Erschliessungsplan Müllerai

Geschäfts-Nr. BVUARE.21.119 Gemeinde Oeschgen; Gestaltungsplan "Müllerai"; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Ab­ teilung Raumentwicklung

Sachverhalt

1. Planungsrechtliches Verfahren

1.1 Verfahrensdaten

Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung und Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

20. Dezember 2021 21. März 2022 bis 4. Mai 2022 30. Mai 2022 7. Juni 2Ò22 2. Juli 2022

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde

Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 21. Januar 2015 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage

Das gestaltungsplanpflichtige Gebiet "Müllerai" liegt zwischen dem Mühlerain und dem Hohlenweg im nordwestlichen Bereich der Bauzonen. Gemäss § 5 Abs. 3 Bau- und Nutzungsordnung (BNO) soll mit dem Gestaltungsplan (GP) "Müllerai" eine Bebauung mit optimaler Einpassung ins Ortsbild (Sied­ lungsrand und steile Hanglage) erreicht werden. Dazu ist ein gesamtheitliches Konzept zur Er­ schliessung, Parkierung sowie hinsichtlich Bebauungs- und Freiraumgestaitung zu erarbeiten. Es

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sollen eine eingepasste und bodeneffiziente Bebauungsstruktur, angemessene Baumasse und Qua­ litätskriterien für die Gestaltung festgelegt werden. Bezüglich Aussenraum soll eine an die umge­ bende Landschaft anschliessende, grüne und ökologisch wertvolle Freiraumgestaltung mit guter Durchwegung und attraktiven, vielfältig nutzbaren Gemeinschaftsbereichen gewährleistet werden.

3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Oeschgen am 30. Mai 2022 be­ schlossenen Vorlage: • GP "Mollerai" bestehend aus: • Situation 1:250 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 13. Mai 2022 erläu­ tert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis

Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 20. Dezember 2021 mit Vorbehalten abgeschlossen worden. Die Vorbehalte zur Anpassung der §§ 14 und 27 SNV wurden vor der öffentlichen Auflage sachgerecht bereinigt.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis

Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungsplähe auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti­ gung der kantonälen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung

Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung ab­ zustimmen. GP können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungsund landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird. Weichen Festlegungen des GP vom allgemeinen Nutzungsplan ab, hat der Gemeinderat in einer qualifizierten Stellungnahme das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis nachzu­ weisen. Die Stellungnahme liegt vor und wurde mit der abschliessend vorgeprüften GP öffentlich auf­ gelegt.

4.2.1 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern.

In § 5 Abs. 3 BNO wird für das Gebiet "Mollerai" das Vorliegen einer optimalen Einpassung ins Orts­ bild, eines gesamtheitlichen Konzepts zur Erschliessung, Parkierung, Bebauung- und Freiraumge­ staltung verlangt.

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Als Planungsziéle werden in § 1 SNV sachgerecht eine gute Einpassung einer gesamtheitlich konzi­ pierten Neubebauung in das steile Terrain am Siedlungsrand, die Definition einer angemessenen Be­ bauungsstruktur unter Bezeichnung von Lage und Grösse der zulässigen Baukuben, die Qualitätssi­ cherung in der äusseren Gestaltung der Bauten, die Sicherstellung einer hohen Siedlungs- und Frei­ raumqualität sowie die Festlegung einer rationellen und effizienten Erschliessung vorgegeben.

Ortsbild und Städtebau Die drei beplanten Parzellen liegen entlang der Sissle in leicht erhöhter Lage am westlichen Sied­ lungsrand. Für die ortsbauliche Situation sind insbesondere die landschaftlich sensible Lage sowie die topografischen Verhältnisse (Hang) prägend. Der Perimeter grenzt nordwestlich an den Sied­ lungsrand, parallel zum Hang werden zwei Seiten von Gemeindestrassen begrenzt. Auf den umlie­ genden Nachbarsparzellen bestehen heute kleinere Ein- und Zweifamilienhäuser. Der GP für das Areal "Mollerai" wurde in einem angemessenen Planungsprozess erarbeitet und kompetent begleitet. Es werden diverse Abweichungen von der Regelbauweise vorgesehen (siehe Kapitel 3.4.2 Planungsbericht). Die Bebauung folgt der vorhandenen Struktur von locker gesetzten Gebäuden am Hang. Die Stel­ lung der einzelnen Bauten ist schlüssig. Die unterschiedlichen Häuser nehmen aufeinander Bezug und stehen jeweils leicht abgedreht zueinander. Die Einpassung und das Weiterstricken der vorhan­ denen Siedlungsstruktur gelingt mit den Punktbauten weitgehend gut.

Itn Verhältnis zum Umfeld resultiert eine hohe Dichte. Die Baukuben erscheinen im Kontext gross und das Konzept der locker gesetzten Punktbauten wird durch das 35 m lange Riegelgebäude (Bau­ bereich 6) geschwächt. Seine talseitige Erscheinung wird mit der (nord-)westlichen Anordnung des Attikaaufbaus leicht gemildert (§ 10 Abs. 5 SNV). Die mögliche Dominanz kann nur gemindert wer­ den, wenn auch die Architektur sowie die Material- und Farbgebung das Volumen hinreichend zu ka­ schieren vermögen. Entsprechend wird zur Sicherstellung einer genügenden Einpassung sachge­ recht in § 27 SNV eine zwingende fachliche Beurteilung auf Stufe Baubewilligungsverfahren verlangt. Natur im Siedlungsgebiet Gestützt auf § 40a BauG ist ein ökologischer Ausgleich auf maximal 15 % der Fläche des GP-Perimeters zu leisten. Das Projekt sieht naturnahe Wiesen, die mit ortstypischen Strauch- und Baumar­ ten bepflanzt werden sowie Flächenbepflanzungen mit niedrigen Sträuchern vor. Wie in Kapitel 3.3.2 des Planungsberichts ausgeführt, wird womöglich bis zu 45 % des Aussenraums ökologisch aufge­ wertet werden. Trotz der vorgesehenen dichten Überbauung wird damit eine genügend grosse Flä­ che als ökologischer Ausgleich gesichert.

4.2.2 Erschliessung Die Erschliessung des motorisierten Verkehrs wird im Planungsbericht weitgehend sachgerecht er­ läutert. Das übergeordnete Strassennetz verfügt über ausreichende Aufnahmekapazität.

Die Parkierung des motorisierten Verkehrs erfolgt hauptsächlich in den Tiefgaragen. Die Besucher­ parkfelder werden oberirdisch angeordnet. Die sachgerechte Bereitstellung von Veloabstellplätzen ist im Situationsplan verortet. 4.2.3 Weitere materielle Hinweise Hochwassergefahren

Eine Hochwassergefahr aufgrund eines Gewässers liegt nicht vor. Es sind Schadenerfahrungen auf­ grund des Oberflächenabflusses bekannt. Die Thematik wird sachgerecht in Kapitel 3.9 des Piar nungsberichts behandelt.

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Siedlungsentwässerung

Die gemäss Planungsbericht vorgesehene Entwässerung sowie die in den SNV vorgesehenen Ent­ wässerungsgrundsätze sind korrekt. Sie entsprechen den Vorgaben.

Lärm Im Rahmen der BNO-Teilrevision "Mollerai" wurde festgehalten, dass das Planungsgebiet als er­ schlossen zu betrachten ist. Entsprechend muss erst im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens der Nachweis erbracht werden, dass die Anforderungen von Art. 31 Lärmschutzverordnung (LSV) einge­ halten werden. Die Bestimmungen in § 20 SNV sind sachgerecht.

4.3 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die Gemeinde hat die Begriffe und Messweisen der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmoni­ sierung der Baubegriffe (IVHB) vom 22. September 2005 übernommen.

Die SNV sind sachgerecht und rechtskonform.

5. Ergebnis

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung. Beschluss

1. Der Gestaltungsplan "Mollerai", beschlossen vom Gemeinderat Oeschgen am 30. Mai 2022, wird ge­ nehmigt.

2.

Dia Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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l/v'M *

Srephan Attiger K Regierungsrat

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Verteiler • Gemeinderat, Mitteldorfstrasse 60, 5072 Oeschgen • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI

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Rechtsmittelbelehrung

1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau,

Laurenzenvorstadt 11, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden.

2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aar­

gau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom

siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar.

3Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid gesondert mit Venwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsent­

scheid nicht abgelöst worden sind.

4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni

2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. ' Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und

b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

Die Beschwerde hat. nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5.

Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6.

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Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu

bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der

Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­ lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese­ hen werden.

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