Bau- und Nutzungsordnung

Art. 12 mit "o" bezeichnete

Masse

2Die mit "o" bezeichneten Werte und Masse legt der Gemeinderat unter Abwägung der betroffenen privaten und öffentlichen Interessen im Einzelfall fest.

Mit "x" bezeichnete Masse

Die mit "x" bezeichneten Werte und Masse gelten bei Neubauten als Richtwert. Der Gemeinderat kann Abweichungen von diesem Richtwert bewilligen, falls der Zonenzweck nicht beeinträchtigt wird. Bei bestehenden Bauten legt der Gemeinderat die Werte und Masse in Abwägung der betroffenen privaten und öffentlichen Interessen im Einzelfall fest.

Bezeichnung

Innerhalb des Perimeters der Sondernutzungsplanungspflicht Häuptli-Geissacher gelten auch die Vorschriften des Überbauungsplanes Häuptli-Geissacher und dessen Spezialbauvorschriften.

Bauweise

3Wo nachfolgend nichts anderes festgelegt wird, ist sowohl die offene als auch die geschlossene Bauweise zulässig.

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4

3.1.2 Dorfzone (D)

Art. 7 Nutzung

1Die Dorfzone ist bestimmt für Wohnen, Dienstleistungsbetriebe, mässig störendes Gewerbe (vergl. § 32 Abs. 2) sowie Landwirtschaft.

Zweck

2Die Dorfzone dient der Erhaltung des historisch wertvollen Orts-

kerns. Die baulichen Veränderungen haben dies zu berücksichtigen. Für die Beurteilungskriterien ist § 43 Abs. 1 massgebend. Baukubus

3Bei der Festlegung der Baumasse und der Gestaltungsvorschriften orientiert sich der Gemeinderat am Charakter der bestehenden Überbauung und Umgebung.

Dachgestaltung

4Die Dachneigung muss mindestens 35° und darf höchstens 500

betragen. Es sind nur Dächer mit symmetrischer Neigung zugelassen. Auf Klein- und Anbauten sind andere Dachformen gestattet. First- und Traufabschlüsse sind feingliedrig auszubilden. Die Dächer sind in der Regel mit Ziegeln einzudecken, ausgenommen landwirtschaftliche Oekonomiegebäude. Im übrigen gilt § 44. 5Dachdurchbrüche auf der ersten Dachebene sind bei einwandfreier architektonischer Gestaltung auf maximal 1/3 der Fassadenlänge zugelassen. Dacheinschnitte sind nur in schleppgaubenähnlicher Ausführung erlaubt. Dachaufbauten - zugelassen sind einzelne Schleppgauben oder Giebellukarnen - sind um mindestens 1 m vom Traufabschluss bzw. 1.50 m von der Giebelfassade zurückzusetzen. Ihr oberer Ansatz muss - senkrecht gemessen - mindestens 0.50 m unter dem Dachfirst sein (vergl. Anhang). Die Höhe der Dachaufbauten darf 1.50 m, gemessen von Dachoberfläche zu Dachoberfläche (bei Giebellukarnen an der Seitenfassade gemessen), nicht übersteigen (vergl. Anhang). Dachflächenfenster sind, vorbehältlich § 16 Abs. 1 ABauV, bis max. 1.1 m2 (Einbaugrösse) gestattet. Sie sind hochformatig anzuordnen. Bestehen die Dacheinschnitte eines Geschosses ausschliesslich aus Dachflächenfenstern, dürfen sie insgesamt 1/5 der Fassadenlänge nicht überschreiten. Fassaden

6In der Regel ist verputztes Mauerwerk und Holz zu verwenden.

Die Längsfassade von Hauptgebäuden ist z. B. durch Wechseln des Materials und/oder der Anordnung der Gestaltungselemente (Fenster, Türen u.ä.) zu gliedern. Es sind nur hochformatige Fenster gestattet. Fassadenveränderungen sind bewilligungspflichtig. Umgebung

7Strassenseitig sind Freiräume mit Bäumen, Vorgärten und diffe-

renzierter Vorplatzgestaltung zu erhalten bzw. anzustreben. Der Gemeinderat kann einen Umgebungsplan verlangen, der auch die Gestaltung des Vorplatzes und die Bepflanzung aufzeigt.

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5

Abweichungen

8Beim Nachweis einer besseren Lösung im Sinne von Abs. 1 kann der Gemeinderat Abweichungen von den oben aufgeführten Bauvorschriften gestatten.

Antennen

9Die Errichtung von Aussenantennen und Parabolspiegeln ist bewilligungspflichtig.

Beratung

10Der Gemeinderat gewährleistet die fachliche Beratung und kann insbesondere bei geplanten substanziellen Baueingriffen (wie Fassadenrenovationen, Umbau, Unterkellerung, Auskernung, Abbruch, Bauaushub) vor Einleitung des Baubewilligungsverfahrens die kantonalen Fachstellen beiziehen. Hierzu sind Bauvorhaben möglichst vor Beginn der Projektierung anzuzeigen.

3.1.3 Wohnzone 2 (W2)

Art. 8 Nutzung

1Die Wohnzone W2 dient dem Wohnen. Nicht störendes, den örtlichen Verhältnissen angepasstes Gewerbe (vergl. § 32 Abs. 1) ist zugelassen. 2Die Wohnzone W2 ist für Ein- und Zweifamilienhäuser bestimmt. Mehrfamilienhäuser bis 4 Wohneinheiten und Reihenhäuser sind nur im Rahmen von Arealüberbauungen oder Gestaltungsplänen erlaubt.

Eingliederung

3Die Bauten müssen sich einwandfrei in die landschaftliche und bauliche Umgebung eingliedern. Die längere Gebäudeseite ist parallel zum Hang anzuordnen.

Stützmauern

4Massive Stützmauern dürfen die Höhe von 1.5 m nicht überschreiten. Bei schwierigen Verhältnissen gilt § 19 Abs. 2 ABauV.

3.1.4 Wohnzone 1 Gländ (W1G)

Art. 9 Nutzung

1Die Wohnzone W1G dient dem Wohnen. Nicht störendes, den örtlichen Verhältnissen angepasstes Gewerbe (vergl. § 32 Abs. 1) ist zugelassen. 2Die W1G ist für Ein- und Zweifamilienhäuser bestimmt.

Dachgestaltung

3Die Dachneigung muss mindestens 35° und darf höchstens 45° betragen. Es sind nur Satteldächer zugelassen. Auf Klein- und Anbauten sind andere Dachformen gestattet. Die Firstrichtung ist entsprechend der längeren Gebäudeseite anzuordnen.

Orientierung der Bauten

4Die längere Gebäudeseite ist parallel zum Hang anzuordnen.

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6

Abgrabung bei Garagen

5Für Garagen und Eingangstüren kann die Abgrabung des Untergeschosses bis zu 1/2 der Fassadenlänge betragen.

Stützmauern

6Massive Stützmauern dürfen die Höhe von 1.5 m nicht überschreiten. Bei schwierigen Verhältnissen gilt § 19 Abs. 2 ABauV.

3.1.5 Gewerbezone (G)

Art. 10 Nutzung

1Die Gewerbezone ist für mässig störendes Gewerbe (vergl. § 32 Abs. 2) sowie für Dienstleistungen bestimmt. 2Wohnungen sind nur für die Betriebsinhaber sowie für betrieblich an den Standort gebundenes Personal gestattet.

Umgebung, Materialien

3Mit dem Baugesuch ist ein Umgebungsplan einzureichen. 4Vor der Ausführung sind dem Gemeinderat Material- und Farbmuster vorzulegen.

Grünanlagen

5Der Übergang zu anderen Zonen, zur Strasse und zur offenen Landschaft ist mit einheimischen Sträuchern und Bäumen zu gestalten. Dabei ist insbesondere dem Ortseingang Beachtung zu schenken.

3.1.6 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (Oe)

Art. 11 Nutzung

1Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ist für Bauten und Anlagen bestimmt, die dem öffentlichen Interesse dienen.

Baumasse, Abstände

2Der Gemeinderat legt die Baumasse und Abstände unter Berücksichtigung privater und öffentlicher Interessen fest. Gegenüber angrenzenden Wohnzonen sind deren Abstands- und Höhenvorschriften einzuhalten.

3.1.7 Grünzone (Gr)

Art. 12 Zweck

1Die Grünzone dient der Siedlungsdurchgrünung und Erholung. Sie bildet einen ökologischen Korridor entlang des Talbaches und ermöglicht die rechtliche Sicherung der Erschliessung des Baugebietes.

Nutzung

2Die Grünzone ist von allen Bauten freizuhalten. Spazierwege, Erholungseinrichtungen (Gartenbänke, Kinderspielplätze usw.) sowie zur Pflege der Grünzone notwendige Kleinbauten sind zugelassen. Der Gewässerabstand ist einzuhalten.

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Ausnützung

3.2

7

3Die Flächen in der Grünzone entlang dem Talbach können zur Nettobaufläche angerechnet werden.

Landwirtschaftszonen

3.2.1 Landwirtschaftszone (LWZ)

Art. 13 Nutzung

1Die Landwirtschaftszone ist für die bodenabhängige landwirtschaftliche und gartenbauliche Produktion sowie für die innere Aufstockung im Sinne der Art. 16 und 16a Abs. 1 und 2 RPG bestimmt. 2Die Zulässigkeit von weiteren Produktionsmethoden und Nutzungsformen richtet sich nach eidgenössischem Recht.

Ökologischer Ausgleich

3Ersatzaufforstungen sowie Anlagen zum ökologischen Ausgleich bis 50 a pro Anlage sind zulässig, soweit keine überwiegenden, insbesondere landwirtschaftlichen, Interessen entgegenstehen.

3.2.2 Bauten in der Landwirtschaftszone

Art. 14 Grundsätze

1Für alle Bauten und Anlagen ist ein in Abwägung sämtlicher betroffener Interessen optimaler Standort zu wählen. Sie haben sich unter Wahrung der betrieblichen Erfordernisse in Bezug auf Ausmass, Gestaltung, Stellung sowie Umgebungsbepflanzung ins Landschaftsbild einzufügen. Mit dem Baugesuch ist ein Umgebungsplan einzureichen.

Baumasse, Abstände

2Für Wohngebäude sind 2 Geschosse erlaubt. Im Übrigen werden Gebäudehöhen und Gebäudelängen vom Gemeinderat unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der bau- und feuerpolizeilichen sowie wohnhygienischen Erfordernisse festgelegt. Es gilt für alle Bauten gegenüber den angrenzenden privaten Grundstücken generell ein Grenzabstand aus der halben Gebäudehöhe, mindestens aber 4 m.

Empfindlichkeitsstufe

3In der Landwirtschaftszone gilt die Empfindlichkeitsstufe III.

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3.3

8

Schutzzonen

3.3.1 Naturschutzzone im Kulturland

Art. 15 Schutzziel

1Die Naturschutzzonen dienen der Erhaltung und Entwicklung von Lebensräumen schutzwürdiger Pflanzen und Tiere.

Nutzung

2Soweit nachstehend nichts anderes festgelegt wird, sind Bauten, Anlagen, Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen), Bewässerung, Entwässerung, Düngung, Beweidung, Umbruch, Verwendung von Pflanzenschutz- und Unkrautvertilgungsmitteln und Aufforstung nicht gestattet. 3In den Naturschutzzonen ist alles zu unterlassen, was die Pflanzen- und Tierwelt beeinträchtigen kann. 4Massnahmen zur Erhaltung und Förderung der Naturwerte und zur Optimierung des Schutzzieles können bewilligt werden.

Ausnahmen

5Naturschutzzonen dürfen betreten werden a) für die Bewirtschaftung und Unterhaltsarbeiten b) für die Überwachung c) für wissenschaftliche Untersuchungen d) für geführte Exkursionen e) für Jagd und Fischerei gemäss entsprechendem Pachtvertrag Für c) und d) ist vorgängig die Bewilligung des Gemeinderates sowie die Erlaubnis der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer einzuholen. 6Vorbehalten bleiben Vereinbarungen zwischen den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern bzw. Bewirtschaftenden und der Gemeinde bzw. dem Kanton zur Abgeltung ökologischer Leistungen, wobei nach Bedarf weitere, dem Schutzziel entsprechende und im Einzelfall festzulegende Anforderungen und Bedingungen zu erfüllen sind. 7Folgende Naturschutzzonen werden ausgeschieden:

Zone

Bezeichnung im Plan

Schutzziel

Schliterich Lähe SchafmättliI Hard

I ocker

Erhaltung und Ent- Keine Düngung und Beweidung. wicklung der arten- Bei fehlendem Bewirtschaftungsreichen Heuwiese vertrag erster Schnitt ab 1. Juli und des Lebensraumes für Reptilien

Bewirtschaftung und Unterhalt, Nutzungseinschränkungen

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9

3.3.2 Magerwiesen, nährstoffarme Feuchtwiesen

Art. 16 Schutzziel

1Magerwiesen und nährstoffarme Feuchtwiesen sind als Lebensräume für eine grosse Zahl von seltenen, gefährdeten Pflanzenund Tierarten, die nicht in andere Biotope ausweichen können (Spezialisten), geschützt, zu erhalten und zu fördern.

Nutzung

2Magerwiesen und Feuchtwiesen dürfen nicht gedüngt und nicht beweidet werden. Sie sind jährlich einmal (ev. zweimal) zu mähen. Die erste Mahd darf nicht vor Mitte Juni, auf Streuwiesen ab Mitte September erfolgen. Das Schnittgut ist zu entfernen. 3Düngung, Aufforstung oder andere Veränderungen, welche die Zusammensetzung der Magerwiesen und der nährstoffarmen Feuchtwiesen beeinflussen, sind nicht gestattet.

3.3.3 Naturschutzzone im Wald

Art. 17 Schutzziel

1Die Naturschutzzone im Wald dient der Erhaltung und Förderung seltener Waldgesellschaften und besonderer Waldstrukturen als Lebensraum schutzwürdiger Pflanzen und Tiere.

Nutzung

2Wenn nachstehend oder vertraglich nichts anderes festgelegt wird, sind die Bestände soweit möglich mit standortheimischen Baumarten und auf natürliche Art zu verjüngen. Bereichernde Strukturen und Totholz sind zu belassen. 3Es wird folgende Naturschutzzone im Wald ausgeschieden:

I Bezeichnung im Schutzziel i Plan

Pflegemassnahmen, Nutzungseinschränkungen :••

Hard (H)

naturwaldgemässe Bestockung, Totholzbereiche, Altholzbestände, gute Besonnung in südexponierten Lagen, Verzahnung mit angrenzender Magerwiese, Erhaltung und Förderung des Lebensraumes gefährdeter Tierarten, insbesondere der Reptilien

_

Verjüngung ausschliesslich mit standortheimischen Baumarten Totholzanteil halten standortfremde Baumarten mittelfristig entfernen Verwaldung der südexponierten Blockschutthalde stoppen, offene Flächen fördern Regelmässige Pflege seltener Pflanzenstandorte (Schnittgut wegführen) Pflege von Waldrand und angrenzenden Magerwiesen

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10

3.3.4 Besondere Waldstandorte

Art. 18 Schutzziel

1Die besonderen Waldstandorte dienen der Erhaltung und Förderung seltener Waldgesellschaften und besonderer Waldstrukturen als Lebensraum schutzwürdiger Pflanzen und Tiere.

Nutzung

2Wenn nachstehend oder vertraglich nichts anderes festgelegt wird, sind die Bestände soweit möglich mit standortheimischen Baumarten und auf natürliche Art zu verjüngen. Bereichernde Strukturen und Totholz sind zu belassen. 3Folgende besondere Waldstandorte werden ausgeschieden:

Bezeichnung im Schutzziel Plan

Altholzinsel (A) Sunneberg Gislifluh

Hard

Altholzinsel; unbeeinflusster Alterungs- und Zerfallsprozess im bezeichneten Gebiet

Pflegemassnahmen, Nutzungseinschränkungen

-

Verzicht auf jegliche Holznutzung und Pflegeeingriffe

(H) naturwaldgemässe Bestockung, Totholzbereiche, Altholzbestände, gute Besonnung in süd- exponierten Lagen, Verzahnung mit angrenzender Magerwiese -

Verjüngung ausschliesslich mit standortheimischen Baumarten Totholzanteil halten Begründung von Beständen mit standortfremden Baumarten ist nicht zugelassen Verwaldung der südexponierten Blockschutthalde stoppen Regelmässige Pflege seltener Pflanzenstandorte (Schnittgut wegführen) Pflege von Waldrand und angrenzenden Magerwiesen

-

Egg (N) naturwaldgemässe Bestockung Schiineflue Buessge Unterbuech Chläb Chillholz Chilerai Schenkenberg Schlitterich

(S) Altholzbestand, Eichenwald

-

-

Verjüngung ausschliesslich mit standortheimischen Baumarten Totholzanteil halten standortfremde Baumarten mittelfristig entfernen

Verjüngung ausschliesslich mit standortheimischen Baumarten standortfremde Baumarten mittelfristig entfernen Pflege von Waldrand (stufig) und angrenzenden Magerwiesen

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3.4

11

Überlagerte Schutzzonen

3.4.1 Ortsbildschutzperimeter

Art. 19 Schutzziel

1Der bezeichnete Perimeter umfasst die für das Ortsbild besonders wertvollen Ortsteile, die in ihrem Charakter oder Bestand erhalten werden sollen.

Objektschutz

2Es gelten zusätzlich zu den Zonenbestimmungen für alle bestehenden Bauten die Bestimmungen des Volumenschutzes (§ 22 Abs. 3). Zudem kann der Gemeinderat zur Erfüllung des Erhaltungszieles einen Gestaltungsplan erlassen. 3Es gelten zusätzlich zu den Zonenbestimmungen für die im Anhang bezeichneten Objekte erhöhte Anforderungen für einen Abbruch gemäss § 22 Abs. 2.

3.4.2 Landschaftsschutzzone

Art. 20 Schutzziel

1Die Landschaftsschutzzone ist der Landwirtschaftszone überlagert. Sie dient der Erhaltung der weitgehend unverbauten und naturnahen Landschaft in ihrem Aussehen und ihrer Eigenart und der Freihaltung im Interesse der Siedlungstrennung.

Areale um die landwirtschaftlichen Siedlungen

2Von der Landschaftsschutzzone ausgenommen sind die Areale um die bestehenden landwirtschaftlichen Siedlungen. Diese sind im Zonenplan mittels kreisförmiger Markierung angedeutet. Die effektive Fläche der Hofareale richtet sich nach den betrieblichen Bedürfnissen.

Nutzung

3Die zulässige Nutzung richtet sich unter Vorbehalt nachstehender Einschränkungen nach § 13. Von den in den Absätzen 4 und 5 genannten Ausnahmen abgesehen sind Bauten und Anlagen, Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen) und länger als drei Monate dauernde Abdeckungen verboten.

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Bauliche Massnahmen

12

4Bauten, Anlagen und Installationen wie • Kleinere Terrainveränderungen • Bienenhäuschen • Weide- und Feldunterstände • Fahrnisbauten • betriebsnotwendige Installationen, die der Bewirtschaftung dienen (wie Hagelschutznetze) • Reservoirs, Pumpwerke und ähnliche Installationen • Installationen der lokalen Versorgung mit Elektrizität, Telefon und Kabelfernsehen (wie Transformatorenstationen und Verteilkabinen) • Flur- und Wanderwege • Terrainveränderungen für den ökologischen Ausgleich • Renaturierungsmassnahmen können bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen sind und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen.

Neue Hochbauten

5Neue Hochbauten wie landwirtschaftliche Siedlungen, Gewächshäuser oder andere Einrichtungen mit vergleichbaren Auswirkungen auf die Landschaft können nur an den im Zonenplan bezeichneten Standorten bewilligt werden.

Rebbau

6Rebbau ist in der Landschaftsschutzzone erlaubt.

3.5

Schutzobjekte

3.5.1 Naturobjekte

Art. 21 Schutzziel

1Die im Bauzonen- oder Kulturlandplan bezeichneten und nachfolgend aufgelisteten Naturobjekte sind geschützt; sie dürfen nicht beseitigt werden und sind artgerecht zu unterhalten. 2Folgende Naturobjekte sind geschützt:

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Naturobjekte

Bezeichnung im Plan

Hecken, Ufergehölz dunkelgrüne Signatur

geschützter Waldrand

Hochstammobstbestand

Schutzziel

Pflegemassnahmen, Nutzungseinschränkungen

-

Brut- und Nahrungsbiotop

-

Windschutz

Waldrand stufig strukturiert anlegen und erhalten (periodisch pflegen) - keine vorgelagerten Aufforstungen extensiv bewirtschafteten Krautsaum vorlagern

hellgrüne Bandie- rung

keine

13

-

vielfältiger Übergangsbereich Wald-Kulturland

-

Artenreichtum

-

-

-

Einzelbäume

grüner Punkt

Uferschutzstreifen

-

Struktur erhalten periodisch zurückschneiden/verjüngen

abgehende Bäume in der Regel mit Hochstammobstbäumen ersetzen Ergänzungspflanzungen erwünscht

Artenreichtum

-

Uferschutzstreifen beidseits der Bäche je 3 m ab Böschungsoberkante

Nährstoffeinschwemmung in Gewässer bzw. Schutzobjekt verhindern

-

Aussichtspunkt

Symbol (Dreieck) rot

Aussicht freihalten -

keine aussichtsbehindernde Bauten und bleibende Pflanzungen

Geologisches Objekt

Symbol (Kreis) blau

Erhaltung geologi- sches Objekt

Erhaltung

-

abgehende Bäume in der Regel mit Hochstammobstbäumen ersetzen

Verwendung von Dünger und Pflanzenschutzmitteln verboten - Umbruch nicht zulässig

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14

3.5.2 Geschützte Objekte

Art. 22

Objekte mit Substanz- 1Die im Bauzonen-/Kulturlandplan violett bezeichneten Objekte schutz sind von kulturgeschichtlichem oder symbolischem Wert. Sie sind zu unterhalten und dürfen nicht abgebrochen werden. Gebäude mit erhöhten 2Die im Anhang speziell bezeichneten Gebäude prägen das OrtsAnforderungen für ei- bild massgeblich. Sie dürfen nur abgebrochen werden, wenn der nen Abbruch Nachweis erbracht ist, dass die Gebäudesubstanz mit verhältnismässigem Aufwand nicht saniert werden kann und wenn der Ersatzbau unter Einhaltung von Stellung, Volumen und dem generellen Erscheinungsbild gesichert ist. Einem Abbruchgesuch ist zwingend ein Fachgutachten beizulegen. Gebäude mit Volumenschutz

3Die im Bauzonenplan blau bezeichneten Bauten und sämtliche Bauten innerhalb des Ortsbildschutzperimeters sind für das Ortsbild von besonderem Wert und in ihrem Volumen geschützt. Zusätzlich zu den in Abs. 1 zugelassenen baulichen Massnahmen dürfen sie abgebrochen werden, sofern die Erstellung von Ersatzbauten gesichert ist. Sie müssen an gleicher Stelle und mit den bisherigen Aussenmassen wieder aufgebaut werden. Von diesen kann nur abgewichen werden, wenn dadurch eine für das Ortsbild gleichwertige Lösung entsteht. Aus Gründen der Verkehrssicherheit kann eine geringfügige Standortverschiebung verlangt werden. Gesamthaft ist auf eine besonders gute Einpassung in das Ortsbild und auf eine angemessene Umgebung der Schutzobjekte zu achten. 4Werden die gesetzlichen Abstände zu Kantonsstrassen unterschritten, so setzt ein Wiederaufbau die Zustimmung des kantonalen Baudepartementes voraus.

Beratung

5Der Gemeinderat und die kantonalen Fachstellen gewährleisten eine unentgeltliche fachliche Beratung. Zu diesem Zweck sind Bauvorhaben möglichst früh anzuzeigen.

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4

Definitionen

4.1

Ausnützung

15

Art. 23 Ausnützungszuschlag Für nicht beheizte Zwischenklimazonen wie z. B. Wintergärten

für Zwischenklima(Dach- und Wandkonstruktion mehrheitlich aus Glas) wird ein zonen Ausnützungszuschlag gewährt. Er beträgt 5 % der BGF, maximal 20 m2 pro Wohneinheit. 4.1.1 Weitere Nutzungsziffern

Art. 24 Grünflächenziffer

1Die Grünflächen sollen möglichst als ökologische Ausgleichsflächen bepflanzt werden (Magerwiesen, Hecken, Hochstammbäume u. dergl.). Begrünte Dachflächen werden zu einem Drittel angerechnet. Für einen Hochstammbaum werden 30 m2 Grünfläche angerechnet. 2Die Grünflächen sind so anzulegen, dass • • •

4.2

sie als Trenngürtel gegenüber den Nachbarparzellen und dem Bauzonenrand wirken, die Eingliederung in das Orts- und Landschaftsbild gewährleistet ist und der Strassenraum durch eine Baumbepflanzung durchgrünt wird.

Abstände

4.2.1 Abstand gegenüber dem Kulturland

Art. 25 Abstand

1Gegenüber dem Kulturland ist für Gebäude der zonengemässe (kleine) Grenzabstand einzuhalten. 2Dieser Grenzabstand kann weder aufgehoben noch reduziert werden (§ 47 Abs. 2 BauG).

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16

4.2.2 Änderung der Grenzabstände

Art. 26

Grenz- und Gebäude- 1Grenz- und Gebäudeabstände können mit einem Dienstbarkeitsabstand vertrag reduziert oder aufgehoben werden. Der Vertrag ist mit dem Baugesuch einzureichen. Mehrfamilienhäuser

2Gegenüber Mehrfamilienhäusern ist nur die ungleiche Verteilung der Grenzabstände möglich.

4.2.3 Gebäudeabstand gegenüber bestehenden Bauten

Art. 27 Reduktion des Gebäudeabstandes

Wenn auf Nachbargrundstücken bereits Bauten mit zu geringem Abstand stehen, die eine ordnungsgemässe Überbauung eines Grundstückes verunmöglichen, kann der Gebäudeabstand verringert werden, sofern die architektonischen, gesundheits-, feuerund sicherheitspolizeilichen Anforderungen gewahrt bleiben. Der vorgeschriebene Grenzabstand ist einzuhalten.

4.2.4 Einfriedigungen und Stützmauern zwischen privaten Grundstücken

Art. 28 Einfriedigungen

1Einfriedigungen dürfen keine scharfen Spitzen, Stacheldrähte und dergl. aufweisen. 2Entlang der Baugebietsgrenze dürfen Einfriedigungen bis auf 60 cm an die Grenze gesetzt werden. Ausserhalb des Baugebietes gelten hinsichtlich der Einfriedigungen die Vorschriften von

Art. 89

EG ZGB.

Art. 29 Stützmauern

Stützmauern bis zu einer Höhe von 1.00 m dürfen an die Grenze gestellt werden. Höhere Stützmauern sowie Mauern ausserhalb des Baugebietes und entlang der Baugebietsgrenze sind um das Mehrmass ihrer Höhe, mindestens jedoch um 60 cm, von der Grenze zurückzuversetzen und mit einer Schutzbepflanzung (ev. Schutzgeländer) zu versehen.

4.2.5 Strassenabstand

Art. 30 Stützmauern

1Stützmauern haben gegenüber Gemeinde- und Privatstrassen einen Abstand von 60 cm ab Strassengrenze einzuhalten. Der Abstand wird aufgehoben, wenn neben der Fahrbahn ein Gehweg besteht.

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Böschungen

4.3

17

2Für den Böschungsabstand gegenüber Gemeindestrassen gelten die Abstandsvorschriften von § 19 Abs. 3 ABauV sinngemäss.

Arealüberbauung

Art. 31 Zonenzulässigkeit

1 Arealüberbauungen sind in den Zonen D und W2 zulässig. Die minimal notwendige Arealfläche (anrechenbare Grundstücksfläche NBF) und die maximale Ausnützungsziffer sind wie folgt festgelegt: Zone Minimale NBF (Richtwert) Max. AZ

D 3000 m2 0.55

W2 2500 m2 0.35

Zonencharakter, Geschosszahl

2Der Zonencharakter ist zu wahren. Eine Erhöhung der Geschosszahl ist grundsätzlich nicht gestattet.

Abstellplätze

3Die erforderlichen Abstellplätze, ausgenommen die Besucherplätze, sind in unterirdischen Sammelgaragen zusammenzufassen. Bei Arealüberbauungen mit Einfamilienhauscharakter kann der Gemeinderat auch andere, bezüglich Wohnqualität und Einpassung in die Umgebung gleichwertige Lösungen bewilligen.

4.4

Gewerbe

Art. 32 Nicht störend

1 Als nicht störend gelten in Wohnquartiere passende Kleinbetriebe mit geringem Zubringerverkehr wie Läden, Büros und Geschäfte, die keine erheblich grösseren Auswirkungen entfalten, als sie aus dem Wohnen entstehen.

Mässig störend

2Als mässig störend gelten Betriebe mit Auswirkungen, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeits- oder Öffnungszeiten beschränkt sind und nur vorübergehend auftreten. Nicht unter diesen Begriff fallen Betriebe, die ein hohes Mass an quartierfremdem Verkehr verursachen.

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4.5

18

Geschosse

4.5.1 Untergeschoss

Art. 33 Abgrabungen

Abgrabungen dürfen höchstens 1/3 der Fassadenlänge betragen (§ 15 Abs. 1 ABauV). Bei Fassadenlängen unter 9 m ist für Hauseingänge oder Garageneinfahrten eine Abgrabung von maximal 3 m gestattet. In der Wohnzone Gländ gelten spezielle Bestimmungen.

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5

Bauvorschriften

5.1

Erschliessung

19

5.1.1 Spezielle Erschliessungsvorschriften 5.1.2 Strassenbezeichnung, Benützung von Privateigentum

Art. 34 Strassenbezeichnung

1Für die Benennung der Strassen, Wege und Plätze sowie für die Strassennummerierung ist der Gemeinderat zuständig.

Benützung von Privateigentum

2Die Gemeinde kann öffentlichen Zwecken dienende Vorrichtungen wie Verkehrs- und Werkleitungstafeln, Lampen, Leitungsmasten, Hydranten usw. auf oder an Privateigentum anbringen lassen.

Grenzabstand

3Öffentliche Brunnen, Kabelverteilkasten, Personenunterstände bei Bushaltestellen und andere im öffentlichen Interesse liegende Einrichtungen dürfen an die Grenze der Privatgrundstücke gestellt werden. 4Auf die Interessen der betroffenen Grundeigentümer ist Rücksicht zu nehmen.

5.2

Technische Bauvorschriften

5.2.1 Allgemeine Anforderungen

Art. 35 Regeln der Baukunst

1 Hinsichtlich Sicherheit, Fundation, Konstruktion, Material und Feuchtigkeitsisolation gelten die anerkannten Regeln der Baukunst als Richtlinie.

Begutachtung

2Der Gemeinderat kann auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen und besondere Massnahmen verlangen, soweit überwiegend öffentliche Interessen dies erfordern.

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20

5.2.2 Energiesparmassnahmen

Art. 36 Zentral- oder

Gruppenheizung

1Es sollen nach Möglichkeit keine Einzelfeuerungsanlagen erstellt werden, sofern ein Zusammenschluss zu einer Gruppenheizung oder die Versorgung mit Abwärme oder zentral hergestellter Wärme möglich, sinnvoll und zumutbar ist.

Abstände, Ausnützung

2Aussenwände dürfen nachisoliert werden, selbst wenn dadurch die Vorschriften über die Grenz- und Gebäudeabstände nicht mehr in vollem Masse eingehalten werden und die Ausnützungsziffer überschritten wird. Der Charakter der Gebäude und schutzwürdige Bausubstanz sind angemessen zu berücksichtigen.

Minergie

3Gebäude, die den Minergie-Standard erfüllen, erhalten einen Ausnützungsbonus von 5 %.

5.3

Wohnhygiene

5.3.1 Ausrichtung der Wohnungen

Art. 37 Kriterien

Die Ausrichtung der Wohnungen ist auf die örtlichen Verhältnisse (Lärm, Besonnung, Nutzung der Räume, Einpassung usw.) abzustimmen.

5.3.2 Raummasse, Fenstergrössen, Nebenräume

Art. 38

1Für Neubauten gelten nachstehende Masse: Raummasse

Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume •

Fenstergrössen

Raumhöhe -Vollgeschoss

mind. 2.30 m

-Dachgeschoss

mind. 2.30 m auf mind. 5 m2 der Fläche

•

Fensterfläche

mind. 1/10 der anrechenbaren Bruttogeschossfläche (die Fenster müssen direkt ins Freie führen)

•

Dachflächenfenster

Bei Dachflächenfenstern kann die Fensterfläche (Lüftungsöffnung) bis auf 1/15 der anrechenbaren Bruttogeschossfläche reduziert werden

•

Kochnischen, Nassräume

Kochnischen, Badezimmer und WC können künstlich belichtet und belüftet werden

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21

Nebenräume in Mehr- Nebenräume in Mehrfamilienhäusern familienhäusem mind. 4 m2 (im Estrich oder auf dem gleichen Geschoss wie die Wohnung)

•

Abstellraum -pro Wohnung

•

Keller - für eine 1-Zimmer-Wohnung mind. 4 m2 - für jedes weitere Zimmer

1 m2 zusätzlich

2In der Zone D kann der Gemeinderat Abweichungen bewilligen. Garten-, Terrassenoder Balkonflächen

3Die Wohnungen haben ausreichende und gut benutzbare Garten-, Terrassen- oder Balkonflächen aufzuweisen (ausgenommen Klein- und Dachwohnungen).

Balkone

4Die Mindesttiefe von Balkonen hat bei Mehrfamilienhäusern 1.50 m zu betragen.

Geländer, Brüstungen, Handläufe

5Die Empfehlungen der SIA-Normen sind einzuhalten.

5.3.3 Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen

Art. 39 Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen

5.4

Der Gemeinderat kann den Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen verweigern, wenn das Gebäude nicht genügend ausgetrocknet ist oder wenn die Sicherheits- und Schutzvorkehren oder die Anforderungen des Schall- oder Wärmeschutzes nicht erfüllt sind.

Ausstattung

5.4.1 Abstellplätze

Art. 40 Anordnung der Parkplätze

1Garagen und Parkierungsanlagen sind so anzuordnen, dass die Wohnbereiche nicht unzumutbar beeinträchtigt werden. 2Der Garagenvorplatz muss, von der Strassen- bzw. Gehweggrenze gemessen, eine Tiefe von mindestens 5.00 m aufweisen. In der Dorfzone kann der Gemeinderat Ausnahmen von dieser Bestimmung gestatten. 3Es darf kein Platzwasser auf die Strasse fliessen.

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22

5.4.2 Velos, Kinderwagen

Art. 41 Abstellräume

1In jedem Mehrfamilienhaus sind genügend grosse, gut zugängliche und abschliessbare Abstellräume für Velos, Kinderwagen usw. vorzusehen.

Abstellplätze

2Bei Gebäuden und Anlagen mit erheblichem Publikumsverkehr (z. B. Läden, Verwaltung, Schulen, Sportanlagen, Haltestellen öffentlicher Verkehrsmittel u. dergl.) sind genügend Veloabstellplätze vorzusehen.

5.4.3 Spielplätze

Art. 42 Spielplätze

1Die Grösse der Spielplätze bei Mehrfamilienhäusern oder grösseren Gesamtüberbauungen hat gesamthaft mindestens 15 % der anrechenbaren Bruttogeschossfläche zu betragen. Die Spielplätze sind nach den neusten Erkenntnissen über kindergerechte Wohnumfelder und den verschiedenen Altersgruppen entsprechend auszugestalten. 2Bei der Anlage der Spielplätze ist darauf zu achten, dass die Kinder diese Plätze möglichst unbeaufsichtigt erreichen und benützen können. 3Die Bereitstellung von Kinderspielplätzen und Spielflächen kann auf einem anderen Grundstück oder gemeinsam mit einem anderen Grundeigentümer erfolgen. Die Anlage muss aber in nützlicher Distanz (Sichtkontakt) zu den Wohnhäusern liegen und von den Kindern gefahrlos erreicht werden können. Eine solche Anordnung ist grundbuchlich sicherzustellen.

Gemeinde Thalheim / Bau- und Nutzungsordnung

6

Schutzvorschriften

6.1

Ortsbild- und Denkmalschutz

23

6.1.1 Allgemeine Anforderungen

Art. 43 Kriterien

1Der Gemeinderat beurteilt die Einordnung von Bauten und Anlagen in das Ortsbild nach folgenden Kriterien: a) Stellung b) Grösse der Baukuben c) Wirkung im Strassenraum d) Form, Staffelung, Gliederung der Baumasse e) Dachform, Dachneigung f) Fassadengliederung g) Materialwahl, Farbe h) Terrain- und Umgebungsgestaltung, Einfriedigungen

Bewilligungsverfahren 2Der Gemeinderat kann bei Baugesuchen a) zusätzliche Unterlagen (Farbmuster, Materialangaben, Dachaufsichten, Aufnahmepläne des Altbestandes, Modelle, Umgebungsplan mit Gebäudeprofilen, Angaben über Gestaltung und Bepflanzung des Aussenraumes usw.) verlangen; b) Vorschläge zur besseren Einordnung unterbreiten; c) in empfindlicher Umgebung sowie bei aussergewöhnlichen Bauten eine Begutachtung verlangen; d) Verbesserungen oder die Beseitigung störender Anlagen und Bauteile verlangen, soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich tragbar ist, und e) die Baubewilligung verweigern, soweit die Beeinträchtigung der Umgebung nicht auf andere Weise vermieden werden kann. Bauten am Rand des Baugebietes

3Der Übergang vom Baugebiet zum Kulturland ist sorgfältig zu gestalten und mit Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen.

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24

6.1.2 Dachgestaltung

Art. 44 Grundsatz

1Die architektonische Gestaltung der Dächer bedarf besonderer Sorgfalt.

Flachdachverbot

2Flachdächer sind, ausgenommen bei Klein- und Anbauten, nicht gestattet.

Dachdurchbrüche

3Bei einwandfreier architektonischer Gestaltung sind Dachdurchbrüche auf der ersten Dachgeschossebene auf max. 1/3 der massgebenden Fassadenlänge zugelassen. 4In der Dorfzone gelten die speziellen Bestimmungen von § 7 Abs. 4 und 5.

6.1.3 Aussenraumgestaltung

Art. 45 Grundsätze

1Terrainveränderungen müssen sich einwandfrei in die Umgebung einordnen und dürfen die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigen. Versiegelte Flächen sind auf das Notwendige zu beschränken. Ökologisch wertvolle Objekte sind zu schonen.

Terrainsicherung

2Wer an seinem Grundstück die Höhenlage verändert, hat das Erdreich mit Böschungen und nötigenfalls mit Stützmauern zu sichern. Stützmauern sind in genügender Stärke zu erstellen, in gutem Zustand zu erhalten und nach Möglichkeit zu bepflanzen.

Baubewilligung

3Die Aussenraum- und Umgebungsgestaltung bildet einen Bestandteil des Bauprojektes und ist im Baugesuch auszuweisen. Der Gemeinderat erlässt gegebenenfalls entsprechende Auflagen in der Baubewilligung.

6.1.4 Weitere Vorschriften über Ortsbildschutz und Siedlungsgestaltung

Art. 46

Alternativenergieanla- Anlagen für die Gewinnung von Energie (Kollektoren, Wärmeausgen tauscher und dergleichen) haben sich in das Orts- und Landschaftsbild einzufügen.

Gemeinde Thalheim / Bau- und Nutzungsordnung

6.2

25

Umweltschutz

6.2.1 Einwirkungen

Art. 47 Einwirkungen

1Jedermann ist verpflichtet, sich bei Ausübung seines Eigentums, wie namentlich beim Betrieb eines gewerblichen oder industriellen Unternehmens, aller übermässigen Einwirkungen auf das Eigentum der Nachbarn und die weitere Umgebung zu enthalten.

Massnahmen

2Es sind alle baulichen und betrieblichen Massnahmen zu treffen, um Einwirkungen auf die Umgebung möglichst gering zu halten, soweit dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist.

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7

Vollzug und Verfahren

7.1

Zuständigkeit

26

Art. 48 Kommissionen,

Fachleute

1Der Gemeinderat kann Kommissionen mit beratender Funktion bestellen. Er kann für die Prüfung von Gesuchen und für Vollzugskontrollen externe Fachleute sowie regionale Stellen beiziehen.

Bauverwaltung

2Der Gemeinderat kann die Bewilligung von Bauvorhaben, die weder nachbarliche noch öffentliche Interessen berühren, an eine Baukommission delegieren. Im Übrigen ist für Verfügungen und Entscheide aller Art der Gemeinderat zuständig.

Reglement

3Der Gemeinderat regelt die Einzelheiten in einem Reglement.

7.2

Gebühren

Art. 49 Gebührenreglement

8

Die Gebühren und die weiteren Verfahrenskosten (Auslagen für externe Fachleute und regionale Stellen, Expertisen usw.) richten sich nach dem Reglement der Gemeinde Thalheim über Gebühren in Bausachen vom 19. August 2005.

Schluss- und Übergangsbestimmungen

Art. 50

Aufhebung bisherigen Durch diese Bau- und Nutzungsordnung werden aufgehoben: Rechts a) der Zonenplan vom 24.6.1983 b) die Bauordnung vom 24.6.1983

Gemeinde Thalheim / Bau- und Nutzungsordnung / Anhang

Anhang

1

Gemeinde Thalheim / Bau- und Nutzungsordnung / Anhang

Anhang Dorfzone (§ 7) Giebellukarne

Schleppgaube Dachdurchbrüche auf max. 1/3 der Fassadenlänge

Dachdurchbrüche auf max. 1/3 der Fassadenlänge Von Dachoberfläche Dachoberfläche max.

H

max. a/3

a

H

I

II

Gemeinde Thalheim / Bau- und Nutzungsordnung / Anhang

Anhang Abstände

Abstände an Gemeinde- und Privatstrassen Einfriedigungen, Stützmauern und Böschungen (§ 30) Strasse ohne Gehweg

Strasse mit Gehweg

Grenze

Grenze

/

über 2:3

Einfriedigung: 1.80 m Stützmauer: nach Zone

/ max. 2:3

max. 2:3 Einfriedigung: 1.80 m Stützmauer: nach Zone

über 2:3

0.60 m

0.60 m

Abstände zwischen privaten Grundstücken (§ 28, 29) Einfriedigungen und Böschungen

Stützmauern

Grenze

Grenze

max. 2:3 über 2:3

max. 1.80 m 1.00 m1

mind. 0.60 m

.60 m

Gemeinde Thalheim / Bau- und Nutzungsordnung / Anhang

III

Anhang Terrassierte Baute gemäss VGE vom 9. April 1997

Terrain 1. Vollgeschoss Wohnbau> . ---...

Beurteilungskriterien für terrassierte Baute gemäss VGE 1997

-

Hangneigung, die eine Terrassierung erforderlich macht (Erscheinung als Terrasse).

-

Die Terrassenfläche (b) (nicht nur die Baute) muss mindestens 1/3 der Wohnfläche (a) betragen (diese ist im Beispiel die Fläche des 1. Vollgeschosses der Wohnbaute).

Art. 12

Abs. 3 ABauV: Gebäudehöhe, Firsthöhe und Geschosszahl werden talseitig gemessen. Bei gestaffelten und terrassierten Bauten werden sie für jeden Gebäudeteil einzeln gemessen.

IV

Gemeinde Thalheim / Bau- und Nutzungsordnung / Anhang

Verzeichnis der Denkmalschutzobjekte Objekt Ruine Schenkenberg

Parz. Nr.

Gebäudenr.

Strasse

1403

t" 1Kirchgasse i Oberdorf

.

1Ref. Kirche 1Ref. Pfarrhaus

1Ehem. Pfarrhausscheune 1Oberdorf -!-Schenkenberg Schlossscheune Schenkenberg (ohne [Hausteil A)

19

217

51

• 197

52

133

144

Verzeichnis Substanzschutzobjekte Objekt

Parz. Nr.

Gebäudenr.

Strasse

1Mauer, Tafel Polenstrasse Polenstrasse Steinwegweiser

1Chaltebrunne

10berdorfbrunnen

Oberdorf

139

Unterdorfbrunnen

tHaupstrasse

j56

1Schlussstein der ab[gebrochenen Hegitrotte

1Gemeindehaus

144

1Grenzstein !Grenzstein

10bereich 3 1 Gruebmatt

1Grenzstein

Chaltebrunne

Türgewände

1Schenkenberg

_L451

Verzeichnis der Gebäude mit erhöhten Anforderungen für einen Abbruch gemäss BNO § 22 Abs. 2 Gebäudenr.

Parz. Nr.

133

1 174

117 t . 1119a 88

65

Objekt

Strasse

!Ehem. Mühle

'Mühle -h1Winkel t , Winkel 1Hauptstrasse 1Hauptstrasse

96

1Bauernhaus 'Wohnhaus I Rest. Bären 1Ehem. Gasthaus "Zum 1Frohsinn"

-t

152

4-1

152

---4-

1 37

1 -4

Gemeinde Thalheim / Bau- und Nutzungsordnung / Anhang

Stichwortverzeichnis Abgrabungen 18 Abstand gegenüber dem Kulturland 15 Abstände 15, II Abstellraum 21 Abstellräume 22 Alternativenergien 24 Arealüberbauung 17 Abstellplätze 17 Ausnützungsziffer 3, 17 Ausrichtung der Wohnungen 20 Aussenraumgestaltung 24 Aussichtspunkt 13 Ausstattung 21 Badezimmer 20 Balkone 21 Balkonflächen 21 Baugesuche zusätzliche Unterlagen 23 Bauvorschriften 19 Bauweise 3 Bauzonen 3 Begutachtung 19 Beratung 14 besondere Waldstandorte 10 Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen 21 Böschungen 24, II Böschungsabstand Gemeindestrassen 17 Brüstungen 21 Dachdurchbrüche 24 Dachgestaltung 24 Definitionen 15 Denkmalschutzobjekte IV Dorfzone 3, 4, I Abweichungen 5 Antennen 5 Dachaufbauten 4 Dachdurchbrüche 4 Dacheinschnitte 4 Dachflächenfenster 4 Dachgestaltung 4 Dachneigung 4 Einbaugrösse 4 Fassadenveränderungen 4 Umgebungsplan 4 Vorplatzgestaltung 4 Einfriedigungen 16, II ausserhalb Baugebiet 16 Entlang Baugebietsgrenze 16

Einwirkungen 25 Einzelbäume 13 Empfindlichkeitsstufe 3 Energetische Massnahmen am Gebäude 20 Erschliessung 19 Erschliessungsprogramm 2 Fenstergrössen 20 Feuchtwiesen 9 Firsthöhe 3 Flachdachverbot 24 Fundation 19 Garagenvorplatz 21 Gartenflächen 21 Gebäudeabstand gegenüber bestehenden Bauten 16 Gebäudehöhe 3 Gebühren 26 Gehweg 16 Geländer 21 Geltungsbereich 1 Geologisches Objekt 13 Geschosszahl 17 Geschützte Objekte 14 Gewerbezone 3, 6 Grünanlagen 6 Grenz- und Gebäudeabstand 16 Grenzabstand 3 Grünflächen 15 Grünflächenziffer 3, 15 Grünzone 3, 6 Handbuch zum Bau- und Nutzungsrecht 1 Handläufe 21 Hecken 13 Hochstammobstbestand 13 Hydranten 19 Inventare 2 Isolation 19 Keller 21 Kochnischen 20 Kommissionen 26 Konstruktion 19 Lampen 19 Landschaftsschutzzone 11 Landwirtschaftszone 7 Bauten 7 Empfindlichkeitsstufe 7 Gebäudehöhe 7 Grenzabstand 7

Gemeinde Thalheim / Bau- und Nutzungsordnung / Anhang Leitungsmasten 19 Magerwiesen 9 mässig störendes Gewerbe 17 Mauern ausserhalb des Baugebietes 16 Mehrfamilienhäuser 21 Grenzabstand 16 Minergiebonus 20 Naturobjekte 12 Naturschutzzone im Wald 9 Naturschutzzonen im Kulturland 8 Nebenräume 21 nicht störendes Gewerbe 17 Ortsbildschutz 23 Ortsbildschutzperimeter 11 Parkplätze - Anordnung 21 Prüfung von Gesuchen 26 Rand des Baugebietes 23 Raumhöhe 20 Raummasse 20 Rebbau 12 Richtpläne 2 Schutzobjekte 12 Schutzzonen 8 Sicherheit 19 Siedlungsentwicklung 2 Sondernutzungsplanung 2 Spielplätze 22 Strassen - Benennung 19 Strassenbezeichnung 19 Strassennummerierung der Bauten 19 Stützmauern 16, 24, II

VI

Substanzschutz 14 Substanzschutzobjekte IV Terrainveränderungen 24 Terrassenflächen 21 Terrassierte Baute III Übergang vom Baugebiet zum Kulturland 23 Übergeordnetes Recht 1 Uferschutzstreifen 13 Umweltschutz 25 Veloabstellplätze 22 Verfahren 26 Verfahrenskosten 26 Verkehrs- und Werkleitungstafeln 19 Vollgeschosse 3 Vollzug 26 Volumenschutz 14 Waldrand 13 WC 20 Wintergärten 15 Wohnhygiene 20 Wohnzone W1G 3,5 Dachgestaltung 5 Stützmauer 6 Wohnzone W2 3, 5 Stützmauern 5 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen 3, 6 Zonenübersicht 3 Zonenvorschriften 3 Zwischenklimazonen 15