Gestaltungsplan Areal Cardinal

Art. 1 Zweck

Der Gestaltungsplan bezweckt eine städtebaulich und wirtschaftlich tragfähige strukturelle Neuordnung des Cardinal-Areals. Das Areal soll zu einem attraktiven Stadtteil mit gemischter Nutzung entwickelt werden.

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2 Insbesondere sollen mit dem Gestaltungsplan «Areal Cardinal» folgende Zwecke verfolgt werden:

- Voraussetzungen für eine städtebaulich und architektonisch gut gestaltete Überbauung und vielfältige Nutzungsstruktur - Freiräume von hoher Qualität unter Berücksichtigung der angrenzenden Rheinlandschaft (Rheinufer-Sperrzone) - Sicherstellung einer rationellen und verkehrssicheren Erschliessung (motorisierter Individualverkehr und öffentlicher Verkehr) und gemeinsamen Ausstattung - Abstimmung des Anschlusses an die Kantonsstrasse mit dem gegenüberliegenden Areal Kloosfeld-Im Industrie - Gewährleistung der Durchgängigkeit des Areals für öffentliche Fussgängerbeziehungen

Art. 2 Geltungsbereich

Der Gestaltungsplan gilt für den im Situationsplan 1:500 bezeichneten Perimeter.

Art. 3 Bestandteile

1 Der Gestaltungsplan besteht aus folgenden rechtsverbindlichen Bestandteilen:

- Sondernutzungsvorschriften - Situationsplan 1:500 'Folgende Bestandteile haben orientierenden Charakter: - Planungs- und Mitwirkungsbericht inkl. Überbauungskonzept Areal Cardinal (Richtkonzept)

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Stadt Rheinfelden: Gestaltungsplan «Areal Cardinal», Sondemutzungsvorschriften

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im Umweltverträglichkeitsbericht vom 19. Dezember 2008 / rev. 15. Juni 2009 vorgesehenen projektintegrierten Massnahmen sind bei der Planung und Realisierung der Bauvorhaben umzusetzen. Die Baubewilligungsbehörde prüft deren Umsetzung.

Art. 4 Ergänzendes Recht

Das Planungsgebiet befindet sich in der Arbeitszone I mit Gestaltungsplanpflicht. Soweit der Gestaltungsplan nichts anderes bestimmt, gelten die jeweils gültigen Vorschriften der kommunalen Bauund Nutzungsordnung (BNO). Vorbehalten bleiben die Bestimmungen des kantonalen und eidgenössischen Rechts.

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Bauweise und Gestaltung

Art. 5 Nutzung

I

In den Baufeldern sind folgende Nutzungen zulässig:

- Bauten und Anlagen für alle dienstleistungs- und verkaufsbezogenen Aktivitäten, eingeschlossen Kultur, Bildung, Sport, Freizeit, Restauration und Kommunikation; - Einkaufszentren oder Fachmärkte mit einer zusammenhängenden Nettoladenfläche bis maximal 5'000 in2 sowie weitere Verkaufsflächen im Umfang von maximal 3'000 m2, soweit es das übergeordnete Recht zulässt. Nettoladenflächen mit einer zusammenhängenden Betriebseinheit von über 3000 in2 sind nur im Baufeld A zulässig; Kleingewerbe, Werkstätten und Ateliers; Wohnungen. 2 Innerhalb des Gestaltungsplanperimeters ist ein Wohnanteil von mindestens 30% und maximal 90% der Bruttogeschossfläche des gesamten Bauvolumens (Neubauten + umgenutzte Altbauten) einzuhalten. Angrenzend an die Platzbereiche A und B sind im Erdgeschoss keine Wohnnutzungen zulässig. Eine Umnutzung der bestehenden unterirdischen Kavernen ist zulässig. Die Nutzung ist nicht an die max. zulässige Bruttogeschossfläche (BGF) gemäss § 6 anrechenbar. 4

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Art. 6 Ausnutzung/

Nutzungsverteilung

Die maximal zulässige Bruttogeschossfläche (BGF) im gesamten Gestaltungsplanperimeter beträgt 58'200 m2, davon max. 52'400 m2 für Wohnnutzungen. Die Nutzung verteilt sich wie folgt auf die einzelnen Baufelder:

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Baufeld

max. BGF

davon max. BGF Wohnen

A

25200 m2

22'400 m2

B

2'300 m2

2'300 m2

C

5'300 m2

5300 m2

D

3'400 m2

2600 m2

El

9'600 m2

7'400 m2

E2

3700 m2

3700 m2

E3

3'300 m2

3300 m2

E4

2'900 m2

2'900 m2

E5

2500 m2

2'5Q0 m2

Total

58'200 m2

52'400 m2

2 Der Transfer von Bruttogeschossflächen zwischen den einzelnen Baufeldern ist erlaubt, sofern in keinem Baufeld die maximal zulässige Bruttogeschossfläche um mehr als 15% erhöht wird. Der Transfer von Wohnnutzungen ist nicht zulässig.

Art. 7 Baufelder

Gebäude sind, mit Ausnahme von § 8 Abs. 3, innerhalb der im Situationsplan bezeichneten Baufelder zu erstellen.

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2 Sofern im Situationsplan Pflichtbaulinien festgelegt sind, müssen oberirdische Gebäude auf diese Linien gestellt werden.

Sofern im Situationsplan Pflichtfluchtlinien festgelegt sind, müssen die im Situationsplan bezeichneten Fassaden eine gemeinsame Flucht bilden. Die parallele Verschiebung der Fassadenflucht ist zulässig. 3

Art. 8 Zonenprofil

1 Das Zonenprofil wird durch die im Situationsplan 1:500 eingetragenen Baufelder und die folgenden maximalen Höhenkoten in m.ü.M. bestimmt:

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Baufeld A

El E2 E3 E4 E5

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max. Höhenkoten in m.ü.M. 292.80 288.80 292.80 292.80 (bei einem Ersatzneubau) 292.80 288.80 288.80 288.80 288.80

Für das Baufeld D ist eine Umnutzung des bestehenden Malzsilos anzustreben. Um- und Ausbauten des Malzsilos im Rahmen der Bestandsgarantie (z.B. Anbau einer Lift- und Treppenanlage oder technische Aufbauten) sowie ein Verbindungsbau zum Baufeld C sind zulässig, sofern eine gute städtebauliche Qualität gewährleistet ist. Falls keine zweckmässige und wirtschaftlich tragbare Umnutzung des Malzsilos möglich ist, kann ein Ersatzneubau vorgesehen werden. 2

Gebäude sind grundsätzlich nur innerhalb des Zonenprofils zulässig. Ausserhalb des Zonenprofils dürfen - unter Berücksichtigung der geltenden gesetzlich vorgegebenen Abstände - folgende Gebäude und Gebäudeteile erstellt werden: 3

Untergeschosse - Klein- und Anbauten gemäss § 18 ABauV sowie zusätzliche Einrichtungen für Kinderspielplätze oder Gemeinschaftsanlagen gemäss Art. 81 Abs. 5 BNO und dgl. - Dachaufbauten wie Oblichter, Treppenausstiege und dgl. bis max. 1.00 m, gemessen ab Dachoberfläche - Technisch bedingte Aufbauten und Anlagen zur Gewinnung von erneuerbarer Energie - Überdeckungen bzw. Bauten für die Anlieferung und Verkehrserschliessungen sowie für Spiel und Aufenthalt, Sammelstellen des Abfuhrwesens, allfällige Lärmschutzmassnahmen und dgl.

Dachform

Art. 9

Es sind nur Flachdächer zulässig, davon ausgenommen sind bestehende Bauten. Für Klein- und Anbauten sowie Bauten gemäss Art. 81 Abs. 5 BNO sind auch andere Dachformen zulässig.

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Art. 10 Flachdachbegrunung

Horizontale Dachflächen sind extensiv zu begrünen, wenn dies zweckmässig und technisch zumutbar ist. Davon ausgenommen sind begehbare Dachterrassen, Dachflächen von Klein- und Anbauten sowie Flächen, die mit Anlagen zur Gewinnung von erneuerbarer Energie versehen sind.

Art. 11 Abstände/

Gebäudelänge

Innerhalb der Baufelder ist die geschlossene Bauweise zulässig. Wird auf die geschlossene Bauweise verzichtet, ist ein Gebäudeabstand von minimal 5 m und maximal 8 m einzuhalten, davon ausgenommen ist das Baufeld A. Innerhalb der Baufelder ist die Beschränkung der Gebäudelänge aufgehoben. 2

Art. 12 Gestaltung

Bauten, Anlagen und Freiräume sind für sich und in ihrem Zusammenhang so zu gestalten, dass eine gute städtebauliche Gesamtwirkung erreicht wird. Die Gestaltung der Bauten soll eine Ensemblequalität bzw. ein homogenes Erscheinungsbild zum Ziel haben. Dies gilt auch für Materialien und die Farbgebung. An den im Situationsplan 1:500 bezeichneten Stellen («Attika nicht zulässig») dürfen die äusseren Fassaden der Hauptgebäude inld. allfälliger vorgesetzter Fassadenschichten (z.B. Balkone) im obersten Geschoss gegenüber der Hauptfassade nicht zurückversetzt werden.

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3 Die Anordnung/ Ausrichtung der Neubauten hat sich an der orthogonalen Struktur der Baufelder zu orientieren. Es ist eine ruhige und klare Dachlandschaft mit einheitlichen Höhen anzustreben.

In den Baufeldern C, D und E sind zur Wahrnehmung der Rheinlandschaft mit geeigneten baulichen und gestalterischen Massnahmen Durchblicke zu schaffen. 5 Die Anforderungen an eine städtebaulich, architektonisch und aussenräumlich gut gestaltete Überbauung werden vom Überbauungskonzept (Richtkonzept) gemäss Beilage im Planungsbericht erfüllt. Diese Gestaltungsqualität ist für die Beurteilung von Bauvorhaben wegleitend. Es kann davon abgewichen werden, wenn mindestens eine gleichwertige Qualität erzielt wird.

Der Gemeinderat kann zur Beurteilung der städtebaulichen, architektonischen und aussenräumlichen Qualität auf Kosten der Bauherrschaft ein Fachgutachten in Auftrag geben. Der Auftragnehmer des Fachgutachtens wird gemeinsam durch die Behörde und die jeweilige 6

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Bauherrschaft bestimmt. Das Fachgutachten ist zusammen mit dem Bauprojekt öffentlich aufzulegen.

Etappierung