Gestaltungsplan Landi-Park

Sondernutzungsplan · Seengen

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Nummer: 16.168
Art: Sondernutzungsplan
Gemeinde: Seengen
Kanton: Aargau
Ebene: Gemeinde
Behörde: Gemeindeverwaltung
Genehmigt durch: BVU
Beschlossen: 19.11.2018
In Kraft seit: 19.11.2018
Quelle: ÖREBlex, Kanton Aargau

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Kanton Aargau

Gemeinde Seengen

Gestaltungsplan „Landi-Park" Sondernutzungsvorschriften gemäss § 21 BauG weiterer Bestandteil des Gestaltungsplanes: Situationsplan 1:500 *% -,Aleilis ' • .s. •

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Vorprüfungsbericht vom 20. September 2017 Öffentliche Auflage vom 11. November 2017 bis 11. Dezember 2017 Beschlossen vom Gemeinderat am 6. August 2018 Gem indeammann

Gemeindeschreiber

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Genehmigungsvermerk: C2Crle;.d,-iiaLiriCi durch rs

Depertement Bau, Verkehr und Lirriv,;,2

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Gemeinde Seengen / Gestaltungsplan „Landi-Park" Sondernutzungsvorschriften (SNV) / Vom Gemeinderat beschlossen am 6. August 2018

Inhalt 1

Einleitung

Art. 1 Zweck

Art. 2 Bestandteile Gestaltungsplan

Art. 3 Richtkonzepte

Art. 4 Geltungsbereich

Art. 5 Ergänzendes Recht

Art. 6 Überbauung

Parzellen Nr. 1315 und 1317

Baufeld IVc (Gebäude Nr. 234b)

Art. 7 Baulinien und Pflichtbaulinien längs Poststrasse

Art. 8 Baufelder

Baufeld „G"

Baufeld „L"

Zulässige Bauten ausserhalb der Baufelder

Gebäude- und Firsthöhen

Art. 9

Art. 10 Dachform

Attikageschosse

Begrünung Flachdächer

Art. 11

Bruttogeschossfläche BGF max.

Etappierung

Parzellen 1315 und 1317

Art. 12 Gestaltung

Vogelschlag

Lichtemissionen

39 weitere Artikel

Art. 13 Gewerbliche oder öffentliche Nutzung

Umgebungsgestaltung

Art. 14 Umgebungsgestaltung

Baumneupflanzungen

Stützmauern

Art. 15 Gemeinschaftliche Freiräume

Grünfläche längs Generationenweg

5 5

Art. 16 Private Grünflächen

Art. 17 Gemeinschaftsraum gern. § 41 Abs. 4 BNO

Gemeinde Seengen / Gestaltungsplan „Landi-Park" Sondernutzungsvorschriften (SNV) / Vom Gemeinderat beschlossen am 6. August 2018 4

Erschliessung

Art. 18 Strassenraum Hubpüntstrasse und Poststrasse

Art. 19 Freihaltebereiche Bushaltestelle

Realisierungsphasen Bushaltestellen

Umgestaltung Kundenparkplätze vor Baufeld IV a (Volg)

Art. 20 Oberirdische Erschliessung und Parkierung

Baulinie Parkierung vor Baufeld IV a

Ein- und Ausfahrt oberirdische Parkierung, Grundstückszufahrt 6 Ein- und Ausfahrt Tiefgarage

Ausstattung Tiefgarage

Art. 21 Sichtzonen

Art. 22 Fusswegverbindungen

Energieeffizienz

Art. 23 Minimalanforderungen an die Energieeffizienz

Qualitätssicherung

Art. 24 Qualitätssicherung

Schlussbestimmungen

Art. 25 Inkrafttreten

Aufhebung bisherigen Rechts

Änderung und Aufhebung

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1 Einleitung

Art. 1 Zweck

Der Gestaltungsplan „Landi-Park" regelt die Rahmenbedingungen für eine verdichtete Überbauung mit vielfältigem Nutzungsmix und hoher ortsbaulicher Qualität, welche sich gut in die örtliche Situation im Dorfkern von Seengen einordnet. 1

Art. 2 Bestandteile

Gestaltungsplan

Der Gestaltungsplan besteht aus folgenden rechtsverbindlichen Bestandteilen:

- Sondernutzungsvorschriften - Situationsplan M. 1:500 2

Folgende Richtprojekte dienen zur Erläuterung : Richtprojekt Überbauung M. 1:500 Stand: 30. Oktober 2017; Stadler Architekten AG, Boniswil Richtprojekt Umgebung M. 1:500; Stand: 20. Mai 2017; Schneider Landschaftsarchitekten, Olten - Betriebs- und Gestaltungskonzept Poststrasse (mit Anschluss Hubpüntstrasse) / M. 1:500; Stand: 22. Dezember 2016, Metron, Brugg

Folgende Bestandteile dienen zur Orientierung: - Planungsbericht - Modell mit Richtprojekt Überbauung

Art. 3 Richtkonzepte

Hinsichtlich der Bebauungsstruktur und der Umgebungsgestaltung dienen die Richtprojekte gemäss § 2 Abs. 2 zur Erläuterung. Abweichungen sind im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zulässig wenn mindestens eine gleichwertige Gestaltungsqualität erzielt wird. 1

Art. 4 Geltungsbereich

Der Geltungsbereich des Gestaltungsplans umfasst die im Situationsplan 1:500 bezeichnete Perimeterfläche.

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Art. 5 Ergänzendes Recht

Soweit der Situationsplan und die nachstehenden Vorschriften keine abweichende Regelungen bestimmen, gelten die Bestimmungen der jeweils gültigen Bau- und Nutzungsordnung (BNO) und des jeweils gültigen Bauzonenplans der Gemeinde Seengen, insbesondere die Vorschriften der Kernzone K und Dorfzone D. Vorbehalten bleibt die übergeordnete Gesetzgebung des eidgenössischen und kantonalen Rechts, insbesondere die einschlägige Bau-, Planungs- und Umweltgesetzgebung. 2

2 Überbauung

Art. 6

Parzellen Nr. 1315 und 1317 Baufeld IVc (Gebäude Nr. 234b)

Für die Überbauung der Parzellen Nr. 1315 und 1317 sowie für Baufeld IV c gelten die Vorschriften der BNO Seengen; insbesondere diejenigen zur Kernzone (vgl.§§ 6 ff BNO) sowie § 7 SNV. §

Baulinien und Pflichtbaulinien längs Poststrasse

Die Baulinie längs der Poststrasse legt den minimalen Abstand von Bauten und Anlagen gegenüber der Poststrasse fest.

Neue Gebäude und Gebäudeteile sind im Bereich der Poststrasse an die im Situationsplan eingetragene Pflichtbaulinie zu stellen. Vorspringende Gebäudeteile sind mit Ausnahme von Dachvorsprüngen und Vordächern nicht zulässig. 2

Art. 8 Baufelder

Die Gebäude sind innerhalb der Baufelder 1-IV zu erstellen. Die Begrenzungen der Baufelder gelten als Baulinien und ersetzen die zonengemässen Grenzabstände sowie die gesetzlichen Strassenabstände. Für vorspringende Gebäudeteile gilt die Bauverordnung.

Baufeld „G"

Im Baufeld „G" darf der „Strassenraum Hubpüntstrasse" gemäss § 18 SNV mit dem Gemeinschaftsraum gemäss § 17 SNV sowie mit Neben- und Lagerräumen unterbaut werden.

Baufeld „L"

Im Baufeld „L" sind Bauten für Lagerzwecke zulässig, wenn sie

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mit Ausnahme der Erschliessung sowie der Geländer und Brüstungen vollständig unter dem neu gestalteten Terrain liegen. Zulässige Bauten ausserhalb der Baufelder

Klein- und Anbauten, Kleinstbauten, Tiefbauten und Untergeschosse gemäss Bauverordnung sind auch ausserhalb der Baufelder im Rahmen der BNO und der kantonalen Gesetzgebung zulässig. 4

Art. 9 Gebäude- und

Firsthöhen

Die maximal zulässigen Gebäude- und Firsthöhen sind im Situationsplan in den Abbildungen Höhenentwicklung Schnitt A und B festgelegt.

Art. 10 Dachform

In den Baufeldern I, II sowie IV a und b sind ausschliesslich Flachdächer zulässig, im Baufeld III nur Satteldächer.

Attikageschosse

Attikageschosse sind nur in den im Situationsplan bezeichneten Bereichen zulässig. Das Attikageschoss im Baufeld I ist von der Fassade des Hauptkörpers abzusetzen, entweder durch einen Rücksprung oder eine andere Materialisierung. Das Attikageschoss im Baufeld II muss an der gegen die Hubpüntstrasse ausgerichteten Fassade auf der ganzen Breite fassadenbündig angeordnet werden.

Begrünung Flachdächer

Flachdächer sind, soweit sie nicht als nutzbare Terrassenflächen ausgebildet werden, gemäss SIA Norm Nr. 312 „Begrünung von Dächern", herausgegeben 2013, naturnah zu begrünen. Die Substratschicht muss mindestens 12 cm betragen. Kombinationen mit Solaranlagen sind zulässig.

Art. 11 Bruttogeschossfläche

BGF max.

Etappierung

Die zulässige anrechenbare Geschossfläche (aGF) für die Baufelder 1-1V (a+b) beträgt 7850 m2. Pro Baufeld ist die zulässige Bruttogeschossfläche wie folgt festgelegt: 1

Baufeld I

3300 m2 aGF

Baufeld II

1500 m2 aGF

Baufeld III

1800 m2 aGF

Baufeld IV (a+b)

1700 m2 aGF

Bei einer etappenweisen Realisierung der einzelnen Baufelder ist jeweils nachzuweisen wie die maximal zulässige Bruttoge2

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schossfläche gesamthaft eingehalten werden kann. Parzellen 1315 und 1317

Im Bereich der Parzellen Nr. 1315 und 1317 gilt die zonengemässe Ausnützungsziffer gemäss BNO. 3

Art. 12 Gestaltung

Bauten, Anlagen und Aussenräume sind sorgfältig zu gestalten und aufeinander abzustimmen. 1

Zur Beurteilung der Gestaltung sind die Richtprojekte gemäss

Art. 3

SNV erläuternd. 2

Vogelschlag

3 Massnahmen gegen Vogelschlag an Glasflächen sind gemäss Leitfaden „Vogelfreundliches Bauen mit Glas und Licht" der Schweizerischen Vogelwarte zu prüfen und umzusetzen, insbesondere sind Durchsichten und Spiegelungen zu vermeiden.

Lichtemissionen

Aussenbeleuchtungen die keinem objektiven Sicherheitszweck dienen, sind von 22.00 bis 6.00 Uhr auszuschalten. Exzessive Beleuchtungsanlagen wie Objektstrahler sind untersagt. 4

Art. 13 Gewerbliche oder

öffentliche Nutzung

In den im Situationsplan orange eingefärbten Flächen sind in den Strassen zugewandten Geschossen (ebenerdig zur Hubpünt- und Poststrasse) gewerbliche oder öffentliche Nutzungen zu realisieren. 1

3 Umgebungsgestaltung

Art. 14 Umgebungsgestaltung

Das Richtprojekt Umgebung ist für die Beurteilung der Umgebungsgestaltung wegleitend. Die detaillierte Umgebungsgestaltung ist darauf gestützt in den jeweiligen Baugesuchen auszuweisen. Bei Neupflanzungen sind überwiegend standortgerechte Hochstammbäume, Sträucher und Stauden zu verwenden. Auch die Grünflächen sind überwiegend naturnah und artenreich zur Förderung der Biodiversität zu gestalten. 2

Baumneupflanzungen

An den im Situationsplan mit Symbol eingetragenen Standorten sind Hochstammbäume zu pflanzen und bei Abgang zu ersetzen. Die Standorte bezeichnen die ungefähre Lage. Im Bau3

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bewilligungsverfahren sind ausreichend grosse Wurzelräume nachzuweisen. Stützmauern

Stützmauern dürfen eine Höhe von maximal 5.0 m, gemessen ab dem tiefer gelegenen Niveau, aufweisen. Sie sind einheitlich zu gestalten und zu begrünen. 4

Art. 15 Gemeinschaftliche

Freiräume

Im Situationsplan 1:500 ist ein Bereich für gemeinschaftliche Freiräume festgelegt. Dieser Freiraum ist für alle Bewohnergruppen als vielfältig nutzbarer Aufenthalts- und Spielbereich anzulegen.

Grünfläche längs Generationenweg

Die Grünfläche längs dem Generationenweg dient als Übergangszone zu den privaten Grünflächen. Dieser Raum ist mit Bäumen und Grünflächen sowie einer natürlichen Hecke, welche die Grenze zum Privatbereich bildet, zu gestalten.

Art. 16 Private Grünflächen

1 Im Situationsplan 1:500 sind Flächen für private Grünflächen festgelegt. Dieser Bereich dient den zugehörigen Erdgeschossen als private Grünfläche und als Vorplatz.

Art. 17 Gemeinschaftsraum

gem. § 41 Abs. 4 BNO

Im Situationsplan 1:500 ist der Standort eines Gemeinschaftsraumes gemäss § 41 Abs. 4 BNO festgelegt. Dieser Gemeinschaftsraum soll für alle Bewohner innerhalb des Gestaltungsplanperimeters nutzbar sein.

4 Erschliessung

Art. 18 Strassenraum

Hubpüntstrasse und Poststrasse

Der im Situationsplan als „Strassenraum Hubpüntstrasse und Poststrasse" bezeichnete Bereich ist als öffentlicher, vielfältig nutzbarer Raum auszubilden. Der Strassenraum darf im Rahmen des übergeordneten Rechts auch als Vorzone für gewerbliche Nutzungen genutzt werden, namentlich für Ausstellung, Verkauf und Aussenbestuhlung Gastronomie. Ein Korridor von Minimum 2.0 m Breite ist dauernd frei von Hindernissen zu halten.

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Art. 19 Freihaltebereiche

Bushaltestelle

Realisierungsphasen Bushaltestellen

Die zwei Freihaltebereiche Bushaltestelle ermöglichen die Realisierung der geplanten Bushaltestellen inklusive Buswartehaus gemäss Betriebs- und Gestaltungskonzept Poststrasse / Hubpüntstrasse. 1

Für die Bushaltestellen gelten folgende Realisierungsphasen: - Phase 1: Baufeld I („Riegel") ist erstellt: provisorische Haltestelle auf Fahrbahn Hubpüntstrasse - Phase 2: Baufeld II („Würfel") ist erstellt: definitive Haltestelle auf Hubpüntstrasse gemäss Situationsplan Phase 3: Baufeld III („Landigebäude") Neubau, Aufstockung oder Umbau ist ausgeführt: Haltestelle Poststrasse gemäss Situationsplan

Die Realisierung der Bushaltestelle Poststrasse setzt voraus, dass die bestehenden Kundenparkplätze für Personenwagen vor Baufeld III in den rückwärtigen Bereich „oberirdische Parkierung und Erschliessung" verlegt werden können. Die Verlegung in den rückwärtigen Bereich muss spätestens im Zusammenhang mit einem Neubau auf Baufeld II erfolgen oder bei einer bewilligungspflichtigen baulichen Veränderung im Erdgeschoss von Baufeld III. 3

Umgestaltung Kundenparkplätze vor Baufeld IV a (Volg)

Die im Zusammenhang mit der Realisierung der Bushaltestelle Poststrasse stehende Umgestaltung der Kundenparkplätze vor Baufeld IV a gemäss Situationsplan muss spätestens bei einem Neubau oder einer baubewilligungspflichtigen Veränderung der Verkaufsnutzung im Erdgeschoss von Baufeld IV a erfolgen. Bauliche Veränderungen am Wohnhaus in Baufeld IV b lösen keine Pflicht zur Umgestaltung und Reduktion der Kundenparkplätze aus.

Art. 20 Oberirdische

Erschliessung und Parkierung

Im Bereich für oberirdische Erschliessung und Parkierung sind nur Parkfelder für Besucher und Kunden zulässig. Die Parkfelder sind wasserdurchlässig auszugestalten.

Baulinie Parkierung vor Baufeld IV a

Die Baulinie Parkierung vor Baufeld IV a legt den Mindestabstand der Kundenparkplätze zur Poststrasse fest.

Ein- und Ausfahrt oberirdische Parkierung, Grundstückszufahrt

Die zulässigen Ein- und Ausfahrten zu den oberirdischen Parkierungsanlagen und die Grundstückszufahrten sind im Situationsplan festgelegt.

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Ein- und Ausfahrt Tiefgarage

4 Die zulässige Ein- und Ausfahrt zur gemeinsamen Tiefgarage ist im Situationsplan festgelegt. Die Rampe zur Tiefgarage ist überdacht zu gestalten und zu begrünen oder in das Gebäude zu integrieren.

Ausstattung Tiefgarage

Die Parkfelder sowie die Zweiradabstellplätze sind mit einer ausreichenden Anzahl Steckdosen für Elektrofahrzeuge auszustatten. Es sind einfach erreichbare Räume für Kinderwagen und Spielfahrzeuge sowie Motorradabstellplätze in ausreichender Anzahl bereitzustellen (Richtwert für Motorradabstellplätze: 10% der Parkfelder für Personenwagen). 5

Art. 21 Sichtzonen

Die im Situationsplan eingetragenen Sichtzonen sind gemäss

Art. 42

Abs. 2 BauV freizuhalten. 1

Art. 22 Fusswegverbindungen

Die im Situationsplan eingetragenen internen, privaten Fusswegverbindungen sind öffentlich nutzbar. Die in der Regel mindestens 2.50 m breiten Wege sind spätestens zusammen mit der Realisierung des Baufeldes I zu erstellen. Provisorien auf Teilstrecken sind zulässig, wenn dies bezüglich der Etappierung zweckmässig ist. 1

5 Energieeffizienz

Art. 23 Minimalanforderungen

an die Energieeffizienz

Für Neubauten oder wesentliche Ausbauten gilt als Minimalanforderung der Minergie-Standard oder eine energetisch gleichwertige Lösung. Der erforderliche Nachweis ist im Baubewilligungsverfahren zu erbringen. 1

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6 Qualitätssicherung

Art. 24 Qualitätssicherung

- Beratung

- Fachgutachten

Der Gemeinderat bietet der Bauherrschaft die fachliche Beratung an. Bauwilligen wird empfohlen, sich möglichst frühzeitig mit der Bauverwaltung in Verbindung zu setzen.

Zur Beurteilung, ob ein Bauvorhaben den qualitativen Zielsetzungen des Gestaltungsplans entspricht, kann der Gemeinderat auf Kosten der Bauherrschaft ein unabhängiges Fachgutachten einholen. 2

7 Schlussbestimmungen

Art. 25 Inkrafttreten

1 Der Gestaltungsplan tritt mit der kantonalen Genehmigung durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt in Kraft.

Aufhebung bisherigen Rechts

Der vorliegende Gestaltungsplan ersetzt innerhalb seines Perimeters den Erschliessungsplan „Ausserdorf" vom 29. Oktober 2007, genehmigt am 9. Januar 2008.

Änderung und Aufhebung

2 Die Änderung oder Aufhebung erfordert das gleiche Verfahren wie der Erlass.

Genehmigung

010411140 * MIM KANTON AARGAU

DEPARTEMENT BAU, VERKEHR UND UMWELT

TFAF/LGR2

Datum Genehmigung: 19.11.2018

Versand:

0 4. Dez. 2018

Geschäfts-Nr. BVUARE.16.168 Gemeinde Seengen; Gestaltungsplan "Landi-Park"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt

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1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung und öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

20. September 2017 11. November 2017 bis 11 Dezember 2017 6. August 2018 10. September 2018 17. September 2018

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 15. Mai 2013 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das rund 0,9 ha grosse Areal des Gestaltungsplans liegt im Zentrum der Gemeinde je hälftig in der Dorfzone und in der Kernzone. Es besteht keine Gestaltungsplanpflicht. Das Areal ist weitgehend überbaut. Die Gebäude der Läden Volg und Landi sind sanierungsbedürftig und einzelne Bauten wie die Lagerhalle, die Waage und das Metzgerhäuschen werden nicht mehr genutzt. Für die bestehenden Bauten sind Sanierungsvorschläge erarbeitet worden. Die Ergebnisse zeigten, dass die benachbarten Parzellen, die ebenfalls im Besitz der Landi sind, für die bauliche Entwicklung einzubeziehen

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sind. Aufgrund von Variantenstudien ist ein Richtprojekt "Überbauung und Umgebung" erarbeitet worden. Der vorliegende Gestaltungsplan sichert die wesentlichen Inhalte dieses Richtprojekts. Ziel des Gestaltungsplans ist es, eine Überbauung zur Stärkung des Ortszentrums zu ermöglichen. Dies umfasst Versorgungseinrichtungen und hochwertige Wohnungen in angemessener Dichte (§ 1 Sondernutzungsvorschriften, SNV). Die zulässigen Bruttogeschossflächen sind in § 11 SNV festgelegt. Diese ermöglichen eine Ausnützungsziffer von rund 1,0. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Seengen am 6. August 2018 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Landi-Park" bestehend aus: • Situationsplan 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht vom 6. August 2018 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 20. September 2017 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Kantonaler Richtplan Seengen ist eine Gemeinde im Ländlichen Entwicklungsraum (Raumkonzept Aargau R 1). Gemäss Richtplanvorgaben ist die räumliche Entwicklung der Gemeinde auf ihr spezifisches Potenzial auszurichten und die Grundversorgung sicherzustellen. Die Vorlage stimmt mit den behördenverbindlichen Vorgaben und Handlungsanweisungen des kantonalen Richtplans überein. 4.2.2 Siedlungsentwicklung nach Innen Mit der Umsetzung des Richtprojekts kann eine Einwohnerdichte von bis zu 100 Einwohnerinnen und Einwohner (E) pro ha erreicht werden. Damit werden die Vorgaben des Richtplans übertroffen. Die vorgesehenen Dichten (Ausnützungsziffer rund 1,0) sind im Verhältnis zu den Richtwerten der Dorfzone (0,65 bis 0,8) und der Kernzone (0,8 bis 1,1) sachgerecht. Dies bestätigt auch die Stellungnahme nach § 8 Abs. 3 Bauverordnung (BauV). Damit wird in diesem zentralörtlichen Bereich der Gemeinde ein essentieller Beitrag zur hochwertigen Siedlungsentwicklung nach innen geleistet.

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4.2.3 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern (Richtplankapitel S1.1). Ortsbild und Städtebau Das Ortsbild von Seengen ist von regionaler Bedeutung gemäss Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz, ISOS (Planungsbericht Seite 13). Das Areal des Gestaltungsplans hat die Aufnahmekategorie und das Erhaltungsziel B (Erhalten der Struktur). Das Richtprojekt setzt dies mit zwei Neubauten und der Sanierung und Aufstockung von zwei bestehenden Bauten entlang der Poststrasse (K 373) sachgerecht um. Die vorgesehene Bebauung mit zum Teil grossen Baukörpern ist an dieser Stelle vertretbar. Nach der abschliessenden Vorprüfung vom 20. September 2017 wurde der Gestaltungsplan noch einmal überarbeitet. Dabei wurden die Empfehlungen aus der fachlichen Stellungnahme gemäss § 8 Abs. 3 BauV berücksichtigt. Diese betreffen eine Ergänzung von § 10 Abs. 2 SNV (Anordnung Attikageschosse Baufelder I und II) sowie die Option, den langen Baukörper in Baufeld I zu staffeln statt zu knicken. Diese Änderungen sind zweckmässig. Freiraum, Strassenraum und Erholungsraum Die Umgebung soll vielfältig gestaltet werden. Im Areal sind verschiedene Bäume vorgesehen. Teilweise kommen diese gemäss dem Richtprojekt Überbauung über der Tiefgarage zu stehen. Der Gestaltungsplan sichert für die Bäume einen genügenden Wurzelbereich (§ 14 Abs. 3 SNV). Für Neupflanzungen werden überwiegend standortgerechte Hochstammbäume, Sträucher und Stauden verlangt (§ 14 Abs. 2 SNV). Erschliessung Das Areal wird von der Poststrasse (K 373), der Hubpüntstrasse und dem Generationenweg her erschlossen. Die K 373 ist stark siedlungsorientiert gestaltet mit knappen Strassenabständen. Der Gestaltungsplan ist parallel zum Betriebs- und Gestaltungskonzept (BGK) Poststrasse (K 373) ausgearbeitet worden. Das abgeschlossene BGK (22. Dezember 2016) gilt als eine von allen Beteiligten verbindliche Absichtserklärung (Vereinbarung) für die Weiterentwicklung des bearbeiteten Strassenraums. Der Gestaltungsplan ist auf das BGK abgestimmt. Aus verkehrsplanerischer Sicht sind die Ziele des Gestaltungsplans sachgerecht. Das Areal ist mit den öffentlichen Verkehrsmitteln, öV (Bus) erschlossen. Es liegt gemäss Fachkarte "öV-Güteklassen" in der öV-Güteklasse D. Es ist vorgesehen, die Buslinien in Seengen neu zu führen. Dazu ist geplant, in der Hubpüntstrasse eine neue Bushaltestelle einzuführen und die bisherige Haltestelle Post nach Süden, vor den Landi-Laden, zu verschieben (siehe Planungsbericht S. 12). Als Grundlage für den Gestaltungsplan und das BGK ist das Buskonzept erarbeitet und ein Zeitrahmen (Abfolge der Phasen) der Verlegung in § 19 SNV festgelegt worden. Der Gestaltungsplan sichert den erforderlichen Raum für die Bushaltestellen. Die Einfahrt von der Poststrasse her ins Areal tangiert die Bushaltestelle. Dieses ist jedoch ein im BGK bereits vorgesehener (verkehrsplanerischer) "Kompromiss". Weil die Landi mit der Verlegung der heutigen Parkplätze vor dem Geschäft Platz für die Busbucht bereitstellt und weil diese Zufahrt die Anlieferung der Ladengeschäfte mit Lastwagen ohne gefährliche Wendemanöver erlaubt, ist diese Lösung vertretbar. Die Umgestaltung und die Realisierungsphasen der Parkplätze sind in § 19 SNV sachgerecht festgelegt. Lärm Das Areal gilt als erschlossen, demzufolge muss erst im Baubewilligungsverfahren die Einhaltung von Art. 31 Lärmschutz-Verordnung (LSV) überprüft werden. Dabei gelten die Immissionsgrenzwerte (IGVV) als massgebende Grenzwerte. Das Areal ist der Lärm-Empfindlichkeitsstufe ES III zugeordnet.

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Der Strassenlärm-Emissionskataster bezeichnet für das betroffene Teilstück der K 373 Lärmemissionen von 70.4 dB(A) am Tag und 57.6 dB(A) in der Nacht, die Beurteilungspegel betragen auf der Baulinie 61 dB(A) am Tag und 48 dB(A) in der Nacht. Somit können die massgeblichen IGVV der ES III (65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht) auf der Baulinie eingehalten werden. Im Gestaltungsplan sind keine weiteren Massnahmen zum Schutz des Lärms erforderlich.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Landi-Park", beschlossen vom Gemeinderat Seengen am 6. August 2018, wird genehmigt. 2. ie Atllupg Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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Verteiler • Gemeinderat, Unterer Gerbiweg 6, 5707 Seengen • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Abteilung Tiefbau BVU

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind.

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4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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Rechtsgrundlagen

Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen

SAR 713.100 · Baugesetz, BauG · Kanton

Bauverordnung

SAR 713.121 · BauV · Kanton

Bundesgesetz über die Raumplanung

SR 700 · Raumplanungsgesetz, RPG · Bund