Gestaltungsplan Widmi inkl. Änderung 2021

Art. 13

Art. 14

Art. 15

Art. 16

Art. 17

Art. 18

Art. 19

Art. 20

Art. 21

Art. 22

Art. 23

Art. 24

Art. 25 Zweck des Gestaltungsplans

Bestandteile des Gestaltungsplans Elemente des Gestaltungsplans Baufelder Gebäudelänge und -abstände Gebäudehöhen Dächer Ausnützung Wohnflächenanteil Freiräume innerhalb der Baufelder Private Freiraumflächen A Private Freiraumflächen B Oeffentliche Freiraumflächen Verkehrserschliessung der Baufelder Verkehrserschliessung der Freiraumflächen, öffentliche Fusswege Parkierung Bodenversiegelung Lärmschutz Aussenbeleuchtung Wettbewerbspflicht Bau- und Gestaltungsqualität Etappierung Abweichungen vom Gestaltungsplan Landumlegung und Dienstbarkeiten Inkrafttreten, Änderungen und Aufhebung (neu)

3 3 3 4 5 6 7 7 7 8 8 8 9 10 12 14 15 15 16 16 16 17 18 18 18

Stadt Lenzburg - Teiländerung Gestaltungsplan «Widmi»

3

Rechtskräftige SNV

Entwurf SNV

Art. 1

Art. 1 Zweck des Gestaltungsplans

Bemerkungen

Zweck des Gestaltungsplans

1 Der Gestaltungsplan Widmi schafft die Rahmenbe1 Der Gestaltungsplan Widmi schafft die Rahmenbedingungen für eine optimale Gestaltung und Überdingungen für eine optimale Gestaltung und Überbauung des Widmi-Areals. bauung des Widmi-Areals.

Keine Änderung

Der Gestaltungsplan soll hohe Siedlungs- und städ- 2 Der Gestaltungsplan soll hohe Siedlungs- und städ- Keine Änderung tebauliche Qualität sowie die Erhaltung grosszügiger tebauliche Qualität sowie die Erhaltung grosszügiger Freiräume mit öffentlich zugänglichen Bereichen im Freiräume mit öffentlich zugänglichen Bereichen im Sinne des erstprämierten Freiraumkonzepts LenzSinne des erstprämierten Freiraumkonzepts Lenzburg-Süd sicherstellen. burg-Süd sicherstellen. 2

Art. 2 Bestandteile des Gestaltungsplans

1

Der Gestaltungsplan umfasst die verbindlichen Bestandteile: - Plan 1:1000 - Sondernutzungsvorschriften Der Gestaltungsplan umfasst zudem die erläuternden Bestandteile: Planungsbericht erstprämiertes Freiraumkonzept LenzburgSüd vom Oktober 2003

2

2

Art. 3 etron

Elemente des Gestaltungsplans

Bestandteile des Gestaltungsplans

1

Der Gestaltungsplan umfasst die verbindlichen Bestandteile: - Plan 1:1000 - Sondernutzungsvorschriften

Keine Änderung

Der Gestaltungsplan umfasst zudem die erläuternden Bestandteile: - Planungsbericht erstprämiertes Freiraumkonzept LenzburgSüd vom Oktober 2003

Keine Änderung

Art. 3 1

Der Perimeter begrenzt den Geltungsbereich des Gestaltungsplans. Die Baufelder begrenzen die Hauptüberbauung. (§ 4).

2

2

m

Art. 2 Elemente des Gestaltungsplans

1

Der Perimeter begrenzt den Geltungsbereich des Gestaltungsplans.

Keine Änderung

Die Baufelder begrenzen die Hauptüberbauung (§ 4).

Keine Änderung

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Rechtskräftige SNV

4

Entwurf SNV

Bemerkungen

Die privaten Freiraumflächen A und B dienen diffe- 3 Die privaten Freiraumflächen A und B dienen diffe- Keine Änderung renziert der erweiterten Freiraumnutzung der Baufel- renziert der erweiterten Freiraumnutzung der Baufelder, denen sie zugeordnet sind (§§ 11 und 12). der, denen sie zugeordnet sind (§§ 11 und 12). 3

Die öffentlichen Freiraumflächen stehen der Öffent- 4 Die öffentlichen Freiraumflächen stehen der Öffent- Keine Änderung lichkeit als Durchgangs- und Erholungsraum zur lichkeit als Durchgangs- und Erholungsraum zur Verfügung (§ 13). Verfügung (§ 13). 4

5 Die Haupterschliessungsbereiche legen die Korridore fest, innerhalb derer die Baufelder mit dem Hauptverkehr erschlossen werden (§ 14).

5 Die Haupterschliessungsbereiche legen die Korridore fest, innerhalb derer die Baufelder mit dem Hauptverkehr erschlossen werden (§ 14).

Die öffentlichen Fusswege (mit möglicher Fahr6 Die öffentlichen Fusswege (mit möglicher Fahrradnutzung) werden im Plan verbindlich festgelegt, radnutzung) werden im Plan verbindlich festgelegt, teilweise auch hinsichtlich ihrer Lage und Dimension teilweise auch hinsichtlich ihrer Lage und Dimension (§ 15). (§ 15).

keine Änderung

7 Die im Plan eingetragenen Koordinaten legen die Eckpunkte der Nutzungsflächen sowie Mittelachsen der Haupterschliessungsbereiche verbindlich fest.

7 Die im Plan eingetragenen Koordinaten legen die Eckpunkte der Nutzungsflächen sowie Mittelachsen der Haupterschliessungsbereiche verbindlich fest.

keine Änderung

Das schützenswerte kommunale Kulturobiekt (KKO 038 A: Quelle am unteren Haldenweg) darf nicht beseitigt werden und ist fachgerecht zu unterhalten. Es ist ist gestalterisch in die Überbauung zu integrieren.

Neu: Integration des Kultutrobjektes

6

8 (neu)

Art. 4 Baufelder

1 Die Baufelder begrenzen die Flächen, in denen Hoch- und Tiefbauten - vorbehältlich vorgesehener Ausnahmen - allein zugelassen sind.

2

m

etron

Keine Änderung

Für die Baufelder gelten die Vorschriften der Bau-

Art. 4 Baufelder

1 Die Baufelder begrenzen die Flächen, in denen Hoch- und Tiefbauten - vorbehältlich vorgesehener Ausnahmen - allein zugelassen sind.

Keine Änderung

Für die Baufelder gelten die Vorschriften der Bau-

Keine Änderung

2

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5

Rechtskräftige SNV

Entwurf SNV

ordnung für die Zone, in denen sie liegen, soweit die Sondernutzungsvorschriften nicht Abweichungen festlegen. Nicht anwendbar sind die Vorschriften für Arealbauweise, soweit die Sondernutzungsvorschriften nicht ausdrücklich darauf verweisen.

ordnung für die Zone, in denen sie liegen, soweit die Sondernutzungsvorschriften nicht Abweichungen festlegen. Nicht anwendbar sind die Vorschriften für Arealbauweise, soweit die Sondernutzungsvorschriften nicht ausdrücklich darauf verweisen.

Bemerkungen

Mit folgenden Ausnahmen darf bis an die Baufeld- 3 Mit folgenden Ausnahmen darf bis an die Baufeld- Keine Änderung grenzen gebaut werden: grenzen gebaut werden: — An den gemeinsamen Grenzen der Baufel— An den gemeinsamen Grenzen der Baufelder 3a, 3h und 3c sind die bauordnungskonder 3a, 3b und 3c sind die bauordnungskonformen Grenz- und Gebäudeabstände einformen Grenz- und Gebäudeabstände einzuhalten; an der gemeinsamen Grenze der zuhalten; an der gemeinsamen Grenze der Baufelder 3a und 3b können diese Abstände Baufelder 3a und 3b können diese Abstände ohne verträgliche Regelung - auch für Mehrohne verträgliche Regelung - auch für Mehrfamilienhäuser reduziert werden, wenn und familienhäuser reduziert werden, wenn und soweit mit einem übergreifenden Ueberbausoweit mit einem übergreifenden Ueberbauungskonzept die genügende Besonnung ungskonzept die genügende Besonnung nachgewiesen wird. nachgewiesen wird. — An der Nordgrenze von Baufeld 4a sind die — An der Nordgrenze von Baufeld 4a sind die bauordnungskonformen Grenzabstände einbauordnungskonformen Grenzabstände einzuhalten. zuhalten. — Gegenüber den öffentlichen Stfassen (einGegenüber den öffentlichen Strassen (einschliesslich der im Eigentum der Einwohnerschliesslich der im Eigentum der Einwohnergemeinde stehenden Fusswege) sind die gemeinde stehenden Fusswege) sind die gesetzlichen Strassenabstände einzuhalten. gesetzlichen Strassenabstände einzuhalten. 3

Art. 5 Gebäudelänge und -abstände

1 Die gemäss Bauordnung maximal zulässige Gebäudelänge darf überschritten werden.

Art. 5 Gebäudelänge und -abstände

Die gemäss Bauordnung maximal zulässige Gebäudelänge darf überschritten werden.

1

Keine Änderung

2 Die Reduktion des Gebäudeabstandes innerhalb 2 Die Reduktion des Gebäudeabstandes innerhalb Keine Änderung eines Baufeldes ist auch zwischen Mehrfamilienhäu- eines Baufeldes ist auch zwischen Mehrfamilienhäu-

rn etron

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6

Entwurf SNV

Bemerkungen

sern und ohne vertragliche Regelung möglich, wenn sern und ohne vertragliche Regelung möglich, wenn die genügende Besonnung nachgewiesen wird. Vor- die genügende Besonnung nachgewiesen wird. Vorbehalten bleibt § 4 Abs. 3 al. 3. behalten bleibt § 4 Abs. 3 al. 3. An der Nordgrenze von Baufeld 4a sind die bauordnungskonformen Gebäudeabstände einzuhalten.

An der Nordgrenze von Baufeld 4a sind die bauordnungskonformen Gebäudeabstände einzuhalten.

Keine Änderung

Art. 6

Art. 6 Alte Messweise

neu Fassadenhöhe (vgl. PlBer)

3

etron

Gebäudehöhen

1 Für die Baufelder 1, 2, 3a und 3b beträgt die maximale Gebäudehöhe 13.5 m. Innerhalb eines Streifens von 20 m ab den westlichen Baufeldgrenzen ist jedoch die zonenkonforme Gebäudehöhe einzuhalten (zur Zeit 10.5 m). In Baufeld 3h darf die Gebäudehöhe der an die Brunnmattstrasse angrenzenden Bauten deren tiefste Fahrbahnkote, gemessen jeweils senkrecht vor der zugewandten Fassade, nicht um mehr als 7.5 m überragen (vgl. erläuternde Skizze im Pla-nungsbericht). Diese Maximalhöhe ab Fahrbahnkote gilt auch für Attikageschosse.

Aufhebung Verweis auf die Skiz1 Für die Baufelder 1, 2, 3a und 3b beträgt die maximale Gebäudehöhe 13.5 m. Innerhalb eines Streize des Planungsberichts anfens von 20 m ab den westlichen Baufeldgrenzen ist sonsten keine Änderung jedoch die zonenkonforme Gebäudehöhe einzuhalten (zur Zeit 10.5 m). In Baufeld 3b darf die Gebäudehöhe der an die Brunnmattstrasse angrenzenden Bauten deren tiefste Fahrbahnkote, gemessen jeweils senkrecht vor der zugewandten Fassade, nicht um mehr als 7.5 m überragen. (vgl. ertä-uternde Skizze im Pla nungsbericht). Diese Maximalhöhe ab Fahrbahnkote gilt auch für Attikageschosse.

Für die Baufelder 4a und 4b gilt die zonenkonforme Gebäudehöhe (zur Zeit 10.5 m bzw. 11.5 m). Jedoch darf die Gebäudehöhe aller Bauten die tiefste Kote des Unteren Haldenwegs, gemessen jeweils senkrecht vor der zugewandten Fassade, nicht um mehr als 7.5 m überragen (vgl. erläuternde Skizze im Planungsbericht). Diese Maximalhöhe ab Fahrbahnkote gilt auch für Attikageschosse; ausgenommen ist ein zusätzliches Geschoss auf dem bestehenden Gewerbebau in Baufeld 4a mit maximal 780 m2 Grundfläche, welches die tiefste Kote des Unteren

2 Für die Baufelder 4a und 4b gilt die zonenkonforme Aufhebung Verweis auf die SkizGebäudehöhe (zur Zeit 10.5 m bzw. 11.5 m). Jedoch ze des Planungsberichts - andarf die Gebäudehöhe aller Bauten die tiefste Kote sonsten keine Änderung des Unteren Haldenwegs, gemessen jeweils senkrecht vor der zugewandten Fassade, nicht um mehr als 7.5 m überragen (vgl. erläuternde Skizze im Pla Afflesiger-ie144. Diese Maximalhöhe ab Fahrbahnkote gilt auch für Attikageschosse; ausgenommen ist ein zusätzliches Geschoss auf dem bestehenden Gewerbebau in Baufeld 4a mit maximal 780 m2 Grundfläche, welches die tiefste Kote des Unteren

2

m

Gebäudehöhen

3

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7

Entwurf SNV

Bemerkungen

Haldenwegs - identisch gemessen - um maximal 8 m Haldenwegs - identisch gemessen - um maximal 8 m überragen darf. überragen darf.

Art. 7 Dächer

Es sind nur Flachdächer mit einer maximalen Neigung von 5 % zulässig. Diese sind naturnah zu begrünen, soweit sie nicht auf Wohnnutzung ausgelegt sind, wobei ihr Anteil mindestens 50 % betragen muss. Die begrünten Dachflächen sind zur Hälfte als ökologische Ausgleichsflächen anrechenbar. Ausnützung

Art. 8

1 Es gelten folgende maximale Ausnützungsziffern: — — —

1.0 für Baufelder 1 und 2 0.9 für Baufelder 3a und 3b 0.7 für Baufeld 3c 0.8 für Baufelder 4a und 4b

Art. 7 Dächer

1 Es sind nur Flachdächer mit einer maximalen Neigung von 5 % zulässig. Diese sind naturnah zu begrünen, soweit sie nicht auf Wohnnutzung ausgelegt sind, wobei ihr Anteil mindestens 50 % betragen muss. Die begrünten Dachflächen sind zur Hälfte als ökologische Ausgleichsflächen anrechenbar.

Art. 8 1

Neben der Abs.-Ergänzung keine Änderungen

Ausnützung

Es gelten folgende maximale Ausnützungsziffern: — 1.0 für Baufelder 11 und 2 — 0.9 für Baufelder 3a und 3b — 0.7 für Baufeld 3c — 0.8 für Baufelder 4a und 4b

Keine Änderung

Die anrechenbare Grundstückfläche (im Plan 2 Die anrechenbare Grundstückfläche (im Plan keine Änderung schraffiert) umfasst auch die privaten, dem jeweilischraffiert) umfasst auch die privaten, dem jeweiligen Baufeld zugeordneten Freiraumflädhen A und B. gen Baufeld zugeordneten Freiraumflächen A und B. 2

Ausnützungsübertragungen auf andere Baufelder sind nicht zulässig. 3

Art. 9 Wohnflächenanteil

Der Wohnanteil an der realisierten Bruttogeschossfläche muss pro Baufeld mindestens 80 °A betragen. Dieser minimale Wohnanteil gilt für Baufeld 4a nicht, soweit und solange es in einer Wohn- und Gewerbezone liegt. Nach einer allfälligen Umzonung gilt die 1

rn

etron

3 Ausnützungsübertragungen auf andere Baufelder sind nicht zulässig.

Art. 9 Keine Änderung

Wohnflächenanteil

1 Der Wohnanteil an der realisierten Bruttogeschoss- Keine Änderung fläche muss pro Baufeld mindestens 80 % betragen. Dieser minimale Wohnanteil gilt für Baufeld 4a nicht, soweit und solange es in einer Wohn- und Gewerbezone liegt. Nach einer allfälligen Umzonung gilt die

8

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Besitzstandsgarantie.

Besitzstandsgarantie.

Übertragungen von Wohnanteilen auf andere Baufelder sind nicht zulässig.

2 Übertragungen von Wohnanteilen auf andere Baufelder sind nicht zulässig.

Art. 10

Art. 10 2

Freiräume innerhalb der Baufelder

Keine Änderung

Freiräume innerhalb der Baufelder

Die in den Baufeldern verbleibenden Freiräume dienen direkt den Bedürfnissen der Hochbauten. Gestaltungs- und nutzungsintensive Kleinkinderspielund Begegnungsanlagen sind hierzu errichten.

Die in den Baufeldern verbleibenden Freiräume Neben der Abs.-Ergänzung dienen direkt den Bedürfnissen der Hochbauten. keine Änderungen Gestaltungs- und nutzungsintensive Kleinkinderspielund Begegnungsanlagen sind hierzu errichten.

Art. 11

Art. 11 Private Freiraumflächen A

1

Private Freiraumflächen A

' Die privaten Freiraumflächen A sind hausbezogen als Privatgärten der Erdgeschosswohnungen oder als offene Wiesen, Spiel- und Erholungsflächen zu nutzen. 2

Die Flächen sind zu begrünen und können gegenüber den öffentlichen Freiraumflächen mit Heckenbepflanzungen abgegrenzt werden. Zulässig sind auch vereinzelte Bäume und Sträucher.

2

3 Mit Ausnahme der Querungen mit Haupterschliessungen und Fusswegen, welche die Sondernutzungsvorschriften vorsehen und zulassen, sowie von Freizeit- und Spieleinrichtungen sind Bauten (einschliesslich Gartenhäuser) nicht zulässig.

Mit Ausnahme der Querungen mit Haupterschlies- Keine Änderung sungen und Fusswegen, welche die Sondernutzungsvorschriften vorsehen und zulassen, sowie von Freizeit- und Spieleinrichtungen sind Bauten (einschliesslich Gartenhäuser) nicht zulässig.

Art. 12

Art. 12 Private Freiraumflächen B

Die privaten Freiraumflächen B vor den Baufeldern 1, 2 und 3b sind baufeldbezogen als gemeinschaftli1

metron

Bemerkungen

1

Die privaten Freiraumflächen A sind hausbezogen als Privatgärten der Erdgeschosswohnungen oder als offene Wiesen, Spiel- und Erholungsflächen zu nutzen.

Keine Änderung

Die Flächen sind zu begrünen und können gegenüber den öffentlichen Freiraumflächen mit Heckenbepflanzungen abgegrenzt werden. Zulässig sind auch vereinzelte Bäume und Sträucher.

Keine Änderung

3

Private Freiraumflächen B

Die privaten Freiraumflächen B vor den Baufeldern 1, 2 und 3b sind baufeldbezogen als genneinschaftli1

Keine Änderung

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9

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che Gärten oder offene Wiesen, Spiel- und Begegnungsflächen zu nutzen.

che Gärten oder offene Wiesen, Spiel- und Begegnungsflächen zu nutzen.

Bemerkungen

Die privaten Freiraumflächen B vor den Baufeldern 2 Die privaten Freiraumflächen B vor den Baufeldern Keine Änderung 1,2 und 3b sind zu begrünen und können gegenüber 1,2 und 3b sind zu begrünen und können gegenüber den öffentlichen Freiraumflächen mit Heckenbeden öffentlichen Freiraumflächen mit Heckenbepflanzungen abgegrenzt werden. Zulässig sind auch pflanzungen abgegrenzt werden. Zulässig sind auch vereinzelte Bäume und Sträucher. vereinzelte Bäume und Sträucher. 2

3 Mit Ausnahme privater Fusswege sowie von Frei3 Mit Ausnahme privater Fusswege sowie von FreiKeine Änderung zeit- und Spieleinrichtungen sind in den privaten zeit- und Spieleinrichtungen sind in den privaten Freiraumflächen B vor den Baufeldern 1, 2 und 3b Freiraumflächen B vor den Baufeldern 1, 2 und 3b Bauten (einschliesslich Gartenhäuser) nicht zulässig. Bauten (einschliesslich Gartenhäuser) nicht zulässig.

Die privaten Freiraumflächen B vor den Baufeldern 4 Die privaten Freiraumflächen B vor den Baufeldern 4a und 4b sind zu begrünen, wobei die Bepflanzung 4a und 4b sind zu begrünen, wobei die Bepflanzung den natürlichen Terrainverlauf optisch nicht beeinden natürlichen Terrainverlauf optisch nicht beeinträchtigen darf. Das Gelände entlang dem neuen trächtigen darf. Das-Gelände-entlaRg-elem-Reuen Widmiweg ist mit einer einheitlich gestalteten Stufe \Atiamiweg-ist-m-it-ei-Fer--ein-heitlich-gestaltetea-Stufe anzuheben. Mit Ausnahme dieser Geländestufe und anzuheben. Mit Ausnahme der bestehenden Widder im Plan vorgesehenen öffentlichen Fusswege mimauer, dieser Geländectufc und der im Plan vorsind Bauten nicht zulässig. gesehenen öffentlichen Fusswege sind Bauten nicht zulässig.

4

Art. 13 Oeffentliche Freiraumflächen

' Die öffentlichen Freiraumflächen werden durch die Einwohnergemeinde spätestens gleichzeitig mit den angrenzenden privaten Ueberbauungen auf ihre Kosten erstellt und unterhalten. Sie dienen - mit Aufenthalts- und Spielflächen entlang dem neuen Widmiweg - der Naherholung.

metron

Art. 13 Aufhebung der Geländestufe und

Ergänzung mit der bestehenden Widmimauer

Oeffentliche Freiraumflächen

Die öffentlichen Freiraumflächen werden durch die Ergänzung mit Widnnimauer Einwohnergemeinde spätestens gleichzeitig mit den angrenzenden privaten Ueberbauungen auf ihre Kosten erstellt und unterhalten. Sie dienen - mit Aufenthalts- und Spielflächen entlang dem neuen Widnniweg der Naherholung. Die bestehende Widmimauer dient als Gestaltungselement entlang des 1

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Bemerkungen

Widmiwegs der räumllichen Trennung der öffentlichen und rrivaten Freiraumflächen. Die öffentlichen Freiraumflächen sind als offene, durchgehende Wiese anzulegen. Bäume sind in Teilbereichen erwünscht. Die Lindenbaumallee entlang der Ammerswilerstrasse ist - vorbehältlich der vom Plan ausgeschiedenen Erschliessungsbereiche und der notwendigen Sichtzonen - zu erhalten.

2 Die öffentlichen Freiraumflächen sind als offene, durchgehende Wiese anzulegen. Bäume sind in Teilbereichen erwünscht. Die Lindenbaumallee entlang der Annmerswilerstrasse ist - vorbehältlich der vom Plan ausgeschiedenen Erschliessungsbereiche und der notwendigen Sichtzonen - zu erhalten.

Keine Änderung

3 Der Stadtbach ist in seiner heutigen Anlage und Wirkung als Lebensraum insbesondere für Krebse naturnah zu erhalten.

3 Der Stadtbach ist in seiner heutigen Anlage und Wirkung als Lebensraum insbesondere für Krebse naturnah zu erhalten.

Keine Änderung

4 Mit Ausnahme der vorgesehenen öffentlichen Fusswege sowie von vereinzelten Freizeit- und Spieleinrichtungen sind Bauten nicht zulässig.

4

Mit Ausnahme der vorgesehenen öffentlichen Fusswege sowie von vereinzelten Freizeit- und Spieleinrichtungen sind Bauten nicht zulässig.

Keine Änderung

Art. 14

Art. 14 2

Verkehrserschliessung der Baufelder

Verkehrserschliessung der Baufelder

1

Die Hauptverkehrserschliessungen der Baufelder 1, 2, 3a und 3b werden im Plan zwingend durch Korridore sowie Koordinaten der Mittelachsen festgelegt.

keine Änderung Die Hauptverkehrserschliessungen der Baufelder 1, 2, 3a und 3b werden im Plan zwingend durch Korridore sowie Koordinaten der Mittelachsen festgelegt.

Zusätzliche Fusswege ab den Baufeldern 1, 2, 3a und 3b in die öffentlichen Fusswege West-Ost sind möglich, ebenso Fusswege zur Erschliessung der privaten Freiraumflächen B.

Zusätzliche Fusswege ab den Baufeldern 1, 2, 3a und 3b in die öffentlichen Fusswege West-Ost sind möglich, ebenso Fusswege zur Erschliessung der privaten Freiraumflächen B.

2

1

2

keine Änderung

Die gemäss Abs. 1 notwendigen Brücken über den 3 Die gemäss Abs. 1 notwendigen Brücken über den keine Änderung Stadtbach und die anschliessenden Erschliessungs- Stadtbach und die anschliessenden Erschliessungsflächen innerhalb der öffentlichen Freiraumflächen flächen innerhalb der öffentlichen Freiraumflächen werden nach einheitlichem Konzept von der Einwoh- werden nach einheitlichem Konzept von der Einwoh3

nn et r o n

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Entwurf SNV

nergemeinde erstellt. Die Kosten gehen zu zwei Dritteln zu Lasten der Grundeigentümer, deren Grundstücke jeweils im südlich angrenzenden Baufeld liegen (bei mehreren Grundstücken proportional zu ihren Flächen), zu einem Drittel zu Lasten der Einwohnergemeinde.

nergemeinde erstellt. Die Kosten gehen zu zwei Dritteln zu Lasten der Grundeigentümer, deren Grundstücke jeweils im südlich angrenzenden Baufeld liegen (bei mehreren Grundstücken proportional zu ihren Flächen), zu einem Drittel zu Lasten der Einwohnergemeinde.

Bemerkungen

Notzufahrten und zusätzliche Fussgängerer4 Notzufahrten und zusätzliche Fussgängererkeine Änderung schliessungen für die Baufelder 3a und 3b in die schliessungen für die Baufelder 3a und 3b in die Brunnmattstrasse sind östlich der Baufelder 3c mög- Brunnmattstrasse sind östlich der Baufelder 3c möglich. lich. 4

5

Allfällige Neubauten in Baufeld 3c sind auf die Brunnmattstrasse zu erschliessen.

Allfällige Neubauten in Baufeld 3c sind auf die Brunnmattstrasse zu erschliessen.

6

Die Hauptverkehrserschliessung von Baufeld 4a wird im Plan zwingend durch die Koordinate der Mittelachse festgelegt. Eine zusätzliche, ober- oder unterirdische Nebenerschliessung aus dem Bereich der Martha-Ringier-Strasse ist möglich. Zusätzliche Notzufahrten und zusätzliche Fussgängererschliessungen ab Unterem Haldenweg sind möglich.

Die Hauptverkehrserschliessung von Baufeld 4a Anpassung — gemeinsame Erund 4b erfolgt über den Unteren Haldenweg und wird schliessung der Baufelder 4a neu im Plan zwingend durnh-ciie-Keenlinate-cler--Mittelund 4b neu über die bestehende achse bei der bestehenden Erschliessung festgelegt. Erschliessung des Baufelds 4a Eine zusätzliche ober- oder unterirdische Nebeneralt, Aufhebung der Nebenerschliessung ist für Baufeld 4a nicht gestattet. Eine schliessung für 4a neu sowie zusätzliche, ober oder unterirdische Nebener oberirdische Nebenerschliessung schlie,sung aus dem Bereich der Martha Ringier für 4b neu gemäss Abs. 7 alt Strasse ist möglich. Für Baufeld 4b ist eine oberirdi- integriert sche Nebenerschliessung ab Unterem Haldenweg zulässig. Zusätzliche Notzufahrten und zusätzliche Fussgängererschliessungen ab Unterem Haldenweg sind möglich.

Baufeld 4b wird ab Unterem Haldenweg erschlossen.

7 (aufgehoben)

7

metron

5

Keine Änderung

6

-Baufele1-4-b-Vtilfd-ab-UnteFe4A-1=1-alcienweg erschlossen.

Aufhebung

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Art. 15 Verkehrserschliessung der Freiraumflächen, öffentliche Fusswege

1 In den privaten Freiraumflächen A und B sowie in den öffentlichen Freiraumflächen ist Motorfahrzeugverkehr nicht zugelassen. Ausgenommen sind die zulässigen Querungen zur Erschliessung der Baufelder und für Noterschliessungen.

12

Entwurf SNV

Art. 15 Verkehrserschliessung der Freiraumflächen, öffentliche Fusswege

In den privaten Freiraumflächen A und B sowie in den öffentlichen Freiraumflächen ist Motorfahrzeugverkehr nicht zugelassen. Ausgenommen sind die zulässigen Querungen zur Erschliessung der Baufelder und für Noterschliessungen.

Die Fusswege in den öffentlichen Freiraumflächen 2 Die Fusswege in den öffentlichen Freiraumflächen sowie die Fusswege zwischen den Baufeldern 4a sowie die Fusswege zwischen den Baufeldern 4a und 4b und durch Baufeld 4a 4b stehen grundsätzund 4b und durch Baufeld 4a stehen grundsätzlich auch dem Fahrradverkehr offen. Vorbehalten bleiben lich auch dem Fahrradverkehr offen. Vorbehalten Verbote, wenn die Zusatzbenützung mit Fahrrädern bleiben Verbote, wenn die Zusatzbenützung mit Fahrrädern untragbar wird. untragbar wird. 2

3 Der Plan legt die drei Fusswege Nord-Süd (neuer Widmiweg, Weg entlang der Amnnerswilerstrasse und Fortsetzung des Trottoirs entlang dem südlichen Unteren Haldenweg) sowie den Fussweg West-Ost zwischen den Baufeldern 4a und 4b in Lage und Dimension verbindlich fest. Die übrigen im Plan vorgesehenen Fusswege West-Ost sind ebenfalls obligatorisch, werden jedoch hinsichtlich Lage und Dimension im Bewilligungsverfahren zur Anlage des Widmiparks festgelegt, die Anschlüsse an die Baufelder in den entsprechenden Baubewilligungsverfahren der Privaten.

etron

Bemerkungen

keine Änderung

Anpassung infolge neuer Baufeldabgrenzungen

3 Der Plan legt die drei Fusswege Nord-Süd (neuer Aufhebung der Verbindlichkeit Widmiweg, Weg entlang der Ammerswilerstrasse der Lage / Dimensionierung des und Fortsetzung des Trottoirs entlang dem südlichen Fusswegs West-Ost durch das Unteren Haldenweg) sowie den Fussweg West Ost Baufeld 4b zwieshen-clen-BaufeldeFn-4a-u-nd-44 in Lage und Ergänzung: der FussweganDimension verbindlich fest. Der im Plan vorgesehene schluss wird neu ab dem WidmiFussweg West-Ost durch das Baufeld 4b ist zwinmauer Durchbruch festgesetzt, gend, mit einer Mindestbreite von 1.5 m auszugestalräumt jedoch eine Flexibilität in ten. Der Anschluss dieses Fusswegs an den Widmider Wegführung ein weg wird durch den im Plan gekennzeichneten Durchbruch der Widmimauer in der Lage fixiert, die Wegführung zum Unteren Haldenweq wird im Baubewilliqunqsverfahren festgelegt. Die übrigen im Plan vorgesehenen Fusswege West-Ost sind ebenfalls obligatorisch, werden jedoch hinsichtlich Lage und Dimension im Bewilligungsverfahren zur Anlage

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13

Entwurf SNV

Bemerkungen

des Widmiparks festgelegt, die Anschlüsse an die Baufelder in den entsprechenden Baubewilligungsverfahren der Privaten. 4

Die Fusswege je nördlich der Baufelder 1, 2, 3a und 3b überqueren den Stadtbach auf den Brücken gemäss § 14 Abs. 3.

Die Fusswege je nördlich der Baufelder 1, 2, 3a und 3b überqueren den Stadtbach auf den Brücken gemäss § 14 Abs. 3.

keine Änderung

5 Die Einwohnergemeinde erstellt auf ihre Kosten den Widmiweg (einschliesslich der Geländeaufstufung gemäss § 12 Abs. 4).

Die Einwohnergemeinde erstellt auf ihre Kosten den Widmiweg (einschliesslich der Geländ aufstu fung gemäss § 12 Abs. 1).

Aufhebung der Geländestufe

6

Die Fusswege ab den Haupterschliessungsflächen bei der Ammerswilerstrasse bis zum Widmiweg durch die öffentlichen Freiraumflächen nördlich der Baufelder 1, 2, 3a und 3b werden von der Einwohnergemeinde erstellt. Die Kosten gehen zu einem Drittel zu Lasten der Eigentümer der Grundstücke, welche in den jeweils südlich-südwestlich angrenzenden Baufeldern liegen (bei mehreren Grundstücken proportional zu ihren Flächen), zu zwei Dritteln zu Lasten der Einwohnergemeinde. Dia Gemeinde übernimmt den Unterhalt.

Die Fusswege ab den Haupterschliessungsflächen bei der Ammerswilerstrasse bis zum Widmiweg durch die öffentlichen Freiraumflächen nördlich der Baufelder 1, 2, 3a und 3b werden von der Einwohnergemeinde erstellt. Die Kosten gehen zu einem Drittel zu Lasten der Eigentümer der Grundstücke, welche in den jeweils südlich-südwestlich angrenzenden Baufeldern liegen (bei mehreren Grundstücken proportional zu ihren Flächen), zu zwei Dritteln zu Lasten der Einwohnergemeinde. Die Gemeinde übernimmt den Unterhalt.

keine Änderung

Für den Fussweg durch das Baufeld 4a haben die Grundeigentümer der Einwohnergemeinde unentgeltlich ein Wegrecht zugunsten der Oeffentlichkeit einzuräumen. Lage und Dimension des Wegs werden auf die privaten Bauvorhaben abgestimmt. Der Weg wird von der Gemeinde auf Kosten der Eigentümer der direkt nördlich und südlich angrenzenden Grundstücke erstellt. Die Gemeinde übernimmt den Unterhalt.

Für den Fussweg durch das Baufeld la zwischen Redaktionelle Änderung aufgrund den Baufeldern 4a und 4b haben die Grundeigentü- der neuen Baufeldeinteilung mer der Einwohnergemeinde unentgeltlich ein Wegrecht zugunsten der Oeffentlichkeit einzuräumen. Lage und Dimension des Wegs werden auf die privaten Bauvorhaben abgestimmt. Der Weg wird von der Gemeinde auf Kosten der Eigentümer der direkt nördlich und südlich angrenzenden Grundstücke erstellt. Die Gemeinde übernimmt den Unterhalt.

7

rn

etron

6

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14

Entwurf SNV

Bemerkungen

8 Der Fussweg zwischen den Baufeldern 4a und 4h Neue Regelung infolge Abgren8 Der Fussweg zwischen den Baufeldern 4a und 4b wird von der Einwohnergemeinde erstellt. Die Kosten wird von der Einwohnergemeinde erstellt. Die Kosten zung der Baufelder (neue Lage gehen zu einem Drittel zu Lasten der Eigentümer der gehen zu einem Drittel zu Lasten der Eigentümer der des Fusswegs) und des Kostenteilers für die Erstellung Grundstücke, welche direkt südlich und nördlich angrenzen, zu zwei Dritteln zu Lasten der Ccmcin angrenzen, zu zwei Dritteln zu Lasten der Gemeinde. Die Gemeinde übernimmt den Unterhalt. de-Für den Fussweg West-Ost durch das Baufeld 4b hat der Grundeigentümer der Einwohnergemeinde unentgeltlich ein VVegrecht zugunsten der Oeffentlichkeit einzuräumen. Der Fussweg wird durch den Grundeigentümer auf seine Kosten erstellt. Die Gemeinde übernimmt den betrieblichen Unterhalt. 9 Die Fortsetzung des Trottoirs entlang dem südlichen Unteren Haldenweg wird von der Einwohnergemeinde erstellt. Die Kosten gehen zu einem Drittel zu Lasten der Eigentümer der Grundstücke, welche direkt westlich angrenzen (bei mehreren Grundstücken proportional zu ihren Flächen), zu zwei Dritteln zu Lasten der Gemeinde. Die Gemeinde übernimmt den Unterhalt.

Art. 16 Parkierung

9 Die Fortsetzung des Trottoirs entlang dem südliNeue Regelung des Kostenteilers chen Unteren Haldenweg wird im Bereich des Bau- für die Erstellung feldes 4b von der GrundeigentümerschaftEinwoh nefgemeinde auf eigene Kosten erstellt. Die Kosten gehen zu einem Drittel zu Lasten der Eigentümer der Grundstücke, welche direkt westlich angrenzen (bei mehfereig-Gfuneletdeken-prepertienel-zu-ihren-Flechen), zu zwei Dritteln zu Lasten der Gemeinde. Die Gemeinde übernimmt den betrieblichen Unterhalt.

Art. 16 Parkierung

1 Die Parkplätze für Bewohner und Beschäftigte sind 1 Die Parkplätze für Bewohner und Beschäftigte sind keine Änderung in unterirdischen Sammelgaragen zu erstellen. Der in unterirdischen Sammelgaragen zu erstellen. Der Zusammenschluss der Tiefgaragen für die Baufelder Zusammenschluss der Tiefgaragen für die Baufelder 3a und 3b ist erwünscht. 3a und 3b ist erwünscht.

Parkplätze für Besucher können oberirdisch erstellt 2 Parkplätze für Besucher können oberirdisch erstellt keine Änderung werden, soweit dies ausgewiesenermassen erforder- werden, soweit dies ausgewiesenermassen erforderlich ist. In Baufeld 4b können auch andere Parkplät- lich ist. In Baufeld 4b können auch andere Parkplät-

2

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etron

Stadt Lenzburg - Teiländerung Gestaltungsplan «Widmi»

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Rechtskräftige SNV

Entwurf SNV

ze individuell und oberirdisch erstellt werden, sofern sie besonders sorgfältig eingepasst werden.

ze individuell und oberirdisch erstellt werden, sofern sie besonders sorgfältig eingepasst werden.

Bemerkungen

3 Provisorische oberirdische Parkplätze für die be3 Provisorische oberirdische Parkplätze für die beAnpassung - Nebenerschliessung stehende Baunutzung auf Baufeld 4a für den allfälli- stehende Baunutzung auf Baufeld 4a für den allfälli- nicht mehr zugelassenn gen Wegfall der bestehenden Parkplätze am Untegen Wegfall der bestehenden Parkplätze am Unteren Haldenweg infolge Landabtausches sind zugeren Haldenweg infolge Landabtausches sind zugelassen, sie sind jedoch ab Unterem Haldenweg zu lassen, sie sind jedoch ab Unterem Haldenweg zu erschliessen. Vorbehalten bleibt die Erschlieserschliessen. Vorbehalten bleibt die Erschlics sungsmöglichkeit ab Martha-Ringier-Strasse gemäss sengsmögliskkeit-ab-M-aFthe--Ring-ier--Strasse-gemäss

Art. 14

Abs. 6.

Art. 1

,1 Abs. 6.

In der Nähe der Hauseingänge sowie am Rand der " In der Nähe der Hauseingänge sowie am Rand der keine Änderung öffentlichen Freiraumflächen sind genügend Veloab- öffentlichen Freiraumflächen sind genügend Veloabstellplätze zu erstellen. stellplätze zu erstellen.

4

Art. 17 Bodenversiegelung

Bodenversiegelung

Die Bodenversiegelung ist auf ein Minimum zu beschränken. Soweit oberirdische, befestigte Parkplätze wasserdurchlässig und bewuchsfähig angelegt werden, können sie zur Hälfte als ökologische Ausgleichsfläche angerechnet werden.

Die Bodenversiegelung ist auf ein Minimum zu beschränken. Soweit oberirdische, befestigte Parkplätze wasserdurchlässig und bewuchsfähig angelegt werden, können sie zur Hälfte als ökologische Ausgleichsfläche angerechnet werden.

Art. 18

Art. 18 1

Lärmschutz

Im Bereich entlang der Ammerswilerstrasse, in welchem die lärmschutzrechtlichen Planungswerte überschritten sind und der im Plan ausgeschieden ist, können Wohnungen nur bewilligt werden, wenn deren lärmempfindlichen Räume über mindestens ein Fenster belüftet werden können, welches nicht nach Westen ausgerichtet ist. Der Stadtrat kann Ausnahmen bewilligen, wenn nachgewiesen wird,

metron

Art. 17 1

keine Änderung

Lärmschutz

1 1m Bereich entlang der Ammerswilerstrasse, in welchem die lärmschutzrechtlichen Planungswerte überschritten sind und der im Plan ausgeschieden ist, können Wohnungen nur bewilligt werden, wenn deren lärmempfindlichen Räume über mindestens ein Fenster belüftet werden können, welches nicht nach Westen ausgerichtet ist. Der Stadtrat kann Ausnahmen bewilligen, wenn nachgewiesen wird,

Neben der Abs.-Ergänzung keine Änderungen

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Entwurf SNV

Bemerkungen

dass andere Massnahmen den Lärm vor den offenen dass andere Massnahmen den Lärm vor den offenen Fenstern gleichwertig mindern. Fenstern gleichwertig mindern.

Art. 19 Aussenbeleuchtung

Art. 19 Aussenbeleuchtung

Aussenbeleuchtungen sind so zu gestalten, dass Streulicht vermieden und negative Auswirkungen auf die Anwohner und die Tierwelt möglichst vermieden werden.

Neben der Abs.-Ergänzung 'Aussenbeleuchtungen sind so zu gestalten, dass Streulicht vermieden und negative Auswirkungen auf keine Änderungen die Anwohner und die Tierwelt möglichst vermieden werden.

Art. 20

Art. 20 Wettbewerbspflicht

Wettbewerbspflicht

'Jedes Baufeld einschliesslich zugeordneter privater 'Jedes Baufeld einschliesslich zugeordneter privater keine Änderungen Freiraumflächen A und B ist nach dem Resultat eiFreiraunnflächen A und B ist nach dem Resultat eines Architekturwettbewerbs im Sinne von SIAnes Architekturwettbewerbs im Sinne von SIAOrdnung 142 mit mindestens vier Teilnehmern zu Ordnung 142 mit mindestens vier Teilnehmern zu beplanen. Für die Freiraumplanung hat der Wettbe- beplanen. Für die Freiraumplanung hat der Wettbewerbsteilnehmer einen Landschaftsarchitekten beiwerbsteilnehmer einen Landschaftsarchitekten beizuziehen. zuziehen. Die Wettbewerbsjury muss zwei Vertreter der Stadt 2 Die Wettbewerbsjury muss zwei Vertreter der Stadt keine Änderungen und einen Landschaftsarchitekten mitumfassen. und einen Landschaftsarchitekten mitumfassen.

2

Art. 21 Bau- und Gestaltungsqualität

1 Die Überbauung und Gestaltung hat die Anforderungen der Arealüberbauung gemäss § 21 Abs. 2 ABauV zu erfüllen. Beurteilungskriterien sind namentlich die Qualität des städtebaulichen und architektonischen Konzepts, der architektonischräumlichen-konstruktiven Gestaltung, der Einhaltung des Lärmschutzes gemäss § 17, der Wohnungen und ihres Bezugs zum Aussenraum, der Erschliessungs- und Parkierungsanlagen und ihrer Einpas-

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etron

Art. 21 Bau- und Gestaltungsqualität

Redaktionelle Korrektur

Art. 18

1 Die Überbauung und Gestaltung hat die AnfordeLärmschutz statt § 17 Bodenverrungen der Arealüberbauung gemäss § 21 Abs. 2 ABauV zu erfüllen. Beurteilungskriterien sind nasiegelung mentlich die Qualität des städtebaulichen und architektonischen Konzepts, der architektonischräumlichen-konstruktiven Gestaltung, der Einhaltung des Lärmschutzes gemäss § 1-718 SNV, der Wohnungen und ihres Bezugs zum Aussenraum, der Erschliessungs- und Parkierungsanlagen und ihrer

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Entwurf SNV

sung, der Aussenräume sowie die Flexibilität des Projekts. Die Wettbewerbsjury kann diese Kriterien den konkreten Rahmenbedingungen sinngemäss anpassen und sie entsprechend erweitern.

Einpassung, der Aussenräume sowie die Flexibilität des Projekts. Die Wettbewerbsjury kann diese Kriterien den konkreten Rahmenbedingungen sinngemäss anpassen und sie entsprechend erweitern.

Bemerkungen

2 Die Wettbewerbsjury muss zwei Vertreter der Stadt 2 Die Wettbewerbsjury muss zwei Vertreter der Stadt keine Änderungen und einen Landschaftsarchitekten mitumfassen. und einen Landschaftsarchitekten mitumfassen. 3 Folgende Vorhaben sind von der Wettbewerbs3 Folgende Vorhaben sind von der Wettbewerbspflicht entbunden, falls sie die Qualitätsansprüche pflicht entbunden, falls sie die Qualitätsansprüche gemäss § 21 in zumutbarer Weise erfüllen: gemäss § 21 in zumutbarer Weise erfüllen: Ueberbauung von Baufeld 3a, Ueberbauung von Baufeld 3a, Bauten auf Baufeld 3c, Bauten auf Baufeld 3c, Erweiterungen, Umbauten und ZweckändeErweiterungen, Umbauten und Zweckänderungen desbestehenden Gebäudes auf Baurungen des bestehenden Gebäudes auf feld 4a gemäss § 68 lit. b BauG, Baufeld 4a gemäss § 68 lit. b BauG, Neubauten auf dem Teilareal zwischen dem Neubauten auf dem Teilareal zwischen dem bestehendenGebäude auf Baufeld 4a und bestehenden Gebäude auf Baufeld 4a und dem neuen Widmiweg. dem neuen Widmiweg.

Für die Ueberprüfung der Qualitätsansprüche gemäss § 21 kann der Stadtrat auf Kosten der Bauherrschaften neutrale städtebauliche Gutachten einholen.

Für die Ueberprüfung der Qualitätsansprüche gemäss § 21 kann der Stadtrat auf Kosten der Bauherrschaften neutrale städtebauliche Gutachten einholen.

Art. 22

Art. 22 Etappierung

Bei allfälliger Uberbauungsetappierung innerhalb eines Baufeldes sind das Wettbewerbsprojekt und der Umgebungsplan, welche dem Baugesuch für erste Etappen zugrundeliegen, für die Bewilligung nachfolgender Etappen im Grundkonzept verbindlich. Dasselbe gilt für den Fall eines Ueberbauungs-

etron

keine Änderungen

Etappierung

1 Bei allfälliger Uberbauungsetappierung innerhalb eines Baufeldes sind das Wettbewerbsprojekt und der Umgebungsplan, welche dem Baugesuch für erste Etappen zugrundeliegen, für die Bewilligung nachfolgender Etappen im Grundkonzept verbindlich. Dasselbe gilt für den Fall eines Ueberbauungs-

Neben der Abs.Ergänzung- keine Änderung

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Rechtskräftige SNV

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konzepts als Voraussetzung für reduzierte Abstände gemäss § 4 Abs. 3 ai. 1. Vorbehalten bleiben die Rechte legitimierter Nachbarn in Bewilligungsverfahren für nachfolgende Etappen.

konzepts als Voraussetzung für reduzierte Abstände gemäss § 4 Abs. 3 ai. 1. Vorbehalten bleiben die Rechte legitimierter Nachbarn in Bewilligungsverfahren für nachfolgende Etappen.

Art. 23

Der Stadtrat kann im Baubewilligungsverfahren geringfügige Abweichungen vom Gestaltungsplan bewilligen, wenn dadurch sein Zweck, seine Leitideen und erhebliche nachbarliche Interessen nicht beeinträchtigt werden.

Art. 24

Art. 23 Abweichungen vom Gestaltungsplan

Die gemäss Gestaltungsplan notwendige Landumlegung, die notwendige Begründung und Bereinigung von Dienstbarkeiten sowie die in den Sondernutzungsvorschriften geregelte Finanzierung von Erschliessungskosten sind unter den beteiligten Grundeigentümern in einem Vertrag vereinbart worden, dessen Geltung unter der Bedingung der Rechtskraft des Gestaltungsplans steht.

Abweichungen vom Gestaltungsplan

Der Stadtrat kann im Baubewilligungsverfahren geringfügige Abweichungen vom Gestaltungsplan bewilligen, wenn dadurch sein Zweck, seine Leitideen und erhebliche nachbarliche Interessen nicht beeinträchtigt werden. 1

Art. 24 Landumlegung und Dienstbarkeiten

Neben der Abs. - keine Änderung

Landumlegung und Dienstbarkeiten

1 Die gemäss Gestaltungsplan notwendige Landumlegung, die notwendige Begründung und Bereinigung von Dienstbarkeiten sowie die in den Sondernutzungsvorschriften geregelte Finanzierung von Erschliessungskosten sind unter den beteiligten Grundeigentümern in einem Vertrag vereinbart worden, dessen Geltung unter der Bedingung der Rechtskraft des Gestaltungsplans steht.

Art. 25 Bemerkungen

Neben der Abs. Ergänzung keine Änderung

Inkrafttreten, Änderungen und Aufhebung (neu)

1 Die Teiländerung des Gestaltungsplan Widmi mit

Neu eingefügt

den dazugehörigen Sondernutzungsvorschriften tritt mit der kantonalen Genehmigung in Kraft. Die Änderung oder Aufhebung bedarf des gleichen Verfahrens wie der Erlass des Gestaltungsplans. 2

etron

Neu eingefügt

Stadt Lenzburg

Kanton Aargau

Gestaltungsplan "Widmi"

Departement Bau, Verkehr und Umwelt

Kanton Aargau

gemäss § 21 BauG

Abteilung Raumentwicklung

Sondernutzungsvorschriften 114 !•

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1140

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1

Übersichtsplan 1:25000

Mitwirkungsbericht vom:

31. Mai 2006

Vorprüfungsbericht vom:

27. September 2006

Öffentliche Auflage vom:

13. Mai 2008

Beschlossen vom Stadtrat am: Der Stadtammann:

bis:

11. Juni 2008

15. Oktober 2008 Der St

tschreiber:

eclzr Kzitonale Genehmigung:

Genehmigung durch den Regierungsrat Aarau, den 2e, 4%•("RA4A,1 ZeCe Der Staatsschreiber:

Planerinnen: Kuhn.Pfiffner, Dipl. Architekten ETH SIA, Golattenmattgasse 1A, 5000 Aarau planetage gmbh, Landschaftsarchitekten, Hardstrasse 219, 8005 Zürich stadt-raum-verkehr, Birchler + Wicki, Sihlquai 75, 8005 Zürich Juristische Mitwirkung: Dr. Peter Gysi, Fürsprecher, Schärer Rechtsanwälte, Hintere Bahnhofstrasse 6, 5001 Aarau

- 2 -

Art. 1 Zweck des

Gestaltungsplans

1-Der Gestaltungsplan Widmi schafft die Rahmenbedingungen für eine optimale Gestaltung und Überbauung des WidmiAreals.

2Der Gestaltungsplan soll hohe Siedlungs- und städtebauliche Qualität sowie die Erhaltung grosszügiger Freiräume mit öffentlich zugänglichen Bereichen im Sinne des erstprämierten Freiraumkonzepts Lenzburg-Süd sicherstellen.

Art. 2 Bestandteile des

Gestaltungsplans

i Der Gestaltungsplan umfasst die verbindlichen Bestandteile: -

Plan 1:1000

-

Sondernutzungsvorschriften

2 Der Gestaltungsplan umfasst zudem die erläuternden Bestandteile: -

Planungsbericht

-

erstprämiertes Freiraumkonzept Lenzburg-Süd vom Oktober 2003

Art. 3 Elemente des

Gestaltungsplans

1- Der Perimeter begrenzt den Geltungsbereich des Gestal-

tungsplans. 'Die Baufelder begrenzen die Hauptüberbauung (§ 4). 'Die privaten Freiraumflächen A und B dienen differenziert der erweiterten Freiraumnutzung der Baufelder, denen sie zugeordnet sind (§§ 11 und 12).

4Die öffentlichen Freiraumflächen stehen der Öffentlichkeit als Durchgangs- und Erholungsraum zur Verfügung (§ 13). 5 Die Haupterschliessungsbereiche legen die Korridore fest, innerhalb derer die Baufelder mit dem Hauptverkehr erschlossen werden (§ 14).

6 Die öffentlichen Fusswege (mit möglicher Fahrradnutzung) werden im Plan verbindlich festgelegt, teilweise auch hinsichtlich ihrer Lage und Dimension (§ 15). 'Die im Plan eingetragenen Koordinaten legen die Eckpunkte der Nutzungsflächen sowie Mittelachsen der Haupterschliessungsbereiche verbindlich fest.

- 3 -

Art. 4 Baufelder

'Die Baufelder begrenzen die Flächen, in denen Hoch- und Tiefbauten — vorbehältlich vorgesehener Ausnahmen - allein zugelassen sind. die Baufelder gelten die Vorschriften der Bauordnung für die Zone, in denen sie liegen, soweit die Sondernutzungsvorschriften nicht Abweichungen festlegen. Nicht anwendbar sind die Vorschriften für Arealbauweise, soweit die Sondernutzungsvorschriften nicht ausdrücklich darauf verweisen. 2Für

3 Mit

folgenden Ausnahmen darf bis an die Baufeldgrenzen gebaut werden:

-

An den gemeinsamen Grenzen der Baufelder 3a, 3b und 3c sind die bauordnungskonformen Grenz- und Gebäudeabstände einzuhalten; an der gemeinsamen Grenze der Baufelder 3a und 3b können diese Abstände ohne vertragliche Regelung — auch für Mehrfamilenhäuser — reduziert werden, wenn und soweit mit einem übergreifenden Ueberbauungskonzept die genügende Besonnung nachgewiesen wird.

-

An der Nordgrenze von Baufeld 4a sind die bauordnungskonformen Grenzabstände einzuhalten.

-

Gegenüber den öffentlichen Strassen (einschliesslich der im Eigentum der Einwohnergemeinde stehenden Fusswege) sind die gesetzlichen Strassenabstände einzuhalten.

Art. 5 Gebäudelänge

und -abstände

'Die gemäss Bauordnung maximal zulässige Gebäudelänge darf überschritten werden. 2 Die Reduktion des Gebäudeabstandes innerhalb eines Baufeldes ist auch zwischen Mehrfamilienhäusern und ohne vertragliche Regelung möglich, wenn die genügende Besonnung nachgewiesen wird. Vorbehalten bleibt § 4 Abs. 3 al. 3.

der Nordgrenze von Baufeld 4a sind die bauordnungskonformen Gebäudeabstände einzuhalten.

3 An

- 4 -

Art. 6 Gebäudehöhen

'Für die Baufelder 1, 2, 3a und 3b beträgt die maximale Gebäudehöhe 13.5 m. Innerhalb eines Streifens von 20 m ab den westlichen Baufeldgrenzen ist jedoch die zonenkonforme Gebäudehöhe einzuhalten (zur Zeit 10.5 m). In Baufeld 3b darf die Gebäudehöhe der an die Brunnmattstrasse angrenzenden Bauten deren tiefste Fahrbahnkote, gemessen jeweils senkrecht vor der zugewandten Fassade, nicht um mehr als 7.5 m überragen (vgl. erläuternde Skizze im Planungsbericht). Diese Maximalhöhe ab Fahrbahnkote gilt auch für Attikageschosse. 2 Für die Baufelder 4a und 4b gilt die zonenkonforme Gebäu-

dehöhe (zur Zeit 10.5 m bzw. 11.5 m). Jedoch darf die Gebäudehöhe aller Bauten die tiefste Kote des Unteren Haldenwegs, gemessen jeweils senkrecht vor der zugewandten Fassade, nicht um mehr als 7.5 m überragen (vgl. erläuternde Skizze im Planungsbericht). Diese Maximalhöhe ab Fahrbahnkote gilt auch für Attikageschosse; ausgenommen ist ein zusätzliches Geschoss auf dem bestehenden Gewerbebau in Baufeld 4a mit maximal 780 m2 Grundfläche, welches die tiefste Kote des Unteren Haldenwegs - identisch gemessen - um maximal 8 m überragen darf.

Art. 7 Dächer

Es sind nur Flachdächer mit einer maximalen Neigung von 5 % zulässig. Diese sind naturnah zu begrünen, soweit sie nicht auf Wohnnutzung ausgelegt sind, wobei ihr Anteil mindestens 50 % betragen muss. Die begrünten Dachflächen sind zur Hälfte als ökologische Ausgleichsflächen anrechenbar.

Art. 8 Ausnützung

'Es gelten folgende maximale Ausnützungsziffern: -

1.0 für Baufelder 1 und 2

-

0.9 für Baufelder 3a und 3b

-

0.7 für Baufeld 3c

-

0.8 für Baufelder 4a und 4b

anrechenbare Grundstückfläche (im Plan schraffiert) umfasst auch die privaten, dem jeweiligen Baufeld zugeordneten Freiraumflächen A und B.

2Die

3 Ausnützungsübertragungen auf andere Baufelder sind

zulässig.

nicht

- 5 -

Art. 9 Wohnflächenanteil

'Der Wohnanteil an der realisierten Bruttogeschossfläche muss pro Baufeld mindestens 80 % betragen. Dieser minimale Wohnanteil gilt für Baufeld 4a nicht, soweit und solange es in einer Wohn- und Gewerbezone liegt. Nach einer allfälligen Umzonung gilt die Besitzstandsgarantie.

2Übertragungen von Wohnanteilen auf andere Baufelder sind nicht zulässig.

Art. 10 Freiräume innerhalb der Baufelder

Die in den Baufeldern verbleibenden Freiräume dienen direkt den Bedürfnissen der Hochbauten. Gestaltungs- und nutzungsintensive Kleinkinderspiel- und Begegnungsanlagen sind hier zu errichten.

Art. 11 Private Freiraumflächen A

1-Die privaten Freiraumflächen A sind hausbezogen als Privatgärten der Erdgeschosswohnungen oder als offene Wiesen, Spiel- und Erholungsflächen zu nutzen.

2Die Flächen sind zu begrünen und können gegenüber den öffentlichen Freiraumflächen mit Heckenbepflanzungen abgegrenzt werden. Zulässig sind auch vereinzelte Bäume und Sträucher.

3 Mit Ausnahme der Querungen mit Haupterschliessungen und Fusswegen, welche die Sondernutzungsvorschriften vorsehen und zulassen, sowie von Freizeit- und Spieleinrichtungen sind Bauten (einschliesslich Gartenhäuser) nicht zulässig.

Art. 12 Private Freiraumflächen B

1-Die privaten Freiraumflächen B vor den Baufeldern 1, 2 und 3b sind baufeldbezogen als gemeinschaftliche Gärten oder offene Wiesen, Spiel- und Begegnungsflächen zu nutzen.

2Die privaten Freiraumflächen B vor den Baufeldern 1, 2 und 3b sind zu begrünen und können gegenüber den öffentlichen Freiraumflächen mit Heckenbepflanzungen abgegrenzt werden. Zulässig sind auch vereinzelte Bäume und Sträucher.

-6 -

3 Mit Ausnahme privater Fusswege sowie von Freizeit- und Spieleinrichtungen sind in den privaten Freiraumflächen B vor den Baufeldern 1, 2 und 3b Bauten (einschliesslich Gartenhäuser) nicht zulässig.

privaten Freiraumflächen B vor den Baufeldern 4a und 4b sind zu begrünen, wobei die Bepflanzung den natürlichen Terrainverlauf optisch nicht beeinträchtigen darf. Das Gelände entlang dem neuen Widmiweg ist mit einer einheitlich gestalteten Stufe anzuheben. Mit Ausnahme dieser Geländestufe und der im Plan vorgesehenen öffentlichen Fusswege sind Bauten nicht zulässig. 4Die

Art. 13 Oeffentliche Freiraumflächen

'Die öffentlichen Freiraumflächen werden durch die Einwohnergemeinde spätestens gleichzeitig mit den angrenzenden privaten Ueberbauungen auf ihre Kosten erstellt und unterhalten. Sie dienen - mit Aufenthalts- und Spielflächen entlang dem neuen Widmiweg - der Naherholung. öffentlichen Freiraumflächen sind als offene, durchgehende Wiese anzulegen. Bäume sind in Teilbereichen erwünscht. Die Lindenbaumallee entlang der Ammerswilerstrasse ist - vorbehältlich der vom Plan ausgeschiedenen Erschliessungsbereiche und der notwendigen Sichtzonen zu erhalten. 2 Die

Stadtbach ist in seiner heutigen Anlage und Wirkung als Lebensraum insbesondere für Krebse naturnah zu erhalten.

3 Der

der vorgesehenen öffentlichen Fusswege sowie von vereinzelten Freizeit- und Spieleinrichtungen sind Bauten nicht zulässig.

4Mit Ausnahme

Art. 14 Verkehrserschliessung der

Baufelder

der Baufelder 1, 2, 3a 1- Die Hauptverkehrserschliessungen und 3b werden im Plan zwingend durch Korridore sowie Koordinaten der Mittelachsen festgelegt. den Baufeldern 1, 2, 3a und 3b in öffentlichen Fusswege West-Ost sind möglich, ebenso die der privaten Freiraumflächen B. Erschliessung Fusswege zur

2 Zusätzliche Fusswege ab

-7 -

gemäss Abs. 1 notwendigen Brücken über den Stadtbach und die anschliessenden Erschliessungsflächen innerhalb der öffentlichen Freiraumflächen werden nach einheitlichem Konzept von der Einwohnergemeinde erstellt. Die Kosten gehen zu zwei Dritteln zu Lasten der Grundeigentümer, deren Grundstücke jeweils im südlich angrenzenden Baufeld liegen (bei mehreren Grundstücken proportional zu ihren Flächen), zu einem Drittel zu Lasten der Einwohnergemeinde. 3 Die

4Notzufahrten

und zusätzliche Fussgängererschliessungen für die Baufelder 3a und 3b in die Brunnmattstrasse sind östlich der Baufelder 3c möglich. 5 Allfällige Neubauten in Baufeld 3c sind auf die Brunnmattstrasse zu erschliessen.

6Die Hauptverkehrserschliessung von Baufeld 4a wird im Plan zwingend durch die Koordinate der Mittelachse festgelegt. Eine zusätzliche, ober- oder unterirdische Nebenerschliessung aus dem Bereich der Martha-Ringier-Strasse ist möglich. Zusätzliche Notzufahrten und zusätzliche Fussgängererschliessungen ab Unterem Haldenweg sind möglich.

7Baufeld 4b wird ab Unterem Haldenweg erschlossen.

Art. 15 Verkehrserschliessung der

Freiraumflächen, öffentliche Fusswege

'In den privaten Freiraumflächen A und B sowie in den öffentlichen Freiraumflächen ist Motorfahrzeugverkehr nicht zugelassen. Ausgenommen sind die zulässigen Querungen zur Erschliessung der Baufelder und für Noterschliessungen. 2Die Fusswege in den öffentlichen Freiraumflächen sowie die Fusswege zwischen den Baufeldern 4a und 4b und durch Baufeld 4a stehen grundsätzlich auch dem Fahrradverkehr offen. Vorbehalten bleiben Verbote, wenn die Zusatzbenützung mit Fahrrädern untragbar wird.

3 Der

Plan legt die drei Fusswege Nord-Süd (neuer Widmiweg, Weg entlang der Ammerswilerstrasse und Fortsetzung des Trottoirs entlang dem südlichen Unteren Haldenweg) sowie den Fussweg West-Ost zwischen den Baufeldern 4a und 4b in Lage und Dimension verbindlich fest. Die übrigen im Plan vorgesehenen Fusswege West-Ost sind ebenfalls obligatorisch, werden jedoch hinsichtlich Lage und Dimension im Bewilligungsverfahren zur Anlage des Widmiparks festgelegt, die Anschlüsse an die Baufelder in den entsprechenden Baubewilligungsverfahren der Privaten.

-8 -

4Die Fusswege je nördlich der Baufelder 1, 2, 3a und 3b überqueren den Stadtbach auf den Brücken gemäss § 14 Abs. 3.

6Die Einwohnergemeinde erstellt auf ihre Kosten den Widmiweg (einschliesslich der Geländeaufstufung gemäss § 12 Abs. 4).

6 Die Fusswege ab den Haupterschliessungsflächen bei der Ammerswilerstrasse bis zum Widmiweg durch die öffentlichen Freiraumflächen nördlich der Baufelder 1, 2, 3a und 3b werden von der Einwohnergemeinde erstellt. Die Kosten gehen zu einem Drittel zu Lasten der Eigentümer der Grundstücke, welche in den jeweils südlich-südwestlich angrenzenden Baufeldern liegen (bei mehreren Grundstücken proportional zu ihren Flächen), zu zwei Dritteln zu Lasten der Einwohnergemeinde. Die Gemeinde übernimmt den Unterhalt.

2Für den Fussweg durch das Baufeld 4a haben die Grundeigentümer der Einwohnergemeinde unentgeltlich ein Wegrecht zugunsten der Oeffentlichkeit einzuräumen. Lage und Dimension des Wegs werden auf die privaten Bauvorhaben abgestimmt. Der Weg wird von der Gemeinde auf Kosten der Eigentümer der direkt nördlich und südlich angrenzenden Grundstücke erstellt. Die Gemeinde übernimmt den Unterhalt.

8Der Fussweg zwischen den Baufeldern 4a und 4b wird von der Einwohnergemeinde erstellt. Die Kosten gehen zu einem Drittel zu Lasten der Eigentümer der Grundstücke, welche direkt südlich und nördlich angrenzen, zu zwei Dritteln zu Lasten der Gemeinde. Die Gemeinde übernimmt den Unterhalt.

9 Die Fortsetzung des Trottoirs entlang dem südlichen Unteren Haldenweg wird von der Einwohnergemeinde erstellt. Die Kosten gehen zu einem Drittel zu Lasten der Eigentümer der Grundstücke, welche direkt westlich angrenzen (bei mehreren Grundstücken proportional zu ihren Flächen), zu zwei Dritteln zu Lasten der Gemeinde. Die Gemeinde übernimmt den Unterhalt.

Art. 16 Parkierung

1-Die Parkplätze für Bewohner und Beschäftigte sind in unterirdischen Sammelgaragen zu erstellen. Der Zusammenschluss der Tiefgaragen für die Baufelder 3a und 3b ist erwünscht.

2 Parkplätze für Besucher können oberirdisch erstellt werden, soweit dies ausgewiesenermassen erforderlich ist. In Baufeld

-9 -

4b können auch andere Parkplätze individuell und oberirdisch erstellt werden, sofern sie besonders sorgfältig eingepasst werden. 3 Provisorische oberirdische Parkplätze für die bestehende Baunutzung auf Baufeld 4a für den allfälligen Wegfall der bestehenden Parkplätze am Unteren Haldenweg infolge Landabtausches sind zugelassen, sie sind jedoch ab Unterem Haldenweg zu erschliessen. Vorbehalten bleibt die Erschliessungsmöglichkeit ab Martha-Ringier-Strasse gemäss § 14 Abs. 6.

4In der

Nähe der Hauseingänge sowie am Rand der öffentlichen Freiraumflächen sind genügend Veloabstellplätze zu erstellen.

Art. 17 Bodenversiegelung

Die Bodenversiegelung ist auf ein Minimum zu beschränken. Soweit oberirdische, befestigte Parkplätze wasserdurchlässig und bewuchsfähig angelegt werden, können sie zur Hälfte als ökologische Ausgleichsfläche angerechnet werden.

Art. 18 Lärmschutz

Im Bereich entlang der Ammerswilerstrasse, in welchem die lärmschutzrechtlichen Planungswerte überschritten sind und der im Plan ausgeschieden ist, können Wohnungen nur bewilligt werden, wenn deren lärmempfindlichen Räume über mindestens ein Fenster belüftet werden können, welches nicht nach Westen ausgerichtet ist. Der Stadtrat kann Ausnahmen bewilligen, wenn nachgewiesen wird, dass andere Massnahmen den Lärm vor den offenen Fenstern gleichwertig mindern.

Art. 19 Aussenbeleuchtung

Aussenbeleuchtungen sind so zu gestalten, dass Streulicht vermieden und negative Auswirkungen auf die Anwohner und die Tierwelt möglichst vermieden werden.

- 10 -

Art. 20 Wettbewerbspflicht

'Jedes Baufeld einschliesslich zugeordneter privater Freiraumflächen A und B ist nach dem Resultat eines Architekturwettbewerbs im Sinne von SIA-Ordnung 142 mit mindestens vier Teilnehmern zu beplanen. Für die Freiraumplanung hat der Wettbewerbsteilnehmer einen Landschaftsarchitekten beizuziehen. Wettbewerbsjury muss zwei Vertreter der Stadt und einen Landschaftsarchitekten mitumfassen.

2Die

3 Folgende

Vorhaben sind von der Wettbewerbspflicht entbunden, falls sie die Qualitätsansprüche gemäss § 21 in zumutbarer Weise erfüllen:

-

Ueberbauung von Baufeld 3a,

-

Bauten auf Baufeld 3c,

-

Erweiterungen, Umbauten und Zweckänderungen des bestehenden Gebäudes auf Baufeld 4a gemäss § 68 lit. b Bau G,

-

Neubauten auf dem Teilareal zwischen dem bestehenden Gebäude auf Baufeld 4a und dem neuen Widmiweg.

Für die Ueberprüfung der Qualitätsansprüche gemäss § 21 kann der Stadtrat auf Kosten der Bauherrschaften neutrale städtebauliche Gutachten einholen.

Art. 21 Bau- und Gestaltungsqualität

Die Überbauung und Gestaltung hat die Anforderungen der Arealüberbauung gemäss § 21 Abs. 2 ABauV zu erfüllen. Beurteilungskriterien sind namentlich die Qualität des städtebaulichen und architektonischen Konzepts, der architektonisch-räumlichen-konstruktiven Gestaltung, der Einhaltung des Lärmschutzes gemäss § 17, der Wohnungen und ihres Bezugs zum Aussenraum, der Erschliessungs- und Parkierungsanlagen und ihrer Einpassung, der Aussenräume sowie die Flexibilität des Projekts. Die Wettbewerbsjury kann diese Kriterien den konkreten Rahmenbedingungen sinngemäss anpassen und sie entsprechend erweitern.

Art. 22 Etappierung

Bei allfälliger Überbauungsetappierung innerhalb eines Baufeldes sind das Wettbewerbsprojekt und der Umgebungsplan, welche dem Baugesuch für erste Etappen zugrundeliegen, für die Bewilligung nachfolgender Etappen im Grundkonzept verbindlich. Dasselbe gilt für den Fall eines Ueberbauungskonzepts als Voraussetzung für reduzierte Abstände gemäss § 4 Abs. 3 al. 1. Vorbehalten bleiben die Rechte legitimierter Nachbarn in Bewilligungsverfahren für nachfolgende Etappen.

Art. 23 Abweichungen

vom Gestaltungsplan

Der Stadtrat kann im Baubewilligungsverfahren geringfügige Abweichungen vom Gestaltungsplan bewilligen, wenn dadurch sein Zweck, seine Leitideen und erhebliche nachbarliche Interessen nicht beeinträchtigt werden.

Art. 24 Landumlegung

und Dienstbarkeiten

Die gemäss Gestaltungsplan notwendige Landumlegung, die notwendige Begründung und Bereinigung von Dienstbarkeiten sowie die in den Sondernutzungsvorschriften geregelte Finanzierung von Erschliessungskosten sind unter den beteiligten Grundeigentümern in einem Vertrag vereinbart worden, dessen Geltung unter der Bedingung der Rechtskraft des Gestaltungsplans steht.