Gestaltungsplan Zürcherstrasse - Parzelle 1950

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung und öffentliche Auflage Beschluss Stadtrat Ablauf der Beschwerdefrist Eingereicht zur Genehmigung

3. Mai 2012 18. Juni 2012 bis 17. Juli 2012 31. März 2014 25. Mai 2014 28. November 2014

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage ist eine Beschwerde eingereicht worden. Aus dem Beschwerdeverfahren ergeben sich Änderungen an der Vorlage. Der Baubereich Zufahrtsrampe Einstellhalle (gelb) wird aus dem Situationsplan (Genehmigungsinhalt) gestrichen. Der Situationsplan wird neu mittig beim Baubereich Hauptbauten mit zwei blauen Pfeilsymbolen (Genehmigungsinhalt) mit dem Zusatz "Ein-/Ausfahrt Autolift (genaue Lage innerhalb der Hauptbaute noch zu bestimmen)" ergänzt. § 7 Sondernutzungsvorschriften (SNV) und § 4 Abs. 3 Satz 2 SNV werden gestrichen. In § 5 SNV werden die Worte "Zufahrtsrampe und" gestrichen. § 7 SNV lautet neu wie folgt: "§ 7 Erschliessung Parkierung: Die motorisierte Arealerschliessung hat von der Zürcherstrasse über die im Situationsplan 1:500 bezeichnete Ein- und Ausfahrt Autolift zu erfolgen." Die Genehmigung erfolgt koordiniert mit dem Beschwerdeentscheid.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung ab. Das Gebiet ist der Wohnzone W3 zugeordnet.

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3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Mit dem Gestaltungsplan für lediglich eine Parzelle im Umfang von 16,7 a zwischen der Zürcherstrasse und der Neuenhoferstrasse soll bei einer guten architektonischen Gestaltung und Einpassung in die Umgebung ein optimaler Schutz vor Lärmimmissionen angestrebt werden. Der Gestaltungsplan legt dafür zwei Baubereiche fest, einen für den Hauptbau und einen als Baubereich für das Sockelgeschoss. Die Sondernutzungsvorschriften regeln die Bebauung im Einzelnen. Die lärmempfindlichen Räume sind grundsätzlich nach Westen auszurichten. Deren Ausrichtung nach Osten ist nur zulässig, sofern eine natürliche Belüftung von der Lärmquelle abgewandt erfolgen kann. Der Baubereich Sockelgeschoss dient grundsätzlich als Einstellhalle (inklusive Zufahrt und Verkehrsflächen) und für Abstellräume. Der Gestaltungsplan enthält weiter Vorschriften zum Umgang mit dem Vorgarten, dem Grünbereich sowie bezüglich Energieeffizienz. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Stadtrat Baden am 31. März 2014 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan Zürcherstrasse — Parzelle 1950 bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 31. März 2014 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 3. Mai 2012 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung Der Gestaltungsplan reagiert in zweckmässiger Art und Weise auf die schwierige Lärm- und Bebauungssituation. Die vorliegende Überbauungsstudie beziehungsweise der darauf basierende Gestaltungsplan wird den situativen Anforderungen gerecht. Gesamthaft erfüllt der Gestaltungsplan die Voraussetzungen von § 21 Abs. 2 BauG. 4.3 Erschliessung Die Erschliessung des Areals erfolgt von der Zürcherstrasse direkt in eine Einstellhalle. Kantonale Interessen sind nicht betroffen. In § 2 SNV (Ziel/Zweck) wird die gute topografische Einpassung vorgegeben.

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4.4 Baubereiche/Baulinie Aufgrund der Topografie der Parzelle und der Lärmsituation beschränkt sich der Baubereich auf den oberen Teil der Parzelle. Um den flacheren Teil der Parzelle möglichst optimal auszunutzen, wird der Baubereich möglichst nahe an die Zürcherstrasse gelegt. Damit wird der steile Bereich der Parzelle von Bauten freigehalten und zudem ein möglichst grosser Abstand von der stark befahrenen Neuenhoferstrasse gewahrt. Der Baubereich ist trapezförmig ausgebildet. Die talseitige Fassade richtet sich so nach dem Verlauf des gewachsenen Terrains. So wird es auch möglich, dass gegenüber der Regelbauweise trotz des steilen Geländes nicht mehr als um ein Vollgeschoss abgewichen werden muss (§ 5 SNV). Die Begründung für das zusätzliche Vollgeschoss ist nachvollziehbar. Die Baulinien entlang der Neuenhoferstrasse und der Zürcherstrasse wurden im Rahmen der Gesamtrevision der Erschliessungspläne der Stadt Baden aufgehoben. Damit gelten die Abstandsvorschriften nach § 111 BauG. Der Gestaltungsplan legt einen Baubereich fest, welcher bis zu 2,5 m an die Zürcherstrasse heranreicht. Dies liegt in einem deutlichen Unterabstand gegenüber den Anforderungen von § 111 BauG. Gemäss § 21 BauG muss bei Abweichung von der Grundnutzungsordnung der Nachweis erbracht werden, dass dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt wird. Grundsätzlich wird dies mit dem Ausscheiden des Baubereichs erreicht. In § 4 Abs. 2 SNV wird ergänzt, dass der architektonische Ausdruck der Bauten hohen Anforderungen zu genügen hat. Der Gemeinderat beurteilt die Einhaltung der geforderten Qualität nach den, zum Zeitpunkt eines Baugesuchs, gültigen Kriterien der Arealüberbauung gemäss Bauverordnung (BauV). Dies ist sachgerecht. 4.5 Aussenraum Im Gestaltungsplan wird eine auf der oberen, relativ ebenen Fläche konzentrierte Bebauung vorgesehen. Der untere, steil abfallende Hang soll dafür geschont werden. Diese Massnahme ist nachvollziehbar, ebenso die Festlegungen zum Vorgartenbereich sowie zum Grünraum. Der untere Teil des Grundstücks wird heute von einem dichten, älteren Baumbestand besetzt. Ein schonender Umgang ist notwendig und nach § 9 SNV auch gefordert. 4.6 Lärm Die im Gestaltungsplan getroffenen Massnahmen sind aus Sicht des Lärmschutzes grundsätzlich sachgerecht. In den SNV wird festgehalten, dass die lärmempfindlichen Räume grundsätzlich nach Westen auszurichten sind. Deren Ausrichtung nach Osten ist nur möglich, sofern eine natürliche Belüftung von der Lärmquelle abgewandt erfolgen kann. Die gesetzlichen Anforderungen an den Lärmschutz werden erfüllt. 4.7 Gesamtbeurteilung Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

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Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Zürcherstrasse — Parzelle 1950, beschlossen vom Stadtrat Baden am31. März 2014 wird, bereinigt durch den Beschwerdeentscheid, genehmigt. 2. Die Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt, einschliesslich der nde n aus dem Rechtsschutzverfahren.

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Verteiler • Stadtrat, Rathausgasse 1, 5401 Baden • Barbara Keller und Michael Heimberg, Zürcherstrasse 107, 5400 Baden • WIMO AG Baden, Mühlbergweg 21, 5400 Baden • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt.

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5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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