Gestaltungsplan Chrumbächer

Sondernutzungsplan · Spreitenbach

Dokument

Nummer
2000-001797
Art
Sondernutzungsplan
Gemeinde
Spreitenbach
Kanton
Aargau
Ebene
Gemeinde
Behörde
Gemeindeverwaltung
Genehmigt durch
RR
Beschlossen
06.09.2000
In Kraft seit
06.09.2000
Quelle
ÖREBlex, Kanton Aargau

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Text

SNP-4040-2000-E.pdf

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Gemeinde Spreitenbach

Kanton Aargau

Gcsta1tuncs3lan Chnu-T1 äch on

I 0E33

gemäss Paragraph 21 BauG

Sondennutzungsvorschniften 'Cr

Weitere Bestandteile des Gestaltungsplanes:

ABTEILUNG BAUM PLANUNG

,11/4

Situationsplan 1:500 Längenprofil "Strasse Nr.1"

FPA Fest

Übersichtsplan 1:10000

Mitwirkungsbericht vom: 30. August 1999 Vorprüfungsbericht vom: 04. Januar 2000 Öffentliche Auflage vom: 24. Januar 2000

bis: 22. Februar 2000

Beschlossen vom Gemeinderat am:

19. Juni ‚2000

Der Gerne indeammann:

Der. emeyeeschreiber: <---

Rudolf Kalt

ans Michel

Genehmigung durch den Regierungsrat

Genehmigung Regierungsrat: Aarau, den 4. Sep-fce-eNbe4 ?.19eleo De UNO HANS ROHR WERNER EGLI HUSMATT 9. 5405 BADEN-DAETTWIL LEITENDE MITARBEITER:

re4 schr ber:

DATUM: 10. 2000 Rev: 19. uni 2000

CAD.: /Z/CHRUM/V/TIT_SONO

ARCHITEKTEN BSA SIA TELEFON 056 484 50 80 MARKUS BIRCHER,

VERENA BRAENDLI,

URS STIERLI

KANTON AARGAU - GEMEINDE SPREITENBACH — P083 GESTALTUNGSPLAN „CHRUMBÄCHER" gern. § 21 BauG SONDERNUTZUNGSVORSCHRIFTEN

1.

ALLGEMEINE VORSCHRIFTEN

Ingress

Die Gemeinde Spreitenbach erlässt gestützt auf § 21 des Baugesetzes des Kantons Aargau (BauG) vom 19. Januar 1993 den nachstehenden Gestaltungsplan mit dazugehörenden Sondernutzungsvorschriften.

Art. 1 Geltungsbereich / Gebietsabgrenzungsbegriffe

Das Gestaltungsplangebiet umfasst die im Gestaltungsplan 1 : 500 eingegrenzten Teile der im Zonenplan der Gemeinde Spreitenbach ausgeschiedenen Zone „Wohnzone 2" (2. Etappe). Diese Vorschriften gelten für das im Gestaltungsplan mittels „Perimeter des Gestaltungsplanes" bezeichnete Gebiet.

Art. 2 Zweck

Der Gestaltungsplan soll für das Baugebiet „Chrunnbächer" die rechtliche Grundlage für die Erschliessung bilden und eine geordnete bauliche Entwicklung sicherstellen.

Art. 3 Pläne

Der Gestaltungsplan besteht aus folgenden rechtsverbindlichen Teilen: — Gestaltungsplan „Situationsplan" Längenprofil „Strasse Nr. 1"

1 : 500 1: 500 / 1 : 50

— Sondernutzungsvorschriften

Art. 4 Inhalt und Wirkung

Der Gestaltungsplan regelt rechtsverbindlich: — Verkehrstechnische Erschliessungsanlagen — Bau-, Strassen- und Weglinien — Strassenraumgestaltung — Art und Mass der Nutzung — Geschosszahl — Grenz- und Gebäudeabstände — Parkierung

Art. 5 Perimeter

Der Gestaltungsplan umfasst das im Plan bezeichnete Gebiet.

Art. 6 Stellung zur Bauordnung

Soweit diese Sondernutzungsvorschriften keine abweichenden Regelungen treffen, gilt die Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Spreitenbach. BAU- UND GESTALTUNGSVORSCHRIFTEN

Art. 7 Lage und Stellung von Neubauten

Länge und Grösse der Bauten werden eingeschränkt durch Baulinien, maximale Geschosszahl und die maximale Bruttogeschossfläche pro Baufeld.

Art. 8 Baufelder für Hauptbauten

Baufelder 1-3 (BF 1-3) sind Reihen-Einfamilienhäusern, Baufelder 4-11 (BF 4-11) Einfamilienhäusern oder Doppel-Einfamilienhäusern vorbehalten.

Art. 9 Baulinien für Hauptbauten

Die Baulinien für Hauptbauten trennen das mit Hochbauten überbaubare vom nicht überbaubaren Gebiet. Es besteht keine Anbaupflicht.

Art. 10 Baulinien für unterirdische Bauten

Die Baulinien für unterirdische Bauten trennen das mit unterirdischen Bauten überbaubare vom nicht überbaubaren Gebiet. Es besteht keine Anbaupflicht.

Art. 11 Zwangsbaulinien für Hauptbauten

An Zwangsbaulinien für Hauptbauten müssen Hauptbauten zwingend mit der Längs- und Stirnseite anstossen.

Art. 12 Baulinien für Zwischen-/ Anbauten

Die Baulinien für Zwischen- bzw. Anbauten trennen das mit Zwischen- bzw. Anbauten überbaubare vom nicht überbaubaren Gebiet. Als Zwischen- bzw. Anbauten gelten unbewohnte Gebäude und Gebäudeteile (Garagen, Schöpfe, Garten- und Gewächshäuschen, gedeckte mindestens einseitig offene Sitzplätze, usw.) mit höchstens 3 m Gebäudehöhe. Es besteht keine Anbaupflicht.

10 weitere Artikel

Art. 13 Zwangsbaulinien für Kleinbauten

An Zwangsbaulinien für Kleinbauten müssen Kleinbauten zwingend mit der Längs- und Stirnseite anstossen.

Art. 14 Erschliessung

Die Erschliessungsstrasse Nr.1 sichert die Zu- und Wegfahrten der Einfamilienhausparzellen (BF 4,5,6,7,8,9,11) im südlichen Teil des Perimeters. Die Garagenvorplätze der Doppel-Einfamilienhäuser sowie die Einmündungen der Fusswege müssen als Ausweichstellen benutzbar sein. Die Erschliessung der unterirdischen Einstellhalle der Reihenausparzellen BF 1-3 erfolgt von der Fluestrasse zwischen Baufeld 1.A und Baufeld 1.B.

Art. 15 Ausnützung

Die Perimeterfläche beträgt 10'765 m2. Die Ausnützungsziffer über das gesamte Areal beträgt 0.55. Die maximal über den gesamten Perimeter erlaubte Bruttogeschossfläche beträgt 5'928 m2. Sie verteilt sich wie folgt auf die einzelnen Baufelder: Maximale Bruttogeschossfläche Baufeld 1A Baufeld 1B Baufeld 2A Baufeld 2B Baufeld 3

(BF 1A) (BF 1B) (BF 2A) (BF 2B) (BF 3)

705 m2 705 m2 842 m2 705 m2 705 m2

Baufeld 4 Baufeld 5 Baufeld 6 Baufeld 7 Baufeld 8 Baufeld 9 Baufeld 10 Baufeld 11

(BF 4) (BF 5) (BF 6) (BF 7) (BF 8) (BF 9) (BF 10) (BF 11)

Total

Art. 16 288 m2

288 m2 240 m2 240 m2 240 m2 336 m2 240 m2 394 m2 5'928 m2

Dachgestaltung Zulässig sind Flachdächer, leicht geneigte Pult- oder gleichschenklige Satteldächer. (Maximale Dachneigung 30°). Bei Satteldächern sind Dachdurchbrüche und Dachaufbauten nur auf einem Viertel der Fassadenlänge pro Wohneinheit möglich. Die Dachflächen müssen pro Baufeld eine einheitliche Wirkung ergeben. Flachdächer sind zu begrünen. Die Firstrichtung bzw. Hauptrichtung von Attikageschossen muss der im Sondernutzungsplan eingetragenen entsprechen.

Art. 17 Anordnung der Reiheneinfamilienhäuser (BF 1-3) in Gruppen

Unterbrüche in den Reihenhauszeilen (BF 1A,1B,2A,213,3) sind möglich. Die einzelnen Hausgruppen sind jedoch unter einem gemeinsamen, durchlaufenden Dach zusammenzufassen.

Art. 18 Bäume und Hecken

Zwischen den Reihenhauszeilen (Baufelder 1-3) sind Baumgruppen zu pflanzen. Für die Begrünung sind einheimische Arten zu verwenden. Die genaue Lage wird im Rahmen des Bauprojektes festgelegt. Zusammen mit dem Baugesuch ist ein Plan über die Freiraumgestaltung und Bepflanzung einzureichen.

Art. 19 Abstellplätze

Für die Baufelder 1-3 sind pro Wohneinheit 1.5 Abstellplätze in unterirdischen Einstellhallen vorzusehen. Zusätzlich sind 10 % Besucherparkplätze an den im Sondernutzungsplan vorgesehenen Standorten zu erstellen.

Art. 20 Abfall-Container

Die Standorte für Abfall-Container sind im Sondernutzungsplan festgelegt. Grösse und Gestaltung sind im Bauprojekt aufzuzeigen. VERSCHIEDENE BESTIMMUNGEN

Art. 21 Kontaktnahme vor Projektierung / Begutachtung

Zur Erreichung einer guten architektonischen Gestaltung im Sinne dieser Vorschriften sind Bauvorhaben vor deren Projektierung der Gemeinde zu melden. Sie kann verlangen, dass ein skizzenhaftes Vorprojekt zur Begutachtung der Baubehörde und deren Experten vorgelegt werden muss.

Art. 22 Inkrafttreten / Genehmigung

Der Gestaltungsplan tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft. Die Änderung bedarf des gleichen Verfahrens wir der Erlass des Gestaltungsplanes.

19.06.2000 BJ/cg

Genehmigung

Protokoll des Regierungsrates des Kantons Aargau Sitzung:

06. September 2000

Art. Nr. 2000-001797

Gemeinde Spreitenbach; Gestaltungsplan "Chrumbächer"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Staatskanzlei Sachverhalt 1. Verfahrensdaten Mitwirkungsbericht Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss des Gemeinderats Ablauf der Beschwerdefrist Eingereicht zur Genehmigung

30. August 1999 4. Januar 2000 24. Januar – 22. Februar 2000 19. Juni 2000 24. Juli 2000 15. August 2000

2. Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung der Gemeinde Spreitenbach. Der Perimeter des Gestaltungsplans liegt in der Wohnzone W2. An dieser Zonierung wird mit der laufenden Revision der Zonenplanung nichts geändert. 3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Mit dem Gestaltungsplan soll im Gebiet „Chrumbächer“ eine etappierbare, landsparende, baulich verdichtete und städtebaulich gute Wohnüberbauung aus Reihen- und Einfamilienhäusern entstehen. Die Arealfläche beträgt rund 11'000 m2. Der Gestaltungsplan weicht nur unwesentlich von der Normalbauordnung ab. Im Einzelnen werden die einzelnen Baukuben für Hochbauten, die Tiefgarage sowie die möglichen Zwischen- und Anbauten und deren maximale Ausdehnung fixiert. Zur Gliederung des Quartierbilds wird die Firstrichtung bzw. die Ausrichtung von Attikageschossen vorgeschrieben. Die Dachneigung ist auf 30° beschränkt. Die bauliche Ausnützung ist über das gesamte Areal mit einer Ausnützungsziffer von 0.55 festgelegt und zusätzlich pro Baufeld vorgegeben. Die Groberschliessung ist bereits mit dem rechtskräftigen Erschliessungsplan „Geerenacher“ von 1993/94 geregelt. Die interne Erschliessung erfolgt über eine 3.5 Meter breite Erschliessungsstrasse für die freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser sowie über einen Zugang zur gemeinsamen Parkgarage. Die Erschliessungsstrasse Nr. 1 ist im Kurvenbereich 4.5 m breit, so dass ein gefahrloses Kreuzen zweier Personenwagen möglich ist. Die Bereiche für Fusswege sind zugleich Notzufahrten für die Feuerwehr. Der Gestaltungsplan sieht die Anordnung von Bäumen und Hecken vor. Für die Begrünung sind einheimische Arten zu verwenden. Zudem ist zusammen mit dem Baugesuch ein Plan über die Freiraumgestaltung und Bepflanzung einzureichen. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel:  Gestaltungsplan „Chrumbächer“ (Situation)  Längenprofil Strasse 1 Versand:

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Sondernutzungsvorschriften

Erwägungen 4. Beurteilung der Vorlage 4.1 Überprüfungsbefugnis Der Regierungsrat prüft, ob die Vorlage rechtmässig ist, mit den kantonalen Richtplänen übereinstimmt und die kantonalen und regionalen Interessen angemessen berücksichtigt (§ 27 Abs. 2 BauG). 4.2 Raumplanerische Beurteilung Der Gestaltungsplan schafft die verbindlichen Voraussetzungen für eine gute bauliche Gestaltung des Quartiers und des Aussenraums. Die Anordnung der Baufelder, der Verzicht auf eine Grenzabstands-Vergrösserung im Zusammenhang mit den AttikageschossAufbauten sowie die leicht erhöhte Ausnützung fördern eine verdichtete Überbauung unter Berücksichtigung der Siedlungsqualität. Die in den Sondernutzungsvorschriften geforderte frühe Kontaktnahme mit der Baubehörde vor Beginn der Projektierung unterstützt die Umsetzung der Planungsziele. Die Massnahmen zur Siedlungsökologie erfüllen die Anforderungen des kantonalen Richtplans (Beschluss 2.1 des Richtplanabschnitts S 3.1). Die rechtskräftigen Baulinien von 1994 werden im Bereich des Gestaltungsplan aufgehoben und durch Baufelder ersetzt. Dadurch wird die Überbauung klar strukturiert. Das Gebiet „Chrumbächer“ liegt ca. 300 m von der Kantonsstrasse K 274 und ca. 800 m vom Rangierbahnhof Limmattal entfernt. Die bestehenden Gewerbe- und Wohnüberbauungen schirmen das Gestaltungsplangebiet vor diesen Lärmquellen ab. Die Planungswerte gemäss Lärmschutzverordnung sind eingehalten. Die Erschliessung des Areals für den Individualverkehr sowie der Abfluss auf das übergeordnete Strassennetz ist gewährleistet. Das Bauareal wird für Fussgänger gut erschlossen. Alle wichtigen Strassen verfügen zumindest über ein einseitiges Trottoir. Zudem führt ein vom Verkehr abgekoppelter Fussweg entlang des ausgebauten Egelseebaches. 4.3 Gesamtbeurteilung Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Anforderungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan „Chrumbächer“ inkl. den Sondernutzungsvorschriften der Gemeinde Spreitenbach vom 19. Juni 2000 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt mit der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift muss von der beschwerdeführenden Partei selbst oder von einer im Kanton Aargau zugelassenen Anwältin bzw. einem zugelassenen Anwalt verfasst sein und einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h., es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h., die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Protokollauszug – Gemeinderat, 8957 Spreitenbach – Baudepartement – Rechtsabteilung BD – Abteilung Verkehr BD – Abteilung Raumplanung BD (mit Akten) – Staatskanzlei Staatsschreiber: