2026 aus. Dieses Wachstum kann erreicht werden, wenn die unüberbauten Wohn- und Mischzonen von 5,30 ha mit einer Dichte von rund 37 E/ha (Durchschnitt ländlicher Gemeinden) bebaut werden und gleichzeitig innerhalb der bebauten Flächen Verdichtungen stattfinden. Die heutige Dichte ist aufgrund der heterogenen, lockeren Bauweise mit durchschnittlich 33 E/ha als tief zu bewerten. Dieser unterdurchschnittlich niedrige Wert zeigt, dass eine effizientere Nutzung des Baulands angezeigt ist und Bedarf für eine Nachverdichtung besteht. Da eine verbindliche Durchsetzung der Nachverdichtung gemäss geltendem Recht nur teilweise möglich ist und weiterer, nicht planungsrechtlicher Massnahmen bedarf (zum Beispiel aktive Baulandpolitik, Informationsvermittlung usw.) ist es richtig, dass die Gemeinde auch in überbauten Gebieten die planungsrechtlichen Voraussetzungen schafft, um eine Nachverdichtung in geeigneten Gebieten zu ermöglichen und zu fördern. Die Gemeinde schafft dies zum Beispiel mittels Zusammenlegung und Anpassung der Vorschriften der bisherigen Zonen W 1/W 2 oder mit der Neuregelung der Massvorschriften (§ 5 BNO). Aufgrund der Gesamtinteressenabwägung (Zielprognose der Gemeinde; nur beschränkte Nachverdichtungsmöglichkeiten; nur geringfügig divergierende Prognosen der erwarteten Entwicklung) ist aus raumplanerischer Sicht die Grösse der Bauzone nachvollziehbar und hinreichend begründet. Die Grösse der neu ausgeschiedenen Bauzone ist unter den hier gegebenen Voraussetzungen mit den Anforderungen von Art. 15 RPG vereinbar. 3.1.5 Zonenzuordnung/Zonenabgrenzung Gebiet "Hausmatten" Die Einzonung betrifft zwei Wohnhäuser sowie ein landwirtschaftliches Ökonomiegebäude, welches seit einigen Jahren nicht mehr genutzt wird. Es sprechen keine überwiegenden übergeordneten Interessen gegen die beabsichtigte Einzonung. Gebiet "Winkel" Verschiedene baulich genutzte Flächen (Bewegungsplatz für Pferde, Reitplatz, aufwändig gestalteter Garten mit Freizeitanlagen) werden neu einer beschränkten Bauzone (§ 6 Abs. 7 BNO) zugewiesen. Einzelne Teile der Reitanlagen (Roundpen) befinden sich ausserhalb der vorgesehenen Einzonungsfläche, in der Landwirtschaftszone. Die Gemeinde verzichtet bewusst auf eine Einzonung. Dies liegt im Ermessen der Gemeinde. Die getroffene Lösung ist raumplanerisch vertretbar. Die betroffenen Parzellen werden insofern rechtsgleich behandelt, als eine Einzonung in gleicher Tiefe ab Gemeindestrasse erfolgt. Gebiet "Rüssli" Eine Teilfläche der Einzonung im Gebiet "Rüssli" liegt innerhalb des Freihaltegebiets Hochwasser (Richtplan L 1.2, Beschluss 3.3). Die neue Zonenabgrenzung ist planerisch sinnvoll, der Bereich des Freihaltegebiets wird im Bauzonenplan richtigerweise speziell abgegrenzt und mit einem Bauverbot belegt (§ 19, Abs. 6 BNO). Damit wird den Anforderungen des Freihaltegebiets hinreichend nachgekommen. 3.1.6 Landwirtschaftliche Betriebe im Baugebiet Die aktiven Landwirtschaftsbetriebe innerhalb Baugebiet befinden sich in einer Mischnutzungszone und sind damit zonenkonform. In den Zonenbestimmungen (§ 6 Dorfkernzone, § 8 Wohn- und Arbeitszone) werden Landwirtschaftsbetriebe als zulässige Nutzung explizit aufgeführt. Die Zonenfestlegungen und die zugehörigen Bestimmungen sind mit dem übergeordneten Recht vereinbar und nehmen auf die örtliche Situation angemessen Rücksicht.

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3.1.7 Siedlungserneuerung, Verdichtung und Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, mit geeigneten Massnahmen der weiteren Zersiedelung entgegenzuwirken, die Siedlungsqualität zu fördern, die inneren Reserven zu nutzen und die Siedlungsentwicklung mit dem Verkehr abzustimmen (§§ 13, 15, und 46 BauG; Richtplan S 1.1; § 4 BauV). Dazu gehören beispielsweise Massnahmen zur Schliessung von Baulücken, zur Aufwertung von Ortsbildern und Strassenräumen, zur Förderung der verdichteten Bauweise, zur vollständigen Ausnutzung bestehender Gebäude, zur Erneuerung überalterter Siedlungsteile oder für qualitätsvolle Neuüberbauungen sowie Umgebungs- und Freiraumgestaltungen. Im Planungsbericht wird erläutert, mit welchen Massnahmen diese Zielsetzungen umgesetzt werden. Die Bau- und Zonenvorschriften enthalten Massnahmen und Vorgaben, welche die innere Siedlungsentwicklung und die Siedlungsqualität fördern (zum Beispiel neue Bestimmungen der Dorfkernzone; § 6 BNO). Die Gemeinde kommt damit den Forderungen gemäss § 13 Abs. 2bis BauG angemessen nach. 3.1.8 Ortsbildschutz Gemäss dem Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) besitzt die Gemeinde ein Ortsbild von regionaler Bedeutung. Besondere Qualitäten bestehen in Bezug zur feingliederigen Topografie, des typisch bäuerlichen Strassenraums im Unterdorf und die interessante räumliche Wechselbeziehung der einzelnen Ortsteile zueinander. Die Vorgaben des ISOS werden dem ortsbildschützerischen Wert von Reitnau und den fachlichen Zielsetzungen entsprechend umgesetzt. So stimmt die Dorfkernzone mit dem im ISOS definierten Gebiet Unter- und Oberdorf überein. In den freizuhaltenden Umgebungszonen (I, II, III und V) sind keine neuen Einzonungen vorgesehen. Bei der beabsichtigten Einzonung Hausmatten handelt es sich um bereits überbaute und genutzte Flächen und ändert daher nichts am Schutzanliegen der Umgebungszonen. 3.1.9 Abstimmung Siedlungsentwicklung und Verkehr Die geplanten kleinflächigen Bauzonenverschiebungen bewirken keine nennenswerte Änderung der Siedlungsstruktur und Schwerpunkte, die in Bezug auf das verursachte Verkehrsaufkommen besonderer Massnahmen bedürften. Mehrverkehr ist kaum zu erwarten. Angesichts der relativ tiefen Belastung auf dem bestehenden Strassennetz ist eine bescheidene Verkehrszunahme problemlos zu bewältigen. Mit dem öffentlichen Verkehr ist Reitnau im Halbstundentakt nach Schöftland und im Stundentakt nach Sursee erschlossen. Aufgrund der geringen Belastung kann der Langsamverkehr durchaus im Mischverkehr auf dem bestehenden Strassennetz geführt werden, zusätzliche Massnahmen sind nicht erforderlich. 3.1.10 Hochwasserschutz Die Gefahrenkarte Teilprojekt Suhrental liegt vor. Sie zeigt für die Gemeinde Reitnau Schutzdefizitflächen auf. Im Bauzonenplan wird nun eine Hochwassergefahrenzone bezeichnet. Die Bestimmungen sind korrekt in § 19 BNO aufgenommen. 3.1.11 Gewässerraum Die revidierte Gewässerschutzverordnung (GSchV) ist seit dem 1. Juni 2011 in Kraft. Das Verwaltungsgericht hat die Bestimmungen in den §§ 3–6 der kantonalen Vollzugsverordnung vom 27. Februar 2012 aufgehoben. Die Breite des auszuscheidenden Gewässerraums richtet sich nach Art. 41a GSchV, die zulässige Nutzung nach Art. 41c GSchV. Im Bauzonen- und Kulturlandplan wird einstweilen auf die Darstellung einer Uferschutzzone beziehungsweise eines Uferschutzstreifens verzichtet. Aufgrund der derzeitigen Rechtslage und da noch keine anwendbaren kantonalen Ausführungsbestimmungen vorliegen, ist dies vertretbar. Diese aktuelle Situation steht der einzelfallweisen Überprüfung von Ausnahmen in Sondernutzungsplänen und in 5 von 8

Baugesuchen nicht entgegen. Die gegenwärtig zu berücksichtigenden Gewässerraumbreiten gemäss Bundesrecht sind zweckmässigerweise in der Legende des Bauzonen- und Kulturlandplans zur Orientierung eingetragen. Nach Vorliegen der kantonalen Umsetzungsbestimmungen ist in einem nächstmöglichen, allenfalls separaten Verfahren der Gewässerraum kommunal zu prüfen und soweit notwendig zu präzisieren. Bis dahin sind die Abstände und Nutzung gemäss GSchV im Einzelfall zu prüfen. 3.1.12 Waldgrenzenplan Die Auflage der Waldgrenzenplanergänzung und der Nutzungsplanung erfolgte koordiniert. Zur Auflage des Waldgrenzenplans sind keine Einwendungen eingegangen, die Waldfeststellung ist somit in Rechtskraft erwachsen. Die Anforderungen der Waldgesetzgebung sind damit erfüllt. 3.1.13 Landwirtschaftszone Die Ausscheidung der Landwirtschaftszone ist sachgerecht. 3.1.14 Speziallandwirtschaftszone Der Legehennenstall im Gebiet "Einschlag" wird von der Landwirtschaftszone (LWZ) 2 in die Speziallandwirtschaftszone überführt. An diesem Standort ist ein Bauprojekt für 18'000 Legehennen geplant. Der bisherige Stall wird für die Haltung von 11'000 Elterntieren verwendet. Gestützt auf die Höchstbestandesverordnung ist der Ausbau der Tierhaltung in der geplanten Grössenordnung zulässig. Für die Beurteilung der Zonenplanänderung reicht der im Hinblick auf das Projekt erstellte Bericht über die Umweltsituation (BUS) aus. Der erforderliche Mindestabstand gemäss FAT-Richtlinien (Immissionen) zur nächstgelegenen Wohn- oder Mischzone beziehungsweise zum nächst gelegenen Wohnhaus kann eingehalten werden. Die übrigen landwirtschaftlichen und umweltrelevanten Belange werden im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens abschliessend beurteilt. Im Ergebnis ist die vorgesehene, projektbezogene Vergrösserung der rechtskräftigen Speziallandwirtschaftszone um 0,95 ha auf insgesamt 1,25 ha mit den baugesetzlichen Anforderungen im Sinne von § 27 Abs. 2 BauG vereinbar. Die Abstimmung der Zonengrenze mit der Parzellengrenze ist zweckmässig. Die Umzonung beansprucht 0,95 ha gute Fruchtfolgeflächen (FFF1). Im Bereich der Eierproduktion besteht noch Potenzial für inländische Produkte. Die Stützung der inländischen Nahrungsmittelproduktion ist ein erklärtes Ziel der Agrarpolitik. 3.1.15 Landschaftsschutzzone Die Richtplanvorgaben zu den Landschaften von kantonaler Bedeutung werden vollständig umgesetzt: Innerhalb der Landschaftsschutzzone wurden die Landwirtschaftsbetriebe mit sogenannten "Siedlungseiern" im Sinne des Richtplanbeschlusses L 2.3 ausgespart. Damit können die Betriebe trotz Landschaftsschutzzone auch in Zukunft betriebsnotwendige Bauten und Anlagen in Hofnähe realisieren. Diese Ausnahmeregelung betrifft nur Landwirtschaftsbetriebe. Nicht zonenkonforme Bauten ebenso wie nicht mehr zonenkonform genutzte, ehemalige landwirtschaftliche Liegenschaften werden mit der Landschaftsschutzzone überlagert. Hier gelten die Regelungen im Rahmen des Besitzstands. 3.1.16 Schutzobjekte Denkmalschutzobjekte Die drei kantonal geschützten Objekte sind im vorliegenden Bauzonenplan korrekt eingetragen. Kommunale Schutzobjekte Das aktualisierte Bauinventar wird angemessen umgesetzt. Die Objekte werden als kommunale Substanzschutzobjekte im Plan bezeichnet, die Objekteinträge im Bauzonen- und Kulturlandplan stimmen mit der Auflistung in der BNO Anhang 1 überein. Damit wird den Anforderungen des Baugesetzes, des

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Kulturgesetzes und des Richtplans angemessen nachgekommen und wichtige Vorkehrungen zur Erhaltung ortstypischer Bauten getroffen. Schutzobjekte im Kulturland Im Kulturlandplan werden verschiedene Schutzobjekte bezeichnet und gemäss Bestimmungen in der BNO geschützt. Die getroffenen Massnahmen sind sachgerecht. 3.1.17 Naturschutz im Wald Sämtliche Naturschutzgebiete von kantonaler Bedeutung im Wald (NkBW) und die vertraglich gesicherte Altholzinsel wurden als Naturschutzzonen im Wald in den Kulturlandplan übernommen. Auch das Amphibienförderungsprojekt "Wickisgraben/Stockacher" (Felswand) befindet sich innerhalb der Naturschutzzone im Wald. Der Naturschutz im Wald kommt den Anforderungen gemäss Richtplankapitel L 4.1 ff angemessen nach. 3.1.18 Bau- und Nutzungsordnung Die revidierte BNO der Gemeinde übernimmt bereits die neuen Baubegriffe und Messweisen gemäss interkantonaler Vereinbarung, die der Regierungsrat mit der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 für den Kanton Aargau umgesetzt hat. Die vorliegende BNO lehnt sich an die kantonale Muster-BNO an und erweist sich als rechtmässig. 3.2 Gesamtbeurteilung Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss 1. Die Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland, Gesamtrevision, der Gemeinde Reitnau vom 25. November 2013 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Dr. Peter Grünenfelder Staatsschreiber Verteiler • Gemeinderat, Postfach, 5057 Reitnau • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten) • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Wald BVU • Staatskanzlei (Amtsblatt)

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Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen seit der amtlichen Publikation beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 2. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu verfassen, welche(r) gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte (Anwaltsgesetz, BGFA) vom 23. Juni 2000 zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 3. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

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