Teilzonenreglement Neumatten

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Exemplar Amt für Raumplanung

Mutation RRB 1186 vom 07.04.1992

GEMEINDE BINNINGEN

NACHGEFÜHRTES REGLEMENT

Teilzonenreglement Neumatten

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Vorlage des Gemeinderates an die Gemeindeversammlung Mit grösstem Nachdruck wird heute nach umfassender Planung gerufen, um die bauliche Entwicklung unserer Ortschaften in geordnete Bahnen lenken zu können. Mit der Planung allein ist es nicht getan; der Planer muss vielmehr, sollen seine Pläne Wirklichkeit werden, die Gemeinde dazu gewinnen, den planerischen Willen mit den Mitteln des Rechtes für die Grundeigentümer verbindlich zu erklären. Dies gilt in vermehrtem Masse für eine Vorortsgemeinde. Zur Zeit wird für unsere Ortschaft an einer Dorfkernplanung gearbeitet, mit Einbezug der Verkehrsprobleme. Nebstdem werden auch für in sich abgeschlossene, ausserhalb des Ortskerns liegende Gebiete Überbauungspläne aufgestellt. Dies speziell für Gebiete, die in nächster Zeit überbaut werden sollen. In der Erkenntnis, dass mit den bestehenden Zonenvorschriften schlechte Überbauungen nicht verhindert werden können, wird versucht, mittels Überbauungsplänen das Bauen von Wohnblöcken zu lenken. Allen diesen Planungen wird die nach dem gültigen Zonenreglement zulässige Ausnützung des Bodens zugrunde gelegt. Mit der gemischten Bauweise, die vor allem höhere Bauten vorsieht, werden wesentlich grössere Freiflächen und grössere Gebäudeabstände erreicht, womit die städtebauliche Forderung nach besseren wohnhygienischen und ästhetischen Verhältnissen erfüllt wird. Die gesetzlichen Grundlagen unseres Kantons genügen noch nicht, um eine geplante Gesamtüberbauung gegen den Willen der Grundeigentümer zu erzwingen. Die Gemeinden sind gemäss kantonalem Baugesetz von 1941 lediglich befugt, Bau- und Strassenlinienpläne sowie Zonenpläne und -reglemente aufzustellen. Eine Gesamtplanung für ein bestimmtes Gebiet kann im heutigen Zeitpunkt nur im Einverständnis der Grundeigentümer verwirklicht werden, d. h. die Behörde muss die Grundeigentümer von der Zweckmässigkeit einer geplanten Überbauung überzeugen. Damit die Landeigentümer an einer Gesamtplanung interessiert sind, ist es üblich, dass die nach dem Zonenreglement zulässige Nutzung des Bodens um einige Prozente erhöht wird. Als Gegenleistung müssen die Grundeigentümer in einem speziellen Vertrag Bedingungen eingehen, nach welchen die Fassaden und die Umgebung nach bestimmten Vorschriften zu gestalten sind. Der zur Genehmigung vorliegende Überbauungsvorschlag «Neumatten », welcher die Parzellen Nr. 1311, 1319, 1320, 1312,1313, 1317, 1318, 1314 und 1316 umfasst, darf in jeder Hinsicht als glückliches Musterbeispiel bezeichnet werden. Das einbezogene Gebiet ist heute mit Ausnahme von zwei Gärtnerhäusern noch nicht überbaut. Das gesamte, der Planung unterzogene Areal misst 27297 m2 und liegt westlich des Schafmattweges in der dreigeschossigen und östlich des Schafmattweges in der zweigeschossigen Zone. Gestützt auf die bestehenden Zonenvorschriften könnte dieses Areal mit einer Fläche von über 8000 m2 mit Bauten belegt werden. Dass dies einer unmöglichen Überbauung gleichkäme, die unter allen Umständen verhindert werden muss, zeigt die umstehende Photo. An Stelle der nach den Zonenvorschriften möglichen schlechten Überbauung sind 3-, 4-, 6- und 10-geschossige Bauten projektiert. Die gesamte überbaute Fläche beträgt nach diesem Vorschlag weniger als 4000 m2• Die Gebäude werden in Abständen von 25 m und mehr anstatt von nur 6 m, wie im Baugesetz vorgeschrieben, erstellt. Bevor diese von der kantonalen Planungsstelle in Verbindung mit der Bauverwaltung aufgestellte Planung verwirklicht werden kann, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein: 1.

Zwischen den Grundeigentümern und der Einwohnergemeinde ist ein Vertrag (öffentliche Urkunde) abzuschliessen, welcher dieser Vorlage beiliegt. Diese öffentliche Urkunde wurde bereits allseitig unterzeichnet und soll noch von der Gemeindeversammlung genehmigt werden.

2.

Der bestehende Zonen plan sowie das gültige Zonenreglement sind für das die Planung umfassende Teilgebiet durch die Gemeindeversammlung ausser Kraft zu setzen.

3.

Gleichzeitig ist für dieses Teilgebiet ein Teilzonenplan mit entsprechenden neuen Zonenvorschriften von der Gemeindeversammlung zu beschliessen.

4.

Diese neuen Zonenvorschriften müssen nach dem Gemeindeversammlungsbeschluss während 30 Tagen öffentlich aufgelegt werden.

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Öffentliche Urkunde über die Gesamtüberbauung Neumatten Der unterzeichnete zuständige Beamte zu Binningen beurkundet hiemit: In Ermangelung der gesetzlichen Grundlagen für einen Quartierplan erklären sich die unterzeichneten Parzelleneigentümer bereit, auf privatrechtlicher Basis eine ansprechende Gesamtüberbauung durchzuführen. Vertragspartner sind die unten aufgeführten Grundeigentümer unter sich einerseits und die Einwohnergemeinde Binningen anderseits, wobei die Einwohnergemeinde Binningen auf Grund besonderer Beschlüsse (Teilzonenplan und -f3eglement) den Grundeigentümern eine gesteigerte Nutzung des Bodens zugesteht und die letzteren sich verpflichten, sich an die im Situationsplan vom April 1959 und im Vertrag festgehaltenen Bestimmungen zu halten . 1.

Die Eigentümer und deren Rechtsnachfolger der Parzellen

Nr.1311 Haag-Kohn, Hermann, Schafmattweg 67 Nr.1319 Haag-Kohn, Hermann, Schafmattweg 67 Nr.1320 Haag-Kohn, Hermann, Schafmattweg 67 Nr.1312 Bau AG. für Hoch- und Tiefbau, Zürich, Talacker 41 Nr.1313 Hobohm-Giesin, Otto, Schafmattweg 57 Nr.1317 Hobohm-Giesin, Otto, Schafmattweg 57 Nr.1318 Hobohm-Giesin, Otto, Schafmattweg 57 Nr.1314 Bräutigam-Schildecker Erben, per Adr. Wiesner-Bräutigam, Wilhelm , Fuchshaggraben Nr. 1316 Bräutigam-Schildecker Erben, per Adr. Wiesner-Bräutigam, Wilhelm, Fuchshaggraben in den Neumatten in Binningen erklären sich mit der von der kantonalen Planungsstelle vorgeschlagenen Überbauung am Schafmattweg in Binningen gemäss Situationsplan vom April 1959 einverstanden, sofern die Einwohnergemeindeversammlung von Binningen und der Regierungsrat des Kantons BaselLandschaft einen entsprechenden Teilzonenplan samt -Reglement genehmigen. Der Situationsplan (April 1959) wird als integrierender Bestandteil dieses Vertrages nach der regierungsrätlichen Genehmigung der Gemeindeversammlungsbeschlüsse im Grundbuch auf jeder Parzelle vermerkt.

4 Geplante Überbauung gemäss Vorlage

Nach Zonenplan zulässige Überbauung

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2.

Baulinien (privatrechtliche)

Die Grundeigentümer verpflichten sich, die im unterzeichneten Situationsplan vom April 1959 festgelegten privatrechtlichen Baulinien einzuhalten. Ausserhalb der Baulinien (für Hoch- und Erdgeschossbauten) dürfen oberirdisch keine Bauten, weder Garagen noch Kleinbauten erstellt werden. Die Baulinien sind im Situationsplan (April 1959) nicht durch Absteckungsmasse fixiert. Die Lage der Bauten ist deshalb durch Planabgriff zu bestimmen, wobei zu beachten ist, dass sämtliche Baufluchten senkrecht resp. parallel zur Oberwilerstrasse (Strassenlinie) verlaufen. 3.

Nutzung und Geschosszahl

Bei der Planung der Gesamtüberbauung wurde darauf geachtet, dass einerseits jede Parzelle westlich des Schafmattweges und anderseits jede Parzelle östlich des Schafmattweges in gleichem Masse genutzt werden kann. Die maximale Nutzung (Verhältnis Nutzfläche zur Parzellenfläche) beträgt nach den geltenden Zonenvorschriften für die Parzellen westlich des Schafmattweges 94 % und für die Parzellen östlich des Schafmattweges 75 %. Im Situationsplan (April 1959) wird die Nutzung der Parzellen westlich des Schafmattweges auf 105 % und für diejenigen östlich des Schafmattweges auf 85 % erhöht. Bei der Berechnung der Nutzflächen wurde das später abzutretende Strassenareal der Parzellen 1314 und 1316 mitberücksichtigt. Demzufolge steigt die Nettonutzung der verbleibenden Feinparzellen für die Bauten d, e, f, g, h, i und k auf ca. 113 % und die der verbleibenden Parzelle für den Bau p auf ca. 94 %. Die im Teilzonenplan und im Situationsplan (April 1959) festgehaltenen Geschosszahlen und die Nutzung werden im Minimum und im Maximum als verbindlich anerkannt. 4.

Private Baulandumlegung

Da eine Überbauung nach dem Situationsplan (April 1959) für die Blöcke a, b, c, d, m, n, und 0 nur auf Grund von Baulandumlegungen (flächengleiche Grenzbereinigung) möglich ist, verpflichten sich die Grundeigentümer, auf freiwilliger Basis die notwendigen Grenzmutationen wie folgt vorzunehmen: Gebiet westlich des Schafmattweges: Die Grenzmutationen sind nach der regierungsrätlichen Genehmigung des Teilzonenplanes und Reglementes unverzüglich vorzunehmen. Gebiet östlich des Schafmattweges: Auf Begehren eines der Eigentümer der Blöcke m, n und 0 (Parzellen Nr. 1319, 1318 und 1317) verpflichten sich der oder die Nachbarn unverzüglich zur Vornahme der notwendigen Grenzbereinigungen. Die allfällige Versetzung von Kleinbauten geht zu Lasten des Veranlassers. 5.

Parzellierung

Die Grundeigentümer anerkennen die im Situationsplan (April 1959) dargestellten Parzellierungsvorschläge und Feinparzellierungen als verbindlich und einzig zulässige Parzellierungsmöglichkeit. Die einzelnen Parzellenflächen sind auf die entsprechenden Nutzflächen der zugehörigen Baukörper abgestimmt. Für die Parzellierung müssen die ordentlichen Voraussetzungen erfüllt sein. Weitere Unterteilungen der anerkannten Parzellen bedürfen der Genehmigung des Gemeinderates. 6.

Gemeindestrassen

Die neue Lindenstrasse wird nach den Vorschriften des Gemeindebaureglementes erstellt. Die Parzellen Nr. 1314 und 1316 haben das hierfür notwendige Areal unentgeltlich abzutreten. Die abzutretenden Flächen sind im Situationsplan (April 1959) angegeben. Die Nutzung der Parzellen Nr. 1314 und 1316 wird durch diese Landabtretung nicht reduziert. 7.

Grenzbaurechte

Die für die Überbauung erforderlichen Grenzbaurechte werden als Grunddienstbarkeiten gesondert im Grundbuch eingetragen. Die betreffenden Grundeigentümer geben aber bereits mit der Unterzeichnung dieses Vertrages ihre Zustimmung zur Eintragung der Rechte und Lasten im Grundbuch.

6 8.

Bau- und Gestaltungsvorschriften

Die Grundeigentümer verpflichten sich, bei der Durchführung ihrer Bauvorhaben folgende Bau- und Gestaltungsvorschriften einzuhalten: a)

9.

10.

Es sind nur Flachdächer zugelassen.

b)

Über dem obersten zulässigen Geschoss sind nur Aufbauten für Liftanlagen und Treppenhäuser zugelassen.

c)

Bei den 3- bis 6-geschossigen Gebäuden ist der Ausbau des Sockelgeschosses zu Wohnzwecken nicht gestattet.

d)

Bei den 3- bis 6-geschossigen Gebäuden darf das Sockelgeschoss talseits nicht mehr als 3,00 m (OK Boden) über das fertige Terrain hinausragen.

e)

Bei den 10-geschossigen Gebäuden dürfen im Sockelgeschoss nur Abwartwohnungen untergebracht werden. Diese Wohnungen werden nicht zur Nutzung gezählt. - Die Eingangshalle muss '/3 der Grundfläche betragen (inkl. Treppen).

f)

Der Gemeinderat kann bezüglich der Fassadengestaltung Änderungen verlangen.

Garagen und Parkplätze a)

Der Grundeigentümer des 10-geschossigen Hochhauses g verpflichtet sich, im Minimum pro 300 m' Nutzfläche den Abstellraum für einen Personenwagen unterirdisch zu erstellen. Dieser unterirdische Abstellraum muss so platziert werden, dass er bei der Feinparzellierung dieser Hochhausparzelle zugehört. Die im Situationsplan (April 1959) festgelegte Lage der Einfahrt (Abfahrtsrampe) wird als verbindlich anerkannt.

b)

Die Grundeigentümer der übrigen Gebäude verpflichten sich, die im Situationsplan (April 1959) angegebenen Garagen nach dessen Angaben (Lage und Anzahl) zu erstellen.

c)

Die Grundeigentümer verpflichten sich, pro Pflichtgarage einen Parkplatz auf der entsprechenden Parzelle zu erstellen.

d)

In Ergänzung zu Ziffer 2 dieses Vertrages kann der Gemeinderat nach Bedarf weitere oberirdische Garagen bewilligen.

Gestaltung der Freifläche

Zur Erreichung eines ansprechenden Gesamtbildes verpflichten sich die Grundeigentümer für eine einheitliche Bepflanzung und zur Schaffung von Kinderspielplätzen. Im Innern des Areals der Gesamtüberbauung sehen die Eigentümer von der Erstellung von Einfriedigungen ab. Die in Ziffern 8, 9, und 10 vorgesehenen Verpflichtungen sind in Form von Personaldienstbarkeiten zu Gunsten der Einwohnergemeinde Binningen einzutragen. 11.

Rechtsnachfolger

Die unterzeichneten Grundeigentümer anerkennen die im Vertrag festgehaltenen Bedingungen und verpflichten sich, diese bei einem allfälligen Verkauf auf ihre Rechtsnachfolger zu übertragen. 12.

Gerichtsstand

Über Streitigkeiten, die sich aus diesem Vertrag ergeben, entscheidet der Bezirksgerichtspräsident von ArIesheim nach Anhören der Baudirektion. Gegen Baugesuche, die den Bedingungen des Vertrages nicht entsprechen, kann der Gemeinderat von Binningen Einsprache erheben. Diese sind von der Baudirektion anzuerkennen. 13.

lnkrafttreten

Dieser Vertrag wird nur rechtlich verbindlich, wenn die Einwohnergemeindeversammlung von Binningen innerhalb von drei Monaten nach Unterzeichnung desselben die erforderlichen Beschlüsse (Teilzonenplan und -Reglement) fasst.

7 14.

Vertragsänderungen

Vertragsänderungen können nur im Einverständnis aller Beteiligten oder deren Rechtsnachfolger und der Einwohnergemeinde Binningen, vertreten durch den Gemeinderat, vorgenommen werden. 15. gen.

Dieser Vertrag unterliegt der Genehmigung durch die Einwohnergemeindeversammlung Binnin-

Binningen, den 21. August 1959.

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Teilzonenreglement Neumatten 1) Inhalt und Verfahrensvorschriften