Teilzonenplan Eggli-Stofel Parz. Nr. 2381

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Herisau, 03. August 2004

Gemeinde Teufen: Teilzorrdn'plan Eggli€tofel P-ärz. Nr. 2381, Quartierplan Eggli-stofel; Genehmigung

A. 1

Ausgangslage Mit Schreiben des Gemeinderates vom 26. Mai 2004 wird um die Genehmigung der obengenannten Planungsinstrumente durch die Baudirektion nachgesucht.

2

Mit der Genehmigung der Ortsplanungsrevision Teufen am 22. Februar 1995 wurde der obere Teil des Pla4ungsgebietes der Wohnzone W3 und der untere Teil der Wohnzone W2b zugewiesen. Die Waldabstandsbereiche und ein Abstandsbereich zui Umfahrungsstrasse sind der Grünzone zugeordnet.

J.

Aufgrund der geplanten Überbauung soll der südliche Teil des Planungsgebietes, der der Wohnzone W2b zugewiesen ist, neu grösstenteils der Wohnzone W3 zugewiesen werden. Ein kleiner Teil (ca. 270 m') wird neu der Grünzone zugewiesen.

4.

Die bis anhin dem ÜG zugewiesene bestehende Stichstrasse wird neu der Wohnzone WG 3 zugewiesen (ca. 250 m2).

5.

Mit der vorliegenden Anderung des kommunalen Richtplanes wird die geplante Strassenverbindung im nordwestlichen Bereich des Planungsperimeters aufgehoben.

5.

Mit dem Quartierplan Eggli-Stofelwerden die für die Überbauung des Planungsgebietes wesentlichen Grundzüge und Leitvorstellungen umschrieben und festgelegt.

6.

Der Teilzonenplan und der Quartierplan wurden dem Vorprüfungsverfahren unterzogen.

7

Der Teilzonenplan und der Quartierplan wurden am 2. März 2Q04 vom Gemeinderat erlassen.

8

Die öffentliche Planauflage des Planungsinstrumentes erfolgte vom 10. März 2A04 bis 8. April 2004. Es sind keine Einsprachen eingegangen.

B. 1

Erwägungen Die formellen Voraussetzungen für eine Plangenehmigung gemäss Arl; 45 ff. des Baugesetzes (bGS 721.1) sind erfüllt. Formell steht der Plangenehmigung durch die Baudirektion damit nichts gntgegen.

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2

Nach Art. 52 Abs. 2 BauG können geringfügige Anderungen an Zonenplänen im vereinfachten Verfahren ohne Abstimmung vorgenommen werden, wenn die von ihnen ' direkt betrofienen Grundeigentümer und die Mehrheit der Eigentümer der angrenzenden Grundstücke sich mit ihnen einverstanden erklärt haben. Eine geringfügige Anderung wird insbesondere dann angenommen, wenn die Anderung von unterge'ordnetem öffentlichem lnteresse ist, das dem Plan zugrundeliegende Konzept nicht geändert wird und nur eine kleine Fläche betroffen ist. Geringfügige Anderungen an Nutzungsplänen bedürfen der Genehmigung der Baudirektion. Die Genehmigung wird erteilt, wenn sie den gesetzlichen Vorschriften und der übergeordneten Planung entsprechen und nicht als unzweckmässig erscheinen. Die Prüfung erfolgte auf dieser Grundlage.

3

Das Grundkonzept der Ortsplanungsrevision wird durch die vorgesehenen Umzonungen (ca. 2670 m") nicht in Frage gestellt. lnsbesondere werden die Grundsätze der Planbeständigkeit und Rechtssicherheit nicht tangiert.

4.

Die im Rahmen der Vorprüfung angeregten Anpassungen am Quartierplaninhalt und an den Sonderbauvorschriften wurden grösstenteils berücksichtigt. Nicht in genügend verbindlicher Weise eingeflossen in die Sonderbauvorschriften ist jedoch die Vereinbarung zwischen Anstössern und der Bauherrschaft. Diesbezüglich ist in Art. 3 der Sonderbauvorschriften festzuhalten, dass der Beilageplan verbindlich ist. Zu erwähnen ist, dass die in Art. 4 Abs. 2 Sonderbauvorschriften venrvendete Definition für das Untergeschoss der Definition gemäss Art 4 BauV entspricht. Auf die angeregte Streichung wurde vezichtet, da zum jetzigen Zeitpunkt, die kommunale Regelung den Begriffsbestimmungen gemäss kantonaler Bauverordnung vorgehen. Eine Streichung wäie erst dann angebracht, wenn das kommunale Baureglement revidiert und rechtskräftig ist. lm weiteren wird an Art. 6 Sonderbauvorschriften festgehalten. Begründet wird dies damit, dass der Baubewilligungskommission die Möglichkeit eingeräumt werden soll, wirkliche schlechte Projekte verhindern zu können, zumal auf die Formulierung von Projektanforderungen beiAbweichungen von der Regelbauweise vezichtet wurde. Unter diesem Aspekt kann dem Beibehalten des eruvähnten Artikels entsprochen werden, zumal gestalterische Anforderungen ohnehin nicht messbar sind und einen entsprechenden Beurteilungsspielraum zulassen.

E

Die zur Kenntnis gebrachte Richtplanänderung wurde aufgrund der Vorprüfung angepasst. Die bestehende Stichstrasse ist nach wie vor Bestandteil des Richtplanes.

b.

Aufgrund der Rechts- und Zweckmässigkeitsprüfung kann eine Genehmigung des vorliegenden Teilzonenplanes und des Quartierplanes erleilt werden.

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C. 1. 2'

Beschluss der Baudirektion Der Teilzonenplan Eggli-stofel Parz. Nr. 2381 wird genehmigt (Art. 52 Abs. 2 BauG). Der Quartierplan Eggli-Stofel wird vorbehältlich der Rechtskraft des von der BaudirektionAppenzellA.Rh. am 03. August 2004 genehmigten Teilzonenplan Eggli-Stofel Paz. Nr. 2381, im sinne der Enrvägungen genehmigt 1nrr. +s Abs. 2'BauciArt. 3 der Sonderbauvorschriften wird mit tölgenO"ri Wortt"ut g-nehmigt: - Alle in der Legende des Quartierplanes als Festlegungen bäzeichnäten planelemente, die Sonderbauvorschriften sowie der Beilagepian gelten als verbindlich. Die übrigen P.lanelemente gelten als wegleitend. - Beilageplan: Überbauungskonzept 1:500, Bollhalder & Eberle Architekten, vom 18.02.2004

3. 4. 5.

Die Anderung des kommunalen Richtplanes wird zur Kenntnis genommen (Art. 44

Abs.2 BauG).

Für die Genehmigung wird eine Gebühr von Fr. 1000.: erhoben. Mitteilung an:

a) Gemeinderat Teufen (1 Expl. mit Genehmigungsvermerk) b) sekretariat Baudirektion (1 Expl. mit Genehmigungsvermerk) c) Kantonaler Baukoordinationsdienst (1 Expl. mit Genehmigungsvermerk) d) Kantonales Planungsamt (1 Expl. mit GenehmigungsvermerkJ e) Rechnungswesen

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Mitteilung im Amtsblatt

7

Dieser Entscheid kann innert 20 Tagen nach Erhalt mit Beschwerde an den Regierungsrat (Adresse: Regierungsrat, Regierungsgebäude, 9102 Herisau) weitergezogen werden. Die schriftliche Beschwerde hat einen Antrag sowie eine kuze BLgründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen (Art. 30. des Gesetzes über die Venrvaltungsrechtspflege VRpG, bGS 143.1)

8

Versandt

am:

0 3. AlJü, 2004

BAUDIREKTION VON APPENZELL. A.RH

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Jakob Brunnschweiler, Regierungsrat

HIPA 2004\Gemeindegeschäfte\08-Teufen\80-Izpt

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