Gestaltungsplan Untere Wanne Süd
Sondernutzungsplan · Birrwil
Dokument
- Nummer
- 2002-001029
- Art
- Sondernutzungsplan
- Gemeinde
- Birrwil
- Kanton
- Aargau
- Ebene
- Gemeinde
- Behörde
- Gemeindeverwaltung
- Genehmigt durch
- RR
- Beschlossen
- 03.07.2002
- In Kraft seit
- 03.07.2002
- Quelle
- ÖREBlex, Kanton Aargau
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Text
SNP-4132-2002-E.pdf
KANTON AARGAL
GEMEINDE BIRRWIL
Gestaltungsplan "Untere Wanne Süd" gemäss § 21 BauG
Baudepartement Kanton Aar Abteilung Raumentwicklur
Sondernutzungsvorschriften
Weitere Bestandteile des Erschliessungsplanes: - Situationsplan 1 : 500 - Schnittplan 1 : 200
- Übersichtsplan 1 : 2000
ÜBERSICHTSPLAN 1 : 25'000
.
0.
•••,1-•
Ingenieur- und Vermessungsbüro
Herbert
Flury
Dipl. Ingenieure ETH/SIA Pat. Ing. ceometer 5600 Lenzburg, Sägestr. 6a Telefon 062 / 888 10 50 Telefax 062 / 888 10 70
Geprüft rä
Entw. bi / rä
Datum April 2001 Ersetzt Plan
Ueberholt durch Plan
Nr.: 5708.018.5A vom: Juni 2000
Nr.:
Mitwirkungsbericht vom:
1. Mai 2001
Vorprüfungsbericht vom:
26. Juli 2000
Oeffentliche Auflage vom:
8. August 2000
Beschlossen vom Gemeinderat am:
5708 018.7
vom:
bis:
6. September 2000
Der Gemeindeschreiber:
Genehmigung durede Ifitorogrät Aarau, den 3 .
Plan Nr.
1. Mai 2001
Der Gemeindeammann:
Genehmigung:
Grösse
zooz
De eeteatsschreiber
Gestaltungsplan „Untere Wanne", Sondernutzungsvorschriften
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Sondernutzungsvorschriften
1. Einleitung Geltungsbereich
Art. 1 Zweck
Der Gestaltungsplan bezweckt, eine rationelle auf die Topographie abgestimmte Erschliessung und Bebauung eine Realisierung eines Wohnquartiers mit hohem Wohnwert.
Art. 2 Bestandteile des
Gestaltungsplanes
Die Sondernutzungsplanung besteht aus: Übersichtsplan M 1: 2000 M 1: 500 Situationsplan M 1: 200 Schnittplan Sondernutzungsvorschriften
Art. 3 Perimeter
Geltungsbereich
Der Gestaltungsplan umfasst das im Situationsplan bezeichnete Gebiet.
Art. 4 Verhältnis zur
Grundordnung, Ergänzendes Recht' )
Soweit der Gestaltungsplan nichts anderes bestimmt, gelten die Bau- und Nutzungsordnung und der Bauzonen- und Kulturlandplan der Gemeinde Birrwil. Die einschlägigen Vorschriften des eidgenössischen und kantonalen Rechts, namentlich des Baugesetzes und des Hallwilerseeschutzdekretes, bleiben vorbehalten.
2. Überbauung
Art. 5 Baufelder für
Hauptbauten
1Hauptbauten dürfen nur innerhalb der im Situationsplan bezeichneten Baufelder erstellt werden. Es werden zwei Baufelder A und B für je zwei Häuserzeilen (terrassierte Bauten) ausgeschieden.
Die wichtigsten Bestimmungen des übergeordneten Rechts finden sich im kantonalen Handbuch zum Bauund Nutzungsrecht (BNR). Sondernutzungsvo_Genehmigung_neudoc/20.06.01/ rä
Gestaltungsplan „Untere Wanne", Sondernutzungsvorschriften
Baubereiche für zonengemässe Nutzung
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2In diesen Baubereichen werden keine Gestaltungsvorschriften gemacht. Es gelter die Bau- und Nutzungsordnung und der Bauzonen- und Kulturlandplan der Gemeinde Birrwil.
Art. 6 Bereich für
Treppenaufgang/ Lift
1Der Bereich für den Treppenaufgang dient zur Erschliessung und Auflockerung der Terrassenüberbauung. Die genaue Lage wird im Baubewilligungsverfahren festgelegt.
Aufzüge
2Aufzüge (insbesondere überdachte oberirdische) sind architektonisch einwandfrei in das bauliche Konzept einzugliedern; insbesondere in Form, Material und Farbgebung.
Art. 7 Anforderungen an die
Überbauung
Die Überbauung in einem Baufeld hat folgende Anforderungen zu erfüllen: a) Gute architektonische Gestaltung der Bauten, Anlagen und Freiräume, sodass ein einheitliches Erscheinungsbild entsteht. b) Gute Eingliederung in die bauliche und landschaftliche Umgebung, sodass eine gute Gesamtwirkung erreicht wird. c) Flachdächer sind extensiv, mit einheimischen Pflanzen zu begrünen. d) Die einzelnen Geschosse der Terrassenbauten sind so zu versetzen, dass eine optimale Anpassung an die Hangneigung entsteht. e) Gemeinsame Heizungsanlagen oder Verwendung umweltfreundlicher Heizungssysteme. f)
Die Begrünung der Umgebung und der Überbauung hat ausschliesslich mit einheimischen Pflanzen zu erfolgen und ist in einem Bepflanzungsplan nachzuweisen, welcher mit dem Baugesuch einzureichen.
g) Das Bauvorhaben ist mit einem Modell oder 3-dimensionalen Plänen/ Bildern zu visualisieren und mit dem Baugesuch einzureichen.
Art. 8 Ausnützungsziffer
1Die Ausnützungsziffer beträgt 0.5. Die zulässige Bruttogeschossfläche (BGF) pro Baufeld A und B beträgt somit max. 1'750 m2 . 2Eine Nutzungsübertragung von ungenützten BGF von einem bereits überbauten Baufeld auf das andere Baufeld ist möglich. Ein Baufeld kann aber max. 10% zusätzliche BGF erhalten.
Art. 9 Erweiterter Baubereich
Im erweiterten Baubereich sind Klein und Anbauten sowie balkonähnliche Überdachungen der Vorplätze bis 1.50 man die neue Erschliessungsstrasse zulässig.
Art. 10 Baubereich für
gemeinsame Bauten
Der Baubereich für gemeinsame Bauten ist insbesondere für Tiefgaragen, Keller-, Bastelräume, Zivilschutzräume udgl. bestimmt.
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Gestaltungsplan „Untere Wanne", Sondernutzungsvorschriften
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Art. 11 Fisthöhen,
Gebäudehöhen
Die max. First- und Gebäudehöhen sind durch die in den Schnittplänen 1 - 4 definierten Profillinien festgelegt. Die Profillinie gilt inkl. Terrassenbrüstung.
Art. 12 Gebäudelängen
Die maximale Fassadenlänge parallel zum Hang beträgt 16.0 m, quer zum Hang ist die maximale Länge durch die Baufelder/ Baubereiche beschränkt.
9 weitere Artikel
Art. 13 Grenzabstände/
Gebäudeabstände
1Die Grenz- und Gebäudeabstände sind durch die Baufelder definiert.
Baulinie für Klein- und Anbauten
2Der Mindestabstand gegenüber der neuen Erschliessungsstrasse beträgt 1.5 — 2.0 m. Gegenüber Nachbargrundstücken gilt für Klein- und Anbauten §18 ABauV, sofern der Gestaltungsplan dies nicht anders regelt.
Art. 14 Dachterrasse
1Jede Wohneinheit soll eine Dachterrasse oder einen direkt an die Wohnung anstossenden Gartensitzplatz von mind. 1/3 der Wohnfläche aufweisen. Diese sind vor Einsicht zu schützen (z.B. mit Pflanzentrögen Breite mind. 0.6 m). Terrassenbrüstungen sind mit einheimischen Pflanzen zu begrünen. Der minimale Rücksprung beträgt 6.0 m. 2Die Dachgärten der obersten Wohnungen können begehbar ausgestaltet werden. 3Auf dem Dach der obersten Wohnung sind Klein- und Anbauten, Pergola, Spielgeräte nicht zulässig.
3. Aussenraumgestaltung
Art. 15 Terrassierte und
begrünte Zwischen- und Abschlussbereiche
Diese Zwischen- und Abschlussbereiche tragen der exponierten Hanglage Rechnung und dienen der Auflockerung der ganzen Überbauung. Die Terrassen sind mit einheimischen Pflanzen zu begrünen. Klein- und Anbauten, Pergola, Spielgeräte, Sitzplätze udgl. sind zulässig, sofern der Grundsatz der Durchgrünung und Auflockerung nicht beeinträchtigt wird.
Art. 16 Hangsicherung,
Stützmauern
Steile Hanglagen und Böschungen sind, sofern möglich mit ingenieurbiologischen Massnahmen bzw. mit aufgelösten und bepflanzbaren Konstruktionen zu stabilisieren. Stützmauern aus Beton sind mit einheimischen Pflanzen zu begrünen.
Art. 17 Bodenversiegelung
Für Zugänge und Zufahrten zu Parkierungsanlagen ist ein Hartbelag zulässig. Offene Parkplätze und deren Zufahrten sind mit einem sickerfähigen Belag zu versehen.
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Art. 18 Ökologische
Ausgleichsfläche
Der Bereich entlang dem Wald wird als ökologische Ausgleichsfläche ausgeschieden. Die Flächen sind überwiegend naturnah zu gestalten und zu pflegen (z. B. Obstwiese mit hochstamm-Obstbäumen, Magerwiesenstreifen, Krautsaum udgl.). Die genaue Ausgestaltung ist im Umgebungsplan des Baugesuches festzulegen und nachzuweisen.
Art. 19
Strassenraumgestaltung Die Korridore längs der neuen Erschliessungstrasse und öffentlichen Fusswege können mit standortheimischen Pflanzen begrünt werden.
4. Erschliessung
Art. 20 Erschliessungsstrassen
1Die Lage der Erschliessungsstrasse und der Wendeplatz sowie die öffentlichen Fusswege sind im Gestaltungsplan ausgeschieden resp. werden im Baubewilligungsverfahren festgelegt. 2Die Baufelder A und B sind von der neuen Erschliessungsstrasse her zu erschliessen. Den angrenzenden Liegenschaften (Baubereiche für zonengemässe Überbauung) wird die Möglichkeit eines allfälligen Anschlusses eingeräumt.
Parkierung
3Die notwendigen Abstellplätze, exklusive Besucherparkplätze, sind in einer unterirdischen Sammelgarage mit einer gemeinsamen Zufahrt zusammenzufassen. Besucherparkplätze können hangseitig zwischen Erschliessungsstrasse und Baufelder A und B erstellt werden. Die Zufahrt in die Sammelgarage ist zweispurig anzulegen.
5. Schlussbestimmungen
Art. 21 Inkrafttreten,
Genehmigung
1Der Gestaltungsplan tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft. 2Die Änderung bedarf des gleichen Verfahrens wie der Erlass des Gestaltungsplanes.
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Genehmigung
Protokoll des Regierungsrates des Kantons Aargau Sitzung:
03. Juli 2002
Art. Nr. 2002-001029
Gemeinde Birrwil; Gestaltungsplan Untere Wanne Süd; Genehmigung; Publikation; Auftrag an Staatskanzlei
Sachverhalt 1. Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Mitwirkungsbericht der Gemeinde Vorprüfungsbericht Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Ablauf der Beschwerdefrist Eingereicht zur Genehmigung
1. Mai 2001 26. Juli 2000 8. August – 6. September 2000 1. Mai 2001 4. Juni 2001 5. Juli 2001
Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. Rechtsschutzverfahren Zur Vorlage ist eine Beschwerde eingereicht worden, welche die Ablehnung des Gestaltungsplanes verlangt. Die Genehmigung erfolgt koordiniert mit dem Beschwerdeentscheid. Die Beschwerde führt zu keiner Änderung der Vorlage. 2. Nutzungsplanung Siedlung als Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf die rechtskräftige Nutzungsplanung Siedlung vom 12. November 1996 ab. 3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das Gebiet "Untere Wanne" befindet sich an steiler Hanglage westlich der Wannenstrasse (K 339). Es ist heute noch nicht erschlossen und soll gemäss privaten Absichten mit terrassierten Einfamilienhäusern überbaut werden. Die Erschliessung erfolgt landsparend und wird auf die topografischen Verhältnisse abgestimmt. Die Fusswegverbindungen werden optimiert. Die Planung bildet weiter die Grundlage für die bereits 1996 eingeleitete Baulandumlegung, die allenfalls mit einer einfachen Grenzbereinigung respektive Mutation erfolgen kann. 3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte folgender Planungsmittel: Gestaltungsplan "Untere Wanne Süd" bestehend aus: Übersichtsplan 1:2'000 Situationsplan 1:500 Versand:
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Schnittplan 1:200 Querprofile Erschliessungsstrasse 1:200 Längenprofil Erschliessungsstrasse 1:500/50 Sondernutzungsvorschriften
Erwägungen 4. Beurteilung der Vorlage 4.1 Überprüfungsbefugnis Der Regierungsrat prüft, ob die Vorlage rechtmässig ist, mit den kantonalen Richtplänen übereinstimmt und die kantonalen und regionalen Interessen angemessen berücksichtigt (§ 27 Abs. 2 BauG). 4.2 Raumplanerische Beurteilung Den Planfestlegungen und den Sondernutzungsvorschriften liegt ein Siedlungskonzept zugrunde, welches der baulichen Eingliederung ins Ortsbild Rechnung trägt. Der Gestaltungsplan nimmt auf die topografisch heiklen Verhältnisse Rücksicht. Durch die Regelungen wird eine hohe Siedlungsqualität erreicht. Der Bereich entlang dem Wald wird als ökologische Ausgleichsfläche ausgeschieden. Die verkehrsmässige Erschliessung und die Parkierung nehmen Rücksicht auf die topografischen Gegebenheiten. Die Fusswegverbindungen in Richtung Dorf und in Richtung Bahnhof werden sichergestellt. In südlicher Richtung erfolgt ein Anschluss ins Naherholungsgebiet. 4.3 Gesamtbeurteilung Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.
Beschluss 1. Der Gestaltungsplan „Untere Wanne Süd“ der Gemeinde Birrwil vom 1. Mai 2001 wird genehmigt. 2. Die Staatskanzlei wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.
Rechtsmittelbelehrung 1. Gegen diesen Beschluss des Regierungsrates kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden.
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2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 20 Tagen beginnt mit der Publikation dieses Beschlusses im kantonalen Amtsblatt. 3. Die Beschwerdeschrift muss von der beschwerdeführenden Partei selbst oder von einer im Kanton Aargau zugelassenen Anwältin bzw. einem zugelassenen Anwalt verfasst sein und einen Antrag und eine Begründung enthalten, d.h. es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. 4. Auf eine Beschwerde, welche diesen Anforderungen nicht entspricht, wird nicht eingetreten. 5. Eine Kopie des angefochtenen Entscheides ist der Beschwerde beizulegen. 6. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, d.h. die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen.
Protokollauszug Gemeinderat, 5708 Birrwil Baudepartement Rechtsabteilung BD Abteilung Raumentwicklung BD (mit Akten) Abteilung Verkehr BD Staatskanzlei Staatsschreiber: