Gestaltungsplan Sonnenfeld

Sachverhalt

1. Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Vorprüfungsbericht

24. November 2014

Öffentliche Auflage

6. Dezember 2014 bis 5. Januar 2015

Beschluss Gemeinderat

23. Februar 2015

Eingereicht zur Genehmigung

25. März 2015

Ablauf der Beschwerdefrist

30. März 2015

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Zuständigkeit zur Genehmigung Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU) ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutzverfahren Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf die am 21. November 1995 genehmigte Nutzungsplanung Siedlung sowie auf die am 28. April 2004 genehmigte Teiländerung Mettenfeld.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Der Gestaltungsplan soll die Realisierung eines Bauprojekts für zwei Mehrfamilienhäuser in der Wohn- und Gewerbezone 3 (WG3) ermöglichen, die hinsichtlich der Geschossigkeit (Baufeld 2), der Gebäudehöhe und der Ausnützung von der Regelbauweise abweichen. Die im nördlichen Ortsteil von Mühlau gelegenen Parzellen 18 und 19, südlich anschliessend an die Gewerbezone, sind mit einer Sondernutzungsplanpflicht belegt.

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3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel: Gestaltungsplan "Sonnenfeld" bestehend aus: • Situation 1:500 vom 23. Februar 2015 (Gemeinderatsbeschluss) • Sondernutzungsvorschriften (SNV) vom 23. Februar 2015 (Gemeinderatsbeschluss) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde, revidiert am 2. Dezember 2014, erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumpla­ nungsverordnung, RPV). Entgegen der Ausführungen unter Kapitel 3.1 (Seite 5) des Planungsberichtes ist die Sondernutzungsplanpflicht nach wie vor gültig. Die Aussage "Mit dem Gemeindeversammlungsbeschluss vom 7.11.2006 wurde diese Pflicht aufgehoben, jedoch in den kantonalen Unterlagen ist dieser Umstand noch nicht angepasst" ist falsch. Wenn eine Sondernutzungsplanungspflicht aufgehoben werden soll, muss dies über eine Änderung der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) im entsprechenden Verfahren einschliesslich kantonaler Genehmigung erfolgen (§§ 25-27 BauG). Dieser widersprüchliche Sach­ verhalt spielt vorliegend jedoch keine Rolle, da mit dem Gestaltungsplan der Erfüllung der Sondernutzungsplanpflicht letztlich nachgekommen wird. Orientierende Grundlagen sind weiter: • Richtprojekt der ST-Architekten GmbH (gemäss § 21 Abs. 4 SNV wegleitend für die Beurteilung von Baugesuchen), bestehend aus: • Grundrisse Baufeld 1 und 2, Mst. 1:200 vom 20. Oktober 2014 • Fassaden Baufeld 1, Mst. 1:200 vom 20. Oktober 2014 mit approximativem Färb- und Materi­ alkonzept vom 2. Dezember 2014 • Fassaden Baufeld 2, Mst. 1:200 vom 20. Oktober 2014 mit approximativem Färb- und Materi­ alkonzept vom 2. Dezember 2014 • Umgebungsplan zum Richtprojekt der Erich Andermatt Partner AG vom 20. Oktober 2014 • Hochwasserschutz auf Grundlage der Gefahrenkarte, Orientierung zum Richtprojekt vom 20. Oktober 2014 • Schattendiagramme, 9. Februar und 29. Oktober, Mst. 1:500 vom 2. Dezember 2014

Erwägungen

4. Beurteilung der Vorlage 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti­ gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören namentlich die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Vereinbarkeit mit § 21 BauG Das Bebauungskonzept mit der rückwärtigen Erschliessung von der Mettenfeldstrasse ist nachvoll­ ziehbar und stellt eine sachgerechte Lösung dar. Im Vergleich zur Regelbauweise der Zone WG3 weichen die nach Gestaltungsplan möglichen Ge­ bäudevolumen, geprägt durch die Gebäudehöhen, die Geschossigkeit, die Proportionen und der

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daraus resultierenden Ausnützung, merklich von der BNO ab. Diese Abweichungen liegen grund­ sätzlich im Interesse einer haushälterischen Bodennutzung. Demgegenüber stellt sich die Frage, inwiefern das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis gemäss § 21 Abs. 2 BauG hinreichend gewährleistet werden kann (insbesondere im Baubewilligungsverfahren). Die qualitätsfördernde Umsetzung von § 21 SNV und § 22 SNV liegt im Ermessen des Gemeinderats als kommunale Planungsbehörde. Aus fachlicher Sicht machen wir auf folgende, wichtige Vollzugs­ empfehlungen aufmerksam: • Im Interesse einer möglichst guten Einordnung sollen sich die Bauten mittels einer sorgsamen Detaillierung, Material- und Farbgebung in die dörflich-regionale Architektursprache integrieren (vgl. Stellungnahme gemäss § 8 Bauverordnung (BauV) des Büros "planteam" vom 22. Oktober 2014). Das Richtprojekt wurde in der Folge in diesem Sinne mit einem approximativen Färb- und Materi­ alkonzept ergänzt. • Mit der Genehmigungsvorlage wurde ein orientierendes Schattendiagramm, datiert vom 2. Dezember 2014, nachgereicht. Das BVU geht davon aus, dass diese ergänzende Grundlage Bestandteil der öffentlichen Auflage war. Im Rahmen des Einwendungsverfahrens sind keine Einwendungen eingegangen (vgl. Auszug aus dem Protokoll des Gemeinderats Mühlau vom 23. Februar 2015). 4.2.2 Umgebungsgestaltung Mit dem abschliessenden Vorprüfungsbericht wurden Ergänzungen hinsichtlich der Umgebungsge­ staltung beziehungsweise Bepflanzung verlangt. Diese wurden umgesetzt. Namentlich geht nun aus dem Situationsplan und den SNV hervor, dass im Bereich der Spielplatz-Grünfläche (SNV § 12 Abs. 4) mindestens ein standortgerechter und einheimischer Baum (grosskronig, hochstämmig) zu pflanzen ist. 4.2.3 Lärm Die Sondernutzungsplanungspflicht bezieht sich auf die ehemaligen 2. Baugebiets-Etappen gemäss der BNO aus dem Jahr 1974 (Gemeindeversammlungsbeschluss; Genehmigung durch den Grossen Rat am 30. April 1979), die infolge des Bundesgerichtsentscheids (BGE) Oberrohrdorf (1991) in Erschliessungsetappen umgewandelt worden sind. Es handelt sich demnach um eine Erschliessungsplanpflicht, die aus anderen formellen Gründen festgelegt worden ist. Die Parzellen 18 und 19 sind in der Zwischenzeit im Besitz derselben Eigentümerin und werden zusammengelegt. Gemäss dem Stand der Erschliessung und Überbauung 2013 wurde das Areal von der Gemeinde der Kategorie "baureif" zugeordnet. Das Areal kann demnach in Bezug auf das beabsichtigte Projekt als hinreichend erschlossen beurteilt werden. Somit muss im Rahmen des Baubewilligungsverfah­ rens die Einhaltung von Art. 31 Lärmschutzverordnung (LSV) nachgewiesen werden, was in § 17 SNV entsprechend gefordert ist. 4.3 Gesamtbeurteilung Im Sinne der vorstehenden Erwägungen und basierend auf den seit der Genehmigungsvorlage vor­ liegenden ergänzenden Unterlagen sowie gestützt auf den zustimmenden Gemeinderatsbeschluss vom 23. Februar 2015 geht das BVU davon aus, dass sich der Gemeinderat mit den anlässlich der Vorprüfung aufgeworfenen Fragen fundiert auseinandergesetzt hat und die Vorlage als mit den be­ rührten Interessen vereinbar beurteilt. Die Vorlage erfüllt demnach die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

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Beschluss 1.

Der Gestaltungsplan "Sonnenfeld" der Gemeinde Mühlau vom 23. Februar 2015 wird genehmigt. 2.

Verteiler • Gemeinderat, Rüstenschwilerstrasse 8, 5642 Mühlau • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Verkehr BVU • Abteilung für Umwelt BVU • Abteilung Landschaft und Gewässer BVU

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsent­ scheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten.

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6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­ lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese­ hen werden.

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