Erschliessungsplan Roggächer Süd

Art. 1 Zweck

i Der Erschliessungsplan Roggächer Süd bezweckt eine auf die örtliche Situation abgestimmte, verbesserte Überbaubarkeit der Parzellen 14,15 und 17, unter Berücksichtigung eines möglichst grosszügigen Freiraums und einer optimierten Nebenerschliessung für den Lagerplatz und den bestehenden Gewerbebetrieb im 1. Vollgeschoss auf der Parzelle Nr. 13. Die Haupterschliessung der Parzelle Nr. 13 erfolgt unverändert über die Kestenbergstrasse zum Gebäude Assek. Nr. 271.

Art. 2 Bestandteile

1

Verbindliche Bestandteile des Erschliessungsplans sind: Sondernutzungsvorschriften o Situationsplan 1:500 o

2

Erläuternde Grundlagen des Erschliessungsplans mit orientierendem Charakter sind: Der Planungsbericht Der Erschliessungsplan basiert auf den erarbeiteten Unterlagen des Gestaltungsplans Roggächer Nord, welcher gleichzeitig mit dem vorliegenden Erschliessungsplan eingereicht wird.

Art. 3 Perimeter

1 Der Geltungsbereich des Erschliessungsplans umfasst die im Plan bezeichnete Perimeterfläche.

Art. 4 Verhältnis zur Grundordnung

Soweit mit dem Situationsplan und den dazugehörigen Sondernutzungsvorschriften nicht abweichende Regelungen getroffen werden, gelten die Bestimmungen der Bau- und Nut­ zungsordnung der Gemeinde Mühlau, insbesondere die Vorschriften der WG (Wohn- + Gewerbezone).

2 Vorbehalten bleibt die übergeordnete Gesetzgebung des Kantons und des Bundes, insbesondere die einschlägige Bau-, Planungs- und Umweltschutzgesetzgebung.

Art. 5 Teil Parzelle Nr. 3

1 Die im Erschliessungsperimeter gelegene Teil-Strassenparzelle Nr. 3 der Gemeinde Mühlau wird in dieser Form nicht mehr benötigt. Der Gemeinderat entscheidet über die künftige Verwendung und Verteilung dieser Grundstücksfläche.

2

Art. 6 Neue Erschliessungsstrasse

für Parz. Nr. 13

1 Die Erschliessung der Parzelle Nr. 13 für den motorisierten Verkehr erfolgt ab der Kantonsstrasse K260, über die im Situationsplan hellgelb eingetragene Erschliessungsfläche mit rot eingefasster Strassenlinie. Diese Erschliessungsfläche geht über in die neue Erschliessungs­ fläche auf der Westseite der Parzelle Nr. 14, welche zum Lagerplatz der Parzelle 13 führt. 2 Die Erschliessungsstrasse ist spätestens vor Bezug einer neuen Überbauung auf der Parz. Nr. 14,15 und 17 fertigzustellen.

Art. 7 Sammelplatz und

Entsorgungsstellen

1 Die Entsorgungsstelle ist im Erschliessungsplan mit rotem S bezeichnet. Die genaue Lage dieser betriebsnotwenigen Anlage, sowie die Wendemöglichkeit für das Entsorgungsfahrzeug ist mit dem Baugesuch auszuweisen.

Art. 8 Fusswegverbindung

i Am östlichen Rand der Parz. Nr. 11 und 15 verläuft die neue Fusswegverbindung von Nord nach Süd, sie hat den Anschluss an die Fussgänger-Verbindungen des Gestaltungsplans Roggächer Nord (blau gepunktet eingezeichnet) zu gewährleisten. Diese Fusswegverbindung schliesst auf der Südseite an den bestehenden Fussweg an, welcher die Aarauerstrasse mit der Kestenbergstrasse verbindet (grün gepunktet eingezeichnet). Soweit sie nicht ins Eigentum der Gemeinde übergehen, ist ihre öffentliche Benützung durch Dienstbarkeiten zu sichern. Unterhalt und Erneuerung gehen zu Lasten der Gemeinde.

Art. 9 Ein- Ausfahrt Tiefgaragen

Parz. Nr. 10/11/14/15/16/17

Mit schwarzem Pfeii ist der Ein- und Ausfahrtsbereich zur Tiefgarage für die Parz. Nr. 11,14,15 und 17 bezeichnet.

1

2 Bei Bedarf ist diese Ein- und Ausfahrt auch für die Parz. Nr. 16 und dem südlichen Teil der Parz. Nr. 10 nutzbar, sie beschränkt sich ausschliesslich auf die unterirdische Erschliessung. Eine neue direkte Ausfahrt in die K260 ist nicht zulässig. Die ungefähre Lage ist mit blauen Pfeilen bezeichnet und ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu bestimmen.

3

fl

Art. 10 Verfahren

1 Bauwilligen wird empfohlen, sich zwecks Abklärung der spezifischen Randbedingungen frühzeitig, d.h. vor dem Ausarbeiten eines vollständigen Bauprojekts, mit der Bauver­ waltung in Verbindung zu setzen.

Art. 11 Inkrafttreten

1 Der Erschliessungsplan tritt mit der kantonalen Genehmigung in Kraft.

Änderung und Aufhebung

2 Die Änderung oder Aufhebung erfordert das gleiche Verfahren wie der Erlass.

4

Art. 22

Abs. 6 SNV verlangt im letzten Satz, dass die Materialisierung sowie die Farbgebung der Bau­ ten und Anlagen auf die landschaftliche Umgebung abzustimmen sind. Die Vorschrift wurde syste­ matisch etwas unglücklich unter der Marginalie "Richtprojekt" in die SNV eingefügt. Es wird festge­ halten, dass es sich im letzten Satz bei § 22 Abs. 6 SNV. um eine rechtsverbindliche SNV handelt.

3 von 7

Ökologischer Ausgleich Es sind 1'660 der Perimeterfläche für den ökologischen Ausgleich vorgesehen. In der Summe, wird die geforderte Mindestfläche von 15 % erreicht beziehungsweise übertroffen (20 % gemäss Flä­ chennachweis im Planungsbericht, Seite 115). Die Flächen sind im Situationsplan und im Planungs­ bericht separat ausgewiesen. Klimaanpassuna im Siedlungsgebiet

Aufgrund des Klimawandels ergeben sich für die bauliche Entwicklung neue Herausforderungen wie zunehmende Sommerhitze, längere Trockenperioden sowie häufigere und intensivere Starknieder­ schläge. In Gebieten mit einer höheren baulichen Dichte, in GP-Gebieten und bei der Überbauung von Freiflächen ist es besonders wichtig, geeignete Massnahmen zur Hitzeminderung umzusetzen. Diese leisten einen entscheidenden Beitrag an die Wohnqualität.sowie an das siedlungs- und land­ schaftsgestalterisch bessere Ergebnis (§ 8 Abs. 3 Bauverordnung, BauV).

Die Klima-Planhinweiskarte Tag^ zeigt eine starke Wärmebelastung im Planungsgebiet. In der KlimaPlanhinweiskarte Nacht^ wird ersichtlich, wie Kaltluft aus westlicher Richtung durch den GP-Perimeter fliesst. Die Kaltluftströmung trägt zur Abkühlung des Siedlungsgebiets bei und leistet damit einen wesentlichen Beitrag für die Wohnqualität im GP-Perimeter und in den östlich angrenzenden Gebietén, die eine nächtliche Überwärmung aufweisen. Das Richtprojekt "Freiraumgestaltung" und der Situationsplan zeigen gute Ansätze zur Hitzeminde­ rung (hoher Grünanteil, unversiegelte Flächen, Regenwasserrückhaltung und -Versickerung, Baum­ pflanzungen). Allerdings ist das Gebäude (Baubereich) 2 aus klimatischer Sicht nicht optimal ausge­ richtet (Riegelwirkung). Es ist wichtig, dass in den Bereichen zwischen den Gebäuden 1, 2 und 3 keine weiteren Barrieren das Kaltluftströmungsfeld beeinträchtigen. Die hitzeangepasste Siedlungs­ entwicklung ist unter "Zweck und Ziele" in § 1 Abs. 2 SNV verankert. Der Planungsbericht legt dar, inwiefern der GP Synergien zur hitzeangepassten Siedlungsentwicklung gewährleistet. Qualitätssicherung

Die Qualitätssicherung ist in § 24 Abs. 4 SNV GP verbindlich geregelt. Zur Beurteilung der Frage, ob ein Bauvorhaben den qualitativen Zielsetzungen des GP entspricht, holt der Gemeinderat auf Kosten der Bauherrschaft ein Fachgutachten ein. Dasselbe gilt sinngemäss auch für die Beurteilung des ökologischen Ausgleichs (§ 13 Abs. 4 SNV). Erschliessung im Gestaltungsplanperimeter

Für den GP-Perimeter wird eine neue Direkterschliessung an die Aarauerstrasse, Kantonsstrasse K 260 (Regionalverkehrsstrasse [RVS]), im Situationsplan festgelegt. Nebst den Baubereichen 1 bis 4 wird darüber auch die Teilparzelle 10 erschlossen. Zudem besteht die Möglichkeit, die Parzelle 11 über denselben Anschluss zu erschliessen.

Im Bereich der Direkterschliessung sind im Situationsplan eine Entsorgungsstelle und die zugehörige Wendefläche festgelegt. Im Planungsbericht wird die Funktionalität mittels Schleppkurvennachweis aufgezeigt. Regelungen sind in § 16 SNV GP enthalten. Die Festlegungen und die aufgezeigte Funk­ tionsweise sind sachgerecht. Es wird festgehalten, dass die geplante Versickerungsmulde im Bereich der Kantonsstrasse eine be­ triebsnotwendige Anlage ist, die den gesetzlichen Abstand von 6 m gegenüber der Kantonsstrassen­ parzelle einhalten muss (§111 Abs. 1 lit. a Baugesetz, BauG). Gemäss Situationsplan ist das sicher­ gestellt.

www.aq.ch/klimakarten > Online-Karten > Planhinweiskarte Tag

2 www.aq.ch/klimakarten > Onllnekarten > Planhinweiskarte Nacht

4 von 7

Die Fusswegverbindungen werden im Situationspian festgelegt und in § 21 SNV GP geregelt. Die Parkierung wird in § 9 SNV GP sachgerecht geregelt. Bezüglich Veloabstellplätze verweist der Planungsbericht auf die Grundordnung von § 41 Bau- und Nutzungsordnung (BNO). Zudem sieht

Art. 23

Abs. 2 SNV GP Lademöglichkeiten für Elektrofahrräder vor.

4.2.2 Erschliessungsplan "Roggächer Süd" Mit Erschliessungsplänen werden Lage und Ausdehnung von rationellen Erschliessungsanlagen festgelegt und das dafür erforderliche Land gesichert. Zur Förderung der Siedlungsqualität können sie Anordnungen zur Aufwertung des Strassenraums enthalten.

Erschliessungskonzept für Parzelle 13 Die Parzelle 13 ist in erster Linie rückwärtig über die Kestenbergstrasse erschlossen. Die ergän­ zende Erschliessung der Parzelle 13 ab der Aarauerstrasse, Kantonsstrasse K260, wird im Pla­ nungsbericht begründet (vgl. Seite 73 ff. und Seite 113). In § 1 Abs. 1 SNV EP ist festgehalten, dass die Haupterschliessung von Parzelle 13 weiterhin rückwärtig über die Kestenbergstrasse erfolgt. Die rechtliche Sicherung der Erschliessung von Parzelle 13 söll rein privat geregelt werden:

•

Die private Regelung der Erschliessung geht aus der Legende des Situationsplans (Genehmi­ gungsinhalt) klar hervor und wird im Planungsbericht erläutert.

•

In § 6 SNV ist eine Verfahrensvorschrift verankert, wonach die neue Erschliessungsfläche für die Parzelle 13 mittels Dienstbarkeit mit Eintrag im Grundbuch sicherzustellen ist. Beides muss vor Baubewilligung vorliegen.

Mit diesen Festlegungen kann die im Situationsplan braun gefärbte Erschliessungsfläche für die Parzelle 13 zur anrechenbaren Grundstücksfläche gemäss § 32 BauV gezählt werden. Abstimmung mit Gestaltungsplan "Roggächer Nord"

Der mögliche nördliche Anschluss ab Teilparzelle 10 in die Tiefgarage auf Parzelle 11 wird körrekterweise als Orientierungsinhalt dargestellt, weil er ausserhalb des EP-Perimeters liegt und im GP "Roggächer Nord" rechtlich gesichert ist. 4.3 Weitere materielle Hinweise 4.3.1 Gestaltungsplan "Roggächer Nord"

Lärm

Im GP "Roggächer Nord" ist im Bereich der Kantonsstrasse K260 (Aarauerstrasse) ein rund 25 m breiter Streifen ab Strassenmitte ausgewiesen, der im.Orientierungsinhalt als "Lärmvorbelasteter Be­ reich" aufgeführt wird. In § 17 der SNV GP wird dazu festgehalten, dass die Baubereiche der Emp­ findlichkeitsstufe (ES) III unterliegen. In Baubereich 4 muss jeder lärmempfindliche Raum ein genü­ gend grosses Lüftungsfenster aufweisen, das gegenüber der Emissionsquelle K 260 die folgende Gesamtdämpfung aufweist: Wohnraum 14 dB(A). Stärker belastete Zweitfenster sind im Sinne von Ausnahmen gemäss Art. 30 Lärmschutz-Verordnung (LSV) zulässig, sofern die Anforderungen von

Art. 31

LSV eingehalten werden. Mit der vorgesehenen Gesamtdämpfung von 14 dB(A) ist gewähr­ leistet, dass zumindest jeder lärmempfindliche Wohnraum ein Fenster aufweist, bei dem die Pla- , nungswerte der ES III eingehalten sind. Bezüglich der Ein- und Ausfahrt zur Tiefgarage werden auf Seite 87 des Planungsberichts Lösungen aufgezeigt (teilweise Überdachung / Verzicht auf Fenster, die zur Ein- und Ausfahrt ausgerichtet sind), wie die Lärmproblematik gelöst werden kann. Es wird davon ausgegangen, dass mit diesen Massnahmen.die massgebenden Grenzwerte der LSV eingehalten werden können. Auch bezüglich der Vorsorge werden diese Massnahmen aus fachlicher Sicht als sinnvoll erachtet.

5 von 7

4.4 Sondernutzungsvorschriften (SNV)

4.4.1 Sondernutzungsvorschriften Gestaitungspian "Roggächer Nord" Anwendbares Recht

Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB)

Sondernutzungspläne, die nach dem 1. Januar 2022 öffentlich aufgelegt werden, müssen mit der Re­ gelung der IVHB konform sein (§ 64 Abs. 1“» BauV). Die Gemeinde Mühlau hat die Begriffe und Messweisen der IVHB übernommen.

Abweichungen von der Regelbauweise Bei Abweichungen vom allgemeinen Nutzungsplan zeigt der Gemeinderat auf, wie diese zu einem siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseren Ergebnis führen (§ 8 Abs. 3 BauV). Abweichungen dürfen nicht so weit gehen, dass eine Sinnentleerung der Grundordnung resultiert. Eine solche ist anzunehmen, wenn der Charakter der zugrundeliegenden Zone nicht mehr gewahrt ist und durch den GP eine andere Nutzungszone entsteht als diejenige, welche die Grundordnung vorschreibt. Beim vorliegenden GP kann der Gemeinderat folgende Abweichung zulassen: Erhöhung der Ausnüt­ zungsziffer (AZ) bis zu 15 % und Erhöhung der Fassadenhöhe beziehungsweise der Gesamthöhe um bis zu 3,2 m (vgl. § 4 Abs. 2 BNO). Diese Abweichungen sind so festzulegen, dass die Planungs­ grundsätze erfüllt sind (§ 4 Abs. 4 und 6 BNO). Der GP "Roggächer Nord" hat sich ausserdem nach demi Masterplan "Hinterdorf' zu richten (§ 4 Abs. 4 BNO).

Gemäss Planungsbericht wird die maximale Gesamthöhe (aus Einordnungsgründen) nicht erreicht. Abgewichen wird von der AZ - und dies im Rahmen von § 4 BNO - sowie von der Dachform, da le­ diglich Flachdächer zulässig sind. Der Planungsbericht geht in Kapitel 3.2 auf die Abweichung bezüglich der AZ ein. Des Weiteren listet . er in Kapitel 3 öffentliche Interessen an der Erhöhung der AZ auf. Potentiell entgegenstehende öf­ fentliche Interessen werden an verschiedenen Stellen des Berichts abgehandelt. Kapitel 5 sowie er­ gänzende Darlegungen auf SeiteJ14 beschreiben die durchgeführten Planungsschritte und den Ein­ bezug verschiedener Akteure. Gemäss den Ausführungen auf Seite 114 seien Drittinteressen aufge­ nommen worden und sie seien ins Projekt eingeflossen.

5. Ergebnis

Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

Beschluss

1. Der Gestaitungspian "Roggächer Nord", und der Erschliessungsplan "Roggächer Süd", beide zusam­ men beschlossen vom Gemeinderat Mühlau am 23. Januar 2023, werden genehmigt. 2. Die AbteUurjp F aumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.'

S:ephan Rlpgierungsrat

6 von 7

Verteiler

'

• Gemeinderat, Rüstenschwilerstrasse 8, 5642 Mühlau • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten)

• Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI

Rechtsmittelbelehrung 1.

Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau,

Laurenzenvorstadt 11, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden.

2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aar­ gau zu laufen.

Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und

vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3.

Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsent­

scheid nicht abgelöst worden sind.

.4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni

2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist ä) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt.

5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6.

Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7.

Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei.hat in der

Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­ lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese­ hen werden.

7 von 7