Gestaltungsplan Sandfoore Baufeld V

— 6. Sep. 2021

Geschäfts-Nr. BVUARE.19.257 Gemeinde Mägenwil; Gestaltungsplan "Sandfoore Baufeld V"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Abteilung Raumentwicklung

Sachverhalt

1.Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

21. September 2020 9. August 2019 bis 9. September 2019 1. Februar 2021 bis 2. März 2021 8. März 2021 5. Mai 2021 26. April 2021

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 14. März 2007 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab. 3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Basierend auf den Resultaten aus einer Testplanung und der anschliessenden behördenverbindlichen "Masterplanung Zentrum Mägenwil" wurde ein "Rahmengestaltungsplan" (BVUARE.15.141) erstellt, mit welchem die Erschliessung des gesamten Gebiets und für alle Verkehrsträger eine ausgewogene Nutzungsdurchmischung, ein haushälterischer Umgang mit dem Boden und vor allem

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auch eine verbindliche Sicherung hochwertiger Freiräume gewährleistet werden soll. Der Rahmengestaltungsplan (RGP) ist abschliessend vorgeprüft und bildet die Grundlage, um in den einzelnen Baufeldern mit Teilgestaltungsplänen (TGP) qualitativ hochwertige, aufeinander abgestimmte Überbauungen zu erstellen. Der vorliegende TGP umfasst den nordwestlichen Teil des Rahmengestaltungsplanperimeters, liegt an der alten Bahnhofstrasse und umfasst die Parzellen 193 und 497. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Mägenwil am 8. März 2021 beschlossenen Vorlage: Gestaltungsplan "Sandfoore Baufeld V" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 16. März 2021 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 21. September 2020 mit Vorbehalten abgeschlossen worden. Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abzustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird. Weichen Festlegungen des Gestaltungsplans vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinderat in einer qualifizierten Stellungnahme das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis nachzuweisen. Die Stellungnahme liegt vor und wurde mit der abschliessend vorgeprüften Gestaltungsplanvorlage öffentlich aufgelegt. 4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Schlüsselgebiet nach S 1.2 Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1, sind die Gemeinden gehalten, aufzuzeigen, wie mit den kommunalen Planungsinstrumenten die behördenverbindlichen Entwicklungsziele gewährleistet werden. Da vorliegend eine namhafte Siedlungsreserve aktiviert wird (sogenanntes

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Schlüsselgebiet), ist im Planungsbericht dargelegt, welcher Entwicklungsbeitrag dieser Fläche seitens Gemeinde beigemessen wird. Ausgleich anderer Planungsvorteile Andere Planungsvorteile, die durch Um-/Aufzonungen oder aufgrund anderer Planungsmassnahmen resultieren, können seitens Gemeinde mittels verwaltungsrechtlichen Vertrags ausgeglichen werden. Wohnschwerpunkt (WSP) nach S 1.9 Das Gebiet "BahnhofNVolfboden" (Nr. 9) in Mägenwil ist gestützt auf das Richtplankapitel S 1.9, Planungsanweisung 1.1 als WSP festgesetzt. Mit dieser Festlegung wird beabsichtigt, in der Nähe des Bahnhofs sowohl eine hochstehende Siedlungsentwicklung im überbauten Bestand als auch eine qualitätsvolle Entwicklung der noch unüberbauten Gebiete zu erreichen (Planungsgrundsatz B). Das Gebiet "Sandfoore" gilt als Bestandteil dieses WSP und ist somit ein wichtiges Schlüsselgebiet in der Entwicklung der Gemeinde. Gemäss Richtplankapitel S 1.9, Planungsanweisung 2.1 muss die Gemeinde beim WSP Nr. 9 eine bauliche Dichte von 100 Einwohnerinnen und Einwohner pro Hektar (E/ha) und gemäss Planungsanweisung 2.3 einen Mindestwohnanteil von 70 % nachweisen. Diese Nachweise über den WSP und den Perimeter des Rahmengestaltungsplans wie auch die Auswirkungen auf die jeweiligen Teilgestaltungspläne sind in der fachlichen Stellungnahme enthalten. Der stufengerechte Nachweis der baulichen Dichte von 100 E/ha und des Mindestwohnanteils von 70 % über den WSP und den Perimeter des Rahmengestaltungsplans "Sandfoore" ist somit erbracht. Gemäss Richtplankapitel S 1.9, Planungsanweisung 2.3 ist eine öVi -Erschliessungsgüte B im Zeitpunkt der Realisierung nachzuweisen. Momentan befindet sich das Planungsgebiet trotz Bushaltestellen (2 Buslinien) und Bahnhof in einem Einzugsgebiet von 300 m in der öV-Güteklasse D. Im Rahmen des strategischen Entwicklungsprogramms (STEP) 2025 wird auf dem Abschnitt Mägenwil— Lenzburg—Rupperswil die Leistungsfähigkeit gesteigert und die Kapazität für einen Halbstundentakt frei. Die Ausbauten am Gleis werden ab diesem Jahr in mehreren Etappen realisiert. Somit ist eine Verbesserung der öV-Güteklasse für diesen WSP absehbar. 4.2.2 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern. Ortsbild und Städtebau Das Areal im vorliegenden TGP differenziert sich gegenüber den anderen Teilgebieten durch seine bestehende Bebauung (altes Bierdepot) und Lage zwischen den lärmverursachenden Gleisanlagen und der alten Bahnhofstrasse. Es ist vorgesehen, die bestehende gewerbliche Nutzung mit einem abschliessbaren Werkhof zu belassen und entlang der Bahnhofstrasse in einem schlanken Ersatzneubau über dem Werkhof auf vier Geschossen kleine Wohnungen anzubieten. Dieser Baukörper orientiert sich in seiner Setzung dem potenziellen Abbruchobjekt. Dadurch wird die Funktionalität des Gewerbebetriebs erhalten und durch das leichte Abdrehen vom Strassenraum eine Vorzone für halböffentliche Nutzungen (zum Beispiel Terrassengarten, Spielplatz) geschaffen. Es ist vorgesehen, die Wohnungen im Erdgeschoss getrennt von der gewerblichen Nutzung über einen strassenraumbegleitenden Anbau und Laubengänge auf den Wohngeschossen zu erschliessen. Das ist sachgerecht. 4.2.3 Erschliessung Die Zu- und Wegfahrt der Anlieferung, der betriebsnotwendigen Fahrzeuge der gewerblichen Nutzungen wie auch der Fuss- und Veloverkehr erfolgt über die Alte Bahnhofstrasse. Die Pflichtparkplätze der Wohn- und Gewerbenutzung sollen unterirdisch und getrennt davon über die Industriestrasse erfolgen.

' öffentlicher Verkehr

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4.2.4 Abstimmung von Siedlung und Verkehr Gestützt auf § 43 Abs. 3 Bauverordnung (BauV) wurde die Anzahl der Pflichtparkplätze für die Baufelder la bis le, III beziehungsweise V auf Basis der VSS2-Norm 640 281 (2006) und dem Standorttyp D ermittelt. Insgesamt wurde für die Wohn- und Gewerbenutzungen ein Bedarf an 212 bis 234 Parkplätzen errechnet und im Richtprojekt mit 228 unterirdischen Parkplätzen plausibilisiert. Die Ermittlung der effektiven Anzahl Pflichtparkplätze wird in die nachgelagerten Baubewilligungsverfahren verschoben. Auf der Stufe des RGP wurde die Konkretisierung der Vorgaben zur Parkierung in § 22 Abs. 2 SNV RGP auf das TGP-Verfahren verlagert. Dabei wurde aber aus fachlicher Sicht für diesen Standort als WSP in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof eine Sicherung nachhaltiger Mobilität erwartet. § 22 Abs. 2 SNV RGP sieht dazu vor, dass gestützt auf ein Mobilitätskonzept ortspezifische Vorschriften zum Parkfelder- und Fahrradabstellplatzbedarf festgelegt werden können. In diesem Zusammenhang ist auch das Potenzial eines betrieblichen Mobilitätsmanagements und des autoreduzierten Wohnens zu untersuchen. Die Rahmenbedingungen für eine nachhaltige Mobilität mit dieser Standortgunst werden stufengerecht in § 9 SNV TGP festgelegt. Das ist sachgerecht. 4.2.5 Weitere materielle Hinweise Lärm Im § 25 SNV RGP sind die lärmrechtlichen Bestimmungen festgelegt, um die Einhaltung der Anforderungen von Art. 30 der Lärmschutzverordnung (LSV) zu gewährleisten. Im vorliegenden Planungsbericht werden im Kapitel "Lärm" die wichtigsten Punkte wiedergeben. Weiter werden im vorliegenden TGP keine weiteren lärmrechtlichen Vorgaben gemacht. Dies ist auch nicht notwendig. Das vorliegende Richtprojekt sieht im südlichen Bereich des Baufelds V ein langgezogenes Wohnund Gewerbegebäude vor. Dieses wird durch die vorgelagerte bestehende Gewerbebaute vor dem Bahnlärm mehrheitlich abgeschirmt. Zudem sind sämtliche lärmempfindlichen Räume und auch die Balkone auf der ruhigen Fassadenseite angeordnet. Auf der lärmzugewandten Fassade ist ein Laubengang für die Erschliessung geplant. Nur die durchgehenden Wohn-/Esszimmer weisen Fenster auf der bahnlärmzugewandten Fassade auf. Diese Räume können allerdings komplett lärmabgewandt belüftet Werden. Es wird davon ausgegangen, dass das vorliegende Richtprojekt die lärmrechtlichen Anforderungen erfüllt. Der definitive Nachweis muss im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens mit einem Lärmgutachten erbracht werden. Energie Die Gemeinde Mägenwil liegt im Versorgungsgebiet der AEW Energie AG. Für die neue Erschliessung des Areals liegen noch keine Leistungsangaben vor. Es kann davon ausgegangen werden, dass es für die vorgesehene Nutzung des Gesamtareals keine weitere Trafostation benötigt. 4.3 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Der Grosse Rat hat den Beitritt zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) beschlossen und mit der BauV umgesetzt. Die vorliegende Bau- und Nutzungsordnung (BNO) richtet sich noch nicht nach diesen neuen Bestimmungen. Gemäss BauV hat die Umsetzung bis 2021 zu erfolgen (§ 64 BauV).

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Schweizerischer Verband der Strassen- und Verkehrsfachleute

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Die vorliegenden SNV sind stufengerecht formuliert.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Sandfoore Baufeld V, beschlossen vom Gemeinderat Mägenwil am 8. März 2021, wird genehmigt. 2. Di Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

tephan Attiger

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Landammann

Verteiler • Gemeinderat, Schulweg 3, 5506 Mägenwil • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI

Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist.

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Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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