Gestaltungsplan Mühlehalde

Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

21. Oktober 2009 13. Februar 2009 18. Mai 2009 bis 17. Juni 2009 21. Oktober 2009 6. November 2009 2. Dezember 2009

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage ist eine Beschwerde eingereicht worden. Diese konnte durch Rückzug abgeschrieben werden. 2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Das Gebiet Mühlehalde liegt am Südhang des Bruggerbergs und grenzt im Westen an die Gemeinde Umiken. Das südliche Areal gegen die Baslerstrasse ist der Wohnzone W2, das nördlich angrenzende Gebiet der Naturschutzzone zugewiesen. Die Fläche der Wohnzone W2 ist mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt. 3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Mit dem Gestaltungsplan sollen für das Gebiet "Mühlehalde" die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden für eine Terrassenüberbauung in vier senkrecht zum Hang stehenden, gestaffelten Bauten. Im Gestaltungsplanperimeter gilt eine Ausnutzungsziffer von 0,6. 3.1.1 Baubereiche Für die geplante Überbauung sind im Gestaltungsplan vier Baufelder "Terrassenhäuser" ausgeschieden. Je zwei Wohnreihen sind über einen dazwischen liegenden Bereich "Erschliessung" verbunden. Der Abstand zwischen den beiden Doppelreihen beträgt 12 Meter. In Abweichung von den Vorschriften der Wohnzone W2 sind in den Baufeldern dreigeschossige Bauten erlaubt. Die Hauptgebäude dürfen die Mantellinie nicht überschreiten (Ausnahme Oberlichter, technisch bedingte Anlagen und Brüstungen). Versand: 9. April 2010

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Alle Bauten sind mit Flachdächern zu erstellen. Die Flachdächer der obersten Bautiefe sind extensiv zu begrünen. Alle Bauten haben sich in das Gelände zu integrieren. Die Volumen und Fassaden der Terrassenhäuser sind mittels Vor- und Rücksprüngen zu staffeln. Die Stufen sind regelmässig und parallel zur Neigung der benachbarten Terrassenhäuser auszubilden. Die Bauten haben den Minergie-Standard zu erfüllen. 3.1.2 Erschliessung und Parkierung Der Gestaltungsplan enthält einen Bereich "Sammelgarage und Gemeinschaftsbereich Terrassenhäuser" mit maximal 3 Metern ab Oberkant Trottoir Baslerstrasse. Die Abstellplätze sind innerhalb dieses Bereichs in einer unterirdischen Sammelgarage zu erstellen. Die für die Baslerstrasse charakteristische Vorzone mit dem gefassten Strassenraum ist zu erhalten. Die Arealerschliessung erfolgt über die Rinikerstrasse an der im Gestaltungsplan festgelegten Stelle. Die Sondernutzungsvorschriften (SNV) enthalten Vorgaben zur Umgestaltung des Anschlusses Rinikerstrasse (§ 11 Abs. 2 und 3 SNV). Die entsprechende Ausbildung des Anschlusses ist Voraussetzung für die Erteilung der Baubewilligung durch den Stadtrat (§ 11 Abs. 4 SNV). 3.1.3 Lärmschutz Entlang der Baslerstrasse wird eine Lärmschutzwand vorgeschrieben. Die Höhe der Wand beträgt 2,2 Meter ab Oberkant Baslerstrasse. Der Bereich zwischen Lärmschutzwand und Baulinie ist gemäss § 15 SNV auf das Niveau der Mauerkrone aufzufüllen und mit hochstämmigen Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen. 3.1.4 Umgebung/Naturschutzflächen Die Umgebungsflächen sind möglichst naturnah zu gestalten und zu bepflanzen. Kleinund Anbauten für die private Nutzung sind nicht zugelassen. Zum Zeitpunkt der Überbauung sind gemäss § 18 SNV die Naturschutzflächen der Parzellen 88–90 ökologisch wertvoll zu gestalten (Möblierung). In Absprache mit der Pro Natura Aargau sind zwei Trockensteinmauern zu finanzieren. Es gilt ein Kostendach von Fr. 40'000.–. Die Grundeigentümer sind verpflichtet, die Naturschutzfläche ökologisch auf eigene Kosten zu bewirtschaften oder bewirtschaften zu lassen. Spätestens nach Abschluss der Bauarbeiten auf den Parzellen 88–90 sind die Naturschutzflächen der gleichnamigen Parzellen an die Pro Natura zu Eigentum abzutreten. 3.1.5 Qualitätssicherung Als Voraussetzung für die Baubewilligung kann der Stadtrat auf Kosten der Bauherrschaft eine unabhängige Fachperson zur Ausarbeitung eines Gutachtens darüber beauftragen, ob das Gesuch den Anforderungen des Gestaltungsplans entspricht. In § 19 Abs. 2 SNV sind die wichtigsten Beurteilungskriterien aufgelistet. 3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel:  Gestaltungsplan  Sondernutzungsvorschriften

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Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz, BauG). Dazu gehören namentlich die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2

Raumplanerische Beurteilung

4.2.1 Gestaltung/Architektonische Qualität Grundsätzlich eignet sich diese Hanglage für eine terrassierte Bebauung, auch wenn die nach unten abflachende Exposition eine gute Einpassung erschwert. Der vorliegende Gestaltungsplan enthält diverse Anforderungen an eine gute Einpassung, welche insgesamt als sachgerecht beurteilt werden. Die Anforderungen von § 21 BauG insbesondere bezüglich Massnahmen für eine gute städtebauliche Qualität und Einpassung (siedlungs- und landschaftsgestalterisch) werden erfüllt. 4.2.2 Erschliessung Das Gestaltungsplangebiet wird über die Rinikerstrasse an das übergeordnete Strassennetz angeschlossen. Die Zufahrt und der bestehende Knoten Rinikerstrasse-Baslerstrasse sind verkehrstechnisch heikel. In enger Zusammenarbeit mit den kantonalen Fachstellen wurde nach Möglichkeiten gesucht, die Grundstückszufahrt und den Anschluss Rinikerstrasse zu optimieren. Die gemeinsam erarbeitete Anschlussvariante zeichnet sich durch verschiedene Elemente aus, welche in die Sondernutzungsvorschriften übernommen wurden. Die Umgestaltung des Anschlusses ist Voraussetzung für die Baubewilligung. Damit kann eine sach- und situationsgerechte Erschliessung sichergestellt werden. 4.2.3 Lärmschutz Mit den §§ 8 und 14 SNV werden die Anforderungen an die Umweltschutzgesetzgebung vollumfänglich erfüllt. Aufgrund der Exposition müssen Neubauten gemäss § 16 SNV im Minergie-Standard erstellt werden. Dies erhöht die Wohnqualität zusätzlich. 4.2.4 Wald/Waldabstand/Naturschutz In einem Abstand von 18 Metern zur Bauzonengrenze stockt Wald. Die rechtskräftige, vermessene Waldgrenze ist im Gestaltungsplan ersichtlich. Die ausgeschiedenen Baufelder halten die Waldabstandsvorschriften vollumfänglich ein. Hangaufwärts ist das am Bauland angrenzende Gebiet als Naturschutzzone ausgeschieden. Wenn die Baufelder, zumindest in je einem Eckbereich, bis auf 0,5 Meter an die Grenze Bauzone–Naturschutzzone grenzen, sind bauliche Massnahmen (Baugrube usw.) ohne Verletzung der Naturschutzzone schwierig. Die Terrassenhäuser sind so zu erstellen, dass sämtliche Gebäudeteile und alle baulichen Massnahmen (inklusive Baugrube) innerhalb der Bauzone liegen beziehungsweise ausgeführt werden. Dieser Grundsatz ist in § 13 Abs. 5 SNV enthalten. Die nördlich angrenzende Naturschutzzone darf nicht beeinträchtigt werden, weder durch Baustelleninstallationen noch durch die Baugrube.

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4.2.5 Ökologische Massnahmen In einer Vereinbarung zwischen Stadt, Grundeigentümer und pro Natura wurden verschiedene Verpflichtungen im Bereich ökologische Massnahmen festgelegt, welche teilweise im Gestaltungsplan fixiert werden müssen. Der Gestaltungsplan setzt diese Anforderungen sachgerecht um. Die Gestaltung und Bewirtschaftung richtet sich nach der Vereinbarung vom 24. April 2006. 4.3

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Mühlehalde" der Stadt Brugg vom 21. Oktober 2009 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Die Frist beginnt einen Tag nach der Publikation des Entscheids im kantonalen Amtsblatt. Sie steht still vom Samstag vor Palmsonntag bis Ostermontag, vom 1. Juli bis 15. August und vom 20. Dezember bis 10. Januar. 2. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 3. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerde beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

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Verteiler  Stadtradt, Stadthaus, 5200 Brugg  Departement Bau, Verkehr und Umwelt  Abteilung Raumentwicklung BVU (mit Akten)  Rechtsabteilung BVU  Abteilung Verkehr BVU  Staatskanzlei (Amtsblatt) Staatsschreiber: