Quartierplan "Bären" Bezirk Gonten

Art. 1 Geltungsbereich/

Verbindlichkeit

Dieses Reglement gilt für das im Quartierplan umgrenzte Gebiet. Sofern nachfolgend keine abweichenden Regelungen getroffen werden, gelten die Vorschriften des kantonalen Baugesetz (BauG) und der dazugehörigen Verordnung (BauV). 2

Alle in der Legende des Quartierplans als Festlegungen bezeichneten Planelemente und das

Reglement gelten als verbindlich.

Art. 2 Weitere Bestandteile

1

Art. 3 Zweck

Zum Quartierplan gehören die folgenden Bestandteile mit wegleitendem Charakter: -

Richtprojekt Erweiterung Bären, vom 17.05.2022

-

Planungsbericht zum Quartierplan, vom 17.05.2022

1

Der Quartierplan schafft die bau- und planrechtlichen Voraussetzungen für eine bauliche Entwicklung des Gebiets unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse. Er regelt insbesondere: a) die Nutzung der Bauten und Anlagen für einen Hotelbetrieb mit Wellness- und Dienstleistungsangeboten sowie für Wohnen und Wohnen mit Service im Alter; b) eine gute Bebauung mit Neubauten im Sinne einer ortstypologischen Siedlungsordnung und einer zeitgemässen Interpretation der traditionellen Bauweise und Gebäudetypologie; c) eine qualitätsvolle Umgebungsgestaltung unter Berücksichtigung der Lanschaftsübergänge und somit eine gute Einfügung der Bauten und Anlagen ins Landschaftsbild; d) einen sorgfältigen Umgang mit den geschützten Kulturobjekten «Hotel Restaurant Bären» und «Roothuus» hinsichtlich Umgebung und Erschliessung; e) die Erschliessung des Gebiets ab dem Bezirks- und Kantonsstrassennetz sowie die Parkierung.

Quartierplan Bären, Gonten

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Reglement

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II.

Erschliessung

1

Art. 4 Erschliessung

Die Erschliessung des Gebiets erfolgt über die «Gärtlistrasse» ab der Zu- und Wegfahrt an der «Schletterstrasse» an das übergeordnete Strassennetz. Die «Gärtlistrasse» ist im Rahmen der Baulanderschliessung der Parzelle Nr. 1262 auszubauen bzw. zu verbreitern. Das Strassenbauvorhaben ist gemäss Art. 21 StrG im Planverfahren durchzuführen. 2

Die Erschliessung der Parzellen Nr. 24 am Anschlusspunkt Zu- und Wegfahrt ist mit Fussund Fahrwegrechten grundbuchlich sicherzustellen. Für die Erschliessung der Parzelle Nr. 24 «Roothuus» ab der Dorfstrasse (Kantonsstrasse) gilt Bestandesgarantie bis zur Realisierung der neuen «Gärtlistrasse». 3

Die Erschliessung der Parzellen Nr. 34 und Nr. 1241 an den Anschlusspunkten Zu- und

Wegfahrt ist mit Fuss- und Fahrwegrechten grundbuchlich sicherzustellen. 4

Die Notzufahrt für Rettungs- und Feuerwehrfahrzeuge ist ab der Gärtlistrasse über den Freiraum zwischen Baubereich A und B gemäss Situationsplan sicherzustellen. Die Notzufahrt hat den Massangaben der FKS-Richtlinie für Feuerwehrzufahrten, Bewegungsund Stellflächen vom 4. Februar 2015 zu genügen.

Art. 5 «Gärtlistrasse»

1

Die «Gärtlistrasse» gilt vom Anschluss «Schletterstrasse» bis Parzelle Nr. 34 als öffentlich zugängliche Privatstrasse und ist nach dem Strassenverkehrsgesetz (SVG), der Signalisationsverordnung (SSV) sowie der Verordnung über die Tempo-30-Zonen und Begegnungszonen als «Begegnungszone» zu klassifizieren und ist im Bereich des Quartierplanperimeters gestalterisch klar als Platz zu realisieren, sodass die Fahrgeschwindigkeit tief gehalten wird. Die Erschliessungsflächen sind generell angemessen zu beleuchten. 2

Die «Gärtlistrasse» darf für den Bau von unterirdischen Räumen (Lager, Weinkeller etc.) unterbaut werden. Die bestehenden Werkleitungen sind auf Kosten der Bauherrschaft zu verlegen. Eine nachträgliche Werkleitungserschliessung (Kapazitätsausbau) der Parzellen Nr. 34 und Nr. 1241 muss gewährleistet werden. Die Genehemigung der Unterbauung der Gärtlistrasse ist unter Zustimmung der privaten Grundeigentümerin mittels Sondernutzungskonzession nach Art. 12 StrG durch den Bezirksrat zu erteilen. 3

Die Erschliessungsfläche der Gärtlistrasse auf der Parzelle Nr. 1262 hat im geometrischen Profil den Begegnungsfall PW – LKW bzw. Traktor bei 20 km/h zu gewährleisten. Die Traglast der Zufahrtsbereiche, der Erschliessungsflächen sowie der befahrbaren Decken unterirdischer Bauten ist mit den erforderlichen Bodendruckwerten sicherzustellen. 4

Die Erschliessungsflächen sind mit einem befestigten Belag in einem ortsüblichen Baustandard zu erstellen. Die Belagsflächen zwischen dem Baubereich A und dem angrenzenden Vorbereichen des «Hotel Bären» auf Parzelle Nr. 22 hat mit einer gesamtheitlichen Freiraumgestaltung soweit möglich in Natur-Pflastersteinen zu erfolgen.

Quartierplan Bären, Gonten

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Reglement

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5

Die Kosten des Strassenbaus sind durch die Grundeigentümerin zu tragen, wobei die Grundstücksflächen der «Gärtlistrasse» im Geltungsbereich des Quartierplans nach Art. 6 StrG der Grundeigentümerin der Parzelle Nr. 1262 übertragen werden.

Art. 6 Wendeplatz

1

Art. 7 Autoabstellplätze

1

Es ist an der bezeichneten Stelle ein Wendeplatz mit Fahrwegrecht auf Parzelle Nr. 22 sicherzustellen, welcher das Wenden eines min. 10 m langen Lastwagens ermöglicht.

Sämtliche erforderliche Autoabstellplätze für die Nutzungen der Baubereich A, B, C, D und E sind in der gemeinsamen unterirdischen Sammelgarage zu erstellen. Für den Baubereich I, («Roothuus») sind in der Sammelgarage auf Parzelle Nr. 1262 drei Autoabstellplätze sowie am Standort gemäss Situationplan drei offene Abstellplätze an der Gärtlistrasse zu errichten. 2

Der Bedarf an Autoabstellplätzen für Bewohner, Mitarbeitende und Besucher im Geltungsbereich richtet sich nach den geltenden VSS-Normen. Der Bedarf an behindertengerechten Autoabstellplätzen richtet sich nach der Norm SIA 500 «Hindernisfreies Bauen». 3

Die Zu- und Wegfahrt der gemeinsamen unterirdischen Sammelgarage hat an der bezeichneten Stelle über die ausgebaute «Gärtlistrasse» zu erfolgen. Die Freihaltung der erforderlichen Sichtwinkel ist zu gewährleisten.

Art. 8 Veloabstellplätze

1

Art. 9 Zugänge

1

Der Bedarf und der Standort der Veloabstellplätze hat sich nach einschlägigen Normen der VSS zu richten.

Die Hauptzugänge zu den Hauptbauten sowie zur unterirdischen Sammelgarage sind an den bezeichneten Stellen gemäss Situationsplan anzuordnen. Zusätzlich sind unterirdisch ab der Sammelgarage Zugänge zu gewährleisten.

Art. 10 Öffentliche Fusswege

und Dienstbarkeiten

1

Die Fusswegverbindung gemäss Situationsplan ist öffentlich zugänglich. Das öffentliche Wegrecht ist grundbuchlich zu sichern. 2

Die Erschliessungsflächen der Gärtlistrasse im Geltungsbereich werden von der Grundeigentümerin der Parzellen Nr. 1262 erstellt und unterhalten. Notwendige künftige Erneuerungen der Erschliessungsflächen werden ebenfalls durch die Grundeigentümerin der Parzellen Nr. 1262 ausgeführt. 3

Die Grundeigentümerin der Parzelle Nr. 1262 sorgt für den Winterdienst auf der Gärtlistrasse und auf den an der Gärtlistrasse anliegenden Autoabstellplätzen im Geltungsbereich des Quartierplans. 4

Der Bezirk kann verlangen, dass aufgrund eines Strassenausbaus der Schletterstrasse auf Basis übergeordneten erschliessungstechnischen und ortsbaulichen Richtlinien (z.B. kommunale Richtplanung Erschliessung) die Umgebungsflächen bis zur festgesetzten Strassenbaulinie für unterirdische Bauten gemäss Situationsplan rückgebaut werden. Quartierplan Bären, Gonten

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Reglement

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III.

Bebauung

1

Art. 11 Nutzung/

Dimensionierung Hauptbauten

Hauptbauten sind nur in den bezeichneten Bereichen gemäss Situationsplan zulässig. Die

Baubereiche regeln die horizontale Ausdehnung der Hauptbauten. 2

Mässig störende Gewerbenutzungen sind nur in den Baubereichen A und B zulässig. Die mässig störende Nutzung muss mit einer Wohnnutzung vereinbar sein. 3

In den Baubereichen gelten die folgenden Bau- und Nutzungsbestimmungen: Mass- Gesamt-

giebelseitige

traufseitige

Voll-

gebendes

höhe 2

Fassadenhöhe 3

Fassadenhöhe 4

geschosse 5

Terrain 1

GH

Fh G max.

Fh T max.

max.

(m ü. M)

(m)

(m)

(m)

Anzahl

904.50

20.50

20.50

17.10

5

A

Nutzungen

Hotel, Wellness

B

904.00

19.90

19.90

14.00

5

Wohnen mit Service im Alter

B1

904.00

5.00

5.00

5.00

1

Wintergarten

B2

904.00

5.00

5.00

5.00

1 Rampe ESTH

C

905.30

17.70

17.70

11.10

4

Wohnen

D

906.50

14.20

14.20

8.10

3

Wohnen

E

906.50

13.50

13.50

8.10

3

Wohnen

F**

904.50

8.20

8.20

8.20

1

Hotel

G**

*

*

*

*

*

Hotel, «Hotel Bären»

H

*

*

*

*

*

Hotel

I***

*

*

*

*

*

«Roothuus»

1

ganzer Baubereich Art. 33 Abs. 2 BauV

2

gemäss Art. 51 BauV (Anhang BauV, IVHB)

3

gemäss Art. 52 BauV (Anhang BauV, IVHB)

4

gemäss Art. 52 BauV (Anhang BauV, IVHB)

5

gemäss Art. 57 BauV * gemäss Bestand ** gemäss Abs. 7 *** gemäss Abs. 8

Quartierplan Bären, Gonten

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Reglement

5

4

Bei den Neubauten sind Dachvorsprünge bis 1.0 m (Ausladung) über die Fassadenflucht zulässig. Im Baubereich A sind vorspringende Gebäudeteile bis höchstens 60 cm (Ausladung) über die Fassadenflucht zulässig, sie dürfen gesamthaft höchstens die Hälfte des zugehörigen Fassadenabschnittes einnehmen. 5

Rückspringende Gebäudeteile bei den Neubauten sind nur im obersten Vollgeschoss von Baubereich A zulässig. Sie dürfen sich über die ganze Fassade erstrecken und um höchstens 5.5 m von der Flucht der Hauptfassade zurückversetzt sein. 6

Unterirdische Bauten sind im ganzen Geltungsbereich zulässig. Gegen die Schletterstrasse und die Gärtlistrasse können die ordentlichen unterirdischen Strassenabstände unter Vorbehalt privatrechtlichen Vereinbarungen bis zur «Strassenbaulinie unterirdische Bauten» gemäss Situationsplan unterschritten werden. 7

Das Bauen in den Baubereichen G und F im Kontext des geschützten Kulturobjekts «Hotel Restaurant Bären» hat in Abstimmung mit den Anforderungen der kantonalen Denkmalpflege sowie der Heimatschutzkommission zu erfolgen. 8

Das Bauen im Baubereich I im Kontext des geschützten Kulturobjekts «Roothuus» hat in Abstimmung mit den Anforderungen der kantonalen Denkmalpflege sowie der Heimatschutzkommission zu erfolgen.

Art. 12 Bereich Aussen-Spa

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