Gestaltungsplan Zentrum Unterdorf (inkl. Teiländerung)

Sondernutzungsplan · Gontenschwil

Dokument

Nummer: 25.43
Art: Sondernutzungsplan
Gemeinde: Gontenschwil
Kanton: Aargau
Ebene: Gemeinde
Behörde: Gemeindeverwaltung
Genehmigt durch: BVU
Beschlossen: 25.03.2014
In Kraft seit: 10.08.2026
Quelle: ÖREBlex, Kanton Aargau

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Text

SNP-4135-2026-E.pdf

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Bau, ^^erkehì ’ÉPd Abteiiuì iyi

Kanton Aargau

Gemeinde Gontenschwil

Gestaltungsplan Zentrum Unterdorf Teiländerung Gemäss §21 BauG

Sondernutzungsvorschriften (Synoptische Darstellung, Genehmigungsinhalt sind nur Änderungen die farblich und unterstrichen dargestellt sind Hinweise: grün Anpassungen aufgrund 1. kant. VP, violett aufgrund abschl. Kant. VP

Weitere Bestandteile des Gestaltungsplans: Situationsplan 1:500 Planungsbericht (Orientierungsinhalt)

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Vorprüfungsbericht vom: 10. November 2025 Mitwirkungsbericht vom: 23. Februar 2026 Öffentliche Auflage vom 5. Januar 2026 bis 3. Februar 2026

Beschlossen vom Gemeinderat am: 23. März 2026 Der Gemeindeammann Der Gemeindeschreiber

ehmigung

tSenehmigung durch den Vorsteher des Departements Bau, Verkehr und Umwelt Genehmigungsdatum

Io.

Aarau,den 1 Abteilung Raumentiviclclung BVU

WJLLIAMSTEINMANN___________________ __ ________ Dipl. Architekt ETH SIA AG______________ ________ Schönaustrasse 25 ■ 5430 Wettingen_____ _ ________ Telefon 056 426 46 69 ■ Mobile 079 400 87 37 info@wsteinmann,ch

Auftraggeber: Hr. Inan Isik, Menziken

S014 Zentrum Gontenschwil 04.12.2025

Gestaltungsplan Zentrum Unterdorf, Gontenschwil

Rechtliche Sondernutzungsvorschriften I.

Teiländerung Sondernutzungsvorschriften

Einleitende Bestimmungen

Art. 1 Zweck

Der Gestaltungsplan Unterdorf umfasst die Parzellen GB Gontenschwil Nr. 660, 662, 664, 1961, 2783 und 2909. Mit dem Gestaltungsplan Unterdorf werden folgende Ziele angestrebt: a) ortsbaulich klar festgelegte Anordnung der Bauten und ausgewogene Verteilung der Bauvolumen b) haushälterische Nutzung mit hoher baulicher Dichte c) angemessener Anteil gewerblicher Nutzungen d) rationelle, zusammengefasste Erschliessung e) unterirdische Sammelgarage f) sorgfältige Gestaltung des Aussenraumes entsprechend seiner örtlichen Funktion

Der Gestaltungsplan Zentrum Unterdorf umfasst die Parzellen GB Gontenschwil Nr. 660, 662, 664, 1961. 1945, 1960,2909 , und 2783 a)...f) g) gewährleisten des ökoloqischen Ausqleichs und einer hohen Wohnqualität durch eine hochwertige und vielseitige Aussenraumplanung sowie durch eine hitzeangepasste Siedlungsentwicklunq

Art. 2 Bestandteile und Grundlagen

Verbindliche Bestandteile des Gestaltungsplans sind: a) Situationsplan 1:500 b) Sondernutzungsvorschriften Erläuternde Grundlagen des Gestaltungsplans sind: a) Planungsbericht b) Richtkonzept 1:500 vom Juni 2012

Art. 3 Perimeter

... c)

Bemerkung

Einleitende Bestimmungen

Richtproiekt vom 16. September 2025.

Parz. 1945 1960 neu, Prz. 2909 gestrichen Anpassung Systematik aufgrund 1. Kant. Vorprüfung

Ergänzung lit g)

Abs. 1 und Abs. 2 a) und keine Änderungen b) Ergänzungen und Aktualisierung gern. 1. Kant. VP

Art. 3 Perimeter

Der Gestaltungsplan Zentrum Unterdorf umfasst das im Situationsplan begrenzte Gebiet.

Ergänzung gern. 1. Kant. VP

Der Gestaltungsplan Unterdorf umfasst das im Situationsplan begrenzte Gebiet.

Art. 4 Verhältnis zur Grundordnung

1 2

II.

Soweit der Gestaltungsplan Unterdorf nichts anderes bestimmt, gelten die Bauund Nutzungsordnung sowie der Bauzonenplan der Gemeinde Gontenschwil Vorbehalten bleibt auch die kantonale und eidgenössische Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzgesetzgebung.

Nutzung und Gestaltung der Bauten

Art. 5 Zulässige Ausnutzung

1 Über den gesamten Gestaltungsplan-Perimeter (Parzellen GB Gontenschwil Nr. 660, 662, 664, 1961,2783 und 2909) gilt eine Ausnützung von maximal 1.2 mit entsprechender Nutzungsverteilung 2

Die Nutzungsverteilung ist im Gestaltungsplanperimeter wie folgt zulässig: Ausnutzung (AZ) max. 1.2 Anteil Wohnen max. 0.9 AZ

Keine Änderungen

2 II.

Nutzung und Gestaltung der Bauten

Art. 5 Zulässige Ausnutzung

1 Über den gesamten Gestaltungsplan-Perimeter (Parzellen GB Gontenschwil Nr. 660, 662, 664, 1945, 2909—und 2783) gilt eine Ausnützung von maximal 1.2 mit entsprechender Nutzungsverteilung 2

Die Nutzungsverteilung ist im Gestaltungsplanperimeter wie folgt zulässig: Ausnutzung (AZ) max. 1.2 Anteil Wohnen max. 0.9 AZ für die Baubereiche A. B und C) Anteil Wohnen max.1.0 AZ für den Baubereich D Das 1. Vollqeschoss des Baubereichs A ist für gewerbliche Nutzungen reserviert. Im Baubereich D ist das 1. Vollqeschoss für

Anpassung aufgrund neuer Grundbuch situation Keine Änderung

Ergänzungen Ergänzung aufgrund. 1. Kant. VP

Gestaltungsplan Zentrum Unterdorf, Gontenschwil

3 4

Die Erdgeschosse der Baubereiche A und D sind für gewerbliche Nutzungen reserviert. Je Anschluss an das übergeordnete Strassennetz dürfen maximal 500m2 Nettoladenfläche realisiert werden. Soweit diese Sondernutzungsvorschriften keine anderslautenden Bestimmungen enthalten, gelten die Vorschriften der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Gontenschwil für die Wohn- und Gewerbezone 3 (WG3).

den an der Oberkulmerstrasse lieqenden Gebäudeteil ebenfalls für gewerbliche Nutzunq reserviert. Je Anschluss an das übergeordnete Strassennetz dürfen maximal 500m2 Verkaufsflächen realisiert werden. -Soweit diese—Sondernutzungsvorschriften keine anderslautendea Bestimmungen—-enthalten, gelten die Vorschriften der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Gontenschwil für die -Wohn—und Arbeitszone 3 (WA3).

Anpassung aufgrund 1. Kant. VP

Art. 5 , Abs. 4 wird

gestrichen (wiederholt

Art. 4 Abs. 1) aufgrund

kant. VP

51 weitere Artikel

Art. 6 Baubereich für Gebäude

Art. 6 Baubereich für Hochbauten

1 2

Hochbauten sind nur innerhalb der im Situationsplan bezeichneten Baubereiche zulässig. Die Begrenzungen der Baubereiche gelten als Baulinien und ersetzen die zonengemässen Grenzabstände. Mit den städtebaulich wichtigen Baubereichen A + D wird ein Akzent für das gesamte Plangebiet gesetzt. Im Rahmen des erstellten Baubewilligungsverfahrens ist ein verbindliches architektonisches Gesamtkonzept sowie ein verbindliches Konzept Fassadengestaltung über die Baubereiche A + D vorzuweisen, das die Einhaltung der Qualitätsanforderungen sicherstellt. Klein- und Anbauten gemäss ABauV sind auch ausserhalb der Baubereiche zulässig.

4 5 6

Art. 7 Geschosszahl / Höhenmass

Das 4. Vollgeschoss der Baubereiche B, C muss an den Längsseiten von der Fassade min. 1.50 m zurückversetzt werden, mit Ausnahme von Aufzügen und Treppenaufgängen.

Die Geschosshöhe von Erdgeschossen mit gewerblichen Nutzungen darf maximal 4.2 m betragen; die Höhe der übrigen Geschosse darf im Durchschnitt maximal 3.0 m betragen. Jeweils beim obersten Geschoss ist eine Gesamthöhe von maximal 3.30 m zulässig.

Gebäude sind nur innerhalb der im Situationsplan bezeichneten Baubereiche zulässig. Die Beqrenzunqen der Baubereiche qelten als Baulinien und-ersetzen die zonenqemässen Grenzabstänäe. Vorsprinqende Gebäudeteile qemäss 21 BauV dürfen die Baubereichsqrenzen überschreiten. Mit den städtebaulich wichtigen Baubereichen A und D wird ein Akzent für das gesamte Plangebiet gesetzt. Im Rahmen des erstellten Baubewilligungsverfahrens ist ein verbindliches architektonisches Gesamtkonzept sowie ein verbindliches Konzept Fassadengestaltung über des Baubereichs D vorzuweisen, das die Einhaltung der Qualitätsanforderungen sicherstellt. Klein- und Anbauten gemäss BauV sind auch ausserhalb der Baubereiche zulässig. Ein Gemeinschaftspavillon ist innerhalb des im Situationsplan bezeichneten Baubereiches zulässiq. Die maximale Gesamthöhe des Gemeinschaftspavillons beträqt 3.50 m. Der Gemeinschaftspavillon ist in Materialität und Farbqebunq auf die Hauptbauten der Überbauunq abzustimmen. Das Dach ist als Flach- oder flach qeneiqtes Dach (max. 15°) auszuführen. Sofern keine vollflächiqe Photovoltaikanlaqe erstellt wird, ist das Dach extensiv zu beqrünen.

Anpassung aufgrund 1. Kant. VP

Abs. 2 und 3: Ergänzungen Abs. 4-8 neu: Der Bereich für den Gemeinschaftspavillon wird neu aufgrund der neuen Anordnung der Aussenraumfläche

Ergänzungen aufgrund der abschl. Kantonalen VP

Art. 7 Geschosszahl / Höhenmass

In den Baubereichen A, B. C und D sind max. 4 Vollgeschosse ohne zusätzliches Dach- oder Attikaqeschoss zulässig.

Das 4. Vollgeschoss der Baubereiche B, C muss an den Längsseiten von der Fassade min. 1.50 m zurückversetzt werden, mit Ausnahme von Aufzügen und Treppenaufgängen.

Die Geschosshöhe von 1. Vollqeschossen mit gewerblichen Nutzungen darf maximal 4.2 m betragen; die Höhe der übrigen Geschosse darf im Durchschnitt maximal 3.0 m betragen. Jeweils beim obersten Geschoss ist eine Geschosshöhe von maximal 3.30 m zulässig.

Ergänzung

Keine Änderung

Anpassung aufgrund 1. Kant. VP

]

Gestaltungsplan Zentrum Unterdorf, Gontenschwil

Art. 8 Arkade

1 Im Baubereich A ist eine Arkade an der Dorfstrasse im Erdgeschoss zu erstellen. Die genaue Lage ist im Baugesuchsverfahren festzulegen.

Art. 8 Arkade

Art. 9 Dachgestaltung

1 In den Baubereichen A und D sind nur Flachdächer zulässig. In den Baubereichen B und C sind Flachdächer und Satteldächer zulässig. 2 Technisch bedingte Aufbauten sowie Elemente zur Gestaltung und Nutzung von Dachgärten und Dachterrassen müssen sich gut in die Dachfläche integrieren und dürfen eine Höhe von 1.5 m nicht überschreiten. Liegende Kollektoren sind auf den Dächern ausdrücklich zugelassen. Dächer auf Attikageschossen dürfen nicht als Dachgärten, Dachterrassen oder 3 Spielflächen genutzt werden. 4 Wo die Dächer nicht durch Aufbauten oder begehbare Dachterrassen belegt sind, sind sie extensiv zu begrünen.

Art. 9 Dachgestaltung

1 In den Baubereichen A, und D sind nur Flachdächer zulässig In den Baubereichen B und C sind Flachdächer und Satteldächer zulässig. 2 Flachdächer dürfen nicht als Dachgärten, Dachterrassen oder 3 Spielflächen genutzt werden. 4 Mit Ausnahme von begehbaren Terrassenflächen und Kleinbauten sind Flachdächer auf Gebäuden naturnah (gemäss Sia-Norm 312 vom 01.11.2013) zu begrünen, soweit sie nicht zur Energienutzung genutzt werden.

Im Baubereich A ist eine Arkade an der Dorfstrasse im 1. Vollgeschoss zu erstellen. Im Baubereich D ist im 1. Vollgeschoss teilweise eine Arkade und ein Durchgang von Ost nach West zu erstellen. Die genaue Lage ist im Baugesuchsverfahren festzulegen

Art. 10 Untergeschossige Tiefgarage und übrige untergeschossige Bauten

und Anlagen

Art. 10 Untergeschossige Sammelgarage und übrige untergeschossige Bauten

und Anlagen

1 2

Die Sammelgarage im Untergeschoss ist im dafür im Situationsplan ausgeschiedenen Bereich zulässig. Innerhalb des im Situationsplan bezeichneten Baubereichs „übrige untergeschossige Bauten und Anlagen“ sind untergeschossige Parkflächen, Lager- und Technikräume sowie Kellergeschosse zulässig.

Innerhalb des im Situationsplan bezeichneten Baubereichs „unterqeschossiqe Tiefgarage und übrige unterqeschossiqe Bauten und Anlaqen“ sind untergeschossiqe Parkflächen, Lager- und Technikräume sowie Kellergeschosse zulässig.

Ergänzung aufgrund kant. VP

Anpassung aufgrund 1. Kant. VP

Keine Änderung Anpassung aufgrund 1. Kant. VP Anpassung aufgrund 1. Kant. VP

Anpassung aufgrund 1. Kant. VP Abs 1 und 2 zusammen-geführt und Titel mit Legende Situations-plan abgestimmt.

Art. 11 Hochwasserschutz

1 Keine Änderungen

Art. 11 Hochwasserschutz

1 2

Im Rahmen des ersten Baubewilligungsverfahrens ist ein verbindliches Hochwasserschutzkonzept über den gesamten Perimeter vorzuweisen. Bis zur Erdgeschosskote sind die Gebäude oder Gebäudeteile (Eingänge, Fenster, Lichtschächte, Treppenabgänge usw.) respektive sind die Untergeschosse dicht auszugestalten, soweit es für den Hochwasserschutz notwendig ist. Dies gilt auch für die unterirdische Einstellhalle. Die Tiefgaragen-Einfahrt ist hochwassersicher auszubilden, wenn es für den Hochwasserschutz notwendig ist.

Bis zur Kote des 1. Vollgeschosses sind die Gebäude oder Gebäudeteile (Eingänge, Fenster, Lichtschächte, Treppenabgänge usw.) respektive sind die Untergeschosse dicht auszugestalten, soweit es für den Hochwasserschutz notwendig ist. Dies gilt auch für die unterirdische Tiefgarage.

Ergänzung Keine Änderungen Begriff Tiefgarage vereinheitlicht.

Gestaltungsplan Zentrum Unterdorf, Gontenschwil

III.

Erschliessung und Parkierung

Art. 12 Erschliessung

1 2

Die Erschliessung für den motorisierten Individualverkehr erfolgt ab der Oberkulmerstrasse und der Schulstrasse. Im Situationsplan ist die Ein- und Ausfahrt zur unterirdischen Einstellhalle und den oberirdischen Parkfeldern (ungefähre Lage) bezeichnet. Die definitive Lage der Ein- und Ausfahrten ist mit dem Bauprojekt festzulegen.

Parkierung 1 Mit Ausnahme der im Situationsplan bezeichneten oberirdischen Parkfelder sind alle Parkfelder für Motorfahrzeuge unterirdisch zu erstellen. Die oberirdischen Parkfelder entlang der Oberkulmerstrasse sind mit einem 2 Abstand von 1.50 m zur Gemeindestrasse zu realisieren. Oberirdische Parkfelder sind in den im Situationsplan bezeichneten Bereichen 3 zugelassen und dienen prioritär den Besuchern des Gewerbes. Oberirdisch ist mindestens ein Behindertenparkfeld vorzusehen. Sie sind gestalterisch gut in die Umgebung zu integrieren und auszugestalten. Die BewohnerbesucherParkfelder müssen überwiegend in der Tiefgarage realisiert werden. Die Realisierung von Besucherparkfeldern in der Tiefgarage ist zulässig. 4 Mindestens 20% des Gesamtbedarfs an Veloabstellplätzen sind ebenerdig in der Nähe der Hauseingänge zu erstellen. Weitere Veloabstellplätze sind im Untergeschoss zulässig.

III.

Art. 12 Erschliessung und Parkierung

1 2

4 5 6

Art. 13 Langsamverkehr

Die Langsamverkehrverbindung ist so auszugestalten, dass sie als 1 Notzufahrten für öffentliche Dienste und von Servicefahrzeugen (Zügelwagen) genutzt werden kann (mindestens 2.5 m breit). Sie sind barrierefrei und behindertengerecht auszuführen. Die interne Langsamverkehrverbindung dient den Fussgängern der 2 Überbauung. Die definitive Lage und Ausgestaltung der Velo- und Fussgängerverbindung ist im Rahmen des Bauprojekts festzulegen.

Mit Ausnahme der im Situationsplan bezeichneten oberirdischen Parkfelder sind alle Parkfelder für Motorfahrzeuge unterirdisch zu erstellen. Die oberirdischen-Parkfelder entlang der Oberkutmerstrasse sind mit einemAbstand von 1.5Q-m zur Gemeindestrasse zu-realisieren. Oberirdische Parkfelder sind in den im Situationsplan bezeichneten Bereichen zugelassen und dienen prioritär den Besuchern des Gewerbes. Oberirdisch ist mindestens ein Behindertenparkfeld vorzusehen. Sie sind gestalterisch gut in die Umgebung zu integrieren und auszugestalten. Die Bewohnerbesucher-Parkfelder müssen überwiegend in der Tiefgarage realisiert werden. Die Realisierung von Besucherparkfeldem in der Tiefgarage ist zulässig. Mindestens 30% des Gesamtbedarfs an Veloabstellplätzen sind ebenerdig in der Nähe der Hauseingänge und für den Baubereich D im Situationsplan festqelegten Bereich zu erstellen. Weitere Veloabstellplätze sind im Untergeschoss zulässig.

Präzisierung Keine Änderungen

Ergänzung aufgrund 1. kant. VP angepasst Abs. 4 -7: neu nummeriert Abs. 4 Keine Änderungen Abs. 5 wird gestrichen, da an der Oberkulmerstrasse keine Parkfelder mehr ausgeschieden werden. Abs. 6: Keine Änderungen Abs. 7 ergänzt aufgrund 1. Kant. VP

Keine Änderungen

2 Keine Änderungen

Umgebung und Bepflanzung

Art. 14 Begrünte gemeinschaftliche Flächen

Die Erschliessung für den motorisierten Individualverkehr erfolgt ab der Oberkulmerstrasse (im Situationsplan bezeichneten Bereich) und der Schulstrasse. Im Situationsplan ist die Ein- und Ausfahrt zur unterirdischen Tiefgarage und den oberirdischen Parkfeldern (ungefähre Lage) bezeichnet. Die definitive Lage der Ein- und Ausfahrten ist mit dem Bauprojektfestzulegen. Im Situationsplan sind Bereiche für die Anlieferung bezeichnet. Die definitive Lage ist im Rahmen des Bauprojektes festzuleqen.

Art. 13 Langsamverkehr

IV. V.

Erschliessung und Parkierung

Mit jedem Baugesuch ist ein verbindliches Gesamtkonzept der Aussenraumgestaltung einzureichen. Mit jedem Baugesuch sind detaillierte Umgebungspläne einzureichen, welche die genaue Lage, Abgrenzung,

Art. 14 Begrünte gemeinschaftliche Flächen

Im Rahmen der Bauqesuche ist für die Aussenraumqestaltunq ein fachlich ausqewiesener Landschaftsarchitekt beizuziehen. Dabei sind eine klimaqerechte Freiraumqestaltunq zu berücksichtigen und die ökologische Ausqleichsflächen von mind. 15% der Perimeterfläche auszuweisen.

Ersatz/Ergänzung aufgrund 1. kant VP angepasst

Gestaltungsplan Zentrum Unterdorf, Gontenschwil Gestaltung, Materialisierung und Bepflanzung der Umgebungsflächen inkl. Dachflächen sowie eine klimaangepasste Freiraumgestaltung aufzeigen.

Mitdern Baugesuch sind detaillierte Umgebungspläne einzureichen, welche die genaue Lage, Abgrenzung, Gestaltung, Materialisierung und Bepflanzung der Umgebungsflächen inkl. Dachflächen aufzeigen.

Zur Beurteilung des Gesamtkonzeptes kann die Gemeinde einen von ihr bestimmten Fachexperten hinzuziehen

2 3

Der gemeinschaftliche Grünbereich dient allen Quartierbewohnern.

Innerhalb der im Situationsplan bezeichneten Bereiche sind Kinderspielplätze und Spielwiesen einzurichten.

Innerhalb der im Situationsplan bezeichneten Bereiche sind Kinderspielplätze und Spielwiesen gemäss den Vorgaben 43 BNO einzurichten.

Abs. 2 bis 3: Keine Änderung

Ergänzt, aufgrund 1. kant VP angepasst

Art. 15 Begrünte private Flächen

1 1

Private begrünte Flächen sind an den Aussenräumen des Erdgeschosses zulässig. Sie können individuell als Gärten, Spielflächen oder Plätze gestaltet werden.

Private begrünte Flächen sind an den Aussenräumen des 1. Vollqeschosses zulässig. Sie können individuell als Gärten, Spielflächen oder Plätze gestaltet werden.

Aufgrund 1. kant. VP angepasst

Art. 16 Bepflanzung

1 2

Die Freiräume, inklusive der Dachbegrünungen sind mehrheitlich mit standortgerechter, einheimischer Vegetation zu bepflanzen. Wo immer möglich sind schattenspendende standortheimische Bäume bzw. Baumgruppen zu pflanzen. In dem im Situationsplan bezeichneten Bereich für Hochstammbäume (Baumkörper) muss die Bepflanzung optisch und räumlich wirksam sein. Die Bodenversiegelung ist auf ein Minimum zu beschränken.

Art. 17 Sammelplatz für Entsorgung

Es sind ausreichend Abstellplätze für Container vorzusehen oder entsprechende Plätze für die Container-Übergabe einzurichten. Die Standorte werden im Baugesuchsverfahren festgelegt.

Schlussbestimmungen

Art. 18 Ausnahmebestimmungen

1 Die Baubehörde kann im Interesse einer besseren ästhetischen oder wohnhygienischeren Lösung Abweichungen vom Gestaltungsplan und von einzelnen dieser Bestimmungen zulassen, wenn das Konzept der Gestaltung und der Erschliessung erhalten bleibt, keine zwingenden kantonalen Bestimmungen verletzt werden und die öffentlichen und achtenswerten nachbarlichen Interessen gewahrt bleiben (gemäss §67

BauG).

1 2 3

Abs. 1 und 2 Keine Änderungen Bei unterirdischen Bauten ist eine Überdeckung von mindestens 0.5 m sicherzustellen, um eine Bepflanzung langfristig gewährleisten zu können. Bei Baumpflanzunqen ist eine Überdeckung von mind. 1.20 m zu gewährleisten. Die Bodenversiegelung ist auf ein Minimum zu beschränken.

Ergänzung

Art. 17 Sammelplatz für Entsorgung

1 Keine Änderungen

Schlussbestimmungen

Art. 18 Ausnahmebestimmungen

1 Die Baubehörde kann im Interesse einer besseren ästhetischen oder wohnhygienischeren Lösung Abweichungen vom ■ Gestaltungsplan und von einzelnen dieser Bestimmungen zulassen, wenn das Konzept der Gestaltung und der Erschliessung erhalten bleibt, keine zwingenden kantonalen Bestimmungen verletzt werden und die öffentlichen und achtenswerten nachbarlichen Interessen-gewahrt bleiben (gemäss §67 BauG).

Art. 18

wird aufgrund 1. Kant. VP gestrichen. Ausnahmen übergeordnet geregelt.

Gestaltungsplan Zentrum Unterdorf, Gontenschwil

Art. 19 Fachgutachten

1 Der Gemeinderat kann auf Kosten des Gesuchstellers für die Beurteilung von Baugesuchen ein Fachgutachten durch einen externen Experten einholen.

Art. 19 Fachgutachten

Keine Änderungen

Art. 20 Inkrafttreten

1 Der vorliegende Gestaltungsplan Unterdorf tritt mit der Genehmigung durch die kantonale Behörde in Kraft.

Art. 20 Inkrafttreten

1 Der Gestaltungsplan Zentrum Unterdorf tritt mit der Genehmigung durch die kantonale Behörde in Kraft.

Ergänzung aufgrund 1. Kant. VP angepasst

Die Änderung oder Aufhebung bedarf des gleichen Verfahrens wie der Erlass des Gestaltungsplanes.

Kanton Aargau Departement Bau, Verkehr und Umwen Abteilung Rp.umentwicklung

Kanton Aargau

Gemeinde Gontenschwil

Gestaltungsplan Zentrum Unterdorf Gemäss § 21 BauG

Sondernutzungsvorschriften Weitere Bestandteile des Gestaltungsplans: Situationsplan 1:500 Planungsbericht

Vorprüfungsbereicht vom: Mitwirkungsbericht vom: Öffentliche Auflage vom: Besc De

1 7. Okt. 2013

27. Jan, 2014 16. Nov. 2013 —

1 6. Dez. 2013

n vom Gemeinderat am: eindeammann 27. J arkeiaalißindeschreiber

Ge ehmigung

Genehmigung durch das Departement Bau, Verkehr und UMWOlt Aaräu, den 2S, Der Genere!s

WILLIAM STEINMANN Dipl. Architekt ETH SIA AG Schönaustrasse 25 5430 Wettingen Telefon 056 426 46 69 , Mobile 079 400 87 37 infewsteinmann.ch

retär:

Auftraggeber

Seeblick Seengen AG

S014 Zentrum Gontenschwil 2810.2013 UA

Gestaltungsplan Zentrum Unterdorf, Gontenschwil

Einleitende Bestimmungen

Art. 1 Zweck

1 Der Gestaltungsplan Unterdorf umfasst die Parzellen GB Gontenschwil Nr. 660, 662, 664, 1961, 2783 und 2909. 2 Mit dem Gestaltungsplan Unterdorf werden folgende Ziele angestrebt: a) ortsbaulich klar festgelegte Anordnung der Bauten und ausgewogene Verteilung der Bauvolumen b) haushälterische Nutzung mit hoher baulicher Dichte c) angemessener Anteil gewerblicher Nutzungen d) rationelle, zusammengefasste Erschliessung e) unterirdische Sammelgarage f) sorgfältige Gestaltung des Aussenraumes entsprechend seiner örtlichen Funktion

Art. 2 Bestandteile und

Grundlagen

1 Verbindliche Bestandteile des Gestaltungsplans sind: a) Situationsplan 1:500 b) Sondernutzungsvorschriften 2 Erläuternde Grundlagen des Gestaltungsplans sind: a) Planungsbericht b) Richtkonzept 1:500 vom Juni 2012

Art. 3 Perimeter

1 Der Gestaltungsplan Unterdorf umfasst das im Situationsplan begrenzte Gebiet.

Art. 4 Verhältnis zur Grundordnung

1 Soweit der Gestaltungsplan Unterdorf nichts anderes bestimmt, gelten die Bau- und Nutzungsordnung sowie der Bauzonenplan der Gemeinde Gontenschwil 2 Vorbehalten bleibt auch die kantonale und eidgenössische Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzgesetzgebung.

Nutzung und Gestaltung der Bauten

Art. 5 Zulässige Ausnutzung

1 Über den gesamten Gestaltungsplan-Perimeter (Parzellen GB Gontenschwil Nr. 660, 662, 664, 1961, 2783 und 2909) gilt eine Ausnützung von maximal 1.2 mit entsprechender Nutzungsverteilung 2 Die Nutzungsverteilung ist im Gestaltungsplanperimeter wie folgt zulässig:

September 2013

Gestaltungsplan Zentrum Unterdorf, Gontenschwil Nutzungen

Ausnutzung (AZ) max. 1.2 Anteil Wohnen max. 0.9 AZ Die Erdgeschosse der Baubereiche A und D sind für gewerbliche Nutzungen reserviert. 3 Je Anschluss an das übergeordnete Strassennetz dürfen maximal 500m' Nettoladenfläche realisiert werden. 4 Soweit diese Sondernutzungsvorschriften keine anderslautenden Bestimmungen enthalten, gelten die Vorschriften der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Gontenschwil für die Wohn- und Gewerbezone 3 (WG3).

Art. 6 Baubereiche für Hochbauten

1 Hochbauten sind nur innerhalb der im Situationsplan bezeichneten Baubereiche zulässig. Die Begrenzungen der Baubereiche gelten als Baulinien und ersetzen die zonengemässen Grenzabstände. 2 Mit den städtebaulich wichtigen Baubereichen A+D wird ein Akzent für das gesamte Plangebiet gesetzt. Im Rahmen des ersten Baubewilligungsverfahrens ist ein verbindliches architektonisches Gesamtkonzept sowie ein verbindliches Konzept Fassadengestaltung über die Baubereiche A + D vorzuweisen, das die Einhaltung der Qualitätsanforderungen sicherstellt. 3 Klein- und Anbauten gemäss ABauV sind auch ausserhalb der Baubereiche zulässig.

Art. 7 Geschosszahl/

Höhenmasse

1 Das 4. Vollgeschoss der Baubereiche B, C muss an den Längsseiten von der Fassade min. 1.50 m zurückversetzt werden, mit Ausnahme von Aufzügen und Treppenaufgängen. 2 Die Geschosshöhe von Erdgeschossen mit gewerblichen Nutzungen darf maximal 4.2 m betragen; die Höhe der übrigen Geschosse darf im Durchschnitt maximal 3.0 m betragen. Jeweils beim obersten Geschoss ist eine Geschosshöhe von maximal 3.30 m zulässig.

Art. 8 Arkade

September 2013

1 Im Baubereich A ist eine Arkade an der Dorfstrasse im Erdgeschoss zu erstellen. Die genaue Lage ist im Baugesuchsverfahren festzulegen.

Gestaltungsplan Zentrum Unterdorf, Gontenschwil

Art. 9 Dachgestaltung

1 In den Baubereichen A und D sind nur Flachdächer zulässig. In den Baubereichen B und C sind Flachdächer und Satteldächer zulässig. 2 Technisch bedingte Aufbauten sowie Elemente zur Gestaltung und Nutzung von Dachgärten und Dachterrassen müssen sich gut in die Dachfläche integrieren und dürfen eine Höhe von 1.5 m nicht überschreiten. Liegende Kollektoren sind auf den Dächern ausdrücklich zugelassen. 3 Dächer auf Attikageschossen dürfen nicht als Dachgärten, Dachterrassen oder Spielflächen genutzt werden. 4 Wo die Dächer nicht durch Aufbauten oder begehbare Dachterrassen belegt sind, sind sie extensiv zu begrünen.

Art. 10 Untergeschossige

Sammelgarage und übrige untergeschossige Bauten und Anlagen

1 Die Sammelgarage im Untergeschoss ist im dafür im Situationsplan ausgeschiedenen Bereich zulässig. 2 Innerhalb des im Situationsplan bezeichneten Baubereichs „übrige untergeschossige Bauten und Anlagen" sind untergeschossige Parkflächen, Lager- und Technikräume sowie Kellergeschosse zulässig.

Art. 11 Hochwasserschutz

III

1 Im Rahmen des ersten Baubewilligungsverfahrens ist ein verbindliches Hochwasserschutzkonzept über den gesamten Perimeter vorzuweisen. 2 Bis zur Erdgeschosskote sind die Gebäude oder Gebäudeteile (Eingänge, Fenster, Lichtschächte, Treppenabgänge usw.) respektive sind die Untergeschosse dicht auszugestalten, soweit es für den Hochwasserschutz notwendig ist. Dies gilt auch für die unterirdische Einstellhalle. 3 Die Tiefgaragen-Einfahrt ist hochwassersicher auszubilden, wenn es für den Hochwasserschutz notwendig ist.

Erschliessung und Parkierung

Art. 12 Erschliessung

1 Die Erschliessung für den motorisierten Individualverkehr erfolgt ab der Oberkulmerstrasse und der Schulstrasse. 2 Im Situationsplan ist die Ein- und Ausfahrt zur unterirdischen Einstellhalle und den oberirdischen Parkfelder (ungefähre Lage) bezeichnet. Die definitive Lage der Ein- und Ausfahrten ist mit dem Bauprojekt festzulegen.

September 2013

Gestaltungsplan Zentrum Unterdorf, Gontenschwil

Parkierung

1 Mit Ausnahme der im Situationsplan bezeichneten oberirdischen Parkfelder sind alle Parkfelder für Motorfahrzeuge unterirdisch zu erstellen. 2 Die oberirdischen Parkfelder entlang der Oberkulmerstrasse sind mit einem Abstand von 1.50m zur Gemeindestrasse zu realisieren. 3 Oberirdische Parkfelder sind in den im Situationsplan bezeichneten Bereichen zugelassen und dienen prioritär den Besuchern des Gewerbes. Oberirdisch ist mindestens ein Behindertenparkfeld vorzusehen. Sie sind gestalterisch gut in die Umgebung zu integrieren und auszugestalten. Die Bewohnerbesucher Parkfelder müssen überwiegend in der Tiefgarage realisiert werden. Die Realisierung von Besucherparkfeldern in der Tiefgarage ist zulässig. 4 Mindestens 20 % des Gesamtbedarfs an Veloabstellplätze sind ebenerdig in der Nähe der Hauseingänge zu erstellen. Weitere Veloabstellplätze sind im Untergeschoss zulässig.

Art. 13 Langsamverkehr

IV.

Die Langsamverkehrverbindung ist so auszugestalten, dass sie als Notzufahrten für öffentliche Dienste und von Servicefahrzeugen (Zügelwagen) genutzt werden kann (mindestens 2.5m breit). Sie sind barrierefrei und behindertengerecht auszuführen. 2 Die interne Langsamverkehrverbindung dient den Fussgängern der Überbauung. Die definitive Lage und Ausgestaltung der Velound Fussgängerverbindung ist im Rahmen des Bauprojekts festzulegen.

Umgebung und Bepflanzung

Art. 14 Begrünte gemeinschaftliche Flächen

1 Mit dem ersten Baugesuch ist ein verbindliches Gesamtkonzept der Aussenraumgestaltung einzureichen. Das Gesamtkonzept ist von einem Landschaftsarchitekten zu erarbeiten. Mit jedem Baugesuch sind detaillierte Umgebungspläne einzureichen, welche die genaue Lage, Abgrenzung, Gestaltung, Materialisierung und Bepflanzung der Umgebungsflächen inkl. Dachflächen aufzeigen. 2 Zur Beurteilung des Gesamtkonzeptes kann die Gemeinde einen von ihr bestimmten Fachexperten hinzuziehen. 3 Der gemeinschaftliche Grünbereich dient allen Quartiersbewohnern. 4 Innerhalb der im Situationsplan bezeichneten Bereiche sind Kinderspielplätze und Spielwiesen einzurichten.

September 2013

Gestaltungsplan Zentrum Unterdorf, Gontenschwil

Art. 15 Begrünte private

Flächen

1 Private begrünte Flächen sind an den Aussenräumen des Erdgeschosses zulässig. Sie können individuell als Gärten, Spielflächen oder Plätze gestaltet werden.

Art. 16 Bepflanzung

1 Die Freiräume, inklusive der Dachbegrünungen sind mehrheitlich mit standortgerechter, einheimischer Vegetation zu bepflanzen. 2 Wo immer möglich sind schattenspendende standortheimischen Bäume bzw. Baumgruppen zu pflanzen. In dem im Situationsplan bezeichneten Bereich für Hochstammbäume (Baumkörper) muss die Bepflanzung optisch und räumlich wirksamen sein. 3 Die Bodenversiegelung ist auf ein Minimum zu beschränken.

Art. 17 Sammelplatz für

Entsorgung

1 Es sind ausreichend Abstellplätze für Container vorzusehen, oder entsprechende Plätze für die Container-Übergabe einzurichten. Die Standorte werden im Baugesuchsverfahren festgelegt.

Schlussbestimmungen

Art. 18 Ausnahmebestimmungen

Fachgutachten

Art. 19 1 Der Gemeinderat kann auf Kosten des Gesuchstellers für die

Beurteilung von Baugesuchen ein Fachgutachten durch einen externen Experten einholen.

Art. 20 Inkrafttreten

1 Der vorliegende Gestaltungsplan Unterdorf tritt mit der Genehmigung durch die kantonale Behörde in Kraft. 2 Die Änderung oder Aufhebung bedarf des gleichen Verfahrens wie der Erlass des Gestaltungsplanes.

September 2013

Genehmigung

asss*.* BBS KANTON AARGAU

DEPARTEMENT BAU, VERKEHR UND UMWELT

Datum Genehmigung; 10. August 2026

Versand:

11. Aug. 2026

Geschäfts-Nr. BVUARE.25.43 Gemeinde Gontenschwil; Teiländerung Gestaltungsplan "Zentrum Unterdorf"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten

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Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung und Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

10. November 2025 5. Januar 2026 bis 3. Februar 2026 23., März 2026 9. Juli 2026 27. April 2026

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde

Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 18. Januar 2023 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage

Der Gestaltungsplan (GP) "Zentrum Unterdorf', genehmigt am 25. März 2014, klammert eine sich im selben Schild befindliche Parzelle aus. Neu wird dieses Gebiet in den GP integriert und zusammen mit dem nördlich gelegenen, noch unbebauten Schild des GP, beplant. Es soll eine qualitätsvolle re-

präsentative Überbauung gegenüber dem Bahnhof entstehen. Mit der Erweiterung des Planungsperi meters und entsprechenden Festlegungen im Situationsplan und den SNV sollen die entsprechen den Voraussetzungen geschaffen werden. 3.2 Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Gontenschwil am 23. März 2026 beschlossenen Vorlage: • Teiländerung GP "Zentrum Unterdorf'; bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Synopse

Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 2. Juli 2026 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis

Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 10. November 2025 mit zwei formalen, vor der öffentlichen Auf lage bereinigten Vorbehalten abgeschlossen worden. Erwägungen

4. Gesamtbeurteiiung

4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumpianerische Beurteiiung

Im Sinne der hochwertigen Siediungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung ab zustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungs art nicht übermässig beeinträchtigt wird. Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinde rat im Planungsbericht nach Art. 47 RPV das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergeb nis zu begründen.

4.2.1 Siediungsquaiität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern. Der GP "Zentrum Unterdorf' wurde mit Ausnahme des vorliegenden Änderungsbereichs baulich um gesetzt. Der neue Baubereich der Teiländerung befindet sich im nördlichen Perimeter, in der Ecke Oberkulmerstrasse/Dorfstrasse. Er bildet den Auftakt der westseitigen Bebauung an der Dorfstrasse und der Zentrumsüberbauung Unterdorf.

Der GP-Perimeter wird im Norden durch die Oberkulmerstrasse und das Bahnhofareal begrenzt. Das historische Bahnhofgebäude ist durch seine Grösse wenig präsent im Ortsbild. Auf der Westseite be finden sich mehrere anderthalb bis zweigeschossige ältere Bauten mit Satteldächern. Sie gehören

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zum alten Dorfkern Unterdorf. Ostseitig, entlang der Dorfstrasse, wird das Ortsbild durch eine hetero gene Bebauung aus verschiedenen Zeitepochen geprägt. Westseitig der Dorfstrasse stehen vorwie gend neuere Bauten ohne übergeordnetes Siedlungsmuster. Innerhalb des GP-Perimeters sind die Baufelder A, B und C mit viergeschossigen Flachdachbauten bebaut. Aus ortsbaulicher Sicht ist eine Weiterführung der Bebauungstypologie mit einem kubischen Flachdachbau situationsgerecht.

Inventar der Schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) Gontenschwil ist im Inventar der Schützenswerten Orstsbilder der Schweiz (ISOS) als Dorf mit einem Ortsbild von regionaler Bedeutung eingestuft. Der GP-Perimeter liegt mit der Parzelle 1945 im Gebiet 2 (Unterdorf) mit dem Erhaltungsziel B (Erhalt der Struktur). Das restliche Areal liegt in der Umge bungszone ([U-ZO XII], Neubauzone beim Unterdorf) mit dem Erhaltungsziel b (Erhalt der wesentli chen Eigenschaften für die Beziehung zu Ortsteilen). Im Westen grenzt der GP-Perimeter an die Baugruppe 2.2 (Dorfkern Unterdorf) mit dem Erhaltungs ziel A. Innerhalb dieser Baugruppe befinden sich die Einzelelemente 2.2.8 (Gasthaus Löwen) und 2.2.9 (Altes Schulbaus) sowie drei Bauinventarobjekte. Im Planungsbericht wird die Auseinanderset zung mit den ISOS-Zielen ausreichend thematisiert.

Ortsbild und Städtebau Abweichung von der Regelbauweise

Die Teiländerung des GP "Zentrum Unterdorf' wie der gesamte GP liegt nicht in einem Perimeter mit GP-Pflicht, dementsprechend handelt es sich um einen freiwilligen GP. Innerhalb des Bauzonenplans (BZP) ist der Planungsperimeter speziell gekennzeichnet als "Wohnund Arbeitszone WAS Nachverdichtung". Der Gemeinderat kann gemäss § 9 Abs. 4 Bau- und Nut zungsordnung (BNO) die Bauweise nach der WA4 bewilligen, sofern gewisse Kriterien erfüllt werden. Als Kriterium wird verlangt, dass angemessen mehr Wohneinheiten im Vergleich zur Bebauung ge mäss WAS entstehen und entlang der Kantonsstrasse im ersten Vollgeschoss auch publikumsorien tierte Nutzungen angeboten werden. Ausserdem ist mittels unabhängigem Fachgutachten eine gute Wohnqualität, eine gute architektonische Gestaltung der Bauten, Anlagen und Freiräume sowie eine gute Einordnung in das Orts-, Quartier- und Landschaftsbild nachzuweisen und eine siedlungsver trägliche Verkehrsabwicklung sicherzustellen.

In Kapitel 10 des Planungsberichts findet sich eine sachgerechte Interessenabwägung hinsichtlich der Abweichungen von der Regelbauweise. Auch das Fachgutachten vom 24. September 2025 be stätigt, dass mit der vorliegenden Teiländerung ein besseres Ergebnis als mit der Regelbauweise er reicht wird (vgl. § 21 Abs. 2 BauG) und dass die Abweichungen von der Regelbauweise belastbar begründet werden können. Siedlungs- und Bebauungskonzept / Volumenverteilung / Gliederung der Baumasse

Die Baubereiche A und D werden als wichtige städtebauliche Elemente für das Zentrum Unterdorf erkannt (§ 6, Abs. 2 SNV). Entsprechend werden die Qualitätsanforderungen mit einem verbindli chen architektonischen Gesamtkonzept gesichert. Das Ziel gegenüber dem Bahnhof mit einem Kopf bau den Auftakt der neuen Zentrumsüberbauung zu betonen wird erreicht. Das neue Bauvolumen auf Baufeld D orientiert sich in der Stellung und der Grösse des Bauvolumens auf Baufeld A. Der längliche Baukörper steht parallel zur Dorfstrasse. Der Kopfbau gegenüber dem Bahnhof setzt ein Zeichen an der Strassenkreuzung Dorfstrasse/Oberkulmerstrasse und bildet den Auftakt zur neuen Zentrumsüberbauung entlang der Dorfstrasse. Zwischen Baufeld A und Baufeld D entsteht an zent raler Lage sachgerecht ein Ort mit gemeinschaftlichen Nutzungen wie Spiel- und Aufenthaltsberei chen.

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Der Verzicht auf Attikarücksprünge und die Reduktion auf ein Baufeld am Beginn der Dorfstrasse wertet das Erscheinungsbild des GP "Zentrum Unterdorf' auf. Die strassenbegleitende Baumbepflan zung vor Baufeld A wird im Bereich von Baufeld D fortgesetzt und mit einer ökologischen Ausgleichs fläche unterpflanzt. Dies stärkt den Strassenraum, erhöht die Aufenthaltsqualität und trägt sachge recht zur Hitzeminderung und Verbesserung der Biodiversität bei.

Natur im Siedlungsgebiet Gemäss Situationsplan und der neuen Festlegung in §14 Abs. 1 SNV werden sachgerecht die erfor derlichen ökologischen Ausgleichsflächen und die Qualität der Umgebungsgestaltung durch den vor gegebenen Beizug eines fachlich ausgewiesenen Landschaftsarchitekten gesichert.

4.2.2 Erschliessung Mit dem Baubereich wird der gesetzliche Strassenabstand von 6 m eingehalten. Die verkehrsmäs sige Erschliessung erfolgt sachgerecht rückwärtig über die Oberkulmer- sowie Schulstrasse.

4.2.3 Weitere materielle Hinweise Hochwassergefahren

Gemäss der Gefahrenkarte Hochwasser besteht innerhalb des vorliegenden GP-Perimeters "Zent rum Unterdorf' eine Gefährdung durch Hochwasser. Bei einem hundertjährlichen Hochwasserereig nis (HQioo) werden Fliesstiefen von bis zu 0,5 m erwartet. Bei einem dreihundertjährlichen Hochwas serereignis (HQaoo) werden Fliesstiefen von bis zu 1,0 m erwartet. Gemäss der kantonalen Schutz zielmatrix besteht ein Hochwasserschutzdefizit. Im Rahmen des genehmigten GP "Zentrum Unterdorf' vom 25. März 2014 wurde ein Hochwasser schutzkonzept der Flussbau AG erarbeitet und bewilligt. Dieses hat immer noch seine Gültigkeit. Ge mäss der damaligen Prüfung reichen die geplanten Massnahmen aus, um den Hochwasserschutz sachgerecht sicherzustellen. Es wurde fachgerecht nachgewiesen, dass keine Mehrgefährdung der Nachbarschaft hervorgerufen wird.

Die SNV § 11 Hochwasserschutz, Abs. 2 wurde angepasst, dass bis zur Kote des 1. Vollgeschosses die Gebäude oder Gebäudeteile (Eingänge, Fenster, Lichtschächte, Treppenabgänge usw.) bezie hungsweise die Untergeschosse dicht auszugestalten sind, soweit es für den Hochwasserschutz not wendig ist. Dies gilt auch für die unterirdische Einstellhalle. Lärm

Das Lärmgutachten der Kopitsis Bauphysik AG, Wohlen vom 3. Oktober 2024, weist plausibel nach, dass beim Richtprojekt bei sämtlichen Fenstern von lärmempfindlichen Räumen die massgebenden Immissionsgrenzwerte (IGW) der Empfindlichkeitsstufe (ES) III, die nach Anhang 3 LSV 65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht betragen, eingehalten sind. Somit sind die Anforderungen von Art. 24 Abs. 2 Umweltschutzgesetz (USG) eingehalten. 4.3 Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Die vor der öffentlichen Auflage bereinigten SNV (Synopse) sind sachgerecht und rechtskonform.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

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Beschluss

1. Die Teiländerung Gestaltungsplan "Zentrum Unterdorf', beschlossen vom Gemeinderat Gontenschwil am 23. März 2026, wird genehmigt.

2. Dte Abteilun^a jmentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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andammann

Verteiler • Gemeinderat, Turnhallestrasse 623, 5728 Gontenschwil • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten)

• Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI

Rechtsmittelbelehrung

1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen seit der amtlichen Publikation beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Bei

der Berechnung der Frist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor

Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezem ber bis und mit dem 2. Januar. 2.

Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu ver

fassen, welche(r) gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte (Anwaltsge

setz, BGFA) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist.

Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst, es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und

b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt.

3. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht einge treten. 4.

Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Be

weismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen.

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5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unteriiegende Partei hat in der

Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 6. Der Genehmigungsbeschluss und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei

lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese hen werden.

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KANTON AARGAU

DEPARTEMENT BAU, VERKEHR UND UMWELT

CBRO/jwfl

Datum Genehmigung: 25.03.2014

Versand:

2 ß März 2014

Geschäfts-Nr. BVURO.13.39-1 Gemeinde Gontenschwil; Gestaltungsplan "Zentrum Unterdorf"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt

1. Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Vorprüfungsbericht

17. Oktober 2013

Öffentliche Auflage

16. November 2013 bis 16. Dezember 2013

Beschluss Gemeinderat

27.Januar 2014

Eingereicht zur Genehmigung

29.Januar 2014

Ablauf der Beschwerdefrist

3. März 2014

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Zuständigkeit zur Genehmigung Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Ge nehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutzverfahren Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf die am 30. März 1993 genehmigte Nutzungsplanung Siedlung.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Im Unterdorf nahe dem Bahnhof soll eine neue qualitätsvolle Überbauung entsprechend der Zentralität der Lage zur inneren Entwicklung und Aufwertung des unteren Dorfteils beitragen. Da die Ge samtrevision der Nutzungsplanung erst begonnen wurde, soll die notwendige Dichte in Abweichung von den bestehenden Bauvorschriften unter Sicherstellung der Siedlungsqualität durch den vorlie genden Gestaltungsplan ermöglicht werden.

J:\03_Geschäfte\3_Genehmigungen\02_ARE\RO\20140317_bdv_13.39.docx

3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel: • Gestaltungsplan "Zentrum Unterdorf" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 10. September 2013 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsver ordnung, RPV).

Erwägungen

4. Beurteilung der Vorlage 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 Baugesetz, BauG). Dazu gehören na mentlich die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung Der Planungsperimeter befindet sich in einem Gebiet, das dank architekturhistorischer, regionaltypi scher und räumlicher Merkmale als Ganzheit ablesbar ist. Die wesentlichen Eigenschaften für die Beziehung zu Ortsbildteilen sollten erhalten werden. Das Gebiet Unterdorf ist aufgrund seiner guten Erschliessung gleichzeitig ein potenzielles Verdichtungsgebiet. Im Interesse einer guten Siedlungsqualität stehen die Erhaltung und Weiterentwicklung der ortstypi schen Siedlungsmerkmale der Bauernhausgruppe und der Baugruppe mit dem Gasthof Löwen im Unterdorf im Vordergrund. Hier ist wertvolle und intakte architekturhistorische Bausubstanz vorhan den. Die geplante Bebauung sollte sich daher an die Baustruktur des Bestands anlehnen und einen Übergang zu den neueren Bebauungen entlang der Strasse herstellen. Das vorliegende Planungsresultat bildet eine gute Grundlage für eine qualitätsvolle Siedlungsent wicklung gemäss diesen Zielsetzungen. Um die Planungsziele im Bereich der Siedlungs- und Frei raumentwicklung weiter optimieren zu können, ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens auf die Umgebungsgestaltung besonderes Augenmerk zu richten. 4.3 Erschliessung Der Perimeter liegt nahe der WSB-Station und an der Kantonsstrasse K 332 (Dorfstrasse). Die Fussweg- und Parkfelderanordnung wurde im Verlauf des Verfahrens optimiert, die Verkehrssicher heit ist gewährleistet. Die verkehrstechnischen Festlegungen im Gestaltungsplan sind insgesamt sachgerecht. 4.4 Ortsbild/Gestaltung Der Bebauungsvorschlag sieht zwei Gebäude entlang der Strasse mit gewerblichen Nutzungen im Erdgeschoss sowie zwei rückwärtige orthogonal ausgerichtete Gebäude mit reiner Wohnnutzung vor. Die orthogonale Ausrichtung der Baufelder A und D parallel zur Strasse ist nachvollziehbar. Zur Schaffung eines besser gestalteten Übergangs von der gewachsenen Bebauungsstruktur zur Orthogonalität der Baufelder A und D wurde im Rahmen der Vorprüfung die Platzierung sowie Ausrichtung

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der Baufelder B und C, auch wenn diesbezüglich eine Optimierung denkbar wäre, und der Miteinbezug der Parzelle 654 in den Gestaltungsplanperimeter geprüft. Die nun vorgesehene Lösung ist ver tretbar und liegt im Ermessen der Gemeinde. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ist auf die Gliederung der Bauten, insbesondere im Bau feld A, und auf eine besonders gute Gestaltung zu achten. 4.5 Freiraum/Umgebung Zu einer attraktiven Gestaltung des Freiraums für die Zentrumsbildung gehören namentlich vielfältige Nutzungsmöglichkeiten für alle Benutzergruppen sowie das Areal erlebbar zu machen und mit dem Freiraum die Bauten in Szene zu setzen. Die Aussenraumgestaltung wird im Plan nur schematisch dargestellt. Die Sondernutzungsvorschrif ten (SNV) delegieren die Gestaltung der Freiräume im Wesentlichen in das Baubewilligungsverfah ren. In den SNV sind keine qualitativen Vorgaben für die Aussenraumgestaltung vorgesehen. Jedoch wird in den SNV der Beizug eines Büros für Landschaftsarchitektur verlangt und die Gemeinde kann einen Fachexperten zur Beurteilung beiziehen. Bei konsequenter Anwendung der Vorschriften in §14 SNV ist dieses Vorgehen vertretbar und stufengerecht. Es besteht genügend Rechtssicherheit, um die hier notwendige gute Aussenraumgestaltung bei der Ausarbeitung und Prüfung der Projekte im Baubewiiligungsverfahren festzulegen. 4.6 Lärm Das heute bereits erschlossene Planungsgebiet grenzt im Osten an die Kantonsstrasse K 332 (Dorfstrasse) und liegt in einer WG3-Zone, die der Lärmempfindlichkeitsstufen (ES) III zugeordnet ist. Die Immissionsgrenzwerte können gemäss den Unterlagen eingehalten werden. 4.7 Hochwasserschutz Die Gefahrenkarte Hochwasser zeigt ab einem hundertjährlichen Ereignis (HQ100) grossflächige Überschwemmungen auf dem Gestaltungsplanperimeter, bei einem HQ300 kommen Fliesstiefen stellenweise von bis zu 1 m vor. Es besteht ein Schutzdefizit. Die in den Unterlagen beschriebenen und festgesetzten Massnahmen reichen aus, um den Hoch wasserschutz angemessen sicherzustellen. Des Weiteren ist fachlich nachgewiesen, dass keine Mehrgefährdung der Nachbarschaft hervorgerufen wird. 4.8 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die Sondernutzungsvorschriften sind sachgerecht und rechtskonform. 4.9 Gesamtbeurteilung Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

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Beschluss 1.

Der Gestaltungsplan "Zentrum Unterdorf" der Gemeinde Gontenschwil vom 27. Januar 2014 wird genehmigt. 2.

sntwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Verteiler • Gemeinderat, Turnhallestrasse 6, 5728 Gontenschwil • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2.

Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsent scheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten.

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6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese hen werden.

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Rechtsgrundlagen

Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen

SAR 713.100 · Baugesetz, BauG · Kanton

Bauverordnung

SAR 713.121 · BauV · Kanton

Bundesgesetz über die Raumplanung

SR 700 · Raumplanungsgesetz, RPG · Bund