Gestaltungsplan Dorfkern inkl. Änderung 2005

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rungen innerhalb des besiehendesn Volumens wichligen Gründen sind auch Ersatzbauten mit ursprünglichen Standort möglich.

Übrige für das Strassenbild mitbestimmende Gebäude

Umbauten, Veränderungen sowie Ersatz durch Neubauten, sind mit Rücksicht auf das Ortsbild möglich. m e ee Nonnen es: TE er re Sg ee u u VL Er wur‘ “oe 4

Übrige bestehende Gebäude

Alle nach BO vorgesehenen Veränderungen sind möglich,

Das Strassenbild mitgestaltende Objekte und Räume

Vorgärten, Vorplätze, Brunnen, Mauern, Bepflanzungen, Wohnstrassenbereiche usw. {Mit Baulinien abgesichert).

30.März 2004 1.November 2004

Vorprüfungsbericht vom: Mitwirkungsbericht vom:

Oeffentliche Auflage vom: 15.Juni bis 14. Juli 2004

Genehmigte Baulinien, mit Genehmigungsdatum

1.November 2004

© Senehmigte Sirassen-/Weglinien .gungsdatum See Projeklierte. Bau- "und Strassentinien, ie.” Gegenstand einer andereh Vorlage sind

Beschlossen vom Gemeinderat am:

Der Gemeindeammann: Der Gemeindeschreiber: — " [AL FD

Genehmigung durch den Regierungsrat

Ein- und. Ausfahrtsbeschränkungen. : Zu- und Wegfahrten ‚nur. beiden im Plan ‚bezeichneten Anschlüssen, Bestehende: Ein- und. Ausfahrten bleiben für die. bisherige Nutzung erhalten.

Genehmigung: Aarau,den 12. Jonuar 200£° 1 karmin Hochleistungesträssen «ALS I Zinnober. Haupfverkehrsstrassen , HVS

Der Staatsschreiber: Sammelstrassen 85°

orange Erschliessungssträssen ES

° ‚gelb‘ . dunkelviolett Fusswege mit beschränkten. Fahrverkehr 3 heilvlöteit „ehwege / Fusswege Radwege f Radstreifen N ® "dunkelgrau Besiehende Strassen ‚} Wege , ee - heligrau Bushaltesiellen, Parkplätze, Verkehrsteiler. ; Legende geürn Grünstreifen, bepflanzte Flächen. 2 LERNEN ohwarz Zonengrenzen und Zönenbezeichnungen 1.Genehmigungsinhalt ee are Höhenfixpunkt Genehmigungsperimster PISLELELLR, ; Für die Überbauung der‘ Wer. Parzellen. Nra.. ‘ we : 573, 874, 576 und. 580 sind ‚Spezialbauvor- : : ; : schriften (Gegenstand einar anderen, Vorlage) x zu ‚beachten, die. im Rahmen der Projektierung der kleinen Verlegung -der. ‘NK 415 erarbeitet

Es werden folgende farbig ‚angelegten Elemente genehmigt: „Weiden,

rot Normalbaulinien

Übrige für das Strassenbild mitbestimmende Gebäude

Umbauten, Veränderungen sowie Ersatz durch Neubauten, sind mit Rücksicht auf das Ortsbild möglich.

Quellennachweis : Aus kommunalem Überbauungsplan vom 18.9.1996

2, Orientierungsinhalt

Gestaltungsbaulinien

WEERTEFITEDETER TR = su. % Vorbauten- und Arkadenbaulinien rot Strassen-/Weglinien blau Aufzühebende Sirassen-AWeglinfen 2 blau Aufzuhebende Baulinien rot Bereich für Fussweg, Breite 2,0 m. Die genaue Lage wird mit der Überbauung festgelegt. BIA_____. — Schwarz Sichtiinie als Begrenzung der Sichtzonen mit Beobachtungsdistanz B und Knotensichtweite A. hellblau Sichtzone: In den Sichtzonen muss ein sicht-

freisr Raum zwischen der Höhe von 80 cm und 3 m gewährleistet sein.

Der mit Punktraster bezeichnete Bereich der

{ u...“ oe)

I eueee . Zone OE hat eine zusammenhängende Grün-

RERELERT fläche von mindestens 2'000 m? zu enthallen. Es sind nur unterirdische Bauten erlaubt.

GEMEINDE OBERROHRDORF KANTON AARGAU

KOMMUNALER ÜBERBAUUNGSPLAN DORFKERN OBERROHRDORF MIT SPEZIALBAUVORSCHRIFTEN

OBERROHRDORF 28. Oktober 1994 PLAN NR.1149- Id

2.ÖFFENTLICHE PLANAUFLAGE VOM 9. MAI BESCHLOSSEN VON DER GEMEINDEVERSAI N II» DER GEMEINDEAMMANN! DER GEMEINDEISCHREIBER:

IDWU genemmeunsvermerk. GENEhMIgung durch den Regis mit Änderungen / Auflagen

LEGENDE

1. Genehmigungsinhalt

Es werden folgende farbig angelegten Elemente genehmigt:

un PR Normalbaulinien ee Gestaltungsbaulinien re Vorbauten- und Arkadenbaulinien rot Strassen-Weglinien GR DATUM, blau ‚Aufzuhebende Strassen-Weglinien

‚Aufzuhebende Baulinien

Bereich für Fussweg, Breite 2,0 m. Die genaue Lage wird mit der ung festgelegt.

Sichtlinte als Begrenzung der Sichtzonen mit Beobachtungsdistanz B und Knotensichtweite A.

Sichtzone: In den Sichtzonen muss ein sichtfreier Raum zwischen der Höhe von 80 cm und 3 m gewährleistet sein.

Der mit_Punktraster bezeichnete Bereich der Zone OE hat eine zusammenhängende Grünfläche von mindestens 2'000 m’ zu enthalten. Es sind nur unterirdische Bauten erlaubt.

Gebäudekategorien mit Schutzbestimmungen

Erhaltenswerte Gebäude unter kommunalem Schutz

‚Abbruchverbot. Veränderungen innen und aussen sind bewiligungspflichtig. Beiträge an äussere Arbeiten möglich gemäss den Regeln des kantonalen Ortsbildschutzes.

Für den Strassenraum wichtige Gebäude

Bauten sind nach Möglichkeit zu erhalten. Umbauten und Veränderungen innerhalb des bestehendesn Volumens sind möglich. Aus wichtigen Gründen sind auch Ersatzbauten mit gleichem Volumen am ursprünglichen Standort möglich.

Übrige für das Strassenbild milbestimmende Gebäude

Umbauten, Veränderungen sowie Ersatz durch Neubauten, sind mit Rücksicht auf das Ortsbild möglich.

Übrige bestehende Gebäude ‚Alle nach BO vorgesehenen Veränderungen sind möglich.

Das Strassenbild mitgestaltende Objekte und Räume

Vorgärten, Vorplätze, Brunnen, Mauern, Bepflanzungen, Wohnstrassen-

2. Orientierungsinhalt

SR Dali, bau Genehmigte Baulinien mit Genehmigungsdatum GR__DATUM_ blau Genehmigte Strassen-/Weglinien mit Genehmigungsdatum ————n MM Projeklierte Bau- und Strassenlinien, die Gegenstand einer anderen Vorlage sind ———— braun Ein- und Ausfahrtsbeschränkungen. Zu- und

A bleiben für die bisherige Nutzung erhalten. Hochleistungsstrassen HLS Hauptverkehrsstrassen HVS Sammelstrassen SS Erschliessungsstrassen ES

Fusswege mit beschränktem Fahrverkehr Gehwege / Fusswege

Radwege / Radstreifen

Bestehende Strassen / Wege Bushaltesiellen, Parkplätze, Verkehrsteiler

‚Grünstreifen, bepflanzte Flächen

iii WORT. Zonengrenzen und Zonenbezeichnungen © Höhenfixpunkt SLSLISESLE Für die Überbauung der vier Parzellen Nm.

573, 574, 576 und 580 sind Spezialbauvorschriften (Gegenstand einer anderen. Vorlage) zu beachten, die im Rahmen der Projektierung der Kleinen Verlegung der NK 415 erarbeitet werden.

Änderungen gemäss Einsprache- Entscheid des Regierungsrates

neu Schutzbestimmungen „c“ neu Schutzbestimmungen „c“

Baulinie südlich Geb. Nr. 247 neu entlang der Fassade

Änderungen / Auflagen gemäss Beschluss

4 Die Gemeinde Oberrohrdorf wird aufgefordert, im Bereich des Schildes Niederrohrdorferstrasse/ Hochstrasse/Buacherstrasse/Buechrainweg die Bauund Strassenlinien innert 2 Jahren der durch die Aufhebung der Trasseefreihaltung für die Verlegung der K 415 entstandenen neue Situation anzupassen. Dieser Auftrag erfolgt unter dem Vorbehalt, dass der Grosse Rat diesbezüglich den Richtplan gemäss Antrag des Regierungsrates vom Juni 1996 beschliesst.

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Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

1. November 2004 30. März 2004 15. Juni – 14. Juli 2004 1. November 2004 4. November 2004 29. November 2004

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden. 2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung vom 14. Dezember 1999. 3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Die Liegenschaft Ringstrasse 9 in Oberrohrdorf ist in einem schlechten baulichen Zustand und soll saniert werden. Die heute rechtskräftige Zuordnung zu jener Gebäudekategorie gemäss Überbauungsplan von 1996, die ein Abbruchverbot beinhaltet, soll aufgehoben werden. Das Gebäude wird neu einer Kategorie zugeteilt, die einen Abbruch und eine leichte Verschiebung eines Neubaus zulässt, damit ein anstehendes Bauvorhaben realisiert werden kann. 3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen ist der verbindliche Inhalt folgender Vorlage: 

Änderungen Erschliessungsplan

Versand: 21. Januar 2005

-2-

Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne und -vorschriften auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). 4.2

Raumplanerische Beurteilung

Die im Erschliessungsplan "Dorfkern" vom 18. September 1996 vorgenommenen Änderungen sind situationsgerecht. Sie ermöglichen die Realisierung der geplanten Sanierung. Hinsichtlich Ortsbildschutz und Verkehr bestehen keine Einwände zur vorgesehenen Anpassung des Sondernutzungsplans. Die Vorlage ist mit den berührten planungsrechtlichen Anforderungen vereinbar. 4.3

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss: 1. Der Erschliessungsplan "Dorfkern", Änderung 2004, der Gemeinde Oberrohrdorf vom 1. November 2004 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt mit der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten.

-3-

5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

Protokollauszug  Gemeinderat, Ringstrasse 2, 5452 Oberrohrdorf  Baudepartement  Rechtsabteilung BD  Abteilung Raumentwicklung BD (mit Akten)  Abteilung Verkehr BD  Staatskanzlei (Amtsblatt) Staatsschreiber:

SÄ*.* B8S ★ KANTON AARGAU

DEPARTEMENT BAU, VERKEHR UND UMWELT

0HAG/SS2G

Versand:

Datum Genehmigung: 25. November 2024

2 7. Nov. 2024

Geschäfts-Nr. BVUARE.21.426 Gemeinde Oberrohrdorf; Gestaltungsplan "Zentrums Süd - Hochstrasse"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten

Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

16. Februar 2023 17. November 2022 bis 16. Dezember 2022 18. Mai 2023 bis 16. Juni 2023 13. Mai 2024 7. Oktober 2024 22. Juni 2024

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde

Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 12. Februar 2020 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage

Das Gebiet "Zentrum Süd - Hochstrasse" liegt am Rande des historischen Ortsteils und umfasst fünf Grundstücke. Das gesamte Areal ist in der Zentrumszone und mit einer Gestaltungsplanpflicht be­ legt. Gestützt auf ein Richtprojekt wurde von privater Seite ein Gestaltungsplan (GP) "Zentrum Süd Hochstrasse" erarbeitet. Da für die Grundstücke im Norden des gestaltungsplanpflichtigen Gebiets keine Entwicklung absehbar ist, beschränkt sich der GP auf den südlichen Teil. Um die ortsbaulichen

https://igeko5/igeko/WebDav/16/FRM_792dd581504de6a98a87584475cd78b3.0napqbig1mod8gihpqurep4f9k/792dd581504de6a98a87584475cd78b3/igeko.modules.d ok. IDok/2310558/20241112„bd7_21.426.docx

und freiräumlichen Möglichkeiten gesamtheitlich auszuloten, wurde im Vorfeld ein Workshop-Verfah­ ren über den gesamten Perimeter (unter Einbezug des nördlichen Teils) durchgeführt. 3.2 Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Oberrohrdorf am 13. Mai 2024 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Zentrum Süd - Hochstrasse" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 4. Juni 2024 erläu­ tert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis

Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 16. Februar 2024 mit drei Vorbehalten abgeschlossen worden. Diese betrafen die Einhaltung des Unterabstands zur Kantonsstrasse im Baubereich B, die Sicher­ stellung der Erschliessung sowie die Vermassung der Baubereiche. Der Baubereich B wurde entsprechend geändert, damit der geforderte Abstand von 6 m zur Kantons­ strasse eingehalten werden kann. Die notwendigen Anpassungen zur Sicherstellung der sachge­ rechten Erschliessung wurden vorgenommen. Auch wurden die Baubereiche nachvollziehbar ver­ masst. Die Vorbehalte sind damit bereinigt.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteiiung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti­ gung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumpianerische Beurteiiung

Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung ab­ zustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungs­ art nicht übermässig beeinträchtigt wird. Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinde­ rat in einer qualifizierten Stellungnahme das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergeb­ nis nachzuweisen. Die Stellungnahme liegt vor und wurde mit der abschliessend vorgeprüften Ge­ staltungsplanvorlage öffentlich aufgelegt.

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4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Schlüsselgebiet nach Richtplankapitel S 1.2

Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1, sind die Gemeinden gehalten, aufeuzeigen, wie mit den kommunalen Planungsinstrumenten die behördenverbindlichen Entwicklungsziele ge­ währleistet werden. Da vorliegend eine namhafte Innenentwicklungsreserve aktiviert wird (sogenann­ tes Schlüsselgebiet), ist im Planungsbericht darzulegen, welcher Entwicklungsbeitrag dieser Fläche seitens Gemeinde beigemessen wird. Gemäss Raumkonzept sind die Wohn- und Mischzonenreser­ ven - über alles gesehen - mit 40 Einwohnerinnen und Einwohner pro Hektare (E/ha) zu entwickeln.

Die drei Gebäude beinhalten rund 35 Wohnungen und bieten rund 98 Personen Wohnraum. Das ent­ spricht gemäss Planungsbericht einer Dichte von 188 E/ha, was weit über dem richtplankonformen Entwicklungsbeitrag dieses Areals liegt.

Ausgleich anderer Planungsvorteile Andere Planungsvorteile, die durch Um-/Au1zonungen oder aufgrund anderer Planungsmassnahmen resultieren, können seitens Gemeinde mittels verwaltungsrechtlichen Vertrags ausgeglichen werden. 4.2.2 Siedlungsqualität

Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern. Dazu gehö­ ren beispielsweise Massnahmen zur Schliessung von Baulücken, zur Autwertung von Ortsbildern und Strassenräumen, zur Förderung der kompakten Bauweise, zur vollständigen Ausnützung beste­ hender Gebäude beziehungsweise Bauzonen oder wie vorliegend, zur Erneuerung überalterter Sied­ lungsteile oder zugunsten qualitätsvoller Neuüberbauungen und Umstrukturierungen mitsamt identi­ tätsstiftender Umgebungs- und Freiraumgestaltung. Der Dorfkern von Oberrohrdorf ist gemäss dem Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) von kommunaler Bedeutung. Die Perimeterfläche des GP liegt teilweise im Gebiet 1 mit dem Erhaltungsziel A. Die restliche Perimeterfläche befindet sich im Umgebungsbereich III mit dem Erhaltungsziel a.

Das Gebiet "Zentrum Süd - Hochstrasse" liegt angrenzend zum historischen Ortskern von Oberrohr­ dorf an der ortsbildprägenden K411 Ringstrasse/Hochstrasse. Heute ist das Gebiet geprägt durch die bestehende dörflich-ländliche Bebauung mit dem Restaurant Waage und dem "Tirolerhaus". An­ grenzend befindet sich eine im Kontext grossmassstäbliche "Trottenüberbauung" (Umbau ehemalige grosse Scheune) mit zentrumsaffinen Nutzungen wie die Post und einem Restaurant. Auf der ande­ ren Strassenseite befinden sich drei ortsbildprägende und inventarisierte Gebäude mit Substanz­ schutz. Dabei nimmt vor allem die öffentlich genutzte "Zehntenscheune" mit seiner Lage und Grösse im "Ring" eine wichtige Rolle als Gegenüber zum beplanten Gebiet und der "Trottenüberbauung" ein. Im Leitbild zur räumlichen Entwicklung (Februar 2011) wurde die Wichtigkeit dieses Gebiets als Teil eines funktionierenden Zentrums und geordneten Ortsbilds erkannt. Im Rahmen der letzten Gesamt­ revision der allgemeinen Nutzungsplanung wurde das vorliegend beplante Gebiet deshalb von der Kernzone Erhaltung in die Zentrumszone umgezont und mit einer GP-Pflicht versehen. Dabei müs­ sen wie vorgesehen als Grundlage unter anderem §§ 2 bis 4 und § 7 Bau- und Nutzungsordnung (BNO) beachtet werden.

Weiter ist das Gebiet partiell Bestandteil des rechtskräftigen kommunalen Überbauungsplans "Dorf­ kern Oberrohrdorf' (genehmigt am 18. September 1996, geändert genehmigt am 12. Januar 2005). Die entsprechenden Inhalte werden im GP-Perimeter aufgehoben. Neben dem GP-Perimeter liegt auf der anderen Strassenseite das ebenfalls gestalfungsplanpflichtige Gebiet "Bänkliwiese". Der rechtskräftige GP "Bänkliwiese" sieht an dieser zentralen Lage einen Ort des Aufenthalts und der Begegnung mit einem merkantilen Betrieb und Wohnungen vor.

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Es gelten somit heterogene und hohe Anforderungen an dieser ortsbildprägenden und exponierten Lage in unmittelbarer Distanz zum substanzgeschützten Objekt und zu den Bestandsbauten auf dem Areal. Eine Entwicklung dieses Schlüsselgebiets an dieser zentralen Lage ist grundsätzlich sachge­ recht. Abweichung von der Regelbauweise

GP können von den allgemeinen Nutzungsplanungen abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt wird, die zonengemässe Nutzungsart nicht über­ mässig beeinträchtigt wird und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (§ 21 Abs. 2 BauG). Bei Abweichungen vom allgemeinen Nutzungsplan zeigt der Gemeinderat auf, wie diese zu einem siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseren Ergebnis führen (§ 8 Abs. 3 Bauverordnung [BauV]). Abweichungen dürfen nicht so weit gehen, dass eine Sinnentleerung der Grundordnung resultiert; eine Sinnentleerung ist dann anzunehmen, wenn der Charakter der zugrundeliegenden Zone nicht mehr gewahrt ist und durch den GP quasi eine andere Nutzungszone entsteht als diejenige, welche die Grundordnung vorschreibt.

Die Anzahl Vollgeschosse, die Ausnützungsziffer (AZ) sowie die Gebäudelänge legt der Gemeinde­ rat in der Zentrumszone unter Abwägung der privaten und öffentlichen Interessen im Einzelfall fest. Dabei ist auf die angrenzenden Zonen angemessen Rücksicht zu nehmen (§ 4 BNO). Die Gesamthöhe wird auf 14 m (Schrägdächer) beziehungsweise 12,8 m (Flachdächer) begrenzt und für den Grenzabstand werden die Richtwerte 4 m (klein) beziehungsweise 6 m (gross) festgelegt (§ 4 BNO). Für die Gesamthöhe ist bei Hanglage und bei gewerblicher Nutzung im ersten Vollge­ schoss ein Zuschlag möglich. Gemäss Planungsbericht weichen die geplanten Gebäude bezüglich Gesamthöhe zwischen 0,1 m und 3,55 m ab. Die Abweichungen bei der Gesamthöhe sind im Work­ shop-Verfahren nachvollziehbar austariert worden und sind im Übergang vom Dorfkern mit seinen grossvolumigen Gebäuden (Zehntenscheune, Trottenüberbauung) zur umliegenden Bebauung ver­ tretbar. Der Baubereich A wurde in den Unterabstand der Kantonsstrasse gesetzt. Die Setzung des Baube­ reichs im Unterabstand zur K411 Ringstrasse verletzt gemäss § 111 Abs. 1 BauG die Abstandsrege­ lung zur Kantonsstrasse. Der im Unterabstand gesetzte Baubereich A leitet sich aus der ortsbauli­ chen Situation unter anderem mit dem Restaurant Waage und der substanzgeschützten Zehnten­ scheune ab. So entsteht eine Art "Torsituation" zum Dorfkern. Zudem ist bereits heute der Bestand (Restaurant Waage) im kommunalen Überbauungsplan "Dorfkern Oberrohrdorf mit Spezialvorschrif ­ ten" mit einer Baulinie im Unterabstand gesichert. Gegenüber der heute rechtskräftigen Baulinie ver­ bessert sich mit der Setzung des Baubereichs A weiter auch die Situation für den Gehweg an der Kantonsstrasse. Der Unterabstand wird daher gestützt. Für das im Unterabstand befindliche Ge­ bäude gelten somit aber erhöhte Anforderungen. Im nachgelagerten Baubewilligungsverfahren ist strikt darauf zu achten, dass der Strassenraum nicht für den allfälligen Gebäudeunterhalt in An­ spruch genommen werden kann und der strassenbegleitende Gehweg mit einer durchgehenden Breite von 2 m ausgebildet wird. Der Grenzabstand von 4 m wird mit dem Gebäude im Baubereich A zur nördlich gelegenen Parzelle 556 mit 2 m deutlich unterschritten. Es liegt in diesem Bereich aber ein Grenzbaurecht vor.

Die Abweichungen wurden konkret ausgewiesen. In einer Interessensabwägung wurde das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis begründet.

Ortsbild und Städtebau Das massgebende Richtprojekt und das Freiraumkonzept wurden mittels Workshop-Verfahren mit einem ortsbaulichen Variantenstudium, unter Berücksichtigung der Umgebung, erarbeitet. Die Ge­ meinde und die kantonalen Fachstellen wurden angemessen miteinbezogen. Das wird begrüsst. 4 von 9

Das Richtprojekt sieht für den heutigen Bestand drei Ersatzbauten zu mehrheitlich Wohnzwecken vor (Baubereiche A, B und C1/C2), die in Etappen erstellt werden sollen. Das Gebäude im Baubereich A soll zudem im 1. Vollgeschoss eine gewerbliche Nutzung aufweisen. Die Setzung des Baubereichs A akzentuiert im Zusammenhang mit der grossvolumigen "Zehntenscheune" beziehungsweise der "Trottenüberbauung" den engen Strassenraum. Zudem wird durch die Anbindung des 1. Vollgeschosses ans Trottoir-Niveau der Strassenraum am "Ring" aktiviert. Ge­ mäss Richtprojekt soll das Gebäude im Baubereich B eine Vermittlerrolle zwischen den beiden ande. ren Baubereichen einnehmen. Es soll mit einem Versatz in der Länge unterteilt werden. Damit wird die Länge des Gebäudes gebrochen, die Aussenräume klarer gegliedert und die nähere Verwandt­ schaft mit dem Gebäude im Baubereich C1/C2 ermöglicht. Das Gebäude im Baubereich C1/C2 ist rechtwinklig auf die südöstliche Überbauung ausgerichtet und fasst durch seine Setzung den daraus entstehenden Hofraum. Das Volumen ist gestaffelt und vermittelt dadurch zwischen den unterschied­ lichen Gebäudetypologien. Die städtebauliche Setzung der drei Baubereiche ist grundsätzlich nach­ vollziehbar. Der Umgang mit dem ISOS wird in der Vorlage thematisiert und im Planungsbericht zweckmässig erläutert.

Aus den Planungsunterlagen geht hervor, dass vier bis fünf Vollgeschosse möglich sein sollen. Zu­ sammen mit der Reduktion der Abstände führt dies zu einer AZ von 1,2. Gesamthaft befindet sich die bauliche Dichte an der oberen Grenze. Dies auch im Vergleich zu den Massvorschriften der anderen Bauzonen gemäss § 4 BNO. Deshalb wird in den nachgelagerten Baubewilligungsverfahren ein be­ sonderes Augenmerk auf die qualitative Umsetzung zu legen sein. Richtprojekt und Sicherung besseres Ergebnis

Das Richtprojekt wurde als Beurteilungsgrundlage sachgerecht in § 2 Abs. 3 SNV festgeschrieben. Das Richtprojekt ist aber nicht verbindlicher Bestandteil des GP und folglich auch nicht grundeigentü­ merverbindlich. Demnach kann es auch nicht eine hinreichende Qualität der Gestaltung der Bauten gewährleisten. Da das Richtprojekt nur bei der Auslegung der Vorschriften des GP berücksichtigt werden kann, nicht aber direkt zur Anwendung gelangt, wurden alle massgebenden Elemente, die zwingend einzuhalten und wichtige Belange des siedlungs- und landschaftsgestalterischen besseren Ergebnisses gemäss § 21 Abs. 2 BauG sind, mittels Festlegungen und Vorschriften grundeigentü­ merverbindlich vorgegeben (beispielsweise Dachform, Sockelgeschosse, Wohnungs- und Nutzungs­ mix). Das ist sachgerecht.

Bei einigen Vorschriften kann dennoch ein erhebliches Auslegungsbedürfnis bestehen. In diesem Fall kann das Richtprojekt bei der Auslegung der Bedeutung der Vorschrift orientierend berücksich­ tigt werden. Aus fachlicher Sicht ist dazu eine weitere Konkretisierung des Richtprojekts (allenfalls auch mit Referenzbildern) ratsam.

Nutzungsart In der Zentrumszone ist eine gute Durchmischung der verschiedenen Nutzungsarten anzustreben (§ 7 Abs. 1 BNO). Als Zielvorgabe hält die BNO für den vorliegenden GP die Stärkung des Ortszent­ rums mit publikumsorientierten Nutzungen und Dienstleistungen vor (§ 3 Abs. 3 BNO). Aus den Pla­ nungsunterlagen geht hervor, dass eine Gewerbefläche von 325 m^ (Baubereich A. ca. 5 %) und ein Mindestwohnanteil von 60 % Wohnnutzung vorgesehen ist. Das Richtprojekt weicht von den vorge­ nannten Zielvorgaben ab. Es wird erläutert, dass sich vor allem der Baubereich A dafür eignen würde, aber aufgrund der Erschliessung und Anlieferung die Nutzung dieses Baubereichs für publi­ kumsorientierte Nutzungen und Gewerbe nicht optimal ist. Das ist nachvollziehbar und es liegt im Er­ messen der Gemeinde, die Zielvorgabe in den nachgelagerten Baubewilligungsverfahren trotzdem noch zu erreichen.

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Freiraum, Strassenraum und Erholungsraum

Das gewählte Bebauungskonzept und die gewählte Dichte verlangen einen hochwertigen Umgang mit dem Freiraum. Dabei sind differenzierte Aussenraumzonen zur Gesamtgestaltung der Überbau­ ung und zur guten Eingliederung wichtig. Das wegleitende Freiraumkonzept zeigt ein zusammenhän­ gendes Erscheinungsbild des Quartiers und definiert die wesentlichen Aspekte des Freiraums (Be­ läge, Möblierung, gemeinschaftliche und private Aufenthaltsbereiche). Zusammen mit der zweck­ mässigen Durchwegung werden damit verschiedene Freiraumqualitäten geschaffen. Das Freiraum­ konzept als Ganzes vermag in den wesentlichen Bestandteilen zu überzeugen. Das Freiraumkon­ zept dient als Referenzprojekt beziehungsweise als Beurteilungsgrundlage (§ 2 Abs. 3 SNV). Die Grundsätze aus dem Freiraumkonzept wurden im GP aufgenommen. Die Gestaltungsprinzipien sind in den §§ 14 bis 18 SNV festgesetzt. Das ist grundsätzlich sachgerecht. Eine weitere Ausformulie­ rung der Freiräume mit dem Spielplatz und der Spielwiese zwischen den Häusern im Umgebungs­ konzept sowie Ausführungen zur Etappierung (beispielsweise zum Zeitpunkt der Pflanzung der Bäume nach § 18 Abs. 2 SNV) können helfen, die geplanten Freiraumqualitäten effektiv zu sichern. Klimaanpassung im Siedlungsgebiet Aufgrund des Klimawandels ergeben sich für die bauliche Entwicklung neue Herausforderungen wie zunehmende Sommerhitze, längere Trockenperioden sowie häufigere und intensivere Starknieder­ schläge. In Gebieten mit einer höheren baulichen Dichte, in Gestaltungsplangebieten und bei der Überbauung von Freiflächen ist es besonders wichtig, geeignete Massnahmen zur Hitzeminderung umzusetzen. Diese leisten einen entscheidenden Beitrag an die Wohnqualität sowie an das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis (§ 8 Abs. 3 BauV).

Für die Umsetzung einer hitzeangepassten Siedlungsentwicklung stehen zwei kantonale Grundlagen zur Verfügung. Die Klimakarten Aargau (wv/w.aq.ch/klimakarten) verdeutlichen den Handlungsbedarf auf kommunaler Stufe und im Leitfaden Hitzeangepasste Siedlungsentwicklung (www.aq.ch/klimakarten > Hitzeangepasste Siedlungsentwicklung) sind geeignete Massnahmen zur Hitzeminderung im Siedlungsgebiet aufgeführt.

Die erforderlichen Massnahmen zur Umsetzung wurden stufengerecht festgelegt. Es wird sehr begrüsst, dass die bestehende Linde erhalten bleibt und dass weitere grosskronige Bäume ausserhalb der unterirdischen Bauten vorgesehen werden. Ein hoher Grünanteil und insbesondere die Beschat­ tung der Freiräume ist eine wichtige Massnahme zur Hitzeminderung im Siedlungsgebiet. 4.2.3 Erschliessung

Die Haupterschliessung für den motorisierten Individualverkehr (MIV) erfolgt zusammengefasst für alle Baubereiche (auch die Anlieferung der Gewerbefläche von Baubereich A) direkt über den neuen Kreisel auf die K411 Hochstrasse. §§ 14 und 20 SNV regeln die Details. Die Sichtzonen sind im Situ­ ationsplan eingetragen. In Nord-Süd-Richtung wie auch in West-Ost-Richtung sind öffentliche Fusswegverbindungen vorge­ sehen. So wird die Durchwegung des ganzen Areals verbessert. Die öffentlichen Fusswegverbinduhgen sind im GP schematisch dargestellt und in § 23 SNV geregelt. Das ist sachgerecht und begrüs­ senswert. Für die Ver- und Entsorgung soll gemäss Planungsbericht das Kehrichtfahrzeug auf der Erschlies­ sungsfläche vordem Baubereich C1/C2 wenden können. Die Funktionalität ist mittels Schleppkur­ vennachweis ist noch ausstehend und spätestens im Baugesuchsverfahren zu erbringen.

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4,2.4 Weitere materielle Hinweise

Lärm

Gemäss Planungsbericht und Aussenlärmgrobabklärung kann das Gebiet als raumplanerisch er­ schlossen betrachtet werden. Somit muss erst im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens die Ein­ haltung der Anforderungen von Art. 31 Lärmschutz-Verordnung (LSV) nachgewiesen werden. Dabei sind die Immissionsgrenzwerte massgebend.

Archäologie Die aktenkundige archäologische Fundstelle 29(A)9, ein spätmittelalterlich bis neuzeitlicher Sodbrunnen. befindet sich auf der Parzelle 556 und somit im Perimeter des zukünftigen GP "Zentrum Süd Cholacherstrasse". Eine zeitlich zugehörige Bebauung dürfte sich auf entsprechender Parzelle be­ funden haben. Das weitere historisch bebaute Umfeld im Bereich der Parzellen 559 und 1410 lag in dem der Strasse zugewandten Parzellenbereich. Hier sind bereits Abbrüche der historischen Bau­ substanz beziehungsweise starke Veränderungen am baulichen Bestand vorgenommen worden. Die Parzellen 558 und 1411 sind bereits durch die neuere Bebauung stark überprägt beziehungsweise gestört. Die Möglichkeit des Auftretens archäologischer Befunde ist somit gering. Es gilt trotzdem die allgemeine Meldepflicht nach § 41 Kulturgesetz. Die Kantonsarchäologie ist über die weiteren Projektschritte zu informieren. Die vor Ort arbeitenden Personen sind vorgängig über die archäologische Situation und über ein mögliches Fundvorkommen zu unterrichten und explizit auf die Meldepflicht für archäologische Funde hinzuweisen. Unabhängig von der Mitwirkung der Kantonsarchäologie sind sämtliche Bodeneingriffe mit der nöti­ gen Aufmerksamkeit vorzunehmen. Bei einem archäologischen Fund (Mauern, Steinsetzungen, Gru­ ben, Brandschichten. Knochen. Feuersteinwerkzeuge. Keramikfragmente. Kleinfunde aller Art etc.) muss die Arbeit an der betreffenden Stelle selbstständig unterbrochen und die Kantonsarchäologie unverzüglich informiert werden. Gegebenenfalls sind anschliessende Weisungen der Kantonsarchä­ ologie verbindlich. Historische Verkehrswege, Fuss- und Wanderwege

Der Planungsperimeter stösst strassenseitig an das Objekt AG 21.0.1 des Inventars der historischen Verkehrswege Schweiz (IVS, nationale Bedeutung, historischer Verlauf) und das Objekt AG 648 (re­ gionale Bedeutung, historischer Verlauf), die beide bereits zu normgerechten Kantonsstrassen aus­ gestaltetworden sind. Durch den neuen Verkehrskreisel, über den die Erschliessung erfolgen soll, ist auch AG 21.0.2 einbezogen (nationale Bedeutung, historischer Verlauf). Die IVS-relevante Substanz ist nicht betroffen und der generelle historische Verlauf wird nicht verändert. Das ist sachgerecht.

4.3 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Der Grosse Rat hat den Beitritt zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Bau­ begriffe (IVHB) beschlossen und mit der BauV umgesetzt. Die vorliegende BNO richtet sich nach diesen neuen Bestimmungen. 4.4 Verschiedenes und Formelles

Gemäss § 31 SNV sollen die Bestimmungen des kommunalen Überbauungsplans innerhalb des Pe­ rimeters des vorliegenden GP aufgehoben werden. Gegen eine entsprechende Aufhebung bestehen keine Einwände.

5. Ergebnis

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

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Beschluss

1. Der Gestaltungsplan "Zentrum Süd - Hochstrasse", beschlossen vom Gemeinderat Oberrohrdorf am 13. Mai 2024, wird genehmigt. 2,

Diö Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

iteph tegierungsrat

Verteiler • Gemeinderat, Ringstrasse 2. 5452 Oberrohrdorf

• Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten)

• Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI

Rechtsmittelbelehrung

1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen seit der amtlichen Publikation

beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Bei der Berechnung der Frist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und

mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar.

2. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu ver­ fassen, welche(r) gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte (Anwaltsge­

setz, BGFA) vom 23. Juni 2000 zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist.

Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst, es ist a) anzugeben, wie das Venwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt.

3. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht einge­ treten.

4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Be­

weismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen.

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5.

Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 6.

Der Genehmigungsbeschluss und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­ lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese­ hen werden.

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