Gestaltungsplan Areal Mühle

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

17. Mai 2016 20. April 2015 bis 19. Mai 2015 10. Juni 2016 bis 11. Juli 2016 18. Juli 2016 26. August 2016 22. August 2016

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf die am 23. März 2016 genehmigten Nutzungspläne Siedlung und Kulturland ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das vom Gestaltungsplanperimeter erfasste, rund 0,5 ha grosse Areal ist Teil der Parzelle 3348 und liegt am südwestlichen Siedlungsrand zwischen der Schupfarterstrasse (Kantonsstrasse K 296) und der Bergstrasse (Gemeindestrasse). Betroffen sind die Wohnzone 2b (VV2b) und die Dorfkernzone (D). Um eine hochwertige Überbauung an dieser wichtigen sowie ortsbaulich empfindlichen Lage und in schwierigen topografischen Verhältnissen zu gewährleisten, hat die Gemeinde einen Architek-

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tur-/Investorenwettbewerb initiiert. Mit dem Gestaltungsplan sollen das aus dem Wettbewerb hervorgegangene Siegerprojekt ermöglicht und dessen Qualitäten gesichert werden. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Eiken am 18. Juli 2016 beschlossenen Planungsmittel: • Gestaltungsplan Areal "Mühle" bestehend aus: • Situation 1 : 500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 23. Mai 2016 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die abschliessende Vorprüfung erfolgte mit Bericht vom 17. Mai 2016 ohne Vorbehalte.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Schlüsselgebiet nach S 1.2 Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1, sind die Gemeinden angehalten, aufzuzeigen, wie mit den Planungsmitteln der Raumplanung die im Richtplan enthaltenen behördenverbindlichen (Innen-)Entwicklungsziele gewährleistet werden. Das Areal "Mühle" ist eine der grösseren, noch unüberbauten Flächen in den Wohn- und Mischzonen innerhalb der Gemeinde Eiken. Im Raumtyp "Ländliche Entwicklungsachsen" gemäss Raumkonzept Aargau sind die Wohn- und Mischzonenreserven mit einer durchschnittlichen Mindestdichte von 70 E/ha zu entwickeln. Das Richtprojekt weist 28 Wohnungen und 160 m2 Gewerbefläche aus. Ein zukünftiges Bauvorhaben hat die Mindestanforderungen in Bezug auf Qualität und Ziele (§§ 1 und 20 SNV) einzuhalten, dazu gehört auch die Nutzungsdichte. Bei einer angenommenen Belegungsdichte von 2 bis 2,5 Personen pro Wohnung ist mit einer Einwohnerdichte von rund 125 Einwohner- und Einwohnerinnen pro Hektare (E/ha) zu rechnen. Diese Dichte ist angemessen und leistet einen wesentlichen Beitrag zur Erreichung der Richtplanvorgaben. 4.2.2 Siedlungsqualität Ortsbild und Städtebau Die Gebäudetypologie und der Massstab der geplanten Neubauten respektieren hinsichtlich Körnung den dörflichen Bestand. Die geplanten Neubauten in Form von länglichen, rechteckigen Körpern

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mitsamt der vorgesehenen horizontalen Fassadengliederung erzeugen optisch flache und ruhige Volumen und bilden somit einen guten Auftakt ins Dorf. Landschaftliche Einpassung Das Vorhaben grenzt westlich an eine Landschaftsschutzzone, weshalb eine optimale Einpassung ins Landschaftsbild wichtig ist (Siedlungsrandgestaltung). Die Gemeinde als Eigentümerin dieser Fläche hat bereits in der Vergangenheit mit der Bewilligungspflicht für das Fällen von Bäumen (Pachtvertrag) eine wichtige Vorleistung erbracht. Zukünftig soll der Baumbestand aufgestockt werden, um damit die Gestaltung eines möglichst fliessenden Übergangs zwischen Baugebiet und Nichtbaugebiet zu unterstützen (Planungsbericht Ziffer 2.4). Natur im Siedlungsgebiet Die Lage und Dimension der vorgeschlagenen ökologischen Ausgleichsflächen sind sachgerecht. Gleichzeitig sollen sie aber auch zur Vernetzung von Lebensräumen beitragen. Die geplante ökologische Ausgleichsfläche entlang des Bachs ist gemäss Gestaltungsplan grösstenteils isoliert. Die ökologische Vernetzung ist mit dem Bauvorhaben sicherzustellen (§ 11 Abs. 3 SNV). Ein weiterer wichtiger Aspekt ökologischer Ausgleichsflächen ist deren Bepflanzung. Um einen optimalen ökologischen Wert sicherstellen zu können, sind die Flächen naturnah zu begrünen (§ 11 Abs. 1 SNV). 4.2.3 Erschliessung Die Schupfarterstrasse K 296 ist eine kantonale Hauptverkehrsstrasse und von entsprechend hoher funktionaler Bedeutung. Für eine Hauptverkehrsstrasse ist sie vergleichsweise schwach frequentiert. Der parallel zur Strasse verlaufende Bach und die weiter nördlich durch die bestehende Bebauung stark eingeengten Platzverhältnisse relativieren hier Sinn und Zweck der Freihaltung. Gestützt auf die im Planungsbericht ausgeführten Verhältnisse ist ein Direktanschluss an die Kantonsstrasse vertretbar. Unerlässlich ist jedoch die Gewährleistung der Verkehrssicherheit (Hauptverkehrsstrasse mit kantonaler Radroute im Mischverkehr). Gemäss § 12 SNV soll die definitive Lage und Ausgestaltung der Zufahrt im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens erfolgen. Für die bauliche Ausgestaltung der Grundstückszufahrt ist die VSS-Norm SN 640 050 "Grundstückszufahrten" vom Mai 1993 massgebend (vgl. § 41 Abs. 2 BauV). Bei der angegebenen Anzahl Parkplätzen ist bei der Dimensionierung der Typ C zu berücksichtigen. Die im Situationsplan eingetragenen Sichtzonen entsprechen der VSS-Norm und genügen den kantonalen Anforderungen. Die siedlungsinterne Wegverbindung schliesst auf der Nordostseite des Planungsgebiets direkt zur K 296 an. Hier wird mittels Sichtzonen aufgezeigt und sichergestellt, dass eine Querung der K 296 zum gegenüberliegenden Gehweg möglich ist. 4.2.4 Weitere materielle Hinweise Gewässerraum Die Kantone sind gemäss Art. 36a Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer (GSchG) verpflichtet, den Raumbedarf der Gewässer bis 2018 festzulegen. Dieser Gewässerraum muss bei der Richtund Nutzungsplanung berücksichtigt sowie extensiv gestaltet und bewirtschaftet werden. Seit 1. Juni 2011 ist die revidierte Gewässerschutzverordnung (GSchV) in Kraft, worin in Art. 41a GSchV die Bemessung der Gewässerräume festgelegt ist. Am 20. Oktober 2015 hat der Grosse Rat die Baugesetzrevision zur Festlegung des Raumbedarfs der Gewässer beschlossen, welche im Siedlungsgebiet per 1. Mai 2016 in Rechtskraft erwachsen ist. Gemäss § 127 BauG beziehungsweise der Gewässerraumkarte beträgt der Gewässerraum im vorliegenden Abschnitt des Dorfbachs (oder auch Kellergrabenbach) insgesamt rund 17 m. Daraus resultiert ein einseitiger Uferstreifen von rund 7,5 m. Aufgrund der Lage in der Dorfzone, wo eine kompakte Bauweise erwünscht und historisch begründet ist, kann der einseitige Uferstreifen gestützt auf

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§ 127 Abs. 4 BauG auf wenigstens 6 m ab heutiger Grenze der Gewässerparzelle verkleinert werden. Für die Erschliessung sind neue Übergänge über den Dorfbach erforderlich. Die Breiten der Bachüberdeckungen für die Erschliessung sind auf das nachweislich nötige Minimum zu beschränken (§ 10 Abs. 2 SNV). Gestützt auf Art. 38 Abs. 2 GSchG kann eine Zustimmung im Baubewilligungsverfahren in Aussicht gestellt werden. Gemäss § 10 Abs. 4 SNV sind entsprechende Kompensationen im vorgesehenen Bereich zu lassen (Baubewilligungsverfahren). Hochwasser Die hochwassergefährdeten Gebiete beschränken sich im Perinneter auf den Gewässerraum. Die Vorschrift in § 16 SNV ist somit zweckmässig. Die Anliegen betreffend Oberflächenabfluss sind sachgerecht in den SNV berücksichtigt. Im Baubewilligungsverfahren wird nachzuweisen sein, dass die Erschliessung über den Bach den erforderlichen Hochwasserschutz gewährleistet und diese zu keiner Mehrgefährdung der Nachbarschaft führt. Wald Der Waldabstand gemäss § 48 BauG wird mit allen Festlegungen des Gestaltungsplans respektiert. Lärm Das Planungsgebiet gilt im Sinne von Art. 19 Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) als nicht erschlossen. Gemäss Art. 30 Lärmschutzverordnung (LSV) darf das Gebiet nur so weit erschlossen werden, als die Planungswerte (PW) eingehalten sind oder durch eine Änderung der Nutzungsart oder durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen eingehalten werden können. Für kleine Teile kann die kantonale Behörde Ausnahmen gestatten (§ 25 Abs. 2 EG UWR). Im Gestaltungsplan werden die Bereiche ausgewiesen, in welchen die Planungswerte ohne Massnahmen nicht eingehalten werden können (lärmbelastet gemäss Art. 30 LSV). In § 19 SNV wird festgelegt, dass jeder lärmempfindliche Raum über ein Fenster verfügt, welches gegenüber der Emissionsquelle (Schupfarterstrasse) eine festgelegte Dämpfung aufweist, bei deren Einhaltung die PW eingehalten sind. Stärker belastete Zweitfenster sind im Sinne von Ausnahmen gemäss Art. 30 LSV zulässig, sofern die Anforderungen von Art. 31 LSV eingehalten werden. Pro Wohneinheit ist ein lärmempfindlicher Raum zulässig, der die oben beschriebenen Anforderungen nicht erfüllt. Es gilt allerdings nachzuweisen, dass die Einhaltung der Anforderungen auf zumutbare Weise nicht möglich ist und auch hier müssen die Anforderungen von Art. 31 LSV eingehalten werden. Mit den in § 19 SNV festgeschriebenen Anforderungen ist gewährleistet, dass die Anforderungen von Art. 30 LSV unter Gewährung von Ausnahmen für kleine Teile der Bauzone bei der Überbauung des Gebiets eingehalten werden.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan Areal "Mühle", beschlossen vom Gemeinderat Eiken am 18. Juli 2016, wird genehmigt.

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2. ie A eil n. R umentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

gih R gierungsrat

Verteiler • Gemeinderat, Hauptstrasse 73, 5074 Eiken • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Abteilung Landschaft und Gewässer BVU • Abteilung für Umwelt BVU • Abteilung Wald BVU • Abteilung Tiefbau BVU • Kantonsarchäologie BKS

Rechtsmittelbelehrung 1 Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten.

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6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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