Gestaltungsplan Zentrum inkl. Änderungen 2019

Der Gemeindepräsident: Die Gemeindeschreiberin:

Beatricı Räber

Genehmigung durch das Departament Bau, Verkehr und Umwelt (BVU) am...

Genehmigung durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt Aarau, den Hase Us

Der Generalsekretär: 20.Seplewber 2049 Pure

Genehmigungsinhalt (Änderungen)

Neue Mantellinie für Hochbauten 4-geschossig (Baufeld E)

Mantellinie für Hochbauten 4-geschossig aufgehoben (Baufeld E)

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Kanton Aargau

Gemeinde Suhr

Gestaltungsplan "Zentrum" Änderungen 2015

Gemäss $ 21 BauG

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Sehihhubtmarke

Vorprüfungsbericht vom 25. September 2012 / 29. Juni 2015

Öffentliche Auflage der Änderungen vom 31. August bis 29. September 2015 Mitwirkung zu den Änderungen vom 31. August bis 29. September 2015 Änderungen beschlossen vom Gemeinderat am 2I-Iärz20+6- 11. APR 206

Der Gemeindepräsident: Der Gemeindeschreiber:

Beat Rüetschi Hans Huber Genehmigung: Genehmigung durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt Aarau, den MR. Toglasslıa Anh Der Bee B Ur Plan Nr. / Datum: suh_Anapssung_GP Zentrum_150306.wvx Projektleitung: hre Datum/Visum: 06.04.2016/mne AV-Daten: 2011 Plangrösse: 4 x A4

Planteam S AG

mil =] planteam Raumentwicklung | Städtebau | Geoinformation www.planteam.ch

Sondernutzungsvorschriften:

Bisherige Formulierung (Informationsinhalt)

Änderungen (rote Bestimmungen: Genehmigungsinhalt)

1. Zweck Der Gestaltungsplan "Zentrum" bezweckt die Realisierung einer Zentrumsüberbauung von guter Qualität.

2. Baubereiche

- Die Mantellinie bezeichnen die äusseren Gebäudebegrenzunggslinien. Sie dürfen von Erkern, Balkonen sowie Wintergärten und Windfängen um höchstens 1.5 m überschritten werden. Diese Bauteile dürfen einen Drittel der Fassadenlänge nicht überscheiten.

- Kleinbauten sind grundsätzlich ausserhalb der Mantellinien zulässig. Ihre Fläche wird im Rahmen des Bauprojektes festgelegt.

- Innerhalb des Perimeters gelten keine Mehrlängenzuschläge.

- Die Baulinie im Bereich des Baufeld D darf nicht durch vorspringende Gebäudeteile gemäss ABauV Paragraph 2. Absatz 1 unterschritten werden.

3. Erschliessung, Parkierung

- Die Zufahrt der unterirdischen Einstellhallen richtet sich nach dem Gestaltungsplan.

- Die erforderliche Anzahl Parkplätze richtet sich nach den VSS-Normen.

2. Baubereiche

- Die Mantellinie bezeichnen die äusseren Gebäudebegrenzungglinien. Sie dürfen von Erkern, Balkonen sowie Wintergärten und Windfängen um höchstens 1.5 m überschritten werden. Diese Bauteile dürfen einen Drittel der Fassadenlänge nicht überscheiten.

- Kleinbauten sind grundsätzlich ausserhalb der Mantellinien zulässig. Ihre Fläche wird im Rahmen des Bauprojektes festgelegt.

- Innerhalb des Perimeters gelten keine Mehrlängenzuschläge.

- Die Baulinie im Bereich des Baufelder D und E darf nicht durch vorspringende Gebäudeteile gemäss ABauV Paragraph 2. Absatz 1 unterschritten werden.

3. Erschliessung, Parkierung

- Die Zufahrt der unterirdischen Einstellhallen richtet sich nach dem Gestaltungsplan. Die bestehende Einstellhalle wird Richtung Baufeld E erweitert. Die Ein-/Ausfahrt der Einstellhalle Baubereich E erfolgt über die bestehende Einstellhalle Richtung Metzgergasse. - Die erforderliche Anzahl Parkplätze richtet sich nach den VSS-Normen. - Die realisierten resp. privatrechtlich gesicherten unterirdischen Parkplätze auf der Parz. Nr. 773, die zur Überbauung des Gestaltungsplans Zentrum gehören, sind im angrenzenden "Gestaltungsplan Dorfzentrum Gebiet A” gesichert (Festlegung in den Sondernutzungsvorschriften). - Die privatrechtlich gesicherten oberirdischen Parkplätze auf der Parz. Nr. 773, die zur Überbauung des Gestaltungsplans Zentrum gehören, werden bei den Baufeldern D und E (gemäss Darstellung im Plan) erstellt oder sind im angrenzenden "Gestaltungsplan Dorfzentrum Gebiet A" gesichert (Festlegung in den Sondernutzungsvorschriften)

- Während der Überbauung der Parz. Nr. 773 (heutige PP) bietet die Gemeinde kostenlos Ersatz auf der gemeindeeigenen Parz. Nr. 511

4.Öffentlicher Fussweg

- Der öffentlicher Fussweg verbindet Postweg und Tramstrasse. Die Breite beträgt 2 m (die genaue Lage wird im Rahmen des Bauprojektes festgelegt).

- Die minimale Durchgangshöhe im Bereich des Baufeldes D beträgt 2.5 m.

5. Lärmschutz

- Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ist der Nachweis über die Einhaltung der Anforderungen an den Schutz gegen Aussen- lärm (im Sinne von Art. 32 LSV) zu erbringen.

Lärmempfindliche Wohnräume im Baufeld D mit Fenster gegen K 242 müssen mindestens ein Fenster aufweisen, wo die Immissionsgrenzwerte eingehalten sind.

6. Vorschriften - Soweit der Gestaltungsplan nichts abweichendes festlegt, gelten die Vorschriften der Bau- und Nutzungsordnung.

4.Öffentlicher Fussweg

- Der öffentlicher Fussweg verbindet Postweg und Tramstrasse. Die Breite beträgt 2 m (die genaue Lage wird im Rahmen des Bauprojektes festgelegt).

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7. Verfahren zur Änderung des Gestaltungsplans und der Sondernutzungsvorschriften

-Die Änderung des Gestaltungsplans "Zentrum" und der dazugehörenden Sondernutzungsvorschriften erfolgt gleichzeitig mit der Festsetzung des angrenzenden Gestaltungsplans "Dorfzentrum Gebiet A" und der Landumlegung "Zentrum A” über die Parzellen Nr. 760/768/770/771/772/773/1432/1433

-Alle drei Planungsinstrumente werden gleichzeitig öffentlich aufgelegt und gleichzeitig beschlossen

-Die Änderung des Gestaltungsplans "Zentrum" tritt nur in Kraft, wenn der Gestaltungsplan "Dorfzentrum Gebiet A" und die Land- umlegung "Zentrum A" ebenfalls rechtskräftig beschlossen sind.

Legende zum Plan

Genehmigungsinhalt (Änderungen) Jr Aufgehobene Perimetergrenze

..0... Neue Perimetergrenze

Aufgehobene Mantellinie für Hochbauten TR 4-geschossig (Erweiterung Baufeld D)

Aufgehobene Baulinie für Hochbauten a (Erweiterung Baufeld D)

Neue Mantellinie für Hochbauten 4-geschossig (Baufeld D und E)

berirdii ki HN, Porz &B Nr 1127 17731778 17n 170

Informationsinhalt (unveränderter Planinhalt) oo... Perimetergrenze Mantellinie für Hochbauten 4-geschossig (Baufelder A,B,C und D) — Baulinie

Gegenseitiges Grenzbaurecht mit Höhenbeschränkung auf 408.43 m.ü.M.

© Höhenbezungspunkt = 396.13 m.ü.M. Baubereich öffentlicher Fussweg SS Bisherige oberirdische Parkierung (gemäss NIIAIN Punkt 3 der Sondernutzungsvorschriften)

Ay Ein- und Ausfahrt

Bestehende unterirdische Parkierung (gemäss Punkt 3 der Sondernutzungsvorschriften)

nsplan 1:500

haus nr. 289

Gemeinde Suhr Kanton Aargau ® ' | t | „ 7 } „ Sondernutzungsvorschriften ‘ D 1. Zweck * Der Gestaltungsplan "Zentrum" bezweckt die Realisierung einer Zentrumsüberbauung von guter Qualität.

Mit Sondernutzungsvorschriften

2. Boubereiche 2.6.38 I Die Mantellinien bezeichnen die äusseren Gebäudebegrenzungslinien. Sie dürfen von Erkern, Balkonen sowie Wintergärten und

ae Far I Fa BAUDEPARTEMENT DES KANTONS AARGAU Windfängen um höchstens 1.5 m überschritten werden. Diese Bauteile dürfen einen Drittel der Fassadenlänge nicht SS’ = Abteilung Verkehr Ineaheien -Kleinbauten sind grundsätzlich ausserhalb der Mantellinien zulässig. Ihre Fläche wird im Rahmen des Bauprojektes festgelegt.

-Innerhalb des Perimeters gelten keine Mehrlängenzuschläge.

-Die Baulinie im Bereich des Baufeld D darf nicht durch vorspringende Gebäudeteile gemäss ABauV Paragraph 2, Abs. 1 unterschritten werden.

haus nr. 567

Z

r . parz 771 3. Erschliessung, Porkierung -Die Zufahrt der unterirdischen Einstellhollen richtet sich nach dem Gestaltungsplan.

-Die erforderliche Anzahl Parkplätze richtet sich nach den VSS-Normen.

haus nr. 1442a parz 772

4. Oeffentlicher Fussweg

-Der öffentliche Fussweg verbindet Postweg und Trammstrasse . Die Breite beträgt 2 m. (Die genaue Lage wird im Rahmen des Bauprojektes festgelegt)

-Die minimale Durchgangshöhe im Bereich des Baufeldes D beträgt 2.5m.

haus nr. 1441

5. Lärmschutz

j j -Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ist der Nachweis über die Einhaltung der Anforderungen an den Schutz gegen ReyDatim: BIT ne Aussenlörm (im Sinne von Art. 32 LSV) zu erbringen.

Lärmempfindliche Wohnräume im Baufeld D mit Fenster gegen die K 242 müssen mindestens ein Fenster aufweisen,

PETER FREI + CHRISTIAN FREI DIPL. ARCHITEKTEN ETH/SIA AG BLEICHEMATISTR. 43 5000 AARAU TEL 062 823'28'23 wo die Immissionsgrenzwerte eingehalten sind.

Datum: 7.7.97 Zeichner: cad/hu 2 Massstab:

Imm ade haus [a/b

1965 ab best. fag

6. Vorschriften

Vorprüfungsbericht vom: 12. august 1997 —Soweit der Gestaltungsplan nichts abweichendes festlegt, gelten die Vorschriften der Bau- und Nutzungsordnung.

Oeffentliche Auflage vom: 2. september 1997 „bis: 1. oktober 1997

11. Nov. 1997

Der Gemeindeammann: Der Gemeirlesfhreiber:

i Beschlossen vom Gemeinderat am:

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Genehmigung : Genehmigung durch den Regierungsrat

Aarau,den A2.rlaız 19292 parz 1166

baufeld a/b

(bestehendes gebäude)

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renzbaurecht mit höhenbeschränkung auf 408.43 m.ü.M 12.30 m über höhenbeziigspunkt)

neue grenze L

Legende

1. Genehmigungsinhalt haus nr. 151

— Nontellinie für Hochbauten 4-geschossig

------ - - - A x ———— _ Perimetergrenze | st Ein- und Ausfahrt

ANNNN oberirdische Parkierung E27 Baubereich öffentlicher Fussweg

—.—.— _ Sichtzonen 4/40

0

N

2. Orientierungsinhalt

Gegenseitiges Grenzbaurecht mit Höhenbeschränkung auf 408.45 m.ü.M

Landabtretung an Parz. 777

N N \

Landabtretung an Parz. 1166 und 1127

7 9 7

Baulinie

| |

neue Parzellengrenzen

Höhenbezugspunkt = Schachtdeckel = 396.13 m.ü.M

c

bestehende Erschliessungsanlagen

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung und öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

19. November 2019 2. Dezember 2019 bis 31. Dezember 2019 20. August 2019 14. Januar 2020 31. Januar 2020

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 24. September 2008 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Der Gestaltungsplan "Dorfzentrum Gebiet A" und der Gestaltungsplan "Zentrum, Änderungen 2015" wurden mit Datum vom 18. September 2018 genehmigt. Ursprünglich gehörte das Baufeld E zum Perimeter und damit zum Genehmigungsinhalt des Gestaltungsplans "Dorfzentrum Gebiet A". Im genehmigten Exemplar (18. September 2018) wurde das

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Baufeld E als Orientierungsinhalt dargestellt. Gleichzeitig mit der Erarbeitung dieses Gestaltungsplans erfolgten Anpassungen am Gestaltungsplan "Zentrum" und das Baufeld E wurde als Bestandteil dessen Genehmigungsinhalts aufgenommen. Bei dieser Verschiebung wurde das Baufeld E jedoch nicht korrekt übernommen. Dieser Fehler wurde im Rahmen eines Rechtsmittelverfahrens zur Landumlegung festgestellt. Ziel der vorliegenden Änderung ist es, diesen offensichtlichen Fehler zu beheben. Das Baufeld E muss auf der West- und Ostseite um gesamthaft rund 70 m2 erweitert werden. Dies analog zum im Orientierungsinhalt des Gestaltungsplans "Dorfzentrum Gebiet A" korrekt dargestellten Baufelds E. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Suhr am 20. August 2019 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Zentrum, Änderungen 2019" bestehend aus: • Situation 1:500 Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 20. September 2019 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 19. November 2020 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung Die Festlegungen zur Siedlungsqualität, zur Erschliessung und zu den Sondernutzungsvorschriften erfahren keine Änderungen. Eine Neubeurteilung ist aufgrund des erst vor rund einem Jahr genehmigten Gestaltungsplans nicht notwendig. Die untergeordnete Korrektur des Baufelds E beziehungsweise die Ausräumung des offenkundigen Versehens zeitigt keine Auswirkungen auf die Nachbarparzellen. Es werden lediglich die im Jahr 2015 angedachten Festlegungen im Zusammenhang mit dem Landumlegungsverfahren korrekt umgesetzt. 4.3 Planbeständigkeit Die (kommunale) Raumplanung ist ein ständiger sowie durchgehender Prozess und Pläne sind grundsätzlich abänderbar. Nach Abschluss eines Planungsdurchlaufs können sie jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen abgeändert werden: Zum einen müssen sich die Verhältnisse erheblich geändert haben (Art. 21 Abs. 2 Bundesgesetz über die Raumplanung, RPG); die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen des Plans müssen zu wesentlichen Teilen dahingefallen oder wesentliche

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neue Bedürfnisse nachgewiesen sein. Zum anderen ist mit Blick auf die Rechtssicherheit festzuhalten, dass (Sonder-)Nutzungspläne eine gewisse Beständigkeit aufweisen müssen und nur aus entsprechend gewichtigen Gründen geändert werden dürfen. Das öffentliche Interesse an einer Änderung des Plans muss die allfälligen gegenteiligen (privaten oder öffentlichen) Interessen überwiegen. Bei dieser Abwägung ist stets zu berücksichtigen, dass (Sonder-)Nutzungspläne ein formelles Verfahren zu durchlaufen haben, Wirkungen entfalten sollen und müssen und aus diesem Grund längere Zeit in Kraft bleiben sollen. (Sonder-)Nutzungspläne können ihren Zweck nur erfüllen, wenn sie eine gewisse Beständigkeit haben. Die Genehmigung des Gestaltungsplans "Zentrum" liegt erst rund ein Jahr zurück (der Planungshorizont ist damit offensichtlich noch nicht erreicht) und die Verhältnisse haben sich ebenfalls nicht erheblich geändert. Bei der vorliegenden Teiländerung des Baufelds E soll indessen auch lediglich der zwischenzeitlich festgestellte Übertragungsfehler behoben werden. Es werden dadurch keine neuen Verhältnisse geschaffen. Das Baufeld E wird lediglich so geändert, als dass es — wie eigentlich beabsichtigt — tatsächlich dem ursprünglich festgelegten Baufeld E (siehe Gestaltungsplan "Dorfzentrum Gebiet A") entspricht. Die Planbeständigkeit wird mit der Teiländerung nicht in Frage gestellt. Es handelt sich um die Korrektur eines offensichtlichen Versehens. 4.4 Hinweise zum Verfahrensablauf Bei der beschlossenen Korrektur handelt es sich um eine unwesentliche Änderung im Sinn von § 25 Abs. 3 BauG, der nach dem Auslegungsprinzip "a nnaiore ad minus" auch für Sondernutzungsplanungen gilt. Die Anhörung der Betroffenen ist mit nachträglicher Publikation, die keine Einwendungen ergeben hat, erfolgt. Selbst wenn von einer Nichtanwendbarkeit von § 25 Abs. 3 BauG oder von einer wesentlichen Änderung ausgegangen würde, müsste der vor der Publikation ergangene Gemeinderatsbeschluss (vgl. § 10 Bauverordnung, BauV) nicht wiederholt werden, weil kein formeller Fehler vorliegt, da es keine Einwendungen gegeben hat und der Gemeinderat seit dem Beschluss personell unverändert zusammengesetzt ist.

5. Ergebnis Die Vortage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Zentrum, Änderungen 2019", beschlossen vom Gemeinderat Suhr am 20. August 2019, wird genehmigt. 2. Die Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

tephan Attiger Regierungsrat

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Verteiler • Gemeinderat, Tramstrasse 12, 5034 Suhr • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI

Rechtsmittelbelehrung 1 Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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