Ortsplanung, Teilrevision

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Protokoll des

7. Mär22006

Regierungsrates

L.

RRB-2006-

Gemeinde Stein: Teilrevision Ortsplanung, Genehmigung

A. Ausgangslage 1. Mit Schreiben des Gemeinderates Stein vom 16. Dezember 2005 wird um die Genehmigung der Teilrevision der Ortsplanung Stein (bestehend aus Zonenplan, Gemeinderichtplan, Bericht zum Gemeinderichtplan, Planungsbericht, Erschliessungsprogramm und Gesamtrevision Baureglement) durch den Regierungsrat nachgesucht.

2. Die le2te Ortsplanung der Gemeinde Stein, die zwischen 1986 und 1988 erarbeitet worden ist, wurde Ende 1990 vom Regierungsrat genehmigt. Sie umfasst Zonen- und Gemeinderichtplan, Baureglement und Planungsbericht. Nach 15 Jahren beabsichtigt die Gemeinde Stein, ihre Planungsinstrumente teilweise zu überarbeiten. Der Überarbeitung liegen neue, im Strategiepapier,,Zukunft Stein AR 04" festgelegte Absichten und Ziele der Gemeindeentwicklung zu Grunde. Zusätzlich berücksichtigt die vorliegende Teilrevision die Bestimmungen des neuen Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht (Baugesetz). Auch wurde vorliegende Teilrevision inhaltlich auf den neuen kantonalen Richtplan2002 abgestimmt. 3. Am 15. März 2005 hat das Departement Bau und Umwelt im Rahmen der Vorprüfung zur vorliegenden Teil-

revision Stellung genommen. Gestützt darauf wurde das Baureglement überarbeitet und ein zweites Mal zur Vorprüfung eingereicht. 4. Der Gemeinderat Stein hat die gesamte Teilrevision der Ortsplanung Stein am27. Oktober 2005 erlassen. 5. Die öffentliche Planauflage erfolgte vom 26. Septernber 2005 bis am 25. Oktober 2005. Während dieser Zeit

sind keine Einsprachen eingegangen. 6. ln der Abstimmung vom 27. November 2005 haben die Stimmberechtigten der Gemeinde Stein der Teilrevision der Ortsplanung mit 374 JA gegen 109 NEIN zugestimmt. 7. Gemäss Art. 49 Abs. 2 BauG sind Baureglemente und Zonenpläne dem Regierungsrat zur Genehmigung zu

unterbreiten. Diese wird erteilt, wenn der Plan den geseElichen Vorschriften und der übergeordneten Planung entspricht und nicht als unzweckmässig erscheint. Gemäss Art. 43 bedarf der kommunale Richtplan der Genehmigung des Regierungsrates. Das Erschliessungsprogramm bedarf ebenso der Genehmigung durch den Regierungsrat (Art. 59 Abs. 3 BauG).

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B. Enrvägungen 1. Die formellen Voraussetzungen für eine Plangenehmigung gemäss Art. 45 ff. des Baugesetzes (bGS 721.1) sind erfüllt.

2. Sofern nachstehend keine Bemerkungen gemacht werden, entsprechen die eingereichten Unterlagen den an sie gestellten Anforderungen. ln den folgenden Punkten sind Feststellungen enthalten, welche eine Aus-

wirkung auf die Genehmigung haben. Es sind aber auch solche Bemerkungen enthalten, welche aufgrund offener Fragen, die sich aus der Vorprüfung ergeben haben, speziell einer Erwähnung bedürfen oder wo allgemein ein Hinweis als notwendig erscheint. 3. Kantonale Richtplanung

a) Richtungsweisende Festlegungen für die Bauzonenausscheidung (5. I . ) 1

Die Einwohnezahl stagniert seit 15 Jahren bei ca. 1350 Einwohnern. Gemäss Zielvorstellungen soll die Einwohnezahl innerhalb der nächsten 10 - 15 Jahren um 250 Einwohner auf 1600 Einwohner gesteigert werden. Der kantonale Richtplan geht für die Gemeinde Stein bis ins Jahr 2020 von einer Bevölkerung von 1590 Ein-

wohnern aus. Die von der Gemeinde gemachte Zielvorgabe deckt sich mit den Aussagen, die sich im kantonalen Richtplan bezüglich der Bevölkerungsentwicklung finden. Gemäss Kapazitätsberechnung beträgt heute die Reserve der unüberbauten Bauzonenflächen 99 Personen. Unter Berücksichtigung eines geplanten Bevölkerungswachstums von 250 Einwohnern scheint eine Erhöhung der Kapazität des Zonenplanes um ca. 150 Personen angemessen. Der kantonale Richtplan legt die für die Entwicklung im Rahmen des Richtplanhorizontes notwendige Siedlungsfläche als Siedlungsgebiet fest. Fiir Stein wurde die Siedlungsfläche mit 27 ha festgelegt. Dies entspricht dabei weitestgehend der rechtskräftigen Bauzone. Gemäss Planungsbericht weist die vorliegende Teilrevision des Zonenplanes eine zusätzliche Bauzonenfläche von ca. 3.3 ha aus. Zusätzlich werden im überarbeiteten

Zonenplan 1.1 ha Übriges Gemeindegebiet bezeichnet und im kommunalen Richtplan entsprechend als Bauentwicklungsgebiete bezeichnet. Gemäss Angaben der Gemeinde Stein beträgt die unüberbaute Fläche gemäss rechtskräftigem Zonenplan 3.1 ha. Für Wohnnutzungen stehen noch 0.9 ha, für Wohn- und Gewerbenutzungen 1.2 ha und für Gewerbenutzungen noch t ha zur Verfügung. Bauzonenerweiterungen, die über das Mass des vorgegebenen Siedlungsgebietes hinausgehen, müssen den in Kapitel 3.1 (kantonaler Richtplan: Seite 32) aufgeführten Kriterien genügen. Anlässlich einer Besprechung vom 4. Mai 2005 wurde ausgeführt, dass sich die Frage der Nichterhältlichkeit nicht stellt. Zudem wurde dargelegt, dass sämtliche neu zur Einzonung vorgesehenen Grundstücke erhältlich und überbaubar sind. Eine entsprechende Aussage findet sich im Planungsbericht jedoch nicht. Es ist zwingend notwendig, dass der Planungsbericht wie im Rahmen der Vorprüfung verlangt noch mit entsprechenden Aussagen ergänzt wird. Den Einzonungsbegehren kann grundsätzlich zugestimmt werden. Es drängt sich keine Anderung des kantonalen Richtplanes auf,

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b) F estsetzu ng von Sied/ungsbe gre nzu ngen Entlang der westlichen Abgrenzung im Gebiet Langenegg (neue Wohnzone WE) sowie entlang der Langeneggstrasse (neu Übriges Gemeindegebiet ÜG) ist eine Siedlungsbegrenzungslinie festgelegt. lm Rahmen des Richtplans werden die Siedlungsbegrenzungen nicht pazellenscharf ausgewiesen. Die Darstellung der erwähnten Siedlungsbegrenzung lässt entlang der rechtskräftigen Bauzonengrenze sirdwestlich Langenegg noch eine Bautiefe zu. Mit dieser Bautiefe wird das bestehende Baugebiet nur leicht erweitert. Südöstlich wird das Baugebiet durch eine bestehende Strasse begrenzt. Gemäss überarbeitetem Zonenplan ist auf der gegenüberliegenden Strassenseite ein Übriges Gemeindegebiet ausgeschieden, das im kommuna-

len Richtplan als Bauentwicklungsgebiet,,Wohnen" bezeichnet ist. Dieses Gebiet umfasst ein nicht mehr landwittschaftlich genutztes Bauernhaus. Auch in diesem Bereich weist der kantonale Richtplan eine Siedlungsbegrenzung aus. Unter Berücksichtigung, dass bereits heute eine Erschliessung vorhanden ist, ist eine bauliche Entwicklung in diesem Bereich denkbar. Bei einem späteren Einzonungsbegehren ist eine entsprechende

Anpassung des kantonalen Richtplanes notwendig. c) Festsetzung Aussichtpunkt (5.2.4) Nordöstlich der vorgesehenen Einzonung Langenegg liegt ein gemäss kantonalem Richtplan festgesetzter Aussichtspunkt. Erwähnter Aussichtspunkt wird durch geplante Einzonung nicht tangiert. d) Berücksichtigung der Fruchtfolgeflächen (L.2)

Gemäss der Karte zum kantonalen Richtplan grenzt die Bauzone Schnädt West unmittelbar an das kantonale lnteressengebiet Landwirtschaft (Fruchtfolgefläche). lm Rahmen der Vorprüfung wurde darauf hingewiesen, dass gemäss Abstimmungsanweisungen Umfang und Qualität der FFF zu erhalten sind. Wie verlangt, wurde im Planungsbericht eine entsprechende Würdigung vorgenommen. Demzufolge beansprucht die Einzonung 1700 m2, dabei handelt es sich aber um eine bereits vollständig überbaute Fläche. Tatsächlich genutzte Fruchtfol gefläche wird nicht eingezont. 4. ü bergeordnete Gesetzgebung a) Das gültige Abwasserreglement wie auch das Abfallreglement der Gemeinde Stein stammen aus dem Jahre 2002. Beide kommunalen Erlasse erfüllen zum heutigen Zeitpunkt sowohl verfahrensmässig als auch sachlich di e Anforderu

n

gen der trbergeordneten Gesetzgebun g.

Die Ortsplanungs-Teilrevision macht keine Aussagen bezüglich Gewässerschutz und Abfallbewirtschaftung in den zur Diskussion stehenden Teilgebieten. Dies ist grundsätzlich nicht zu beanstanden, zumal entsprechende Detailvorgaben in den kommunalen Abwasser- und Abfallerlassen festgelegt sind. Zudem besteht auch die

Möglichkeit, auf Stufe Sondernutzungsplan entsprechende Detailvorgaben zu präzisieren. ln Art. 21 der Bundeswasserbauverordnung werden die Kantone verpflichtet, den Raumbedarf der Gewässer bei der Richt- und Nutzungsplanung zu berücksichtigen. Es ist zu prüfen, inwieweit innerhalb des Siedlungsgebietes gestützt auf die Schlüsselkurve gemäss Bundesamt für Wasser und Geologie mittels Baulinien grössere als die ordentlichen Gewässerabstände festzulegen sind. Unter anderem wird mit dieser Vorgabe das Risiko von Hochwasserschäden dank gentlgendem Fliessgewässer-Raum reduziert und die SchuEmassnahmen werden kostengünstiger. lm Bereich des Feutschenbaches wird dieser Vorschrift durch die im Gemeinderichtplan vorgesehen Gr{.rnzone (Waldabstand) Rechnung getragen.

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b) Ob die Bauvorschriften eine Begrünung von Dachflächen zulassen, ist nicht explizit ausgeführt. Die in öko-

logischer Hinsicht enrvünschte Begrünung ist allerdings auch nicht ausgeschlossen. Grundsätzlich sind an Hauptbauten Schrägdächer vorgeschrieben, was gestalterisch begründbar ist. Die berechtigten Anliegen zur Begrünung und ökologischen Aufwertung des Siedlungsgebiets müssen somit im Einzelfall weiterverfolgt werden. c) Wichtige Hinweise zu den Gewässerschutzfragen bietet der von der Gemeinde erarbeitete Generelle Entwässerungsplan GEP. Mit diesem lnstrument verfügt die Gemeinde über eine aktuelle Bestandesaufnahme resp. die notwendigen Grundlagen zur Siedlungsentwässerung in den fraglichen Gebieten.

d) ln zum Zeitpunkt des lnkrafttretens der eidg. Lärmschutzverordnung (1 .4.1987) noch nicht erschlossenen oder in seither neu ausgeschiedenen Bauzonen gelten als Lärmgrenzwerte die Planungswerte (Art. 29 f. LSV). Ob diese im Bereich von geplanten Bauten eingehalten sind, ist gemäss Vorprüfungsbericht vor allem entlang der Staatsstrasse im Quartierplanverfahren zu überprüfen. Die beiden betroffenen Gebiete sind mit einer Quartierplanpflicht belegt.

5. Verhältnis zum kantonalen Schutzzonenplan Die Bauzonenenueiterung um eine Bautiefe im Bereich Langenegg tangiert gemäss kantonalem Schuzonenplan eine Landschaftsesftsfzzsl'16. Die Empfindlichkeit des Landschaftsbildes wird dadurch nicht einschneidend

beeinträchtigt. Dem Landschaftsschutz kann auch mit der zusätzlich vorgesehenen Bautiefe weiterhin Rechnung getragen werden. Das fragliche Gebiet kann aufgrund der durchgeführten lnteressenabwägung aus dem Schutzzonenplan entlassen werden. Weitere Schutzgegenstände gemäss kantonalem Schutzzonenplan sind nicht berührt. 6. Kommunale Richtplanung

Die Teilrevision des kommunalen Richtplanes basieren auf den Zonenplanänderungen sowie den Absichten des räumlichen Konzeptes. Eine Anderung ist die geplante Verlegung des Bereiches Tempo 50 km/h im Gebiet

Schnädt sowie die Strassenraumgestaltungsmassnahmen im Dorfbereich entlang der Hauptstrasse. Mit diesen Massnahmen soll insbesondere die Attraktivität des Strassenraums erhöht werden. 7. Zonenplan

a) Abgrenzung von Waldrändern gegenüber Bauzonen Der teilrevidierte Zonenplan weist die Pazelle Nr. 290 dem Übrigen Gemeindegebiet zu. Erwähnte Parzelle grenzt im nördlichen Bereich an einen Wald. lm kommunalen Richtplan legt die Gemeinde Stein fest, das in

erwähntem Gebiet eine künftige Siedlungsentwicklung anzustreben ist. Ebenso ist im kommunalen Richtplan vorgesehen, den gesetzlich erforderlichen Waldabstand einer Grünzone (Zweck Freihaltung)zuzuweisen. Unter Berücksichtigung, dass es sich beim Übrigen Baugebiet um eine explizite Nichtbauzone handelt, ist es zum jetzigen Zeitpunkt nicht notwendig, die gemäss Art. 13 des Bundesgesetzes über den Wald notwendige Abgrenzung des Waldes gegenüber der Bauzone vorzunehmen. Sobald jedoch die Absichten einer üOertUnrung des übrigen Gemeindegebietes in die Wohnzone W2 konkret werden, ist das notwendige Waldfeststellungsverfahren und die Abgrenzung des Waldes gegenüber der Bauzone im Beisein des Oberforstamtes vorzunehmen. Sinngemäss gelten diese Ausführungen auch für das Gebiet Säge.

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b) Zweckbestimmung der Grünzonen