Gestaltungsplan Limmatknie

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Nr.

BVURO. 11.62-1

Gemeinde Baden; Gestaltungsplan "Limmatknie"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt 1.

Verfahren

1.1

Verfahrensdaten

Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

30. April 2012 14. Mai bis 13. Juni 2012 6. August 2012 3. September 2012 9. September 2012

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Zuständigkeit zur Genehmigung

Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die am 15. August 2012 vom Regierungsrat genehmigte Nutzungsplanung Siedlung ab.

3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Mit dem Gestaltungsplan werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen für die geplante Revitalisierung des Bäderquartiers und der Realisierung einer zeitgemässen neuen Therme. Gleichzeitig wird die Grundlage bereitgestellt für ein Angebot an Räumlichkeiten für eine durchmischte Nutzung (inklusive Wohnen), für öffentlich zugängliche Freiflächen (Plätze, Wege, Grünflächen) mit hoher Aufenthaltsqualität, zur gestalterischen und ökologischen Aufwertung des Limmatuferbereichs sowie zur Sicherung eines angemessenen Parkraumangebots für das Bäderquartier und die benachbarten Areale. Zu diesem Zweck scheidet der Gestaltungsplan verschiedene Baufelder mit klar formulierten Rahmenbedingungen aus. Grundlage für die Überbauung ist das bestehende Richtprojekt, welches massgebend ist für die Typologie und Gestaltung der Bauten, Anlagen

Versand:

2 6. Sep, 2012

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und Freiräume. In Geschossen mit ebenerdigem Bezug zum Kurplatz und zum Limmatuferweg werden die Nutzungen zur Belebung des Bäderquartiers konkret festgelegt. Ebenfalls mit dem Gestaltungsplan festgelegt werden die Gartenbereiche und das Teilgebiet des Mätteliparks sowie der geplante Ankunftsbereich des Fussgängerstegs über die Limmat im Bereich "Oederlin". Zum Schutz des Thermalwassersystems sind Bodeneingriffe, künstliche Auffüllungen und das Anbringen von zusätzlichen Lasten bewilligungspflichtig und nur unter Berücksichtigung der hydrologischen Verhältnisse zulässig. Die Erschliessung des Areals erfolgt über die Parkstrasse, welche umgebaut wird (Fussgängerbereich mit ebenerdigem breitem Randstein). Vor dem Haupteingang der Therme ist ein Platz sichergestellt, welcher auch das Wenden von Fahrzeugen ermöglicht. Die jeweiligen Eigentümer im Areal werden mit Sondernutzungsvorschriften (SNV) verpflichtet, in Zusammenarbeit mit der Mobilitätsberatung der Stadt Baden massgeschneiderte Lösungen zur Mobilitätsbewältigung zu erarbeiten und umzusetzen. § 1 3 Abs. 3 SNV enthält hierzu klare Rahmenbedingungen. Zwei Jahre nach Inbetriebnahme der Therme überprüft der Stadtrat die Wirksamkeit der getroffenen Massnahmen im Rahmen eines grossräumigen Monitorings. Sollten die Massnahmen den verkehrstechnischen Anforderungen nicht genügen, hat der Stadtrat die Kompetenz, weitergehende Massnahmen in Absprache mit den Eigentümern festzulegen und zu verfügen (§ 13 Abs. 4 SNV). Die Erschliessung des Areals für Busse ist sichergestellt. Die vorgesehene Ergänzung der Busführung ist spätestens mit der Inbetriebnahme der Bauten in den Baufeldern A/B1/B2 (Therme) einzuführen (§ 14 Abs. 2 SNV). Die Parkierung erfolgt unterirdisch im erweiterten Sammelparkhaus. Es dürfen maximal 450 Parkfelder vorgesehen werden. Mindestens 355 der Parkplätze sind für Nutzungen ausserhalb des Perimeters sowie für den Ersatz für inner- und ausserhalb des Perimeters liegende oberiridische Parkplätze, die aufgehoben werden sollen, reserviert (§ 18 Abs. 3 SNV). Die Parkplätze sind zu bewirtschaften; Mehrfachnutzungen sind anzustreben. Details sind in einem Betriebs- und Gebührenreglement zu regeln. Der Limmatuferweg wird neu gestaltet. Die Sondernutzungsvorschriften regeln die Bepflanzung dieses wichtigen Areals detailliert. Die Terrassen beim Wohnbau sind öffentlich und über einen Lift im Gebäude selbst hindernisfrei erreichbar. Im Weiteren enthält der Gestaltungsplan Vorgaben zur ökologischen Aufwertung des Areals, zur Energieeffizienz der Bauten sowie zum Hochwasserschutz. 3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel: • Gestaltungsplan "Limmatknie" bestehend aus Situation 1 : 500 Sondernutzungsvorschriften

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Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören namentlich die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2

Raumplanerische Beurteilung

4.2.1 Überbauung, Ortsbild Gemäss Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) ist das "Bäderquartier" ein Ortsbild von nationaler Bedeutung. Der Gestaltungsplan berührt nach ISOS zusammenfassend folgende Teilbereiche: • Gebiet "3 Grosse Bäder, Blütezeit und Ausbauphase im 19. Jahrhundert", mit Erhaltungsziel "Erhalten der Struktur" und "Erhalten wesentlicher Einzelelemente" • Baugruppe "3.1 Kernbereich Grosse Bäder', mit Erhaltungsziel "Erhalten der Substanz", und "Beseitigen störender Eingriffe" • Umgebungs-Richtung "XVIII Unverbautes Flussufer im Anschiuss an Bäderquartier", für das Ortsbild besonders bedeutend und unerlässlicher Teil der Umgebung • Einzelelement "3.0.14 Römerbad 18./19. Jahrhundert', Bedeutung für das Ortsbild als besonders hoch eingestuft Die Umsetzung des ISOS erfolgt kantonal (Art. 25 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz [NHG]) und in den kommunalen Planungen; es ist eine Grundlage bei der Interessenabwägung, Planung und Projektierung (Richtplanbeschlüsse Kapitel S 3.2; § 4 0 BauG). Angesichts des national bedeutenden Ortbilds kommt der Interessenabwägung auf Stufe Gestaltungsplan eine grosse Bedeutung zu, dies entsprechend den kantonalen Vorgaben (Richtplan S 3.2, § 40 BauG) und der BNO (§§ 20 und 20a). Die Stadt hat sich im Planungsbericht (Kapitel 5, Seiten 47 ff.) sowie gestützt auf die fachliche Stellungnahme gemäss § 8 Abs. 3 der BauV detailliert mit den Anforderungen an eine zeitgerechte Therme, den Rahmenbedingungen sowie den Erhaltungszielen des ISOS auseinandergesetzt und eine kritische Würdigung sowie eine detaillierte Interessenabwägung vorgenommen. Diese Entscheidungsgrundlagen sind nachvollziehbar. Im Ergebnis ermöglicht der Gestaltungsplan ein Bauvorhaben, welches das national bedeutende Ortsbild des "Bäderquartiers" zwischen Kurplatz und "Mättelipark" verändert. Er stützt sich auf vorausgegangene, qualifizierte Planungsarbeiten und stellt hohe Qualitätsansprüche an das Bauvorhaben. Gleichzeitig besteht ein grosses Interesse, mit Neuinvestitionen das "Bäderquartier" aufzuwerten und den kontinuierlichen Rückgang der Kurgäste und den zunehmenden Verfall der wertvollen Altbausubstanz aufzuhalten. Der geplante Baukörper des Bads bildet in seiner Grösse und Gliederung ein neues, gezielt gewähltes Strukturelement im "Bäderquartier". Eine grosszügige Baudimensionierung war indessen bereits früher gängig, was zum Beispiel das frühere Grand-Hotel an der Limmat zeigte. Zahlreiche Einzelelemente innerhalb des Perimeters werden aufgewertet (zum Beispiel Kurplatz, Anbindung Uferpromenade). Gleichzeitig werden in der Nachbarschaft mehrere historische Bauten in ihrem bisherigen Erscheinungsbild erhalten und zwecks Neunutzung und Wiederbelebung renoviert. Das entstehende Zusammenspiel zwischen der Erhaltung

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des historischen Ortsbilds und dem Neubau des Bads in einer zeitgemässen Architektur ist aus kantonaler Sicht geeignet, um die seit Jahrzehnten dringende und standortgemässe Erneuerung und Wiederbelebung des "Bäderquartiers" zu realisieren. 4.2.2 Erschliessung (Abstimmung Siedlung und Verkehr) Als Grundlage zur Beurteilung der Verkehrsauswirkungen und zur Prüfung der Anforderung "Abstimmung Siedlung und Verkehr" wurden ein Erschliessungs- und Verkehrskonzept "Römer- und Bäderquartier" sowie der "Koordinierte Kapazitätsnachweis Baden Nord/Bäder" erstellt. Die im Kapazitätsnachweis für das "Bäderquartier" eingesetzten Verkehrsannahmen definieren die obere Limite der zulässigen Verkehrserzeugung. Das Erschliessungskonzept wurde bereits im Rahmen der Teiländerung der Bäderzone (allgemeine Nutzungsplanung) beurteilt. Nach § 13 Abs. 1 SNV gilt im Grundsatz, dass die Mobilitätsbedürfnisse der Kunden, Besucher/-innen, BewohnerA-innen und Angestellten im Perimeter auf umweltverträgliche Weise befriedigt werden sollen. Die Sondernutzungsvorschriften enthalten die wichtigsten Massnahmen, wie dies konkret umgesetzt werden soll. Diese entsprechen aus fachlicher Sicht den kantonalen Anforderungen und werden koordiniert mit dem Projektfortschritt umzusetzen sein. Die im Kapitel C (§§ 13-21 SNV) enthaltenen Vorschriften enthalten alle wesentlichen Vorgaben zur Sicherstellung der angestrebten Zielsetzung und zur Abstimmung von Siedlung und Verkehr und sind stufengerecht: •

Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr (Bus) ist sichergestellt (siehe 3.1 oben).

•

Gemäss § 17 Abs. 3 SNV sind die Parkstrasse bis zum Zeitpunkt der Eröffnung der Therme als Tempo 30-Zone zu signalisieren und der im Gestaltungsplan festgelegte Bereich vor der Therme als Begegnungszone auszugestalten. Die entstehende Mischverkehrsfläche vor dem Eingang zur Therme dient unterschiedlichen Verkehrsteilnehmenden (FussgängerAinnen, wartende Busgäste, Radfahrende und Busgäste), womit die genannte Massnahme das Konfliktpotential deutlich mindert. Die Einführung der Tempo-30-Zone ausserhalb des Planperimeters ist Gegenstand nachfolgender, separater Verfahren der Gemeinde.

•

Die in § 20 Abs. 3 BNO geforderte Parkplatzbewirtschaftung und das verlangte Mobilitätsmanagement sind in § 13 SNV sachgerecht aufgenommen. Mit Abs. 4 wird sichergestellt, dass der Stadtrat die Wirksamkeit der getroffenen Massnahmen im Rahmen eines grossräumigen Monitorings überprüfen und bei Bedarf weitergehende Massnahmen in Absprache mit den Eigentümern festlegen und deren Umsetzung verfügen kann. Dies ist Gegenstand der nachfolgenden Verfahren.

•

Im Erschliessungs- und Verkehrskonzept "Bäder- und Römerquartier" integriert ist die Herleitung der in § 18 Abs. 2 SNV zugestandenen 450 Parkfelder. Aufgrund der Verkehrssituation im Einflussbereich des "Bäderquartiers" ist die vorgesehene Reduktion des Parkfelderangebots über § 56 BauG hinaus sachgerecht und eine wichtige Massnahme zur besseren Abstimmung Siedlung und Verkehr.

•

Zur Verbesserung der Lärmsituation muss gestützt auf § 18 Abs. 7 SNV die Tiefgarageneinfahrt schallabsorbierend ausgestaltet werden.

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4.2.3 Hochwasserschutz Der Gestaltungsplan beziehungsweise das Richtprojekt sehen im Abschnitt "Limmatknie" bis "Mättelipark" linksufrig eine Umgestaltung und Aufwertung des Limmatufers vor. Diese Aufwertung beinhaltet auch Vorschüttungen im Uferbereich. In den Sondernutzungsvorschriften (§ 24 SNV) wird vorgeschrieben, dass in den von Hochwasser (HQ100) gefährdeten Bereichen Bauten derart auszugestalten sind, dass übertretendes Hochwasser nicht die Gebäude überflutet. Gefährdete Wegabschnitte sind rechtzeitig abzusperren. Details richten sich nach einem Notkonzept, das von der Behörde spätestens bis zur Inbetriebnahme der Therme zu beschliessen ist. Der Nachweis der Hochwassersicherheit im Gestaltungsplan ist stufengerecht erbracht. Die detaillierte Umsetzung mit baulichen Massnahmen erfolgt im Baubewilligungsverfahren. 4.2.4 Gewässerabstand Das derzeitige Erscheinungsbild des Uferbereichs ist unbefriedigend und der Wanderwegabschnitt weist, gemessen an seiner einmaligen Lage, eine ungenügende Qualität auf. Der Gewässerabstand für Bauten und Anlagen ist in der Gewässerschutzverordnung (GSchV) des Bundes geregelt. Die Breite des Gewässerraums kann in dicht überbauten Gebieten den baulichen Gegebenheiten angepasst werden, soweit der Schutz vor Hochwasser gewährleistet ist (Art. 41b Abs. 3 GschV). Die Baufelder im Gestaltungsplan weisen zum Teil einen Gewässerabstand von lediglich 5 m auf. Dafür wird zwischen den Baufeldern und der Limmat eine Flanier- und Begegnungszone geschaffen (siehe auch § 15 SNV). Die grosszügige Flanier- und Begegnungszone ist öffentlich zugänglich. Sie befindet sich auf einer Terrasse über dem Flussraum in einem Urbanen Raum. Entlang der Ufermauer besteht landseitig ein grosskalibriger Abwasserkanal, der nicht verlegt werden kann. Diese Zäsur verunmöglicht den Aufbau einer natürlichen Flussböschung. Die Baufelder und die Flanier- und Begegnungszone ermöglichen eine wesentliche Verbesserung des heutigen Zustands. Gesamthaft sind aus fachlicher Sicht sowie unter Abwägung der berührten Interessen die Voraussetzungen gegeben, den gegenüber den Normvorgaben der Gewässerschutzverordnung reduzierten Gewässerabstand wie vorgesehen situationsbezogen festzusetzen; die gesetzlichen Anforderungen werden erfüllt. Die im "Richtplan Freiraum" aufgezeigte Aufwertung des Flussraums liegt ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters. Sie wird im Rahmen eines separaten Projekts realisiert. 4.2.5 Freiraum/Ökologischer Ausgleich Für den Umgang mit dem Freiraum wurde ein kommunaler "Richtplan Freiraum" erstellt. Dieser ist gemäss § 3 SNV für die Anlagen und Freiräume massgebend. Er dient als Grundlage für die Beurteilung der Baugesuche. Abweichungen vom Richtplan sind nur zulässig, sofern damit eine mindestens gleichwertige Qualität erreicht wird. § 15 SNV enthält im Weiteren konkrete und sachgerechte Vorgaben bezüglich der Plätze und Wege. Der "Mättelipark" als wichtiger innerörtlicher Freiraum wird durch den Thermenbau in seiner Grösse und Funktion beschränkt. Andererseits ist das Freiraumkonzept überzeugend und führt zu einer deutlichen Aufwertung des Gebiets.

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Mit § 23 SNV werden die ökologischen Massnahmen im Detail festgelegt. Die Anliegen des Natur- und Landschaftsschutzes und der Ökologie sind umfassend berücksichtigt worden. 4.2.6 Schutz der Quellen, des Thermalwassers Der Schutz der Thermalquellen ist mit dem "Dekret über die Sicherung der öffentlichen Heilquellen und das Graben nach solchen in Baden und Ennetbaden" vom 12. Januar 1869 sichergestellt. In § 27 SNV sind zudem die Nutzung und der quantitative und qualitative Schutz des Thermalwassers geregelt. Als weiterer erläuternder Plan gilt der Ergänzungsplan "Sohlenprofile" (vgl. auch § 2 Abs. 1 SNV). Die Massnahmen sind sachgerecht. 4.2.7 Regionale Abstimmung Baden Regio hat im Sinne von § 11 und § 13 BauG aus regionaler Sicht Stellung genommen. Baden Regio begrüsst die Aufwertung des "Bäderquartiers" (Leuchtturmprojekt) und erachtet die regionalen Anliegen (vor allem Abstimmung Siedlung und Verkehr) als erfüllt. 4.3

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Limmatknie" der Gemeinde Baden vom 6. August 2012 wird genehmigt. 2. Die Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid - gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind.

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4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst, es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b)

darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen.

7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

Verteiler Stadtrat, Stadthaus, Rathausgasse 1, 5401 Baden Departement Bau, Verkehr und Umwelt - Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) - Abteilung Verkehr BVU