Gestaltungsplan Samiweg Birri

Art. 1

Art. 2

Art. 3

Art. 4 Planungsziele

Verhältnis zur Grundordnung Geltungsbereich und Bestandteile Richtprojekte «Bebauung» und «Freiraum»

II.

BAU- UND GESTALTUNGSVORSCHRIFTEN

Art. 5

Art. 6

Art. 7

Art. 8

Art. 9 Baubereiche

Begrenzung, Anordnung der Gebäude Zusätzliche Nutzungsbestimmungen für Baubereiche 2, 4 und 6, Dachformen, Flachdachbegrünung Architektonische Qualität / Freiraumqualität Höhenbeschränkung, Dachaufbauten Bauliche Dichte, Geschossflächen, Geschosszahl

III.

ERSCHLIESSUNG UND PARKIERUNG

Art. 10 Zu- und Wegfahrten unterirdische Einstellhallen, Flächensicherung

Für Wendeanlagen, Notzufahrt

Art. 11 Parkierung, Parkfelder für Besucher, Parkierung Volumenschutzbaute

Art. 12 Parkierung Zweiräder

Art. 15

Abs. 1 Verordnung über den Natur- und Heimatschutz (NHV) sowie auf §§ 13 und 14 der kan­ tonalen Naturschutzverordnung, ist der ökologische Ausgleich auf 15 % der Fläche des Gestaltungs­ planperimeters zu leisten.

Das Richtprojekt, der Situationsplan sowie die SNV wurden gegenüber den ersten Entwürfen überar­ beitet und präzisiert. Mit den gemäss Richtprojekt Freiraum auf den ökologischen Ausgleichsflächen vorgesehenen Pflanzungen und Massnahmen (Holz- und Steinstrukturen, artenreiche Pflanzungen und deren Pflege, einheimische Gehölze) werden die qualitativen Anforderungen an den Ausgleich sehr gut erfüllt. Die entlang des Planungsperimeters vorgesehenen Pflanzungen einheimischer Obst-, Laub-, Nadelbäume sowie Wildhecken, erlauben einen sanfteren Übergang vom Siedlungsge­ biet in die offene Agrarlandschaft und tragen zur Einpassung der Überbauung in das wertvolle Land­ schaftsbild (BLN-Gebiet) bei. Durch die Wahl einheimischer Gehölze entstehen hier Lebensräume für die regionale Fauna. Auch bezüglich Bodenversiegelung und Stützmauer sind im Richtprojekt präzise Angaben vorhanden.

Mit den Vorschriften in §§ 3, 4 (insbesondere Abs. 2 und Abs. 3) und 14 SNV (insbesondere Abs. 5) sind die im Richtprojekt festgehaltenen Anforderungen an die ökologische Qualität und die Gestal­ tung für die Bauprojekte grundeigentümerverbindlich gesichert. Die ökologischen Ausgleichsflächen sind im Situationsplan und in den SNV verbindlich festgelegt und in ihrer Ausdehnung grösser als die mindestens geforderte Fläche von 15 % des Projektperime­ ters.

Hinweise für das Baubewiliigungsverfahren Der in der BNO von Aristau geforderten ökoiogischen Vernetzung wird durch die Lage und die Ausgestaitung der ökoiogischen Ausgleichsmassnahmen gut Rechnung getragen. Gemäss Fassaden (Ansichten) und Schnittpläne des Richtprojekts bestehen diverse Höhenunterschiede. Die faunistische Durchgängigkeit des Areals kann durch den Bau von Stützmauern stark gemindert werden. Hö­ henunterschiede sind deshalb möglichst mittels Böschungen zu überwinden. Es wird sehr empfoh­ len, diesem Umstand im Baubewilligungsverfahren (BBV) Rechnung zu tragen und bei der Bewilli­ gung der Baugesuche zu beachten. Ansonsten besteht ein Risiko, dass unüberwindbare Hindernisse die angestrebte ökologische Durchgängigkeit vereiteln.

Aufgrund des Klimawandels ergeben sich für die bauliche Entwicklung neue Herausforderungen wie zunehmende Sommerhitze, längere Trockenperioden und intensive Starkniederschläge. Verschie­ dene Massnahmen können zu einer hitzeangepassten Siedlungsentwicklung beitragen. Dazu gehö­ ren; Das Schaffen von grosszügigen Grünräumen und zukunftsfähigen Grünstrukturen (zum Beispiel Grünflächen, Baumstandorte, Dach- und Fassadenbegrünung), das Verwenden von sickerfähigen Belägen, das Implementieren eines innovativen Wassermanagements (zum Beispiel Speichern und Wiederverwenden für Bewässerung, Kühlung oder Brauchwasser) sowie das Verwenden von Bau­ materialien für Freiräume und Bauten, die wenig Wärme speichern. Häufig genügen schon geringe Anpassungen an Projekten, um wirksame Massnahmen umsetzen zu können.

’ Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler von nationaler Bedeutung

4 von 10

4.2.1 Erschliessung

Strassenprojekt Zürcherstrasse Das Strassen Projekt Zürcherstrasse wurde realisiert und wird zurzeit durch den Geometer neu ver­ messen. Es gelten die gesetzlichen Abstände beziehungsweise die Unterabstände gemäss vorlie­ gendem Gestaltungsplan (vgl. entsprechenden Absatz unten). Ver- und Entsorgung: Durchgehende Befahrbarkeit "Samiweg"

Die Zufahrt von der Bremgartenstrasse K260 zum "Samiweg" ist heute gemäss Planungsbericht nur beschränkt und nur auf einem kurzen Teilstück möglich (Fahrverbot mit Zufahrtsbeschränkung und bauliche Absperrmassnahme). Dies soll auch in Zukunft gelten und mit dem Gestaltungsplan nicht geändert werden. Da sich die Entsorgungsstelle im Bereich der Tiefgaragenzufahrt am "Samiweg" befindet, ist es von Vorteil, wenn entsprechende Durchfahrten auf dem "Samiweg" ermöglicht werden können, damit auf Wendeanlagen für Lastwagen (Kehrichtentsorgung/Umzug) verzichtet werden kann. Weil der "Samiweg" nicht im Gestaltungsplanperimeter liegt, sieht die Gemeinde von entspre­ chenden Festlegungen ab. Allfällige signalisatorische Massnahmen sollen im Rahmen des BBV durch den Gemeinderat verfügt werden. Beispielsweise soll im BBV geprüft werden, ob Durchfahrten für Entsorgungsfahrzeuge ermöglicht werden können (vgl. Planungsbericht Kapitel 4.1.3). Rückwärtsmanöver im Bereich von Verzweigungen (Kantonsstrassen) sind aus Gründen der Ver­ kehrssicherheit nicht zulässig und in jedem Fall auszuschliessen. Um das sicherzustellen, sieht der gegenüber den ersten Entwürfen angepasste Situationsplan alternative Wendeflächen für Personen­ wagen beziehungsweise Lastwagen vor. Diese kommen zum Zug, falls eine Durchfahrt auf dem "Sa­ miweg" nicht möglich beziehungsweise zulässig wäre (§ 10 Abs. 2 SNV). Die räumliche Ausdehnung der Wendeflächen sind mit Strassenlinien gesichert. Erschliessung Parzelle 323

Für das bestehende Gebäude (Volumenschutzobjekt) besteht bezüglich der Erschliessung die kanto­ nale Besitzstandsgarantie gemäss § 68 BauG. Bei einer baulichen oder nutzungsmässigen Verände­ rung, die über die Besitzstandsgarantie hinausgeht, soll die Baute (oder eine Ersatzbaute) analog der übrigen Baubereiche 1 bis 8 sowie der Bestandsbaute auf Parzelle 318 an die neue Arealer­ schliessung sowie Arealparkierung angebunden und über den "Samiweg" erschlossen werden. Die SNV und der Situationsplan wurden entsprechend angepasst. Damit entfallen auch die direkte Zuund Wegfahrt auf die Zürcherstrasse, die Festsetzung von entsprechenden Sichtzonen sowie die Parkfelder für das Gebäude auf Parzelle 323.

Die entsprechenden Parkplätze müssen in der Tiefgarage sichergestellt werden. Die erforderlichen Fuss- und Fahrwegrechte sind vor Baubewilligung rechtlich sicherzustellen (vgl. § 11 Abs. 3 SNV). Fläche "Beschränkte bauliche Nutzung § 9 BNO"

Für die im Situationsplan angrenzend an die Kantonsstrasse als Orientierungsinhalt dargestellte Flä­ che "Beschränkte bauliche Nutzung § 9 BNO" gilt die Regelbauweise sowie das übergeordnete Recht. Die BNO lässt Tiefbauten zu. Im Unterabstand zur Kantonsstrassenparzelle dürfen nur unter­ geordnete Bauten erstellt werden. Die Prüfung von konkreten Projekten im BBV bleibt Vorbehalten (Hinweis).

5 von 10

Strassenabstand

Baubereich 9 Gemäss § 111 Abs. 1 lit. a BauG ist für Bauten und Anlagen gegenüber Kantonsstrassen ein allge­ meiner Strassenabstand von 6 m und gegenüber Gemeindestrassen von 4 m vorgeschrieben. Dieser Abstand kann im Rahmen von Sondernutzungsplänen erhöht, herabgesetzt oder aufgehoben wer­ den. Der Strassenabstand wird beim Baubereich 9 herabgesetzt. Die Reduktion wird im Planungsbe­ richt (Kapitel 6.3) und im Fachbericht des Büros Husistein & Partner AG begründet. Ökologische Ausgleichsflächen Entlang der Kantonsstrassen werden ökologische Ausgleichsflächen (§ 14 Abs. 5 SNV) festgelegt. Die im Situationsplan festgelegten Flächen gehen über das vorgeschriebene Minimum hinaus (vgl. Ausführungen unter Ziffer 3.2.2). Die Abstandsvorschriften gemäss § 111 BauG sind einzuhalten. Die ökologischen Ausgleichsflächen müssen einen Kantonsstrassenabstand von mindestens 3 m einhalten, soweit es sich um Pflichtflächen handelt.

4.2.2 Weitere materielle Hinweise

Oberflächenabfluss Der Schutz vor Oberflächenabfluss ist zu berücksichtigen. Hinweise finden sich auf der Gefähr­ dungskarte Oberflächenabfluss (www.bafu.admin.ch/oberflaechenabfluss ). Die Gefährdungskarte des Bundes bietet eine Grobabschätzung über die Gefährdung durch Oberflächenabfluss bei einem starken Niederschlagsereignis, wie es durchschnittlich einmal in hundert Jahren auftritt (100-jährliches Ereignis). Schutzmassnahmen sind in § 16 Abs. 5 SNV verankert.

Lärm Gemäss Planungsbericht müssen im Gestaltungsplangebiet die Anforderungen von Art. 30 Lärm­ schutz-Verordnung (LSV) eingehalten werden. Gemäss diesem darf das Planungsgebiet nur so weit erschlossen werden, als die Planungswerte (PW) eingehalten sind oder durch eine Änderung der Nutzungsart oder durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen eingehalten werden können. Die Vollzugsbehörde kann für kleine Teile von Bauzonen Ausnahmen gestatten. In § 15 SNV sind die dazu notwendigen Reduktionen der Lärmbelastung gegenüber den Emissions­ werten der Kantonsstrassen K260 und K261 aufgeführt. Die Vorgaben wurden entsprechend der Be­ ratung korrigiert. Mit diesen Vorgaben ist nun sichergestellt, dass die Anforderungen von Art. 30 LSV, unter Gewährung von Ausnahmen für kleine Teile des Planungsgebiets, eingehalten werden. Das Richtprojekt "Bebauung" wurde gemäss Beratung angepasst, sodass sämtliche lärmempfindli­ che Räume über mindestens ein Fenster verfügen, an dem die PW eingehalten werden können. Das Lärmgutachten der Kopitis Bauphysik AG (Wohlen, 11. März 2022) zeigt auf, dass den Vorgaben von

Art. 16

SNV mit dem Richtprojekt entsprochen werden kann. Es sind keine zusätzlichen Ausnahmen notwendig. Der Planungsbericht wurde diesbezüglich ebenfalls angepasst.

Im Lärmgutachten wird auch der Nachweis erbracht, dass die Ein- und Ausfahrt zur geplanten Tief­ garage und die geplanten Aussenparkplätze die Anforderungen von Art. 7 LSV (Einhaltung der PW) einhalten können. Zum Schutz des bestehenden Gebäudes auf der Parzelle 328 ist allerdings ent­ lang der Zufahrt zur Tiefgarage eine 2 m hohe Lärmschutzwand nötig.

6 von 10

4.2.3 Rechtliche Beurteilung Abweichungen von der Regelbauweise

Ausnützungsziffer (AZ) Die Vorlage sieht eine AZ von 0.632 vor. Nach der heute geltenden Regelbauweise ist eine AZ in der WG2 von 0.35 zulässig. Die Gemeinde weicht bezüglich der rechtskräftigen AZ um ca. 80 % von der Regelbauweise ab. Abweichungen dürfen nicht so weit gehen, dass eine Sinnentleerung der Grundordnung resultiert. Eine solche ist anzunehmen, wenn der Charakter der zugrundeliegenden Zone nicht mehr gewahrt ist und durch den Gestaltungsplan eine andere Nutzungszone entsteht als diejenige, welche die Grundordnung vorschreibt. Die Abweichungen von der Grundordnung sind seitens der Gemeinde zu begründen. Je mehr von der Grundordnung abgewichen wird, desto fundierter muss die Begründung sein. Vorliegend ist die Abweichung als sehr hoch einzustufen, weshalb die Begründung im Pla­ nungsbericht entsprechend fundiert auszufallen hat. Darauf wurde im Rahmen der Beratung hinge­ wiesen.

Im Planungsbericht wird dargelegt, wie die angestrebte Dichte in die von der Gemeinde angestrebte Gemeindeentwicklung auf der Grundlage des REL einzuordnen ist. Das Gestaltungsplan-Areal "Samiweg" ist ein wichtiges Potenzialgebiet der Innenentwicklung. Die nutzungsplanerischen und orts­ baulichen Ausführungen sind plausibel. Die geplanten baulichen Dichten sind aus fachlicher Sicht (Ortsbild) unter Berücksichtigung der geplanten Freiräume vertretbar, eine Auseinandersetzung mit den Vorgaben des ISOS hat stattgefunden (vgl. vorstehend Ziffer 3.3.2 sowie Fachbericht des Büros Husistein & Partner AG). Es wird auf die laufende Gesamtrevision der allgemeinen Nutzungsplanung und die in diesem Rahmen geplante Anhebung der AZ für die betroffene Zone von 0.35 auf 0.5 Be­ zug genommen. Sofern die neue AZ Rechtskraft erlangt, würde die Abweichung von der Regelbau­ weise noch rund 26 % betragen. Vorliegend wird eine Genehmigung des Gestaltungsplans auf der Grundlage der bisherigen Nut­ zungsplanung beantragt. Es soll die beschriebene erhöhte Ausnützung ermöglicht werden, bevor die zuständige Behörde (Gemeindeversammlung) über die Neuausrichtung der zugrundeliegenden Zonierung auf Ebene der allgemeinen Nutzungsplanung befinden kann. Es besteht das Risiko, dass eine Abweichung in diesem Ausmass bei einer rechtlichen Überprüfung im Rechtsmittelverfahren nicht gestützt werden könnte. Auf die grosse Abweichung und dieses Risiko wurde im öffentlich aufgelege­ nen abschliessenden Vorprüfungsbericht hingewiesen.

Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Art. 19

Abs. 1 SNV sieht vor, dass der Gemeinderat "geringfügige Abweichungen" vom Gestaltungs­ plan im Rahmen des BBV gestatten kann, "sofern keine übergeordneten Festlegungen betroffen sind und keine nachbarlichen Interessen tangiert werden".

Nutzungspläne sind für jedermann verbindlich (Art. 21 Raumplanungsgesetz [RPG]). Folge dieser Verbindlichkeit ist, dass ein Baugesuch in der Regel nur bewilligungsfähig ist, wenn es mit den Vor­ schriften des Nutzungsplans übereinstimmt. Ausnahmen von kommunalen Nutzungsplänen sind le­ diglich unter den Voraussetzungen der §§ 67 und 67a BauG denkbar. Der Allgemeinverbindlichkeit der Nutzungspläne ist Rechnung zu tragen, indem ein Gestaltungspian nicht den Detailierungsgrad eines Bauprojekts aufweist, sondern für die nachgelagerte Projektierung einen angemessenen Spiel­ raum belassen soll. Für Abweichungen, die über den vorgesehenen Projektierungsspielraum hinaus­ gehen, ist - soweit keine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann - eine formelle Anpassung des Gestaltungsplans im Sondernutzungsplanungsverfahren erforderlich.

Art. 19

Abs. 1 SNV widerspricht diesen Grundsätzen. Dem Gemeinderat wurde deshalb mit Schreiben vom 10. Januar 2024 im Rahmen der Anhörung gemäss § 27 Abs. 3 BauG (vgl. Ziffer 4.3 nachfol­ gend) Gelegenheit gegeben, sich zur geplanten Streichung der Bestimmung zu äussern. 7 von 10

In seiner Antwort beruft sich der Gemeinderat Aristau im Wesentlichen auf das Erfordernis, im Rah­ men der Erarbeitung eines Bauprojekts schnell und unkompliziert auf veränderte Gegebenheiten rea­ gieren zu können. Der Gemeinderat geht davon aus, dass die kantonale Ausnahmeregelung von

Art. 67

BauG für Sondernutzungspläne nicht anwendbar sei. Die deshalb vorgesehene kommunale Ausnahmeregelung in § 19 Abs. 1 SNV sei genügend restriktiv. Wie oben dargelegt verhindert die Allgemeinverbindlichkeit von Nutzungsplänen bis zu einem gewis­ sen Grad, dass "schnell und unkompliziert" auf veränderte Gegebenheiten reagiert werden kann. Dies nicht nur bei der allgemeinen Nutzungsplanung, sondern auch bei der Sondernutzungsplanung. Dem in einem rechtstaatlichen Verfahren unter Einbezug der Bevölkerung und Betroffenen (Mitwir­ kungsverfahren, öffentliche Auflage) festgesetzten Gestaltungsplan ist im nachgelagerten BBV Nach­ achtung zu verschaffen. Der Gemeinderat kann sich nicht selbst ermächtigen, von den - auch für ihn verbindlichen - SNV wieder Abweichungen zuzulassen. § 19 SNV ist daher zu streichen. Wie restrik­ tiv die Bestimmung formuliert ist, ist dabei sekundär. Der Vollständigkeit halber ist festzustellen, dass die vorliegende Bestimmung dem Gemeinderat aufgrund der verwendeten unbestimmten Rechtsbe­ griffe bei der Beurteilung von Abweichungen durchaus einen beachtlichen Ermessensspielraum be­ lassen würde. Inwiefern es sich bei einem Sondernutzungsplan nicht um einen kommunalen Nutzungsplan gemäss

Art. 67

BauG handeln soll, wie die Gemeinde vorbringt, ist nicht ersichtlich. Da es sich bei einer Son­ dernutzungsplanung um eine auf den betroffenen Ort zugeschnittene Spezialregelung handelt, dürf­ ten die Voraussetzungen zum Erteilen einer Ausnahmebewilligung gemäss BauG allerdings regel­ mässig nicht gegeben seiri. Dennoch ist nicht zu befürchten, dass bei einer Streichung von § 19 SNV die nachfolgende Projektierung übermässig erschwert wird.

Die vorliegende Sondernutzungsplanung belässt einen angemessenen Projektierungsspielraums für das BBV: So sind beispielsweise im Situationsplan die Standorte für Besucherparkfelder, Entsorgung und private Aussenräume mit dem Vermerk "ungefähre Lage" versehen. Die Linienführung der Hauptfusswege und der Notzufahrt ist schematisch festgelegt. Die Gebäudemasse sind mit Maximal­ werten geregelt (Höhenkoten über Meer mit Reserve im Vergleich zum Richtprojekt, maximale An­ zahl Vollgeschosse, Baubereiche, Geschossflächenkontingente pro Baubereiche mit minimal/maximal - Bandbreite und prozentual limitierte Umlagerungsmöglichkeit zwischen zwei Baubereichen). Zusammenfassend kann der Argumentation des Gemeinderats nicht gefolgt werden. Aufgrund des Konflikts mit dem übergeordneten Recht kann § 19 Abs. 1 SNV nicht genehmigt werden. Gestützt auf § 27 Abs. 3 BauG ist § 19 Abs. 1 SNV ersatzlos zu streichen (Direktänderung). 4.3 Anhörung nach § 27 BauG Der Gemeinderat wurde zur vorstehend dargelegten und begründeten Direktänderung angehört. Er hat in seiner Antwort (Protokollauszug vom 22. Januar 2024) das Festhalten an § 19 Abs. 1 SNV be­ schlossen.

5. Ergebnis

Mit der vorgenannten Direktänderung erfüllt die Vorlage die gesetzlichen Anforderungen für die Ge­ nehmigung.

8 von 10

Beschluss

1. Der Gestaltungsplan "Samiweg Birri", beschlossen vom Gemeinderat Aristau am 21. August 2023, wird unter Vorbehalt von Dispositiv Ziffer 2 genehmigt.

2. Für die Vorlage wird folgende Direktänderung beschlossen:

• Streichung von § 19 Abs. 1 SNV 3.

Die Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation, mit Nennnung der vorstehenden DirektänTung, im Amtsblatt beauftragt.

Steph; Regierungsrat

Verteiler • Gemeinderat, Chilerain 2, 5628 Aristau • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVI

Rechtsmittelbelehrung

1. Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2.

Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aar­ gau zu laufen.

Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und

vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar.

3.

Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist - neben dem Genehmigungsentscheid gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsent­

scheid nicht abgelöst worden sind.

4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom

23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist.

9 von 10

Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt.

5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu

bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der

Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­

lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese­ hen werden.

10 von 10