Gestaltungsplan Bahnhof Süd

Art. 13 Baubereiche im Speziellen

Art. 14 Umgebungsbereiche

Art. 15 Gestaltete Freiräume

7 8 9 9 10

Erschliessung und Parkierung 5

Art. 16 Erschliessung

Art. 17 Bahnhofplatz Süd

Art. 18 Parkierung

Art. 19 Langsamverkehr

Art. 20 Mobilitätsmanagement

11 11 12 12 13 13

Umwelt, Sicherheit 6

Art. 21 Energie

Art. 22 Lärmschutz und Erschütterungen

14 14 14 14

Art. 23 Ökologie

Schlussbestimmungen 7

Art. 24 Ausnahmen

Art. 25 Inkrafttreten

10

15 15 15

8

Anhang 1: Zuteilung Bruttogeschossflächen

16

9

Anhang 2: Berechnungshilfe Fahrten DTV pro Nutzungseinheit

16

10

Anhang 3: Plan zum öffentlich-rechtlichen Vertrag über ein Fuss- und Fahrwegrecht

16

planteam

2

Sonderbauvorschriften Gestaltungsplan Bahnhof Süd Suhr 1 10. Mai 2016

Gestützt auf das Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (BauG) §21 und auf die Bauverordnung (BauV) §5 ff des Kantons Aargaus erlässt die Gemeinde Suhr den Gestaltungsplan Bahnhof Süd mit den folgenden Vorschriften:

1

Einleitende Bestimmungen

Der Gestaltungsplan Bahnhof Süd schafft die rechtlichen Voraussetzungen für die

Art. 1 1

Zweck und Ziele

Realisierung einer qualitätsvollen Bebauung mit gemischten Nutzungen. 2

Es werden folgende Ziele verfolgt und in Konzeptplanungen gesichert:

-

der zentralen Lage angemessene Dichte

-

gute Eingliederung der Überbauung in die bauliche und landschaftliche Umge-

-

siedlungsgerechte, architektonisch und wohnhygienisch qualitätsvolle Über-

-

sinnvolle Etappierbarkeit

-

gute Anbindung an bestehende oder neu geplante Erschliessungen

-

gute Durchlässigkeit für quartierinternen Langsamverkehr

-

gut gestaltete und nutzerfreundliche Frei- und Umgebungsbereiche

-

gut gestaltete und nutzerfreundliche Strassen- und Platzräume

bung bauung

-

nutzergerechtes Verkehrsregime

-

Berücksichtigung von Umwelteinflüssen.

1

Art. 2 Wo nichts anderes bestimmt ist, gelten die Vorschriften der Bau- und Nutzungs-

Rechtsgrundlage

ordnung (BNO) der Gemeinde Suhr und der übergeordneten Gesetzgebung. 2

Für die im Gestaltungsplan verwendeten Definitionen und Berechnungsweisen

sind generell die Bestimmungen im Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (BauG) und die Bauverordnung (BauV Anhang 1) massgebend.

Art. 3

Der Gestaltungsplan gilt für den im Situationsplan 1:500 gekennzeichneten Perime-

Perimeter

ter. Planelemente ausserhalb des Perimeters haben orientierenden Charakter.

Art. 4

1 Verbindliche Bestandteile des Gestaltungsplans sind:

Bestandteile

-

Gestaltungsplan Bahnhof Süd (Situationsplan), 1:500

-

Sondernutzungsvorschriften

2

planteam

Orientierende Bestandteile des Gestaltungsplans sind: -

Planungsbericht mit Berechnungen

-

Plan Eigentumsverhältnisse, Stand März 2014

3

Sonderbauvorschriften Gestaltungsplan Bahnhof Süd Suhr I 10. Mai 2016

Plan Erschliessungsstrasse Bernstrasse Ost bis Meierhof, vom 19. August 2009, mit Planungsbericht vom 18. August 2009 -

Lärmnachweis Hintere Bahnhofstrasse, vom 03. August 2010

-

Verkehrsprognose Hintere Bahnhofstrasse, vom 31. Mai 2010

-

Öffentlich-rechtlicher Vertrag über die Begründung eines öffentlichen Fussund Fahrwegrechtes zwischen der Gemeinde Suhr und der Grundeigentümerschaft der Parzelle GB Nr. 825, vom 21. März 2014

2

Qualitätssicherung In den Baubereichen Al, A2, A3, Cl, C2, D1 und D2 sowie den dazugehörigen

Art. 5 Umgebungsbereichen darf je nur im Rahmen eines vom Gemeinderat genehmig-

Konzeptplanung

ten Konzeptes gebaut werden. 2

In die Konzeptplanungen ist die Gestaltung der Strassenräume und der Umge-

bungsbereiche bis zu den angrenzenden Baubereichen und Perimetergrenzen einzubeziehen. 3

Der Gemeinderat kann Vorgaben für die Konzeptplanungen erlassen (insbeson-

dere bezüglich der Gestaltung der Übergänge am Zonenrand bzw. gegen die Aussengrenzen, und hinsichtlich der städtebaulichen Eingliederung bzw. der Gestaltung der Gebäude). 4

Die Konzepte sind im Rahmen von Konkurrenzverfahren gemäss Art. 6 zu erarbei-

ten. 5

Der Gemeinderat kann von Konkurrenzverfahren absehen, wenn durch ein Büro

mit Fachpersonen mit einem entsprechenden Ausbildungs- und Leistungsausweis mindestens 3 unterschiedliche Konzeptvarianten aufgezeigt werden. Für Konzepte, welche ohne Konkurrenzverfahren erarbeitet werden, setzt der Gemeinderat die Baukommission der Gemeinde Suhr oder ein Beratungsgremium aus mind. drei Fachpersonen ein, welche die Konzeptvarianten bzw. die Bauprojekte in einem Fachbericht hinsichtlich der Erfüllung der Qualitätsansprüche beurteilt und Empfehlungen zu Handen des Gemeinderates ausspricht. Der Fachbericht ist mit dem Baugesuch aufzulegen. 7

Für die Baubereiche Al, B und Cl ist eine gemeinsame Konzeptplanung vorge-

schrieben. 8

Im Baubereich C2 ist eine gemeinsame Konzeptplanung vorgeschrieben.

9

Für den Baubereich Dl und D2 ist eine gemeinsame Konzeptplanung vorge-

schrieben. Ein Konkurrenzverfahren ist nicht zwingend. 1° Wird der Baubereich A3 mit einem Verkehrsaufkommen im Umfang der beste-

henden Nutzungen bebaut, kann der Gemeinderat auf eine Konzeptplanung verzichten.

planteam

4

Sonderbauvorschriften Gestaltungsplan Bahnhof Süd Suhr 1 10. Mai 2016

11

Konzeptplanungen in den Baubereichen A2 und A3 sind mit den Bahnbetreibern

WSB zu koordinieren. 12

-

F ü r die Projektierung der Hinteren Bahnhofstrasse, der neuen Erschliessungs-

strasse (Verlängerung Hintere Bahnhofstrasse) sowie des Bahnhofplatzes Süd kann der Gemeinderat auf ein Konkurrenzverfahren verzichten. Der Einbezug eines Landschaftsarchitekten in Projektierung und Realisierung ist hingegen zwingend.

1

Art. 6 Ein Konkurrenzverfahren liegt vor, wenn

wenigstens drei Projektentwürfe von voneinander unabhängigen und

Konkurrenzverfahren

qualifizierten Verfasserteams vorliegen der Gemeinderat und/oder allenfalls weitere von ihm bestimmte Fachpersonen an der Vorbereitung des Konkurrenzverfahrens und an der Beurteilung dieser Konzepte beteiligt sind. 2

Der Gemeinderat kann ein Verfasserteam bestimmen sich finanziell am Konkurrenzverfahren beteiligen ein neues Konkurrenzverfahren verlangen, wenn zwischen Konkurrenzverfahren und Einreichung des Baugesuchs mehr als 5 Jahre vergangen sind.

Art. 7 Im Rahmen der Konzeptplanungen sind die Etappierung der Bebauung und der

Etappierung

Erschliessungslösungen innerhalb der einzelnen Baubereiche und deren Abhängigkeit von den benachbarten Baubereichen bzw. der übergeordneten Erschliessung aufzuzeigen.

Baubewilligungen für Gebäude und Anlagen in den Baubereichen dürfen nur

Art. 8 Sicherung Konzepte und

erteilt werden, wenn die Finanzierung, die Besitzverhältnisse, die Realisierung und

Finanzierung

der Unterhalt der neuen Erschliessungsstrasse (Verlängerung Hintere Bahnhofstrasse), des Bahnhofsplatzes Süd, von Erschliessungswerken, Umgebungsbereichen, Freiräumen und weiteren Werken von öffentlichem Interesse gesichert sind. 2

Vor der ersten Baubewilligung in den Baubereichen Al, A2, B, Cl und C2 ist

durch die Gemeinde ein Strassenprojekt für die bestehende Hintere Bahnhofstrasse und die Neue Erschliessungsstrasse (Verlängerung Hintere Bahnhofstrasse) und den Bahnhofplatz Süd erarbeiten zu lassen. 3

Die Erstellung der Neuen Erschliessungsstrasse (Verlängerung Hintere Bahn-

hofstrasse), die Erschliessungsstrasse im Bereich des Bahnhofplatzes Süd, die Erneuerung der bestehenden Hinteren Bahnhofstrasse sowie der Unterhalt und Erneuerungsmassnahmen über die ganzen öffentlichen Wegrechtsflächen gehen zu Lasten der Einwohnergemeinde Suhr. Für Werkleitungen gilt das kommunale Erschliessungsreglement.

planteam

5

Sonderbauvorschriften Gestaltungsplan Bahnhof Süd Suhr 1 10. Mai 2016

4

Der Gemeinderat verpflichtet sich auf Verlangen der Grundeigentümer die Neue

Erschliessungsstrasse (Verlängerung Hintere Bahnhofstrasse), die Erschliessungsstrasse im Bereich des Bahnhofplatzes Süd und die bestehende Hintere Bahnhofstrasse von den Grundeigentümerschaften unentgeltlich mit Rechten und Lasten zum Eigentum zu übernehmen. 5

Die Grundeigentümerschaften haben die direkte Umgebung zwischen Strassenli-

nie und Hochbauten auf ihre Kosten und nach Vorgaben der Gemeinde mit fortlaufendem Baufortschritt zu realisieren, zu unterhalten sowie bei Bedarf zu erneuern. Die Gemeinde kann sich gemäss ihren Interessen an den Kosten beteiligen. 6

Die Erstellung der öffentlichen Fuss- und Radwegverbindungen innerhalb der pri-

vaten Parzellen gehen zu Lasten der privaten Grundeigentümerschaften, die Erneuerung und der Unterhalt zulasten der Einwohnergemeinde Suhr.

3

Gestaltungsgrundsätze

Alle Gebäude und Anlagen, Freiräume und Erschliessungsanlagen sind so zu

Art. 9 Gestaltungsgrundsätze

gestalten, dass hinsichtlich Massstäblichkeit, Formensprache, Gliederung, Materialuni Farbwahl und ökologischem Wert eine gute Gesamtwirkung entsteht. Die Gestaltungsabsichten sind im Rahmen der Konzeptplanungen zu sichern. 2

In den Baubereichen Cl und C2 ist gegen den Kyburgweg und das südliche

Quartier mittels offenen Gebäudeanordnungen, Gebäudedurchbrüchen und rücksprüngen, gut gestalteten, strukturierten Fassaden, Durchblicken und Langsamverkehrserschliessungen eine gute Anbindung und ein guter Übergang an das bestehende Quartier zu gewährleisten. 3

In den Baubereichen D1 und D2 ist eine klar strukturierte Gebäudeanordnung

vorzusehen mit Rücksichtnahme auf das Ensemble des bestehenden Meierhofs und mit einem gut gestalteten Übergang in die Landwirtschaftszone.

planteam

6

Sonderbauvorschriften Gestaltungsplan Bahnhof Süd Suhr 1 10. Mai 2016

4

Art und Mass der baulichen Nutzung

Für die im Situationsplan 1:500 festgelegten Baubereiche gelten folgende Nut-

Art. 10 407.90

409.90

A3

2

Min. Anteil an Wohnnutzungen

Min. Anteil an Gewerbenutzungen

Zulässige Fa hrten Abendspitzenstunde ASP

2

0

15%

1, 7.

ja

15750

62

15%

1/3

ja

11052

43

15%

1/3

ja

1'100

-

-

1/3

nein

4'283

-

-

1/3

nein

ja

0

ja

D2

1/3

409.55

1/3

407.55

15%

D1

15%

415.80

15%

412.30

65

C2

64

415.80

18

412.30

= cm

ecl) >

16'619

Cl

g i c

16364

415.80 415.80 415.80

C <L, Cr/ C 7

4512

412.30 412.30 412.30

A2 B

Max. aGFpro Baubereich in m

415.80

Geschosszahl

412.30

(I, _0

Anza h l Geschosse unter Einhaltung der übergeordneten Gesetzgebung und von Art. 13Abs. 4 frei

Max. Kote m ü. M. des höchsten Punktes der Dachkonstruktion (Gesafätt:Ahe)

Al

-5

.2

1

(0m ca

Max. Kote m ü. M. der Schnittlinie der Fassadenflucht mit der Oberkante der Dachkonstruktion

zungsmasse:

Nutzungsmasse

nein

Soweit die Sondernutzungsvorschriften keine von der Regelbauweise abweichen-

den Nutzungsmasse bestimmen, gelten die zum Zeitpunkt des Baugesuchs rechtsgültige Bau- und Nutzungsordnung sowie das kantonale BauG und die BauV (Definitionen gemäss Anhang 1). 3

Der Gemeinderat kann in den Baubereichen Al, A2, A3, B und im Bereich von Cl

nordwestlich der Begrenzungslinie für höhere Gebäude gemäss Plan in Übereinstimmung mit § 4 BNO und in Abweichung von Absatz 1 eine Erhöhung der Fassaden- und Gesamthöhen' zu lassen. 4

Abgrabungen sind ab heute vorhandener Terrainkote erlaubt für Hauszugänge

und Erschliessungen von Untergeschossen sowie Fahrrampen in Einstellhallen. 5

Es gelten die zugewiesenen aGF-Anteile (Bruttogeschossfläche) sowie die max.

Verkehrserzeugung in der Abendspitzenstunde ASP pro Parzelle und pro Baube1 2

planteam

Siehe rechtsgültige BNO § 35 Abs. 1: Für Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume gilt in Neubauten eine lichte Raumhöhe im Vollgeschoss von mind. 2.40 m. Siehe rechtsgültige BNO § 4 Abs. 11: Im gestaltungsplanpflichtigen Areal südöstlich des Bahnhofes kann der Gemeinderat punktuell eine um 6 m höhere Fassaden- und Gesamthöhe bewilligen.

7

Sonderbauvorschriften Gestaltungsplan Bahnhof Süd Suhr 1 10. Mai 2016

reich gemäss Plan, unter der Annahme von 85 % Wohnanteil und 15 % Büro- und Dienstleistungsanteilen. Andern die Nutzungsanteile pro Parzelle und pro Baubereich gemäss Abs. 5, ist

6

die zulässige aGF pro Parzelle unter Berücksichtigung der Verkehrserzeugung mit der Berechnungshilfe im Anhang zu bestimmen. Der Gemeinderat erhöht in Absprache mit dem Kanton die Anteile an Fahrten der Abendspitzenstunde ASP, wenn die Verkehrskapazitäten des übergeordneten Verkehrsnetzes entsprechend ausgebaut worden sind. 7

Der Gemeinderat kann gestatten, dass die aGF-Anteile an mässig störenden Ge-

werbe- und Dienstleistungsnutzungen von den südlichen Baubereichen B, Cl und C2 in die nördlichen Baubereiche Al, A2 und A3 verschoben werden. Der Gemeinderat kann gestatten, dass Wohnnutzungen im Umfang von max.

8

15% aGF zwischen den Baubereichen verschoben werden. Die aGF der Baubereiche D1 und D2 dürfen ohne Einschränkung in andere Bau-

g

bereiche verschoben werden. 10 aGF-Anteile der Baubereiche Al und Cl dürfen ohne Einschränkung in den Baubereich B übertragen werden. 11

Fahrtenanteile der Abendspitzenstunde ASP dürfen zwischen den Baubereichen

und den Grundstücken verschoben werden.

Art. 11 Neue Nutzungen sind so zu planen, dass auch bei einer etappierten Entwicklung

Nutzungen generell

des Areals die bestehenden Nutzungen nicht eingeschränkt werden. 2 Am Bahnhofplatz Süd ist in den Baubereichen Al und A2 insgesamt ein Verkaufs-

geschäft für den Quartierbedarf mit Gütern des täglichen und häufigen periodischen Bedarfs und mit einer Nettoladenfläche von höchstens 500 rn2 zulässig, für welches die zulässigen Fahrtenanteile der Abendspitzenstunde ASP nicht angerechnet werden müssen. Weitere Nettoladenflächen sind in Übereinstimmung mit der BNO zulässig, sind aber den Fahrtenanteilen ASP anzurechnen. 3

Reine Logistiknutzungen sind nicht zulässig. Von dieser Einschränkung ausge-

nommen sind: -

bestehende und neue Logistiknutzungen, die zu einem am Standort produzierenden Betrieb gehören.

-

reine Logistiknutzungen in bestehenden Gebäuden, solange diese Gebäude in ihrer Nutzung und Struktur nicht wesentlich verändert werden.

4

ZUM Bahnhofplatz hin orientierte Wohnnutzungen im Erdgeschoss sind nicht zu-

lässig. 5

In den Baubereichen D1 und D2 sind Mehrfamilienhäuser, Einfamilien- und Zwei-

familienhäuser, im Baubereich D2 auch Reiheneinfamilienhäuser erlaubt. 6 Der Gemeinderat kann die Einrichtung von Entsorgungsanlagen verlangen.

planteam

8

Sonderbauvorschriften Gestaltungsplan Bahnhof Süd Suhr 1 10. Mai 2016

Hochbauten sind nur innerhalb der Baubereiche gemäss Plan zulässig. Klein- und

Art. 12 Nebenbauten gemäss BauV § 19 sowie Unterniveaubauten, unterirdische Bauten

Baubereiche generell

und Entsorgungsanlagen sind auch ausserhalb der Baubereiche zulässig. 2

Gegenüber den Parzellen Nr. 1783, 2758, 2652, 2653, 2567, 2654, 2655, 2656,

324 und 3273 legt der Gestaltungsplan ergänzend eine zusätzliche Baubereichsgrenze für den grossen Grenzabstand gemäss BNO von 6 m fest. Privatrechtliche Näherbaurechte in diesem Zwischenbereich sind zulässig. 3 Für die Baubereiche Al, A2, A3, B, Cl und C2 sind nur Flachdächer oder flach ge-

neigte Dächer bis 5

0

Neigung zulässig.

Für die Baubereiche D1 und D2 ist die Dachform frei. Flachdächer oder flach geneigte Dächer mit einer Fläche von mehr als 25 m2, die nicht als Terrasse genutzt werden, sind extensiv zu begrünen oder für die Energiegewinnung zu nutzen. 6

Technisch bedingte Aufbauten und Anlagen wie Liftüberfahrten und Kamine, An-

lagen zur Belichtung und zur Gewinnung von erneuerbarer Energie sowie Elemente zur Gestaltung und Nutzung von Dachgärten und Dachterrassen sind zulässig. Diese dürfen die jeweils zulässigen Fassadenhöhen resp. Gesamthöhen gemäss Art. 10 überschreiten, müssen besonders sorgfältig gestaltet und materialisiert werden, müssen sich gut in die Dachlandschaft, resp. in die gesamte Gebäudearchitektur integrieren, und dürfen nicht höher sein als dies technisch notwendig ist.

1

Art. 13 Die Bebauung des Baubereiches B ist nur möglich mit einer gemeinsamen Kon-

Baubereiche im Speziel-

zeptplanung über die Baubereiche Al und Cl, in welcher die Erschliessung der

len

Baubereiche Al, B und Cl aufgezeigt wird. 2

Werden die Baubereiche Al und Cl einzeln entwickelt, ist sicherzustellen, dass

deren Erschliessung zu jeder Zeit gesichert ist. 3

Im Baubereich Cl darf die öffentliche Fussweg- und Radverbindung überbaut

werden, wenn die Erschliessung mit einer lichten Breite von mindestens 3.50 m und einer lichten Durchfahrtshöhe von 4.50 m gewährleistet wird. 4

In den zum Bahnhofplatz Süd orientierten Bereichen der Baubereiche Al, A2, B

und Cl sind die Erdgeschosse baulich und gestalterisch so zu realisieren, dass allfällige publikumsorientierte Nutzungen wie Verkaufsgeschäfte, Restaurations- und Dienstleistungsbetriebe hier angesiedelt werden können. Dazu ist eine Geschosshöhe im Erdgeschoss von mind. 3.60 m bei einer Raumtiefe von mind. 10 m zwingend. 5

Im Baubereich C2 darf über den Südweg hinweg zusammengebaut werden, wenn

die Erschliessung mit einer Durchfahrtsbreite von 5.00 m und einer Durchfahrtshöhe von 4.50 m erhalten bleibt. Wird der Weg nicht mehr zu Erschliessungszwecken benötigt, ist mindestens eine Langsamverkehrsverbindung von 3.50 m Breite zu sichern.

planteam

9

Sonderbauvorschriften Gestaltungsplan Bahnhof Süd Suhr 1 10. Mai 2016

6

Das Gleisfeld der WSB darf in Zusammenhang mit einer Bebauung der Bauberei-

che A2 und A3 unter Einhaltung einer lichten Durchfahrtshöhe von mind. 6.50 m überbaut werden. Beim Baubereich Cl sind alle dem vorliegenden Gestaltungsplan widersprechenden Festlegungen des Erschliessungsplans „Kyburgweg Ost" vom 1. März 2010 aufgehoben.

Umgebungsbereiche umfassen Grünflächen, ökologische Ausgleichsflächen, Er-

Art. 14 1

Umgebungsbereiche

schliessungsanlagen, öffentliche Räume, Klein- und Nebenbauten, Entsorgungs-, Bahninfrastruktur- und weitere Infrastrukturanlagen. 2

Die Gestaltung der Umgebungsbereiche ist im Rahmen der Baubewilligungsver-

fahren in einem detaillierten Umgebungsprojekt auf der Basis der Konzeptplanungen zu präzisieren. Im Umgebungsprojekt sind interne Erschliessungen, Abstellflächen für jegliche Fahrzeuge, Spielplätze, Freizeitanlagen und Platzgestaltungen mit deren Ausstattung, Retentionsanlagen und ökologische Ausgleichsflächen, Bepflanzungen, Beleuchtungen und Materialisierungen aufzuzeigen.

In den Baubereichen Cl und 8 ist am Meierhofweg ein zusammenhängender,

Art. 15 1

Gestaltete Freiräume

gestalteter Freiraum gemäss Plan zu realisieren, wenn das bestehende Gebäude im Baubereich Cl bestehen bleibt und lediglich in der Struktur und in der Nutzung wesentlich verändert wird. Im Freiraum sind keine Lagerflächen sowie keine Flächen für den gewerblichen Verkehr (z.B. Anlieferflächen, Abstellplätze für Liefer- und Transportfahrzeuge u. dgl.) zulässig. 2

Bei Aufgabe des Logistikbetriebs und bei einer Neubebauung im Baubereich Cl

ist innerhalb der Baubereiche Al, B und Cl ein zusammenhängender, gestalteter Freiraum von mind. 650 m2 vorzusehen. Dessen Lage und Geometrie ist im Rahmen der Konzeptplanung festzulegen. 3

Innerhalb der Baubereiche A2 und A3 ist bei einer Neubebauung ein zusammen-

hängender, gestalteter Freiraum von mind. 650 m2 vorzusehen. Dessen Lage und Geometrie ist im Rahmen der Konzeptplanung festzulegen. 4

Flächenanteile der zusammenhängenden, gestalteten Freiräume unter Abs. 2

und Abs. 3, welche als Spielflächen dienen, können an die geforderten Spielplatzflächen von min. 15% aGF angerechnet werden.

planteam

10

Sonderbauvorschriften Gestaltungsplan Bahnhof Süd Suhr I 10. Mai 2016

5

Erschliessung und Parkierung

1

Art. 16 Als Bedingung für die Bebauung der Baubereiche ist die neue Erschliessungsstras-

se (Verlängerung Neue Hintere Bahnhofstrasse) zu realisieren. Davon ausgenom-

Erschliessung

men sind die Baubereiche D1 und D2. 2

Der Verlauf und die Realisierungsfrist der neuen Erschliessungsstrasse (Verlänge-

rung Neue Hintere Bahnhofstrasse) ist im öffentlich-rechtlichen Vertrag über die Begründung des Fuss- und Fahrwegrechts gesichert. In Übereinstimmung mit

Art. 6 BauV gilt für die Strassenlinie gemäss Plan ein Enteignungsrecht gemäss § 132

BauG. 3

Auf dem Bahnhofplatz Süd kann der Gemeinderat mit Zustimmung der Grundei-

gentümerschaften abhängig von der Gestaltung des Platzes die Linienführung der Strasse bestimmen (flexible Linienführung). Im Bereich Bahnhofplatz Süd gilt für unterirdische Bauten kein Strassenabstand, sofern die Anforderungen gemäss Absatz 5 gewährleistet sind. 5

Für den Strassenraum der Hinteren Bahnhofstrasse von der Gränicherstrasse bis

zur Bernstrasse Ost gelten folgende Gestaltungsanforderungen: - Sichere und funktionale Strassenführung - Ein- oder beidseitige Baumreihe zur Beschattung des Strassenraums - Ausreichend Raum für Fussgänger und den Langsamverkehr - Möglichkeit von offenen Parkplätzen Sicherung von Zufahrten und Anlieferungen 6

Die bestehende Hintere Bahnhofstrasse in den Baubereichen B und Cl darf auf-

gehoben werden, wenn die neue Erschliessung (Neue Hintere Bahnhofstrasse und Bahnhofplatz Süd) realisiert ist. Der Gemeinderat bestimmt das Verkehrsregime und setzt Höchstgeschwindigkeiten fest. Er setzt mit geeigneten Massnahmen durch, dass die Hintere Bahnhofstrasse für den motorisierten Verkehr nicht zur Durchfahrtsstrasse wird. 8

Die Erschliessung der Baubereiche Dl, D2 und der Parzelle Nr. 324 ist vom Mei-

erhofweg/Buhaldeweg oder ab der Hinteren Bahnhofstrasse vorzusehen, wobei eine Erschliessung ab der Hinteren Bahnhofstrasse nur dann erlaubt ist, wenn die Verkehrssicherheit gewährleistet werden kann und der Durchgangsverkehr über den Meierhofweg dauerhaft ausgeschlossen wird. Die Erschliessung der Parzellen Nr. 2806 und Nr. 324 ist hierbei privatrechtlich sicherzustellen. 9

Eine Verbindung zwischen Meierhofweg und Hinterer Bahnhofstrasse für den mo-

torisierten Durchgangsverkehr ist nicht zulässig. 19

Im Baubereich Cl dürfen Gebäude auf einer Bautiefe vom Kyburgweg her er-

schlossen werden.

planteam

11

Sonderbauvorschriften Gestaltungsplan Bahnhof Süd Suhr 1 10. Mai 2016

11

Der Baubereich A3 darf weiterhin direkt ab Kantonsstrasse erschlossen werden,

sofern die heutigen und künftigen Nutzungen nicht wesentlich zusätzliche Fahrbewegungen erzeugen. Im Zusammenhang mit der Konzeptplanung ist eine gemeinsame Erschliessung mit der benachbarten Parzelle Nr. 825 zu prüfen.

Zwischen den Baubereichen Al, A2, B, Cl und C2 ist der Bahnhofplatz Süd mit

Art. 17 1

Bahnhofplatz Süd

einer Breite von 34 m als öffentlicher Zugangsbereich zum Bahnhof, als gestalteter Aussenraum der angrenzenden Bebauungen und für die Linienführung der neuen Erschliessungsstrasse (Hintere Bahnhofstrasse) zu realisieren. 2

Der Gemeinderat kann im Rahmen von Konkurrenzverfahren und von Konzept-

planungen gemäss Art. 5 bei einer hohen funktionalen und gestalterischen Qualität eine geringere oder auch eine grössere Breite des Bahnhofplatzes Süd gestatten. Die Anordnungslinien gemäss Plan passen sich dementsprechend an. 3

Die Nutzung des Bahnhofplatzes Süd als Verkehrsfläche für die Anlieferung be-

stehender Betriebe muss gewährleistet sein. 4

Für den Bahnhofplatz Süd gelten folgende Gestaltungsanforderungen: Sichere Linienführung der Hinteren Bahnhofstrasse über den Platz Sicherer und gut auffindbarer Zugang zur Fussgänger-Unterführung - Umsteige-Parkplätze (Kiss & Ride) und Besucher-Parkplätze - Sicherung von bestehenden Zufahrten und Anlieferungen - Befahrbarkeit mit 40 t - LKW mit einem Spurkreis von 25 m - Standortgerechte, hochstämmige Bäume zur Beschattung - Möblierung mit Sitzgelegenheiten - Aussenverkaufsflächen und Aussenräume für Gastronomiebetriebe

5

Aussenverkaufsflächen und Aussenräume für Gastronomiebetriebe sind insoweit

erlaubt, als dass sie die räumliche Qualität und die weiteren Nutzungen des Bahnhofplatzes Süd gemäss Abs. 4 nicht beeinträchtigen 6

An der Anordnungslinie Cl gemäss Plan ist der Bahnhofplatz Süd mit Hochbau-

ten, Freiraumelementen oder Anlagen zur Erschliessung räumlich zu fassen und abzuschliessen. 7

Neue Hochbauten am Bahnhofplatz Süd sind innerhalb des „Anordnungsbereichs

Fassaden zum Bahnhofplatz Süd" gemäss Plan mit mindestens 70% ihrer platzseitigen Fassadenabwicklung direkt an den Platz zu stellen. 8 Der Gemeinderat kann eine vom Baufortschritt in den angrenzenden Baubereichen abhängige, etappierte Realisierung des Bahnhofplatzes Süd zulassen.

1

Art. 18 Für die Berechnung der Parkplatzanzahl gilt die VSS-Norm SN 640 281 "Parkie-

ren; Angebot an Parkfeldern für Personenwagen" vom 1. Februar 2006. Der Gestal-

Parkierung

tungsplanperimeter wird dem Standort-Typ B (vgl. Ziffer 10.2 der Norm) zugeordnet. Bei Baugesuchen mit Nicht-Wohnnutzungen, die überdurchschnittlich Verkehr

planteam

12

Sonderbauvorschriften Gestaltungsplan Bahnhof Süd Suhr 1 10. Mai 2016

induzieren, kann der Gemeinderat die Ermittlung nach Massgabe des detaillierten Verfahrens der VSS-Norm vorschreiben. Die Parkplatzanzahl darf den nach Massgabe dieser Norm ermittelten Bedarf nicht überschreiten. 2

Die Plausibilität der Abminderung ist bei der Parkplatzermittlung nachzuweisen.

Geeignete Massnahmen (wie Car Sharing, Nutzungen mit autoreduzierter Mobilität, erhöhte Anzahl Zweiradstellplätze usw.) müssen sicherstellen, dass für die Benutzer und Besucher ausreichend Parkplätze zur Verfügung stehen. Zeigt sich im Betrieb, dass die Parkplätze nicht ausreichen, kann der Gemeinderat weitergehende Massnahmen verlangen, die geeignet sind, den Missstand zu beseitigen. Ist dies nicht erfolgreich, kann der Gemeinderat die Erstellung zusätzlicher Parkplätze oder die Entrichtung von Ersatzabgaben verfügen. 3

Die Parkierung ist weitgehend in unterirdischen und/oder in die Gebäude integ-

rierten Sammelanlagen zusammenzufassen. 4

Für Besucher und für kurzzeitiges Parkieren sind oberirdische Parkplätze erlaubt.

5

Entlang des Kyburgweges sind Besucher-Parkplätze erlaubt.

6 Auf dem Bahnhofplatz Süd sind nur Besucher- und Umsteige-Parkplätze zulässig. 7

Der Gemeinderat kann entlang der Gleisanlagen in Perronnähe gedeckte Stell-

plätze für Fahrräder, Mofas und Roller verlangen. Sämtliche Parkplätze ausser diejenigen für Wohnnutzungen sind zu bewirtschaften.

Die im Situationsplan dargestellten öffentlichen Fuss- und Radwegverbindungen

Art. 19 1

Langsamverkehr

sind fortlaufend mit dem Baufortschritt in den einzelnen Baubereichen zu realisieren. 2

Fuss- und Radwegverbindungen sind behindertengängig auszuführen.

3

Die Breite für separate Rad- und Fusswegverbindungen muss mindestens 3.50 m

betragen. Die Gemeinde kann zwischen dem Bahnhofplatz Süd und dem Meierhofweg eine Serviceverbindung und eine öffentliche Fuss- und Radwegverbindung verlangen. Diese ist im Rahmen der Konzeptplanung in den Baubereichen Al, B und Cl nachzuweisen.

Art. 20 Mobilitätsmanagement

5

Für den Langsamverkehr ist die Erschliessung vom Kyburgweg zulässig.

'

Im Rahmen der Baubewilligungsverfahren ist für jeden Baubereich ein Mobilitäts-

management gemäss Anforderungen der Gemeinde zwingend. 2

planteam

Im Mobilitätskonzept ist die Einhaltung der Richtwerte für die Verkehrserzeugung

13

Sonderbauvorschriften Gestaltungsplan Bahnhof Süd Suhr 1 10. Mai 2016

pro Baubereich nachzuweisen. Relevante Richtgrösse ist die Verkehrserzeugung in der Abendspitzenstunde (ASP, Richtwert der Verkehrserzeugung in Mfz pro Abendstunde im Jahresmittel) gemäss Plan.

6

Umwelt, Sicherheit

Art. 21 Für Neubauten gilt als Mindestanforderung der zum Zeitpunkt des Baugesuchs

Energie

gültige Minergiestandard oder ein vergleichbarer Energiestandard bzw. die Ordnung sia 380/1, Ausgabe 2009. Eine Zertifizierung nach einem Energielabel ist nicht zwingend. 2

Gebäudeinstandstellungen und Gebäudeerneuerungen müssen die technisch

bestmöglichen Standards erfüllen, sofern diese mit verhältnismässigen Aufwand und Kosten zu realisieren sind. 3

Eine allfällige Erdwärmenutzung ist vor Erarbeitung der Konzeptplanungen mit

dem Kanton abzuklären.

Das Planungsgebiet gilt als erschlossen. Es gelten die Immissionsgrenzwerte IGW

Art. 22 1

Lärmschutz und Erschüt-

mit der Empfindlichkeitsstufe ES

terungen

2

Im Rahmen der Baubewilligungsverfahren ist nachzuweisen, dass die Anforderun-

gen von Art. 31 LSV eingehalten werden. Den lärmempfindlichen Nutzungen ist im Sinne des Vorsorgeprinzips des Bundesgesetzes über den Umweltschutz (USG) mit einer wirksamen städtebaulichen Anordnung, der Gestaltung der Gebäude und der Gestaltung der technischen Installationen (wie z.B. Lüftungen) Rechnung zu tragen. 3

Im Rahmen der Baubewilligungsverfahren ist nachzuweisen, dass neue, ortsfeste

Anlagen wie Lüftungs- und Klimaanlagen, Luft-Wasser-Wärmepumpen etc. die Lärmschutzverordnung erfüllen. Dabei ist der Planungswert der massgebende Grenzwert. 4

In den Baubereichen A2 und A3 sind im Rahmen der Baubewilligungsverfahren

allfällige Erschütterungen durch den Bahnbetrieb und damit verbundenem Körperschall zu prüfen und ggf. entsprechende Massnahmen aufzuzeigen.

Art. 23 Es sind gesamthaft ökologische Ausgleichsflächen im Umfang von 15% der Ges-

Ökologie

taltungsplanfläche respektive der einzelnen Parzellenflächen vorzusehen. Sie sind im Rahmen der einzelnen Konzeptplanungen in einem Umgebungskonzept nachzuweisen. 2

Ökologische Ausgleichsflächen sind pro Baubereich oder über mehrere Bauberei-

che möglichst zusammenhängend anzulegen und zu gestalten. Die Gemeinde

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Sonderbauvorschriften Gestaltungsplan Bahnhof Süd Suhr 1 10. Mai 2016

kann verlangen, dass ökologische Pflichtflächen aus den Strassenparzellen Nr. 1782 und 3307 einzelnen Baubereichen zugewiesen werden. 3

Dachbegrünungen können zur Hälfte dem ökologischen Ausgleich angerechnet

werden, wenn sie die Anforderungen der Gründachrichtlinie I SFG als ökologischen Mindeststandard erfüllen. 4

Als Terrassen sowie zur Energiegewinnung oder Belichtung genutzte Dachflächen

und Flachdächer unter 25 m2 Fläche gelten nicht als ökologische Ausgleichsflächen.

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Schlussbestimmungen

Art. 24 Der Gemeinderat kann im Sinne von §21 BauG Ausnahmen von den vorliegenden

Ausnahmen

Sondernutzungsvorschriften bewilligen, wenn die Abweichungen gesamthaft zu einer mindestens gleichwertigen Lösung führen und mit der Ausnahme keine oder nur eine geringe Mehrnutzung verbunden ist.

Art. 25 Der Gestaltungsplan Bahnhof Süd Suhr mit den dazugehörigen Sondernutzungs-

Inkrafttreten

vorschriften tritt mit der Genehmigung des zuständigen Departements Bau Verkehr und Umwelt BVU in Kraft.

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Sonderbauvorschriften Gestaltungsplan Bahnhof Süd Suhr 1 10. Mai 2016

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Anhang 1: Zuteilung Bruttogeschossflächen Verbindliche

Berechnung aGF und Ausnützung AZ aufgrund

der

Fahrten

DTV / ASP.

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Anhang 2: Berechnungshilfe Fahrten DTV pro Nutzungseinheit Berechnung Fahrten DTV pro Nutzungseinheit (Berechnungshilfe excel). Begründete Abweichungen sind in Übereinstimmung mit Art. 10 zulässig.

10

Anhang 3: Plan zum öffentlich-rechtlichen Vertrag über ein Fuss- und Fahrwegrecht Plan zum öffentlich-rechtlichen Vertrag über die Begründung eines öffentlichen Fuss- und Fahrwegrechtes auf der Verlängerung der hinteren Bahnhofstrasse (neue Erschliessungsstrasse) zwischen der Gemeinde Suhr und der Grundeigentümerschaft der Parzelle GB Nr. 82.

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