Gestaltungsplan Bleiwiese

Art. 1 Perimeter und Bestandteile

1 Der Gestaltungsplan beinhaltet die im Situationsplan 1:500 bezeichneten „Perimeter Gestaltungsplan" und „erweiterter Perimeter Erschliessungsplanung / bauliche Konzeption Parzelle Nr. 422". Die an die Bodenstrasse angrenzende Teilfläche im „Perimeter Erschliessungsplanung / bauliche Konzeption Parzelle Nr. 422" kann auch auf einer Breite von rund 35 m ohne den rechtskräftigen Gestaltungsplan Bleiwiese erschlossen und überbaut werden, sofern die im Situationsplan 1:500 eingetragene öffentliche Fusswegverbindung gesichert ist.

Grundeigentümerverbindliche Bestandteile des Gestaltungsplanes sind die nachfolgenden Sondernutzungsvorschriften (SNV) sowie der Situationsplan 1:500.

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Der Planungsbericht dient ausschliesslich der Erläuterung des Gestaltungsplanes und ist nicht verbindlich.

Art. 2 Verhältnis zum übergeordneten Recht

1 Soweit mit dem Situationsplan 1:500 und den zugehörigen Sondernutzungsvorschriften nicht abweichende Regelungen getroffen werden, gelten die Bestimmungen der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Lengnau, insbesondere die Vorschriften der Wohnzone W3, der Wohn- und Gewerbezone WG sowie der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen 0E. 2

Vorbehalten bleiben die übergeordnete Gesetzgebung des Kantons und des Bundes, insbesondere die einschlägige Bau-, Planungs- und Umweltschutzgesetzgebung.

Art. 3 Privatrechtliche

Regelungen

Ergibt sich innerhalb des Areals des Gestaltungsplanes ein Koordinationsbedarf (z.B. Durchgangsrechte, Anschlüsse Fahrzeugeinstellhalle, Notzufahrten), muss dies privatrechtlich geregelt werden. Die dazu nötigen Nachweise sind spätestens im Baubewilligungsverfahren zu erbringen.

Art. 4 Ziel und Zweck

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Der Gestaltungsplan Bleiwiese hat zum Ziel, eine in den wesentlichen Bereichen koordinierte und gut in die örtliche Situation am Rande des traditionellen Dorfkernes eingepasste Überbauung sicher zu stellen. Insbesondere bezweckt der Gestaltungsplan folgendes:

a) direkter Anschluss für den motorisierten Verkehr an die Surbtalstrasse b) gemeinschaftliche Anlage der Abstellplätze in den Untergeschossen sowie in den Baubereichen für unterirdische Bauten und Tiefbauten, mit Ausnahme der oberirdischen Besucherparkplätze und der Parkierung für das Gewerbe gemäss Situationsplan 1:500 und § 17 Abs. 1 c) Anbindung Langsamverkehr ins Dorfzentrum, arealinterne Durchlässigkeit für Fussgänger in Richtung Bodenstrasse sowie Fussgängerverbindung entlang der Surb im Bereich der Wohnzone W3 sowie der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OE d) sorgfältige Anordnung und Gestaltung der Aussenräume, attraktive Freiräume, naturnaher Grünstreifen entlang der Surb e) haushälterische Nutzung mit angemessener baulicher Dichte f) unterschiedlichste Nutzungsoptionen im Baufeld C. 2

Der Gestaltungsplan soll eine etappenweise Realisierung mit funktionsfähigen Teilüberbauungen sicherstellen. Für die Bauträgerschaften sollen ausreichende Projektierungsspielräume offen gehalten werden.

Gestaltungsplan Bleiwiese, Sondernutzungsvorschriften

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Art. 5 Qualitative

Anforderungen

Die Bauten und Anlagen müssen sorgfältig gestaltet werden mit einem ruhigen und aufeinander abgestimmten Erscheinungsbild. Sie sind innerhalb der Baufelder A, B und C mit jeweils einheitlichen Prinzipien nach den Erfordernissen von Abs. 3 und 4 zu konzipieren. Dabei ist insbesondere auf eine gute architektonische Gestaltung und räumliche Wirkung sowie auf einen guten Bezug zu den Aussenräumen zu achten.

Dachformen

2 Innerhalb des Perimeters des Gestaltungsplanes sind bei Neubauten nur Flachdächer, mit oder ohne Attika, und flach geneigte Dächer bis 5° zugelassen. Aus betrieblichen Gründen (z.B. Gewächshäuser) können für die gartenbauliche Nutzung im Baufeld C andere Dachformen bewilligt werden.

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Für die Baufelder A, B und C sowie innerhalb des Baubereiches für öffentliche Bauten und Anlagen ist eine jeweils einheitliche Architektursprache erforderlich, welche alle Sekundärbauteile, technisch bedingte Bauteile sowie die Materialisierung und Farbgebung beinhaltet. 3

4 Balkone, Terrassen, Loggien, Vordächer, technische Bauten und dgl. müssen in ihrer Gesamtwirkung mit dem Bauvolumen harmonieren. 5 Der Gemeinderat beurteilt die Einhaltung der geforderten Qualitäten nach den Kriterien der Arealüberbauung gemäss ABauV. Zur Beurteilung der Frage, ob ein Bauvorhaben den qualitativen Anforderungen des Gestaltungsplanes entspricht, kann der Gemeinderat auf Kosten der Bauherrschaft ein Fachgutachten einholen.

Art. 6 Baufelder

Hochbauten inklusive zugehöriger Untergeschosse sowie Klein- und Anbauten sind mit Ausnahme von § 7 Abs. 2, § 14 Abs. 2 und § 16 Abs. 4 SNV ausschliesslich innerhalb der im Situationsplan 1:500 bezeichneten Baufelder zulässig. Die Begrenzungen der Baufelder gelten als Baulinien. Sie ersetzen die zonengemässen Grenz- und Gebäudeabstände sowie die Strassenabstände gemäss BauG, wobei die Bestimmung von § 26 Abs. 2 BNO betreffend der Einhaltung des grossen Grenzabstandes nicht zur Anwendung kommt. 1

2 Innerhalb der Baufelder kann eine Reduktion des Gebäudeabstandes bis auf 8 m bewilligt werden, sofern eine ortsbaulich und architektonisch gute Lösung erzielt wird und die wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Anforderungen gewahrt bleiben. 3 In den Baufeldern A, B und C muss jeweils vor Einreichung eines Baugesuches ein Gesamtkonzept vorgelegt werden, in welchem die Stellung der Bauten, die Grösse und Gliederung der Baukuben, die Nutzungen, die wesentlichen Elemente der Aussenraumgestaltung sowie die Erschliessung und Parkierung inklusive der Lage der Zu- und Wegfahrt in die Tiefgaragen ersichtlich sind. 4 Die Stellung der Bauten hat nach einem orthogonalen Anordnungsprinzip zu erfolgen. Die maximale Gebäudelänge beträgt 25 m.

Art. 7 Baubereiche

Unterirdische Bauten und Tiefbauten sind innerhalb der im Situationsplan 1:500 bezeichneten Baubereiche und Baufelder zulässig. Sie sind ausserhalb der Baufelder A und B für zusätzliche Nutzflächen bestimmt; gemeinschaftliche Fahrzeugeinstellhallen, Abstellräume für Velos/Mofas, Neben-, Abstellräume und dergleichen. 1

Gestaltungsplan Bleiwiese, Sondernutzungsvorschriften

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Der Baubereich für öffentliche Bauten und Anlagen ist für unter- und oberirdische Nutzungen bestimmt, soweit diese mit der Zielsetzung eines parkartigen Freiraumes vereinbar sind. Zugelassen sind Hochbauten bis höchstens 7 m Gebäudehöhe sowie unterirdische Bauten für die erforderlichen Gemeindewerke (z.B. Regenbecken).

Art. 8 Nutzungen

Baufeld C

1 Ergänzend zu den zulässigen Nutzungen gemäss BNO sind innerhalb des Baufeldes C Verkaufsnutzungen bis max. 2'800 m2 zugelassen, die einen unmittelbaren betrieblichen und branchenmässigen Zusammenhang mit dem bestehenden Gärtnerei- und Gartenbaubetrieb haben. 2

Verkaufsnutzungen können nur soweit bewilligt werden, als die Parkierung auch an verkaufsintensiven Tagen auf privatem Grund möglich ist. Mit dem Baugesuch ist ein diesbezüglicher Parkplatznachweis einzureichen. 3 Voraussetzungen für die Bewilligung der gesamten Verkaufsflächen von 2'800 m2 innerhalb des Baufeldes C sind, dass der in § 10 Abs. 2 BNO geforderte Wohnanteil ausgewiesen werden kann und die Verkaufsflächen innerhalb der Parzelle 422 an der Bodenstrasse aufgehoben werden.

Art. 9 Höhenmasse

1 In den Baufeldern A und B können 4 Vollgeschosse bewilligt werden, sofern nicht zusätzlich ein darüber liegendes Attikageschoss erstellt wird. 2 Im Baufeld C gelten die Höhenmasse gemäss BNO, wobei bei Verkaufsnutzungen innerhalb der zulässigen Gebäudehöhe Abweichungen bezüglich der durchschnittlichen Geschosshöhen gegenüber § 14 Abs. 3 ABauV zulässig sind.

Art. 10 Parkartiger Freiraum

1 Die im Situationsplan 1:500 als parkartiger Freiraum bezeichnete Fläche ist auf eine vielfältige, öffentlich zugängliche Nutzung auszurichten. Sie muss eine hohe Aufenthalts- und eine überzeugende gestalterische Qualität aufweisen sowie als weitgehend offener Freiraum erkennbar bleiben.

Zugelassen sind Hochbauten im öffentlichen Interesse sowie Spiel- und Grünanlagen, Sitzplätze und dgl., die sich gut in die Gesamtsituation einordnen. 2

Der parkartige Freiraum muss eine gute Durchgrünung mit standortheimischen Bäumen und Sträuchern aufweisen. Zu bepflanzen sind 5 bis 10 hochstämmige, optisch und räumlich wirksame Bäume. Befestigte Plätze sind mit sickerfähigen Belägen auszustatten. In einem Bereich von 6 m entlang der Parzelle Nr. 1951 sind keine Hartbeläge zugelassen. 3

Art. 11 Freihalteräume

Die im Situationsplan 1:500 als Freihalteräume bezeichneten Flächen müssen auf einer Breite von mindestens 15 m zur optischen Gliederung der Siedlung mit einer naturnahen Gestaltung mittels standortheimischen Bäumen, Gehölzen und Stauden durchgehend begrünt und bepflanzt werden. 1

2 Die im Situationsplan 1:500 enthaltene Baumreihe zwischen den Baufeldern B und C dient als optische Abschirmung. Zeitlich beschränkte Parkplätze für verkaufsintensive Tage des angrenzenden Gewerbes sind zugelassen.

Die Nutzung im Sinne der übrigen Freiflächen gemäss § 14 ist gewährleistet.

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Gestaltungsplan Bleiwiese, Sondernutzungsvorschriften

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Art. 12 Strassenraumund Platzflächen

1 Die Gestaltung und Möblierung der im Situationsplan 1:500 bezeichneten Strassenraum- und Platzflächen hat nach einem gesamtheitlich geplanten Konzept zu erfolgen, in dem Begegnungsorte mit hoher Aufenthaltsqualität zu schaffen sind.

Zugelassen sind gestalterisch überzeugende Platzflächen mit zurückhaltend in Erscheinung tretender Ausstattung wie Sitzplätzen, Mauern, Bepflanzungen und dgl. Die im Situationsplan 1:500 bezeichnete Baumreihe dient als verbindendes Element in Längsrichtung. 2

3 Die Realisierung hat spätestens mit der Überbauung der Baufelder A und B zu erfolgen. Die Zu- und Wegfahrten zu den Tiefgaragen sind zu gewährleisten.