Gestaltungsplan Bahnhofstrasse 7

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BVURO. 12.233-1

X

Gemeinde Baden; Gestaltungsplan "Bahnhofstrasse 7"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt 1.

Verfahren

1.1

Verfahrensdaten

Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

20. März 2013 13. Mai 2013 bis 11. Juni 2013 12. August 2013 2 1 . August 2013 24. September 2013

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Zuständigkeit zur Genehmigung

Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung ab. 3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Aufgrund der topographisch sehr komplexen Situation besteht der Gestaltungplan aus drei Situationsplänen zu unterschiedlichen Niveaubereichen (Situation Niveau Bruggerstrasse / Situation Niveau SBB/Bahnhofstrasse/Tunnelgarage / Situation Niveau Stadtturmstrasse) sowie detaillierten Sondernutzungsvorschriften. Der Gestaltungsplan legt für jedes Niveau Baufelder fest, deren konkrete Nutzung in § 4 der Sondernutzungsvorschriften festgelegt wird. Gegenüber der Bahnhofstrasse wird eine Zwangsbaulinie festgelegt. Für die Busunterfahrt unter dem Gebäude wurde ein Freihaltebereich mit detaillierten Massen festgelegt. Die Erdgeschosshöhe beträgt mindestens 4,20 m, die Oberkante Dachrand wird mit einer Mantellinie (400.65 m.ü.M.) definiert. Der Gestaltungsplan legt weiter die Lage der Bushaltestelle, die Zufahrt für Anlieferungen und Entsorgung Manor sowie die öffentlichen Strassen und Plätze fest. Die Nutzung liegt schwergewichtig im Bereich publikumsbezogenes Gewerbe, Dienstleistung und Fachmarkt. In den Obergeschossen ist auch Wohnen zulässig. Versand:

3 0. Okt. 2013

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In den Sondernutzungsvorschriften werden generelle Vorgaben zur Gestaltung der Bauten (§ 5 SNV) und der öffentlichen Strassen und Plätze (§ 8 SNV) festgelegt. Der Gestaltungsplan beziehungsweise die Sondernutzungsvorschriften enthalten Vorschriften zum Umgang mit der speziellen Lärmsituation und zum energieeffizienten Bauen. 3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel: •

Gestaltungsplan "Bahnhofstrasse 7" bestehend aus Situation 1:500 Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz, BauG). Dazu gehören namentlich die Anforderungen nach § 21 Baugesetz (BauG). 4.2

Raumplanerische Beurteilung

Im vorliegenden Fall wurde für das Gebiet ein Projektwettbewerb im selektiven Verfahren durchgeführt. Es liegt ein Jurybericht vor. Der Jurybericht umfasst eine fachlich fundierte Bewertung im Auftrag der Stadt als zuständige Behörde und kann deshalb als Fachbericht nach § 8 Abs. 3 BauV angesehen werden. 4.2.1 Grundkonzeption Die Schlussfolgerungen aus dem Jurybericht zeigen deutlich, in welchem Spannungsfeld dieses Gebäude zu liegen kommt und welchen Ansprüchen es gerecht werden soll. Die städtebaulichen, infrastrukturellen, lärmrechtlichen und denkmalpflegerischen Aspekte stellen sehr hohe Anforderungen. Der neue Baukörper befindet sich im Umgebungsschutzbereich von mehreren kantonalen Denkmalschutzobjekten. Die Erarbeitung des Gestaltungsplans erfolgt in Absprache mit der Denkmalpflege. Die Gestaltung und Materialisierung im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ist eng mit der kantonalen Denkmalpflege abzusprechen. Dieser Grundsatz ist folgerichtig in § 5 Abs. 3 SNV aufgenommen worden. Um die Einbindung des Vorhabens in die Umgebung zu verdeutlichen, wird der Perimeter des Gestaltungsplans über die Fläche des hier zur Diskussion stehenden Einzelgebäudes (Bahnhofstrasse 7) hinaus festgelegt. Der § 3 SNV hält jedoch klar fest, dass für die bestehenden Gebäude und Anlagen innerhalb des Perimeters wie Manor, SBB-Areal oder auch für die unterirdischen Bauten und soweit der Gestaltungsplan nichts Abweichendes festlegt, die einschlägigen Bestimmungen und Erlasse (BauG, Bau- und Nutzungsordnung [BNO]) Gültigkeit haben.

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Gesamthaft enthält der Gestaltungsplan die wesentlichen Randbedingungen und Festlegungen für eine der Situation angemessene und städtebaulich gute Lösung. Die Einbettung des Volumens in den Kontext und die im Gestaltungsplan festgelegten Elemente sind planerisch zweckmässig. Der Gestaltungsplan kommt den erhöhten Anforderungen im Sinne von § 21 BauG gut nach. 4.2.2 Erschliessung Die Erschliessung ist komplex. Der Gestaltungsplan enthält Festlegungen für die drei Niveaubereiche Bruggerstrasse, Bahnhofstrasse/Tunnelgarage und Stadtturmstrasse. Dadurch wird der Plan den sich stellenden Anforderungen gerecht. Die wichtigen Anliegen der Neuführung der Busse, der neuen Haltestelle unter dem Gebäude mit der entsprechend notwendigen Kantenlänge von 40 m (für Gelenkbusse) usw. werden sachgerecht aufgenommen und festgelegt. Direktanschlüsse von Andockstellen von Anlieferungen an kantonalen Hauptverkehrstrassen wie hier beim Manor entsprechen nicht dem allgemeinen Standard. Im Grundsatz und aufgrund der hier gegebenen, besonderen Situation ist die getroffene Lösung im Sinne eines ausserordentlichen Einzelfalls vertretbar; es handelt sich um eine Ersatzlösung für ein bestehendes Warenhaus, die ausgelöst durch das Kantonsstrassenvorhaben "Schulhausplatz" nötig wird. Aus Gründen der Verkehrssicherheit ist die Entsorgungsstelle Manor direkt neben der Einfahrt Tunnelgarage in Zukunft nicht möglich. Der § 7 Abs. 1 SNV hält fest, dass sowohl Anlieferung wie auch Entsorgung auf Niveau Bruggerstrasse zu erfolgen haben. Dies ist sachgerecht. Die ungehinderte Einfahrt der Busse in die Bushaltestelle (massgebend: 15m-Bus) ist nur grob und zur Orientierung im Plan aufgenommen; die grundsätzliche Machbarkeit wurde richtigerweise bereits im vorliegenden Verfahren überprüft und positiv bewertet. Details werden im Baubewilligungsverfahren festgelegt. 4.2.3 Lärm Das Planungsgebiet befindet sich in der Zentrumszone Z4, für welche die Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) III festgelegt wurde. Nordwestlich des Planungsgebiets befindet sich die Bahnlinie Zürich-Brugg der SBB (DfA-Linie 710) und die Kantonsstrasse K 117 (Bruggerstrasse). Das Planungsgebiet ist erschlossen. Demzufolge muss im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens die Einhaltung von Art. 31 Lärmschutz-Verordnung (LSV) überprüft werden. Dabei gelten die Immissionsgrenzwerte (IGW) als massgebende Grenzwerte. Aufgrund der schwierigen Situation bezüglich Lärm wurden jedoch bereits im Gestaltungsplanverfahren diverse Abklärungen vorgenommen. Das Fachgutachten zeigt die komplexe Situation auf. Mit dem vorliegenden, in einem Wettbewerbsverfahren eruierten Bau wird den sehr schwierigen Umständen entsprechend gut auf die Situation reagiert. Der § 9 SNV enthält die wesentlichen Parameter für eine adäquate Reaktion auf die Lage. So müssen Wohn- und Schlafräume mindestens eine Lüftungsmöglichkeit auf die von der SBB und der Bruggerstrasse abgewandte Seite aufweisen. Diese kann über einen eingeschossigen Innenhof mit mindestens 10 m Grundfläche erfolgen. Fassaden im Bereich von Lärmimmissionen, welche die Immissionsgrenzwerte überschreiten, müssen in Bezug auf Schalldämmung die erhöhten Anforderungen der SIA-Norm 181 erfüllen. Mit einem entsprechenden Fachgutachten ist nachzu2

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weisen, dass diese Bedingungen eingehalten sind. Dies ist Gegenstand des nachfolgenden Baubewilligungsverfahrens. Die Vorschriften sind sachgerecht. 4.2.4 Erschütterungen Aufgrund der Nähe zur Bahnlinie der SBB muss davon ausgegangen werden, dass im geplanten Neubau mit störenden Erschütterungen und abgestrahltem Körperschall zu rechnen ist. Gemäss Aussage der Stadt wurde dies überprüft und Massnahmen wurden beschlossen. Die abschliessende Überprüfung wird anhand des konkreten Projekts im Baubewilligungsverfahren erfolgen. 4.3 Sondernutzungsvorschriften Die Sondernutzungsvorschriften sind sachgerecht und rechtmässig und gewährleisten die Verwirklichung der Ziele des Gestaltungsplans. 4.4

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Bahnhofstrasse 7" der Stadt Baden vom 12. August 2013 wird genehmigt. 2. Die Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid - gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen

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und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst, es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

Verteiler - Abteilung Planung und Bau z.Hd. Stadtrat Baden, Roter Turm, Rathausgasse 5, 5401 Baden - Departement Bau, Verkehr und Umwelt - Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) - Abteilung Verkehr BVU

Stlephan Attiger Regierungsrat

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