Gestaltungsplan Forstacker

Beschlossen vom Stadtrat am: 10. Januar 2007

Der Stadtschreiber:

a.

Genehmigung durch den Regierungsrat Aarau,den 2S. Apn! 200}

Der Stadtammann:"

Genehmigung:

‚Auftraggeber: Feldmann Generalbau AG, 5630 Muri

Bearbeitung:

‚Architektur Blunschi Etter Müller, Baden

Freiraum Andreas Tremp, Landschaftsarchitekt BSLA, 8005 Zürich

Gestaltungsplan Metron Raumentwicklung AG, Brugg

Siahfan2 5201 Bug F:0564609100 Innameimn MELFON

20. November 2006 BGL/SERVAHU F:\\DATEN\M4\41-178D\04_BER\SNV_V05.DOC

Der Stadtrat Zofingen erlässt, gestützt auf $ 25 Abs. 2 des Gesetzes über Raumplanung, Umweltschutz und Bauwesen des Kantons Aargau (Baugesetz, BauG) vom 19. Januar 1993 und & 4 der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der Stadt Zofingen vom 18. Juni 2001, die nachstehenden Sondernutzungsvorschriften (SNV):

Allgemeine Bestimmungen

$1 Geltungsbereich und Bestandteile

1 Der Geltungsbereich umfasst den im Situationsplan bezeichneten Perimeter (Parzelle 1311).

2 Der Gestaltungsplan besteht aus den nachfolgenden Sondernutzungsvorschriften (SNV) und dem zugehörigen Situationsplan 1:500.

3 Der Planungsbericht dient ausschliesslich der Erläuterung der Gestaltungsplanung und ist nicht verbindlicher Bestandteil des Gestaltungsplans.

$2 Verhältnis zum übergeordneten Recht

1 Soweit der Gestaltungsplan nichts anderes bestimmt, gilt die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) und der Bauzonenplan (BZP) der Stadt Zofingen.

2 Das übergeordnete eidgenössische und kantonale Recht bleibt vorbehalten.

$3 Ziele / Zweck

1 Der Gestaltungsplan regelt die Ranmenbedingungen für eine attraktive, zweckmässige und wirtschaftliche Nutzung, Bebauung, Erschliessung und Freiraumgestaltung des Areals „Forstacker“ auf dem Grundstück Parz. Nr. 1311.

2 Das Ziel des Gestaltungsplans besteht insbesondere darin eine gute Durchmischung der Funktionen Wohnen und Arbeiten, eine gute Wohnqualität und eine gute Siedlungs-, Freiraum- und Architekturqualität zu erreichen.

3 Weiter werden an die Bebauung die folgenden lagebezogenen Anforderungen gestellt:

- städtebaulich und gestalterisch gute Einordnung, insbesondere aufgrund der Altstadtnähe; gute Voraussetzungen schaffen für Laden-, Gewerbe- und Dienstleistungsflächen als Erdgeschossnutzung an der Güter- und an der Strengelbachstrasse.

Nutzung und Gestaltung

$4 Aufteilung

Das Gestaltungsplangebiet ist gemäss Situationsplan in die drei Baubereiche A, Bund C, den Freiraum Hof, den Bereich der Besucherparkplätze sowie des Bereichs der Geschäftsvorzone unterteilt.

$5 Baubereiche A, Bund C

1 Die Baubereiche bezeichnen die maximale Gebäudeausdehnung. Innerhalb der Baubereiche können Gebäude ohne Rücksicht auf Abstandsbestimmungen auf die Baubereichsgrenze gesetzt werden. Vorspringende Gebäudeteile sind gemäss $ 2 ABauV zulässig.

2 Die Erdgeschosse der Baubereiche A und B sind zwingend mit einer Nutzung mit Publikumsverkehr zu realisieren. Als Nutzungen mit Publikumsverkehr gelten Läden sowie mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe.

3 Die Nutzweise im gesamten Baubereich C, sowie in den Obergeschossen der Baubereiche A und B richtet sich nach BNO insbesondere $ 7.

$6 Höhe der Baubereiche

1 Für die Baubereiche gelten die zulässigen Höchstkoten in Metern gemessen ab dem gewachsenen Terrain gemäss dem Situationsplan.

2 Die zulässige Höchstkote gilt für alle oberirdischen Bauteile. Technisch bedingte Dachaufbauten (Kamine, Liftaufbauten u.ä.) dürfen die Höchstkoten durchstossen. Ihre Gesamtwirkung soll so weit wie möglich auf die Gebäudegestaltung abgestimmt werden.

$7 Gestaltung Attikageschoss

1 Innerhalb des Gestaltungsplanperimeters sind bei Attikageschosse für die offenen Terrassenbereiche fassadenbündige Rahmenkonstruktionen über die gesamte Fassadenlänge zulässig. Die Gestaltung des Attikageschosses und der übrigen Fassade muss ein einheitliches Erscheinungsbild ergeben.

2 Der Transfer von Attikageschossflächen zwischen den Baubereichen A, B und © ist erlaubt.

$8 Dachgestaltung

1 Auf dem Gestaltungsplangebiet sind einzig Flachdächer zulässig.

2 Flachdächer, die nicht als Aussenräume genutzt werden können, sind extensiv zu begrünen.

$9 Tiefbauten

Unterirdische Bauten dürfen gegenüber den Nachbarparzellen die gesetzlich festgelegten Abstände nicht überschreiten.

$ 10 Freiraum Hof

! Der Freiraum Hof ist als gemeinschaftlicher Freiraum mit hoher Aufenthaltsqualität und guter Gestaltung auszubilden.

2 Der Freiraum Hof besteht aus einem zentralen Teil zwischen den Baubereichen A, B und C und einem Teil an der nordöstlichen Perimetergrenze. Die Teile sind unterschiedlich zu gestalten. &) Das Terrain im zentralen Teil soll gegenüber der Geschäftsvorzone (gemäss & 11 SNV) um mindestens 0.40 m erhöht liegen. Durch Bepflanzung sowie die Anordnung von Grünflächen und Bäumen soll dieser zentrale Teil einen garten- und parkartigen Charakter erhalten.

b) Im Freiraum Hof bei der nordöstlichen Perimetergrenze soll bei der Gestaltung besonders auf den Übergang zu den Nachbargrundstücken geachtet werden.

3 Im Freiraum Hof sind Treppenhäuser bzw. eine Rampe zur unterirdischen Parkierung

zugelassen. Sofern im Baubereich C im Erdgeschoss Wohnnutzungen realisiert werden, kann ein Teil des Freiraums Hof als privater Aussenraum für diese Wohnungen ausgestaltet werden.

$ 11 Anordnungsbereich Pergola

? Der Freiraum Hof ist am nördlichen Ende mit einer Pergola abzuschliessen. Der Anordnungsbereich der Pergola ist im Situationsplan gekennzeichnet.

2 Die maximale Höhe der Pergola ist auf 4.00 m beschränkt. Die Pergola ist in ihrer Stellung und Gestaltung als Teil des Hofes zu behandeln und entsprechend sorgfältig zu platzieren und auszugestalten.

$ 12 Vorzone

1 Entsprechend der Nutzung mit Publikumsverkehr im Erdgeschoss ist die Umgebung der Baubereiche A und B als Geschäftsvorzone auszugestalten.

2 Die Geschäftsvorzonen dienen dem Kundenverkehr der Erdgeschossnutzungen und dem Fuss- und zum Teil dem Radverkehr. Die Vorzonen können kommerziell genutzt werden, soweit der Fuss- und Radverkehr nicht beeinträchtigt wird. Sie sind mit einer befestigten Fläche auszugestalten.

3 Die Geschäftsvorzonen auf der Hofseite sind für die Notzufahrt auf einer Breite von 3.00 m freizuhalten.

3 Die weiteren minimale Durchgangsbreiten sind im Situationsplan mit Massen bezeichnet.

Erschliessung und Parkierung

$ 13 Erschliessung

1 Die Erschliessung und Anlieferung innerhalb des Gestaltungsplanperimeters erfolgen über die Strengelbachstrasse und Waaggasse.

2 Für die Abfahrt zur Einstellhalle ist im Situationsplan ein Anordnungsbereich festgelegt. Die Abfahrt ist in seiner Stellung und Gestaltung als Teil des Hofes zu behandeln und entsprechend sorgfältig zu platzieren.

$ 14 Parkierung

1 Besucherparkplätze für den gesamten Gestaltungsplanperimeter sind entlang der Strengelbacherstrasse gemäss Situationsplan anzuordnen. Falls die Umlegung der Kantonsstrasse (Strengelbachstrasse zur Güterstrasse) nicht umgesetzt wird, sind die Besucherparkplätze entlang der Güterstrasse anzulegen.

2 Die übrige Parkierung erfolgt ausschliesslich im Untergeschoss des Gestaltungsplangebietes.

3 Die Besucherparkplätze sind gemäss Situationsplan mit Bäumen auszugestalten.

$ 15 Öffentliche Fuss- und Radwegverbindung

1 In der Geschäftsvorzone auf der Seite der Güterstrasse beim Baubereich A ist eine öffentliche Radwegverbindung mit einer Breite von 2.50 m freizuhalten.

2 In der Geschäftsvorzone auf der Seite Freiraum Hofs beim Baubereich A ist eine öffentliche Fusswegverbindung mit einer Breite von 2.00 m freizuhalten.

$ 16 Veloabstellplätze

Oberirdische Abstellplätze für Fahrräder und Mofas sind in genügender Anzahl und an geeigneten Stellen anzubieten.

Umwelt

$ 17 Energie

Die Grundlast der benötigten Heizenergie muss mit einer Holzschnitzelheizung abgedeckt werden.

$ 18 Lärm

Der Nachweis für die Schalldämmung der Aussenbauteile nach SIA-Norm 181 ist entlang der Güterstrasse auf das zu erwartete Verkehrsaufkommen nach der Strassenverlegung

auszurichten. Für das Baufeld A (Lärmriegel) ist eine kontrollierte Dauerlüftung (Element

des Minergie-Standards) für Wohnnutzungen vorzusehen.

Schlussbestimmung

$ 19 Inkrafttreten

1 Der Gestaltungsplan mit den dazugehörigen Sondernutzungsvorschriften tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.

2 Die Änderung oder Aufhebung bedarf des gleichen Verfahrens wie der Erlass des Gestaltungsplans.

Genehmigungsinhalt

Parzellengrenze Parzellengrenze

Schemaschnitt A-A 1:500

en PORT II 22 . eG

Vorprüfungsbericht vom: 21. November 2006 Mitwirkungsbericht vom: 10. Januar 2007

Mitwirkung und öffentliche Auflage vom: 28. November - 27. Dezember 2006

Beschlossen vom Sr am: 10. Januar 2007 Der Stadtschreiber:

.

Genehmigung durch den Regierungsrat Aarau,den 25, Apın| 20oet

Der Stadja, n:

I

Genehmigung:

Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Ablauf der Beschwerdefrist Eingereicht zur Genehmigung

10. Januar 2007 21. November 2006 28. November – 27. Dezember 2006 10. Januar 2007 5. Februar 2007 7. März 2007

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung vom 2. Juli 1996. 3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Das Gebiet "Forstacker" liegt in der Nähe der Altstadt Zofingens, südöstlich des Bahnhofs in der Wohn- und Gewerbezone WG3, angrenzend zur Güter- und Strengelbacherstrasse. Dieses innerstädtische Gebiet ist heute vorwiegend eine Brachfläche mit grossem Entwicklungspotenzial. Die Ortsbürgergemeinde Zofingen als Besitzerin des gesamten Gestaltungsplangebiets führte einen Investoren-Projektwettbewerb durch. Der vorliegende Gestaltungsplan mit der Ausscheidung der Baufelder und der Aussenraumgestaltung basiert auf dem Siegerprojekt dieses Wettbewerbs. Die drei Baubereiche sind parallel zur Strengelbacher- oder Güterstrasse angeordnet. Sie umschliessen einen grossen Freiraum-Hof, welcher am nördlichen Ende mit einer Pergola abgeschlossen werden soll. Die Baukörper entsprechen der zonengemässen Nutzung (3 Geschosse und 1 Attikageschoss). Im Bereich der offenen Terrassenbereiche sind fassadenbündige Rahmenkonstruktionen über die gesamte Fassadenlänge zugelassen.

Versand: 11. Mai 2007

-2-

Das Gebiet "Forstacker" ist optimal an den öffentlichen Verkehr angeschlossen. Der SBB-Bahnhof Zofingen und die Busstation liegen in unmittelbarer Nähe. Die Erschliessung für den motorisierten Individualverkehr (MIV) zur Tiefgarage erfolgt ab der Güterstrasse zur Waaggasse und die bestehende Einfahrt des Bahnhofparkings. Eine weitere Zufahrt erfolgt über die Strengelbacherstrasse, wo auch einige Kunden- oder Kurzzeitparkplätze vorgesehen sind. Innerhalb des Planungsperimeters sind klar erkennbare und direkte Verbindungswege für die Fussgänger vorgesehen mit Anschluss an die bestehenden öffentlichen Fusswegverbindungen. Der Zweiradverkehr wird direkt an die kantonale Radroute R 650 LangenthalVordemwald-Zofingen und R 580 Reiden-Zofingen-Aarburg angeschlossen. Die geplante Unterführung der K 233 unter den Geleisen der SBB wird das Verkehrsregime verändern. Die Güterstrasse soll zur Kantonsstrasse und die Strengelbacherstrasse (Bereich Güterstrasse bis Luzernerstrasse K 104) zur Gemeindestrasse abklassiert werden und soll praktisch zur Sackgasse werden. Der Gestaltungsplan berücksichtigt diese neue Situation bereits, die planerischen Massnahmen im Gestaltungsplan könnten auch bei unveränderter Situation umgesetzt werden. 3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel:  

Gestaltungsplan Sondernutzungsvorschriften

Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz, BauG). 4.2

Raumplanerische Beurteilung

Im Gestaltungsplan "Forstacker" werden in Ergänzung zur Regelbauweise wesentliche Elemente der Erschliessung, der Bebauungsstruktur und der Freiräume festgelegt. Das gewählte Konzept mit den verbindlichen Festlegungen bildet eine gute Grundlage zur zweckmässigen Entwicklung eines neuen, durchmischten Quartiers an zentraler Lage. Der Gestaltungsplan "Forstacker" nimmt die geplante Unterführung der K 233 unter den Geleisen der SBB mit einem vorgesehenen Strassenabtausch Kantons-/Gemeindestrassen auf. Die planerischen Massnahmen im Gestaltungsplan können jedoch auch bei einer unveränderten Situation des Verkehrsregims problemlos umgesetzt werden. Die Gefahrenkarte Hochwasser für die Stadt Zofingen liegt im Entwurf vor. Das Planungsgebiet liegt in einem Bereich der Restgefährdung. Die notwendigen Abklärungen und allfällige Massnahmen können im Baubewilligungsverfahren projektbezogen abschliessend geprüft und verbindlich umgesetzt werden.

-3-

Die planungs- und baurechtlichen Voraussetzungen für die Schaffung einer Bebauung mit hoher Qualität werden mit dem vorliegenden Gestaltungsplan klar verbessert. 4.3

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss: 1. Der Gestaltungsplan "Forstacker" der Gemeinde Zofingen vom 10. Januar 2007 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt einen Tag nach der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Protokollauszug  Stadtrat, Kirchplatz 26, 4800 Zofingen  Departement Bau, Verkehr und Umwelt  Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten)

-4-

  

Rechtsabteilung BVU Abteilung Verkehr BVU Staatskanzlei (Amtsblatt)

Staatsschreiber: i.V.