Überbauungsplan Kapf

Ausgangslage

1. Mit Schreiben vom 15. August 2024 ersucht die Gemeinde Lutzenberg um die Genehmigung des neuen Überbauungsplans Kapf und die Aufhebung des rechtskräftigen Überbauungsplans Kapf (altrechtlich; Quartierplan) vom 26. August 1980 durch das Departement Bau und Volkswirtschaft. 2.

Der Regierungsrat genehmigte am 26. August 1980 den bestehenden Überbauungsplan Kapf. Der Über-

bauungsplan Kapf entspricht in vielen Punkten nicht mehr den Bedürfnissen und widerspricht auch zumindest teilweise den aktuellen rechtlichen Grundlagen. Im Rahmen der Umsetzung wurde zum Teil auch vom rechtskräftigen Überbauungsplan Kapf abgewichen. Der Überbauungsplan Kapf vom 26. August 1980 soll deshalb aufgehoben werden. Die Gemeinde Lutzenberg beabsichtigt gleichzeitig einen neuen Überbauungsplan Kapf festzulegen. Der Regelungsbedarf des neuen Überbauungsplans Kapf orientiert sich an den bestehenden Bedürfnissen und Rahmenbedingungen. 3. Mit Bericht vom 6. März 2024 prüfte das Amt für Raum und Wald (ARW) den Entwurf des neuen Überbauungsplans Kapf vor. Das ARW beurteilte den neuen Überbauungsplan Kapf vorbehältlich notwendiger Anpassungen als genehmigungsfähig. 4.

Der Überbauungsplan Kapf wurde zwischen dem 13. Oktober 2023 und dem 12. November 2023 zur Mit-

wirkung bekannt gemacht. Die Bevölkerung hat die Möglichkeit zur Mitwirkung nicht genutzt. 5. Der Überbauungsplan Kapf lag vom 19. April 2024 bis zum 19. Mai 2024 öffentlich auf. Während der Auflagefrist ging keine Einsprache ein. 6. Der Gemeinderat Lutzenberg erliess den neuen Überbauungsplan Kapf am 3. Juni 2024 und unterstellte den Beschluss dem fakultativen Referendum. Während der Frist vom 14. Juni 2024 bis zum 4. Juli 2024 wurde das fakultative Referendum nicht ergriffen.

Seite 1/4

~ 1Appenzell Ausserrhoden

B.

Erwägungen

1.

Formelles

a) Gemäss Art. 49 Abs. 2 des Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht (Baugesetz; BauG; bGS 721.1) sind Sondernutzungspläne dem Departement Bau und Volkswirtschaft zur Genehmigung zu unterbreiten. Die Genehmigung wird erteilt, wenn der Plan den gesetzlichen Vorschriften und der übergeordneten Planung entspricht und nicht als unzweckmässig erscheint. b)

Gemäss Art. 4 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz; RPG; SR 700) sorgen

die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden dafür, dass die Bevölkerung bei Planungen in geeigneter Weise mitwirken kann. Die Anforderungen an die Mitwirkung gemäss Art. 4 RPG sind erfüllt. c)

Die formellen Voraussetzungen für eine Plangenehmigung gemäss Art. 45 ff. BauG sind erfüllt.

2.

Übergeordnete Planung und weitere Planungsinstrumente

a)

Inventar schützenswerter Ortsbilder der Schweiz (/SOS)

Die Gemeinde Lutzenberg ist Bestandteil des Inventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS). Durch die Aufnahme eines Objekts im ISOS wird dargetan, dass es in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder Ersatzmassnahme die grösstmögliche Schonung verdient. Gemäss Art. 11 der Verordnung über das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (VISOS; SR 451.12) müssen Kantone und Gemeinden das ISOS bei der Erarbeitung ihrer jeweiligen Planungen berücksichtigen. Im ISOS ist das Gebiet Tobel mit dem Erhaltungsziel A (Erhalten der Substanz) enthalten. Der Ortsteil Kapf weist keinen räumlichen Zusammenhang mit dem Gebiet Tobel auf. Das ISOS ist für den Überbauungsplan Kapf nicht relevant.

b)

Agglomerationsprogramm St. Gallen-Bodensee

Die Gemeinde Lutzenberg ist Bestandteil des Agglomerationsprogramms St.Gallen-Bodensee. Darin wird die Gemeinde Lutzenberg als Ort mit lokaler Zentrumsfunktion und schneller ÖV-Verbindung an den Agglomerationskern und weitere regionale Zentren charakterisiert. Im Agglomerationsprogramms St.Gallen-Bodensee werden verschiedene Massnahmen (Massnahme Nr. 1.3: Zielsetzung Siedlungsdichten, Massnahme Nr. 2.1: Gestaltung Übergang Siedlung, Massnahme Nr. 2.5: Anpassung an Klimawandel, Massnahme Nr. 2.6: Biodiversität im Siedlungsraum) im Einflussbereich des Überbauungsplans Kapf definiert. Die gemäss Agglomerationsprogramms St. Gallen-Bodensee angestrebte Siedlungsdichte von mindestens 50 Einwohnern- und Beschäftigten pro Hektare (E+B/ha) in Gebieten mit der öV-Güteklasse D wird mit dem Überbauungsplan Kapf nicht erreicht. Gemäss Erläuterungen im Planungsbericht wird eine gegenüber der Ist-Situation erhöhte Siedlungsdichte basierend auf der Regelbauweise der Wohnzone W1 .4 auf 35 E+B/ha angestrebt. Der Zielwert für die angestrebte Siedlungsdichte im Gebiet Kapf wird in Anbetracht der raum planerischen Rahmenbedingungen und im Kontext der laufenden Ortsplanung als zweckmässig beurteilt. Der Überbauungsplan Kapf setzt die weiteren Massnahmen des Agglomerationsprogramms stufengerecht um.

Seite 2/4

,wl Appenzell Ausserrhoden

VJ!R

c)

Kantonaler Richtplan

Im kantonalen Richtplan wird die Gemeinde Lutzenberg dem Gemeindetyp "ländliche Gemeinde" zugewiesen. Die ländlichen Gemeinden weisen gemäss Definition im kantonalem Richtplan eine Bedeutung als Wohnstandort mit Erholungsfunktion auf. Zudem verfügen sie über ein Grundversorgungsangebot an Gütern des täglichen Bedarfs und über ein Grundangebot an Arbeitsplätzen (Gewerbe). Die Chancen der ländlichen Gemeinden liegen in einer sanften Entwicklung und in der Bewahrung der ländlichen Qualitäten. Der kantonale Richtplan legt im Weiteren fest, dass die Gemeinde Lutzenberg die Dichte innerhalb der Wohn-, Misch- und Kernzone auf den Bundesmedian von 38.6 E+B/ha (Kapitel S.2, Abstimmungsanweisung 4.1) erhöhen muss. Derzeit beträgt die Dichte im bebaubaren Bereich des Überbauungsplans Kapf etwa 18.5 E/ha. Gemäss Erläuterungen im Planungsbericht wird ein Dichtewert von 35 E/ha für den Perimeter des Überbauungsplans Kapf nachgewiesen. Die Differenz zum Bundesmedian ist gering und aus raumplanerischen Überlegungen gerechtfertigt. Es gibt in der Gemeinde Lutzenberg alternative Standorte mit besseren raumplanerischen Voraussetzungen für eine Verdichtung, als dies im Gebiet Kapf der Fall ist.

d)

Gemeinderichtplan

Der rechtkräftige Gemeinderichtplan der Gemeinde Lutzenberg (am 28. Mai 2013 vom Regierungsrat genehmigt) wird überarbeitetet. Der überarbeitete Gemeinderichtplan der Gemeinde Lutzenberg befindet sich aktuell beim Departement Bau und Volkswirtschaft in der Vorprüfung. In der durch die Gemeinde Lutzenberg erarbeiteten Innenentwicklungsstrategie wird für das Gebiet Kapf die Strategie "Aufwerten" verfolgt. Ziel ist der Erhalt der Struktur, jedoch mit einer moderaten Entwicklung. Es sollen Lücken und innere Reserven innerhalb der Regelbauweise ausgenutzt werden. Das Gebiet Kapf ist weitgehend überbaut. Alternative raumplanerische Massnamen (u.a. Verlagerung der Bauzonen) drängen sich nicht auf. Der Überbauungsplan Kapf ist mit den behördenverbindlichen Vorgaben der Gemeinderichtplanung vereinbar. Der Überbauungsplan Kapf hat eine untergeordnete Rolle für die Ortsplanung. Es werden keine konzeptionellen Änderungen vorgezeichnet.

e)

Zonenplan Nutzung

Der Perimeter des Überbauungsplans Kapf überlagert gemäss rechtskräftigen Zonenplan der Gemeinde Lutzenberg die Wohnzone W1 .4, die Grünzone und Wald. Der im Überbauungsplan Kapf definierte Baubereich (Art. 3 der Sonderbauvorschriften; SBV) und die allgemeine Umgebungsfläche (Art. 6 SBV) befinden sich gemäss rechtskräftigen Zonenplan nur in der Wohnzone W1 .4. Das im Überbauungsplan Kapf festgelegte Freihaltegebiet umfasst die Grünzone sowie teilweise die Wohnzone W1 .4. Dem Zonenzweck der jeweils betroffenen Grundnutzung wird nicht widersprochen. Der Überbauungsplan Kapf basiert auf dem Zonenplan Nutzung.

3.

Recht- und Zweckmässigkeit

a)

Gemäss Art. 39 BauG regelt der Überbauungsplan die Überbauung eines Teilgebiets mit Sonderbauvor-

schriften. Die Sonderbauvorschriften präzisieren die in der jeweiligen Zone geltenden Vorschriften. Durch Sonderbauvorschriften können u.a. die Bauweise (offen, geschlossen), die Anordnung und Gliederung der Bauten, die Grösse und Abstände der Bauten, die Firstrichtung und Dachform, die Materialwahl und Fassadengestaltung, Anordnung, Gestaltung und Bepflanzung der Freiräume und die Nutzungsintensität geregelt werden. Der Überbauungsplan Kapf berücksichtigt den Regelungsbereich von Art. 39 BauG.

Seite 3/4

~ Appenzell Ausserrhoden

VJ!R

b)

Gemäss Art. 41 Abs. 1 BauG darf mittels Überbauungsplan bei der Geschosszahl höchstens um ein Voll-

geschoss und bei der Intensität der Nutzung um höchstens 10% abgewichen werden. Der neue Überbauungsplan Kapf sieht keine Abweichung gegenüber der Regelbauweise des Baureglements der Gemeinde Lutzenberg vor. c) Der Überbauungsplan Kapf erweist sich als recht- und zweckmässig. Die Genehmigung für den Überbauungsplan Kapf und die Aufhebung des Überbauungsplans Kapf (altrechtlich: Quartierplan) kann erteilt werden. Gebühren

Gestützt auf Art. 22 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; bGS 143.1) werden für die Genehmigung des neuen Überbauungsplans Kapf keine Gebühren erhoben. Durch den neuen Überbauungsplan Kapf erwachsen keine Vorteile für Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer.

C.

Beschluss

1.

Der Überbauungsplan Kapf wird genehmigt.

2.

Der Überbauungsplan Kapf (altrechtlich: Quartierplan) vom 24. Oktober 1980 wird aufgehoben.

3.

Mitteilung an: Gemeinderat Lutzenberg (8 Exemplare mit Genehmigungsvermerk) raum.manufaktur.ag, Feldlistrasse 31A, 9000 St.Gallen (1 Exemplar mit Genehmigungsvermerk) Abteilung Raumentwicklung (1 Exemplar mit Genehmigungsvermerk) Baukoordinationsdienst Amtsblatt

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen seit der Zustellung beim Regierungsrat (Regierungsrat, Regierungsgebäude, 9102 Herisau) schriftlich Rekurs erhoben werden. Der Rekurs hat einen Antrag sowie eine kurze Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen (Art. 30 ff. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; bGS 143.1]). Versandt am: Departement Bau und Volkswirtschaft

i.iaso:,

2ie~

5000.2023-0872

Seite 4/4