Gestaltungsplan Bücklihof 2017

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

25. August 2017 7. Oktober 2017 bis 6. November 2017 15. Juni 2018 bis 16. Juli 2018 24. September 2018 21. November 2018 17. Dezember 2018

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind mehrere Beschwerden eingereicht worden. Aufgrund der Beschwerdeverfahren ergeben sich bezüglich der Geruchsimmissionsabstände Änderungen an der Vorlage (§ 26 Abs. 2 BauG). Auf diese Änderungen ist in der Publikation im Amtsblatt hinzuweisen. Der Text im Amtsblatt hat wie folgt zu lauten: Genehmigung des Gestaltungsplanes "Bücklihof 2017" mit folgenden Änderungen gemäss Beschwerdeentscheiden: "Die im Gestaltungsplan vom 24. September 2018 festgelegten Geruchsimmissionsabstände werden aufgehoben und wie folgt neu festgelegt: - wird lediglich im Baubereich C ein Stallgebäude realisiert, ist gegenüber der Landwirtschaftszone ein Geruchsimmissionsabstand von 12 m und gegenüber der Wohnzone ein Geruchsimmissionsabstand von 24 m, gemessen ab der permanent zugänglichen Auslauffläche oder — wo eine solche fehlt — ab der am nächsten gelegenen Abluftöffnung beim Stall im Baubereich C einzuhalten.

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- wird im Baubereich A2 zusätzlich zum Stallgebäude im Baubereich C ein temporärer Stall eingerichtet, ist gegenüber der Landwirtschaftszone ein Geruchsimmissionsabstand von 15 m (Stall im Baubereich A2) bzw. 16 m (Stallgebäude im Baubereich C) und gegenüber der Wohnzone ein Geruchsimmissionsabstand von 30 m (Stall im Baubereich A2) bzw. 32 m (Stallgebäude im Baubereich C) gemessen jeweils ab der permanent zugänglichen Auslauffläche oder — wo eine solche fehlt — ab der am nächsten gelegenen Abluftöffnung beim Stall im Baubereich A2 einzuhalten. - Bei der Erstellung eines temporären Stalls im Gebäude A2 dürfen Auslaufflächen nur auf der Nordwestseite erstellt und darf das Gebäude nur in Richtung Nordwesten offen gestaltet werden."

Die Genehmigung erfolgt koordiniert mit den Beschwerdeentscheiden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf die am 25. September 2013 genehmigten Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland, Teiländerung "Bücklihof' ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Der Gestaltungsplan soll die planungsrechtliche Grundlage liefern für die Erstellung eines Kompetenzzentrums mit den Schwerpunkten Veterinärmedizin, Zucht, Forschung und Lehre. Als Basis für den Gestaltungsplan wurde ein Richtprojekt erarbeitet. Dieses basiert auf einem detaillierten Rahmenprogramm, in welchem die benötigten Räume und Flächen sowie die spezifischen Anforderungen zusammengestellt sind. Der Gestaltungsplan bildet die planungsrechtliche Grundlage, um die in § 9a Bau- und Nutzungsordnung (BNO) geforderten Rahmenbedingungen bindend festzulegen. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Freienwil am 24. September 2018 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Bücklihof 2017" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 12. November 2018 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 25. August 2017 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

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Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Ortsbauliche Einpassung Neben den Anforderungen von § 21 BauG gelten für den Gestaltungsplan die Vorgaben von § 9a Abs. 2 BNO, welche eine sehr gute Einpassung in die landschaftliche und ortsbauliche Situation am Siedlungsrand verlangt. Das Richtprojekt setzt sich intensiv mit dem geforderten Raumprogramm, dem Ortsbild, der Topografie und der Setzung der gestuften Gebäude auseinander. Insbesondere der Umgang mit den vorhandenen Terrainverhältnissen beziehungsweise die möglichst sorgfältige Einbettung der Neubauten in den Hang vermögen zu überzeugen. Die Anordnung und Massstäblichkeit der Gebäude nehmen Bezug auf den bestehenden Bücklihof. Auch die schlichte und zurückhaltende Architektur des Richtprojekts überzeugt. Die planungsrechtliche Umsetzung des Richtprojekts in den Gestaltungsplan ist zweckmässig. Der Gestaltungsplan weist verschiedene Baufelder auf (A1—A3). Die in § 5 Abs. 1 SNV festgelegten Masse für die einzelnen Baufelder orientieren sich am Richtprojekt und sind sachgerecht. § 16 SNV enthält qualitative Anforderungen an die Bauten und Anlagen. Gesamthaft werden damit die Anforderungen von § 21 BauG und § 9a Abs. 2 BNO erfüllt. 4.2.2 Auslauf / Lufthygienerechtliche Mindestabstände Es liegen detaillierte Projektunterlagen vor. Im vorliegenden Projektplan sind die Mindestabstände für die Geruchsimmissionen ausgewiesen und im Plan vermasst. Die Paddocks sollen gemäss den vorliegenden Unterlagen als temporäre Auslaufflächen dienen. Gemäss Tierschutzverordnung (TschV) werden für den Pferdeauslauf innerhalb Baugebiet 24 m2 für vom Stall aus permanent zugängliche Mindestfläche verlangt. Dies wird vorliegend erfüllt. 4.2.3 Erschliessung und Mobilität Der Gestaltungsplan liegt abseits bestehender oder geplanter kantonaler Verkehrsinfrastrukturen. Dementsprechend sind keine unmittelbaren kantonalen Interessen geltend zu machen. Der Planung liegt eine verkehrstechnische Analyse bei. Diese zeigt, dass der diesbezügliche Handlungsbedarf erkannt wurde. Gestützt auf die kantonale Mobilitätsstrategie ist ein ganzheitlicher Ansatz angezeigt. Selbst wenn hier die relativ periphere Lage keine intensive Verwendung des öffentlichen Verkehrs sowie des Fuss- und Radverkehrs erwarten lässt, gehört das Beleuchten dieser Themenfelder zum Standard verkehrlicher Betrachtungen. Werden beispielsweise Kurse und Tagungen auf den Fahrplan des öffentlichen Verkehrs abgestimmt und/oder ein Abholservice angeboten, ist dies der nachhaltigen, autoreduzierten Mobilität zuträglich. Das Gutachten nimmt dieses Anliegen auf und berechnet die notwendige Anzahl der Parkplätze unter Berücksichtigung von Doppelnutzungen (Kursteilnehmer). Es wird davon ausgegangen, dass im Baubewilligungsverfahren diese Vorgaben berücksichtigt und entsprechend gesichert werden.

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Im Gestaltungsplan sowie in § 7 SNV werden die Erschliessung und die Parkierung geregelt. Die Erschliessung erfolgt im Grundsatz über die Bergstrasse. Der Reservoirweg darf nur für Materialanlieferungen, Pferdetransporter und Besucherparkplätze genutzt werden. Die Pflichtparkfelder müssen im Vorplatz-/Vorgartenbereich, innerhalb des Baubereichs Sammelgarage / erdüberdeckte Nutzungen und innerhalb der zulässigen ober- und unterirdischen Gebäude angeordnet werden (§ 7 Abs. 4 SNV). Zusätzliche temporär genutzte Parkfelder für Besucher sowie weitere betriebsnotwendige Abstellflächen für Pferdetransporter und Anhänger sind im Bereich P2 zulässig. Das Verkehrsgutachten zeigt auf, mit welchem Verkehr zu rechnen ist und wie dieser abgewickelt werden soll. Die darin enthaltenen Aussagen sind nachvollziehbar und sachgerecht. Zu begrüssen ist der geplante öffentliche und durchgehende Fussweg, welcher von der Bergstrasse zum Reservoirweg führt. Einerseits leistet er einen wertvollen Beitrag an ein dichtes Fusswegnetz und andererseits schafft er Begegnungsmöglichkeiten für Mensch und Pferd und erlaubt so spannende Einblicke in die Arbeiten des Pferdezentrums. In § 7 Abs. 6 SNV wird festgehalten, dass die öffentliche Fusswegverbindung mit einer Breite von 2 m rechtlich (vor Baubeginn mittels Dienstbarkeitsvertrag) sicherzustellen sei. 4.2.4 Ökologischer Ausgleich und Energiekonzept Die Massnahmen zum ökologischen Ausgleich gestützt auf § 12 SNV und den entsprechenden Festlegungen im Gestaltungsplan sind sachgerecht, ebenso § 13 SNV bezüglich Rückhaltung und Nutzung Dachwasser und § 14 SNV bezüglich Umgang mit der Energie (Energiekonzept).

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Bücklihof 2017", beschlossen vom Gemeinderat der Gemeinde Freienwil am 24. September 2018, wird, bereinigt durch die Beschwerdeentscheide unter Vorbehalt von Dispositiv 2, genehmigt. 2. Für die Vorlage werden folgende Feststellung und Auflagen beschlossen: Die im Gestaltungsplan vom 24. September 2018 festgelegten Geruchsimmissionsabstände werden aufgehoben und wie folgt neu festgelegt: • wird lediglich im Baubereich C ein Stallgebäude realisiert, ist gegenüber der Landwirtschaftszone ein Geruchsimmissionsabstand von 12 m und gegenüber der Wohnzone ein Geruchsimmissionsabstand von 24 m, gemessen ab der permanent zugänglichen Auslauffläche oder — wo eine solche fehlt — ab der am nächsten gelegenen Abluftöffnung beim Stall im Baubereich C einzuhalten. • wird im Baubereich A2 zusätzlich zum Stallgebäude im Baubereich C ein temporärer Stall eingerichtet, ist gegenüber der Landwirtschaftszone ein Geruchsimmissionsabstand von 15 m (Stall im Baubereich A2) bzw. 16 m (Stallgebäude im Baubereich C) und gegenüber der Wohnzone ein Geruchsimmissionsabstand von 30 m (Stall im Baubereich A2) bzw. 32 m (Stallgebäude im Baubereich C) gemessen jeweils ab der permanent zugänglichen Auslauffläche oder — wo eine solche fehlt — ab der am nächsten gelegenen Abluftöffnung beim Stall im Baubereich A2 einzuhalten.

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• Bei der Erstellung eines temporären Stalls im Gebäude A2 dürfen Auslaufflächen nur auf der Nordwestseite erstellt und darf das Gebäude nur in Richtung Nordwesten offen gestaltet werden. 3. Die Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt, einschliesslich der Änderungen aus dem Rechtsschutzverfahren. Gleichzeitig informiert sie die von den Auflagen und F ststel rg gemäss Dispositiv 2 betroffenen Grundeigentümer.

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Verteiler • Gemeinderat, Schulhausplatz 2, 5423 Freienwil • Samuel Müller, Eichstrasse 1b, 5423 Freienwil • Dr. iur. Peter Heer, Stadtturmstrasse 19, 5401 Baden (für sich und zuhanden Cyrill Burger, Holbeinstrasse 65, 4051 Basel, Dominik Burger, Les longs-pre's 1, 1580 Avenches) • Magnus Küng, Landstrasse 76, 5430 Wettingen (für sich und zuhanden Beat Bachmann und Dr. Ing. Jutta Ansorg, Hälslerweg 6, 5423 Freienwil) Claudia Steiger, Zeltweg 7, 8032 Zürich (für sich und zuhanden Igor Schnyder, Im Buck 8, 5423 • Freienwil) • Richard Eichenberger, Postfach 160, 5401 Baden (für sich und zuhanden Eduard und Marianne Laube, Hälslerweg 2, 5423 Freienwil) • Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU) • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • • • • • •

Rechtsabteilung BVU Abteilung Verkehr BVU Departement Finanzen und Ressourcen (DFR) Landwirtschaft Aargau DFR Departement Volkswirtschaft und Inneres (DVI) Vermessungsamt DVI

Rechtsmittelbelehrung 1 Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind.

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4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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