Bauzonenplan Aarestrasse

Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss der Gemeindeversammlung Ablauf der Beschwerdefrist Eingereicht zur Genehmigung

6. Mai 2010 17. Mai 2010 bis 16. Juni 2010 18. Juni 2010 28. Juli 2010 24. August 2010

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Zuständigkeit zur Genehmigung

Der Regierungsrat ist für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. Sie fällt nicht unter die Ausnahmen, welche gemäss § 27 Abs. 1 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) vom 19. Januar 1993 durch den Grossen Rat zu genehmigen sind. 1.3

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Die Vorlage im Überblick

Zur Genehmigung liegen vor:  Nutzungsplanung Siedlung; Teiländerung "Aarestrasse" 1:2'500  Teiländerung Bau- und Nutzungsordnung (BNO), Ergänzung § 33 Abs. 2 2.1

Ausgangslage und Planungsziele

Das Planungsgebiet "Aarestrasse" liegt im Ortsteil Vogelsang. Es umfasst verschiedene Parzellen und ist aktuell der Gewerbezone zugewiesen. Für den bestehenden Betrieb in diesem Areal wurden Sanierungsauflagen in Zusammenhang mit der Luftreinhalteverordnung (LRV) verfügt. Der Inhaber der Firma verzichtet auf Investitionen und beabsichtigt die Stilllegung des Betriebs respektive die Umnutzung des Areals für Wohnen. Eine Projektstudie liegt bereits vor. Mit der vorliegenden Zonenplanung sollen die planungsrechtlichen Grundlagen für die beabsichtigte Umnutzung sichergestellt werden. 2.2

Planungsablauf/Vorprüfung

Die abschliessende Vorprüfung erfolgte mit Bericht vom 6. Mai 2010 ohne Vorbehalte. Versand: 11. November 2010

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2.3

Bauzonenplan

Das Gebiet des Giessereibetriebs an der Aarestrasse wird von der Gewerbezone in die Wohnzone W3 umgezont. Gleichzeitig wird eine Anpassung der Bauzonengrenze an das Wasserschlossdekretsgebiet vorgenommen. Daraus resultiert eine leichte Vergrösserung der Bauzone um 120 m2. 2.4

Bau- und Nutzungsordnung

§ 33 Abs. 2 der BNO, welcher die Zonenabweichungen bei Arealüberbauungen regelt, wird insofern ergänzt, dass in diesem Bereich bei Arealüberbauungen kein Ausnützungsbonus und auch kein zusätzliches Geschoss erlaubt ist. Erwägungen 3.

Beurteilung der Vorlage

3.1

Allgemeine Beurteilung

3.1.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). 3.1.2 Richtplanung Das Siedlungsgebiet der Gemeinde Gebenstorf ist im kantonalen Richtplan festgesetzt. Mit der Zonenplanänderung wird das Siedlungsgebiet um 120 m2 vergrössert. Die Einzonung ist kleiner als der für einen Richtplanbeschluss massgebende Grenzwert von 3 Hektaren oder weniger als 3 % des Baugebiets, höchstens aber 5 Hektaren pro 10 Jahre. Das Siedlungsgebiet wird deshalb nach Genehmigung der Vorlage durch blosse Fortschreibung angepasst (Beschluss 4.1 a des Richtplanabschnitts S 2.1). 3.1.3 Städtebauliche Einpassung Die bestehende gewerbliche Nutzung soll zur besseren Abstimmung auf die umgebende Bebauung durch eine Wohnnutzung abgelöst werden. Die geplante Umnutzung in reines Wohnen ist aufgrund der städtebaulichen Situation durchaus sachgerecht. Im Sinne der haushälterischen Bodennutzung (Art. 1 Raumplanungsgesetz, RPG) ist auch die Zuweisung der Parzellen zur Wohnzone W3 planerisch nachvollziehbar, auch wenn die aktuelle Überbauungssituation im weiteren Umfeld mehrheitlich 2-geschossig geprägt ist. Insbesondere die Übergangssituation zu den südlich angrenzenden Einfamilienhäusern bedarf in den nachfolgenden Verfahren besonderer Beachtung. Bei einer dichteren Überbauung ist unter diesem Aspekt eine entsprechende Gesamtqualität anzustreben. Auf jeden Fall zweckmässig ist der Ausschluss dieses Areals von den möglichen Zonenabweichungen bei Arealüberbauung (Anpassung § 33 Abs. 2 BNO); viergeschossige Bauten würden dieser empfindlichen städtebaulichen und landschaftlichen Situation direkt am Wasserschloss aus planerischer Sicht nicht ausreichend Rechnung tragen.

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3.1.4 Abstimmung Siedlung und Verkehr Die bestehende Verkehrserschliessung genügt den neuen Anforderungen; mit der Umzonung der Gewerbezone in eine reine Wohnzone sind die verkehrstechnischen Anforderungen geringer. Da die Strasse bisher für die Erschliessung der Gewerbezone genügt hat, reicht sie auch für die Erschliessung der neuen Wohnzone aus. Der durch die neue Wohnzone generierte Verkehr ist von untergeordneter Bedeutung. Für eine Wohnüberbauung ist die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr über die Bushaltestellen in 450 Metern Distanz ausreichend. Mittelfristig könnte geprüft werden, in diesem Bereich eine zusätzliche Haltestelle einzurichten. Da die Auswirkung der Planung geringfügig ist, sind weitergehende Untersuchungen zur nach § 1 Abs. 2 der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz (ABauV) erforderlichen Abstimmung von Siedlung und Verkehr nicht erforderlich. 3.1.5 Lärm/Hochwasser Für die zweite Bautiefe an der mässig frequentierten Kantonsstrasse sind im Rahmen der Umzonung einer bestehenden Bauzone keine weiteren Abklärungen betreffend Lärmschutz notwendig. Die lärmschutzrechtlichen Anforderungen sind eingehalten. Der Perimeter der geplanten Umzonung liegt in unmittelbarer Nähe zur Aare. Westlich der bestehenden Giesserei kann die Überflutung bereits bei einem 30-jährlichen Hochwasserereignis (HQ30) bis zum Gebäude gelangen. Im Baubewilligungsverfahren sind Objektschutzmassnahmen zu klären und allenfalls notwendige Massnahmen zu treffen, damit gestützt auf § 32 BauG die Baureife rechtlich und tatsächlich gesichert werden kann. Aus fachlicher Sicht sind hinreichende Objektschutzmassnahmen möglich. 3.1.6 Abgrenzung zum Dekretsgebiet Die Gemeinde Gebenstorf liegt am Wasserschloss. Die Abgrenzung der rechtskräftigen Bauzone und der Wasserschlossdekretsgrenzen stimmen in verschiedenen Gebieten nicht überein. Die Abgrenzung des Wasserschlossdekretsgebiets und der rechtskräftigen Bauzone stimmen auch im Bereich der Parzellen 91 und 93 nicht überein. Mit der vorliegenden Umzonung ist deshalb folgerichtig eine Anpassung der Bauzone an die Grenze des Wasserschlosses vorgenommen worden. 3.1.7 Regionale Abstimmung Gemäss § 13 BauG sind Nutzungspläne regional abzustimmen. Im konkreten Fall ist die Zonenplanänderung regional von untergeordneter Bedeutung. 3.2

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Die Teiländerung Bauzonenplan sowie Bau- und Nutzungsordnung "Aarestrasse" der Gemeinde Gebenstorf vom 18. Juni 2010 wird genehmigt.

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2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Die Frist beginnt einen Tag nach der Publikation des Entscheids im kantonalen Amtsblatt. Sie steht still vom Samstag vor Palmsonntag bis Ostermontag, vom 1. Juli bis 15. August und vom 20. Dezember bis 10. Januar. 2. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 3. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerde beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Verteiler  Gemeinderat, Vogelsangstrasse 2, 5412 Gebenstorf  Departement Bau, Verkehr und Umwelt  Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten)  Rechtsabteilung BVU  Abteilung Wald BVU  Staatskanzlei (Amtsblatt) Staatsschreiber: