Bauzonen- und Kulturlandplan

Der Rat behandelt die regierungsrätliche Vorlage vom 28. Mai 1997. Namens der Bau- und Planungskommission referiert deren Präsident, Hans Killer, Untersiggenthal. Die Kommission beantragt Beschlussfassung gemäss Antrag des Regierungsrates. Zu sieben Wortmeldungen aus der Mitte des Rates nimmt Regierungsrat Dr. Thomas Pfisterer, Vorsteher des Baudepartementes, Stellung. Peter Zubler, Aarau, stellt folgenden Antrag: "Die Ziffern 1 und 3 der Anträge der Botschaft des Regierungsrates sind zu streichen. Ziffer 2 lautet neu: Der Zonenplan sei gemäss Gemeindeversammlungsbeschluss vom 25. November 1996 zu genehmigen." In der Abstimmung wird der Streichungsantrag von Peter Zubler mit 76 gegen 68 Stimmen abgelehnt. In den anschliessenden Abstimmungen werden Ziffer 2 der Anträge gemäss Botschaft des Regierungsrates vom 28. Mai 1997 mit 95 Stimmen, ohne Gegenstimme, und Ziffer 3 der Anträge mit 87 gegen 2 Stimmen genehmigt. Demgemäss ist beschlossen: Folgender Teil der am 25. November 1996 von der Gemeinde Brunegg verabschiedeten Vorlage wird nicht genehmigt, und es wird folgende Auflage gemacht: 1. Die Wohnzone W2 mit Gestaltungsplanpflicht (ca. 1,3 ha) mit der dazugehörenden Vorschrift (§ 5 Abs. 5 BNO) im Gebiet "Steinrüti" wird nicht genehmigt. Die Gemeinde wird angewiesen, das Gebiet im wesentlichen einer geeigneten Nichtbauzone zuzuweisen. 2. Im übrigen werden der Zonenplan (Bauzonen- und Kulturlandplan), geändert aufgrund des Beschwerdeentscheides, sowie die Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Brunegg vom 25. November 1996 genehmigt. 3. Die Gemeinde Brunegg wird aufgefordert, die Auflage gemäss Ziffer 1 im ordentlichen Verfahren zu beschliessen und innert zwei Jahren zur Genehmigung vorzulegen.

Versand:

2 5. Sep. 1997

2

4. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation dieses Beschlusses im Amtsblatt beauftragt.

Protokollauszug

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Baudepartement Abteilung Raumplanung BD Rechtsabteilung BD Gemeinderat 5505 Brunegg (2) Staatskanzlei (RS/Publikation)

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29. Sep. 1997

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Botschaft des Regierungsrates des Kantons Aargau an den Grossen Rat vom 28. Mai 1997

97.002864

Gemeinde Brunegg; Zonenplan (Bauzonen- und Kulturlandplan), Bau- und Nutzungsordnung; Genehmigung

Sehr geehrter Herr Präsident Sehr geehrte Damen und Herren

Die Gemeindeversammlung von Brunegg hat am 25. November 1996 den Zonenplan (Bauzonen- und Kulturlandplan) sowie die Bau- und Nutzungsordnung beschlossen. Wir unterbreiten Ihnen die Vorlage zur Genehmigung mit folgendem Bericht:

1. Zusammenfassung Die Vorlage umfasst erstmals die Nutzungsplanung Kulturland sowie eine Gesamtrevision der Nutzungsplanung Siedlung von 1976/80. Im Vordergrund der Revision der Nutzungsplanung Siedlung standen die Redimensionierung der Bauzonengrösse auf die Erfordernisse von Art. 15 RPG und Massnahmen zur Verdichtung sowie zur Optimierung der Ortsbildschutzbestimmungen. Trotz deutlicher Reduktion ist die Bauzone rechnerisch nach wie vor um ca. 5,7 ha zu gross dimensioniert. Die ausserordentlich schwierige Situation bezüglich der inneren Freiflächen, die Kiesnutzung in der Gewerbezone "Unterbändli" sowie die Tatsache, dass Brunegg aufgrund der Lage im Birrfeld künftig höhere Wachstumsraten haben dürfte, sprechen grundsätzlich für eine Genehmigung der Abgrenzung. Eine Ausnahme bildet die Zuordnung des Gebietes "Steinrüti" zur Bauzone (W2 mit Gestaltungsplanpflicht). Der Schlosshang gehört zum Umgebungsschutz des denkmalgeschützten Schlosses Brunegg. Im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) ist das Gebiet dem Freihalteziel mit höchster Priorität zugeordnet. Der Regierungsrat beantragt die Nichtgenehmigung der unüberbauten Bauzone im Gebiet ''Steinrüti" und der dazugehörenden, besonderen Vorschriften. Das Gebiet ist im wesentlichen einer geeigneten Nichtbauzone zuzuweisen. In der Nutzungsplanung Kulturland erfolgen die situationsgerechten Zuweisungen. Die wichtigen naturnahen Bereiche sowie Natur- und Kulturobjekte werden geschützt. Die Gemeinde hat grossflächige Landwirtschaftszonen ausgeschieden und die Gebiete "Lyri" und "Hau" einer Kiesabbauzone zugewiesen. Mit Ausnahme des erwähnten Punktes erfüllt die Vorlage die Voraussetzungen für die Genehmigung. Der Regierungsrat beantragt Ihnen mit dieser Ausnahme die Genehmigung der Vorlage.

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2. Verfahren 2.1 Verfahrensdaten Bericht über die Mitwirkung: Vorprüfungsbericht: öffentliche Auflage: Beschluss Gemeindeversammlung: eingereicht zur Genehmigung:

17. Juni 1996 11. Juni 1996 1. Juli - 14. August 1996 25. November 1996 27. Februar 1997

2.2 Änderung der Vorlage im Rechtsschutzverfahren Eine Beschwerde richtete sich gegen die Zuweisung des Gebietes "Ob dem Dorf" (Teilparzellen Nrn. 35, 271 und 277) zur Landwirtschaftszone. Von den rund 44,5 a wurden 32,9 a der Landwirtschaftszone und der Rest der W2 zugeordnet. Mit der von der Gemeindeversammlung vorgenommenen Bauzonenabgrenzung wird das Gebiet vollumfänglich von Bauzone umschlossen und bildet eine Landwirtschaftsinsel. Zudem ist ein wesentlicher Teil der umgebenden Bauzone bereits überbaut. Damit muss das Gebiet als weitgehend überbaut im Sinne von Art. 15 lit. a RPG bezeichnet werden. Aufgrund der Gutheissung der Beschwerde wird das Gebiet der Bauzone (W2) zugewiesen. 3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Ausgangslage, Planungsziele Der rechtskräftige Bauzonenplan und die Bauordnung der Gemeinde Brunegg stammen aus den Jahren 1976/80. Die Nutzungsplanung ist noch nicht an die Anforderungen des Raumplanungsgesetzes angepasst. Mit der erstmaligen Erarbeitung der Nutzungsplanung Kulturland hat die Gemeinde deshalb eine generelle Revision der Nutzungsplanung Siedlung durchgeführt. Folgende Punkte standen im Mittelpunkt:

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Anpassung der Bauzonendimensionierung an die Entwicklung der Gemeinde Integration der Umweltschutzgesetzgebung, insbesondere der Lärmschutzverordnung Schaffung der planerischen Voraussetzungen für den Kiesabbau Optimierung der Zonenbestimmungen Schutz der Naturelemente Unterstützung der Verdichtung Erhaltung des Ortsbildes

3.2 Planungsablauf In einem ersten Durchgang wurde die Nutzungsplanung Kulturland erarbeitet und vorgeprüft (Berichte vom 9. Juli 1991 und 17. Mai 1993). Aufgrund der ungelösten Probleme innerhalb der Bauzonen wurde in einer zweiten Phase die Nutzungsplanung Siedlung vollständig revidiert und vorgeprüft (Berichte vom 22. Dezember 1994 und 29. November 1995). Aufgrund des neuen Baugesetzes erfolgte in der Schlussphase noch eine Anpassung an das Baugesetz. Im abschliessenden Vorprüfungsbericht vom 11. Juni 1996 wurde bezüglich der Zonierung des Gebietes "Steinrüti" in der Bauzone ein Genehmigungsvorbehalt angemeldet. Die Vorlage ist das Ergebnis einer 10-jährigen Planung, wurden doch die kantonalen Grundlagen bereits im Oktober 1986 erhoben, der Gemeinde mitgeteilt und mit ihr besprochen. Aufgrund der schwierigen Ausgangslage fanden in dieser Zeit intensive Ge-

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spräche mit der Gemeinde statt. In enger Zusammenarbeit konnten mit Ausnahme des Gebietes "Steirüti" vertretbare und gute Kompromisse gefunden werden. 3.3 Bauzonen- und Kulturlandplan (Zonenplan) Gegenüber dem rechtskräftigen Bauzonenplan hat die Gemeinde markante Änderungen vorgenommen. Sie umfassen im wesentlichen: Im Gebiet "Sandhübel" werden die Wohnzone W3 auf die überbauten Parzellen inkl. Parkplatz für das Restaurant reduziert, das Okonomiegebäude des Landwirtschaftsbetriebes Nr. 1 der Landwirtschaftszone zugewiesen sowie das Wohnhaus inkl. Remise neu in die Kernzone integriert. Die Wohnzone W2 wird auf die bestehende Überbauung und auf einen 25 m breiten Streifen südlich der Sandhübelstrasse reduziert. Die Wohnzone W2 im Gebiet "Oberbändli" wird auf die überbauten Parzellen und einen 25 m breiten Streifen südlich der Strasse verkleinert. - Der grösste Teil des "Mattacher" wird der Landwirtschaftszone zugewiesen. In der Bauzone verbleiben hier lediglich die überbauten Parzellen sowie eine Bautiefe entlang der Unterbändlistrasse. - In der "Steinrüti" wird die Wohnzone W2 neu bis zur Waldgrenze ausgedehnt. - Im "Bifang" hat die Gemeinde den Landwirtschaftsbetrieb Nr. 5 inkl. dazugehörende Parzelle auf der gegenüberliegenden Strassenseite der Landwirtschaftszone zugewiesen. Die Gewerbezone im "Bifang" wird bis zur Strasse, respektive zum Wald ausgedehnt. - Der nicht überbaute Teil der öffentlichen Zone im "Oberbändli" wird der Landwirtschaftszone zugewiesen. - Aufgrund des Waldfeststellungsverfahrens hat die Gemeinde diverse Korrekturen am Bauzonenrand vorgenommen. - Die Dorfzone wurde der aktuellen Bebauung, beziehungsweise Nutzung angepasst. - Die Wohnzonen im "Unterbändli" und im "Breitacker" werden mit einer Erschliessungsplanpflicht belegt, ebenso die Gewerbezone 2 im "Bifang". Die Wohnzone "Steinrüti" und die Gewerbezone "Unterbändli/Lyri" werden der Gestaltungsplanpflicht unterstellt, ebenso die Kernzone "Vertragsgebiet". - Die Wohnzone W2 im "Sandhübel", in unmittelbarer Nähe zur bestehenden Schiessanlage, musste der Empfindlichkeitsstufe III zugewiesen werden (Aufstufung). Zusätzlich hat die Gemeinde drei Gebäude unter Substanzschutz und diverse, das Ortsbild prägende Bauten unter Volumenschutz gestellt. Im Gebiet "Lyri/Unterbändli" hat die Gemeinde neu eine Materialabbauzone I und II ausgeschieden. Die angrenzende Gewerbezone wurde mit einer Pflicht zum Kiesabbau vor einer Überbauung belegt. Auch das Gebiet "Hau" wurde der Abbauzone zugewiesen. Der grösste Teil des Kulturlandes wurde der Landwirtschaftszone zugewiesen und der

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gesamte westliche Teil mit einer Landschaftsschutzzone überlagert. Als Schutzzonen wurden die Juraweiden am Südhang des Schlosses ausgeschieden. Markante Objekte wie der Schlossgraben, prägende Einzelbäume, Hecken und Feldgehölze, wichtige Trockenmauern in der "Brunegghalde" sowie Aussichtspunkte und ein geologisch wichtiger Bodenaufschluss hat die Gemeinde unter Schutz gestellt. 3.4 Bau- und Nutzungsordnung Die Nutzungsordnung wurde erstmals erstellt und mit der vollständig revidierten Bauordnung zu einer kombinierten Bau- und Nutzungsordnung vereint. Die wesentlichen Änderungen gegenüber der rechtskräftigen Bauordnung sind: - Die nicht oder ungenügend erschlossenen Gebiete wurden mit einer Erschliessungsplanpflicht und, wo erforderlich, mit der Pflicht zur Gestaltungsplanung belegt. - Die Zonenvorschriften wurden optimiert sowie die Ausnützungsziffer deutlich erhöht. - Neu wurden separate Bestimmungen für die Gewerbezone 2 geschaffen. - Die Ortsbildschutzvorschriften wurden optimiert und Bestimmungen über den Substanz- und Volumenschutz aufgenommen. - Die maximale Gebäudelänge wurde neu festgelegt. Dafür entfällt der Mehrlängenzuschlag. 4. Beurteilung der Vorlage 4.1 Allgemeine Beurteilung 4.1.1 Überprüfungsbefugnis Die Vorlage wird vom Grossen Rat auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen überprüft (§ 27 Abs. 2 BauG). 4.1.2 Siedlungserneuerung, Verdichtung und Siedlungsqualität Die Förderung einer verdichteten Bauweise und die Siedlungserneuerung stehen zunehmend im Mittelpunkt der Nutzungsplanung. Gleichzeitig soll die vorhandene Siedlungsqualität gesichert oder erneuert werden (§ 46 BauG). Die mehrheitlich überbauten Bauzonen von Brunegg weisen eine sehr geringe Einwohnerdichte von lediglich 29 E/ha auf. Aufgrund des zentralen Anliegens des Raumplanungsgesetzes, der haushälterischen Nutzung des Gutes Boden, muss eine Verdichtung unter Wahrung der Siedlungsqualität unbedingt angestrebt werden. Für einzelne Gebiete hat die Gemeinde eine Sondernutzungsplanungspflicht eingeführt. Diese Massnahme wird begrüsst. Selbstverständlich kann die Gemeinde zur Förderung und Sicherstellung einer optimalen Siedlungserneuerung bei Bedarf für weitere Gebiete einen Gestaltungsplan erstellen (§ 21 BauG). Zudem hat die Gemeinde planerische Massnahmen zur Verdichtung vorgenommen. So wurden unter anderem die Ausnützungsziffer erhöht, die Grenzabstände reduziert sowie der Bau von freistehenden Einund Zweifamilienhäusern in der Wohnzone W3 ausgeschlossen.

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Gleichzeitig mit der deutlichen Erhöhung der Ausnützungsziffer hat die Gemeinde die Definition der Ausnützungsziffer neu geregelt. Das Dach-, das Attika- und das Untergeschoss werden nicht mehr an die Ausnützungsziffer angerechnet. Die mögliche Ausnützung wird dadurch teilweise über 50 °A gegenüber dem Ist-Zustand erhöht. Mögliche negative Auswirkungen hofft die Gemeinde mit einer Optimierung der Ortsbildschutzbestimmungen und Vorschriften über Nebenräume in den Griff zu bekommen. 4.1.3 Umwelt-, Natur- und Landschaftsschutz Die Umsetzung des Naturinventars in den Kulturlandplan ist erfreulich. Die wichtigsten Gebiete und Objekte wurden unter Schutz gestellt. Insbesondere die extensiven Juraweiden am Südfuss des Schlossberges sind zu erhalten. Die Vorlage erfüllt grundsätzlich die Anforderungen an den Schutz der Umwelt, der Natur und der Landschaft im Sinne von §§ 39 und 40 BauG. Einzig die Umsetzung des VValdnaturschutzinventars vermag nur teilweise zu befriedigen. Wichtige Flächen im Umfang von 12 ha wurden dem Waldnaturschutz unterstellt. Bei einzelnen Flächen, wie in der Brunegghalde in Vernetzung mit den Juraweiden, wurde auf eine Zuweisung zur "Naturschutzzone Wald" verzichtet. Da in den Gebieten "Brunegghalde" und "Bruneggerberg-Grat" jedoch aufgrund der Situation kaum Intensivierungen stattfinden dürften, kann die Abgrenzung der "Naturschutzzone Wald" akzeptiert werden. Bei einer künftigen Teiländerung oder Revision der Planung muss eine Überprüfung der Abgrenzung vorgenommen werden. Den einzelnen Nutzungszonen wurden die Empfindlichkeitsstufen nach LSV zugeordnet. Trotz Aufstufung aufgrund der Lärmvorbelastung ist die Situation der Wohnzone im "Sandhübel", direkt angrenzend an die Schiessanlage, problematisch. Die Fassade des nächstgelegenen Hauses in der Wohnzone W2 liegt ca. 50 m neben der Schusslinie und ist somit vom Geschossknall direkt betroffen. Die Fassade des nächstgelegenen Hauses in der Wohnzone W3 liegt noch näher (direkt neben dem Schützenhaus) und wird somit vom Geschossknall und dem Mündungsknall betroffen. Auf eine Totalsanierung wird aber zur Zeit verzichtet und die Beteiligung an der Schiessanlage von Othmarsingen angestrebt. Damit ist eine Lösung der Lärmproblematik absehbar. 4.1.4 Ortsbildschutz / Denkmalpflege Die Kernzone wurde neu abgegrenzt und dem Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) beziehungsweise den Gegebenheiten angepasst. Die für das Ortsbild typischen und prägenden Gebäude befinden sich mit zwei Ausnahmen alle in der Kernzone. Die Gebäude oder Gebäudeteile dürfen deshalb nur in Ausnahmefällen abgebrochen werden (§ 7 Abs. 2 BNO). Auf die Einordnung der Bauten wird grösstes Gewicht gelegt (§ 35 BNO). Der grösste Teil der vorhandenen Bausubstanz ist für das Ortsbild von besonderem Wert. Die Gemeinde hat deshalb die Mehrheit der Gebäude unter Volumenschutz gestellt. Im Zonenplan sind diese Gebäude blau umrandet. Fälschlicherweise wird in § 23 Abs. 4 BNO beim Volumenschutz von den rot umrandeten Gebäuden gesprochen. Dabei handelt es sich offensichtlich um einen Schreibfehler, der korrigiert werden muss. Drei wichtige Gebäude wurden unter Substanzschutz gestellt. Im Umgebungsschutzbereich des Schlosses kann der Gemeinderat zudem ergänzende Bestimmungen über Gebäudestellung, Dachform, Farbgebung usw. aufstellen (§ 18 BNO). 4.1.5 Abbauzonen In den Gebieten "Lyri/Unterbändli" und "Hau" hat die Gemeinde Abbauzonen ausgeschieden. Diese Zuweisung steht in Übereinstimmung mit den Richtplanbeschlüssen 2.1

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und 3.1 des Richtplanabschnittes E 4.1 (Festsetzung dieser Gebiete im Richtplan). Der Abbau hat etappenweise zu erfolgen und ist mit verschiedenen Auflagen verbunden. So wird insbesondere der Materialabbau in der Abbauzone II erst bewilligt, nachdem in der Gewerbezone die Auflagen aus dem dafür erstellten Gestaltungsplan erfüllt sind oder auf eine andere Weise ein genügender Lärmschutz für die angrenzenden Wohnzonen erstellt ist (§ 22 Abs. 4 BNO). 4.1.6 Waldfeststellung Der VValdgrenzenplan nach neuem Waldgesetz wurde erstellt und die neuen Waldgrenzen wurden im Bauzonenplan als Informationsinhalt integriert. 4.1.7 Kantonaler Richtplan Der Richtplan ist auf diese Genehmigungsvorlage nicht anwendbar, da die Vorprüfung vor Inkrafttreten des Richtplanes abgeschlossen wurde (§ 2 des Grossratsbeschlusses zum Richtplan). Das Siedlungsgebiet der Gemeinde Brunegg ist im Richtplan mit "R" (= Revision) bezeichnet. Nach der Genehmigung dieser Nutzungsplanung wird das Siedlungsgebiet entsprechend der neu genehmigten Abgrenzung der Bauzone durch blosse Fortschreibung festgesetzt (Beschluss 3.1 lit. b des Richtplanabschnittes 2.1 Siedlungsgebiet). Mögliche Änderungen in den Gebieten mit Genehmigungsauflage werden nach Abschluss des Verfahrens als Fortschreibung festgesetzt (Beschluss 3.1 lit. c des Richtplanabschnittes 2.1 Siedlungsgebiet). In materieller Hinsicht kann festgestellt werden, dass die Vorlage im wesentlichen mit dem Richtplan übereinstimmt. Die einzige, wesentliche Differenz betrifft die Integration des VValdnaturschutzinventars (VVNI) in den Kulturlandplan (Beschluss 1.1 des Richtplanabschnittes 2.1 Landschaft). 4.1.8 Grösse der Bauzone (Art. 15 RPG) Die Bauzone gemäss Vorlage weist eine Fläche von 34,2 ha auf. Davon sind 10,3 ha unüberbaut (7,3 ha Wohn- und Mischzonen sowie 3,0 ha Gewerbezone). Im Dezember 1995 waren in Brunegg 398 Einwohner (E) sowie 450 Arbeitsplätze (A) registriert. Aufgrund des Bauzonenplanes ergibt sich eine Gesamtkapazität von 630 E (+ 60 °/0) bzw. 580 A (+ 20 °/0). Die kantonale Prognose geht demgegenüber von 550 E respektive 500 A für das Jahr 2010 aus. Aufgrund der günstigen Lage von Brunegg (Arbeitsplatzschwerpunkt Birrfeld / Auswirkungen auf Nachfrage nach Wohnungen) kann gegenüber der generellen kantonalen Prognose von einem höheren Wachstum ausgegangen werden. Gemäss Bericht der Gemeinde sind verschiedene Wohnbauprojekte bereits abzusehen. Auch unter Berücksichtigung dieser Faktoren liegt die Bauzonenkapazität, insbesondere bezüglich Einwohnern, allerdings deutlich über dem Bedarf für die nächsten 15 Jahre. Ein Hauptproblem bezüglich Bauzonendimensionierung liegt darin, dass ein Grossteil der unüberbauten Bauzonenflächen innerhalb des mehrheitlich überbauten Baugebietes liegen. Die Gemeinde weist zudem zu Recht auf zusätzliche, gewichtige Gründe für die gewählte Abgrenzung der Bauzone hin. -

Bei der Zonenplanrevision 1974 wurde die Gemeinde vom Kanton angehalten, entlang der Ni eine Lärmschutzwand zu erstellen, damit die Gebiete Unterbändli und Mattacher damals in der Wohnzone belassen werden konnten. Für die erfolgten

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Massnahmen hat die Gemeinde namhafte Beträge investiert. Der Gemeinderat kann von den Grundeigentümern im Perimetersystem 50% der vorfinanzierten Aufwendungen zurückfordern. Die Gemeinde ist auf dieses Geld angewiesen. Eine vollständige "Auszonung" dieser Flächen würde bezüglich dieser vom Kanton verlangten Investitionen gegen Treu und Glauben verstossen. - Der weitaus grösste Teil der Fläche des landwirtschaftlichen Betriebes Nr. 1 inkl. Ökonomiegebäude wurde neu der Landwirtschaftszone zugewiesen. In diesem Gebiet bleibt lediglich ein 25 m breiter Streifen entlang der Erschliessungsstrasse in der Bauzone. Eine weitere Reduktion ist aus ökonomischen Gründen (Erschliessungsaufwand) nicht sinnvoll. Zudem könnte ein Sonderopfer geltend gemacht werden. - In der Gewerbezone "Unterbändli" muss mit der angrenzenden Fläche für den Kiesabbau das Kiesvorkommen genutzt werden. Die Gewerbenutzung dient als Folgenutzung, und die Rekultivierung des Abbaus muss mit dieser Nachnutzung koordiniert werden. - Im Rahmen der Revision hat die Gemeinde rund 6 ha neu dem Kulturland zugewiesen. Die Gemeinde Brunegg ist in einer äusserst schwierigen Lage. Unbestrittenermassen widerspricht die Bauzonengrösse rein rechnerisch Art. 15 RPG. Aufgrund der konkreten Sachlage ist eine deutlich weitergehende Reduktion der Bauzone rechtlich problematisch, planerisch zumindest teilweise fraglich und würde zu unverantwortbaren Härtefällen führen. Unter Berücksichtigung des Antrages zum Gebiet "Steinrüti" (vgl. 4.2) kann aus den dargelegten Gründen die Bauzonengrösse akzeptiert werden. 4.2 Beurteilung zu den Anträgen Gebiet "Steinrüti" - Ausgangslage Die Gemeinde Brunegg wurde bereits mit den Grundlagen 1986 sowie in allen Vorprüfungen und Gesprächen (1. Vorprüfung Bericht vom 9. Juli 1991) auf die Problematik der Bauzonengrösse und speziell des Schlosshanges hingewiesen. Der steile Schlosshügel zum denkmalgeschützten Schloss Brunegg ist von weitem einsehbar. Der Genehmigungsvorbehalt für das Gebiet "Steinrüti" war der Gemeinde während der gesamten Planung bekannt. Zur Sicherstellung dieses Vorbehaltes wurde 1992 auch eine Planungszone erlassen. Im rechtskräftigen Bauzonenplan der Gemeinde Brunegg vom 21. Dezember 1976, genehmigt am 26. August 1980, ist nur ein Teilbereich des Gebietes "Steinrüti" der Bauzone zugewiesen; ein 20 m breiter Streifen zum Waldrand wurde nicht zoniert. Trotz des Vorbehaltes wurde nun die Bauzone somit in diesem Gebiet noch erweitert, indem auch dieser Streifen der Bauzone zugewiesen wurde. - Umgebungsschutz / Denkmalschutzobjekte Das Schloss Brunegg steht rechtskräftig unter kantonalem Denkmalschutz. Zum Schutze des freien Umgeländes des Schlosses darf die Bauzone nicht hangaufwärts gezogen werden. Eine weitere Überbauung des Schlosshanges bis zur Waldgrenze würde die Umgebung und die Sicht auf das denkmalgeschützte Schloss nachhaltig beeinträchtigen. Eine Zonierung in der Bauzone widerspricht somit § 40 Baugesetz und § 12 des Denkmalschutzdekretes. Eine Überbauung wäre rechtswidrig.

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Freihaltezone nach !SOS Im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) ist das Ortsbild als von regionaler Bedeutung aufgenommen. Das Gebiet des Schlosshanges im "Steinrüti" ist im ISOS mit dem Freihaltungsziel a (höchste Einstufung) gekennzeichnet. Daraus ergibt sich eine Schutzpflicht der Gemeinde (§ 40 BauG). Bauzonendimensionierung (Art. 15 RPG) Wie bereits in Kapitel 4.1.8 ausgeführt, ist die Bauzone rechnerisch um über 5 ha zu gross dimensioniert. Die konkrete örtliche Situation, insbesondere die Tatsache, dass ein Grossteil der unüberbauten Flächen innerhalb des mehrheitlich überbauten Gebietes liegen (Restflächen), verunmöglichen weitere Umzonungen. Umso wichtiger ist es, die unüberbauten und unerschlossenen Randgebiete vollumfänglich der Nichtbauzone zuzuweisen. - Raumplanungsrechtliche Situation Der Bauzonenplan stammt aus dem Jahre 1976/1980. Es handelt sich um eine altrechtliche Planung, welche den Anforderungen des Raumplanungsgesetzes (insbesondere Art. 15 RPG) bei weitem nicht entspricht. Damit kommt Art. 36 Abs. 3 RPG zur Anwendung. Das Gebiet ''Steinrüti" (Bereich mit Gestaltungsplanpflicht) ist rechtlich demzufolge heute Nichtbauzone. Es geht deshalb rechtlich um die Nichtgenehmigung einer Neueinzonung, nicht um eine Auszonung. - Erschliessung Die bestehende Erschliessungsstrasse im unteren Bereich der "Steinrüti" ist sehr steil, teilweise nur einspurig befahrbar und würde dem Anschluss des ganzen Gebietes "Steinrüti" bis zur Waldgrenze in keiner Weise genügen. Das zur Nichtgenehmigung beantragte Gebiet ist nicht erschlossen. Von einem Ausbau oder Groberschliessung sowie einer zusätzlichen Feinerschliessung in dieser heiklen Lage ist abzusehen. Für den überbauten Bereich der unteren "Steirüti" ist die bestehende Erschliessung genügend. Zonierungsspielraum der Gemeinde Die Freihaltung kann sowohl durch Ausscheidung einer Landwirtschaftszone, einer mit Landschaftsschutz überlagerten Landwirtschaftszone als auch durch Zuweisung des Gebietes "Steirüti" zu einer speziellen Schutzzone (Juraweiden, Magerwiesen) erreicht werden. Es besteht somit ein erheblicher Entscheidungsspielraum, weshalb eine Rückweisung an die Gemeinde zur Neubeurteilung notwendig ist. Der Kanton darf nicht direkt selber zonieren.

Antrag (1) Die Wohnzone W2 mit Gestaltungsplanpflicht (ca. 1,3 ha) mit der dazugehörenden Vorschrift (§ 5 Abs. 5 BNO) im Gebiet "Steinrüti" wird nicht genehmigt. Die Gemeinde wird angewiesen, das Gebiet im wesentlichen einer geeigneten Nichtbauzone zuzuweisen.

4.3 Gesamtbeurteilung Abgesehen von der vorgenannten Ausnahme erfüllt die Vorlage die gesetzlichen Anforderungen für die Genehmigung.

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5. Antrag:

Folgender Teil der am 25. November 1996 vom der Gemeinde Brunegg beschlossenen Vorlage ist nicht zu genehmigen und es ist folgender Antrag zu beschliessen:

1. Die Wohnzone W2 mit Gestaltungsplanpflicht (ca. 1,3 ha) mit der dazugehörenden Vorschrift (§ 5 Abs. 5 BNO) im Gebiet "Steinrüti" wird nicht genehmigt. Die Gemeinde wird angewiesen, das Gebiet im wesentlichen einer geeigneten Nichtbauzone zuzuweisen (Erläuterungen 4.2).

2. Im übrigen werden der Zonenplan (Bauzonen- und Kulturlandplan), geändert aufgrund des Beschwerdeentscheides, sowie die Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Brunegg vom 25. November 1996 genehmigt.

3. Die Gemeinde Brunegg wird aufgefordert, die Auflage gemäss Ziffer 1 im ordentlichen Verfahren zu beschliessen und innert zwei Jahren zur Genehmigung vorzulegen.

4. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation dieses Beschlusses im Amtsblatt beauftragt.

Aarau, 28. Mai 1997

IM NAMEN DES REGIERUNGSRATES Landammann:

Dr. Stöphanie Mörikofer-Zwez Staatsschreiber:

Marc Pfirter

Anhang 1 - Bauzonenplan Anhang 2 - Datenübersicht

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Gemeinde Brunegg

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Bauzonenplan

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Änderungen zum rechtskräftigen Bauzonenplan Einzonungen Total 1.1 ha Nte: Neuzonierung als Nichtbauzone Total 6.3 ha Anträge gemäss Botschaft • Änderungen aufgrund der Einspracheentscheide des Regierungsrates Antrag zur Nichtgenehmigung EM

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Ausschnitt aus der Landeskarte 1:50'000 Reproduziert mit Bewilligung des Bundesamtes für Landestopographie vom 25.11.96

Antrag 1 Steirüti

Sandhübel

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200

300

400

500m

Anhang 2

Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland, Gemeinde Brunegg Datenübersicht

Basis:

Feb 1997

Gesamtübersicht Bauzonen inkl. Grünzonen

34 ha 70 ha 38 ha

Kulturland Wald übriges Gemeindegebiet Gemeindefläche total

13 ha 156 ha

Bauzonenplan gemäss Beschluss Gemeindeversammlung nicht Wohn- u. Mischzonen Industrie- u. Gewerbezonen Zone f. öffentliche Bauten Total

überbaut

überbaut

14.2 ha

7.3 ha

8.0 ha 1.7 ha

3.0 ha 0.0 ha

23.9 ha

10.3 ha

(Grünzonen) (Weitere Zonen)

Total 21.5 ha 11.0 ha 1.7 ha 34.2 ha 0.0 ha 0.0 ha

Kulturlandplan gemäss Beschluss Gemeindeversammlung

Nutzungszonen Landwirtschaftszone

59.8 ha

Materialabbauzone

8.1 ha

Schutzzonen Juraweiden

2.5 ha

Magerwiesen

0.0 ha

Kulturland total

70.4 ha

Ueberlagerte Schutzzonen Landschaftsschutzzone Besondere Waldgebiete ca.

m:\excel\daten\BRUNEGG.XLS

18.5 ha 12.0 ha

16.04.97/Ca

2

Bisherige und mögliche künftige Entwicklung der Einwohner und Arbeitsplätze bisherige Entwicklung Jahr 1980 1985 1990 Einwohner 306 316 354 Arbeitsplätze 230 (300) (380) Kapazität Gemeinde; Einwohner Kapazität Gemeinde; Arbeitsplätze Ziel Gemeinde; Einwohner Ziel Gemeinde; Arbeitsplätze Kantonale Prognose; Einwohner Kantonale Prognose; Arbeitsplätze

1995 398 450

Prognose/Kapazität 2000 2005 2010

(398)

(475)

(553)

(450)

(493)

(537)

(398)

(449)

(499)

(450)

(467)

(483)

(398)

(419)

(439)

(450)

(460)

(470)

630 580 550 500 460 480

Entwicklung der Einwohner und Arbeitsplätze Ist-Zustand

Prognose/Kapazität E-Kapazttät

Arbeitsplätze/Einwohner

A-Kapazität E-Ziel der Gemeinde

A-Ziel Gemeinde A-Kantonale Prognose E-Kantonale Prognose

Arbeitsplätze Einwohner

1985

1990

1995

2000

2005

2010

Bemerkungen: Die Graphik berücksichtigt noch nicht eine mögliche und nach Raumplanungsgesetz erstrebenswerte Verdichtung der bereits überbauten Bauzonen

m:\exceNdaten\BRUNEGG.XLS

16.04.97/Ca

3

Rechnerische Beurteilung der Bauzonengrösse Methode Einwohner und Arbeitsplatzprognosen

Einwohner und Arbeitsplätze Ende 1995 innerhalb Bauzonen ausserhalb Bauzonen

391 E 7E

444 A

835 E+A

Total Gemeinde

398 E

6A 450 A

13 E+A

Kapazität der Gemeinde

630 E

580A 1210 E+A

Ziel der Gemeinde

550 E

Prognose des Kantons

460 E

500A 1'050 E+A 480 A 940 E+A

848 E+A

Einwohner und Arbeitsplätze Ende 2010

Zuwachs der Einwohner und Arbeitsplätze bis zu den Zielen und Prognosen Ende 2010 Zuwachs bis zur Kapazität Gemeinde Zuwachs bis zur Zielvorstellung Gemeinde Zuwachs bis zu den kantonalen Prognosen

232 E 152 E

130 A 50 A

362 E+A 202 E+A

62 E

30 A

92 E+A

Bemerkungen: Die nachstehenden Berechnungen beschränken sich auf die Wohn- und Mischzonen Einwohnerdichte in den überbauten Wohn- und Mischzonen

Einwohnerdichte 1995

Einwohner

überbaute , Flächen

391 E

14.2 ha

Dichte 28 E/ha

Annahme für die Dichte im Jahre 2010 (für die noch unüberbauten Gebiete) Annahme der Gemeinde

33 E/ha

Annahme des Kantons *)

40 E_Jha

Der Dichtewert der Gemeinde ist zu tief angesetzt

Theoretischer Flächenbedarf bis zum Jahre 2010

Einwohner und Dichte gemäss Vorstellung Gemeinde

Zuwachs 152 E

Dichte 33 E/ha

Einwohnerziel Gemeinde / Dichtevorstellung Kanton Einwohner und Dichte gemäss Vorstellung Kanton

152 E 62 E

40 E/ha 40 E/ha ,

m:1excel\daten\BRUNEGG.XLS

Bedarf 4.6 ha 3.8 ha 1.6 ha

16.04.97/Ca

4

Rechnerische Beurteilung der Grösse der Wohn- und Mischzonen

Überschuss Variante A Überschuss Variante B Überschuss Variante C

unbebaute Bedarf Flächen 4.6 ha 7.3 ha 3.8 ha 7.3 ha 1.6 ha 7.3 ha

Bemerkungen: Mit den Zahlen der Gemeinde besteht ein Überschuss von Mit den Prognosewerten des Kantons besteht ein Überschuss von

2.7 bis

Überschuss 2.7 ha 3.5 ha 5.7 ha

3.5 ha 5.7 ha

Eine mögliche und erstrebenswerte Verdichtung der überbauten Bauzonen wurde bei der Berechnung nicht berücksichtigt.

mAexcelkiaten\BRUNEGG.XLS

16.04.97/Ca