Gestaltungsplan Campus Reichhold

Art. 8 der Bauverordnung (BauV) des Kantons Aargaus vom 25. Mai 2011 erlässt

der Gemeinderat Hausen der Gemeinderat Lupfio

die nachstehenden Sondernutzungsvorschriften;

1.

Allgenneine Bestimmungen ’ Der Gestaltungsplan Campus Reichhold verfolgt folgende Ziele

Art. 1

-

Zweck und Ziele

Der Campus Reichhold ist ein attraktives Arbeitsgebiet, das sowohl den

baulichen und gestalterischen Anforderungen der Unternehmen als auch den gestalterischen Anforderungen im Sinne von §21 BauG der beiden Ge­

meinden entspricht.

-

Der Campus Reichhold bietet Raum für die Ansiedlung von Unternehmen

aus den Bereichen spezialisierte Industrie, Hightech (mindestens 50% der

Arbeitsplätze), betriebsnotwendige Logistik und Dienstleistung. Dieser Nut­ zungsmix generiert Arbeitsplätze, jedoch kein überdurchschnittliches Publi­

-

kumsaufkommen. Auf dem Campus Reichhold wird der Boden haushälterisch genutzt.

-

Die architektonische und gestalterische Ausarbeitung der einzelnen Bauob­ jekte ist gegenüber dem öffentlichen Raum sorgfältig.

-

Der Campus Reichhold fügt sich in die umliegenden Landschaftsräume ein.

Die Gestaltung der Grünräume stellt Beziehungen zum landschaftlichen Um­

feld her und die Übergänge sind sorgfältig gestaltet.

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Der Campus Reichhold berücksichtigt die Anliegen der Natur und Land­

schaft im direkten Umfeld des Areals. Der Campus Reichhold schafft attraktive arealinterne Freiräume. Der Campus Reichhold schafft eine auf gute klimatische Verhältnisse ausge­

richtete Umgebungsgestaltung und Bauweise insbesondere bezüglich Be­ pflanzung und Materialisierung.

Der Campus Reichhold wird für alle Verkehrsarten gut an die angrenzenden

Netze angeschlossen. Mittels gezielter Mobilitätsmanagementmassnahmen wird der Modalsplit des Areals positiv beeinflusst, indem ein hoher Anteil des neu induzierten

Verkehrs auf die Verkehrsträger ÖV und LV gelenkt werden. Die Verkehrs­ spitzen werden gedämpft.

Art. 2

' Verbindliche Bestandteile des Gestaltungsplans sind:

Bestandteile

-

Gestaltungsplan Campus Reichhold, Situationsplan 1:500 Sondernutzungsvorschriften (SNV) zum Gestaltungsplan Wegleitende Bestandteile des Gestaltungsplans sind:

-

Erschliessungskonzept Campus Reichhold, Steinmann Ingenieure und Planer

AG, vom 9. März 2022

-

Freiraumkonzept Campus Reichhold, arcoplan, vom 9. März 2022

’ Orientierender Bestandteil des Gestaltungsplans ist: -

Art. 3 Perimeter

Planungsbericht nach Art. 47 RPV zum Gestaltungsplan.

’ Der Gestaltungsplan gilt für den im Situationsplan 1:500 gekennzeichneten Perimeter.

' Soweit die nachstehenden Bestimmungen der vorliegenden Sondernutzungs­

Art. 4 Verhältnis zur

vorschriften und der Situationsplan 1:500 nichts Abweichendes bestimmen, gilt

die zugrundeliegende allgemeine Nutzungsordnung.

Grundordnung

^Zu den Begriffen und Messweisen gelten die Bestimmungen des Anhangs 1 der BauV, Anhang 2 BauV (Skizzen zu Anhang 1), sowie Titel 3. BauV (§§ 16 ff.).

Art. 5 ’ Für Erstellung, Nutzung und Unterhalt der erforderlichen Gemeinschaftsanla­

Landumlegung und

gen sind die notwendigen Landumlegungen, Dienstbarkeiten und Verträge

Dienstbarkeiten

privatrechtlich zu sichern; im Besonderen:

-

Die Landumlegungen; nämlich der Abtausch der aktuell im öffentlichen

Eigentum liegenden Parzellen gegen den inneren Strassenraum,

-

Die öffentlichen Fuss- und Radwegerechte, inklusive deren Eigentum, Erstel­ lung und Unterhalt,

-

Die Freiräume, inklusive deren Eigentum, Erstellung und Unterhalt,

-

Die Durchleitungsrechte für öffentliche Leitungen.

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2 Die Erteilung einer Baubewilligung ist vom Vorliegen aller für die Jeweilige Etappe notwendigen, grundbuchlich gesicherten Dienstbarkeiten abhängig; im

Besonderen die Zugänge zu den Baubereichen.

2.

Nutzung und Gestaltung ’ Innerhalb der Baubereiche sind Bauten, Anlagen und Freiflächen zugelassen.

Art. 6 2 Die beiden Bereiche "innerer Freiraum" begrenzen die Baubereiche A2 und BI

Baubereiche

südlich und die Baubereiche A3 und B2 nördlich.

’ Die beiden Bereiche "innerer Freiraum" können jeweils innerhalb des im Plan angezeigten Verschiebungsbereichs angeordnet werden; die Begrenzungen der anschliessenden Baubereiche verschieben sich dementsprechend mit.

Entlang der Hauptstrasse/Hauserstrasse sind die Bauten an die Baulinie zu

setzen, so dass eine durchgehende Fassadenflucht erkennbar wird. 5 Zwischen den Baubereichen BI und AI, BI und A2, B2 und A3, sowie B2 und

A4 ist eine Verbindung über die betroffenen '‘Betriebsflächen / Erschliessungs­

flachen", über die betroffenen "Vorbereiche" sowie über die "Verkehrsfläche“ zulässig; eine solche ist als Passerelle auszugestalten.

’Zulässig sind:

Art. 7 Nutzungsart

-

In den Baubereichen A und BI nicht störende und mässig störende Be­

triebsnutzungen; ohne Datacenter-Nutzungen und Verteil- und Logistiknut­ zungen.

- Gastro-Nutzungen. - Im Baubereich B2 nicht störende, mässig störende sowie störende Betriebs­ nutzungen. Zulässig sind im Besonderen: a) Datacenter-Nutzungen auf rund 10'500 m^ des Baubereichs B2 unter der Bedingung einer Arbeitsplatzdichte von mind. 0.85 Arbeitsplätze pro 100 m^

beanspruchter Baubereichsfläche, b) Verteil- und Logistiknutzungen auf rund 10'500 m^ des Baubereichs B2 unter der Bedingung derselben Arbeitsplatzdichte sowie zusätzlich der Nut­ zung des Bahnanschlusses. - In allen Baubereichen Verkauf gemäss Grundordnung. - Auf dem Areal ist gesamthaft eine Verkaufsfläche von max. 3'000 m^ zuläs­ sig.

2 Nicht zulässig sind:

-

Reine Lagerbauten, Verteil- und Logistikzentren, wo nicht in Abs. 1 aufge­

führt.

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- Publikumsintensive Einrichtungen. - Tankstellennutzungen für fossile Energieträger. - Wohnungen. 5 Ab 200 Arbeitsplätzen sorgt der jeweilige Betrieb für ein angemessenes gast­

ronomisches Angebot für seine Mitarbeitenden.

' Die zulässigen Volumen pro Baubereich werden wie folgt definiert:

Art. 8 Im Baubereich AI gilt grundsätzlich die um 5% erhöhte BMZ gemäss

Grundordnunq, max, zulässig sind aber 17'000 m^''

Nutzungsmass

Die anrechenbare Grundstücksfläche ist die Summe der Flächen des Baube­ reichs AI, der angrenzenden Vorbereiche und Umgebungsbereiche (Grün­ raum Nord). -

-

Im Baubereich BI gilt die um 10% erhöhte BMZ gemäss Grundordnung. Die anrechenbare Grundstücksfläche ist die Summe der Flächen des Baube­ reichs B auf dem Gebiet der Gemeinde Hausen, der angrenzenden Betriebs­ flächen, Vorbereiche und Umgebungsbereiche (angrenzender Anteil Grün­ raum Nord, Freiraum Süssbach, innerer Freiraum). In den Baubereichen A2 und A3 gilt die um 5% erhöhte BMZ gemäss Grundordnung.^ Die anrechenbare Grundstücksfläche ist die Summe der Flächen des Baube­ reichs, der Vorbereiche und Umgebungsbereiche (Grünstreifen Hauserstras­ se / Hauptstrasse, innerer Freiraum).

-

Art. 9 Das zulässige Volumen ist nach Abzug der Flächen des inneren Freiraums

im Verhältnis der Baubereichsflächen auf die beiden Baubereiche gleich­ mässig zu verteilen. Im Baubereich A4 sind 32'500 m^ zulässig.'* Im Baubereich B2 sind 360'000 m^ zulässig.

1 Die im Situationsplan festgelegten maximalen Dachkoten (höchster Punkt der

Höhe und Länge der

Dachkonstruktion nach Anhang 1 BauV) pro Baubereich sind verbindlich und

Bauten

dürfen - mit Ausnahme der Fälle nach Art. 11 Abs. 2-4 - nicht überschritten werden. Sie betragen:

- Baubereiche A: 401.50 m.ü.M. ®

’ Hinweis: Bei einer anrechenbaren Grundstücksflache von 2'730 m’ ergibt sich eine BMZ von 6.23

Hinweis; Anrechenbare Grundstücksfläche 20'105

! BMZ mit der rechtsgültigen Grundordnung in

Hausen 4.4, in Lupfig 7.7. Hinweis; anrechenbare Grundstücksfläche in Hausen 5'406 m^, in Lupfig 4'244

/ BMZ mit der rechtsgül­

tigen Grundordnung in Hausen 4.2, in Lupfig 7.35. * Hinweis: Bei einer anrechenbaren Grundstücksfläche von 3'738 m^ ergibt sich eine BMZ 8.69

Hinweis; Bei einer anrechenbaren Grundstücksfläche von 30'227

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ergibt sich eine BMZ 11.9

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- Baubereich B1: 398.50 m.ü.M. - Baubereich B2: 407.20 m.ü.M. 2 Die Bauten in den Baubereichen A sind in ihrer Langenwirkung zu beschrän­ ken; dies beispielsweise mit Unterbrüchen, Zäsuren oder strukturierten Fassa­

den.

’ An die Gestaltung des Areals werden besonders hohe Ansprüche gestellt.

Art. 10 2 Die Freiräume, das heisst alle nicht mit Bauten belegten Flächen, sind als

Gestaltung

räumlicher Rahmen des Areals attraktiv und ökologisch hochwertig auszubilden.

Das Freiraumkonzept ist für deren Ausgestaltung wegleitend.

’ Alle Bauten und Anlagen sind so zu gestalten, dass hinsichtlich Massstäblichkeit, Formensprache, Gliederung, Material- und Farbwahl eine besonders gute Gesamtwirkung entsteht. Bei der architektonischen und gestalterischen Ausar­

beitung der einzelnen Bauobjekte ist die ortsbauliche Lage zu berücksichtigen. Insbesondere gegenüber dem öffentlichen Raum und gegenüber der Nachbar­

schaft ist eine grosse gestalterische Sorgfalt geboten. Zudem ist bei der gestal­ terischen Ausarbeitung der Fassaden die gute Einsehbarkeit von den umliegen­ den Verkehrswegen und ihre Bedeutung als "Visitenkarte" des Campus Reich­ hold zu berücksichtigen.

’ In allen Baubereichen sind nur Flachdächer (bis 5° Neigung) zulässig.

Art. 11 2 Technisch bedingte Dachaufbauten wie Zu- und Abluftanlagen und Liftüber­

Dachgestaltung

fahrten sind in den Baubereichen A und BI wie folgt zulässig:

-

Bis maximal 20 % der Dachfläche.

-

Sie dürfen maximal 3.00 Meter über den tatsächlich erstellten höchsten

Punkt der Dachkonstruktion hinausragen; die maximalen Dachkoten nach

Art. 9

Abs. 1 dürfen um dieses Mass überschritten werden.

-

Sie müssen gegenüber der Fassadenflucht um mindestens 2.00 Meter zu­

-

rückversetzt sein. Sie sind auf das technisch Notwendige zu beschränken, zusammenzufassen,

filigran auszubilden und gestalterisch zusammenzufassen.

’ Technisch bedingte Dachaufbauten wie Zu- und Abluftanlagen und Liftüber­ fahrten sowie Parkplätze sind im Baubereich B2 wie folgt zulässig:

-

Bis maximal 50 % der Dachfläche.

‘ Hinweis: Im Baubereich AI liegt die Topografie auf rund 386 m.ü.M., im Baubereich A2 auf rund 385

m.ü.M. und in den Baubereichen A3 und A4 auf rund 384 m.ü.M. Zur Information:

plan:team

- Baubereich Al:

401.50 m.ü.M.

(15.5 m / Topografie liegt auf rund 386 m.ü.M.)

- Baubereich A2:

401.50 m.ü.M.

(16.5 m / Topografie liegt auf rund 385 m.ü.M.)

- Baubereich A3:

401.50 m.ü.M.

(17.5 m ! Topografie Hegt auf rund 384 m.ü.M.)

- Baubereich A4:

401.50 m.ü.M.

(17.5m / Topografie liegt auf rund 384 m.ü.M.)

- Baubereich BI:

398.5 m.ü.M.

(15.5 m / Topografie liegt auf rund 383 m.ü.M.)

- Baubereich B2:

407.2 m.ü.M.

(23 m / Topografie liegt auf rund 384.2 m.ü.M.)

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Sie dürfen maximal 3.00 Meter über den tatsächlich erstellten höchsten

Punkt der Dachkonstruktion hinausragen; die maximalen Dachkoten nach

Art. 8

Abs. 2 Bauverordnung (BauV) enthaltene Katalog der zulässigen Abweichungen von den aNP enthält keine explizite Aussage zur Abweichung von der Nutzungsziffer gemäss Regelbaüweise. Die Beurteilung, ob die Überbauung eines,Gebiets im Rahmen eines GP als zulässig zu erachten ist, er­ folgt somit nicht aufgrund eines bestimmten Ausnützungsmasses, sondern gestützt auf § 21 Abs. 2 BauG.

Art. 8

Abs. 1 SNV regelt das in den jeweiligen Baubereichen zulässige Nutzungsmass. In den Bau­ bereichen A4 und B2 wird hierfür ein Volumen in m^ festgelegt. Dies entspricht gemäss Ausführun­ gen im Planungsbericht (S. 41) einer Baumassenziffer (BMZ) von 8.7 (A4) beziehungsweise 11.9 (B2) statt 7 gemäss aNP. Die Regelung für die Baubereiche AI, A2, A3 und BI enthält in Bezug auf die BMZ dynamische Verweise auf die Bau- und Nutzungsordnung, wodurch sichergestellt wird, dass es nicht zu unzulässigen Abweichungen von der Grundordnung kommt. Darüber hinaus wird für den Baubereich AI ein maximal zulässiges Volumen in m^ festgelegt.

Über das ganze GP-Teilgebiet der Gemeinde Lupfig gerechnet beträgt die BMZ gemäss Planungs­ bericht 11.1. Die zulässige BMZ von 7 wird folglich um 58 % erhöht. Eine BMZ regelt ein Volumen, ohne Aussage darüber, welche Geschossflächen innerhalb dieses Vo­ lumens erstellt werden können. Damit führt eine höhere BMZ anders als eine höhere Ausnützungs­ ziffer (AZ) nicht zwangsläufig zu mehr Geschossflächen und einer intensiveren Nutzung. Grundsätz­ lich ist der Spielraum für Abweichungen von der aNP bei einer BMZ damit als grösser anzusehen als bei einer AZ. Vorliegend erscheint daher wesentlich, dass die Vorschriften des GP auf die Kapazität des Verkehrs­ netzes abgestimmt werden, indem die Anzahl Fahrten beschränkt wird. Diese Vorgabe wird sich auch auf die Nutzungsmöglichkeiten des zulässigen Volumens auswirken, indem nicht unlimitiert in­ tensiv genutzte Flächen erstellt werden können. Weiter wird mit dem Festlegen von Höhenkoten in m. ü. M. sichergestellt, dass das zusätzliche Volumen gegenüber der aNP zu keinen unzulässigen Mehrhöhen führen wird. Auch die durch die Baubereiche definierten Abstände gegenüber der Nach­ barschaft weichen nicht in unzulässiger Weise von der aNP ab.

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Trotz der nicht unbeachtlichen Erhöhung der BMZ kann aufgrund der übrigen Festlegungen des Ge­ staltungsplans davon ausgegangen werden, dass die Grundordnung nicht sinnentleert wird.

4.3.1 Kantonaler Richtplan Lupfig ist gemäss Raumkonzept (Richtplankapitel RI) Teil der Ländlichen Entwicklungsachse. Länd­ liche Entwicklungsachsen sind Siedlungen in den Talachsen, die den ländlich geprägten Raum über die Agglomerationen mit den Zentren verbinden. Die hochwertige Innenentwicklung und die gewerbli­ che Entwicklung sollen vorrangig an zentralen, gut erreichbaren Standorten der wichtigen kantonalen Verkehrsachsen erfolgen, wo auch eine überdurchschnittliche Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr vorhanden ist. Die Vorlage stimmt mit den behördenverbindlichen Vorgaben und Handlungsanweisungen des kan­ tonalen Richtplans überein. Wirtschaftliche Entwicklungsschwerpunkte (ESP)

Der Campus Reichhold ist Teil des ESP Eigenamt (Birrfeld/Mägenwil). Im ESP Eigenamt sind auf­ grund seiner Eignung produzierende und verarbeitende Nutzungen (PVN) und Nutzungen mit hohem Güterverkehr und Flächenbedarf (GFN), als Vorrangnutzungen im Richtplan festgesetzt (Richt­ plankapitel S 1.3, Planungsanweisungen und Örtliche Festlegung Ziffer 1.2 und 1.3). Der ESP Eigen­ amt ist zudem gemäss Planungsanweisung 2.1 als "Vorzugsgebiet Spitzentechnologie", mit Schwer­ punkt Technologie, vorgesehen.

Die gemäss Richtplan zugeordneten Nutzungen sind als Schwerpunkte zu verstehen, für deren Ent­ wicklung ein vorrangiges kantonales Interesse besteht. Im Rahmen der Nutzungsplanung sind diese Vorgaben eigentümerverbindlich umzusetzen. Andere Nutzungen sind bei nachgewiesener regional abgestimmter Eignung und unter Berücksichtigung der kantonalen Interessen möglich (Planungsan­ weisung Ziffer 1.4).

4.3.2 Siedlungsentwicklung nach innen Mit dem GP soll der heute grösstenteils brachliegende und unternutzte Campus Reichhold einer ver­ gleichsweise dichten, städtebaulich besseren Anordnung und Nutzung zugeführt werden. Ausgleich anderer Planungsvorteile

Andere Planungsvorteile, die durch Um-/Aufzonungen oder aufgrund anderer Planungsmassnahnnen resultieren, können seitens Gemeinde mittels verwaltungsrechtlichen Vertrags ausgeglichen werden. 4.3.3 Siedlungsqualität

Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern. Die vorlie­ gende Planung stützt sich auf diverse Vorplanungen wie den Masterplan, Studien und Konzepte ab. Insgesamt wird dargelegt, wie das heute brachliegende Areal wieder aufgewertet und bezüglich Siedlungsqualität ein besseres Ergebnis erreicht werden kann. In den Folgeverfahren gilt es die Fle­ xibilität des GP so zu nutzen, dass dadurch die Ziele bezüglich einer hohen Siedlungsqualität er­ reicht werden. So gilt es darauf zu achten, dass die Gestaltung der Bauten, Freiräume und des Sied­ lungsrands hohen qualitativen Anforderungen genügen und diese auch eingefordert werden.

Freiraum, Strassenraum und Erholungsraum Grünraum Süd (Art. 21 SNV) Durch den Projektperimeter verläuft eine ökologische Vernetzungsachse zwischen dem "Guuggerhübel" im Westen und dem "Eiteberg" im Osten. Aus Sicht des Naturschutzes ist die Erhaltung dieser Vernetzungsachse ein zentrales Anliegen. Dies wurde bereits im Masterplan Reichholdareal festge­ halten und im vorliegenden GP mit den Festlegungen zum Grünraum Süd (Art. 21 SNV) sachgerecht umgesetzt.

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ökologischer Ausgleich gemäss 40a BauG

Basierend auf § 40a BauG sind 15 % der Fläche, die durch das Bauvorhaben verändert werden ver­ bindlich als ökologische Ausgieichsfläche festzulegen bezüglich Ort, Inhalt und Qualität. Ais ökologi­ sche Ausgleichsflächen können nur Grünräume mit erhöhtem ökologischem Wert angerechnet wer­ den, deren Nutzung als Freiraum entsprechend eingeschränkt ist. Basis für die veränderte Fläche bildet immer die Gesamtfläche des GP-Perimeters. Gemäss Planungsbericht (S. 25) beträgt die Ge­ samtfläche 75'000 m^. Der ökologische Ausgleich ist somit auf einer Fläche von 11'250 m^ festzule­ gen. Die hierfür gemäss Flächennachweis zum ökologischen Ausgleich vorgesehenen Flächen sind im Situationsplan bezeichnet und in den SNV gemäss Art. 14 Abs. 3 SNV entsprechend verankert. Dies ist sachgerecht.

Klimaanpassung im Siedlungsgebiet

Aufgrund des Klimawandels ergeben sich für die bauliche Entwicklung neue Herausforderungen wie zunehmende Sommerhitze, längere Trockenperioden sowie häufigere und intensivere Starknieder­ schläge. In Gebieten mit einer höheren baulichen Dichte, in GP-Gebieten und bei der Überbauung von Freiflächen ist es besonders wichtig, geeignete Massnahmen zur Hitzeminderung umzusetzen. Diese leisten einen entscheidenden Beitrag an die Siedlungsqualität sowie an das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis (§ 8 Abs. 3 BauV). 4.3.4 Abstimmung von Siedlung und Verkehr Kommunaler Gesamtplan Verkehr (KGV)

Die beiden KGV der Gemeinden Hausen und Lupfig wurden gemäss dem aktuellen Planungsstand ausreichend berücksichtigt.

Nutzungen mit hohem Verkehrsaufkommen Die zulässige Verkaufsnutzung für Güter des täglichen Bedarfs und für Fabrikationsläden wird gemäss Art. 7 Abs. I .SNV auf dem gesamten Areal auf maximal 3'000 m^ Verkaufsfläche begrenzt. Damit gilt der Campus Reichhold als Standort für mittelgrosse Verkaufsnutzungen. Die gemäss Richtplan gel­ tenden Anforderungen (insbesondere Kapitel Richtplankapitel S 3.1; Planungsanweisungen 3.2 und 3.3) sind mit der vorliegenden Planung erfüllt. Erschliessung

Das GP-Gebiet liegt nahe dem Autobahnanschluss der N3 und dem Bahnhof Lupfig. Zudem verläuft die Buslinie 364 Birr-Brugg sowie die kantonale Veloroute entlang des GP-Gebiets. Gemäss vorlie­ gendem Erschliessungskonzept ist die Erschliessung mit dem in Bearbeitung befindlichen Bauprojekt und mit dem Projekt der Lichtsignalanlage abgestimmt.

Wegleitend für den GP ist der Masterplan Reichholdareal, der unter anderem das Ziel einer guten Erschliessung sämtlicher Verkehrsarten an die angrenzenden Netze hat. Zudem soll der Modalspiit des Campus Reichhold mit gezielten Mobilitätsmassnahmen positiv beeinflusst werden, damit ein ho­ her Anteil des neu induzierten Verkehrs auf die Verkehrsträger des öffentlichen Verkehrs (öV) und auf den Fuss- und Veloverkehr (FW) gelenkt werden kann. Mittels Kapazitätsnachweis wurde bereits im Rahmen der Erarbeitung des Masterplans aufgezeigt, wie der durch das Reichhoidareal erzeugte Mehrverkehr durch das übergeordnete Strassennetz, das be­ reits heute stark ausgelastet beziehungsweise überlastet ist, aufgenommen werden kann. Die Erläu­ terungen, Annahmen und Berechnungen des aktualisierten Kapazitätsnachweises vom 17. September 2020 sind nachvollziehbar.

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Belange öffentlicher Verkehr (öV) Im GP sind für die Buslinie 364 Birr-Brugg zwei Fahrbahnhaltestellen innerhalb des Areals vorgese­ hen. Dies wird unter Berücksichtigung der verschiedenen Begleitmassnahmen begrüsst. Gemäss Pla­ nungsbericht kann die künftige Nutzung des Bahnanschlusses für den Güterverkehr gewährleistet wer­ den. Details werden in Art. 7 und Art. 30 SNV geregelt und als sachgerecht erachtet.

Belange Fuss- und Veloverkehr (FW) Das GP-Gebiet soll auch für den FW gut erschlossen werden. Nur so kann der angestrebte Modalsplit erreicht werden. Der vorliegende GP weist mit den diversen Wegverbindungen eine gute Durchwe-

gung auf. Die geplante Fuss- und Velowegverbindung zum Bahnhof Lupfig, die sich ausserhalb des GP-Gebiets befindet, dürfte für die Gemeinden und vor allem das GP-Gebiet eine essenzielle Wegverbindung dar­ stellen und somit die Attraktivität des FW vom und zum Bahnhof Lupfig steigern. Regionales Gesamtverkehrskonzept (rGVK) Ostaargau

Am 4. Mai 2021 hat der Grosse Rat folgende Beschlüsse zum "Regionalen Gesamtverkehrskonzept Ostaargau - rGVK OASE 2040" gefasst:

• Festsetzung der Infrastrukturen Kantonsstrassen (Kapitel M 2.2, Planungsahweisung 2.1) mit der Zentrumsentlastung Brugg/Windisch (Kapitel M 2.2., Beschluss 2.1, Vorhaben Nr. 105) • Festsetzung Infrastruktur Velovorzugsroute VII Abschnitt Gebenstorf/Turgi-Brugg als kantonale Radroute (Kapitel M 4.1, Planungsanweisung 1.1, 1.2) • Festsetzung Infrastrukturen Velo-Hauptverbindungen im Raum Brugg/Windisch als kantonale Radroute (Kapitel M 4.1, Planungsanweisung 1.1)

Die Planung ist soweit im aktuellen Planungsstand bewertbar mit dem Projekt abgestimmt.

4.3.5 Weitere materielle Hinweise

Gewässerraum Der Gewässerraum des Süssbachs, wird sowohl in der Gemeinde Hausen als auch in Lupfig im Rah­ men der allgemeinen Nutzungsplanung umgesetzt. Aufgrund einer Überlappung des voraussichtli­ chen Gewässerraums im Randbereich des GP-Perimeters wurde im vorliegenden GP ein Freihalte­ bereich Gewässerraum festgelegt. Die Festlegungen sind zweckmässig.

Hochwassergefahren Gemäss der Gefahrenkarte Hochwasser besteht auf dem geplanten Perimeter des GP "Campus Reichhold " lediglich eine Hochwasserrestgefährdung. Daher sind in Bezug auf die Hochwasserge­ fährdung keine Massnahmen erforderlich. Die aufgeführten Bestimmungen in den SNV sind sachge­ recht. Das Thema Hochwasser wird im Planungsbericht sachgerecht abgehandelt.

Grundwasser Die Belange des Grundwassers werden im Planungsbericht korrekt beschrieben. Aus Sicht Grund­ wasser kann dem GP zugestimmt werden. Entwässerung

Dem Teil B (Abwasserentsorgung) des vorliegenden Erschliessungskonzepts kann aus Sicht der Entwässerung zugestimmt werden.

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Luftreinhaltung Der GP inklusive SNV nehmen die Anliegen der Luftreinhaltung auf. Insbesondere begrüsstwird die bei Nutzung des Gleisanschlusses festgelegte Pflicht zur Einreichung eines Betriebskonzepts zu­ sammen mit dem Baugesuch. Zudem soll mit Hilfe des Mobilitätskonzepts eine Begrenzung der An­ zahl Fahrten für das ganze Areal sichergestellt werden. Aus Sicht Luftreinhaltung kann dem GP zu­ gestimmt werden.

Lärm Gemäss Planungsbericht wird in der lärmrechtlichen Beurteilung (Art. 24 Abs. 2 Umweltschutzgesetz [USG]) vom 25. November 2020 die Erschliessung des Campus Reichhold als gegeben bewertet. Somit muss die Einhaltung der Anforderungen von Art. 22 USG beziehungsweise Art. 31 Lärmschutzyerordnung (LSV) erst im Rahmen der einzelnen Baugesuchsverfahren nachgewiesen wer­ den.

Das GP-Gebiet grenzt im Westen an die Birrfeldlinie der SBB und die Kantonsstrasse K 118, im Sü­ den an die Nationalstrasse A3 und im Osten an eine Gemeindestrasse („Hauptstrasse“). Im Pla­ nungsbericht wird zum Thema Lärm ausgeführt, dass der Lärmthematik durch eine entsprechende Positionierung der Nutzungen Rechnung getragen wurde. Die lärmempfindlicheren Nutzungen (nicht störende beziehungsweise mässig störende Nutzungen) sind demnach in den Baubereichen entlang der Hauptstrasse angeordnet. Die eher industriellen Nutzungen mit weniger Bedarf an Öffnungen in den Baubereichen sind demgegenüber entlang der besonders lärmbelasteten Westseite angeordnet. Bezüglich der neu geplanten Erschliessungsstrassen und des zu erwartenden Mehrverkehrs auf den bestehenden Strassen werden im Planungsbericht keine Aussagen gemacht. Die neuen Erschlies­ sungsstrassen müssen die Anforderungen von Art. 7 LSV einhalten. Zudem darf der zu erwartende Mehrverkehr nicht dazu führen, dass durch die Mehrbeanspruchung einer Verkehrsanlage die Immis­ sionsgrenzwerte (IGW) überschritten oder durch die Mehrbeanspruchung einer sanierungsbedürfti­ gen Verkehrsanlage wahrnehmbar stärkere Lärmimmissionen erzeugt werden (Art. 9 LSV). Diese Nachweise sind spätestens bei der Realisierung der neu geplanten Erschliessungsstrassen zu er­ bringen. Störfallvorsorge

Das Gebiet befindet sich im Konsultationsbereich der angrenzenden Bahnlinie (Streckenabschnitt 647 Brugg-Hendschiken Nord), der Nationalstrasse A3 und der Durchgangsstrasse "Umfahrung Hausen". Gemäss vorliegendem Störfallgutachten Areal Reichhold von EBP Schweiz AG ist der Einfluss der Arealentwicklung Reichhold auf die Störfallrisiken gering. Die Zunahme der zukünftigen Störfallrisi­ ken ist insbesondere auf die erwartete Zunahme an Bahn- und Strassenverkehr sowie die erwartete Bevölkerungszunahme in der Umgebung zurückzuführen. Die angrenzende Bahnstrecke ist Teil der Nord-Süd Güterverkehrshauptachse. Deren Risiken liegen momentan im akzeptablen Bereich und werden zukünftig infolge der erwarteten Zunahme im Bahn und Strassenverkehr sowie der allgemei­ nen Entwicklung in der Umgebung knapp im unteren Übergangsbereich zu liegen kommen. Die Störfallrisiken auf den beiden betrachteten Strassenachsen (Autobahn A3 und Umfahrungsstrasse Hau­ sen) sind heute wie auch zukünftig im akzeptablen Bereich. Die Schlussfolgerung, dass aufgrund der Lage der Risikosummenkurven im Rahmen der Störfallvorsorge kein Handlungsbedarf hinsichtlich besonderer Schutzmassnahmen oder Nutzungsreduktionen besteht, ist nachvollziehbar.

Die SNV gemäss Art. 39 SNV sind sachgerecht und entsprechen der Risikosituation.

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Energie

Art. 35 SNV macht klare Aussagen zum Umgang mit dem Thema Energie. Die Bestimmungen wer­

den im Sinne einer nachhaltigen Energieversorgung sowie eines effizienten Energieverbrauchs begrüsst. Im südlichen und westlichen Bereich des Campus Reichhold liegen die 16-kV^-Hauptleitungen Lupfig-Dättwil, Lupfig-Mülligen und Lupfig-Windisch der AEW, die als Erdkabel verlegt sind. Die Lei­ tungen sind auf den betroffenen Parzellen durch Dienstbarkeiten abgesichert. Wird es durch ein kon­ kretes Bauprojekt notwendig die Trasseführung der genannten Leitungen anzupassen, so müssen diese Bereiche rechtzeitig mit der AEW koordiniert werden.

Elektromagnetische Strahlung Für den Vollzug der Verordnung über den Schutz vor nichtionisierender Strahlung (NISV) von Schwach- und Starkstromanlagen, ist gestützt auf Art. 18 NISV für Starkstromanlagen das Eidgenös­ sische Starkstrominspektorat (ESTI) und für Bahnstromanlagen das Bundesamt für Verkehr (BAV) zuständig.

Die in der NISV vorgeschriebenen Grenzwerte betragen für den Anlagengrenzwert 1 pT (MikroTesla) und für den IGW 100 pT beziehungsweise 5000 V/m. Im vorgelegten Bericht "Restriktionen der Hochspannungsleitungen auf das Baufeld" ist schlüssig dargelegt, dass die Mindestabstände zum Einhalten der Emissionsgrenzwerte erfüllt werden. Hinsichtlich Schutz vor nichtionisierende Strah­ lung (NIS) kann der vorliegenden Planung zugestimmt werden.

Belastete Standorte und Altlasten Der GP-Perimeter betrifft belastete Betriebsstandorte. Die Standorte sind im Kataster der belasteten Standorte (KBS) unter den Nummern AA4100.0116-1 (Hausen), AA4104.0151-1 und AA4104.0151-2 (Lupfig) als weder überwachungs- noch sanierungsbedürftig eingetragen. Aufgrund der durchgeführ­ ten Sanierungsmassnahmen sowie den Ergebnissen der Grundwasserüberwachung kann für künf­ tige Bauvorhaben aus heutiger Sicht eine Zustimmung gemäss Art. 3 Altlasten-Verordnung (AltIV) in Aussicht gestellt werden. Die definitive Prüfung von Art. 3 AltIV kann indessen erst gestützt auf die konkreten Bauvorhaben erfolgen. Dies ist in den vorliegenden Unterlagen korrekt wiedergegeben. Somit kann dem GP aus altlastenrechtlicher Sicht zugestimmt werden.

Archäologie Die Belange der Kantonsarchäologie sind im Planungsbericht sachgerecht wiedergegeben. Bei den weiteren Planungs- und Verfahrensschritten ist die Einbindung des Bereichs Ausgrabung Vindonissa der Kantonsarchäologie erforderlich. Die Bestimmungen gemäss Art. 36 SNV sind sachgerecht. 4.4 Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die Gemeinde Hausen hat ihren allgemeinen Nutzungsplan noch nicht an die neuen Baubegriffe und Messweisen der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) an­ gepasst. Die für den vorliegenden GP geltenden Begriffe und Messweise werden in Art. 4 SNV fest­ gelegt.

Die SNV sind insgesamt sachgerecht und unterstützen die Ziele des GP.

5, Ergebnis

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

’ Kilovolt

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Beschluss

1. Der Gestaltungsplan "Campus Reichhold", beschlossen vom Gemeinderat Lupfig am 8. Au­

gust 2022, wird genehmigt. 2. lie Abb

Umentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt

Z [tephan A legierungsrat

Verteiler • Gemeinderat, Breitenstrasse 14, 5242 Lupfig • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU

• Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres Abteilung Register und Personenstand DVI

Rechtsmittelbelehrung

1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau. . Laurenzenvorstadt 11, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2.

Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aar­ gau zu laufen.

Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und

vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3.

Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsent­

scheid nicht abgelöst worden sind. 4.

Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu ver­ fassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist.

Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist

a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt.

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5Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten.

6. . Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen.

7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das'heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­

lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese­ hen werden.

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