Bau- und Nutzungsordnung

Mitwirkungsbericht vom: Mai 2008

Vorprüfungsbericht vom: 31. Januar 2007

Öffentliche Planauflage vom: 16. Juni 2008 bis: 15. Juli 2008 Beschlossen von der Gemeindeversammlung am: 26. November 2008

Der Gemeindeammann: Der Gemeindeschreiber:

Ingenieurbüro Senn

IN 5 : Stand: Mai 2008 N Planung & Tiefbau, 5415 Obersiggenthal Ingenieurbüro Senn, Planung & Tiefbau T: 056 / 296’30’00 Co Südallee 2 F: 056 / 296'30'03

5415 Nussbaumen www.ingsenn.ch

Gemeinde Islisberg Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Gegenüberstellung der rechtskräftigen und der geänderten Paragraphen

8& 3 SONDERNUTZUNGSPLANPFLICHT

Rechtskräftige BNO

83 Sondernutzungsplanung

Die im Bauzonenplan bandiert bezeichneten Flächen dürfen nur erschlossen und überbaut werden, wenn ein rechtskräftiger Erschliessungs- oder Gestaltungsplan vorliegt.

Geänderte BNO 83 Sondernutzungsplanung Die im Bauzonenplan bandiert bezeichnete Fläche darf nur erschlossen und überbaut werden, wenn ein

rechtskräftiger Gestaltungsplan vorliegt. Dieser hat insbesondere die exponierte Situation (Landschaft, Dorfeingang) zu berücksichtigen. Die zonengemässe Vollgeschosszahl darf nicht überschritten werden.

85 TABELLE DER BAUZONEN

Rechtskräftige BNO Geänderte BNO

$5.1 85.1

Der Bauzonenplan scheidet Der Bauzonenplan scheidet folgende Bauzonen aus: folgende Bauzonen aus: Bauzonen Bauzonen

Kernzone K Kernzone K

Grau Rot

Wohnzone W2G Wohnzone W2

Orange orange

Zone für öffentliche Bau- Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OE ten und Anlagen OE Grün Grau

1-

86 KOLLEKTOREN UND SOLARZELLEN IN DER DORFZONE

Rechtskräftige BNO

86.7

Folgende Bauten und Anlagen bedürfen, in Abänderung von $ 30 ABauV, einer Baubewilligung: - Terrainveränderungen

- Stützmauern

- Solareinrichtungen und die dazugehörigen Installationen. Auf Hauptdächern sichtbare Kollektoren und Solarzellen sind nicht erlaubt.

Geänderte BNO

86.7 Folgende Bauten und ...

- Solareinrichtungen und die dazugehörigen Installationen. Auf-Hauptdächerr-Sichtbare-Kellekteren-und x : ;

88 GESTALTUNGSPLANPFLICHT INDER WOHNZONE W2

Rechtskräftige BNO

88.2

Das im Bauzonenplan schwarz schraffierte Gebiet darf nur auf Grund eines Gestaltungsplanes überbaut werden.

Geänderte BNO

8 8.2 wird ersatzlos gestrichen

8 13 SCHUTZZONEN

Geänderte BNO

Ergänzung: $ 13 Bis

Naturschutzzone Wald

"Die Naturschutzzone Wald dient der Erhaltung und Förderung seltener Waldgesellschaften und besonderer Waldstrukturen als Lebensraum schutzwürdiger Pflanzen und Tiere.

?Soweit nachstehend oder vertraglich nichts anderes festgelegt wird, sind die Bestände soweit möglich mit standortheimischen Baumarten und auf natürliche Art zu verjüngen. Bereichernde Strukturen und Totholz sind zu belassen. Für den Privatwald besteht eine allgemeine Anzeichnungspflicht durch den Forstdienst.

Die Naturschutzzone Wald wird wie folgt unterteilt:

Bezeichnung Schutzziel Pflegemassnahmen, Nutzungseinschränkungen

im Plan

N Naturwaldgemässe Verjüngung ausschliesslich mit standortheimischen Bestockung Baumarten.

8 14 ÜBERLAGERTE SCHUTZZONEN

Ergänzte BNO

Ersatz: 8 14 BNO Landschaftsschutzzone

"Die Landschaftsschutzzone ist der Landwirtschaftszone überlagert.

Sie dient der Erhaltung der weitgehend unverbauten und naturnahen Landschaft in ihrem Aussehen und ihrer Eigenart.

?Die zulässige Nutzung richtet sich unter Vorbehalt nachstehender Einschränkungen nach $ 11 Abs.1. Von den in den Absätzen 3 und 4 genannten Ausnahmen abgesehen sind Bauten und Anlagen, sowie Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen) verboten.

®Bestehende landwirtschaftliche Siedlungen, Bauten und Anlagen dürfen zeitgemäss unterhalten, erneuert und ausgebaut werden, wenn das Schutzziel nicht übermässig beeinträchtigt wird. Kleinere Terrainveränderungen, Bienenhäuschen, Weide- und Feldunterstände, Fahrnisbauten und betriebsnotwendige Installationen (Hagelschutznetze usw.), die der Bewirtschaftung dienen, sowie weitere Bauten und Anlagen wie für den ökologischen Ausgleich, Renaturierungsmassnahmen, Flur- und Wanderwege oder Ähnliches können bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen sind und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen.

“Neue Hochbauten wie landwirtschaftliche Siedlungen, Gewächshäuser oder andere Einrichtungen mit vergleichbaren Auswirkungen auf die Landschaft können nur an den im Zonenplan bezeichneten Standorten bewilligt werden. Sie dürfen das Schutzziel nicht übermässig beeinträchtigen. Falls die jeweilige Aussiedlung innert 10 Jahren ab Genehmigungsdatum dieser Vorlage nicht erstellt ist, wird die Aussparung innerhalb der Landschaftschutzzone hinfällig.

& 15 SCHUTZOBJEKTE

Geänderte BNO

Ergänzung: 8 15 Bis

Gebäude mit Substanzschutz

'Die im Bauzonen-/Kulturlandplan violett bezeichneten Gebäude sind von kulturgeschichtlichem oder symbolischem Wert und in ihrer Substanz geschützt. Sie sind zu unterhalten und dürfen nicht abgebrochen werden. Über Ausnahmen entscheidet der Gemeinderat auf Grund eines neutralen Fachgutachtens. Innerhalb des Bestehenden dürfen sie aus- und umgebaut werden, soweit dies mit dem Schutzziel vereinbar ist. Bei Einhaltung der Schutzziele ist die Errichtung zusätzlicher Kellerräume (Tankund Schutzräume usw.) zulässig.

Gebäude mit Volumenschutz

?Die im Bauzonenplan blau bezeichneten Gebäude sind für das Ortsbild von besonderem Wert und in ihrem Volumen geschützt. Zusätzlich zu den in Abs. 1 zugelassenen baulichen Massnahmen dürfen sie abgebrochen werden, sofern die Erstellung von Ersatzbauten gesichert ist. Sie müssen an gleicher Stelle und mit den bisherigen Aussenmassen wieder aufgebaut werden. Von diesen kann nur abgewichen werden, wenn dadurch eine für das Ortsbild gleichwertige Lösung entsteht. Gesamthaft ist auf eine besonders gute Einpassung in das Ortsbild und auf eine angemessene Umgebung der Schutzobjekte zu achten.

®Werden die gesetzlichen Abstände zu Kantonsstrassen unterschritten, so setzt ein Wiederaufbau die Zustimmung des Baudepartementes voraus.

“Die zulässigen Nutzungen richten sich nach den Zonenvorschriften

& 23 STÜTZMAUERN GEGENÜBER GEMEINDESTRASSEN UND PRIVAT- STRASSEN

Rechtskräftige BNO

8 23.1 lit. c Bäume und Stützmauern über 1.80 m Höhe

- bei angrenzender Fahrbahn 2.00 m - bei angrenzendem Trottoir 1.00 m

Geänderte BNO

8 23.1 lit. c Bäume über 1.80 m Höhe - bei angrenzender Fahrbahn 2.00 m

- bei angrenzendem Trottoir 1.00 m

Stützmauern über 1.80 m Höhe:

- bei angrenzender Fahrbahn 0.60 m plus Rückversetzung ab Mauerkrone um das Mehrmass ihrer Höhe (ab 1.80 m)

- bei angrenzendem Trottoir Rückversetzung ab Mauerkrone um das Mehrmass ihrer Höhe (ab 1.80 m)

& 24 EINFRIEDUNGEN ZWISCHEN PRIVATEN GRUNDSTÜCKEN

Rechtskräftige BNO $ 24.1 Einfriedungen von 1.20 bis 1.80 m Höhe müssen einen Grenzabstand von 0.60 m aufweisen. Mit

Einverständnis der Nachbarn können solche Einfriedigungen an oder auf die Grenze gesetzt werden. Einfriedigungen dürfen keine scharfen Spitzen, Stacheldrähte u. dgl. aufweisen.

Geänderte BNO

8 24.1 Einfriedigungen dürfen keine scharfen Spitzen, Stacheldrähte u. dgl. aufweisen.

Islisberg, im Mai 2008 /Co

EB

Kanton Aargau Gemeinde Islisberg

gemäss 8 15 BauG

BAU- UND NUTZUNGSORDNUNG

5.

Beschlossen von der Gemeindeversammlung am 3. Dezember 1997

Der G indeammann: Der Gemeindeschreiber:

w

Genehmigt am

ae en AENDERUNG Nr. .... A...... 11111989, P-SR 0 + 1, VORRAEREEENE

Genehmigung durch den Grossen Rat Aarau,den F3A.raıa aa

Im Auftrage des Grossen Rater schreiber:

he

SE Gebr. SenNN sus Obersiggenthal

v2) Ingenieur- und Planungsbüro zeroa za.

INHALTSVERZEICHNIS

|

3.2

3.3

3.4

3.5

oono u

11 12

13

15

16 rg 18 19 20 21

Geltungsbereich Geltungsbereich Übergeordnetes Recht

Raumplanung Sondernutzungsplanung Inventare, Grundlagenpläne

Zonenvorschriften

Bauzonen Bauzonenausscheidung (Tabelle) Dorfzone D

Kernzone K

Wohnzone W2

Wohnzone E2

OE-Zone

Landwirtschaftszone Landwirtschaftszone Bauten in der Landwirtschaftszone

Schutzzonen Naturschutzzonen Kulturland

Überlagerte Schutzzonen Landschaftsschutzzone

Schutzobjekte Naturobjekte

Definitionen Gewerbe Schrägdächer Erdregister

Gebäudeabstand gegenüber bestehenden Bauten Ungleichverteilung der Grenzabstände

Abstand gegenüber dem Kulturland

Seite

NSNSNN

[o+}

1

12 12 12 12 12

22 23 24 25

26 27 28 29 30 31 32 33

34 35 36 37 38

39 40 41

42

Mehrlängenzuschlag, Rückspringende Gebäudeteile Bauabstände gegenüber Gemeinde- und Privatstrassen Einfriedigungen zwischen privaten Grundstücken; Stützmauern

Arealüberbauungen

Bauvorschriften

Benützung von Privateigentum

Allgemeine Anforderungen Energiesparmassnahmen

Raummasse / Fenstergrössen / Nebenräume Gänge, Treppen

Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen Velos, Kinderwagen

Garagenvorplätze, Radien, Zufahrten

Schutzvorschriften

Ortsbildschutz

Dachgestaltung

Aussenraumgestaltung

Antennen, Parabolspiegel, Sonnenkollektoren Einwirkungen

Vollzug und Verfahren Zuständigkeit Gebührenreglement Vollzugsrichtlinien

Schluss- und Übergangsbestimmung Aufhebung bisherigen Rechts

Seite

13 13

13/14

14

15 15 15 16 16 17 17 17

20 20 20

20

Bau- und Nutzungsordnung

1. Geltungsbereich

81

"Die Bau und Nutzungsordnung (BNO) beinhaltet das kommunale Raumplanungs-, Umweltschutz- und Baurecht.

2Ihre Vorschriften finden Anwendung auf alle Bauten und Anlagen, deren Nutzung sowie den Schutz des Bodens.

Die BNO gilt für das gesamte Gemeindegebiet. 82

‘Die einschlägigen Vorschriften des eidgenössischen und kantonalen Rechts bleiben vorbehalten.

Die wichtigsten Bestimmungen des übergeordneten Rechts finden sich im kantonalen Handbuch zum Bauund Nutzungsrecht (BNR).

2. Raumplanung

83

Die im Bauzonenplan bandiert bezeichneten Flächen dürfen nur erschlossen und überbaut werden, wenn ein rechtskräftiger Erschliessungs- oder Gestaltungsplan vorliegt.

84

Die Inventare (z.B. über Schutzobjekte, Naturobjekte, Kulturobjekte usw.) und Grundlagenpläne (z.B. landwirtschaftliche Eignungskarte usw.) dienen zur Orientierung über bestehende Verhältnisse. Sie haben keine direkte rechtliche Wirkung für das Grundeigentum. Sie sind nach Bedarf zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen. Die Inventare sind bei der Beurteilung von Bauvorhaben beizuziehen.

Geltungsbereich

Übergeordnetes Recht

Sondernutzungsplanung

Inventare Grundlagenpläne

3. Zonenvorschriften

3.1 Bauzonen 85

'Der Bauzonenplan scheidet folgende Bauzonen aus:

Vollge- Max. Max. Grenzabstand Mehrlängen | Empfindschosse Gebäude- First- -zuschlag lichkeitsg höhe höhe klein gros; ab: stufe uud] 9 7.90m | 11.40 m Wohnzone E2 gelb 7.50 m/ 10.50 m 7.90 m 10.90 m Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OE grün

?Die mit "0" bezeichneten Masse legt der Gemeinderat unter Abwägung der betroffenen privaten und öffentlichen Interessen im Einzelfall fest.

Die mit "x" bezeichneten Masse gelten bei Neubauten als Richtwert. Der Gemeinderat kann Abweichungen von diesem Richtwert bewilligen, sofern der Zonenzweck gewahrt wird.

Bauzonen

16m

®Bei den Gebäude- und Firsthöhen in dieser Tabelle gelten die kleineren Masse für Bauten in der Ebene, die grösseren Masse für Bauten am Hang (vgl. hiezu $ 15 ABauV).

“Wo nachfolgend nichts anderes festgelegt wird, ist sowohl die offene als auch die geschlossene Bauweise zulässig. In der Zone D dürfen gewerblich genutzte Erdgeschosse eine Geschosshöhe von 4 m aufweisen. R

86

"Die Dorfzone umfasst den schützenswerten alten Dorfteil, in dem die Erhaltung der bestehenden Misch- Nutzung mit Wohn-, Kleingewerbe- und Landwirtschaftsbauten sowie die bestehende Bebauungsstruktur im Hinblick auf die Anordnung, die Gesamtform und die Gestaltungsmerkmale der Gebäude und Freiräume erreicht werden soll.

Anstelle von Abbruch und Neubau sind Umbauten und Sanierung zu fördern.

?Nebst Wohnbauten sind höchstens mässig störende Handwerks- und Gewerbebetriebe, deren Auswirkungen im Rahmen herkömmlicher Betriebe bleiben und auf die üblichen Arbeitszeiten beschränkt sind sowie Landwirtschaftsbetriebe zulässig.

Nutzungen, die ein überdurchschnittlich hohes Mass an quartierfremdem Verkehr verursachen, sind untersagt.

®Renovationen, Um-, Ersatz- und Neubauten müssen sich in Stellung, Ausmass, Dachform, Dachneigung, Fassadengestaltung, Materialwahl und Farbgebung sinnvoll in das bestehende Dorfbild einfügen.

“Bestehende Bauten können unter Einhaltung des vorhandenen Umfanges und der First- und Traufhöhen, unbeachtet der Grenz- und Gebäudeabstände, sowie der Vollgeschosszahlen umgebaut und erneuert werden, sofern die vorhandenen Baukörper den Anforderungen des Ortsbildschutzes entsprechen. Der zukünftige Strassen- und Gehwegausbau ist jedoch zu beachten.

°Der Gemeinderat fördert die Erhaltung und Pflege des

schützenswerten alten Ortsteiles, namentlich in Form

einer Beratung der Bauwilligen durch Fachleute. Zu

diesem Zweck sind Bauvorhaben vor Inangriffnahme

der Planungsarbeiten mit folgenden Unterlagen dem

Gemeinderat zu einem Vorentscheid einzureichen:.

" Bezeichnung des Baugrundstückes (Parz. Nr., Grundstücksfläche)

” Beschreibung (Skizzen) des beabsichtigten Bauvorhabens

” Angaben über Materialien und ev. Farben

” Art der Benützung und Zweck der Baute

Raumprogramm für alle ober- und unterirdischen Geschosse

Dorfzone D Zweck

Nutzung

Einfügung

Umbauten, Ersatzbauten

Beratung

Der Gemeinderat kann über Baugesuche in der Dorfzone vor seinem Entscheid zu Lasten des Bauherrn ein fachmännisches Gutachten einholen.

"Folgende Bauten und Anlagen bedürfen, in Abände-

rung von $ 30 ABauV, einer Baubewilligung:

- Terrainveränderungen

- Stützmauern

” Solareinrichtungen und die dazugehörigen Installationen. Auf Hauptdächern sichtbare Kollektoren und Solarzellen sind nicht erlaubt.

87

'Die Kernzone K ist für ein künftiges Kleinzentrum bestimmt. Zulässig sind Wohnbauten, Läden, Büros und weitere mässig störende Kleingewerbebetriebe.

?Die Kernzone darf nur auf Grund eines Gestaltungsplanes überbaut werden. Der Gemeinderat kann auf den Gestaltungsplan verzichten, wenn die ganze Fläche mit einer Arealüberbauung bebaut wird.

88

Die Wohnzone W2 ist für freistehende Ein- und Doppeleinfamilienhäuser, Reihen-Gruppenhäuser sowie kleine Mehrfamilienhäuser bis je 4 Wohneinheiten bestimmt. Nicht störendes Gewerbe ist zugelassen. Betriebe, die übermässige ideelle Immissionen verursachen (z.B. Spielsalons) sind verboten.

?Das im Bauzonenplan schwarz schraffierte Gebiet darf nur auf Grund eines Gestaltungsplanes überbaut werden.

89

Die Wohnzone E2 ist für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser bestimmt. Nicht störendes Gewerbe ist zugelassen. Betriebe, die übermässige ideelle Immissionen verursachen (z.B. Spielsalons) sind verboten.

810

‘Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ist für vorhandene und künftige, dem öffentlichen Interesse dienenden Bauten und Anlagen bestimmt.

?Gebäudehöhe, Grenz- und Gebäudeabstände werden vom Gemeinderat unter Wahrung der öffentlichen und privaten Interessen festgelegt. Gegenüber angrenzenden Zonen sind deren Abstandsvorschriften einzuhalten.

Gutachten

Weitere Bestimmung

Kernzone K

Gestaltungsplanpflicht

Wohnzone W2

Gestaltungsplanpflicht

Wohnzone E2

OE-Zone

3.2 Landwirtschaftszone 8 11

"Die Landwirtschaftszone ist für die überwiegend bodenabhängige Produktion in den Bereichen Acker- und Futterbau, Tierhaltung, Gemüse-, Obst- und produzierender Gartenbau bestimmt.

Die Zulässigkeit von weiteren Produktionsmethoden und Nutzungsformen richtet sich nach dem eidgenössischen und dem kantonalen Recht.

’Ersatzaufforstungen sowie Anlagen zum ökologischen Ausgleich (z.B. Terrainveränderungen) bis 50 a sind zulässig, soweit keine überwiegenden, insbesondere landwirtschaftlichen Interessen entgegenstehen.

812

"Für alle Bauten und Anlagen ist ein in Abwägung sämtlicher betroffener Interessen optimaler Standort zu wählen. Sie haben sich in bezug auf Ausmass, Gestaltung, Stellung sowie Umgebungsbepflanzung ins Landschaftsbild einzufügen.

?Für Wohngebäude sind 2 Geschosse erlaubt. Im übrigen werden Gebäudehöhen und Gebäudelängen vom Gemeinderat unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der bau- und feuerpolizeilichen sowie wohnhygienischen Erfordernisse festgelegt. Es gilt für alle Bauten gegenüber den angrenzenden privaten Grundstücken generell ein Grenzabstand aus der halben Gebäudehöhe, mindestens aber 4.00 m für Wohnbauten, 2.00 m für Kleinbauten und 0.50 m für Tiefbauten.

®In der Landwirtschaftszone gilt die Empfindlichkeitsstufe Ill.

Landwirtschaftszone

Bauten in der Landwirtschaftszone

3.3 Schutzzonen 813

‘Die im Kulturlandplan bezeichneten Magerwiesen dienen der Erhaltung und Entwicklung von Lebensräumen schutzwürdiger Pflanzen und Tiere.

?Bauten, Anlagen, Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen), Bewässerung, Umbruch, Düngung, Beweidung (Herbstbeweidung gestattet), Verwendung von Pflanzenschutz- und Unkrautvertiigungsmitteln sind nicht gestattet. Die Nutzung als Heuwiese ist gestattet. Aufforstungen sind nicht erlaubt.

°Der Nutzungsplan Kulturland weist folgende Magerwiesen auf:

- Armatt (Inv. Nr. 3.1.2)

- Schrammweid (Inv. Nr. 3.1.3)

- Burstmatt (Inv. Nr. 3.1.4)

- Schramm-Lätten (Inv. Nr. 3.1.6)

“Die darauf ausgerichteten Nutzungsbestimmungen werden in den Richtlinien zum Vollzug Naturschutz (8 41 BNO) festgehalten. Vorbehalten sind Bewirtschaftungsverträge bzw. privatrechtliche Vereinbarungen zwischen Kanton / Gemeinde und Bewirtschafter.

Naturschutzzonen Kulturland Magerwiesen

3.4 Überlagerte Schutzzonen 814

Die Landschaftsschutzzone ist der Landwirtschaftszone überlagert. Sie dient der Erhaltung der Landschaft in ihrem Aussehen und ihrer Eigenart. Zusätzlich zu den Vorschriften der Grundnutzungszone sind Bauten und Anlagen sowie Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen, Ablagerungen) verboten.

?Die zulässige Nutzung bestimmt sich nach $ 11 Abs. 1.

®Kleinere Terrainveränderungen bis 80 cm, Bienenhäuschen, Weideunterstände, Fahrnisbauten, die der Bewirtschaftung dienen sowie betriebsnotwendige Installationen (Einzäunungen, Hagelschutznetze usw.) können bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen sind und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen.

Landschaftsschutzzone

10

11

3.5 Schutzobjekte 8 15

'Die im Bauzonen- oder Kulturlandplan bezeichneten Naturobjekte Naturobjekte sind geschützt; sie dürfen nicht beseitigt

werden und sind artgerecht zu unterhalten. Eine Besei-

tigung ist in Ausnahmefällen bei überwiegendem öffent-

lichen Interesse möglich. Es ist entsprechender Ersatz

zu schaffen.

Folgende Naturobjekte sind geschützt:

Naturobjekte Bezeichnung im Plan

>

Kleinwälder oliv/hellgrün (Sool, Dornmatt) schraffiert

Pflegemassnahmen, Nutzungseinschränkungen - Struktur erhalten - periodisch zurückschneiden/verjüngen - im gleichen Jahr nicht mehr als 1/3 auf den Stock setzen

- Brut- und Nahrungsbiotop

- Gliederung der Landschaft

- Trittstein, Vernetzungselement

- Erhaltung stufenförmige Ausbildung

- Keine Beweidung - Biologisch und landschaftlich wertvolle Waldränder mit dichter Saumvegetation sind stufig zu erhalten bzw. anzulegen. Sie sind im Rahmen der waldbaulichen Planung entsprechend zu verjüngen. - keine vorgelagerten Aufforstungen - naturgemässer Waldbau - extensiv bewirtschafteten Krautsaum vorlagern - abgehende Bäume nach Möglichkeit wieder mit

Waldrand allgemein - Windschutz

- vielfältiger Uebergangsbereich Wald - Kulturland

Hochstammobstbestand schraffierte Fläche -Erhaltung des ornithologisch und landschaft-

schützerisch sehr wert- Hochstammobstsorten vollen Obstgartenkranzes ersetzen

- Neupflanzungen Artenreichtum erwünscht

- Gemeinde unterstützt

Pflege, Nutzung und

Neupflanzung

- Verwendung von Dünger Pflanzenschutzmittel, Umbruch sowie die Erstellung von Hochbauten nicht zulässig

- Nährstoffeinschwämmung in Gewässer/Schutzobjekt verhindern

Pufferstreifen - Bei Hecken, Ufergehölzen und Waldränder generell 3m breit

- Bei offen fliessenden Gewässern 3m ab

Böschungskante

Sonstige Naturobjekte grüne(r) Punkt(e) - siedlungs- und land-

(Einzelbaum Baumreihe/ - schaftsprägendes

gruppe) Naturelement

- Pflege auf lange Lebensdauer

- freistehende Bäume: bei Abgang ersetzen, nach Absprache mit

Gemeinderat

- Keine Veränderung

- Moränenwälle, seltene geologische Formationen ehemaliger See

- in Erscheinung und

Ausmass schützen.

Aussichtspunkt Symbol mit Richtungsangabe | - Aussicht freihalten

Geologisches Objekt rotes Dreieck

- keine aussichtsbehindernde Bauten und bleibende Pflanzungen

4. Definitionen 8 16

"Als nicht störende Gewerbe gelten in Wohnquartieren passende Kleinbetriebe mit geringem Zubringerverkehr wie Läden, Büros und Geschäfte, die keine erheblich grösseren Auswirkungen entfalten, als sie aus dem Wohnen entstehen.

?Als mässig störend gelten Betriebe mit Auswirkungen, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeits- oder Öffnungszeiten beschränkt sind und nur vorübergehend auftreten. Betriebe, die ein hohes Mass von quartierfremdem Verkehr oder übermässige ideelle Immissionen (z.B. Spielsalons) verursachen, gelten nicht als mässig störend.

817

Schrägdächer müssen mit Schneefangvorrichtungen versehen werden.

8 18

Erdregister um Wärmepumpen müssen einen Abstand von 2 m aufweisen.

819

Werden die architektonischen, gesundheits-, feuer- und sicherheitspolizeilichen Anforderungen erfüllt, so muss ein Neubau nur den vorgeschriebenen Grenzabstand, jedoch nicht den Gebäudeabstand zu einem Nachbargebäude einhalten, das vor Inkrafttreten dieser Bauordnung erstellt wurde.

8 20

Die Grenzabstände können bei Einhaltung des Gebäudeabstandes durch schriftliche Vereinbarung ungleich verteilt werden.

?Die Vereinbarung ist dem Gemeinderat mit dem Baugesuch einzureichen.

8 21

"Gegenüber dem Kulturland ist für Gebäude mindestens der zonengemässe kleine Grenzabstand einzuhalten.

Dieser Grenzabstand kann weder aufgehoben noch reduziert werden.

12

Gewerbe

Schrägdächer

Erdregister

Gebäudeabstand gegenüber bestehenden Bauten

Ungleichverteilung der Grenzabstände

Abstand gegenüber dem Kulturland

822

"Wird die in der Zoneneinteilung für den Mehrlängenzuschlag vorgeschriebene Fassadenlänge, ohne Anbauten und vorspringende Gebäudeteile, überschritten, so erhöhen sich die Grenzabstände gegenüber den verlängerten Gebäudeseiten um einen Viertel der Mehrlänge, jedoch höchstens um 4.00 m.

?Bei rückspringenden Gebäudeteilen darf die für die Bemessung des Mehrlängenzuschlages massgebliche Fassadenlänge um das Mass des Rücksprunges verringert werden.

823

'Wenn nicht durch Baulinien oder Sichtzonen etwas anderes bestimmt ist, müssen nachstehende Mindestabstände gegenüber Gemeindestrassen und dem Gemeingebrauch zugängliche Privatstrassen eingehalten werden:

a) Bauten 4.00 m

b) Einfriedigungen, Lärmschutzeinrichtungen und Mauern (inkl. Stützmauern) sowie Bäume bis zu 1.80 m Höhe 0.60 m

Der Abstand gilt nur bei angrenzender Fahrbahn

c) Bäume und Stützmauern über 1.80 m Höhe

- bei angrenzender Fahrbahn 2.00 m - bei angrenzendem Trottoir 1.00 m

?Einfriedigungen gegenüber Gemeindestrassen und dem Gemeingebrauch zugängliche Privatstrassen dürfen nicht höher als 1.80 m sein. Sie dürfen keine scharfen Spitzen, Stacheldrähte u. dgl. aufweisen.

824

"Einfriedigungen von 1.20 bis 1.80 m Höhe müssen einen Grenzabstand von 0.60 m aufweisen. Mit Einverständnis der Nachbarn können solche Einfriedigungen an oder auf die Grenze gesetzt werden. Einfriedigungen dürfen keine scharfen Spitzen, Stacheldrähte u. dgl. aufweisen.

13

Mehrlängenzuschlag

Rückspringende Gebäudeteile

Bauabstände gegenüber Gemeindestrassen und Privatstrassen

Einfriedigungen zwischen privaten Grundstücken

?Stützmauern innerhalb des Baugebietes bis zu einer Höhe von 80 cm dürfen an die Grenze gestellt werden. Höhere Stützmauern bis 1.80 m sowie Stützmauern ausserhalb des Baugebietes und entlang der Baugebietsgrenze müssen einen Grenzabstand von mindestens 60 cm einhalten. Wo es die Geländeverhältnisse erfordern, sind Stützmauern mit einer Höhe von mehr als 1.80 m zulässig. Sie müssen um das Mehrmass ihrer Höhe (ab 1.80 m) weiter von der Grenze zurückversetzt werden.

Im gegenseitigen Einverständnis dürfen Stützmauern an oder auf die Grenze gestellt werden.

825

"Arealüberbauungen sind in der Zone W2 zulässig.

?Der Gemeinderat erlässt Richtlinien über die Anlage und Gestaltung der Spielflächen, der Gemeinschaftsräume und der Garagierung.

Stützmauern

Arealüberbauungen

Richtlinien Gemeinschaftsanlagen, Garagierung

14

5. Bauvorschriften

$ 26

"Die Benennung der Strassen, Wege und Plätze sowie die Strassennumerierung der Bauten sind Sache des Gemeinderates.

Öffentliche Brunnen, Kabelverteilkasten, Personenunterstände bei Bushaltestellen und andere ähnliche im öffentlichen Interesse liegenden Einrichtungen dürfen an die Grenze der Privatgrundstücke gestellt werden.

Auf die Interessen der betroffenen Grundeigentümer ist möglichst Rücksicht zu nehmen.

827

"Hinsichtlich Sicherheit, Fundation, Konstruktion, Material und Feuchtigkeitsisolation gelten die anerkannten Regeln der Baukunst als Richtlinie.

?Der Gemeinderat kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch Fachleute anordnen und besondere Massnahmen verlangen, soweit überwiegende öffentliche Interessen dies erfordern.

8 28

Aussenwände dürfen nachisoliert werden, selbst wenn dadurch die Vorschriften über die Grenz- und Gebäudeabstände nicht mehr in vollem Masse eingehalten werden.

Benützung von Privateigentum

Allgemeine Anforderungen

Energiesparmassnahmen

15

829

"Für Neubauten gelten nachstehende Masse:

Wohn- und Schlafräume — Raumgrösse:

Wohn- und Schlafräume mind. 10 m? - in Einfamilienhäusern und vergleich-

baren Wohnungsarten mind. 8 m? Raumhöhe: — Vollgeschoss mind. 2.40 m — Dachgeschoss mind. 2.40 m

auf mind. 5 m? Fläche

- Kellerräume mind. 2.20 m Fensterfläche: 1/10 der Bodenfläche

(die Fenster müssen direkt ins Freie führen)

Nebenräume in Mehrfamilienhäusern, Abstellräume/Keller oder Estriche müssen, pro

Wohnung zusammengefasst, folgende Mindestflächen auf-

weisen: - für eine 1-Zimmer-Wohnung mind. 5 m? - für jedes weitere Zimmer 1 m? zusätzlich

Die Wohnungen haben ausreichende und gut benützbare Garten-, Terrassen- oder Balkonflächen aufzuweisen (ausgenommen Klein- und Dachwohnungen).

Die Unfallsicherheit, insbesondere für Kinder, ist zu gewährleisten. Balkonbrüstungen müssen eine Höhe von mindestens 90 cm aufweisen. Brüstungsdurchlässe dürfen nicht mehr als 0.12 m Höhe oder Breite aufweisen.

8 30

"Die Mindestbreite für Vorplätze, Haupttreppen und -gänge beträgt 1.20 m. Bei Einfamilienhäusern darf dieses Mass unterschritten werden.

?Die Mindesthöhe von Treppengeländern beträgt 0.90 m. Geländerdurchlässe und Trittöffnungen dürfen nicht mehr als 0.12 m Höhe oder Breite aufweisen.

Raummasse Fenstergrössen Nebenräume Balkone

Gänge, Treppen

16

831

Der Gemeinderat kann den Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen verweigern, wenn das Gebäude nicht genügend ausgetrocknet ist, die Sicherheits- und Schutzvorkehren oder die Anforderungen des Schalloder Wärmeschutzes nicht erfüllt sind.

8 32

In jedem Mehrfamilienhaus sind genügend grosse, gut zugängliche und abschliessbare Abstellräume für Velos, Kinderwagen usw. vorzusehen.

8 33

‘Bei Mehrfamilienhäusern sind Garagen und Abstellplätze so anzuordnen, dass bewohnte Räume nicht mit Immissionen beeinträchtigt werden und eine zweckmässige Anordnung der Spiel- und Freiflächen möglich ist. Fusswege und Zufahrten sind nach Möglichkeit zu trennen.

?Der Garagenvorplatz muss von der Strassen- bzw. Gehweggrenze gemessen eine Tiefe von mindestens 5.50 m aufweisen.

®Zur Entwässerung von Garagen, Garagenvorplätzen, Einstellräumen für Motorfahrzeuge und Parkplätzen von Wohnbauten müssen Schlammsammler mit Tauchbogen eingebaut werden.

Die Garagenvorplätze sind so zu erstellen, dass kein Abwasser auf die Strasse fliessen kann. Wo immer möglich, sind Abstellplätze als nicht versiegelte Flächen zu erstellen.

“Zufahrten im Freien dürfen höchstens 15% Neigung aufweisen. Sie sind auf eine Tiefe von 5.00 m mit einer Neigung von höchstens 5% an die Strassen anzuschliessen.

17

Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen

Velos, Kinderwagen

Garagenvorplätze, Zufahrten

6. Schutzvorschriften

8 34

'Der Gemeinderat beurteilt die Einordnung von Bauten und Anlagen in das Ortsbild nach folgenden Kriterien:

a) Stellung (Firstrichtung)

b) Grösse der Baukuben

c) Wirkung im Strassenraum

d) Form, Staffelung, Gliederung der Baumasse

e) Dachform, Dachneigung

f) Fassadengliederung

g) Materialwahl, Farbe

h) Terrain- und Umgebungsgestaltung, Einfriedung

?Der Gemeinderat kann bei Baugesuchen:

a) zusätzliche Unterlagen (Farbmuster, Materialabgaben, Dachaufsichten, Aufnahmepläne des Altbestandes, Modelle, Umgebungsplan mit Gebäudeprofilen, Angaben über Gestaltung und Bepflanzung des Aussenraumes usw.) verlangen,

b) Vorschläge zur besseren Einordnung unterbreiten,

c) in empfindlicher Umgebung sowie bei aussergewöhnlichen Bauten eine Begutachtung verlangen,

d) Verbesserungen oder die Beseitigung störender Anlagen und Bauteile verlangen, soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich tragbar ist, und

e) die Baubewilligung verweigern, soweit die Beeinträchtigung der Umgebung nicht auf andere Weise vermieden werden kann.

8 35

Auch wenn es sich nicht um ein Dachgeschoss handelt, dürfen Dachflächen auf höchstens 1/3 der betreffenden Fassadenlänge mit Dachaufbauten und Dacheinschnitten durchbrochen werden.

Dacheinschnitte sind in der Dorfzone nicht erlaubt.

Ortsbildschutz

Dachgestaltung

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8 36

"Das Terrain soll nicht unnötig verändert werden. Ökologisch und geomorphologisch wertvolle Objekte sind zu schonen. Terrainveränderungen dürfen die Nachbarn nicht übermässig beeinträchtigen, müssen sich einwandfrei in die Umgebung einordnen und dürfen die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigen. Versiegelte Flächen sind auf das Notwendige zu beschränken.

?Wer an seinem Grundstück die Höhenlage verändert, hat das Erdreich mit Böschungen und nötigenfalls mit Stützmauern zu sichern. Stützmauern sind in genügender Stärke zu erstellen, in gutem Zustand zu erhalten und in der Regel zu bepflanzen.

®Die Umgebungsarbeiten bilden einen Bestandteil des Bauprojektes. Der Gemeinderat erlässt gegebenenfalls entsprechende Auflagen in der Baubewilligung.

“Aufschüttungen und Abgrabungen werden nur zugelassen, sofern sie zurückhaltend in Erscheinung treten (max. 1.80 m).

8 37

"Antennen und Parabolspiegel müssen sich einwandfrei in das Orts- und Landschaftsbild einpassen.

?Das Ausmass von Sonnenkollektoren wird von Fall zu Fall durch den Gemeinderat festgelegt.

8 38

"Jedermann ist verpflichtet, sich bei Ausübung seines Eigentums wie namentlich bei Betrieb eines gewerblichen oder industriellen Unternehmens, aller übermässigen Einwirkungen auf das Eigentum der Nachbarn und die weitere Umgebung zu enthalten.

? Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage sowie Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen durch Lärm, Erschütterungen, Geruch, Abgase, Rauch, Russ, Dünste, Staub oder Strahlen.

°Eigentümer und Besitzer von Grundstücken haben alle zumutbaren baulichen und betrieblichen Massnahmen zu treffen, um Einwirkungen auf die Umgebung möglichst gering zu halten, soweit dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist.

Aussenraumgestaltung

Antennen und Parabolspiegel

Sonnenkollektoren

Einwirkungen

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7. Vollzug und Verfahren 839

"Der Gemeinderat kann Kommissionen mit beratender Funktion bestellen. Er kann für die Prüfung von Gesuchen und für Vollzugskontrollen externe Fachleute sowie regionale Stellen beiziehen.

?Der Gemeinderat kann die Bewilligungen von Bauvorhaben, die weder nachbarliche noch öffentliche Interessen berühren, an eine Baukommission/Bauverwaltung delegieren. Im übrigen ist für Verfügungen und Entscheide aller Art der Gemeinderat zuständig.

Der Gemeinderat regelt die Einzelheiten in einem Reglement.

840

Die Gebühren und die Tragung der weiteren Verfahrenskosten (Auslagen für externe Fachleute und regionale Stellen, Expertisen usw.) richten sich nach dem Gebührenreglement der Gemeinde.

841

'Der Gemeinderat kann Richtlinien zum Vollzug Naturschutz erlassen.

8. Schluss- und Übergangsbestimmung 842

Durch diese Bau- und Nutzungsordnung werden aufgehoben: a) die Bauordnung vom 10. April 1992 Der $ 22 der Bauordnung bleibt als Gebührenreglement weiterhin in Kraft. b) die Nutzungsordnung vom 10. April 1992

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Zuständigkeit

Gebührenreglement

Vollzugsrichtlinien

Aufhebung bisherigen Rechts

Anhang

Grenzabstand, Mehrlängenzuschlag

Beispiel für Bauten in der Zone W2 und E2

L =30.00 — 3.00 Miz = % (27.00 — 16.00)

. Geböudelänge 30,00

L =30.00 — 2.00 Miz = % (28.00 — 16.00)

Gk = Grenzabstand klein Gg = Grenzabstand gross

L = Für Mehrlängenzuschlag massgebliche Fassadenlänge

Milz = Mehrlängenzuschlag: % von über 16m