Gestaltungsplan Wasserschloss Schöftland

BVURO. 12.26-1

Gemeinde Schottland; Gestaltungsplan " W a s s e r s c h l o s s " ; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt 1.

Verfahren

1.1

Verfahrensdaten

Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Ablauf der Beschwerdefrist Eingereicht zur Genehmigung

8. Oktober 2012 29. Oktober 2012 bis 27. November 2012 8. April 2013 12. Mai 2013 6. Juni 2013

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2

Zuständigkeit zur Genehmigung

Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3

Rechtsschutzverfahren

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2.

Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf die am 2. Juli 1996 genehmigte Nutzungsplanung Siedlung.

3.

Die Vorlage im Überblick

3.1

Vorlage

Im rechtskräftigen Bauzonenplan ist das Gebiet "Wasserschloss" der Wohn- und Gewerbezone WG3 beziehungsweise entlang der Suhre und Ruederchen der Grünzone zugeordnet. Aufgrund der zentralen Lage soll das Gebiet optimal genutzt werden. Hierzu hat die Grundeigentümerin zusammen mit der Gemeinde einen Wettbewerb durchgeführt mit dem Ziel, auf einer der letzten Bauparzellen im Zentrum von Schottland attraktiven Wohnraum zu schaffen. 3.2

Gegenstand der Genehmigung

Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel: •

Gestaltungsplan "Wasserschloss" bestehend aus Situation 1 : 500 mit Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Versand:

2 8. Juni 2013

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Erwägungen 4.

Beurteilung der Vorlage

4.1

Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören namentlich die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2

Raumplanerische Beurteilung

4.2.1

Allgemeine Beurteilung

Entlang der Suhre und der Ruederchen ist auf der Parzelle 1013 im Bauzonenplan eine Grünzone ausgeschieden. Zusätzlich wurden Gewässerabstandslinien festgelegt. Diese Festlegungen erfolgten durch die Gemeindeversammlung mit Genehmigung des Grossen Rats. Gemäss den Bestimmungen in der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) § 13 Abs. 2 ist die Grünzone von allen Bauten freizuhalten. Die Zu- und Wegfahrt sowie der Erschliessungsbereich sind richtigerweise ausserhalb der Grünzone angeordnet. 4.2.2

Erschliessung

Zufahrt Brücke über die Ruederchen Mit dem Kantonsstrassenausbau K 325 wurde die Brücke zum Gebäude Nummer 141 (Parzelle 2199) entfernt und durch eine neue Brücke an gleicher Lage ersetzt; sie dient ausschliesslich als Zufahrt für Personenwagen und dem Langsamverkehr. Diese Brücke liegt ausserhalb des Planungsperimeters und steht der Erschliessung Parzelle 1013 nicht zur Verfügung. Im Jahr 2006 hat die Abteilung für Baubewilligungen einer Brücke über die Ruederchen als Zufahrt zur Parzelle 1013 zugestimmt und eine Nutzungsbewilligung erteilt. Diese Brücke wurde nie erstellt. Für die geplante Zufahrt über die Ruederchen muss daher ein neues Gesuch eingereicht werden. Eine Zustimmung kann in Aussicht gestellt werden. Langsamverkehr Für den Langsamverkehr ist von der Picardie- bis zur Luzernerstrasse eine durchgängige Fuss- und Radwegverbindung vorgesehen. Da diese Verbindung innerhalb des Planungsperimeters richtigerweise im geplanten Erschliessungsbereich vorgesehen ist und Details dazu noch nicht bekannt sind, kann die genaue Lage noch nicht grundeigentümerverbindlich festgelegt werden. 4.2.3

Gewässerraum

Mit dem Inkrafttreten der Gewässerschutzverordnung des Bundes per 1. Juni 2011 wurde der Gewässerraum neu definiert. Entlang der Suhre besteht im Bereich der Parzelle 1013 eine rechtskräftige Gewässerabstandslinie, genehmigt vom Grossen Rat am 2. Juli 1996. Der Abstand zur Gewässerparzelle variiert von 4 m bis ca. 22 m. Aus fachlicher Sicht besteht keine Notwendigkeit an dieser Festlegung etwas zu ändern. 4.2.4

Hochwasserschutz

Das Gebiet des Gestaltungsplans "Wasserschloss Schottland" ist ab einem 30-jährlichen Hochwasser gefährdet. Die Hochwassersicherheit muss gewährleistet werden (§ 52 BauG). Zur Sicherstellung der Hochwassersicherheit ist gemäss Planungsbericht

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eine Geländemodellierung mit einer Erhöhung des Erdgeschosses auf die Kote 458.53 m.ü.M. vorgesehen. In Art. 11 der SNV wird diese Kote auf 458.53 m.ü.M. verbindlich festgelegt. Bei Hochwasser kann das Wasser auch über Gebäudeöffnungen wie Tiefgarageneinfahrten, Lichtschächte und dergleichen ins Untergeschoss gelangen. Art. 11 SNV wurde soweit angepasst, dass Gebäudeöffnungen wie Hauszugänge, Fensteröffnungen, Tiefgaragenabfahrten/-zugänge und Lichtschächte ausreichend erhöht oder wasserdicht ausgeführt werden müssen. In Folge der Rückstaugefahr ist bei der Kanalisation eine Rückstauklappe einzubauen. Weiter sind Werkleitungen, welche ins Gebäudeinnere führen dicht auszuführen, potentiell gefährliche Anlagen wie Öltanks sind zu sichern. Wohnräume (allenfalls: sensible Nutzungen, unterirdische Lager für umweltgefährdende Stoffe oder grosse Sachwerte) sind in Untergeschossen nicht zulässig. Die vorgesehenen Massnahmen erweisen sich insgesamt als zweckmässig und sind im Gestaltungsplan stufengerecht erfasst. Die Ausführung wird im Baubewilligungsverfahren abschliessend überprüft. 4.2.5

Lärm

Die Parzelle 1013 ist gemäss Bauzonenplan der Wohn- und Gewerbezone WG3 zugeordnet, es gilt dabei die Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) III. Das Planungsgebiet gilt als noch nicht erschlossen. Demzufolge darf das Gebiet nur soweit erschlossen werden, als die Planungswerte (PW) eingehalten werden können (Art. 30 Lärmschutzverordnung [LSV]). Mit dem heutigen Verkehr auf der Kantonsstrasse K 325 (durchschnittlicher täglicher Verkehr [DTV] = 4'900 Fz/T, Schwerverkehrsanteil von 7 % am Tag und 6 % in der Nacht, signalisierte Geschwindigkeit = 50 km/h) ist auf der nördlichen Baulinie (Abstand von der Strassenachse = 20 m) mit Beurteilungspegeln von 60 dB(A) am Tag und 49 dB(A) in der Nacht zu rechnen. Somit können die PW, welche für die ES III 60 dB(A) am Tag und 50 dB(A) in der Nacht betragen, eingehalten werden. Bezüglich der Kantonsstrasse K 208 (Luzernerstrasse, DTV = 3'450 Fz/T) welche südöstlich des Planungsgebiets verläuft, können die PW ebenfalls eingehalten werden. Die Anforderungen nach Art. 30 LSV sind erfüllt. 4.2.6

Aussenraumgestaltung

Die verdichtete Bauweise in Zentrumsnähe macht Sinn und ist auch erwünscht. Die erhöhten Anforderungen an eine qualitativ hochwertige Umgebungsgestaltung werden mit den ergänzten Bestimmungen, Art. 5 SNV "Dachgestaltung " und Art. 8 SNV "Aussengestaltung" erfüllt. 4.2.7

Kantonales Denkmalschutzobjekt Haus Gärbi, SCL009/Inventar schützenswerter Ortsbilder der Schweiz (ISOS)

Das kantonale Denkmalschutzobjekt Haus Gärbi, SCL009 grenzt direkt an den Perimeter des Gestaltungsplans "Wasserschloss Schöftland". Das Schutzobjekt Haus Gärbi ist ein zweigeschossiger, klassizistischer Bau mit elegantem Mansardendach, ehemals genutzt als Gerberei. Schöftland besitzt ein Ortsbild von nationaler Bedeutung. Der Planungsperimeter liegt in einer besonderen Freifläche, die mit dem höchsten Erhaltungsziel "A" eingestuft ist. Im ISOS ist das Haus Gärbi als Einzelobjekt mit dem höchsten Erhaltungsziel "A" versehen mit besonderer Bedeutung.

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Die Abgrenzung der Baufelder, die Festlegung der Bauhöhen und der Umgebungsbereich wurden mit der kantonalen Denkmalpflege bereinigt. Die Festlegungen im Gestaltungsplan berücksichtigen eine angemessene und respektvolle Reaktion auf die bestehende Situation mit dem kantonalen Denkmalschutzobjekt, den historisch gewachsenen Dorfstrukturen sowie der besonderen Naturlandschaft. 4.2.8

Sondernutzungsvorschriften

In den Sondernutzungsvorschriften werden wichtige Elemente der Überbauung verbindlich geregelt. Dazu gehören Lage und Gestaltung der Bauten (Art. 4 und 5), der Aussenraumgestaltung (Art. 8) und zur Parkierung (Art. 10). Die Sondernutzungsvorschriften sind sachgerecht und rechtmässig und unterstützen die Zielsetzungen des Gestaltungsplans. 4.3

Gesamtbeurteilung

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Wasserschloss" der Gemeinde Schöftland vom 8. April 2013 wird genehmigt. 2. Die Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid - gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst, es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

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Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrens kosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

Verteiler • Gemeinderat, Bahnhofstrasse 5, 5040 Schöftland • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Rechtsabteilung BVU . . Abteilung Verkehr BVU