Gestaltungsplan Bahnhofpark

Art. 1 Ziel und Zweck

'Der Gestaltungsplan sichert eine städtebaulich und architektonisch hochwertige Umstrukturierung des Gebiets zwischen der Luzernerstrasse und dem Bahnhof Sins bei gleichzeitiger Verdichtung des Gestaltungsplangebiets. 2

Insbesondere sollen

— — — —

Art. 2 die Voraussetzungen für eine städtebaulich und architektonisch besonders gut

gestaltete und dichte Überbauung geschaffen werden, die Voraussetzungen für eine vielfältige Nutzungsstruktur geschaffen werden, Freiräume von hoher Qualität gewährleistet werden und effiziente Lösungen für die Verkehrserschliessung geschaffen werden.

Geltungsbereich und Bestandteile

'Der Gestaltungsplan gilt für den im Situationsplan bezeichneten Perimeter. 2 Der Perimeter ist gemäss dem Situationsplan in die Teilbereiche "Wohnen im Park" und "City Park" gegliedert.

3 Der Gestaltungsplan besteht aus den nachfolgenden Sondernutzungsvorschriften (SNV) und dem zugehörigen Situationsplan 1:500.

Art. 3 Städtebauliche Studie und Freiraumkonzept

'Die städtebauliche Studie "Bahnhofpark" vom 6. November 2019 und das Freiraumkonzept vom 27. Januar 2020 (vgl. Beilagen) dienen dem Gemeinderat Sins als Beurteilungsgrundlage für die Neubauten und die Freiräume und sind bei der weiteren Projektierung bzw. bei der Auslegung der Gestaltungsplanvorschriften beizuziehen. 2 Die Neubauten und die Freiräume müssen mindestens eine gleichwertige städtebauliche, gestalterische und ökologische Qualität aufweisen wie in der Studie bzw. im Freiraumkonzept.

Der Gemeinderat Sins kann Abweichungen von den Beurteilungsgrundlagen gemäss Abs. 1 bewilligen. Sie sind jedoch zu begründen und müssen nachweislich zu einem besseren Gesamtergebnis beitragen. 3

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3

Art. 4 Verhältnis zum übergeordneten Recht

1 Soweit der Gestaltungsplan keine anderen Festlegungen enthält, gilt die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der Gemeinde Sins vom 23. Oktober 2013. 2 Im Geltungsbereich des Perimeters "Siedlungs- und Strassenraumgestatlung" gemäss

Art. 6

BNO und Bauzonenplan der Gemeinde Sins ist folgendes zu beachten:

Es sind keine Massnahmen zulässig, die den kommunalen Vorschriften (d. h. konkret dem Entwicklungsrichtplan [ERP]) zuwiderlaufen. Bei der Umsetzung des Gestaltungsplans ist der ERP zu berücksichtigen. 3 Vorgehendes kantonales und eidgenössisches Recht bleibt vorbehalten.

B

Nutzung und Gestaltung

Art. 5 Nutzweise

1 Im Gestaltungsplangebiet sind grundsätzlich Wohnungen und mässig störende

Dienstleistungs- bzw. Gewerbebetriebe zulässig. In den Baubereichen A bis C sind nur Wohnungen und nicht störende Betriebe (z. B. Büros, Praxen, Kinderkrippen) zulässig.

2

3 Die Erdgeschosse in den Baubereichen E bis F und im Substanzschutzobjekt Nr. 1.42 sind Verkaufsnutzungen (z. B. Verkaufsläden, Tankstellenshops, Ausstellungsräumen), Dienstleistungsbetrieben (z. B. Arztpraxen) und Gewerbebetrieben (z. B. Garagen, Werkstätten) vorbehalten. 4 Im Gestaltungsplangebiet ist ein vielfältiges Angebot an Klein- und Familienwohnungen bereitzustellen.

Art. 6 Anrechenbare Geschossfläche

1 Die maximal anrechenbare Geschossfläche (aGF) pro Baubereich wird wie folgt festgelegt: Baubereich A

aGF in m2 2'200

750 750 f000 1900 1'900 Total 2

m

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8'500

Für das Substanzschutzobjekt Nr. 1.42 gilt der Besitzstand.

4

3 Zwischen den Baubereichen sind Übertragungen der aGF zulässig. Dabei kann von den in Absatz 1 definierten aGF pro Baubereich um maximal 10% und unter Einhaltung der Gesamtfläche von 8'500 m2 abgewichen werden.

Art. 7 Baubereiche Hochbauten

'Gebäude dürfen nur innerhalb der durch Baulinien begrenzten Baubereiche erstellt werden. Die Gebäude dürfen bis an die Baulinien gestellt werden. Im Baubereich F hat das Erdgeschoss gegenüber der Strassenparzelle einen Abstand von mindestens 6.25 m einzuhalten. 2

Der eingeschossige Zwischenbau im Baubereich E darf nur im Zusammenhang mit einer Arbeitsplatznutzung (Dienstleistungs- oder Gewerbebetrieb) realisiert werden. Wird der Zwischenbau nicht realisiert, dürfen an seiner Stelle vier oberirdische Parkfelder erstellt werden. 3

Ausserhalb der Baubereiche sind folgende Bauten und Anlagen zulässig: — Klein- und ICleinstbauten sowie

4

—

Elemente der Freiraumgestaltung und Ver- bzw. Entsorgung (z. B. Mauern, Sitzgelegenheiten, Pergolas, Velounterstände, Containerabstellplätze).

Art. 8 Baubereiche unterirdische Bauten, Unterniveaubauten

1 Unterirdische Bauten und Unterniveaubauten dürfen nur innerhalb der durch Baulinien begrenzten Baubereiche erstellt werden.

Art. 9 Geschosse

1 Die zulässige Anzahl Vollgeschosse pro Baubereich ergibt sich aus den Einträgen im Situationsplan. 2

Im Gestaltungsplangebiet sind Attikageschosse nicht zulässig.

Für die Erdgeschosse in den Baubereichen E und F gilt eine maximale Geschosshöhe von 6.0 m. 3

Art. 10 Gestaltung allgemein

1 Die Bauten, Anlagen und Freiräume sind für sich, in ihrem Zusammenhang mit der baulichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine besonders gute Gesamtwirkung entsteht. Für den Teilbereich "Wohnen im Park" sind bei der Projektierung nachstehende Ziele weiterzuverfolgen: — Die Gebäude sind in eine grüne Umgebung mit Bäumen eingebettet. 2

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5

Der Innenhofbereich ist als hochwertiger, begrünter Spiel- und Aufenthaltsort für alle Altersstufen gestaltet. Es werden mindestens zwei grosse Bäume gepflanzt, für die ein ausreichender Bodenaufbau sicherzustellen ist. Alternativ ist eine Aussparung in der Tiefgarage vorzusehen. Ein attraktives und dichtes Wegnetz stellt die interne Erschliessung sicher. Darauf abgestimmt werden die Hauseingänge mehrheitlich im zentralen Hof angeordnet.

—

—

Die Bodenversiegelung ist auf das Notwendige begrenzt.

—

Für den Quartierplatz sind bei der Projektierung nachstehende Ziele weiterzuverfolgen: — Der Quartierplatz dient als verbindendes Freiraumelement zwischen den Bereichen "Wohnen im Park" und dem "City Park". — Er dient als öffentlicher Treffpunkt und weist eine hohe Aufenthaltsqualität auf. — Er hat eine identitätsstiftende Wirkung und ist aus allen Richtungen zu Fuss gut und sicher erreichbar.

3

4 Für den Bereich "City Park" sind bei der Projektierung nachstehende Ziele weiterzuverfolgen: — Die Umgebung rund um die Gebäude E, F sowie das kommunale Schutzobjekt ist als öffentlicher Platz gestaltet und schafft eine attraktive Atmosphäre für die Dienstleistungs- und Verkaufsnutzungen im Erdgeschoss. — Die Anlieferung sowie die Notdurchfahrt im Innenhofbereich sind sichergestellt.

—

Angrenzend an die Gebäude E und F entstehen verschiedene kleinere Aufenthaltsbereiche (Kiesflächen mit Einzelbaum, Rankgerüste o. ä.), die sowohl der Erdgeschossnutzung als attraktiver Aussenraum dienen, als auch die gestalterische Anbindung an das umliegende Gewerbe- und Bahnhofareal sicherstellen.

5

Die Beurteilung der Bauten, Anlagen und Freiräume hat gemäss § 25 SNV zu erfolgen.

§ ii

Gestaltung Bauten

1 Die Neubauten in den Baubereichen A bis C sind mit einem Hochparterre und einheitlich gestalteter Fassade zu versehen. Es ist eine Staffelung der Fassaden anzustreben. 2 Die Neubauten in den Baubereichen D bis F sind bezüglich Materialisierung, Farbe und Struktur zwingend unterschiedlich zu gestalten.

Im Umgebungsbereich des kommunalen Schutzobjekts Nr. 1.42 ist auf eine sorgfältige Fassadengliederung der Neubauten zu achten (gilt für Baubereiche E und D).

3

Die lärmbelasteten Fassaden sind attraktiv zu gestalten. Geschlossene Fassaden sind zu vermeiden.

4

Niveauunterschiede sind mit einer zurückhaltenden Terraingestaltung zu überwinden. Stützmauern sind, wenn immer möglich, zu vermeiden. 5

Die Zugänge zu den unterirdischen Bauten dürfen das Gesamtbild und den Freiraum nicht beeinträchtigen.

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Die Ein- und Ausfahrt zur Tiefgarage beim Baubereich E ist in den Neubau zu integrieren.

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Art. 12 Dachgestaltung

1 Im Gestaltungsplangebiet sind nur Flachdächer zulässig. 2 Die Dächer sind als ruhige und homogene Dachlandschaft auszubilden. Die Ausdehnung von Dachaufbauten ist auf das Nötigste zu minimieren. Der Gemeinderat kann die Einhausung der Aufbauten anordnen.

3

4 Flachdächer sind, soweit sie nicht als Terrassen genutzt bzw. durch Dachaufbauten belegt werden, ökologisch wertvoll und extensiv gemäss SIA Norm 312 zu begrünen.

Art. 21

Abs. 2 BauG nicht. Bei der Überarbeitung des Entwurfs und der Umsetzung der oben genannten Ziele in planungsrechtliche Festlegungen diente die städtebauliche Studie "Bahnhofpark" Sins vom 17. Januar 2019 als Grundlage. Aufgrund der Beratung zu den überarbeiteten Gestaltungsplan-Entwürfen erfolgte ergänzend die Erarbeitung des Freiraumkonzepts vom 27. Januar 2020. Die städtebauliche Studie ist neu auf den 6. November 2019 datiert. Mit dem Gestaltungsplan wird keine Gesamtüberbauung realisiert. Das Gebiet soll sich in Etappen und nach den Bedürfnissen der Grundeigentümer entwickeln können. Der Gestaltungsplan soll den städtebaulichen Rahmen sicherstellen, damit diese Entwicklung abgestimmt erfolgen kann. Das Bahnhofgebiet Sins liegt am Rand des Dorfzentrums und ist geprägt durch Gewerbebauten, Einfamilienhäuser und einer Villa. Bei der Gesamtrevision der Nutzungsplanung wurde das Areal als Umstrukturierungsgebiet mit einem Nachverdichtungspotenzial bezeichnet. Im Gebiet "Bahnhofpark" soll ein gemischtes Quartier mit Wohn-, Dienstleistungs- und Gewerbenutzungen entstehen. Der vorliegende Gestaltungsplan dient dabei als ein qualitätssicherndes Instrument (vgl. Anhang I BNO). 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Sins am 25. Januar 2021 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan "Bahnhofpark" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 1. Februar 2021 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). Der Planungsbericht führt als Beilagen auf: • • • •

Beilage 1: Städtebauliche Studie "Bahnhofpark" Sins vom 6. November 2019 Beilage 2: Gestaltungsplan "Bahnhofpark", Freiraumkonzept vom 27. Januar 2020 Beilage 3: Vorplatz Garage Suter, Massstab 1:500 vom 4. Dezember 2018 Beilage 4: Gestaltungsplan "Bahnhofpark", Lärmgutachten vom 4. April 2013 und Kurzbericht Lärm vom 14. November 2019

Weitere Grundlagen sind: • Nachweis Leistungsfähigkeit Knoten Luzerner-/Bahnhofstrasse, Bericht vom 3. Oktober 2019 • Fachliche Stellungnahme nach § 8 Abs. 3 Bauverordnung (BauV) von Marti Partner vom 9. April 2020

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3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 21. September 2020 ohne Vorbehalte, aber mit verschiedenen Hinweisen abgeschlossen worden. Soweit diese die Genehmigungsunterlagen beziehungsweise den Planungsbericht betrafen, wurden sie berücksichtigt. Weitere Hinweise betreffen nachgelagerte Verfahren.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abzustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird. Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinderat in einer qualifizierten Stellungnahme das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis nachzuweisen. Die Stellungnahme liegt vor und wurde mit der abschliessend vorgeprüften Gestaltungsplanvorlage öffentlich aufgelegt. Als Ländliches Zentrum gemäss Raumkonzept Aargau übernimmt die Gemeinde Sins im regionalen Kontext eine wichtige Stellung. Die anzustrebende Gemeindeentwicklung hat die Gemeinde in ihrem verwaltungsanweisenden räumlichen Gesamtkonzept dargelegt. Gestützt auf diese strategische Grundlage wird die Entwicklung nach innen und die Umstrukturierung im Bahnhofsgebiet gezielt gefördert. Die quantitative Innenentwicklung wird stark forciert (hohe Ausnützung, grosse Abweichung zur Grundordnung). Im Interesse des zu erbringenden besseren Ergebnisses gemäss

Art. 21

Abs. 2 BauG ist die Gewährleistung einer besonders hochwertigen Siedlungs- und Freiraumqualität zwingend. Die Vorlage ist geeignet, das Erreichen dieser Qualitäten zu ermöglichen. Die verlangte hohe Qualität wird im Baubewilligungsverfahren nachzuweisen sein. § 25 SNV verlangt eine qualifizierte Beurteilung von Vorprojekten auf die Übereinstimmung mit den Vorgaben des Gestaltungsplans. Die in den SNV aufgeführten Prüfkriterien bieten dafür eine hinreichende Rechtsgrundlage. 4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Handlungsgebiet nach Richtplankapitel S 1.2 Das räumliche Gesamtkonzept der Gemeinde verfolgt das strategische Ziel, das betroffene Gebiet umzustrukturieren, Baulücken zu schliessen und mit zusätzlichen zentralörtlichen Nutzungen zu stärken. Darauf basiert auch die Zonierung gemäss Bauzonenplan (WG3). Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1 sind die Gemeinden gehalten aufzuzeigen, wie mit den kommunalen Planungsinstrumenten die behördenverbindlichen Entwicklungsziele gewährleistet werden. Vorliegend wird ein hinsichtlich Innenentwicklung wichtiges Areal beplant (sogenanntes Handlungsgebiet). Im Planungsbericht wird der Entwicklungsbeitrag dargelegt. Die Einwohnerzahl der Gemeinde Sins könnte gemäss kantonalen Prognosen von rund 4'300 Einwohnerinnen 3 von 9

und Einwohner (E) Ende 2018 auf bis zu 5'400 E im Jahr 2040 zunehmen. Die Gemeinde misst dem Bahnhofsgebiet ein Potenzial von zusätzlich 100 bis 150 E bei. Nach Planungsbericht (Kapitel 2.2) entspricht das einer Einwohnerdichte von 125 bis 188 E pro Hektare (E/ha). Wird dieses Potenzial ausgeschöpft, werden die nach kantonalem Richtplan per 2040 zu erreichenden Mindestwerte für ein Ländliches Zentrum von 55 E/ha in überbauten und von 75 E/ha in unüberbauten Wohn- und Mischzonen deutlich übertroffen. Ausgleich anderer Planungsvorteile Andere Planungsvorteile, die durch Um-/Aufzonungen oder aufgrund anderer Planungsmassnahmen resultieren, können seitens Gemeinde mittels verwaltungsrechtlichen Vertrags ausgeglichen werden. 4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern. Ortsbild und Städtebau Ausnützung Die städtebauliche Studie und der darauf basierende Gestaltungsplan beschreiben die ortsbauliche Setzung der Bauten und die generelle Absicht der angestrebten Freiraumqualitäten gesamtheitlich. Der Gestaltungsplan verfolgt einen konzeptionellen Ansatz, indem er sich auf folgende Inhalte beschränkt: • Grundlegende räumliche Festlegungen wie Baubereiche und Geschossigkeit, Freiraumbereiche, einen Quartierplatz, öffentliche Fusswegverbindung und Strassen. • Gestaltungsgrundsätze für Hochbauten. • Gestaltungsgrundsätze für Freiraumbereiche. • Qualitätssichernde Vorgaben für die nachgelagerten Verfahren. Die zulässige Ausnützung soll von 0,7 gemäss Grundordnung auf ca. 1,1 erhöht werden (vgl. Planungsbericht Kapitel 4.2). Diese Ausnützung ist für Sins hoch und die Abweichung zur Grundordnung gross. Die vorgesehenen Nutzungen mit Wohnen und nicht störenden Betrieben in den Baubereichen A bis C sowie Gewerbe, Dienstleistung, Verkauf in den Erdgeschossen der Baubereiche D bis F, in Verbindung mit der Ausnützung, lassen eine Zentrumsnutzung von kleinstädtischem Charakter entstehen. Die beabsichtigte Entwicklung liegt, insofern sie eine hohe Qualität sicherstellt, in einer Zentrumsgemeinde, im Umfeld zum Bahnhof — mit einer für die örtlichen sowie regionalen Verhältnisse guten Anbindung an den öffentlichen Verkehr — im öffentlichen Interesse. Abweichungen von der Grundordnung sind im Rahmen einer Interessenabwägung zu begründen. Der Planungsbericht verweist diesbezüglich auf die fachliche Stellungnahme nach § 8 Abs. 3 BauV von Marti Partner vom 9. April 2020. Diese Stellungnahme kommt mit Verweis auf die Lage im unmittelbaren Umfeld des Bahnhofs zum Schluss, dass die Dichte gerechtfertigt ist und dass diese hohe Dichte eine hochwertige Freiraumgestaltung verlangt. Des Weiteren wird auf die begründenden Ausführungen im Planungsbericht unter Kapitel 3 ("Ausnützung") sowie unter Kapitel 6 ("Interessenabwägung") verwiesen. Volumensetzung In der Regel sind dreigeschossige Bauten vorgesehen. An drei Orten sollen viergeschossige Bauten errichtet werden können. Angesichts der längerfristig ausgerichteten Umstrukturierung und der voraussichtlich noch länger bestehenden kleiner strukturierten Bauten in der Umgebung ist der Einordnung der zukünftigen Überbauung in die Umgebung das nötige Augenmerk zu schenken (ortsbaulich befriedigende Zwischenstände). Der viergeschossige Baukörper beim Knoten Bahnhofstrasse/Luzernerstrasse macht städtebaulich Sinn. Auch die Volumensetzung bei den Baubereichen D, E, F mit dem rückwärtigen Viergeschosser im Baufeld E scheint nach den Ausführungen im Planungsbericht

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planerisch und städtebaulich sachgerecht. Der Bereich "im Park" (Baubereiche A, B, C) liegt ungefähr 2 bis 3 m höher als der südöstlich gelegene Bahnhofplatz. Die Übergänge zur Umgebung werden im Bericht aufgezeigt und begründet (vgl. Kapitel 3.1, Abbildungen 9 und 10, Schnitte und Ansichten). Freiraum, Strassenraum und Erholungsraum Der Gestaltungsplanperimeter wird in der zugrunde gelegten städtebaulichen Studie (Version 6. November 2019) in die Gebiete "Wohnen im Park" und "City Park" unterteilt. Das lässt sich im Grundsatz auch aus dem Bestand ablesen. Beispielsweise umfasst der nördliche Teil bereits heute einen grosszügigen privaten Grünraum mit einem grossen Baumbestand. Das Freiraumkonzept vom 27. Januar 2020 nimmt diese Unterteilung ebenfalls mit den Bereichen "Einbettung in grüne Umgebung" ("grau auf grün") und Einbettung in "graue Umgebung" ("grün auf grau") auf. Nach § 3 SNV dienen dem Gemeinderat die erwähnte städtebauliche Studie und das Freiraumkonzept vom 27. Januar 2020 als Beurteilungsgrundlagen für die Neubauten und die Freiraumgestaltung. Die §§ 11, 12 SNV geben Grundsätze für die Gestaltung von Bauten vor. In § 14 SNV sind Grundsätze zur Freiraumgestaltung verankert. Nach § 14 Abs. 1 SNV ist der Freiraum gemäss Freiraumkonzept weiter zu detaillieren. Mit jeder Bauetappe ist ein Umgebungsplan einzureichen und vom Gemeinderat genehmigen zu lassen. Mit dem Umgebungsplan zur ersten Bauetappe ist eine gute Gestaltung der Schnittstellen zu den angrenzenden Grundstücken nachzuweisen (Abs. 8). Vor jeder Bauabnahme ist ein Pflegekonzept für die Umgebung einzureichen und vom Gemeinderat genehmigen zu lassen (Abs. 9). Bei der vorliegend starken Abweichung von der Grundordnung ist das Gewährleisten einer hohen Freiraumqualität essentiell. Das Freiraumkonzept ist dafür eine wichtige Grundlage. Die fachliche Stellungnahme vom 9. April 2020 kommt zum Schluss, dass die städtebauliche Studie und das Freiraumkonzept als Beurteilungsgrundlagen sowie die Festlegungen in Situationsplan und SNV im Sinne von Grundsätzen das Potenzial für eine Überbauung mit einer qualitativ guten Freiraumgestaltung bietet und gleichzeitig einen grossen Spielraum offenlässt. Der Qualitätssicherung gemäss § 25 SNV kommt im vorliegenden konzeptionellen Gestaltungsplan ein besonders hoher Stellenwert zu. Die in den SNV aufgeführten Prüfkriterien (insbesondere §§ 10, 11, 12, 14, 15 SNV) ermöglichen die gestützt auf § 25 SNV notwendige qualifizierte Beurteilung von Vorprojekten auf die Übereinstimmung mit den Vorgaben des Gestaltungsplans (vgl. Ausführungen im Planungsbericht unter Kapitel 4.2). Bereich "City Park" (Baubereiche F, E mit Innenhof beziehungsweise Erschliessungsflächen) Im "City Park" ist der Innenhofbereich gemäss städtebaulicher Studie als öffentlicher Raum vorgesehen. Dieser Charakter ist aus ortsbaulicher Sicht wichtig und deckt sich mit der gemeindeeigenen Strategie, das Bahnhofgebiet als Teil des kommerziellen Zentrums der Gemeinde zu entwickeln und zu stärken. Damit die nach städtebaulichem Konzept angestrebten Gewerbenutzungen in den Erdgeschossen funktionieren, muss ein attraktiver Innenhof, das heisst gute Aussenräume mit hoher Aussenraumqualität, im Eigeninteresse dieser gewerblichen Erdgeschossnutzungen liegen. Auch für die Wohnungen im "City Park" ist eine gute Aussenraumqualität in unmittelbarer Nähe unabdingbar, damit bei der angestrebten Ausnützungserhöhung das bessere Ergebnis (Art. 21. Abs. 2 BauG) erreicht werden kann. Basierend auf dem Freiraumkonzept soll § 10 Abs. 4 SNV eine genügende Freiraumqualität im Innenhof sicherstellen. 4.2.3 Erschliessung Der Planungsbericht thematisiert das Betriebs- und Gestaltungskonzept (BGK) Luzernerstrasse K 125. Die im Planungsbericht aufgezeigte Umgebungsgestaltung ist dazu kompatibel. Wie genau

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die Strasse tatsächlich umgestaltet wird, ist noch nicht bestimmt. Dies soll erst nach Inbetriebnahme der im Bau befindlichen Umfahrung bestimmt werden. Zufahrt zu Vorplatz vor Baubereich F (Tankstelle und Shop) Die geplante Zufahrt zur Verkehrsfläche vor dem Baubereich F führt über die Gegenfahrbahn im Trichter des Strassenanschlusses Bahnhofstrasse. Die Zufahrt wurde mit der Überarbeitung optimiert. Die Vorgaben zu den ersten Entwürfen sowie die im Rahmen der Beratung erfolgten fachlichen Hinweise wurden umgesetzt. Die Direkterschliessung bleibt allerdings verkehrstechnisch kritisch. Wenn der erste Parkplatz sowie die erste Tanksäule belegt sind und aus der Bahnhofstrasse wegfahrende Autos warten, werden von Süden auf der Luzernerstrasse anfahrende Tankstellen- oder Shopkunden den Verkehrsfluss auf der Luzernerstrasse temporär behindern. Es ist zu berücksichtigen, dass die Tankstelle heute bereits direkterschlossen ist. Mit der Fertigstellung der Südwestumfahrung soll sich der Verkehr auf der Luzernerstrasse reduzieren. Die erwartete Verkehrszunahme vom/zum Gestaltungsplanperimeter beziehungsweise aus dem gesamten Bahnhofareal wird mit der baulichen Entwicklung nach der Realisierung der Umfahrung von statten gehen. Der Parkierung und der Vorfahrt beim Baubereich F kann nur im Bestand mit der Tankstelle zugestimmt werden. Massnahmen nach Inbetriebnahme der Umfahrung beziehungsweise der Umsetzung des Gestaltungsplans bleiben vorbehalten. 4.2.4 Abstimmung von Siedlung und Verkehr In der Wohn- und Gewerbezone WG3 zwischen der Luzernerstrasse und der SBB-Eisenbahnlinie sind mittelgrosse Verkaufsnutzungen mit insgesamt maximal 3'000 m2 Nettoladenfläche zulässig, sofern eine hinreichende Strassenkapazität gewährleistet ist (§ 9 Abs. 2 BNO). Der kritische Faktor ist insbesondere der Knoten Bahnhofstrasse/Luzernerstrasse. Mit dem Bericht "Nachweis Leistungsfähigkeit Knoten Luzernerstrasse/Bahnhofstrasse" vom 3. Oktober 2019 wird die hinreichende Kapazität aufgezeigt. 4.2.5 Weitere materielle Hinweise Lärm Gemäss Planungsbericht, Kapitel 3.4 gilt das Planungsgebiet als raumplanerisch erschlossen. Demzufolge muss erst im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens die Einhaltung der Anforderungen von

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Lärmschutzverordnung (LSV) nachgewiesen werden. Dabei sind die Immissionsgrenzwerte (IGW) massgebend. Der Kurzbericht Lärm der Metron Verkehrsplanung AG, Brugg vom 14. November 2019 zeigt, dass vor allem in den Baufeldern A, C, D und E die massgebenden IGW bahnseitig und auch auf den seitlich zur Bahnlinie ausgerichteten Fassaden nicht eingehalten sind, ebenfalls im Baufeld F strassenseitig. Für das Baufeld A werden für die bahnzugewandte Fassade Beurteilungspegel von 66 dB(A) am Tag und in der Nacht ausgewiesen. Damit ist dort der IGW in der Nacht um 11 dB(A) überschritten und selbst der höhere Alarmwert um 1 dB(A). Für das Baufeld D werden bahnseitig Beurteilungspegel von bis zu 64 dB(A) in der Nacht ausgewiesen. Somit sind die IGW in der Nacht um 9 dB(A) überschritten. Beim Baufeld E werden Beurteilungspegel von bis zu 58 dB(A) ausgewiesen. Auch hier sind die nächtlichen IGW noch um 3 dB(A) überschritten. Bezüglich Lärmimmissionen der Kantonsstrasse ist lediglich das Baufeld F kritisch. Im Kurzbericht Lärm wird ausgeführt, dass die IGW an der Fassade, welche zur Luzernerstrasse ausgerichtet ist, um bis zu 3 dB(A) überschritten sind. In § 20 SNV ist festgelegt, dass lärmempfindliche Räume (zum Beispiel: Wohn-, Ess- und Schlafzimmer) entweder auf der dem Lärm abgewandten Gebäudeseite anzuordnen, oder durch bauliche oder gestalterische Massnahmen gegen Lärm abzuschirmen sind. Wohnungen entlang der Luzerner-

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strasse, die über keinen ruhigen Aussenbereich (zum Beispiel: Balkon, Loggia, Sitzplatz oder Terrasse) verfügen, sind nicht zulässig. Die konkreten Nachweise werden mit einem Lärmgutachten im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens erfolgen. Im Planungsbericht wird ausgeführt, dass in der städtebaulichen Studie mögliche Ansätze (zum Beispiel lärmoptimierter Grundriss, Aussenräume auf der lärmabgewandten Gebäudeseite) zum Umgang mit dem Lärmschutz enthalten seien. Dabei handle es sich um einen Zwischenstand, der weiter vertieft werden müsse. So sei etwa die 2,5 Zimmer-Wohnung entlang der Luzernerstrasse, die vollständig auf die Strasse ausgerichtet sei, gemäss kantonaler Praxis nicht zulässig (Planungsbericht, Kapitel 4, "Umwelt"). Die beschriebenen Bestimmungen in den SNV sowie die Darlegungen im Planungsbericht sind sachgerecht. Es ist davon auszugehen, dass Bauten in den Baufeldern A und F eine kantonale lärmschutzrechtliche Bewilligung benötigen. Dasselbe gilt zusätzlich für die Baufelder C, D und E, da die IGW hier nicht bei sämtlichen Fenstern von lärmempfindlichen Räumen eingehalten werden können. Die Grundrisse sind so zu gestalten, dass die Anforderungen für eine kantonale Zustimmung nach

Art. 31

Abs. 2 LSV, eingehalten werden. Zusätzlich ist darauf hinzuweisen, dass aufgrund der hohen Bahnlärmbelastung in den Baufeldern A und D eine Ausrichtung von lärmempfindlichen Räumen zur Bahnlinie nur möglich ist, wenn diese Räume als durchgehende Wohnräume ausgestaltet werden, welche auf der komplett lärmabgewandten Seite des Gebäudes belüftet werden können. Den Architekten und Planenden wird empfohlen, die Grundrisse möglichst frühzeitig mit der Fachstelle Lärm vorzubesprechen und zu klären, ob eine kantonale Zustimmung in Aussicht gestellt werden kann. Nichtionisierende Strahlung (NIS) Elektrische Anlagen wie Übertragungsleitungen erzeugen umweltrelevante Magnetfelder. Die Grenzwerte dieser Felder sind in der Verordnung über den Schutz vor nichtionisierender Strahlung (NISV) abschliessend festgeschrieben. Die Distanz zwischen den Baubereichen für Hochbauten und der 15 kV Fahrleitung beträgt ca. 30 m. Der Anlagegrenzwert von 1 Mikrotesla wird ca. in einem Abstand von 15 m eingehalten. Belastete Standorte und Altlasten Ein Teil des Areals ist im Kataster der belasteten Standorte (KBS) unter der Nr. AA4239.0108 eingetragen. Vom betroffenen belasteten Standort geht nach aktueller Beurteilung keine Umweltgefährdung aus. Ob Art. 3 Altlasten-Verordnung (AltIV) eingehalten werden kann, wird spätestens im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens abgeklärt werden müssen. Dabei werden projektbezogene, abfall- und altlastenrechtliche Auflagen formuliert, die einerseits auf die Einhaltung von Art. 3 AltIV sowie andrerseits auf die fachgerechte Entsorgung von belastetem Material fokussieren. 4.3 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Bebauungs- und Erschliessungskonzept § 4 Abs. 5 BNO verlangt als Grundlage für Gestaltungspläne zwingend ein in einem qualifizierten Konkurrenzverfahren ausgearbeitetes Bebauungs- und Erschliessungskonzept. Hierzu verpflichtet sind die Grundeigentümer. Die Gemeinde ist in das Verfahren miteinzubeziehen. Ein qualifiziertes Konkurrenzverfahren hat nicht stattgefunden. Das Abweichen von den Voraussetzungen der BNO begründet die Gemeinde in Kapitel 2.2 des Planungsberichts im Sinne einer Ausnahme mit dem Verweis auf den zeitlichen Ablauf, wonach die Arbeiten am Gestaltungsplan 2012 noch während der Revision der Nutzungsplanung gestartet wurden. Zudem seien in der Folge mit der städtebaulichen Studie und später zusätzlich mit dem Freiraumkonzept konzeptionelle Grundlagen für die Überarbeitung des Entwurfs erarbeitet worden. Unter Berücksichtigung dieser Gegebenheiten ist das Vorgehen der Gemeinde als Ausnahme nachvollziehbar.

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Entwicklungsrichtplan

Art. 6

BNO verlangt für den im Bauzonenplan festgelegten Perimeter "Siedlungs- und Strassenraumgestaltung" die Erarbeitung eines Entwicklungsrichtplans (ERP). Der ERP dient als Grundlage für nachfolgende Planungen beziehungsweise zur Prüfung von Bauvorhaben. Der Perimeter "Siedlungs- und Strassenraumgestaltung" ist im Gestaltungsplan als Informationsinhalt dargestellt. § 4 Abs. 2 SNV hält fest, dass keine Massnahmen zulässig sind, die dem ERP zuwiderlaufen und dass der ERP bei der Umsetzung zu berücksichtigen ist. Dieser ERP liegt noch nicht vor. Im Hinblick auf die Sanierung der Luzernerstrasse nach der Fertigstellung der Südwestumfahrung und dem geplanten Monitoring wird der ERP noch zu erarbeiten sein. Er bietet der Gemeinde die Chance, ihre Interessen zu definieren und einzubringen. Der Planungsbericht hält fest, dass bauliche Massnahmen im "Geltungsbereich Siedlungs- und Strassenraumgestaltung" in jedem Fall erst bewilligt werden dürfen, wenn der ERP vorliegt (Kapitel 4.2, Seite 32). Der Wortlaut von § 6 BNO lässt keine Abweichung zu. § 6 BNO sowie § 4 Abs. 2 SNV sind in jedem Fall einzuhalten. Rechtliche Sicherstellung öffentlicher Nutzungen

Art. 17

SNV regelt die Sicherstellung der im Gestaltungsplan definierten öffentlichen Wege, die öffentliche Zugänglichkeit des Innenhofs zwischen den Baubereichen E und F sowie des Quartierplatzes mit der Pflicht zum Abschluss von öffentlich-rechtlichen Verträgen mit Eintrag im Grundbuch.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss 1 Der Gestaltungsplan "Bahnhofpark", beschlossen vom Gemeinderat Sins am 25. Januar 2021, wird im Sinne der Erwägungen genehmigt. 2. Die Abt

g Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

c tephan Attiger La ndammann

Verteiler • Gemeinderat, Kirchstrasse 14, 5643 Sins • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI

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Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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