Gestaltungsplan Hubelstrasse

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten

Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

12. Dezember 2023 17. Oktober 2022 bis 15. November 2022 2. Juli 2024 bis 31. Juli 2024 4. November 2024 20. Januar 2025

18. Dezember 2024

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz. BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig.

1.3 Rechtsschutz

Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage

Die Vorlage stützt sich auf den am 23. Juni 2009 genehmigten Nutzungsplan Siedlung sowie auf die am 29. Mai 2024 genehmigte Teiländerung des Bauzonenplans, Anpassung Perimeter Gestaltungs­ plan "Hubelstrasse" ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das rund 0.7 ha grosse, mehrheitlich überbaute jedoch unternutzte Areal im Zentrum von Niederwil soll mit einer angemessenen Dichte sowie einer besonders guten Einpassung in die ortsbaulich wichtige Situation neu überbaut werden. Das Areal liegt in der Dorfeone sowie der Wohnzone W2 und untersteht der Gestaltungsplanpflicht. Die westliche Hälfte des Areals liegt zudem im Ortsbild­ schutzperimeter. wo sich Neu- und Umbauten besonders sorgfältig ins Ortsbild einfügen müssen.

3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Niederwil am 4. November 2024 beschlossenen Vorlage: • Gestaltungsplan (GP) "Hubelstrasse" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV)

Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im Planungsbericht der Gemeinde vom 13. September 2024 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 Raumplanungsverordnung [RPV]). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 12. Dezember 2023 mit Vorbehalten abgeschlossen worden. Die beanstandeten Punkte wurden sachgerecht überarbeitet (Änderungen gegenüber abschliessender Vorprüfung vom 10. Januar 2024). Die aufgrund des Einwendungsverfahrens vorgenommenen Änderungen (Protokollauszug Gemein­ derat vom 4. November 2024) sind sachgerecht.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung

4.1 Überprüfungs- und Änderungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichti­ gung der kantonalen und regionalen Interessen {§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. Die Genehmigungsbehörde kann Änderungen an der zur Genehmigung eingereichten Planung selbst vornehmen, wenn diese von geringer Tragweite sind oder keine erhebliche Entscheidungsfrei­ heit besteht. Das zuständige Departement hört vorher den Gemeinderat und die in ihren schutzwür­ digen eigenen Interessen Betroffenen an (§ 27 Abs. 3 BauG). 4.2 Raumplanerische Beurteilung

Im Sinne der hochwertigen Siedlungsentwicklung bezwecken Gestaltungspläne, ein Areal besonders gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung ab­ zustimmen. Gestaltungspläne können vom allgemeinen Nutzungsplan abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt und die zonengemässe Nutzungs­ art nicht übermässig beeinträchtigt wird.

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Weichen Festlegungen des GP vom allgemeinen Nutzungsplan ab. hat der Gemeinderat das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis nachzuweisen.

4.2.1 Perimeter Parallel zur Erarbeitung des GP wurde der Perimeter beziehungsweise die Fläche mit Gestaltungs­ planpflicht im Rahmen einer separaten Planung angepasst. Diese Anpassung wurde mit Beschluss vom 29. Mai 2024 genehmigt. Der vorliegende GP wurde an den geänderten Perimeter mit Gestal­ tungsplanpflicht angepasst. Trotz der Anpassung der Fläche mit Gestaltungsplanpflicht weicht der Perimeter des vorliegenden GP im südwestlichen Bereich von den Vorgaben des Bauzonenplans ab. Die Gemeinde begründet dies mit der erfolgten Grenzbereinigung zwischen den Parzellen 334 beziehungsweise 323 (neu) und 335.

4.2.2 Siedlungsentwicklung nach innen

Handlungsgebiet nach S 1.2 Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1, sind die Gemeinden gehalten, aufzuzeigen, wie mit den kommunalen Planungsinstrumenten die behördenverbindlichen Entwicklungsziele ge­ währleistet werden.

Das Richtprojekt der Roefs Architekten AG vom März 2023 sieht insgesamt 52 Wohneinheiten zwi­ schen 1,5 bis 5,5 Zimmern vor. Die Einwohnerdichte wird über das ganze Planungsgebiet gesehen, auf 156 E/ha^ geschätzt. Für die Wohnzone resultiert eine Ausnützungsziffer (AZ) von 0.53 und für die Dorfzone eine AZ von 0.85, was insgesamt einer AZ von 0.75 entspricht (Planungsbericht, Kapi­ tel 4.1). Die maximal zulässige Geschossfläche wird pro Baubereich festgelegt (§ 11 SNV). Die Übertragung von anrechenbaren Geschossflächen (aGF) ist unter bestimmten Voraussetzungen (mitunter, dass die gesamthafte Ausnützung je Zonentyp nicht geändert werden darf) im Umfang von maximal 10 % zulässig. Es müssen mindestens 80 % der Geschossflächenkontingente realisiert werden.

Die mit dem GP ermöglichte Ausnützung trägt massgeblich zur geforderten Innenentwicklung ge­ mäss Richtplan (RP) bei. Aus fachlicher Sicht wird die ermöglichte Einwohnerdichte von rund 150 E/ha für eine Gemeinde im ländlichen Entwicklungsraum als sehr hoch beurteilt. Die räumliche Verdichtung wird im Fachgutachten der Husistein & Parter AG als in gewachsenen Dorfkernen üblich und das Mass der Ausnützungserhöhung als vertretbar beurteilt. 4.2.3 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, die Siedlungsqualität zu fördern. Gemäss § 9 Abs. 7 Bau- und Nutzungsordnung (BNO) sind innerhalb des speziell gekennzeichneten Bereichs der Dorfeone (Ortsbildschutzzone im Dorfkern) Neu- und Umbauten besonders sorgfältig ins Ortsbild einzufügen. Mit der vorliegenden Planung soll eine besonders gute Einpassung in die ortsbaulich wichtige Situation östlich der denkmalgeschützten Kirche erreicht werden (§ 1 SNV). Fer­ ner soll eine hohe Wohnqualität und eine gute Umgebungsgestaltung mit attraktiven Spiel- und Auf­ enthaltsbereichen sichergestellt werden. Es ist eine zusammengefasste und platzsparende Ver­ kehrserschliessung ab der Hubelstrasse zu ermöglichen. Der Strassenraum der Hauptstrasse soll aufgewertet und mit publikumsorientierten Nutzungen belebt werden.

’ Einwohnerinnen und Einwohner pro Hektare

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Ortsanalyse und Leitlinien

Der Gemeinderat hat im Zusammenhang mit der Zentrumsentwicklung entlang der Hauptstrasse, insbesondere als Grundlage für die Neugestaltung des Dorfplatzes, für das Betriebs- und Gestal­ tungskonzept (BGK) sowie für den vorliegenden GP, eine Ortsanalyse erstellen lassen. Basierend auf diesen Erkenntnissen wurden Leitlinien für das Zentrum, den Dorfplatz, den Dorfeingang sowie die Hubelstrasse definiert. Mitunter soll bei einer Neubebauung die Charakteristik der dicht an der Hauptstrasse gelegenen Bebauung erhalten werden.

Ortsbild und Umgebungsschutz Der Ortsteil Niederwil ist gemäss ISOS^ von lokaler Bedeutung. Da insbesondere entlang der Haupt­ strasse Festlegungen im Umgebungsbereich der Kirche, im Unterabstand zum Strassenmark der Kantonsstrasse sowie im Bereich der Baugruppe 1.1 gemäss ISOS (Erhaltungsziel A, Erhaltung der Substanz), getroffen werden, ist eine fundierte Interessenabwägung notwendig.

In der Erarbeitungsphase des Überbauungskonzepts erfolgte eine intensive Auseinandersetzung mit dem Ortsbild sowie den Anforderungen bezüglich Umgebungsschutz der denkmalgeschützten Kir­ che. Das Richtprojekt zur Bebauung zeigt, dass mit verschiedenen strukturellen, typologischen und gestalterischen Massnahmen auf die sensible Situation reagiert wird. Das Richtprojekt wurde am Mo­ dell auch in Bezug auf die angrenzenden Quartiere überprüft. Im Planungsbericht (Kapitel 5.1) wer­ den die Festlegungen entlang der Hauptstrasse K413 im Kontext der ortsbaulichen Anforderungen erörtert und begründet. Der Prozess zur Lösungsfindung sowie das Richtprojekt zeugen von einer fundierten Auseinander­ setzung mit dem Gebot zur Einpassung ins Ortsbild. Bebauungskonzept

Als Grundlage für den GP wurde ein Richtprojekt zur Bebauung sowie ein Umgebungskonzept erar­ beitet. Diese Grundlagen sind zur Beurteilung der Qualität der Bauprojekte wegleitend (§ 21 Abs. 5 SNV).

Die Überbauung sieht sieben Mehrfamilienhausbauten vor, wobei die Anzahl Wohnungen in den Baubereichen F und G (W2) auf acht Einheiten limitiert wird. Die zulässige Anzahl Geschosse wird baubereichsspezifisch, in Abhängigkeit der Lage und Zone festgelegt (§ 8 SNV). Die Anordnung der Baubereiche und Ausrichtung der Gebäude entlang der Hauptstrasse orientiert sich, mit Ausnahme des Baubereichs C, an der Lage und Stellung der bestehenden Gebäude. Ge­ mäss den Darlegungen im Planungsbericht (Kapitel 5.1) erfolgt dies bewusst im Sinne der ortstypi­ schen Struktur. Insbesondere die strassennahe Bebauung wird als für das Ortsbild charakteristisch beurteilt. Die Baubereiche A und C kommen im Unterabstand zum Strassenmark zu liegen. Die der Hauptstrasse zugewandten Fassaden in den Baubereichen A bis C werden mit einer Pflichtbaulinie verbindlich verortet. Mit der vorgerückten Stellung und giebelständiger Position des Gebäudes im Baubereich C soll bewusst eine Engstelle im Strassenraum (ortsbauliche Geste) gegenüber dem ge­ schützten Gebäude auf der Parzelle 292 geschaffen werden. Die Gebäude (inklusive vorspringender Gebäudeteile, wie Balkone) müssen einen Mindestabstand von 7,5 m einhalten (§ 6 Abs. 1 SNV). Die Anordnung der Baubereiche schafft Raum für einen zentralen und lärmabgewandten Freiraum innerhalb des Areals.

Aus fachlicher Sicht wurde ein in verschiedener Hinsicht überzeugendes Bebauungskonzept mit ei­ nem klar ausgearbeiteten Zielbild entworfen. Das Bebauungskonzept ist mit dem Einpassungsgebot gemäss § 9 Abs. 7 BNO sowie den Zweckbestimmungen gemäss § 1 SNV im Grundsatz vereinbart.

2 Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz

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Bereich für nachgelagertes Verfahren Die Parzelle 324 wurde im vorliegenden Richtprojekt mangels Interessen der Bauherrschaft für eine bauliche Entwicklung nicht beplant. Entsprechend wurde auf konkrete Festlegungen im Situations­ plan verzichtet. Gemäss § 6a Abs. 1 SNV ist vor einer Neuüberbauung ein Teil-GP oder eine Ände­ rung des GP zu erstellen. In § 6a Abs, 2 bis 4 SNV werden die spezifischen Vorgaben definiert.

Der "Bereich für nachgelagertes Verfahren" ist im Situationsplan nicht sichtbar dargestellt. Mit der expliziten Nennung der Parzellen 324 in § 6a Abs. 1 SNV ist der Gültigkeitsbereich ausreichend klar definiert.

Architektonische Qualitäten Die Gestaltung der Bauten ist sowohl in Bezug auf die geforderte besonders gute Einpassung (§ 1 SNV) als auch bezüglich der Aufenthaltsqualität im Freiraum von zentraler Bedeutung. Im Richt­ projekt sind zur architektonischen Ausformulierung der Bauten klare Qualitäten erkennbar. In § 20 SNV werden die qualitativen Merkmale zur Gestaltung der Bauten und Anlagen stufengerecht erfasst und festgelegt. Nutzung

Die Erdgeschossnutzung in den Baubereichen A bis C ist auf der Ebene der Hauptstrasse der publi­ kumsorientierten oder gewerblichen Nutzung Vorbehalten (§ 10 SNV). Entsprechend wird die Raum­ höhe auf maximal 4,5 m festgelegt.

Im Baubereich C soll gemäss Richtprojekt die Ansiedlung eines Detailhändlers ermöglicht werden. Der bereits im Dorf bestehende Laden ist aus betrieblichen Gründen auf neue Räumlichkeiten und auf eine bessere Erschliessung angewiesen. Die Verortung des Detailhändlers an den Standort im Planungsgebiet wurde im Rahmen einer Situationsanalyse Dorfkern der KIP Siedlungsplan AG über­ prüft. Die Verlegung an den neuen Standort trägt aus der Sicht der Gemeinde zur Stärkung der Neu­ ausrichtung des Dorfzentrums bei.

Gemäss § 10 Abs. 3 SNV sind in den ersten Vollgeschossen auf Ebene Hof der Baubereiche A und F hindernisfreie Gemeinschaftsräume anzuordnen. Dies trägt zur guten Siedlungsqualität bei. Freiraum, Strassenraum und Erholungsraum

Das Überbauungskonzept schafft relativ enge aussenräumliche Situationen; umso wichtiger ist die Qualität dieser Räume. Das Umgebungskonzept überzeugt aus fachlicher Sicht weitgehend. In den SNV werden die Grundsätze und qualitativen Anforderungen zur Umgebungsgestaltung, zum Vorplatzbereich Hauptstrasse und zum Spiel- und Begegnungsbereich differenziert und stufenge­ recht festgelegt (§§ 17 bis 19 SNV). Die privaten Aussenbereiche werden im Situationsplan gestützt auf das Richtprojekt verortet {Orien­ tierungsinhalt), jedoch nicht vermasst. Die qualitativen Anforderungen zur Bepflanzung/Abgrenzung der privaten Aussenbereiche werden hingegen im § 17 Abs. 5 SNV festgelegt. Gemäss § 42 Abs. 2 BNO sind 15 % der anrechenbaren Bruttogeschossfläche als Spielplätze auszu­ weisen. Im Planungsbericht (Kapitel 6.1.4) werden die drei festgelegten Spiel- und Begegnungsbe­ reiche flächenmässig ausgewiesen. Entsprechend dieser Auslegung kann die Vorgabe der BNO er­ füllt werden.

Für den Geländesprung beim Baubereich C werden minimale gestalterische Anforderungen gestellt (§ 17 Abs. 6 SNV). Der Geländesprung zwischen den Baubereichen A und B soll gemäss Richtpro­ jekt Umgebungsgestaltung mit bepflanzten Sitzstufen überwunden werden. Die Realisierung von Sitzstufen wird im § 19 Abs. 3 SNV im Grundsatz verankert.

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Der Vorplatzbereich Hauptstrasse muss gestützt auf ein einheitliches Konzept als eine weitgehend offene Fläche mit Sitzmöglichkeiten gestaltet werden. Dies hat in enger Abstimmung mit dem BGK an der Hauptstrasse zu erfolgen (§ 18 Abs. 5 SNV).

Adressierung und Durchwegung Im Situationsplan werden die öffentlichen und halböffentlichen Fusswegverbindungen festgelegt. Die Breite der Fusswegverbindungen muss 2,5 m betragen (§ 16 Abs. 4 SNV). Die Hauszugänge erge­ ben sich aus der Verortung der öffentlichen und halböffentlichen Fussverbindungen und sind mit dem Richtprojekt abgestimmt. Für die Baubereiche A und B wird die Anordnung der Hauptzugänge auf der strassenseitigen Gebäudefassade verbindlich vorgegeben (§ 20 Abs. 2 SNV). Einzelbäume

Im Situationsplan ist eine stattliche Anzahl an Einzelbäumen im Strassenraum zur Hauptstrasse, im Bereich Spiel- und Aufenthaltsbereich sowie im übrigen Aussenbereich festgelegt und schematisch verortet. Diese Einzelbäume kommen ausserhalb des Baubereichs "unterirdische Bauten" zu liegen. Für zwei Einzelbäume ist eine Aussparung im Baubereich unterirdische Bauten festgelegt. Ökologischer Ausgleich

Gemäss § 17 Abs. 1 SNV ist der Aussenraum im Grundsatz und die im Situationsplan weiss darge­ stellten Flächen im Besonderen ökologisch hochwertig zu gestalten. Klimaanpassung im Siedlungsgebiet

Aufgrund des Klimawandels ergeben sich für die bauliche Entwicklung neue Herausforderungen wie zunehmende Sommerhitze, längere Trockenperioden sowie häufigere und intensivere Starknieder­ schläge. In Gebieten mit einer höheren baulichen Dichte, in Gestaltungsplangebieten und bei der Überbauung von Freiflächen ist es besonders wichtig, geeignete Massnahmen zur Hitzeminderung umzusetzen. Diese leisten einen entscheidenden Beitrag an die Wohnqualität sowie an das siedlungs- und landschaftsgestalterisch bessere Ergebnis (Richtplankapitel H 7 und § 8 Abs. 3 Bauver­

ordnung [BauV]). Die Planhinweiskarte "Tag" zeigt im Planungsperimeter eine sehr starke Hitzebelastung, was unter anderem auf die geringe Beschattung zurückzuführen ist. Die Planhinweiskarte "Nacht" zeigt eben­ falls eine gewisse Wärmebelastung. Das Kaltluftströmungsfeld aus westlicher Richtung vermag das Siedlungsgebiet bereits heute nicht ausreichend zu kühlen. Die Planungsvorlage wurde hinsichtlich der Anforderungen einer hitzeangepassten Siedlungsent­ wicklung geschärft. Im Planungsbericht (Kapitel 5.11) wird dargelegt, mit welchen Massnahmen der hitzeangepassten Siedlungsentwicklung entsprochen wird. Etappierung

Die etappenweise Überbauung ist zulässig und setzt den Nachweis der gestaltungsplankonformen Überbauung. Freiraumgestaltung und Erschliessung voraus (§ 6 Abs. 4 SNV). 4.2.4 Qualitätssicherung

§ 21 SNV gibt vor, dass die Bauprojekte frühzeitig dem Gemeinderat anzuzeigen sind sowie durch ein Fachgremium aus zwei bis drei vom Gemeinderat gewählten Mitgliedern zu begleiten ist. Zudem besteht die Möglichkeit, ein Fachgutachten auf Kosten der Bauherrschaft einzufordern. Die Bebauung und die ümgebungsgestaltung haben über das gesamte Areal eine einheitliche Archi­ tektursprache beziehungsweise ein einheitliches Erscheinungsbild aufeuweisen (§ 21 Abs. 4 SNV). Zur Beurteilung der Qualität der Bauprojekte sind das Richtprojekt und das Umgebungskonzept weg­

leitend.

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4.2.5 Siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis

Die Abweichungen vom allgemeinen Nutzungsplan sowie die strengeren Vorgaben gegenüber der Regelbauweise werden im Planungsbericht (Kapitel 6.2) tabellarisch aufgezeigt. Es liegt zudem ein Fachgutachten der "Husistein & Partner AG" zu den ortsbaulichen Aspekten vor, welches das Überbauungs- und Freiraumkonzept im Detail wie im Allgemeinen sowie die Abweichungen vom allgemei­ nen Nutzungsplan beurteilt. Das dem GP zu Grunde liegende Richtprojekt sei detailliert ausgearbei­ tet und von sehr überzeugender Qualität. Es wird attestiert, dass mit der vorliegenden Planung quali­ tätsvolle Räume entstehen und gesichert werden können. Das geforderte siedlungs- und land­ schaftsgestalterisch bessere Ergebnis wird gemäss Fachgutachten mit den vorliegenden Festlegun­ gen erreicht. 4.2.6 Schutzobjekte

Das Planungsareal grenzt direkt an das kantonale Denkmalschutzobjekt Röm-kath. Pfarrkirche, Schulweg 4 (DSI-NIW002) sowie dem kommunalen Substanzschutzobjekt altes Gemeindehaus, Hauptstrasse 8 (KI-NIW901). Den Schutzobjekten (mit Umgebungsschutz) wird Rechnung getragen. Hinweis für das nachgelagerte Verfahren

Die Fassaden- und Dachgestaltung der Baubereiche A, B und C sind betreffend Struktur, Materiali­ sierung und Farbgebung frühzeitig der kantonalen Denkmalpflege zur Stellungnahme vorzulegen. 4.2.7 Betriebs- und Gestaltungskonzept (BGK)

Das Planungsgebiet grenzt auf der West- und Nordseite an die Kantonsstrasse K413 (Hauptstrasse und Hubelstrasse), auf weicherauch die kantonale Radroute verläuft. Die Kantonsstrasse K413 ist als Regionalverbindungsstrasse (RVS) klassiert und zählt somit zum übergeordneten Kantonsstras­ sennetz. Der GP "Hubelstrasse" steht in direkter Abhängigkeit zum BGK (K383 / K384 / K413). Die Planungs­ arbeiten des BGK sind im Gange, aus verschiedenen Varianten wurde eine vorläufige Bestvariante ermittelt. Aufgrund der heutigen Kenntnisse wird der neue Strassenraum (Strasse + Gehweg) über die bestehende Strassenparzelle hinausgehen. Aufgrund des kantonalen Denkmalschutzobjektes (Kirche) muss der Flächenbedarf auf der Ostseite der K413, das heisst, auf den Grundstücken inner­ halb des GP-Planungsperimeters, sichergestellt werden. Der Flächenbedarf gemäss BGK-Bestvariante ist im vorliegenden Situationsplan als Orientierungsinhalt (Neuer Strassenrand gemäss BGK) dargestellt. Die Festlegungen im GP sind mit der vorläufigen BGK-Bestvariante abgestimmt. Abstände gegenüber dem Strassenmark

Die Abstände zum Strassenmark gemäss § 111 Abs. 2 BauG können durch Sondernutzungspläne (SNP) erhöht oder namentlich zum Schutz von Ortsbildern herabgesetzt werden. Die Festlegungen im Unterabstand setzen eine umfassende Interessenabwägung voraus. Im Situationsplan werden verschiedene Festlegungen im Unterabstand zum Strassenmark der Kan­ tonsstrasse getroffen, wie die Baubereiche für Gebäude A und C mit Pflichtbaulinien, der auf diese Baubereiche abgestimmte Baubereich unterirdische Bauten, der Vorplatzbereich Hauptstrasse mit Einzelbäumen, der Standort Anlieferbereich sowie ein Direktanschluss für die Parkierung (mitunter Sichtzonen). Diese Abstände werden infolge der Verbreiterung der Strasse (siehe BGK) stellenweise nochmals reduziert. Die strassennahe Bebauung ist für das Ortsbild charakteristisch. Aus ortsbaulicher Sicht gilt es, die räumlichen Qualitäten des differenziert gestalteten Strassenraums zu erhalten (siehe ISOS, Bereich 1.1, Erhaltungsziel A). Das Richtprojekt sieht vor, die bestehenden Gebäude entlang der Haupt­ strasse mit Neubauten zu ersetzen. Diese richten sich gemäss Fachgutachten folgerichtig an den Vorgängerbauten, wobei die Neubauten in den Baubereichen A und C etwas weniger stark in den Strassenraum ragen als im Bestand. Bezüglich der Beurteilung der Verortung der Baubereiche stützt 7 von 12

sich die Gemeinde auf das Fachgutachten "Husistein & Partner AG" ab, das die städtebauliche Set­ zung der Neubauten als überzeugend beurteilt und die Unterschreitung des Kantonsstrassenab­ stands befürwortet. Vorplatzbereich Hauptstrasse und Anlieferung

Die Gestaltung des Vorplatzbereichs richtet sieh nach § 18 SNV. Für die Anlieferung wurde im Rah­ men der Umfeidanalyse der "Beiloli Raum- und Verkehrsplanung GmbH" verschiedene Varianten vertieft geprüft und bewertet. Im Situationsplan ist dafür ein vermasster Bereich mit 1 m Spielraum in der Breite festgelegt. Der "Bereich Anlieferung" kommt mindestens 1 m ab dem zukünftigen Stras­ senrand und zu Teilen auf dem 2 m breiten Gehweg zu liegen. Bei belegter Anlieferungsfläche be­ steht zwischen der Anlieferungsfläche und der Pflichtbaulinie ein mindestens 2,5 m breiter Freiraum.

Mit der Anlieferung über den "Vorplatzbereich Hauptstrasse" kann das innere Areal verkehrsfrei ge­ halten werden. Die Anlieferungsfläche kann vorwärts angefahren und vorwärts verlassen werden. In der Umfeldanalyse wird aufgezeigt, dass die Anlieferung bei einem Ausbau der Kantonsstrasse so­ wie einem 2 m breiten Gehweg funktional möglich ist. Gemäss Richtprojekt können die Schlafräume lärmabgewandt angeordnet werden. Hinweise für das nachgelagerte Verfahren

Die rechtliche Sicherstellung des Durchgangs zwischen dem "Bereich Anlieferung" und der Pflicht­ baulinie ist spätestens mit der Baueingabe das Fusswegrecht sicherzustellen. Der "Bereich Anlieferung" muss nach Umsetzung des Strassenprojekts vom neuen Strassenrand 1 m Abstand aufweisen. Die effektiv vor Ort gekennzeichnete Breite der Anlieferungsfläche soll 3 m betra­ gen. Für den "Bereich Anlieferung" ist keine Absenkung des Randsteins zur Strasse hin vorzusehen, um ein unerlaubtes Befahren der Anlieferungsfläche durch Personenwagen zu erschweren. Interessenabwägung

Die Darlegungen im Planungsbericht (Kapitel 5.1) zur ortsbaulichen Struktur und zu den Festlegun­ gen im Strassenraum sind aus fachlicher Sicht grundsätzlich schlüssig. Die Abweichungen zu den Vorgaben gemäss § 111 BauG werden nachvollziehbar begründet. 4.2.8 Erschliessung

Die Erschliessung, ausgenommen der Kundenparkfelder südlich des Baubereichs C und der Anliefe­ rung der Gewerbenutzung, soll ab der Hubelstrasse erfolgen. Im Planungsbericht wird aufgezeigt und erläutert, dass dies in Abwägung sämtlicher Interessen die Bestvariante darstellt und eine rück­ wärtige Anlieferung unverhältnismässig wäre. Das Erschliessungskonzept ist sachgerecht. Die Sicherstellung der Erschliessung beziehungsweise der Zufahrt zur gemeinsamen Tiefgarage er­ folgt mittels Strassenlinien mit Enteignungsrecht gemäss § 132 BauG. Ebenso wird entlang der Hu­ belstrasse die Fläche für die Realisierung eines 2 m breiten Gehsteigs mit Strassenlinien gesichert. Die Realisierung dieses Gehsteigs soll spätestens mit der Überbauung der Parzelle 324 erfolgen (§ 12 Abs. 5 SNV).

4.2.9 Sichtzonen Im Situationsplan werden gegenüber der Hauptstrasse und der Hubelstrasse die Sichtzonen festge­ legt. Die genaue Lage der Zu- und Wegfahrt bei den Kundenparkfeldern wird erst im nachgelagerten Verfahren genau verortet (Lage schematisch). Im Planungsbericht (Kapitel 5.3) wird aufgezeigt, dass die erforderlichen Sichtzonen eingehalten werden können.

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Die Sichtzone "Velo auf dem Gehweg" ist bei der Zu- und Wegfahrt (Lage schematisch) gegenüber dem heutigen Fahrbahnrand referenziert; korrekt wäre gegenüber 2,5 m ab Hinterkante des zukünfti­ gen Gehwegs (gemäss BGK; siehe Planungsbericht, Abbildung 18). Gemäss Planungsbericht (Kapitel 5.3) sind die Sichtzone beziehungsweise die Beobachtungspunkte bei der gemeinsamen Parkierung an der Hauptstrasse lageabhängig von der endgültigen Position der Zu- und Wegfahrt sowie des "Bereichs Anlieferung". Es wird jedoch aufgezeigt, dass die Sichtzo­ nen mit einem ausreichend grossen Spielraum eingehalten werden können. Hinweis für das nachgelagerte Verfahren

Im Situationsplan ist die Sichtzone "Velo auf dem Gehweg" mit einer Beobachtungsdistanz von 2.5 m ab Hinterkante zukünftigem Gehweg darzustellen (analog Abbildung 18 im Planungsbericht). 4.2.10 Abstimmung von Siedlung und Verkehr

Die Auseinandersetzung mit dem Thema Abstimmung von Siedlung und Verkehr ist im Planungsbe­ richt (Kapitel 5.5 bis 5.7) zweckmässig dargelegt. 4.2.11 Parkierung

Parkierungskonzept Sämtliche Pflichtparkfelder sind mit Ausnahme der Parkfelder für Besucherinnen und Besucher so­ wie für Kundinnen und Kunden unterirdisch anzuordnen (§13 Abs. 1 SNV). Für die Tiefgarage wird ein Baubereich unterirdische Bauten festgelegt. Dieser Baubereich wird auf die äussersten Bauberei­ che gegenüber der Hauptstrasse sowie mit der Parzelle 324 (für eine spätere Erschliessung) abge­ stimmt. Die Standorte Veloparkplätze werden abgestimmt mit dem Richtprojekt im Situationsplan festgelegt. Das Parkierungskonzept wird aus fachlicher Sicht ausdrücklich begrüsst.

Die Berechnung der Anzahl Pflichtparkfelder für das Wohnen sowie für das Gewerbe beruht auf den VSS^-Normen. Eine Limitierung der Anzahl Parkfelder für das Wohnen ist aufgrund der mässig guten Erschliessungsgüte durch den öffentlichen Verkehr nicht vorgesehen.

Parkierung Detailhändler Die für den Detailhändler notwendige oberirdische Parkierung ist gestützt auf eine Umfeldanalyse und ein Variantenstudium im Bereich des bestehenden Parkplatzes im Zwischenraum zum Restau­ rant Schwyzerhus vorgesehen. Die ausgewählte Variante besticht durch die Ansätze, das innere Areal verkehrsfrei zu halten und dass auf Längsparkfelder vor den Baubereichen A und B verzichtet werden kann. Der "Bereich Parkfelder Kunden" zwischen dem Baubereich C und dem Restaurant Schwyzerhus mit Direktausfahrt auf die Hauptstrasse ist sachgerecht. 4.2.12 Lärm

Bauen im lärmbelasteten Gebiet Gemäss Planungsbericht (Kapitel 5.8) gilt das Gebiet als erschlossen und überbaut. Demnach sind die Immissionsgrenzwerte (IGW) der Empfindlichkeitsstufe III (ES III) gemäss Anhang der Lärm­ schutzverordnung (LSV) einzuhalten. Diese Einschätzung wird aus fachlicher Sicht gestützt. Der Nachweis der Einhaltung der IGW muss erst im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens erbracht werden.

Für das Richtprojekt wurde ein Lärmschutznachweis erstellt. Im Lärmgutachten wird nachgewiesen, dass bei den Gebäuden in den Baubereichen A und B die IGW der ES III bei sämtlichen Fenstern

’ Schweizerischer Verband der Strassen- und Verkehrsfachleute

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von lärmempfindlichen Räumen eingehalten sind. Beim Gebäude im Baubereich C werden die mass­ gebenden Grenzwerte bei einem Fenster eines lärmempfindlichen Raums (Wohnzimmer) um 1 dB(A) am Tag überschritten. Dieser Raum kann allerdings über das seitlich zur Kantonsstrasse an­ geordnete Fenster belüftet werden.

Die Grundrisse im Richtprojekt sind grundsätzlich lärmgerecht konzipiert. In den Gebäuden im Bau­ bereich B und C sind jeweils sämtliche Schlafzimmer auf der lärmabgewandten Seite der Gebäude angeordnet und nur die Wohn-/Essbereiche sind zur Kantonsstrasse ausgerichtet. Diese können al­ lerdings seitlich zur Kantonsstrasse belüftet werden. Beim Gebäude im Baubereich A ist pro Wohneinheit ein Zimmer strassenseitig angeordnet. Die Verschiebung dieser Zimmer auf die lärmab­ gewandte Seite ist anzustreben. Lärmimmissionen der geplanten Zufahrt zur Tiefgarage

Gemäss Richtprojekt ist eine Tiefgarage mit 82 Parkplätzen geplant. Die Rampe der unterirdischen Einstellhalle ist in das Gebäude im Baubereich F zu integrieren (§ 12 Abs. 2 SNV). Die Zufahrt zur Tiefgarage ist als Neuanlage nach Art. 7 LSV zu beurteilen. Die Anlage liegt in der y\l2. Es gelten die Planungswerte (PW) der ES II als massgebende Grenzwerte.

Im Lärmgutachten wird nachgewiesen, dass bei den bestehenden Liegenschaften im Umfeld der Tiefgarageneinfahrt und den 5 oberirdischen Parkfeldern im Bereich der Tiefgarageneinfahrt die massgebenden PW eingehalten werden können. Beim Gebäude im Baubereich F werden die PW bei einem Fenster eines Wohn-/Essbereiches im 1. Vollgeschoss sowie einem Schlafzimmerfenster im 2. Vollgeschoss, welches direkt über der Einfahrt zur Tiefgarage zu liegen kommt, in der Nacht um 2 beziehungsweise 1 dB(A) überschritten. Diese Räume können über Zweitfenster, bei welchen die PW eingehalten sind, belüftet werden. Grundsätzlich müssen die Anforderungen von Art. 7 LSV bei sämtlichen Fenstern von lärmempfindlichen Räumen eingehalten werden. Aus fachlicher Sicht kön­ nen für diese Fenster Ausnahmen von der Einhaltung der PW gewährt werden.

Die zusätzliche Lärmbelastung der Zufahrt zur Tiefgarage bei einer allfälligen Erweiterung der Tief­ garage auf die Parzelle 324, wird als vertretbar beurteilt. Hinweis für das nachgelagerte Verfahren

Für eine gute Aufenthaltsqualität in den Freiräumen ist der Akustik / Klangqualität die nötige Beach­ tung zu schenken (siehe www.cerclebruit.ch > Themenordner > Klangraumgestaltung).

4.2.13 Energie Gemäss § 22 SNV ist der Wärmebedarf für Heizung und Warmwasser mindestens zu 80 % aus er­ neuerbaren Energien zu decken. Der Anschluss an ein FernwärmenetzA/Värmeverbund ist zu bevor­ zugen. Auf sämtlichen Dachflächen mit Südost- und Südwestausrichtung sind vollflächige IndachPhotovoltaik-Anlagen vorgeschrieben. Die Festlegungen sind sachgerecht.

4.2.14 Sondernutzungsvorschriften Die Bestimmungen sind mit nachstehender Ausnahme (Beurteilung zu den Anträgen) sachgerecht.

4.3 Direktänderung Die Genehmigungsbehörde kann Änderungen an der zur Genehmigung eingereichten Planung selbst vornehmen, wenn diese von geringer Tragweite sind oder keine erhebliche Entscheidungsfrei­ heit besteht. Das zuständige Departement hört vorher den Gemeinderat und die in ihren schutzwür­ digen eigenen Interessen Betroffenen an (§ 27 Abs. 3 BauG).

Folgende Änderungen von geringer Tragweite beziehungsweise ohne erhebliche Entscheidungsfrei­ heit sind vorliegend im Hinblick auf die Genehmigungsfähigkeit der Planung erforderlich:

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• Gestützt auf § 64 Abs. 1 “» Bauverordnung (BauV) müssen SNP, die nach dem 1. Januar 2022 öf­ fentlich aufgelegt werden, mit der Regelung der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmoni­ sierung der Baubegriffe (IVHB) konform sein. Die Rechtmässigkeitsprüfung hat gezeigt, dass fol­ gender Begriff in § 8 Abs. 2 SNV nicht den Vorgaben entsprechen: - Erstes Vollgeschoss statt Erdgeschoss

• In § 10 Abs. 1 und Abs. 3 SNV werden die ersten Vollgeschosse in den Baubereichen A und C entsprechend ihrer Lage und Ausrichtung nach "Ebene Hauptstrasse" und "Ebene Hof genauer definiert. Da die Bestimmung in § 8 Abs. 2 SNV in den Baubereichen A bis C die Geschosshöhe im ersten Vollgeschoss auf der Ebene Hauptstrasse für die gewerbliche Nutzung regelt, drängt sich eine Präzisierung bezüglich der Lage und Ausrichtung auf; "im ersten Vollgeschoss auf Ebene Hauptstrasse". Der Gemeinderat wurde mit Schreiben vom 1. April 2025 angehört. Der Gemeinderat nimmt die Di­ rektänderung in seinem Schreiben vom 7. April 2025 (Protokollauszug) zustimmend zur Kenntnis.

Als in schutzwürdigen eigenen Interessen Betroffene wurde Immofort AG, Büedlisackerstrasse 3, 5619 Büttikon angehört. Mit Schreiben vom 8. April 2025 hat sie sich zu den Direktänderungen ein­ verstanden erklärt.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Anforderungen für die Genehmigung. Gestützt auf die vorhergehenden Erläuterungen wird die Planung durch die Direktänderung gemäss Dispositiv 2 berichtigt.

Beschluss

1. Der Gestaltungsplan "Hubelstrasse", beschlossen vom Gemeinderat der Gemeinde Niederwil am 4. November 2024, wird, berichtigt durch die Direktänderung gemäss Dispositivziffer 2, genehmigt.

2.

§ 8 Abs. 2 SNV wird durch nachfolgende Direktänderung angepasst: In den Baubereichen A bis C darf die zulässige maximale Geschosshöhe im ersten Vollqeschoss auf Ebene Hauptstrasse 4.5 m betragen, wenn die Nutzung nicht für das Wohnen bestimmt ist. 3. Die Abteilung Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt. Gleichzeitig infor­ miert sie die von der Direktänderung gemäss Dispositiv 2 betroffene Grundeigentümerin.

S^ph'an Attig^r^ Regierungsrat

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Verteiler • Gemeinderat, Hauptstrasse 4, 5524 Niederwil (AG) • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Tiefbau BVU • Abteilung Verkehr BVU . • Departement Volkswirtschaft und Inneres • Abteilung Register und Personenstand DVl • Kantonale Denkmalpflege BKS

Rechtsmittelbelehrung

1. Gegen diesen Entscheid kann innert einer nicht erstreckbaren Frist von 30 Tagen seit der amtlichen Publikation

beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. Bei der Berechnung der Frist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor

Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezem­ ber bis und mit dem 2. Januar. 2. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt zu ver­

fassen, welche(r) gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte (Anwaltsge­ setz, BGFA) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst, es ist

a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird.

Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 3. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen gemäss den Ziffern 1 oder 2 nicht entspricht, wird nicht einge­

treten.

4. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der unterzeichneten Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Be­

weismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen.

5. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.

6. Der Genehmigungsbeschluss und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abtei­ lung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingese­

hen werden.

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