Gestaltungsplan Schellenhausstrasse Ost

Geschäfts-Nr. BVUR0.13.19-1 Gemeinde Bremgarten; Gestaltungsplan "Schellenhausstrasse Ost (vormals "Staubli-Areal"); Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

31. Mai 2016 02. Februar 2015 bis 3. März 2015 27. Juni 2016 bis 26. Juli 2016 16. August 2016 30. August 2016 27. September 2016

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 5. November 2008 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das Planungsgebiet "Schellenhausstrasse Ost" ist gemäss rechtskräftigem Zonenplan der Kernzone K zugewiesen und untersteht der Gestaltungsplanpflicht. Mit dem Gestaltungsplan soll ein zukunftstauglicher und attraktiver Wohn- und Arbeitsort am Rande der Altstadt Bremgarten (zentrale Lage) gesichert werden. Die vorliegende Planung beschränkt sich auf das rund 0,25 ha grosse, östliche Teilgebiet des im Bauzonenplan festgelegten Gestaltungsplanperimeters.

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3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Stadtrat Bremgarten am 16. August 2016 beschlossenen Planungsmittel: • Gestaltungsplan "Schellenhausstrasse Ost" bestehend aus: • Situation 1 : 500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 10. August 2016 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die abschliessende Vorprüfung erfolgte mit Bericht vom 31. Mai 2016 mit Vorbehalten. Die Planungsunterlagen wurden vor der öffentlichen Auflage entsprechend den kantonalen Forderungen überarbeitet.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, nebst der massgeschneiderten und hochwertigen Innenentwicklung insbesondere die Siedlungsqualität zu fördern (§§ 13, 15, und 46 BauG; Richtplankapitel S 1.1, S 1.2, S 1.4 und S 1.9; § 4 Bauverordnung [BauV]). Dazu gehören beispielsweise Massnahmen zur Schliessung von Baulücken, zur Aufwertung von Ortsbildern und Strassenräumen, zur Förderung der kompakten Bauweise, zur vollständigen Ausnutzung bestehender Gebäude beziehungsweise Bauzonen, zur Erneuerung überalterter Siedlungsteile oder zugunsten qualitätsvoller Neuüberbauungen und Umstrukturierungen mitsamt identitätsstiftender Umgebungsund Freiraumgestaltung. Das Gestaltungsplangebiet liegt gemäss Bauzonenplan in der Kernzone K und wird von der Umgebungsschutzzone Altstadt überlagert. Die Vorschriften für die Kernzone sind in § 8 BNO festgelegt. Das Gestaltungplangebiet befindet sich innerhalb des Perimeters "Rahmenplan Zürcherstrasse", der als übergeordnetes städtebauliches Entwicklungskonzept erarbeitet und am 29. Juni 2015 als behördenverbindliche Grundlage vom Stadtrat Bremgarten beschlossen wurde. Das Ortsbild der Gemeinde Bremgarten ist gemäss dem Inventar der Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als national bedeutend eingestuft. Das Gestaltungsplangebiet befindet sich nach ISOS innerhalb des Gebiets 5— Erweiterungsgebiet an der Zürcherstrasse 19./20. Jh. Für dieses Gebiet ist das Erhaltungsziel B (Erhalten der Struktur) festgelegt. Die Anordnung, die Gesamtform und die Gesamtmerkmale der Bauten und Freiräume soll angemessen bewahrt werden. Zudem sind die für die Struktur wesentlichen Einzelelemente integral zu erhalten.

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Ortsbild und Städtebau Rahmenplan Zürcherstrasse Das Konzept des Rahmenplans Zürcherstrasse sieht vor, die Verbindung Bahnhof-Altstadt zu stärken und — insbesondere im Bereich des Gestaltungsplangebiets — den Freiraum zu öffnen, um einen durchlässigen Stadtraum und ein vielfältiges VVegnetz für Zu-Fussgehende, Kunden (EGGewerbenutzung) zu schaffen. Die Festlegungen zu den Baubereichen A (mit Pflichtbaulinie) und B weichen gegenüber den richtungsweisenden Vorgaben gemäss Rahmenplan Zürcherstrasse ab. Anstelle der klaren Fassung des Strassenraums mittels Pflichtbaulinien und der Sicherung von möglichst grösseren Freiräumen im rückwärtigen Bereich entlang des Risiwegs wird der Baubereich B zugunsten grosszügigerer Vorbereiche entlang der Zürcherstrasse zurückversetzt. Dies eröffnet gute Möglichkeiten für die attraktivere Gestaltung des öffentlichen Raums im auch künftig stärker belebten Bereich. Mit der Setzung von zwei Bauvolumen wird der Forderung nach Durchlässigkeit zum dahinterliegenden Landschaftsraum Rechnung getragen. Der Freiraum wird zweckmässig in Teilräume mit differenziertem Öffentlichkeitsgrad und unterschiedlicher Zweckbestimmung unterteilt. Die Abweichungen vom Rahmenplan liegen im Ermessen des Gemeinderats und sind sachlich gerechtfertigt. Dies bestätigt auch die fachliche Stellungnahme gemäss § 8 Abs. 3 BauV. Richtprojekte Als Grundlage für den Gestaltungsplan wurde ein Richtprojekt Bauten sowie ein Richtprojekt Freiraum erarbeitet. Diese Richtprojekte haben wegleitenden Charakter (§ 1 Abs. 3 SNV). Wenn im Rahmen der Realisierung von den Richtprojekten massgeblich abgewichen wird, muss zwingend ein Fachgutachten eines qualifizierten Architekten oder Landschaftsarchitekten eingeholt werden. Die Beschränkung auf den östlichen Teil des gestaltungsplanpflichtigen Gebiets ist gemäss Planungsbericht begründet und städtebaulich zweckmässig. 4.2.2 Erschliessung und Parkierung Erschliessung Die Erschliessung des Areals erfolgt über die Parzelle 2235 zur Tiefgarageneinfahrt sowie über den Risiweg für die oberirdische Parkierung. Der Zugang beziehungsweise das Wegerecht über die Parzelle 2235 ist gemäss Planungsbericht für die Parzelle 2161 gesichert. Das Wegerecht soll auch auf die Parzelle 2162 übertragen werden. Dieser Nachweis muss spätestens zum Zeitpunkt des Baubewilligungsverfahrens vorliegen (§ 25 SNV). Strassenlinien Im Zusammenhang der zukünftigen Neugestaltung des Obertorplatzes und der damit einhergehenden Änderung des Verkehrsregimes wird der Raum für den Ausbau der Schellenhausstrasse mittels Strassenlinien mit Enteignungsrecht gemäss § 132 BauG gesichert. Diese Festlegungen sind sachgerecht. Parkierung Aufgrund der sehr guten Standortgüte in Bezug auf die Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist sowohl für das Wohnen als auch für das Gewerbe eine Reduktion gegenüber dem Richtwert gemäss VSS-Norm in den SNV vorgeschrieben. Die Regelung betreffend das Gewerbe (übrige Nutzungen) entspricht den VSS-Normen Tabelle 3. Die Möglichkeit zur Reduktion der Parkfeldzahl für die Wohnnutzung ist im Rahmen eines Gestaltungsplans ausdrücklich möglich, wenn die Gemeinde nichts anderes festlegt (§ 8 Abs. 2 lit. c BauV). Gestützt auf die Empfehlungen von aargaumobil sind im Sinne der Förderung umweltfreundlicher Fahrzeuge und des Zweiradverkehrs Festlegungen in den SNV vorgesehen. Aufgrund der hohen Standortgunst hinsichtlich der Zentrumslage und Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr sind die vorgesehenen Massnahmen i zweckmässig.

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4.2.3 Betriebs- und Gestaltungskonzept Zürcherstrasse Im Zusammenhang mit dem Rahmenplan "Zürcherstrasse" wurde der Bereich des Strassenraums mit einer "Synthese der Variantenstudie" vom 10. Juni 2015 konkretisiert. Dieser Plan wurde mit Beschluss des Stadtrats vom 29. Juni 2015 als behördenverbindliche Grundlage genehmigt. Der Stadtrat hat bei der Abteilung Tiefbau die Ausarbeitung eines Betriebs- und Gestaltungskonzepts (BGK) beantragt. Das BGK befindet sich zurzeit noch in der konzeptionellen Phase. Die Festlegungen im Gestaltungsplan beinträchtigen die Weiterentwicklung des BGK nicht und schaffen keine Abhängigkeiten. Die im Freiraumkonzept Zeitstand C angedachten gestalterischen Massnahmen (Längsparkplätze usw.). betreffend den Strassenraum zur Kantonsstrasse ausserhalb des Planungsperimeters (Schnittstelle von Gestaltungsplanung und BGK) sind im Rahmen des BGK weiterzuverfolgen und mit den Interessen des Verkehrs abzustimmen. 4.2.4 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die Stadt Bremgarten hat ihren allgemeinen Nutzungsplan noch nicht an die neuen Baubegriffe und Messweisen der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) angepasst. Solange eine Anpassung nicht erfolgt ist, gelten anstelle der Bestimmungen im Titel 3 (Baubegriffe und Messweisen) die Bestimmungen der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz (ABauV) vom 23. Februar 1994, wie sie in Anhang 3 der BauV aufgeführt sind (§ 64 Abs. 1 BauV). Die SNV sind rechtmässig.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Schellenhausstrasse Ost", beschlossen vom Stadtrat Bremgarten am 16. August 2016, wird genehmigt. 2. ie Abteil I

aumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

/ . phan tiger R gierungsrat

Verteiler • Stadtrat Bremgarten (AG), Rathausplatz 1, 5620 Bremgarten (AG) • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Abteilung Tiefbau BVU • Abteilung für Umwelt BVU • Departement Bildung, Kultur und Sport • Denkmalpflege BKS

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• Kantonsarchäologie BKS

Rechtsmittelbelehrung 1 Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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