Gestaltungsplan Stiegelen

19. Sep. 2018

Geschäfts-Nr. BVUARE.17.106 Gemeinde Zufikon; Gestaltungsplan "Stiegelen"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung und öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

18. Dezember 2017 05. Februar bis 6. März 2018 04. Juni 2018 12. Juni 2018 24. Juli 2018

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 26. Februar 2014 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das Gestaltungsplangebiet umfasst eine rund 1,64 ha grosse Fläche, davon sind rund 0,40 ha der Grünzone und 1,25 ha der Wohnzone W3 zugeordnet. Das Gebiet liegt am nördlichen Bauzonenrand und ist mit dem motorisierten und öffentlichen Verkehr sehr gut erschlossen. Generelle Vorgaben und Zielsetzungen zu diesem Sondernutzungsplan sind in § 5 Abs. 2 und 3 der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) enthalten.

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3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Zufikon am 4. Juni 2018 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Stiegelen" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 31. Januar 2018 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 18. Dezember 2017 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1, sind die Gemeinden gehalten, aufzuzeigen, wie mit den kommunalen Planungsinstrumenten die behördenverbindlichen Entwicklungsziele gewährleistet werden. Im Planungsbericht (Kapitel 2.2) wird aufgezeigt, dass innerhalb des Gestaltungsplanperimeters mit 64 Wohneinheiten und ca. 150 Bewohnern zu rechnen ist. Bezogen auf die gesamte Gestaltungsplanfläche (inklusive Grünzone/Gewässerraum) resultiert eine Dichte von rund 90 Einwohnerinnen und Einwohner pro ha (E/ha). Die Vorgaben des Richtplans werden umgesetzt. 4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern (Richtplankapitel S 1.1). Ortsbild und Städtebau Als Grundlage für den Gestaltungsplan wurde ein Richtprojekt erarbeitet (als Ergebnis umfangreicher Variantenstudien). Dieses sieht acht Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 64 Wohnungen und eine gemeinsame Tiefgarage vor. Das Richtprojekt beziehungsweise der Gestaltungsplan reagiert auf die Lärmsituation angemessen. Die Grösse und Anordnung der Baufelder entlang der Mutschellenstrasse ermöglicht lärmgerechte Grundrisse und sichert dahinter relativ ruhige Freiflächen (Begegnungsraum) sowie eine zweite Reihe lärmgeschützter Baufelder.

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Die wesentlichen Qualitätsmerkmale aus dem Richtprojekt werden in den SNV gesichert. So beispielsweise die Gestaltung von Bauten und Anlagen (§ 17 SNV) sowie die Umgebungsgestaltung (§§ 7 und 8 SNV). Freiraum, Strassenraum und Erholungsraum Die Richtprojekte zur Bebauung und zur Umgebungsgestaltung versprechen ein für den Standort am Siedlungsrand landschaftsgestalterisch gutes Ergebnis (siehe Fachgutachten). Gemäss § 40a BauG ist für Bauten und Anlagen mit erheblichen Auswirkungen auf die Umwelt, ökologischer Ausgleich im Umfang von maximal 15 % der beanspruchten Fläche zu leisten. Im Planungsbericht (Kapitel 6.3) werden die Flächen des ökologischen Ausgleichs aufgezeigt. Die dazu notwendigen Qualitätsanforderungen sind in den §§ 7 und 8 geregelt. Erschliessung Das Erschliessungskonzept ist einfach und sachgerecht. Die Erschliessung erfolgt von der Hammergutstrasse über den platzartigen Zugangsbereich direkt in die unterirdische Einstellhalle. Die Zufahrt über den "alten Züriweg" ist lediglich für die arealinterne Fusswegverbindung sowie für Notfahrzeuge zulässig (§ 9 Abs. 1 SNV). Die vorgesehene Fusswegerschliessung (öffentlich und arealintern) ist sachgerecht. § 11 SNV macht Vorgaben zu Mindestbreiten der Fusswege. Gemäss Planungsbericht (Kapitel 6.2) werden alle Hauszugänge über die arealinterne Fusswegverbindung behindertengerecht erschlossen. Die öffentlichen Fusswegverbindungen werden entweder ins Eigentum der Einwohnergemeinde Zufikon oder des Staates Aargau übergehen (§ 8 Abs. 3 SNV) oder mittels Dienstbarkeitsvertrag gesichert (§ 11 Abs. 5 SNV). Abstimmung Siedlung und Verkehr Das Gestaltungsplangebiet "Stiegelen" ist mit dem öffentlichen Verkehr sehr gut erschlossen. Die Haltestelle der Bremgarten-Dietikon Bahn liegt unmittelbar südlich angrenzend. Dies schafft die Möglichkeit, den Parkplatzbedarf für Motorfahrzeuge zu reduzieren. In § 10 SNV wird einerseits die maximale Anzahl der Parkplätze begrenzt und andererseits die Möglichkeit geschaffen, diese gestützt auf ein Mobilitätskonzept zu reduzieren. Ergänzend zu den Festlegungen für den Bedarf von Veloabstellplätze (SN 640 065) werden Vorgaben zur Lage und Qualität gemacht (§ 10 Abs. 3 SNV). Die Festlegungen sind sachgerecht. Gewässerraum Im Perinneter des Gestaltungsplans verläuft der eingedolte Stiegelenbach. Dieses öffentliche Gewässer ist im Zuge der Erschliessung und Überbauung innerhalb der Grünzone offenzulegen (§ 14 Abs. 3 SNV). Die Kantone sind gemäss Art. 36a Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer (GSchG) verpflichtet, den Raumbedarf der Gewässer bis 2018 festzulegen. Dieser Gewässerraum muss bei der Richtund Nutzungsplanung berücksichtigt sowie extensiv gestaltet und bewirtschaftet werden. Seit 1. Juni 2011 ist die revidierte Gewässerschutzverordnung (GSchV) in Kraft, worin in Art. 41a GSchV die Bemessung der Gewässerräume festgelegt ist. Der Kanton Aargau hat den Raumbedarf für bestimmte Kategorien der oberirdischen Gewässer innerhalb und ausserhalb des Baugebiets inzwischen festgelegt (§ 127 BauG). Das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau präzisiert in seinem Urteil WBE.2016.451 / WBW.2016.452 vom 21. Juni 2017, dass es sich beim § 127 Abs. 1 BauG um Vorschriften zum Gewässerraum handelt, die einer (flächendeckenden) Umsetzung zur Grundeigentümerverbindlichkeit in Nutzungsplänen und

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Wasserbauprojekten bedürfen. In der behördenverbindlichen Fachkarte Gewässerraum wird aufgezeigt, wie gross die Gewässerräume der übrigen Bäche ungefähr sein müssen. Der Gewässerraum wird im Gestaltungsplan grundeigentümerverbindlich freigehalten (§ 14 Abs. 1 SNV). Die zulässige Nutzung richtet sich nach den Vorgaben des übergeordneten Rechts (§ 14 Abs. 2 SNV). Lärm Im Planungsbericht wird korrekt ausgeführt, dass die Anforderungen von Art. 29 Lärmschutzverordnung (LSV) einzuhalten sind, da die Einzonung des Areals nach Inkrafttreten der LSV erfolgte. Art. 29 LSV legt fest, dass neue Bauzonen für Gebäude mit lärmempfindlichen Räumen nur in Gebieten festgelegt werden dürfen, in denen die Lärmimmissionen die Planungswerte (PW) nicht überschreiten oder in denen diese Werte durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen eingehalten werden können. Da Art. 29 LSV keine Ausnahmen von der Einhaltung der Planungswerte vorsieht, sind diese in sämtlichen Fenstern von lärmempfindlichen Räumen einzuhalten. In § 13 SNV wird festgelegt, dass Fenster zu lärmempfindlichen Räumen nur angeordnet werden dürfen, wenn die Strassenlärmbelastung durch planerische und gestalterische Massnahmen an den Gebäuden gegenüber dem Quellenwert der Mutschellenstrasse K 127 um mindestens 27 dB(A) reduziert werden. Mit diesem Paragraphen wird sichergestellt, dass das Gebiet unter Einhaltung der Anforderungen von Art. 29 LSV überbaut wird. Das vorliegende Lärmgutachten vom 12. Juni 2017 zeigt auf, dass mit dem Richtprojekt vom 12. Juni 2017 eine sinnvolle Überbauung des Gebiets möglich ist. Dies unter Einhaltung von § 13 SNV.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Stiegelen", beschlossen vom Gemeinderat Zufikon am 4. Juni 2018, wird genehmigt. 2. ie Ab iln Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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Verteiler • Gemeinderat Zufikon, Schulstrasse 15, 5621 Zufikon • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

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Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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