Quartierplan Berg II, Teil Ost

Jakob Brunnschweiler Regierungsrat Bau- und Umweltdirektor

Herisau, 13. Mai 201 1

Rehetobel: Quartierplan Berg ll, TeilOst; Genehmigung

A. Ausgangslage 1. Mit Protokollauszug vom 7. April 2011 (eingegangen am 28. April 2011) ersucht der Gemeinderat von Rehe-

tobel um Genehmigung des obgenannten Planungsinstruments. 2. Der Quartierplan Berg ll, der das gesamte Gebiet oberhalb der Bergstrasse umfasst, wurde am 2. Juli 2007 vom Departement Bau und Umwelt genehmigt und die eingereichten Rekurse gleichentags abgewiesen. Eine gegen die Genehmigungs- und Einspracheentscheide eingereichte Venrvaltungsgerichtsbeschwerde wurde teilweise gutgeheissen. 3. Die Begründung ftir die teilweise Aufhebung des Quartierplans Berg ll lag im Wesentlichen darin, dass nach damals geltendem Zonenplan die altrechtlichen Grünzonen noch nicht an das neue Baugese2 angepasst waren. Die Gemeinde Rehetobel hat in der Folge den Zonenplan überarbeitet und die Grünzonen dem neuen Baugesetz entsprechend in solche im Baugebiet und in solche im Nichtbaugebiet unter Zuweisung des Zwecks ausgeschieden. Der geänderte Zonenplan wurde am 7. April 2009 genehmigt. Der Quartierplan Berg ll, Teil Ost bezweckt u.a., den aufgehobenen Teil des Quartierplans Berg ll neu zu regeln. 4. Das Planungsgebiet liegt am nördlichen Ortsrand der Gemeinde Rehetobel und zeichnet sich durch eine starke Südhanglage aus. Es umfasst Teile der Pazellen Nrn. 1 177, 830, 831 , 1243 und 226. Das Gebiet liegt in der Hauptsache in der Wohnzone W1, der obere Streifen in der Grünzone. Die betroffene Grünzone liegt nach neuem Zonenplan in einer Grünzone im Baugebiet mit dem Zweck Freihaltung. Oberhalb des Perimeters befindet sich gemäss kantonalem Richtplan eine Aussichtslage. Das Gebiet, soweit es in der Wohnzone W1 liegt, untersteht der Quartierplanungspflicht. Der südöstliche Teil der Paz. Nr. 1243 befindet sich gemäss kantonaler Gefahrenkarte, 1 :5000, Blatt Rehetobel, Juni 2009, und kantonaler Gefahrenhinweiskarte 1:10'000, Los 2, Mittelland / Vorderland in einem potenziellen Anrissgebiet Hangmuren (mittlere Gefährdung, blau, HM 5). 5. Der Quartierplan beabsichtigt, den Bedürfnissen der Bauinteressenten gerecht zu werden. Namentlich vermögen die Erschliessungs-, Überbauungs- und Gestaltungsbestimmungen des rechtskräftigen Quartierplans ,,Berg" vom 6. Mai 1997 die heutigen Bedrirfnisse nicht mehr abzudecken. Der noch offene und vom Venrval-

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tungsgericht aufgehobene Teilbereich soll mit einer zweck- und rechtmässigen Erschliessung ausgestattet werden. Zudem soll die Überbauung in Anbetracht der landschaftlich sensiblen Lage verträglich gestaltet werden.

6. Die öffentliche Auflage des Planungsinstrumentes erfolgte vom 7. Februar 2011 bis 8. März 2011. Gemäss Protokoll des Gemeinderates Rehetobel vom 7. April 2011 sind keine Einsprachen eingegangen. Mit Beschluss vom gleichen Tag hat der Gemeinderat Rehetobel den Quartierplan Berg ll, Teil Ost inklusive Grenzabstandskorrektur (Lift bau) erlassen.

B. Erwägungen 1. Die formellen Voraussetzungen für eine Plangenehmigung gemäss Art. 45 ff. des Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht (Baugesetz, BauG, bGS 721.1) sind erfüllt. Formell steht der Plangenehmigung

durch das Departement Bau und Umwelt damit nichts entgegen. 2. Die im Rahmen der Vorprüfung angeregten Ergänzungen und vorgeschlagenen Anderungen wurden weitestgehend berlrcksichtigt. 3. Die Sonderbauvorschriften dürfen dem Zweck der jeweiligen Zone nicht widersprechen (Art. 41 Abs. 1 erster Satz BauG). Einzelfallweise Abweichungen von den in der betroffenen Zone geltenden Bauvorschriften sind zulässig, wenn von der Geschosszahl nicht um mehr als ein Vollgeschoss abgewichen wird (vgl. Art. 41 Abs.1 lit. a BauG). Eine Mehrausnlltzung von bis zu 10oÄ kann gewährt werden, wenn mit dem Projekt in Bezug auf die architektonische Gestaltung, die Wohnhygiene sowie die Eingliederung in die bauliche und landschaftliche Umgebung gegenüber der zonengemässen Überbauung eine wesentliche Qualitätssteigerung verbunden ist (vgl. Art. 41 Abs. 1 lit. b BauG).

4. Der Quartierplan ermöglicht folgende Abweichungen von den Regelbauvorschriften des Bauregelements von Rehetobel (BauR, genehmigt vom Regierungsrat am 7. April 2009) und übrigen übergeordneten Vorschriften:

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Gemäss Regelbauvorschriften (Art. 16 BauR) gelten in der Wohnzone W1 Gebäudeabstände von 2 mal 4m (kleiner Grenzabstand) bzw. 2 mal 5m (grosser Grenzabstand). Art. 6 der Sonderbauvorschriften (SBV) erlaubt einen seitlichen Gebäudeabstand von 5m, wenn beide Gebäude die feuerpolizeilichen Vor-

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schriften einhalten und die Wohnhygiene gewährleistet bleibt. Gemäss Regelbauvorschriften sind maximal 2 talseitig sichtbare Geschosse zulässig (vgl. Art. 16 BauR). Die Sonderbauvorschriften erlauben drei talseitig sichtbare Geschosse (vgl. Art. 10 Abs. 2 SBV). lm Grünbereich G1 ist ein Fussweg festgelegt, der zudem überdeckt werden kann (vgl. Art. 7 Abs. 2 SBV). ln Grünzonen sind Kleinbauten und Anlagen wie Gartenhäuser, Schrebergärten und dergleichen zulässig, soweit sie dem festgelegten Zweck der Zone nicht entgegenstehen (Art. 28 Abs. 3 BauG). Ebenfalls statthaft sind unterirdische Parkierungsanlagen inklusive der erforderlichen Zufahrt. Erschliessungsanlagen und Eingriffe ins Gelände und den Naturhaushalt sind zulässig, soweit damit die Erfüllung des Zonenzwecks nicht beeinträchtigt wird (Art. 28 Abs. 4 BauG). Nach Art. 28 des BauR sind Flachdächer ausserhalb der OrtsbildschuEzone gestattet, wenn sie das Ortsund Landschaftsbild nicht beeinträchtigen und extensiv begrünt sind. Die Sonderbauvorschriften schreiben in Artikel 12 begrünte Flachdächer vor.

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5. Die beabsichtigten Abweichungen liegen im gesetzlich zulässigen Rahmen (vgl. Art. 41 BauG). Offensichtliche Widersprüche zum Zweck der jeweiligen (Grundnutzungs-)Zone sind nicht erkennbar. 6. Hinsichtlich der Naturgefahren hat die Gemeinde Rehetobel eine Bestimmung in die Sonderbauvorschriften aufgenommen (Art. 11 SBV). Danach sind alle Bauten und Anlagen sowie Geländeveränderungen im Bereich mittlerer Gefährdung innerhalb des Geltungsbereichs bewilligungspflichtig. Massnahmen, die das Risiko beein-

flussen könnten, bedürfen der Bewilligung der zuständigen Fachstelle. Diese kann Auflagen zur Gefahrenminderung verfügen. 7. Aufgrund der Recht- und Zweckmässigkeitsprüfung

kann eine Genehmigung des vorliegenden Quartier-

planes erteilt werden.

C. Beschluss 1. Der Quartierplan Berg ll, Teil Ost wird genehmigt (Art. 49 Abs. 2 BauG) 2. Für die Genehmigung wird eine Gebtrhr von Fr. 500.00 erhoben 3

Mitteilung an:

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Sekretariat Departement Bau und Umwelt (1 Exemplar mit Genehmigungsvermerk) KantonalerBaukoordinationsdienst(1 ExemplarmitGenehmigungsvermerk) Kantonales Planungsamt (1 Exemplar mit Genehmigungsvermerk) Oberforstamt (1 Exemplar mit Genehmigungsvermerk)

GemeinderatRehetobel (restlicheExemplaremitGenehmigungsvermerk) Rechnungswesen

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen seit der Zustellung beim Regierungsrat (Regierungsrat, Regierungsgebäude, 9102 Herisau) schriftlich Beschwerde erhoben werden. Die Beschwerde hat einen Antrag sowie eine kuze Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen (Art. 30

des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, VRPG; bGS 143.1). Mitteilung im Amtsblatt

Versandt

am: 19. MAI

2011

Departement Bau und Umwelt

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