Gestaltungsplan Wohnzone Schümel inkl. Änderung 2008

Art. 19 Inkrafttreten

9 9 9

Anhang (Informationsinhalt) 1 Gebäudeprofil Bauschilder A und B 2 Querschnitte durch die Bauschilder C und D 3 Standortheimische Pflanzen

10 11 13

Bau- und Nutzungsordnung Holderbank BauG Baugesetz ABauV Allgemeine Bauverordnung

Abkürzungen: BNO

Planer

Marti Partner Architekten und Planer AG, Hofackerstrasse 13, 8032 Zürich und Industriestrasse 26, 5600 Lenzburg Verantwortliche Partner: Georg Schmid und Thomas Meier

7 7 8 8 8

Gestaltungsplan Wohnzone "Schümel" / Sondernutzungsvorschriften

3

1. Einleitung

Art. 1 Zweckl

Der Gestaltungsplan bezweckt, — dass ein Wohnquartier mit hohem Wohnwert entstehen kann und — Lebensräume für typische Pflanzen und Tiere sichergestellt werden.

Art. 2 Geltungsbereich

1 Diese Sondernutzungsvorschriften gelten in dem im Situationsplan festgelegten Perimeter

Bestandteile

2 Bestandteile sind der Gestaltungsplan Mst. 1: 500 und die zugehörigen Sondernutzungsvorschriften.

Unverbindliche Grundlagen

3 Planungsbericht und Strukturplan Mst. 1: 500 sind unverbindliche Grundlagen, welche die Planungsabsicht verdeutlichen.

Art. 3 Ergänzendes Recht

Soweit die nachstehenden Vorschriften nichts abweichendes bestimmen, gilt die Bau- und Nutzungsordnung Holderbank. Vorbehalten bleiben die Vorschriften des eidgenössischen und kantonalen Rechts.

1 Gemäss § 17 BNO sind in der Wohnzone "Schümel" Wohnbauten und nicht störende Gewerbe zugelassen. Die Lage und die Abmessungen der Bauten werden im Gestaltungsplanverfahren festgelegt. Dabei wird geachtet - auf eine rationelle, auf die Bebauung und die Topographie abgestimmte Erschliessung, - eine hohe Siedlungsqualität und eine gute Gestaltung und Einordnung der Ueberbauung in das Orts- und Landschaftsbild, - auf eine gute und weitgehend naturnahe Gestaltung der Freiflächen und Aussenräume, die ortstypischen Tieren und Pflanzen Lebensraum bieten soll.

Gestaltungsplan Wohnzone "Schümel" / Sondernutzungsvorschriften

4

2. Überbauung

Art. 4 Bauschilder

1 Die Gebäude inklusive Klein- und Anbauten sowie Tief-

- Überbauung allgemein2

bauten sind innerhalb der Bauschilder zu erstellen. Die Bauschildgrenzen haben die Wirkung von Baulinien.

Anforderungen an die Überbauung

2 Die Überbauung in einem Bauschild hat folgende Anforderungen zu erfüllen: a) gute architektonische Gestaltung der Bauten und Freiräume, sodass ein einheitliches Erscheinungsbild entsteht b) gute Einordnung in das Quartier- und Landschaftsbild c) Die Bewohner-Abstellplätze sind soweit zweckmässig zusammenzufassen und zu überdecken. Der Gemeinderat kann verlangen, dass unterirdische Sammelgaragen erstellt werden. Bei Einfamilienhäusern sind Einzelgaragen möglich, sofern für das restliche Bauschild zweckmässige Lösungen gewährleistet bleiben. d) gemeinsame Heizungsanlagen oder umweltfreundlicher Heizungssysteme

- Überbauung in Einzelbauweise

Verwendung

3 Ein Bauschild kann parzelliert und in Einzelbauweise überbaut werden, sofern ein einheitliches Erscheinungsbild gewährleistet bleibt. Mit dem ersten Gebäude wird das Erscheinungsbild festgelegt durch die: — Vollgeschosse (bis zwei / drei und mehr Vollgeschosse), — Gebäudelänge (für Einfamilien- und Doppelhäuser / für längere Gebäude wie Reihenhäuser), — Dachform (flach / geneigt).

— Überbauung mehrerer Bauschilder

4 Eine Überbauung kann mehrere Bauschilder umfassen. In diesem Fall fallen die internen Bauschildgrenzen weg. Die im Gestaltungsplan eingezeichneten Vernetzungskorridore, Fusswege und Wassergräben können nur soweit verschoben werden, als das Grundkonzept eingehalten wird.

2Definition Klein- und Anbauten sowie Tiefbauten siehe § 18 ABauV. Zulässige Überschreitung der Baulinien siehe § 2 ABauV.

Gestaltungsplan Wohnzone "Schümel" / Sondernutzungsvorschriften

5

Art. 5 Ausnützungsziffer3

In den Bauschildern Al, B1 und B2 gilt eine minimale Ausnützungsziffer von 0.6. Bei etappenweiser Überbauung ist nachzuweisen, wie diese Ausnutzung beim Endausbau erreicht wird.

Art. 6 Gebäudeanordnung

1 Die Gebäudestellung in den Bauschildern A, B1, B2, C und D ist im Gestaltungsplan festgelegt. Bei Einfamilienhäusern kann davon abgewichen werden, sofern das erwünschte einheitliche Erscheinungsbild erhalten bleibt. In den Bauschildern B3, B4 und B5 ist die Gebäudestellung nicht vorbestimmt.

Durchblicke

2 In den Bauschildern C und D sind die Gebäude so anzuordnen, dass die im Gestaltungsplan eingetragenen Durchblicke offen bleiben. Für die Klein- und Anbauten und die Aussenraumgestaltung besteht diese Einschränkung nicht. Die Durchblicke können soweit verschoben werden, als das Grundkonzept eingehalten wird.

Art. 7 Gebäudeerscheinung

1 Das Dach darf die tatsächliche Gebäudehöhe um maximal

- Dach

4 m überschreiten.

- Bauschilder A und B

2 In den Bauschildern A und B beträgt die Gebäudehöhe

(Abbildungen siehe Anhang)

maximal 11 m, am Hang4 maximal 12 m. Wenn ein viertes Vollgeschoss entsteht, ist das Terrain so aufzuschütten, dass das unterste Vollgeschoss maximal 1.20 m in Erscheinung tritt. Abgrabungen am untersten Vollgeschoss dürfen höchstens einen Drittel der Fassadenlänge betragen.

3 Es wird keine maximale Ausnützungsziffer festgelegt. Die zulässige Ausnutzung ergibt sich aus den

Abständen, den Höhenbeschränkungen, der Besonnung sowie den erhöhten Anforderungen an die architektonische Gestaltung und Einordnung. 4 Gemäss § 15 Abs. 2 ABauV gilt eine Neigung des gewachsenen Terrains von mehr als 10% als Hang.

6

Gestaltungsplan Wohnzone "Schümel" / Sondernutzungsvorschriften - Bauschilder C und D (Abbildungen siehe Anhang)

3 In den Bauschildern C und D sind Terrassenhäuser und Einzelgebäude zulässig; im Bauschild C3 nur Terrassenhäuser. Zu beachten ist: — Talseitig dürfen maximal 2 Geschosse direkt übereinander in Erscheinung treten. — Die einzelnen Geschosse der Terrassenhäuser sind so zu versetzen, dass eine optimale Anpassung an die Hangneigung entsteht. — Die Gebäudezeile längs dem Talbodenweg ist mit Flachdächern oder leicht geneigten Pultdächern auszubilden. Die Dächer dürfen diesen Weg um maximal 4.5 m überragen. Bezugsniveau ist die Längsachse des Weges. — Die Dächer der Gebäudezeile unterhalb dem Lilienweg dürfen diesen um maximal 7 m überragen. Bezugsniveau ist die Längsachse des Weges. — Die Dächer der Gebäudezeile oberhalb des Birkenweges dürfen diese um maximal 11 m überragen. Bezugsniveau ist die Längsachse der Strasse.

Art. 8 Gebäudelänge

In den Bauschildern Cl, C2 und D beträgt die maximale Fassadenlänge parallel zum Hang 18 m.

Art. 9 Grenz- und

Gebäudeabstände

1 Es gilt folgender minimale Grenzabstand5: — Bauschilder A und B:

6m

— Bauschilder C und D, parallel zum Hang: 4m — Bauschilder C und D, senkrecht zum Hang: 3 m 2 Wenn ein Bauschild gesamthaft überbaut wird, können die internen Grenz- und Gebäudeabstände frei gewählt werden. Vorbehalten bleiben die architektonischen und feuerpolizeilichen Anforderungen sowie eine gute Besonnung der Mehrzahl der Zimmer der einzelnen Wohnungen.

5 Mögliche Reduktion im gegenseitigen Einvernehmen siehe § 12 BNO und § 47 Abs. 2 BauG

Gestaltungsplan Wohnzone "Schümel" / Sondernutzungsvorschriften

7

3. Aussenraumgestaltung

Art. 10 Aussenraumgestaltung Die

allgemein6

Umgebungsflächen sind überwiegend naturnah zu gestalten und zu pflegen (nährstoffarmer Boden aus der

Gegend, standortheimische Pflanzen). Humusierte Flächen sind auf Gärten und Spielwiesen zu beschränken.

Art. 11 Vernetzungskorridore

Bepflanzung (Artenliste siehe Anhang 1)

1 In den im Gestaltungsplan bezeichneten Vernetzungskorridoren ist keine Zuführung von Humus gestattet. Diese Korridore längs den Erschliessungsstrassen und öffentlichen Fusswegen können mit standortheimischen Pflanzen begrünt oder als Ruderalstandorte belassen werden.

- Einfriedigungen, Hindernisse

2 Allfällige Einfriedigungen sind mit Hecken und einfachen Zäunen so vorzunehmen, dass die Vernetzung für Tiere und Pflanzen gewährleistet bleibt. Unüberwindbare Hindernisse (z.B. Schächte) sind zu vermeiden oder mit Ausstiegshilfen zu versehen.

- Belegung mit Parkierung, Zufahrten und Zugängen

3 Die Fläche der Vernetzungskorridore darf in der Regel höchstens zu 50% mit Parkierung, Zufahrten und Zugängen belegt werden. Das Bauschild C3 ist von dieser Beschränkung ausgenommen.

Bodenversiegelung

4 Für Zugänge und Zufahrten zu Parkierungsanlagen ist ein Hartbelag zulässig. Offene Parkplätze und deren Zufahrten sind mit einem sickerfähigen Belag zu versehen.

6 Aussenraumgestaltung siehe auch § 54 BNO

Gestaltungsplan Wohnzone "Schümel" / Sondernutzungsvorschriften

8

Art. 12 Wassergräben

Die im Gestaltungsplan eingezeichneten Wassergräben werden von der Gemeinde erstellt und unterhalten. Sie bleiben im Gemeindeeigentum. Das Meteorwasser ist wenn möglich in diese Gräben zu leiten.

Art. 13 Dachbegrünung

Nicht als Terrassen benutzte Flachdächer oder leicht geneigte Pultdächer sind extensiv mit standortheimischen Pflanzen zu begrünen, ausgenommen Klein- und Anbauten.

Art. 14 Hangsicherung,

Stützmauern

Steile Hanglagen und Böschungen sind, sofern möglich, mit ingenieurbiologischen Massnahmen zu stabilisieren. Stützmauern aus Beton sind zu begrünen.

4. Erschliessung

Art. 15 Erschliessungsstrassen

Die Lage der Wendeplätze wird im Baubewilligungsverfahren festgelegt. Der Gemeinderat entscheidet aufgrund der Bauweise, ob der Lilienweg bis zum Bauschild C3 geführt wird. Entlang dem Lilienweg sind Ausweichstellen vorzusehen (z.B. auf Garagenvorplätzen). Der Gemeinderat regelt die erforderlichen Dienstbarkeiten und die Parzellierung.

Gestaltungsplan Wohnzone "Schümel" / Sondernutzungsvorschriften

9

Art. 16 Erschliessung

Bauschilder C und D

Die Bauschilder C und D sind für Privatwagen vom Lilienweg oder vom Birkenweg her zu erschliessen. Nur die Gebäude im Westen des Bauschildes D1 können im Bereich der angrenzenden Wohnzone W2 vom Talbodenweg her erschlossen werden.

Art. 17 öffentliche Fusswege

Die exakte Lage und die Parzellierung der öffentlichen Fusswege wird im Baubewilligungsverfahren festgelegt. Die minimale Wegbreite beträgt 2 m.

5. Schlussbestimmungen

Art. 18 Beratung

Die Bauherren und ihre Vertreter haben zu Beginn der Projektierung Kontakt mit dem Beratungsgremium "Schümel" aufzunehmen7.

Art. 19 Inkrafttreten

Diese Sondernutzungsvorschriften wurden vom Gemeinderat am beschlossen. Sie treten mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.

7 Gemäss § 59 Abs. 2 BNO (Bau- und Nutzungsordnung Holderbank) setzt der Gemeinderat zur Begleitung der Detailplanung im Gebiet "Schümel" und deren Realisierung ein Gremium ein, welches die Gemeinde und die Bauherrschaft berät.

Gestaltungsplan Wohnzone "Schümel" / Sondernutzungsvorschriften

Anhang 1 Gebäudeprofil Bauschilder A und B Vorschriften:

Art. 7 Abs. 1+2 Sondernutzungsvorschriften

§§ 12 bis 16 Allgemeine Bauverordnung (ABauV)

m Hang*max 12m

Ge bäu dehöhe

E

Dachgeschoss 1. Vollgeschoss

3. Vollgeschoss

2. Vollgeschoss 0

0

1. Vollgeschoss

tiefster Punkt —gewachsenes Terrain bzw. heutige Auffüllung (413 ABauV) — Anschüttung gemäss 7 Abs. 2 * als Hang gelten Terrainneigungen von mehr als 10%

Geb äudehöhe

Bei gestaffelten und terrassierten Gebäuden wird jeder Gebäudeteil für sich gemessen.

1. Vollgeschosl

(vg1.34- 14,15 ABauV)

—gewachsenes Terrain bzw. heutige Auffüllung (13 ABauV) Anschüttung gemäss 7 Abs. 2

10

Gestaltungsplan Wohnzone "Schümel" / Sondernutzungsvorschriften

11

Anhang 2 Querschnitte durch die Bauschilder C und D Schnitt A 1: 500

4m

4m 3,5m 4m

3m 3m

6m

5m

6m

bestehendes Terrain

ca. 393.5

ca. 386.5

ca.374

bestehendes Terrain 370

Vernetzungskorridor

E\ in

Vernetzungskorr idor

Talbodenweg

Schnitt B 1: 500

Gestaltungsplan Wohnzone "Schümel" / Sondernutzungsvorschriften

12

Anhang 2 Querschnitte durch die Bauschilder C und D Schnitt C 1: 500

ca 378

1,4m 1,5r1) 471, ,

370 V

Schnitt D 1: 500

ca.403

—

bestehendes Terrain

neues Terrain ca. 380.5

370

Gestaltungsplan Wohnzone "Schümel" / Sondernutzungsvorschriften

Anhang 3

13

Standortheimische Pflanzen

Standortheimisch sind Pflanzen (und Tiere), die heute schon im Steinbruchareal vorkommen. Artenliste extensive Dachbegrünung (nicht abschliessend) Färber Hundskamille

Echter Honigklee

Echter Hundsklee

Dornige Hauhechel

Süsser Tragant

Grossblütige Brunelle

Rundblättrige Glockenblume

Echter Bergthymian

Karthäuser-Nelke

Gewöhliche Skabiose

Gewöhnliches und Florentiner-Habichtskraut

Weisser Mauerpfeffer

Hufeisenklee

Gewöhnliches Leimkraut

Weisser Honigklee

Artenliste Ruderalstandorte trocken (nicht abschliessend) Gewöhnliche Schafgarbe

Blutroter Storchschnabel

Gewöhnkicher Odermennig

Gewöhnliches Habichtskraut

Ross-Lauch

Huf eisenklee

Ästige Graslilie

Gewöhnliches Johanniskraut

Echter Wundklee

Gewöhnlicher Alant/Dürrwurz

Gewöhnlicher Bleifuss

Kompass-Lattich

Süsser Tragant

Kleines Leinkraut

Gewöhnliches Ochsenauge

Unechtes Leinkraut

Rundblättrige Glockenblume

Weisser Honigklee

Schlaffe Segge

Echter Honigklee

Echtes Tausendguldenkraut

Dornige Hauhechel

Gewöhnliche Wegwarte

Wilder Majoran/Dost

Strauchwicke

Klatsch-Mohn

Gewöhnliche Möhre

Bittere Kreuzblume

Karthäuser-Nelke

Gewöhliche Kreuzblume

Wilde Karde

Gelbe Reseda

Rosmarin-Weidenröschen

Raukenblättriges Kreuzkraut

Scharfes Berufkraut

Gewöhnliches Leimkraut

Rauhaariges Berufkraut

Echter Gamander

Wald-Erdbeere

Arznei-Thymian

Tauben-Storchschnabel

Gross- und kleinblütige Königskerze

Gestaltungsplan Wohnzone "Schümel" / Sondernutzungsvorschriften Artenliste Rueralstandorte feucht (nicht abschliessend) Hängende Segge

Strand-Pfeifengras

Vierkantiges Weidenröschen

Sumpf-Kreuzblume

Gewöhnlicher Wasserdost

Gewöhnliche Schlüsselblume

Rupprechts-Storchenschnabel

Huflattich

Gegliederte und blaugrüne Simse/Binse

Artenliste Blumenwiese (nicht abschliessend) Gewöhnliche Schafgarbe

Saat-Esparsette

Mittleres Zittergras

Kriechende Hauhechel

Aufrechte Trespe

Habichtskrautartiges Bitterkraut

Gewöhnliches Ochsenauge

Kleine Bibernelle

Acker-, Wiesen-, Skabiosen-Glockenblume

Spitz-Wegerich, Mittlerer Wegerich

Gewöhnliche Margerite

Sumpf-Kreuzblume

Gewöhnliche Möhre

Frühlings-Fingerkraut

Zypressen-Wolfsmilch

Gewöhnliche Brunelle

Echtes Labkraut

Wiesen-Salbei

Acker-Witwenblume

Kleiner Wiesenknopf

Streifhaariger Löwenzahn

Silgenähnlicher Rosskümmel

Purgier-Lein

Östlicher Bocksbart

Hornklee

Mittlerer Klee

Artenliste Weiher (nicht abschliessend) Zitzen-Sumpfbinse

Schwimmendes Laichkraut

Gewöhnlicher Gilbweiderich

Verzweigter Igelkolben

Weisse Seerose

Breitblättriger Rohrkolben

Schilf

Rohrglanzgras

14

Gestaltungsplan Wohnzone "Schümel" / Sondernutzungsvorschriften

15

Artenliste Bäume und Sträucher (nicht abschliessend) Feld- und Bergahorn

Wald-Föhre

Grau-Erle

Schwarz- und Zitter-Pappel

Hänge-Birke

Süsskirsche

Strauchwicke

Schleedorn/Schwarzdorn

Hagebuche

Birnbaum

Roter Hartriegel

Trauben-Eiche

Haselnuss / Hasel

Stiel-/Sommer-Eiche

Eingriffliger Weissdorn

Hundsrose

Europäisches Pfaffenhütchen

Silber-Weide

Rotbuche

Lavendel-Weide

Pulverholz/Faulbaum

Purpur-Weide

Gewöhnliche Esche

Mehlbeerbaum

Efeu

Winter-Linde

Walnussbaum

Wolliger Schneeball

Gewöhnlicher Liguster

Gewöhnlicher Schneeball

Rotes Geissblatt

Die oberste Verwitterungsschicht enthält die Samen vieler dieser Pflanzen. Diese Schicht kann im Bereich der Gebäude abgetragen und in den erwünschten Aussenraumbereichen angeordnet werden. In Hausnähe gedeihen auch zahlreiche Gartenpflanzen auf nährstoffarmem Material sehr gut: Küchenkräuter wie Rosmarin, Salbei, Weiraute usw., Obstbäume wie Aprikosen, Reben, ev. Feigen, Birnen, usw.

Literatur: Vorhandene Lebensräume sind in der Broschüre HOB "Alter Steinbruch - neue Perspektiven", Ausgabe November 1995, aufgelistet. Bezugsadresse: HCB Zementproduktion, 5301 Siggenthal-Station Leitfaden Natur, Nummer 5, 1995: Naturnahe Gestaltung im Siedlungsraum Herausgeber: Bundesamt für Umwelt, Wald und Landschaft (BUWAL) Vertrieb: EDMZ, 3000 Bern, Bestellnummer: 319.770 d