Gestaltungsplan Dorf

1. Planungsrechtliches Verfahren 1.1 Verfahrensdaten Abschliessender Vorprüfungsbericht Mitwirkung Öffentliche Auflage Beschluss Gemeinderat Eingereicht zur Genehmigung Ablauf der Beschwerdefrist

4. Januar 2018 29. Mai bis 27. Juni 2017 19. März bis 17. April 2018 23. April 2018 24. April 2018 28. Mai 2018

Die Verfahrensvoraussetzungen für die Genehmigung sind erfüllt. 1.2 Genehmigungsbehörde Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ist gemäss § 27 Abs. 1 Baugesetz (BauG) für die Genehmigung der eingereichten Vorlage zuständig. 1.3 Rechtsschutz Zur Vorlage sind keine Beschwerden eingereicht worden.

2. Planungsrechtliche Grundlage der Vorlage Die Vorlage stützt sich auf den am 27. März 2013 genehmigten Nutzungsplan Siedlung ab.

3. Die Vorlage im Überblick 3.1 Vorlage Das unbebaute Gebiet (Parzelle 455) liegt in der Dorfzone und ist mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt. Mit dem vorliegenden Gestaltungsplan (GP) soll eine angepasste Bebauung an der sensiblen Lage im Übergang zum Dorfkern sichergestellt werden. Ziel ist eine qualitativ hochwertige Bebauung und eine gute Vernetzung mit den benachbarten Quartieren und dem Dorfkern.

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3.2 Gegenstand der Genehmigung Zu genehmigen sind die verbindlichen Inhalte der vom Gemeinderat Birrhard am 23. April 2018 beschlossenen Planungsmittel: • Gestaltungsplan "Dorf" bestehend aus: • Situation 1:500 • Sondernutzungsvorschriften (SNV) Die verbindlichen Teile der Vorlage sind im orientierenden Planungsbericht der Gemeinde vom 30. April 2018 erläutert und begründet (Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung, RPV). 3.3 Vorprüfungsergebnis Die Vorprüfung ist mit Bericht vom 24. Januar 2018 ohne Vorbehalte abgeschlossen worden.

Erwägungen

4. Gesamtbeurteilung 4.1 Überprüfungsbefugnis Die Genehmigungsbehörde prüft die Nutzungspläne auf Rechtmässigkeit, auf Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und den regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der kantonalen und regionalen Interessen (§ 27 Abs. 2 BauG). Dazu gehören insbesondere die Anforderungen nach § 21 BauG. 4.2 Raumplanerische Beurteilung 4.2.1 Siedlungsentwicklung nach innen Birrhard ist gemäss Raumkonzept Aargau (R 1) eine Gemeinde im Ländlichen Entwicklungsraum. Zu diesen zählen die dörflichen Gemeinden ausserhalb der Ballungsräume. Sie zeichnen sich durch eine hohe Lebensraumqualität aus, die bewahrt und gestärkt werden soll. Die Entwicklung dieser Gemeinden ist auf das vorhandene Potenzial und die Stärkung ihrer besonderen Identität auszurichten. Der kantonale Richtplan legt auch Mindestdichten für grössere noch unüberbaute Areale je nach Gemeindetyp (Funktion) fest. Für Birrhard als Gemeinde im Ländlichen Entwicklungsraum beträgt dies 60 Einwohnerinnen und Einwohner pro Hektare (E/ha). Der vorliegende Gestaltungsplan ermöglicht 77 Wohneinheiten. Dies ergibt bei durchschnittlicher Belegung rund 120 Einwohner. Bei der Arealgrösse von knapp über 1 ha ergibt dies einen Dichtesprung, welcher entsprechende Qualitäten einfordert. Schlüsselgebiet nach S 1.2 Ohne Zweifel handelt es sich bei der Arealentwicklung im Dorf um ein Schlüsselareal für die Gemeindeentwicklung. Es ist Sache der Gemeinde, die Qualitätsanforderungen für diese Überbauung festzulegen und zu definieren. Es gilt festzuhalten, dass durch die Überbauung der ursprüngliche historische Ortskern und dessen Charakter massgeblich beeinflusst werden. Bereits in § 4 Bau- und Nutzungsordnung (BNO) hat die Gemeinde orientiert, dass auf eine einwandfreie Einpassung der Bauten und Anlagen sowie der Aussenräume in die bestehende Umgebung zu achten ist. Ein entsprechender Nachweis ist im Rahmen des vorliegenden Gestaltungsplanverfahrens zu erbringen.

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Gemäss fachlicher Stellungnahme Husistein zeigt das Richtprojekt eine ortsbaulich vertretbare Haltung auf. Sie enthält aber verschiedene Hinweise zur Überarbeitung. Die Gemeinde hat die Hinweise teilweise im Gestaltungsplan verarbeitet. Zusammengefasst kommt die Stellungnahme zum Schluss, dass das Richtprojekt vom 12. April 2017 den Anforderungen von § 21 BauG nicht zu genügen vermag. 4.2.2 Regionale Abstimmung Planungen sind gestützt auf § 13 Abs. 1 BauG regional abzustimmen. Mit Ausnahme der verkehrlichen Auswirkungen hat die geplante Neuüberbauung aber vor allem örtlichen Bezug. Es ist der Gemeinde freigestellt, bei Bedarf eine regionale Stellungnahme einzufordern. 4.2.3 Siedlungsqualität Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, nebst der massgeschneiderten und hochwertigen Innenentwicklung insbesondere die Siedlungsqualität zu fördern (§§ 13, 15 und 46 BauG; Richtplankapitel S 1.1, S 1.2, S 1.4 und S 1.9; § 4 Bauverordnung [BauV]). Dazu gehören beispielsweise Massnahmen zur Schliessung von Baulücken, zur Aufwertung von Ortsbildern und Strassenräumen, zur Förderung der kompakten Bauweise, zur vollständigen Ausnützung bestehender Gebäude beziehungsweise Bauzonen, zur Erneuerung überalterter Siedlungsteile oder zugunsten qualitätsvoller Neuüberbauungen und Umstrukturierungen mitsamt identitätsstiftender Umgebungsund Freiraumgestaltung. Gesamtbeurteilung Gemäss § 21 BauG können Gestaltungspläne erlassen werden, wenn ein wesentliches öffentliches Interesse an der Gestaltung der Überbauung besteht. In Abs. 1 wird dieser Grundsatz noch konkretisiert. Die Gemeinde als Planungsbehörde hat den Gestaltungsplan an diesen Anforderungen des Baugesetzes und an den Planungszielen gemäss § 4 BNO zu messen (einwandfreie Einpassung der Bauten und Anlagen sowie der Aussenräume in die bestehende Umgebung). Das Richtprojekt zeigt eine in sich geschlossene Überbauung, die aus kantonaler Sicht wenig Bezug zur vorhandenen bebauten Umgebung der Dorfzone nimmt. Die geplante Überbauung wirkt recht dicht, auch wenn das Richtprojekt eine Ausnützungsziffer (AZ) von lediglich 0.55 ergibt. Dies ist teilweise auf die Setzung der Gebäude zurückzuführen. Die Baubereiche haben einen minimalen Abstand von 5 m. Dies ist unter dem Aspekt der Wohnqualität (Fenster und Balkone zum Nachbarn) schwierig. Insbesondere bei den Baufeldern 1-3, die in einer Reihe liegen, wirken die 3 Baufelder wie ein überlanges Gebäude und werden als ein Volumen wahrgenommen. Der Bezug und die Vernetzung zum bestehenden Dorf (§ 1 SNV) wird dadurch erschwert. Auch das Baufeld 8 hat lediglich einen Abstand von 7 m zur Hauptwohnseite des Baufeldes 1. Bei den geplanten Bautypen handelt es sich um Gebäude, die wenig Bezug zu den Altbauten in der Dorfzone haben. Einzelne Bauten sind zudem in das Gelände versenkt. Die Bautiefe der Baukörper ist in einem Verhältnis zur Länge, die in Birrhard nicht typisch ist. Die Gemeinde argumentiert, dass die möglichen Neubauten einem vergleichbaren Volumen von Gebäuden in der Nachbarschaft entsprächen. Es ist gemäss Planungsbericht der ausdrückliche Wunsch der Gemeinde, Bezug zu diesen Gebäuden zu nehmen. Die Häuser sind gemäss Planungsbericht auch vom Stil her ähnlich wie die geplanten Neubauten (Anordnung der Balkone, Neigung der Dächer usw.). Die Gemeinde weist auch darauf hin, dass die erste Vorlage bei der Bevölkerung auf grossen Widerstand gestossen ist und die Gemeinde versucht hat, die damaligen Wünsche der Dorfbevölkerung aufzunehmen.

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Die fachliche Stellungnahme Husistein vom 22. August 2017 enthält eine Fülle von Anregungen zur Optimierung der Überbauung beziehungsweise des Gestaltungsplans. Diese Anregungen wurden kaum in den Gestaltungsplan aufgenommen. Fazit: Die ortsbauliche Qualität der Überbauung ist fraglich. Die Beurteilung der Qualität liegt aber im Ermessen der Gemeinde (gestützt auf die fachliche Stellungnahme Husistein). Der Gestaltungsplan hat nur wenige Abweichungen gegenüber der Grundnutzungsordnung, weshalb die Anforderungen von § 21 Abs. 2 BauG nur untergeordnet zum Tragen kommen. Im weiteren Projektverlauf ist darauf zu achten, dass die Hinweise gemäss fachlicher Stellungnahme möglichst noch berücksichtigt werden. Aussenraum Das Richtprojekt Aussenraum ist recht rudimentär. Schwerpunkt ist der grosszügige (mindestens 950 m2) Dorfplatz/Kinderspielplatz. Er kann hohe Qualität entfalten, sofern die Zielsetzungen gemäss § 8 Abs. 2 SNV sachgerecht umgesetzt werden. Die konkrete Prüfung erfolgt im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens durch die Gemeinde. Es wird eine naturnahe Gestaltung der geplanten Fläche für den Begegnungs- und Spielbereich empfohlen. Ein naturnaher, mit standortgerechter, einheimischer Bepflanzung gestalteter Begegnungs- und Spielbereich stärkt die Biodiversität im Siedlungsraum und erhöht gleichzeitig den umweltpädagogischen Lerneffekt für Kinder im Quartier. Zusätzlich ist er ressourcenschonend in der Erstellung und in der Regel einfacher und pflegeleichter in der Bewirtschaftung. Die Bestimmungen zu den Grünflächen sind recht marginal. Von zentraler Bedeutung ist die Ausgestaltung der Abstufung der Baubereiche 1-3 zum Innenhof. § 8 Abs. 3 SNV ermöglicht Stützmauern von 2,1 m, die aber aus filigranem Material zu erstellen und zu begrünen sind (keine Steinkörbe / keine Betonmauern). Noch ungeklärt ist der Übergang vom öffentlichen Grünraum zu den privaten Aussenbereichen: Sind Hecken als Abgrenzung oder ähnliches erlaubt? Aus kantonaler Sicht sollte der Grünraum möglichst offen sein, um ihn erlebbar zu erhalten. Es wird empfohlen, Festlegung bezüglich Bepflanzung, Qualität, Nutzung, Beläge, Gestaltung usw. zu konkretisieren. Ebenfalls sehr wichtig ist die östliche Abgrenzung des Areals (Bereich für ökologische Ausgleichsfläche). § 8 Abs. 5 SNV ist diesbezüglich sachgerecht und ermöglicht es der Gemeinde im Baubewilligungsverfahren, die notwendige Qualität auch einzufordern. 4.2.4 Abstimmung von Siedlung und Verkehr Erschliessung Der Planperimeter liegt abseits bestehender oder geplanter kantonaler Verkehrsinfrastrukturen. Kantonale oder regionale Interessen, welche die Abteilung Verkehr wahrt, berührt der Plan keine. § 32 BauG setzt eine dem Zweck der Nutzung genügende Zufahrt voraus. Anschlüsse an Kantonsstrassen dürfen nur mehrbeansprucht werden, wenn die Verkehrssicherheit nicht erheblich beeinträchtigt ist (vgl. § 113 BauG). Der rechtskräftige Erschliessungsplan "Unterdorf/Hinterrei" (genehmigt durch den Regierungsrat am 10. August 2005) enthält Strassenlinien, die die Rechte an einem diesem Zweck dienenden Ausbau der Käsistrasse sicherstellten. Nun soll dieser Plan mit dem neuen Gestaltungsplan aufgehoben werden (§ 12 Abs. 2 SNV). Die notwendige Aufweitung der Käsistrasse im Einmündungsbereicht zur Dorfstrasse wird mit Strassenlinien gesichert. Dies ist sachgerecht. Sichtzonen Die Sichtzonen sind sachgerecht. Parkierung und Mobilitätsplanung Die kantonale Mobilitätsstrategie ist koordiniert mit der kantonalen Siedlungsstrategie. Die Entwicklungsziele des kantonalen Richtplans gehen davon aus, dass mit gezielten Mobilitätsstrategien aktiv

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und spürbar Einfluss auf die Gesamtmobilität bei grösseren Neuüberbauungen genommen werden kann. Das Mobilitätsmanagement (MM) ist damit Teil der kantonalen Gesamtverkehrsstrategie. Das MM kann das Verkehrsverhalten beeinflussen und so eine nachhaltige, standortspezifische Mobilität unterstützen. § 8 Abs. 2 lit. c BauV sieht wohl auch deshalb vor, dass Gestaltungspläne die Anzahl der Abstellplätze herabsetzen dürfen. Bei der Grösse der geplanten Neuüberbauung mit 77 Wohneinheiten wäre aus kantonaler Sicht eine Mobilitätsplanung und entsprechende Sicherung von Massnahmen im Rahmen der Gestaltungsplanung zweckmässig. Der Investor beziehungsweise die Gemeinde erachtet die rund 115 Parkplätze für die vorgesehenen 77 Wohnungen als massvoll. Eine Mobilitätsplanung wäre gemäss Investor nicht im privaten Interesse. Der Gestaltungsplan enthält keine Vorgaben oder Anreize zur nachhaltigen Mobilität. Gestützt auf die kantonale Mobilitätsstrategie wird eine diesbezügliche Auseinandersetzung im Planungsbericht vermisst. Radverkehr/ Fussverkehr Die interne Erschliessung für Fussgänger (Wege/Breite) ist sachgerecht; diese Wege sind nicht reine Fusswege, weil sie auch Zugang zu den Veloabstellplätzen sind, die fahrend erreichbar sein müssen. 4.2.1 Weitere materielle Hinweise Lärm Das Gebiet des Gestaltungsplans "Dorf' ist noch nicht erschlossen und baureif. Im Gestaltungsplanverfahren ist deshalb der Nachweis der Einhaltung der Planungswerte (mit Ausnahmen für kleine Teile) zu erbringen beziehungsweise die dafür notwendigen Massnahmen sind grundeigentümerverbindlich festzulegen. Es liegt ein Lärmgutachten vom 14. Februar 2018 vor, das diese Ausgangslage korrekt aufnimmt. Das Lärmgutachten zeigt auf, dass die Planungswerte tagsüber vollumfänglich eingehalten, nachts jedoch teilweise überschritten werden. Das Lärmgutachten enthält konkrete Massnahmen, die in § 5 Abs. 4 SNV aufgenommen wurden. Damit können die Umweltschutzvorgaben erfüllt werden. Energie Die Themen Energie und Bauökologie sind in den SNV aufgenommen.

5. Ergebnis Die Vorlage erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Genehmigung.

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Beschluss 1. Der Gestaltungsplan "Dorf', beschlossen vom Gemeinderat Birrhard am 23. April 2018, wird genehmigt. 2. ie Abii n Raumentwicklung wird mit der Publikation im Amtsblatt beauftragt.

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Verteiler • Gemeinderat, Dorfstrasse 39, 5244 Birrhard • Departement Bau, Verkehr und Umwelt • Abteilung Raumentwicklung BVU (Original mit Akten) • Abteilung Raumentwicklung BVU, Sektion Grundlagen und Kantonalplanung, AGIS • Rechtsabteilung BVU • Abteilung Verkehr BVU

Rechtsmittelbelehrung 1 Gegen diesen Genehmigungsentscheid kann beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau, Beschwerde geführt werden. 2. Die nicht erstreckbare Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation im Amtsblatt des Kantons Aargau zu laufen. Bei der Berechnung der Beschwerdefrist wird der Tag der Publikation nicht mitgezählt. Die Frist steht still vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. 3. Beschwerdeentscheide können innert gleicher nicht erstreckbarer Frist — neben dem Genehmigungsentscheid — gesondert mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten werden, sofern sie durch den Genehmigungsentscheid nicht abgelöst worden sind. 4. Die Beschwerdeschrift ist von der Partei selbst oder von einer Anwältin bzw. einem Anwalt zu verfassen, welche oder welcher gemäss dem Bundesgesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 23. Juni 2000 (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) zur Vertretung von Parteien vor Gericht berechtigt ist. Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und eine Begründung enthalten, das heisst es ist a) anzugeben, wie das Verwaltungsgericht entscheiden soll, und b) darzulegen, aus welchen Gründen diese andere Entscheidung verlangt wird. Die Beschwerde hat nur aufschiebende Wirkung, wenn und soweit das Gericht sie gewährt. 5. Auf eine Beschwerde, welche den Anforderungen unter Ziffer 2 bis 4 nicht entspricht, wird nicht eingetreten.

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6. Eine Kopie des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeschrift beizulegen. Allfällige Beweismittel sind zu bezeichnen und soweit möglich einzureichen. 7. Das Beschwerdeverfahren ist mit einem Kostenrisiko verbunden, das heisst, die unterliegende Partei hat in der Regel die Verfahrenskosten sowie gegebenenfalls die gegnerischen Anwaltskosten zu bezahlen. 8. Die Genehmigungsbeschlüsse und die einschlägigen Akten können während der Beschwerdefrist bei der Abteilung Raumentwicklung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, eingesehen werden.

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