Gestaltungsplan Im Dörfli

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

18.Juni 2020 19.August 2019 bis 18. September 2019 7.August 2020 bis 7. September 2020 21. September 2020 8. Oktober 2020 26. Oktober 2020

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 12. März 2014 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab. 3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das Areal "Im Dörfli" befindet sich an zentraler Lage im Ortsteil "Attelwil". Es umfasst eine Fläche von rund 1,1 ha und ist gemäss Bauzonenplan der Dorfzone zugewiesen, ohne Gestaltungsplanpflicht. Dabei handelt es sich um die grösste, unüberbaute und zentral gelegene, baureife Fläche in der Wohn- und Mischzone der Gemeinde.

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Beabsichtigt ist, eine nutzungsdurchmischte Zentrumsüberbauung mit hoher Wohn- und Aussenraumqualität zu realisieren. Die Überbauung soll sowohl ortsbaulich als auch architektonisch zwischen dem historischen Ortskern entlang der Kantonsstrasse K 326 (Hauptstrasse) und dem Gewerbegebiet vermitteln. Durch die zentrale Lage des Areals hat sie auch einen Beitrag zur qualitätsvollen Innenentwicklung im Ortsteil "Attelwil" zu leisten. Der Gestaltungsplan bildet die planungsrechtliche Grundlage für die Überbauung. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Reitnau am 21. September 2020 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Im Dörfli" bestehend aus: • Situationsplan 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht vom 1. Oktober 2020 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 18. Juni 2020 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abzustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird. Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinderat in einer qualifizierten Stellungnahme das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis nachzuweisen. Eine solche Stellungnahme liegt vor und wurde mit der abschliessend vorgeprüften Gestaltungsplanvorlage öffentlich aufgelegt. 4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1, sind die Gemeinden gehalten aufzuzeigen, wie mit den kommunalen Planungsinstrumenten die behördenverbindlichen Entwicklungsziele gewährleistet werden. Gemäss Raumkonzept sind die Wohn- und Mischzonenreserven — über alles gesehen — mit 60 Einwohnerinnen und Einwohner pro Hektare (E/ha) zu entwickeln.

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Vorliegend wird für ein grösseres Areal eine dem Zonencharakter und den örtlichen Gegebenheiten angepasste räumliche Idee umgesetzt. Mit dem Projekt wird ein durchmischtes Nutzungskonzept aus betreutem Wohnen im Alter, altersgerechtem Wohnen ohne Betreuung, öffentlichen Nutzungen in Form eines Cafas und eines kleinen Ladens sowie weiteren Wohnungen angestrebt. Gemäss Richtprojekt sind insgesamt 58 Wohneinheiten sowie acht Pflegebetten vorgesehen. Bei einer vollständigen Ausnützung ist eine Einwohnerdichte von gut 80 Einwohner pro Hektare erreichbar. Die Vorgaben des kantonalen Richtplans sind berücksichtigt. Das Vorgehen der Gemeinde wird ausdrücklich begrüsst und gewürdigt. 4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern. Als Grundlage für den Gestaltungsplan wurden ein Richtprojekt Architektur und ein Richtprojekt Landschaftsarchitektur erarbeitet. Die beiden Richtprojekte dienen als Beurteilungsgrundlage für Neubauten und die Freiraumgestaltung und sind richtungsweisend (nicht grundeigentümerverbindlich) bei der weiteren Projektierung und Auslegung des Gestaltungsplans (§ 2 Abs. 3 SNV). Ortsbild und Städtebau Das Richtprojekt Architektur überzeugt. Es weist insgesamt gute räumliche Qualitäten auf. Die Volumetrie und Stellung der Bauten wie auch die Einbettung in die Topografie zeugen von der nötigen Sorgfalt. Die Auflösung in verschiedene Baukörper ist der Situation angepasst. Das Markieren des Raums im Kurvenbereich der Kantonsstrasse mittels eines markanten Gebäudes ist schlüssig. Die skizzierte Freiraumgestaltung rundet diese Gesamtkonzeption ab. Prüfkriterien zur Gestaltung der Bauten sind in § 13 Abs. 1 SNV, detaillierte Festlegungen zur Dachgestaltung (§ 11 SNV) und zur Materialisierung, Gestaltung sowie Farbgebung der Fassaden in § 13 Abs. 4 SNV festgelegt. Freiraum, Strassenraum und Erholungsraum Das Richtprojekt Landschaftsarchitektur enthält detaillierte Angaben zur Ausgestaltung des Aussenraums (unter anderem Baumpflanzungen, Sträucher, Blumenwiese). Im Situationsplan konkret festgelegt werden Bäume und Hecken. Die Ausgestaltung der Freiflächen (§ 15 SNV) und des Platzbereichs (§ 17 SNV) sind indessen allgemeiner gehalten. Das Richtprojekt Landschaftsarchitektur dient als Beurteilungsgrundlage (§ 2 Abs. 3 SNV). Freiräume müssen mindestens eine gleichwertige Qualität wie sie im Richtprojekt aufgezeigt sind aufweisen (§ 14 Abs. 2 SNV). Details zur Ausgestaltung, zu den Materialien und zur Bepflanzung sind im Richtprojekt und im Planungsbericht (Kapitel 3) detailliert umschrieben. Die Sicherstellung einer hohen Aussenraumqualität setzt voraus, dass die im Richtprojekt und Planungsbericht aufgezeigten Qualitätsanforderungen auf Stufe Baubewilligungsverfahren eingefordert und letztlich umgesetzt werden. Zur Beurteilung kann der Gemeinderat eine unabhängige Fachperson beiziehen (§ 30 SNV). 4.2.3 Erschliessung Die Erschliessung des Planungsperimeters erfolgt für die Baubereiche A, B, C, D und E über die bestehende Strasse Im Dörfli. Die neue Zufahrt von Westen ab der Kantonsstrasse K 326 (Hauptstrasse) dient lediglich als Zufahrt für die oberirdischen Parkplätze für Cafa und Ladennutzung. 4.2.4 Abstimmung von Siedlung und Verkehr Projekt der Kantonsstrasse K 326 mit öV-Haltestelle, neuer Kantonsstrassenanschluss Beim Kreisingenieur (Unterhaltskreis I, Werkhof Lenzburg) wurde ein Ausbauprojekt der Kantonsstrasse K 326 mit Anpassung der Bushaltestelle gestartet. Ob im Bereich des Gestaltungsplans "Im Dörfli" Land für das Ausbauprojekt erworben werden muss, ist zurzeit noch unklar. Mit den Festlegungen im Gestaltungsplan "Im Dörfli" bleibt der nötige Projektierungsspielraum jedoch gewahrt.

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Bestandteil des Ausbauprojekts der Kantonsstrasse K 326 ist auch die behindertengerechte Anpassung der Bushaltestelle "Attelwil, alte Post". Bei den weiteren Planungsschritten sind die beiden Projekte zu koordinieren. Neue Zufahrten zur Kantonsstrasse bedürfen einer Zustimmung des Strasseneigentümers. Es besteht kein Anspruch darauf (§ 113 Abs. 1 BauG). Bei der Kantonsstrasse K 326 handelt es sich um eine vergleichsweise schwach frequentierte kantonale Verbindungsstrasse. Es bestehen diverse Direkterschliessungen im unmittelbaren Umfeld des Planperimeters. Der neue Kantonsstrassenanschluss im Bereich der oberirdischen Parkierung und Gewerbe-/Verkaufsnutzung ist sachgerecht und konform zu § 113 BauG, insbesondere auch, da sich das Gebiet in der Dorfzone befindet. Der Neuanschluss zur Kantonsstrasse K 326 ist bewilligungspflichtig, dabei sind die Anforderungen • gemäss §§ 41 und 42 Bauverordnung (BauV) einzuhalten. Fuss- und Veloverkehr Verschiedene Fusswegbeziehungen sollen zum Gehweg (angrenzend zur K 326) angeschlossen werden. Nicht ersichtlich ist, wie diese Wege in das kommunale Fusswegnetz eingebunden werden. Es bleibt auch unklar, wo es Querungsstellen bei der Kantonsstrasse gibt. Zusammen mit dem Ausbauprojekt der Kantonsstrasse K 326 ist dies zu prüfen, allfällige Massnahmen sind einzuplanen. Mit Ausnahme des Hauszugangs Baubereich A auf der Nordseite und der Hauszugänge Baubereiche D und E sind alle Hauszugänge über Zufahrtsstrassen oder -wege ausreichend erschlossen. Im Situationsplan sind viele Fusswegverbindungen schematisch dargestellt. Gemäss § 24 Abs. 3 SNV sind diese mit einer Mindestbreite von 1,5 m zu erstellen. Für die Beziehung von der Kantonsstrasse zur Länggasse zwischen den Baubereichen hindurch ist eine Mindestbreite von 2 m festgelegt. Gemäss § 44 Abs. 2 BauV ist zu Veloparkierungen in Autoeinstellhallen festgehalten, dass Anlagen, die dem Dauerparkieren von Velos dienen, zum Schutz vor Russ und Staub von den Parkfeldern der Motorfahrzeuge lufthygienisch zu trennen sind. Zur Erreichbarkeit ist vorgegeben, dass Kurzzeitparkplätze für Velos ebenerdig erreichbar sein müssen. Der Zugang zu höher- oder tiefergelegenen Langzeitparkplätzen sei mit Rampen oder ausnahmsweise Schieberampen sicherzustellen. Sichtzonen Die Hauptstrasse ist eine verkehrsorientierte Kantonsstrasse. Die Knotensichtweite von 60 m ist im Situationsplan korrekt als Bestandteil des Genehmigungsinhalts dargestellt. 4.2.5 Weitere materielle Hinweise Gewässerraum Der Perimeter des Gestaltungsplans grenzt auf der Nordseite an den in der Kantonsstrasse K 326 eingedolt verlaufenden Dorfbach. Da die Gemeinde Reitnau die Gewässerräume noch nicht im allgemeinen Nutzungsplan umgesetzt hat, ist der Gewässerraum im Rahmen der Sondernutzungsplanung durch einen Freihaltebereich räumlich zu sichern. Bei der Raumsicherung für den künftigen Gewässerraum ist es zulässig, auf die Bestimmung von § 127 BauG zu verweisen. Dies setzt jedoch eine umfassende Interessenabwägung voraus. Im Planungsbericht wird im Kapitel 2.10 als wesentlicher Teil der Interessenabwägung darauf hingewiesen, dass im südlichen Suhrental eine Melioration geplant ist. Im Zuge dieser Melioration soll der Dorfbach mit einem grösseren, hochwassersicheren Leitungskaliber ausgebaut und danach ab der nördlichen Grenze des Gestaltungsplanperimeters Richtung Norden verlegt werden. Der Grosse Rat des Kantons Aargau hat im November 2019 die Botschaft für die Melioration und den Hochwasserschutz im südlichen Suhrental behandelt. Die Gesamtmelioration mit der Verlegung des Dorfbachs dürfte in etwa zehn Jahren ausgeführt sein. Aufgrund dieser Ausgangslage ist die Freihaltung eines

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6 m breiten Bereichs für den künftig in der allgemeinen Nutzungsplanung umzusetzenden Gewässerraum sachgerecht. Hochwassergefahren Im Norden des Gestaltungsplanperimeters verläuft der eingedolte Dorfbach Attelwil/Hölibach. Gemäss Gefahrenkarte Hochwasser treten im Gestaltungsplanperimeter bei einem hundertjährlichen Hochwasserereignis (HQ100) keine Überschwemmungen auf. Innerhalb des Gestaltungsplanperimeters besteht kein Hochwasserschutzdefizit. Gemäss Gefahrenkarte Hochwasser treten im Gestaltungsplanperimeter Überflutungen bei einem dreihundertjährlichen Hochwasserereignis (HQ300) auf. Die Gefährdung bei einem HQ300 und die Gefährdung durch Oberflächenabfluss sollten bei der weiteren Planung miteinbezogen und berücksichtigt werden; insbesondere im Bereich der Ein-/Ausfahrten von Tiefgaragen. Lärm Das Gestaltungsplangebiet ist als noch nicht hinreichend erschlossen zu betrachten. Dies zeigt auch das Vorhandehsein des rechtsgültigen Erschliessungsplans "Parzelle 362". Demzufolge darf das Gebiet nur so weit erschlossen werden, als die Planungswerte (PW) eingehalten 'sind oder durch eine Änderung der Nutzungsart oder durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen eingehalten werden können (Art. 30 Lärmschutz-Verordnung [LSV]). Für kleine Teile kann die kantonale Behörde Ausnahmen gestatten (§ 25 Abs. 2 Einführungsgesetz zur Bundesgesetzgebung über den Schutz von Umwelt und Gewässern [EG Umweltrecht, EG UWR]). Der kantonale Emissionskataster weist für den für das Planungsgebiet massgebenden Abschnitt der Kantonsstrasse K 326 Emissionspegel von 71,5 dB(A) am Tag und 58,0 dB(A) in der Nacht aus. Daraus ergeben sich auf den am nächsten zur Kantonsstrasse gelegenen Baulinien des Baubereichs A (Distanz zur Mitte Strasse = 12 m) Beurteilungspegel von 61 dB(A) am Tag und 48 dB(A) in der Nacht. Somit sind an diesen exponierten Stellen die massgebenden Planungswerte, welche gemäss Anhang 3 LSV für die Empfindlichkeitsstufe (ES) III 60 dB(A) am Tag und 50 dB(A) in der Nacht betragen, am Tag um 1 dB(A) überschritten. Da diese Überschreitung nur an ganz wenigen exponierten Punkten im Baubereich A auftritt, in den restlichen Baubereichen (B bis E) die Planungswerte aber überall ohne zusätzliche Massnahmen eingehalten sind, kann eine Ausnahme für diesen kleinen Teil des Planungsgebiets erteilt werden. Da sich die Überschreitungen auf einen sehr kleinen Bereich der strassenzugewandten Baulinie des Baubereichs A beschränkt, kann auf die Festlegung von Lärmschutzmassnahmen verzichtet werden. Energie § 25 SNV verlangt den MINERGIE-Standard. Zur Förderungen dezentraler Energiegewinnung und der Elektromobilität sind in der Tiefgarage Leerrohre für Lademöglichkeiten für E-Autos und E-Bikes vorzusehen (§ 25 Abs. 3 SNV). Dies ist sachgerecht. 4.2.6 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die Gemeinde Reitnau hat ihre Nutzugsplanung per 12. März 2014 (Genehmigungsdatum) revidiert und an die Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe und Messweisen (IVHB) angepasst. Es gelten folglich die Bestimmungen von Teil 3 der BauV. Die Festlegungen sind rechtskonform und unterstützen die Ziele Gestaltungsplans.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

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Beschluss 1 Der Gestaltungsplan "Im Dörfli", beschlossen vom Gemeinderat Reitnau am 21. September 2020, wird genehmigt. 2 Di Abteilun

entwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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Verteiler • Gemeinderat, Kratz 98, 5057 Reitnau • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Abteilung Tiefbau BVU • Abteilung für Baubewilligungen BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

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Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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