Bauzonenplan

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Zusammenlegen von Bauzonen mit ähnlichem Inhalt (Vereinfachung) Angleichen der Zonenabgrenzungen an die bestehende Überbauung Anpassung der Bau- und Nutzungsordnung an die übergeordnete Gesetzgebung und an teilweise geänderte Rahmenbedingungen Ergänzung der Naturwerte Durchführung des Waldfeststellungsverfahrens/Prüfen von Waldbaulinien Überarbeiten der Verkehrsrichtpläne und Erstellen eines Erschliessungsprogramms

2.2 Planungsablauf/Vorprüfung Der Kanton prüfte die Vorlage in zwei Durchgängen (provisorischer Vorprüfungsbericht vom 2. März 2000). Die abschliessende Vorprüfung erfolgte mit Bericht vom 19. Oktober 2000 ohne Vorbehalte. 2.3 Bauzonen- und Kulturlandplan Die wichtigsten Änderungen umfassen: - Die Kernzone wird mit der Dorfzone zusammengelegt, ebenso die Wohnzone Hang mit der Wohnzone W2. - Das Industrieareal westlich des Kraftwerkkanals im Dorfteil Vogelsang wird von der Industriezone in die Wohn-/Gewerbezone 3-geschossig umgezont. Die Industriezone östlich des Kanals wird verkleinert. Die gesamte Fläche unterliegt der Sondernutzungsplanpflicht. - Die bestehenden Familiengärten im Gebiet „Geeling-Steimüri“ werden neu einer Familiengartenzone zugewiesen. Im Gebiet „Usserriede“ wird ebenso eine Familiengartenzone ausgeschieden. - Im westlichen und bereits kultivierten Teil der Industriezone „Geeling“ (schraffierter Bereich) wird die Beschränkung auf Nutzungen für den Abbau aufgehoben. In diesem Gebiet sind neu grossgewerbliche und industrielle Nutzung zulässig. Gebäudehöhe (8 m) und Firsthöhe (12 m) sind beschränkt. Es gilt die Lärm-Empfindlichkeitsstufe III. - Die Industriezone „Usserriede-Muracher“ wird auf Kosten der Wohn-/Gewerbezone erweitert. - Einzelne öffentliche Zonen werden aus Sicht der Gemeinde nicht mehr benötigt und in Wohn- oder Mischzonen umgewandelt oder der Grünzone zugewiesen (im Brüel West). - Die wichtigsten noch unerschlossenen Gebiete und Flächen, mit grösserem Verdichtungs- und Erneuerungspotential, sind mit einer Sondernutzungsplanpflicht belegt. 2.4 Bau- und Nutzungsordnung Die Gemeinde hat die Bauordnung überarbeit und mit der revidierten Nutzungsordnung zu einer Bau- und Nutzungsordnung (BNO) kombiniert. Die BNO ist sowohl an die geänderten gesetzlichen Rahmenbedingungen als auch an die neuen Bedürfnisse der Gemeinde angepasst worden. Überarbeitet wurden insbesondere die Zonenvorschriften (Vereinfachung). Dach- und Untergeschosse werden neu nicht mehr an die Ausnützungsziffer angerechnet. Anstelle der 107 Paragraphen in der alten Bauordnung und der 15 Paragraphen in der Nutzungsordnung umfasst die neue BNO noch 56 Paragraphen.

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Erwägungen 3. Beurteilung der Vorlage 3.1 Allgemeine Beurteilung 3.1.1 Überprüfungsbefugnis Der Regierungsrat prüft, ob die Vorlage rechtmässig ist, mit den kantonalen Richtplänen übereinstimmt und die kantonalen und regionalen Interessen angemessen berücksichtigt (§ 27 Abs. 2 BauG). 3.1.2 Übereinstimmung mit dem Richtplan Die neuen Bauzonengrenzen weichen vom festgesetzten Siedlungsgebiet des Richtplans ab. Sie gehen jedoch nicht über die Kriterien hinaus, die eine vorgängige Anpassung des Richtplans erfordern. Nach der Genehmigung der Vorlage schreibt der Regierungsrat deshalb das Siedlungsgebiet entsprechend der neu genehmigten Abgrenzung der Bauzonen fort (Richtplan, Kapitel S 2.1, Beschluss 4.1). Dies betrifft Flächen nach folgenden Kriterien: Ein- und Auszonung wegen Auswirkungen von Waldfeststellungsverfahren (Beschluss 4.1, lit. f; ca. 2 ha) Einzonung mit flächengleicher Kompensation (Beschluss 4.1, lit. b) „Echte“ Einzonungen, welche den Umfang des Siedlungsgebietes im Sinne des Beschlusses 4.1, lit. a des Richtplans vergrössern, sind keine zu verzeichnen. 3.1.3 Dekretsgebiete Das Gemeindegebiet von Gebenstorf wird sowohl vom Wasserschlossdekret als auch vom Reussuferschutzdekret erfasst. Das Wasserschlossdekret ist ein kantonaler Nutzungsplan mit hohem Detaillierungsgrad. Deshalb hat die Gemeinde konsequenterweise in diesem Gebiet auf die Ausscheidung von Zonen im Kulturlandplan verzichtet. Das Reussuferschutzdekret hat nicht diesen Detaillierungsgrad und muss noch im Kulturlandplan umgesetzt werden. Die Zonierungen innerhalb des Reussuferschutzdekrets sind bereits mit der Kulturlandplanung von 1991 festgelegt worden. Die vorliegende Planung übernimmt im Wesentlichen diese Vorgaben und differenziert sie weiter (Ausscheidung von Magerwiesen). Die Festlegungen stimmen mit den örtlichen Gegebenheiten und mit den Vorgaben des Dekrets überein. Die Zonenzuweisungen sind situationsgerecht. 3.1.4 Siedlungserneuerung, Verdichtung und Siedlungsqualität Die Siedlungsqualität soll erhalten oder verbessert werden (§ 46 BauG). Eine gute bauliche Gestaltung der Quartiere, des Aussenraums und öffentlicher Räume sind Voraussetzung für eine gute Siedlungsqualität. Mit einer angemessenen baulichen Verdichtung soll ein sparsamer Ressourcenverbrauch angestrebt werden. Gleichzeitig ist für eine den Bedürfnissen der Bevölkerung entsprechende Siedlungsqualität zu sorgen. Diese Anliegen können z. B. mit entsprechenden Bestimmungen in der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) oder mit Sondernutzungsplänen unterstützt werden (Richtplan, Kapitel S 3.1, Beschluss 1.1).

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Die Gemeinde hat verschiedene Massnahmen zur Unterstützung der Verdichtung getroffen wie Sondernutzungsplanpflicht, Neudefinition der Ausnützungsziffer usw. Die getroffenen Massnahmen sind insgesamt zweckmässig und entsprechen den Vorgaben des Richtplans. Die Gemeinde hat die Definition der Ausnützungsziffer insofern angepasst, dass Dachund Untergeschoss nicht mehr angerechnet werden. Dies hat zur Folge, dass zum Teil deutlich mehr Bruttogeschossfläche erstellt werden kann. Die effektive Ausnützung wird z.B. in der 2-geschossigen Bauweise gegenüber der bisherigen Vorschrift um bis zu einem Drittel erhöht. Diese Massnahme führt aufgrund der Erfahrungen kaum zu einer echten Verdichtung (mehr E pro BGF) und ist in einzelnen Gebieten aus Sicht der Siedlungsqualität problematisch. Es besteht die Gefahr einer unkontrollierten Siedlungserneuerung, welche den Qualitätsanforderungen kaum mehr zu genügen vermag. Da es sich gemäss ISOS um ein Ortsbild von lokaler Bedeutung handelt, liegt es im Ermessen der Gemeinde. Die Zonenänderungen im Gebiet der BAG (Grabenäcker, Guet) werden aus kantonaler Sicht begrüsst. Sie bilden Grundlage für eine gezielte Erneuerung des Gebiets. Im Rahmen der Sondernutzungsplanung soll die detaillierte Interessenabwägung bezüglich Schutz der bestehenden wertvollen Substanz einerseits und der Erneuerung und Schaffung von Mehrwerten andererseits angegangen werden. Die Reduktion der Industriezone im Gebiet „Limmatspitze“ ist sachgerecht. Die „Limmatspitze“ gehört zum Zentrum des Wasserschlosses. Der nördliche Teil des noch unüberbauten Gebiets wird bei Hochwasser überflutet. Die Flusslandschaft ist Bestandteil des Bundesinventars der Landschaften von nationaler Bedeutung (BLN). Mit der Sondernutzungsplanpflicht über das gesamte Areal südlich des Kanals besteht eine Möglichkeit zur Kompensation (Nutzungsverlagerung) des Flächenverlusts durch die „Auszonung“ an der Limmatspitze. 3.1.5 Ortsbildschutz/Denkmalpflege Die von der Gemeinde getroffenen Massnahmen zum Ortsbildschutz bilden eine wichtige Grundlage für die rechtliche Umsetzung des Ortsbildschutzes im Rahmen des Baugesuchsverfahrens. Die Gemeinden sorgen für einen angemessenen Schutz der Ortsbilder von regionaler Bedeutung (Richtplan, Kapitel S 3.2, Beschluss 2.1). Die Zusammenlegung der Kernzone mit der Dorfzone ist zweckmässig. Ebenso sind die Dorfzonenvorschriften situationsgerecht. Die Bestimmungen von § 18 BNO kommen einem Substanzschutz für alle Objekte innerhalb des Ortsbildschutz-Perimeters nahe. Die Abgrenzung des Perimeters ist situationsgerecht. Die kulturhistorisch bedeutenden Kosthäuser sind konsequenterweise in den Ortsbildschutzperimeter aufgenommen worden. Die aus denkmalpflegerischer Sicht zu bedauernde Entlassung des „Schwarzen Bären“ aus dem Substanzschutz wird mit den kaum vertretbaren Instandstellungskosten begründet. Damit dürfte das Los eines der wenigen noch erhaltenen, mächtigen Hochstudhäuser im Bezirk Baden (und im Kanton) bald besiegelt sein. 3.1.6 Umwelt, Natur- und Landschaftschutz Die Gemeinde scheidet Grünzonen vor allem entlang des Hölibachs und der Waldsäume aus. Sie dienen der Siedlungsdurchgrünung und auch als ökologischer Korridor. Die Bestimmungen der Industriezone sehen an einigen Stellen die Pflanzung von Feldgehölzen und eine naturnahe Gestaltung der unüberbauten Flächen vor. In den Industrie- und Gewerbezonen wird eine Grünflächenziffer festgelegt. Im weiteren sind auch in der Bauzone

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die wichtigen und prägenden Hecken unter Schutz gestellt worden. Damit wird der Beschluss 2.1 des Richtplanabschnitts S 3.1 bezüglich Natur im Siedlungsgebiet erfüllt. 3.1.7 Grösse der Bauzone (Art. 15 RPG) Die Bauzonen weisen eine Fläche von total 140.4 ha (ohne Grünzonen) auf. Davon sind ca. 114.7 ha mehrheitlich überbaut, bzw. zonenkonform genutzt und ca. 25.7 ha unüberbaut, respektive stehen einer künftigen Überbauung zur Verfügung. Von den unüberbauten Flächen sind rund 20.2 ha Wohn- und Mischzonen, 3.5 ha reine Arbeitsplatzzonen und ca. 2.0 ha Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen und für Freizeitzonen vorgesehen. Die Kapazität der Bauzonen, inkl. der innerhalb der Planungsphase realisierbaren Verdichtung, beträgt rund 6‘660 Einwohner. Die kantonale Prognose rechnet für das Jahr 2015 mit rund 4‘420 Einwohnerinnen und Einwohnern (E). Aufgrund der rein rechnerischen Beurteilung (Grundlage: kantonale Prognose) sind die ausgeschiedenen Bauzonen um rund 16 ha zu gross. Bei der Genehmigung der Umzonung „im Geelig“ von 1996 hat der Grosse Rat festgehalten, dass die rechnerische Beurteilung der Bauzonendimensionierung eine deutliche Übergrösse aufweist und die Bauzonengrösse nur aufgrund der besonderen Situation (Rekultivierung der Kiesgrube, Klärung der Nachnutzung) akzeptiert werden kann. In der Botschaft ist festgehalten, dass die Gemeinde im Süden des Dorfes die guten landwirtschaftlichen Böden sowie die schützenswerte Landschaft erhalten und daher langfristig auf Einzonungen verzichten will. Dies hat die Gemeinde mit der vorliegenden Revision beherzigt. Die Bauzonenfläche entspricht in etwa derjenigen von 1996. Aufgrund dieser Voraussetzungen ist die Grösse der Bauzone nicht zu beanstanden. 3.2 Gesamtbeurteilung Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Bauzonenplan, der Kulturlandplan und die Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Gebenstorf vom 8. Juni 2001 werden genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden.

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2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt mit der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift muss von der beschwerdeführenden Partei selbst oder von einer im Kanton Aargau zugelassenen Anwältin bzw. einem zugelassenen Anwalt verfasst sein und einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Protokollauszug - Gemeinderat, 5412 Gebenstorf - Baudepartement - Rechtsabteilung BD - Abteilung Raumplanung BD (mit Akten) - Staatskanzlei Staatsschreiber: