7_Q_4_ Quartierplan Gallezen

Art. 13

Abweichungen / Ausnahmen ........................................................ 14

Art. 14

Schlussbestimmungen ........................... ,...................... ................ 15 Anhang 1 ......................................................................................... 16

Beschlüsse ...................................................................................... 18

Kommentar / Hinweise

Erlass

QP-Bestandteile

Die Einwohnergemeinde Augst erlässt, gestützt auf §§ 2 - 7 und §§ 37 ff. des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998, im Gebiet "Gallezen" Quartierplan-Vorschriften, bestehend aus dem QuartierpIanReglement und den nachfolgend aufgeführten Teilplänen:

Der Erlass definiert die massgebenden gesetzlichen Grundlagen, worauf sich die vorliegenden Quarlierplan-Vorschriften abstützen. Es sind dies im wesenllichen §§ 37 ff. des RBG, in welchen Inhalt und Verfahren der Quartierplanung festgelegt sind.

• •

Die Quarlierplan-Vorschriften sind grundeigentumsverbindlich und bilden die öffentlich-rechtliche Zonen- bzw. Nutzungsund Erschliessungsplanung für das Gebiet "Galfezen".

Teilplan Nr. 1: Teilplan Nr. 2:

Bebauung, Aussenraum und Erschliessung 1:500 Gebäude- und Terrainprofile 1:500

Die Pläne des im Rahmen des Studienauftrages Wohnüberbauung "Gallezen" ausgewählten Siegerprojektes "Robin" sowie das dazugehörende Modell 1:500 bilden die Grundlage der Quartierplan-Vorschriften. Diese Projektgrundlagen dienen als Beurteilungsrichtlinien für die kubische Gestaltung und die Fassadengliederung der Bauten sowie für das Aussenraumkonzept im Rahmen des Baugesuchsverfahrens und unterliegen nicht dem Beschluss- und Genehmigungsverfahren.

Die Projektgrundlagen des Siegerprojektes "Robin" sind im Bericht des Beurteilungsgremiums des prämierten Studienauftrages "Wohnüberbauung Galfezen" vom 22. August 2006 zusammengestellt und sollen bei der Ausarbeitung der Baugesuche als Richtlinien dienen. Sie haben jedoch keine Rechtswirkung. Ausserhalb des Quarlierplan-Perimeters gelten die Zonenvorschriften Siedlung bzw. Landschaft der Gemeinde Augst.

Art. 1 Zweck und Ziele der Planung

Die Quartierplanung "Gallezen" bezweckt eine geordnete, haushälterische Nutzung des Bodens und soll eine umweltgerechte, wohnhygienische, architektonisch und städtebaulich sowie erschliessungsmässig gute, der Umgebung angepasste Überbauung gewährleisten.

Zweck

Ziele

2

Mit dieser Quartierplanung werden im Wesentlichen folgende Ziele verfolgt: • Realisierung einer qualitativ guten Wohnüberbauung mit differenzierten Wohnformen und guter Nutzungsflexibilität. • Qualitativ guter räumlicher Bezug der Wohnungen zum Rhein mit Aussicht auf die Rheinuferlandschaft. • Energetisch nachhaltiger Minergie-Standard für die Überbauung. • Umnutzung der erhaltenswerten Trafo-Station in Wohnnutzung im Nordosten des Areals. • Siedlungsverdichtung mit hoher Qualität und respektvollem Abstand auf das bestehende Einfamilienhausquartier im Osten. • Grosszügige einheitlich gestaltete Aussenräume mit zentralem Platz im Mittelpunkt der Bebauung (südlicher QP-Bereich).

Quartierplan-Reglement Gallezen Augst

Zweck und Ziele der Quartierplanung sind im Sinne von § 37 und § 39 RBG in den QP-Vorschriften festgelegt worden und stützen sich auf die Planungshilfe .Die Ouartierplanung" des ARP vom Dez. 2001.

Quartierplan-Pflicht im Zonenplan Siedlung 1992 Für das Planungsareal ist im Zonenplan Siedlung 1992 der Gemeinde Augst BL eine Ouartierplan-Pflicht verbindlich festgeschrieben. Bei der Ausarbeitung dieser Vorschriften hat der Gemeinderat ein Mitspracherecht, welches er nun im Rahmen des prämierten Studienauftrages und bei der Ausarbeitung der vorliegenden Quarlierplan-Vorschriften wahrgenommen hat. Dabei werden die Qualitätsziele (vgl. nebenstehende Auflistung) im Rahmen der baulichen Realisierung des Areals "Gallezen", gestützt auf die QP-Vorschriften, verbindlich umgesetzt.

Kommentar I Hinweise

• Ökologische Lebensräume und naturnahe Umgebungsgestaltung mit Einbezug des Waldareals im nördlichen QP-Bereich. • Berücksichtigung der Umwelteinflüsse sowie der Bedürfnisse der BewohnerInnen (PW-Erschliessung/Parkierung ab Kraftwerkstrasse, Lärmschutz etc.). • Schadstoffarmes Wohn- und Raumklima unter Beachtung sinnvoller energetischer Massnahmen und durch Wahl geeigneter Baumaterialien. • Initialprojekt des kantonalen Spezialrichtplanes 'Salina Raurica' im Sinne der Zielsetzung "Wohnen am Rhein".

Philosophie des Bebauungs- und Aussenraumkonzeptes (Siegerprojekt "Robin" des Studienauftrages 2006) Hinweis: vgl. auch Bericht des Expertengremiums vom 22.8.2006 §Qbauung; Das Projekt wendet sich der Rheinuferlandschaft zu, ohne den bestehenden Quartieren den Rücken zu kehren. Die Bebauung besteht aus 2- und hpts. 3-gliedrigen kompakten 2bis 5-geschossigen Gebäuden. ｒ ｨ ｙ Ｑ ｦ ｝ ｭ ｬ ､ ﾧ ｾ ･ ｲ ｧ ｡ ｮ ｧ Ｎ ｂ ｪ ｊ ･ ｩ ｦ ｝ ｾ ｩ ･ ､ ｬ ｵ ｛ ｝ ｦ ｌ L

Art. 2 Geltungsbereich und Inhalt

Geltungsbereich

Inhalt der QPVorschriften

Die Quartierplan-Vorschriften gelten für das Areal innerhalb des QuartierpIanPerimeters, wie er im Teilplan Nr. 1 durch die rot punktierte Signatur markiert ist. Planelemente ausserhalb des Quartierplan-Perimeters haben lediglich orientierenden Charakter. 2

Die Vorschriften regeln insbesondere verbindlich: • Art und Mass der Nutzung der Bauten und des Areals • Lage, Grösse und Gestaltung der ober- und unterirdischen Bauten • Gestaltung und Benützung der gemeinschaftlichen Aussenräume • Pflege und Unterhalt der Aussenraum-Flächen und -Elemente im Sinne des ökologischen Ausgleichs. • Ober- und unterirdische Parkierung • Erschliessung sowie Ver- und Entsorgung • Lärmschutz • Realisierung der Überbauung, Vollzug der Quartierplan-Vorschriften

Die Punktartigkeit der Häuser führt zu Zwischenräumen, weIche verschiedene Durchblicke zum und vom Rhein ermöglichen. Die Siedlung und ihre Umgebungsgesta/tung schaffen einen Übergang vom wildbewachsenen Rheinufer zur bestehenden Siedlungstruktur im Quartier. Eine orthogonale Gartenanlage um die Häuser kontrastiert mit der natürlicheren Rheinufer/andschaft (Waldstreifen). Gegenüber der bestehenden Einfami/ienhaussiedlung im Osten hält die QP-Bebauung respektvoll Abstand. ｟ ｕ ｮ ｴ ･ ｲ ｩ ｲ ､ ｩ ｳ ｣ ｨ ｾ ~ Erschlies§YDfL Die Parkierung der Siedlung wird durch eine eingeschossige Autoeinstellhalle, welche von Norden via die Kraftwerkstrasse mittels 2 Zufahrten erschlossen wird, gewährleistet. Velo- und Kinderwagenabstellräume befinden sich ebenfalls in der Einstellhalle, entsprechende Rampen an der Gallezenstrasse gewähren einen direkten Zugang vom Quartier und vom Dorf her.

Oberirdische Ersl;;hlies§J!I1Q; Die oberirdische Erschliessung verläuft für 4 Gebäude über einen zentralen Platz (multifunktionaler Quartierplatz), die restlichen 3 Gebäude werden durch kurze Fusswege von der Gallezenstrasse her erschlossen. WQhf]Jd[Jf@[J;

Alle Wohnungen geniessen Aussicht und Orientierung nach 3 Himmelsrichtungen und verfügen über eine Loggia. Grosszügige Wohnungsgrundrisse bieten zusammen mit einer sensiblen Gebäudeplazierung (fast alle Wohnungen profitieren von der speziellen Lage am Rhein) und Umgebungsgestaltung einen hohen Wohn wert. 3 Gebäude sind für Stockwerkeigentum vorgesehen, die andern 4 als Mietwohnungsgebäude. Etaf2Pj§lLbarJifvL Eine bauliche Etappierbarkeit ist gewähr/eistet. Auch die Einstellhalle lässt sich mit den geplanten 2 Zufahrten gut etappieren.

Quartierplan-Reglement Gallezen Augst

2

Kommentar / Hinweise

Art. 3 Art der baulichen Nutzung

Hauptbauten

1

Die Art der baulichen Nutzung wird wie folgt festgelegt: In den Baubereichen für Hauptbauten Abis H gilt die Wohnnutzung. Neben der Wohnnutzung sind im Sinne der Wohnzone gemäss § 21, Abs. 1 RBG vom 8.1.1998 auch nicht störende Dienstleistungsnutzung wie Büros, Ateliers, Arztpraxen und ähnliches mit geringem Zubringerverkehr zulässig. In der äusseren Form und Fassadengestaltung darf vom einheitlich gestalteten Wohnbaucharakter nicht abgewichen werden.

Nebenbauten

2

In den Bauten der Baubereiche A, E, Fund G soll aufgrund der hohen Wohnqualität an der nahen Rheinuferlandschaft die Wohnnutzung möglichst priorisiert werden.

Die Nutzungsarten für Nebenbauten und Quartierinfrastruktur sind im Teilplan Nr. 1 definiert. Abweichungen zur Sicherstellung zusätzlicher Quartierbedürfnisse sind in Absprache mit dem Gemeinderat zulässig.

Art. 4 Mass der baulichen Nutzung

Begriff und Berechnung

1

Das Mass der baulichen Nutzung wird mittels der anrechenbaren Bruttogeschossfläche (BGF) der Gebäude berechnet und ausgewiesen. Der Anhang 1 legt verbindlich fest, was zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche zählt.

Bruttogeschossfläche

2

Die Bruttogeschossfläche (BGF) pro Baubereich bzw. die maximal zulässige Bruttogeschossfläche innerhalb des gesamten Quartierplan-Areals beträgt: Baubereich

zulässige Bruttogeschossfläche (BGF)

Baubereich A Baubereich B Baubereich C Baubereich D Baubereich E Baubereich F Baubereich G

Richtmass Richtmass Richtmass Richtmass Richtmass Richtmass Richtmass

Gebäude

H

ca. 1'770 ca. 740 ca. 1'660 ca. 1'030 ca. 1'770 ca. 1'770 ca. 1'660

max. BGF

2

m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m

600 m

Total gesamtes QP-Areal: max. BGF 11'000

2

m2

Nachvollzug der Bruttogeschossfläche (BGF) BGF gern. Sieger Studienauftrag Projekt 'Robin' 10'084 m2 2 BGF Reserve ca.+ 3 % + 316 m 2 10'400 m maximale BGF der Neubauten max. BGF innerhalb umzunutzender histoischer Bausubstanz (ehem. Trafo-Station) IBrutiogeschossfläche QP Gallezen

11'000

m4

Nachweis der baulichen Ausnützung (Ausniitzungziffer, Al) Quartierplan-Fläche total 18'296 m2 abzüglich Waldareal 2'263 m 2 abzüglich Kraftwerkstrasse inkl. ESH-Portale 1'929 m2 massgebende Parz.flächen f. bauliche Nutzung 14'104 m2 11'000m2

x 100% = 78%

AZ 14'104m 2

Quartierplan-Reglement Gallezen Augst

3

Kommentar / Hinweise

Nutzungstransporte

3

Pro Baubereich für Hauptbauten Abis G wird je eine Bruttogeschossfläche als Richtmass festgelegt. Geringfügige Verschiebungen von Bruttogeschossflächen von einem Baubereich in einen anderen sind innerhalb der im Teilplan Nr. 1 definierten Baubereiche zulässig, sofern das Gesamtkonzept nicht nachteilig beeinflusst wird. Sie bedürfen der Zustimmung des Gemeinderates.

Art. 5 Lage, Grösse und Gestaltung der Bauten

Definition Hauptbauten

1

Grundsätzlich gelten als Hauptbauten mehrgeschossige Baukörper und Bauteile, welche dem Wohnen und dem Arbeiten dienen.

Definition Nebenbauten

2

Als Nebenbauten gelten eingeschossige Bauten (freistehend oder angebaut), welche anders genutzt werden, z. B. Velounterstände, Bauteile der vertikalen Einstellhallenerschliessung, offene Unterstände, Geräteschopf, überdachte Sitzplätze und dergleichen.

Lage der Bauten

3

Für die Lage und Grösse (Grundfläche, Geschosszahl und Höhe) der Bauten und Anlagen (inkl. Ein- und Ausfahrt der Einstellhalle) sind die Teilpläne Nrn. 1 und 2 sowie die nachstehenden Quartierplan-Bestimmungen massgebend.

Baubereiche

4

Die Baubereiche im Teilplan Nr. 1 begrenzen die Lage der Haupt- und Nebenbauten. Geringfügige Verschiebungen von partiellen Baubereichsbegrenzungen werden vom Gemeinderat gestattet, sofern das Gesamtkonzept der Überbauung keine Beeinträchtigung erfährt.

Mit der Flexibilisierung der Baubereiche soll erreicht werden, dass auf der Stufe des Baugesuches ein angemessener begründbarer Projektierungsspielraum bewahrt bleibt. Vorbehalten bleiben jedoch die baugesetzlichen Bestimmungen (z. B. Einhaltung von Grenzabständen gegen benachbarte Parzellen ausserhalb QP bzw. Einhaltung von Baulinien).

Überragen von Baubereichen

5

Nicht zur baulichen Nutzung (BGF) zählende Klein- und Nebenbauten gemäss Definition im Anhang 1 dürfen als Anbauten an die Hauptbauten die Begrenzung der Baubereiche überragen bzw. ausserhalb der Baubereiche plaziert werden. Nachträgliche Standortänderungen sind möglich, wenn sie das Gesamtüberbauungskonzept nicht stören. Sie bedürfen der Zustimmung des Gemeinderates. Insbesondere ist es im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zulässig, neben den oder an Stelle der im Teilplan Nr. 1 definierten Velo-Abstell plätze entlang der Gallezenstrasse, andere geeignete Standorte für Velo-Abstellplätze vorzusehen.

Voraussetzung für zusätzliche Nebenbauten im Aussenraum ist eine gestalterische Abstimmung und Integration der Bauten und Bauteife in das Gesamt-Überbauungskonzept im Rahmen der Projektpläne im Baugesuchsverfahren (z. B. für Unterstände für Spielen und Begegnen, Geräteschopf, zusätzliche Velo-Unterstände etc.).

Quartierplan-Reglement Gallezen Augst

4

Kommentar / Hinweise

Unterirdische Bauten und Bauteile

6

Unterirdisch dürfen der Überbauung dienende Kellergeschosse und technische Anlagen wie Zivilschutzräume, Heizzentralen und dergleichen gebaut werden, auch wenn sie in den Teilplänen Nrn. 1 und 2 nicht eingezeichnet sind. Diese sind jedoch so zu konzipieren, dass sie nach aussen nicht in Erscheinung treten. Die unterirdische Autoeinstellhalle gemäss Teilplan Nr. 1 gilt in ihrer Ausdehnung als richtungsweisend. Abweichungen in Lage und Ausmass sind möglich, wenn das bauliche, betriebliche, aussenräumliche und ökologische Gesamtkonzept nicht beeinträchtigt wird.

Siehe Teilpläne Nm. 1 + 2

Geschützte Gebäudestruktur mit industriehistorischem Wert

7

Die ehemalige Trafo-Station des Kraftwerks Augst hat eine industriehistorische Bedeutung und ist in ihrer Grundsubstanz zu erhalten. Für die Umnutzung des Gebäudevolumens in Wohnnutzung und zur Sicherstellung einer zeitgemässen und zweckmässigen Wohnqualität dürfen einzelne Boden- und Wandteile ersetzt bzw. ergänzt werden. Die Änderungen an der Grundsubstanz und an den Fassaden sind auf ein Minimum zu beschränken.

Die Vorprojektstudie zur Umnutzung der ehemaligen TrafoStation des Kraftwerks Augst in Wohnraum (Stand vom 12. März 2008) von eh. Kroepfli, dipl. Architekt HTUSIA, Soeinstrasse 35a, 4051 Basel, gilt als richtungsweisendes Konzept. Es sind 2 Wohnungen mit je separatem Eingang auf je 2 Etagen und zusätzlichem Atelier- und Kellergeschoss vorgesehen.

Gebäudeprofile

8

Für die Definition der Gebäudeprofile (max. Gebäudehöhe inkl. Geschossigkeit) sind die Teilpläne Nrn. 1 und 2 massgebend. Absturzsicherungen dürfen das Gebäudeprofil vertikal überragen, sie haben sich dem Erscheinungsbild der gesamten Überbauung anzupassen und unterzuordnen.

Siehe Teilpläne Nm. 1 + 2

Dachform und -begrünung

9

Als Dachform wird das Flachdach für die Hauptbauten festgelegt. Für die Nebenbauten ist die Dachform frei. Die Dächer sind - soweit sie nicht als begehbare Dachterrassen verwendet werden - extensiv zu begrünen. Für Neben- und Kleinbauten ist die extensive Dachbegrünung wünschenswert. Die Dachform der ehemaligen Trafo-Station (flaches Walmdach) bleibt erhalten.

Die extensive Begrünung der Dächer dient als ökologische Ausgleichsfläche im Siedlungsraum und hat Retensionswirkung bei Starkregen.

gemäss Teilplänen Nrn. 1 und 2 definieren abschliessend die zulässige Geschossigkeit der Gebäude. Innerhalb eines Gebäudevolumens dürfen die Dächer des jeweils darunterliegenden Vollgeschosses teilweise als Terrassen genutzt werden (im Nahbereich der Wohnungen). Das Dach des obersten Geschosses darf nicht als Terrasse genutzt werden und ist deshalb gesamthaft extensiv zu begrünen.

{;/!1J}.Le/1!ungJJJLJ2;z.(jJ..12mJ[YDJJDg: Verwendung von einheimischem Saatgut (z.8. "Basler Pflanzenmischung für extensive Dachbegrünungen"). Als Substrat nach Möglichkeit natürliches Bodenmaterial aus dem QP-Areal wählen und einbauen.

Geschossigkeit / Dachterrassen

10 Die Vollgeschosszahl

Siehe Teilpläne Nm. 1 + 2

Belichtung via Dach

11 Zur

In gewissen Fällen ist eine Belüftung via das Dach explizit gefordert (Latemenartige Öffnung in Richtung lärmabgewandte Seite, vgl. § 11 des QP-Reglementes) zur Einhaltung der Lärm-Grenzwerte ausgehend von der Lärmquelle Kraftwerk.

Belichtung und Belüftung der jeweils obersten Vollgeschosse sind entsprechende Öffnungen auf dem Dach erlaubt. Diese sind so auszubilden, dass sie aus der Umgebung betrachtet nicht störend in Erscheinung treten.

Quartierplan-Reglement Gallezen Augst

5

Kommentar / Hinweise

Technische Bauteile auf dem Dach

12 Oberlichter, Liftüberfahrten, Entlüftungsbauteile, u. ä. können die Flachdächer

Minergie-Standard

13 Die Gebäude der Baubereiche A -

Behindertengerechte Bauweise

14 Die

Städtebauliche und landschaftliche Einpassung

15 Die Bauten

der Hauptbauten überragen, auch wenn die zulässige Gebäudehöhe dadurch überschritten wird.

z. B. /aternenartige Öffnungen zur Belüftung einzelner lärmempfindlicher Räume von Dachwohnungen

G erfüllen die Minergie-Anforderungen für Neubauten gemäss den Richtlinien der Qualitätsmarke Minergie. Im Gebäude H ist der Minergie-Standard anzustreben. Zur Sicherung des Qualitätsstandards Minergie ist der Minergie-Standard bei Baubeginn mit einer anerkannten Fachstelle festzulegen und nach Bauabschluss zertifizieren zu lassen. Wird die Überbauung in Etappen ausgeführt, so ist jede Etappe im festgelegten Minergie-Standard auszuführen.

innere und äussere Erschliessung ist so zu gestalten, dass ihre Benützung auch Behinderten möglich ist. Insbesondere sind Hauszugänge, Lifte, Wohnungstüren sowie Zugänge zu Einstellhallen und zu Gemeinschaftsräumen rollstuhlgängig zu gestalten. Es sind alle Wohneinheiten in den Baubereichen A - G behindertengerecht anpassbar zu realisieren.

sind als städtebauliche Einheit auszubilden. Sie sind hinsichtlich Architektur, Material und Farbe sorgfältig so aufeinander abzustimmen, dass ein ästhetisch ansprechender, harmonischer Gesamteindruck entsteht und eine gute Einpassung in das nachbarliche Siedlungs- und Landschaftsbild sichergestellt ist. Dem Gemeinderat steht ein Mitspracherecht zu.

Verbindlich ist zu beachten: § 108 RBG vom 8.1.1998 Als empfehlende Richllinie: Norm SN 521 500 mit Leitfaden, Behindertengerechfes Bauen des Schweizerischen Invalidenverbandes.

Den Bauinteressenten wird im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens empfohlen, frühzeitig mit den zuständigen kantonalen Fachinstanzen sowie mit der Gemeindeverwaltung die Materialisierung und Farbgebung vorzubesprechen. Es sind verbindliche Farb- und Materialkonzepte als Bestandteil des Baubewilligungsverfahrens einzureichen. Bezüglich Fassadengestaltung vgl. auch richtungs weisende Fassadenansichten mit Öffnungen in Teilplan Nr. 2 (orientierender Planinhalt).

Spätere Änderungen / Ergänzungen an Bauten

16 Allfällige spätere Renovationen und Änderungen von Bauten sowie nachträg-

Verfahren bei baulichen Änderungen

17 Vor der Eingabe von

lich ein- bzw. angebaute Gebäudeteile dürfen das Gesamtbild der Quartierplan-Überbauung nicht beeinträchtigen. Sie sind in ihren wesentlichen architektonischen Merkmalen und in der Grundstruktur aufeinander abzustimmen. Baugesuchen für spätere bauliche Änderungen und Ergänzungen müssen, in Zusammenarbeit mit der Gemeinde und der zuständigen kantonalen Fachinstanz, spezifische Gestaltungsrichtlinien bzw. Gestaltungskonzepte ausgearbeitet werden.

Quartierplan-Reglement Gallezen Augst

Diese spezifischen Gestaltungsric/7/linien bzw. Gestaltungskonzepte dienen den Bewilligungsbehörden als Beurteilungsgrundlage der baulichen Einpassung in die Überbauung von späteren baulichen Änderungen oder Ergänzungen. Änderungen zu und Abweichungen von den rechtskräftigen QP-Vorschriften bedürfen einer Mutation des Quartierplanes (vgl. auch §§13.2 und 13.3 des Quartierplan-Reglementes).

6

Kommentar / Hinweise

Art. 6 Grundsatz

Nutzung und Gestaltung des Aussenraumes

Die Nutzung, Gestaltung und Bepflanzung des Aussenraumes wird wo nötig durch den Teilplan Nr. 1 bestimmt. Im Sinne des ökologischen Ausgleiches ist eine naturnahe Umgebungsgestaltung zu realisieren. Für die Bepflanzung sind hauptsächlich einheimische, standortgerechte Arten zu wählen.

Siehe Tei/plan Nr. 1

Umgebungsplan

2

Für die definitive Anlage ist im Baubewilligungsverfahren ein Umgebungsplan mindestens im Massstab 1:200 einzureichen, welcher integrierender Bestandteil der Baubewilligung wird. Der Umgebungsplan beinhaltet insbesondere die genaue Lage und Ausgestaltung der Detailerschliessungen und Ouartierplätze, siedlungsinterne und öffentliche Fusswege, Spielflächen, Terrainveränderungen und Stützmauern, die Art der Grün- und Freiflächen, der Bepflanzung, der Beläge, der Dachbegrünungen sowie die gen aue Lage der Ver- und Entsorgungsanlagen (Grünabfälle, Abfallcontainer, Wertstoffe etc.).

Der Umgebungsplan ist das Instrumentarium für die definitive Festlegung der Bestandteile und Elemente des Aussenraumes in Lage, Dimensionierung und Ausgestaltung auf der Stufe des Baubewilligungsverfahrens. Das entsprechende Entsorgungskonzept ist mit der der Gemeinde Augst abzusprechen.

Terrainmodellierungen

3

Für Terrainmodellierungen (Aufschüttungen / Abgrabungen) gilt der Teilplan Nr. 2. Geringfügige begründete Abweichungen können zugelassen werden.

Siehe Teilplan Nr. 2

Naturnah gepflegte Flächen

4

Die im Teilplan Nr. 1 definierte Fläche ist als Übergang vom Waldareal im Norden hin zur Bebauung naturnah anzulegen und zu gestalten. Für die Bepflanzung sind einheimische und standortgerechte Arten zu wählen. Dabei soll mit einer lockeren Ausstattung mit Bäumen und Sträuchern ein Bezug zur Rheinuferlandschaft hergestellt werden. Das Areal unterstützt zusammen mit dem Waldstreifen den Naherholungswert des entlang der Hangkante verlaufenden öffentlichen Fussweges und dient dem ökologischen Ausgleich.

Die Konkretisierung der Gestaltung nach einheitlichem Konzept erfolgt im Umgebungsplan auf Stufe des Baubewilligungsverfahrens. Der Kanton empfiehlt eine Bepflanzung natumah gepflegter Flächen mit artenreichen Blumenwiesen, einzelnen Bäumen und Strauchgruppen.

Frei- und Grünflächen

5

Zur Sicherstellung einer hohen Wohnumfeldqualität und zur allgemeinen Nutzung durch die Siedlungsbewohnerinnen werden die Frei- und Grünflächen im südlichen Teil der Bebauung nach einheitlichem Konzept gestaltet und angelegt. Dabei soll als Abgrenzung zu den nördlichen naturnahen Flächen eine deutliche bauliche und gestalterische Zäsur vorgenommen werden (z. B. kleiner Geländesprung, Mauerabsatz, Materialwechsel der Bodenbefestigung oder natürliches Abgrenzungselement wie Heckensträucher und ähnliches).

Die genaue Abgrenzung und Ausgestaltung zwischen der natumah gepflegten Fläche und den gestalteten Frei- bzw. Grünflächen sind im Umgebungsplan auf Stufe Baugesuch zu konkretisieren. Abgrenzung siehe Teilplan Nr. 1

Erlaubt sind Nebenbauten im Sinne von OP-Reglements-Anhang 1 / Ziffer I Abs. 2 i sowie überdeckte Velo-Abstell plätze. Dabei sind alle Nebenbauten in Lage und Ausgestaltung in das Gesamtbebauungskonzept einzupassen. Quartierplan-Reglement Gallezen Augst

7

Kommentar I Hinweise

Die Benützung der Frei- und Grünflächen steht allen Bewohnerinnen und Bewohnern der Quartierplanüberbauung offen. Neue Baumstandorte

6

Die im Teilplan Nr. 1 definierten Baumstandorte sind konzeptionell festgelegt. Im Umgebungsplan sind die genaue Lage, die Anzahl der Bäume sowie die Baumarten im Detail zu konkretisieren.

Siehe Teilplan Nr. 1

Quartierplatz

7

Der zentrale Quartierplatz ist als multifunktionaler Raum für die Siedlungsbewohnerinnen und -bewohner auszugestalten und bereitzustellen. Er dient auch zur Service- und Noterschliessung der angrenzenden Bauten. Anzahl der Bäume und deren Standorte werden auf der Stufe Baugesuch im Umgebungsplan konkretisiert. Die Bäume bedingen eine minimale Erdüberdeckung der Autoeinstellhalle von 1.0m. Im Teilplan Nr. 1 ist die Lage des Spielplatzes definiert. Erlaubt sind Quartiererholungseinrichtungen, gedeckte Unterstände sowie Spielgeräte im Sinne von QP-Reglements-Anhang 1 / Ziffer lAbs. 2 i. Die konkrete Ausgestaltung mit Ausstattung der Spiel- und Verweilelemente wird im Umgebungsplan auf Stufe Baugesuch festgelegt.

Siehe Teilplan Nr. 1

Die Beleuchtung der Quartier-Erschliessungsflächen, Zufahrten und Zugänge ist Sache der Grundeigentümerin bzw. des Grundeigentümers und hat nach einheitlichem Projekt zu erfolgen.

Für die Beleuchtung im Aussenraum sind die Empfehlungen der Vollzugshilfe Umwelt des BUWAL zu berücksichtigen ("Empfehlung zur Vermeidung von Lichtimmissionen", Bem 2005).

Spielplatz

Beleuchtung

8

Art. 7 Siehe Teilplan Nr. 1

Unterhalt und Pflege des Aussenraumes

Schutz und Pflegemassnahmen

Sämtliche in den Quartierplan-Vorschriften bezeichneten naturnahen Flächen und deren Aussenraum-Elemente wie sie im Umgebungsplan auf Stufe Baugesuch definiert werden, sind dauernd zu erhalten und fachgerecht zu pflegen. Allfällige Ersatzpflanzungen sind rechtzeitig vorzunehmen.

Gewährleistung der Fun ktional ität

2 Der Zweck und die Funktion sämtlicher Freiflächen und Aussenanlagen muss

dauernd gewährleistet werden.

Quartierplan-Reglement Gallezen Augst

8

Kommentar / Hinweise

Waldareal naturnah gepflegt

3

Das Waldareal an der Böschung südlich der Kraftwerkstrasse wird als artenreiche standortgerechte Hecke mit Gebüschmantel samt Saumgesellschaften sowie Einzelbäumen entwickelt, bewirtschaftet und naturnah gepflegt. Einheimische beerentragende Straucharten und Bäume sind anzupflanzen bzw. zu fördern. Standortfremde Arten sind sukzessive zu entfernen. Es dürfen regelmässig mosaikartig einzelne Flächen auf den Stock gesetzt werden, um Durchblicke von der Quartierplan-Überbauung her und vom öffentlichen Weg entlang der Böschungskante auf den Rhein zu gewährleisten und zu bewahren. Sämtliche Pflegeeingriffe sind mit dem Förster bzw. mit dem kantonalen Forstamt zu koordinieren.

Art. 8 Diese Förderung und Pflege des Waldareals stützt sich auf

die Zielsetzungen der nachbarlichen Naturschutzzone N2 des Zonenplans Landschaft und berücksichtigt auch die Zielsetzungen der Überbauung mit dem räumlichen Bezug zum Rhein (vgl. Zweck und Ziele, § 1 des QP-Reglementes).

Erschliessung

Für die ungefähre Lage bzw. Klassierung (Dimensionierung) der Erschliessungsflächen, Zufahrten, Plätze und Zugänge innerhalb des QuartierpIanAreals ist der Teilplan Nr. 1 massgebend. Abweichungen sind möglich sofern das Gesamtkonzept gewährleistet bleibt. Die genaue Lage und Dimensionierung sämtlicher Erschliessungsflächen (inkl. Service- und Noterschliessung) ist im Umgebungs plan im Rahmen des Baugesuchsverfahrens im Detail festzulegen. Die Erschliessung mit Motorfahrzeugen erfolgt über die bereits ausgebaute Kraftwerkstrasse von Norden her direkt in die Einstellhallen. Auf der Kraftwerkstrasse sind an mindestens 2 Stellen (siehe Teilplan Nr. 1) Verkehrsberuhigende Massnahmen auf Kosten der Quartierplan-Überbauung zu erstellen. Die Massnahmen sind in Koordination und Absprache mit der Gemeinde zu planen und zu realisieren.

QuartierplanErschliessung

Die im Teilplan Nr. 1 definierten Rodungs- und Aufforstungsflächen sind Gegenstand eines separaten Verfahrens und werden mit dem Forstamt beider Basel koordiniert.

Siehe Teilplan Nr. 1

Verkehrsberuhigung Kraftwerkstrasse Die Kraftwerkstrasse ist Erschliessungsstasse für das Kraftwerk, den Bootshafen und die beiden Quartierplan-Überbauungen 'Im Baumgarten' und 'Gallezen'. Erklärtes Ziel der Gemeinde Augst ist, den Verkehrsfluss auf dieser Strasse verkehrsberuhigt und sicher (für alle Verkehrsteilnehmer inkl. Fussgänger) zu halten. Aus diesem Grund sollen im Bereich der Einstellhalleneinfahrten verkehrsberuhigende Massnahmen ergriffen und realisiert werden. Diese sind mit dem Bau der Einstellhallenzufahrten zu erstellen.

Erstellung von Zufahrten, Wegen und Plätzen

2

Alle im Teilplan Nr. 1 eingezeichneten Erschliessungsflächen, Zufahrten, Wege und Plätze sind durch die Eigentümerinnen und Eigentümer der Quartierplan-Überbauung zu erstellen und zu unterhalten. Die Gestaltung dieser Anlagen hat nach einheitlichem Projekt auf Stufe Baugesuch (Umgebungsplan) zu erfolgen.

Siehe Teilplan Nr. 1

Quartierinterne Fusswege

3

Fusswege und Plätze sind nach Möglichkeit nicht zu versiegeln und sollen mit wasserdurchlässigen Belägen und Materialien befestigt werden. Im Bereich der naturnahen Flächen und im Waldareal ist diese Vorschrift zwingend. Das Meteorwasser ist in jedem Fall versickern zu lassen.

Das Entwässerungskonzept (Versickerung) ist vor der Baugesuchseingabe in Absprache mit der Gemeindeverwaltung Augst zu erarbeiten.

Quartierplan-Reglement Gallezen Augst

9

Kommentar / Hinweise

Öffentliche Fusswege

4

Die im Teilplan Nr. 1 festgelegten öffentlichen Fusswegverbindungen sind grundbuchrechtlich zu sichern.

Art. 9 Lage der AutoParkplätze und

Veloabstellplätze

Parkplatzbewirtschaftung

Parkierung

Die Ermittlung des notwendigen Grundbedarfs für Auto- und Velo-Abstellplätze erfolgt nach den kantonalen gesetzlichen Bestimmungen und Richtlinien. Dabei ist der Faktor für Stammparkplätze für Motorfahrzeuge um 0,5 zu erhöhen. Die genaue Zahl der Parkplätze und deren Anordnung ist jeweils im Rahmen des Baugesuchsverfahrens zu ermitteln, planlich festzulegen bzw. auszuweisen. Dabei sind genügend gedeckte Veloabstellplätze vorzusehen.

Parkplatzermittlung

2

3

Die Bestellung der grundbuchrechtlichen Dienstbarkeiten sind im Quartierplan-Vertrag festzuschreiben.

Das Parkierungskonzept im Teilplan Nr. 1 stellt die Verteilung sowie die oberirdische bzw. die unterirdische Anordnung der Parkplätze für alle Baubereiche sicher. Von diesem Konzept kann in begründeten Fällen im Einvernehmen mit der Gemeinde abgewichen werden. Die Baubereiche A - G werden direkt unterirdisch an die Einstellhalle angeschlossen. Der geschützten Gebäudestruktur H sind die erforderlichen Stammparkplätze in der Autoeinstellhalle zuzuordnen. Vermietung oder Verkauf von Autoeinstellplätzen an Dritte ist nur gestattet, wenn der Parkierungsbedarf der Bewohnerinnen und Bewohner nachweisbar gedeckt ist. Besucherparkplätze dürfen weder fest vermietet noch dauernd belegt werden.

Massgebend ist § 106 des Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 08.01.1998 sowie die dazugehörenden Bestimmungen der Verordnung zum RBG (Anhang 11/1 und 11/2 RB V). Zu beachten ist auch die "Wegleitung zur Bestimmung der Anzahl Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Velos/Mofas" des Amtes für Raumplanung (November 2004). Für Pflichtparkplätze (Stammplätze) wird auf Begehren der Gemeinde in Abweichung der RBV Faktor 1,5 pro Wohneinheit zur Vergrösserung des Parkplatzangebotes festgelegt. Für die Besucherplätze wird der Faktor 0,3 PIWE belassen. Anordnung der Abstellplätze siehe Teilplan Nr. 1

Parkplatznachweis Stamm-PP

Nutzungsart Wohnen

Faktor 1.5 x WE

Baubereiche A - G

69WE

103 PP

Gebäude H

2WE

3 pp

Besucher-PP Faktor 0.3 x WE 21 pp 1 pp ...........

..........

PP-Grund bedarf gem. RBG/RBV (erhöht um Faktor 0,5)

5011106 pp ist 106 PP

ist 24 PP

Im Teilplan Nr. 1 ausgewiesen

(unterirdisch)

(22 unter- und 2 oberirdisch)

soll 22 pp

Art. 10 Ver- und Entsorgung

Wasserversorgung und Abwasserbeseitigu ng

Betreffend der Wasserversorgung und der Abwasserbeseitigung sind die gesetzlichen Bestimmungen und die entsprechenden Reglemente der Gemeinde massgebend. Im Sinne der generellen Entwässerungsplanung (GEP) ist neben der Schmutzabwasserbeseitigung, für die Weiterverwendung des anfallenden nicht verschmutzten Abwassers (Meteorwasser auf versiegelten Flächen und Dächern, usw.) ein Konzept zu erstellen z. B. für Brauchwasser, Biotopspeisung, Versickerung, Ableitung etc., das der Genehmigung des Gemeinderates bedarf. Die Konzepte für Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung sind in Absprache mit der Gemeinde und dem Amt für Umweltschutz und Energie (AUE), spätestens mit den Baugesuchsakten einzureichen. Genehmigungsinstanz ist der Gemeinderat.

Quartierplan-Reglement Gallezen Augst

Für allfällige Versickerungsmassnahmen ist der Zustandsbericht "Versickerung" des GEP Augst zu konsultieren.

10

Kommentar I Hinweise

Im Energiekonzept soll eine Restwärmenutzung der Abwasserleitung im Kanalweg (Druckleitung vom Pumpwerk Kraftwerkstrasse zur Rheinstrasse) geprüft werden.

Wärmeerzeugung

2

Es ist eine Wärmeerzeugung (für Heizung, Warmwasser) mit einem umweltfreundlichen, energiesparenden Konzept vorzusehen. Das Energiekonzept ist dem Gemeinderat vor Einreichung des Baugesuches zur Beurteilung vorzulegen.

Sonnenenergie

3

Vorrichtungen zur Gewinnung von Sonnenenergie sind gestattet. Sie benötigen eine kleine Baubewilligung gemäss § 93 RBV, dürfen keine Blendwirkung erzeugen und müssen sich harmonisch einfügen.

Abfall beseitigu ng

4

Für die Abfallbeseitigung gilt das Abfallreglement der Gemeinde Augst. Ein entsprechendes Standortkonzept für Abfallcontainer ist im Teilplan Nr. 1 festgelegt. Ein detailliertes Abfallkonzept ist vor Realisierung der QuartierplanÜberbauung in Absprache mit der Gemeinde festzulegen und vom Gemeinderat bewilligen zu lassen.

Containerstandorte sind im Teilplan Nr. 1 unterirdisch festgelegt.

Grünabfälle / Wertstoffe

5

Für Grünabfälle und Wertstoffe ist im Teilplan Nr. 1 ein Bereich an der Gallezenstrasse festgelegt, in welchem vom Grundeigentümer / von der Grundeigentümerin eine versenkbare Sammelstelle zu errichten ist. Anstelle der GrünabfallsteIle kann auf Stufe Baugesuch im Umgebungsplan eine entsprechende Sammelkompostierstelle festgelegt und nach deren Realisierung betrieben werden.

Details sind nötigenfalls im Quartierplan-Vertrag zu regeln und allenfalls im Grundbuch als Grundlast eintragen zu lassen.

Durchleitungsrechte

6

Durchleitungsrechte für öffentliche Werkleitungen sind innerhalb des Quartierplan-Perimeters gewährt.

Details sind nötigenfalls im Quartierplan-Vertrag zu regeln und allenfalls im Grundbuch als Grundlast eintragen zu lassen.

Aussenantennen und Parabolantennen

7

Das Aufstellen von Aussenantennen und Parabolantennen ist bewilligungspflichtig. Bewilligungsinstanz ist der Gemeinderat. Bewilligungen für Aussenantennen und Parabolantennen dürfen nur erteilt werden, wenn von ihnen keine verunstaltende Wirkung ausgeht. Insbesondere ist auf die Aspekte des Ortsbild- und Landschaftsschutzes zu achten.

Vgl. § 92 Abs. 1d Verordnung zum Raumplanungs- und Baugesetz (RBV BL)

Art. 11 Lärmschutz

Belastungsgrenzwerte ES II

In Abstimmung auf den Lärm-Empfindlichkeitsstufen-Plan der Gemeinde Augst wird das Quartierplan-Areal der Lärm-Empfindlichkeitsstufe (ES) 11 zugeordnet.

Quartierplan-Reglement Gallezen Augst

Lärm-Empfindlichkeitsstufen-Plan Augst, rechtskräftig mit RRB Nr. 3559 vom 17.11.1992. Eigentliche Lärmquelle, welche den Immissionsgrenzwert der ES 11 für gewisse Fassadenbereiche überschreitet, ist das Rauschen des ausströmenden Wassers aus den Turbinen unterhalb des Maschinenhauses vom Kraftwerk Augst.

11

Kommentar I Hinweise

Lärmschutz gemäss SIA 181

2

Bezüglich des Aussenlärms sind bei neuen Bauten die erhöhten Anforderungen an den Schallschutz der Gebäudehülle, gemäss SIA-Norm 181 (Ausgabe vom 1. Juni 2006), zu erfüllen. Für den Schallschutz in den Gebäuden (Innenlärm) gelten die Mindestanforderungen der SIA-Norm 181.

Lärm belastungsnachweis

3

Allfällige Nachweise im Sinne von Art. 31 ff. der Lärmschutz-Verordnung sind im Rahmen des Baugesuchsverfahrens zu erbringen.

4

Folgende Massnahmen zur Minimierung des industriellen Aussenlärms (Kraftwerkbetrieb) sind bei der Projektierung und Realisierung sämtlicher Wohnungen bzw. deren lärmempfindlichen Räumen zwingend zu beachten:

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Bei einzelnen Stockwerken sind auch auf den lärmbelasteten Seiten die Immissionsgrenzwerte eingehalten.

3)

Das Lärmgutachten der Firma Jauslin und Stebler zeigt auf, in wie weit bei einzelnen Stockwerken die Loggias zu verglasen sind, damit die Grenzwerte eingehalten werden können.

4)

In einzelnen Dachgeschossen der Baubereiche A, E und F sir:ä lärm belastete Räume über das Dach (Dachlaterne mit Offnung auf die lärmabgewandte Seite) zu belüften.

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Quartierplan-Reglement Gallezen Augst

ES 11

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Vgl. Lärmgutachten der Firma Jauslin und Stebler vom 21.05.2007 inkl. fassadenspezifische Darstellung der Lärmbelastung (Tag- und Nachtperiode) vom 25.05.2007, Lärmbelastungsnachweis bei den definierten Lärmschutzmassnahmen vom 10./11,09.2007 sowie Immissionsberechnung für das bestehende Gebäude H (ehem, Trafo-Station) vom 18.10.2007.

Zusätzliche Massnahmen bei Grenzwertüberschreitung der

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Vorsorgliche Massnahme betreffend vorhandener Lärm-Immissionen ausgehend vom Kraftwerksbetrieb Augst.

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12

Kommentar / Hinweise

Art. 12 Realisierung / QP-Vertrag

Real isieru ngsvorgehen

Quartierplan-Vertrag

1

2

Die Realisierung der Quartierplan-Überbauung hat grundsätzlich im Einvernehmen zwischen der Gemeinde und den Grundeigentümerinnen des Quartierplan-Areals zu erfolgen. Dies betrifft insbesondere das Festlegen der Baustellenorganisation bzw. des Baustellenverkehrs und der Bauzeiten. Für die Realisierung der Quartierplan-Überbauung haben die Grundeigentümerinnen und die Einwohnergemeinde Augst einen Quartierplan-Vertrag abzuschliessen. Darin sind insbesondere zu regeln: - Anpassung Grundeigentum innerhalb QP-Areal - Nutzungsmass-Zuweisungen - Anpassungen an Basisinfrastruktur der Gemeinde - bauliche Vorkehrungen betr. Körperschall - öffentliche Gehrechte - Bau- und Durchleitungsrechte - Erstellung und Nutzung gemeinschaftlicher Infrastruktur (Einstellhalle etc.) - Sammelstelle Grünabfälle / Wertstoffe - Unterhalt und Benutzungsrechte (Aussenraum etc.) - Baustellenverkehr - u.a.m.

Etappierung

Anteilmässige Infrastru ktu rerstellu ng

3

4

Eine allfällige Etappierung wird in Absprache mit der Gemeinde Augst im westlichen Teil der Bebauung vorgenommen. Dabei wird der westlichste Baubereich G (vgl. Teilplan 1) inklusive bauliche Infrastruktur (westliche Einstellhalleneinfahrt mit dazugehörigem Einstellhallenteil) einer möglichen 2. Bebauungsetappe zugewiesen. Details werden im Quartierplan-Vertrag festgelegt. Sofern die Quartierplan-Überbauung in Etappen realisiert wird, sind die entsprechenden Ergänzungsanlagen, wie Zufahrten, Wege, ober- und unterirdische Abstellplätze, Quartierplätze, Freiflächen und Kinderspielplätze etc. so auszulegen, dass der Bedarf der jeweilig erstellten Etappe gedeckt ist und die spätere Realisierung der Gesamtüberbauung gewährleistet bleibt.

Quartierplan-Reglement Gallezen Augst

Körperschall ausgehend vom Kraftwerkbetrieb Bei neuen Gebäuden in den Baubereichen für A, E und F muss mit störenden Körperschalleinwirkungen ausgehend vom Kraftwerkbetrieb gerechnet werden. Auch bei neuen Gebäuden in den Baubereichen B, C, 0 und G können evll. leichte Störungen auftreten (vgl. Gutachten der Firma Ziegler Consultants, Zürich, vom 28.04.2007). Zur Sicherung einer hohen Wohnqualität wird empfohlen, beim Bau der neuen Gebäude in diesen Baubereichen Massnahmen im Sinne des Gutachtens vorzukehren. Details sind im Quartierplan-Vertrag oder im Baugesuchsverfahren zu regeln.

Erschütterungen (Vibrationen) Gemäss Gutachten der Firma Ziegler Consultants, Zürich, vom 28.04.2007 liegen die durch das Wasserkraftwerk erzeugten Erschütterungen unter den Werten, die von durchschnittlichen Menschen noch fühlbar sind (vgl. Seiten 20 + 21 des Gutachtens). Bezüglich Erschütterungen sind deshalb bei der Realisierung der QP-Überbauung keine besonderen Massnahmen zu ergreifen.

Die Quartierplan-Vertragspunkte sind nicht abschliessend aufgeführt bzw. sind nur nach Bedarf der Vertragspartner zu regeln.

Bebauungsetappierung Führt die Grundeigentumsbereinigung von Palz. Nr. 684 bis zum Inkrafttreten der Quartierplanung zu keinem Ergebnis, ist eine Etappierung der Bebauungsrealisierung (Baubereich G) im Quartierplan notwendig. In diesem Fall wird im Quartierplan-Vertrag geregelt, dass der Baubereich G in eine zweite Bebauungsetappe eingewiesen wird. Gleichzeitig wird sichergestellt, dass bei der Auslösung der Bebauungsetappe 2 (Voraussetzung: Baubereitschaft beider Grundeigentümer Parz. Nm. 684 + 831) die nötigen Rechte einberaumt werden zur Realisierung des Gebäudes Baubereich G sowie der ergänzenden Infrastruktur (westlichster Einstellhallenteil samt Ein- und Ausfahrt).

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Kommentar I Hinweise

Parzeliierung

5

Eine allfällige spätere Parzellierung des Areals ist zulässig. Durch diese darf jedoch die Zielsetzung, die Verwirklichung und die Funktionalität der Quartierplanung nicht verändert bzw. in Frage gestellt werden.

Art. 13 Abweichungen / Ausnahmen

Gesamtkonzept für Abweichungen

Abweichungen durch bauliche oder gestalterische Einzelmassnahmen, die entweder für

Oberstes Ziel ist es, zu jeder Zeit ein einheitliches architektonisches bzw. städtebauliches Überbauungs-Konzept mit guter Qualität zu wahren.

- das architektonische Erscheinungsbild, oder - das städtebauliche Konzept, oder - die Erschliessung, oder - die Umgebungsgestaltung von präjudizieller Bedeutung sind, dürfen nur aufgrund eines Gesamtkonzeptes bewilligt werden. Dieses Gesamtkonzept bedarf, im Einvernehmen mit den zuständigen kantonalen Instanzen, der Genehmigung des Gemeinderates und ist für alle weiteren gleichartigen Abweichungen richtungsweisend. Es ist integrierender Bestandteil des entsprechenden Baugesuches und ist mit diesem öffentlich aufzulegen. Ausnahmen allgemeiner Art

2

In Abwägung öffentlicher und privater Interessen sowie in Würdigung der besonderen Umstände des Einzelfalls kann der Gemeinderat der Baubewilligungsbehörde schriftlich begründet Abweichungen von diesen QuartierpIanvorschriften beantragen.

Voraussetzung für Ausnahmen

3

Voraussetzung dafür ist, dass kein Widerspruch zum Zweck und den Zielsetzungen der Planung gemäss § 1 vorliegt. Charakter und Konzept der Überbauung bzw. der Freiflächengestaltung dürfen durch die Abweichungen nicht beeinträchtigt werden. Das Baubewilligungsverfahren bleibt vorbehalten. Änderungen zum oder Abweichungen vom städtebaulichen Konzept, vom architektonischen Erscheinungsbild, von der Umgebungsgestaltung oder der Erschliessung dürfen nur aufgrund einer Quartierplan-Änderung erfolgen.

Quartierplan-Reglement Gallezen Augst

Ausnahmen bedürfen eines Antrages und einer stichhaltigen Begründung. Sie werden nach Abwägung von der Baubewi/ligungsbehörde erteilt.

14

Kommentar / Hinweise

Art. 14 Schlussbestimmungen

Genehmigungsvoraussetzung

1

Die Genehmigung der Quartierplan-Vorschriften durch den Regierungsrat setzt voraus, dass der gemäss § 12 Abs. 2 erwähnte Quartierplan-Vertrag von den Vertrags parteien allseitig unterzeichnet ist.

Überwachung des Vollzugs

2

Der Gemeinderat überwacht die Anwendung dieser Quartierplan-Vorschriften. Das Baubewilligungsverfahren gemäss § 120 ff. des Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) bzw. § 86 ff. der Verordnung zum Raumplanungs- und Baugesetz (RBV) bleibt vorbehalten.

Aufhebung früherer Beschlüsse

3

Alle im Widerspruch zu den Quartierplan-Vorschriften stehenden früheren Zonenvorschriften gelten für das Areal als aufgehoben.

Inkrafttreten

4

Die Quartierplan-Vorschriften treten mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.

Quartierplan-Reglement Gallezen Augst

Nach Genehmigung der Quartierplan-Vorschriften durch den Regierungsrat ist der Quartierplan-Vertrag öffentlich zu beurkunden (Anmerkung im Grundbuch).

Massgebend für die Aufhebung der früheren Zonenvorschriften ist die Begrenzung des Areals gemäss QuartierpIanPerimeter (vgl. Teilplan Nr. 1).

15

Kommentar / Hinweise

Anhang 1 Definition der Bruttogeschossfläche Anrechenbare Bruttogeschossfläche BGF

nicht zur BGF wird gerechnet:

Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller dem Wohnen oder der Dienstleistungsnutzung dienenden oder hiefür verwendbaren oberund unterirdischen Vollgeschossflächen einschliesslich Umfassungsmauern, Innenwände, Treppenhäuser, Lift- und Leitungsschächte, Eingangshallen und Erschl iessu ngsflächen. 2

Entspricht der ORL-Definition mit QP-spezifischen Vo/lzugspräzisierungen und Ergänzungen.

Nicht angerechnet werden: a zu Wohnungen gehörende Kellerräume, sofern sie nicht als Wohn- oder Arbeitsräume (Ziffer 11) verwendbar sind; b Heiz- und Tankräume, Räume für Energiespeicher, Waschküchen und Trockenräume, Schutzräume, Containerräume; c Maschinenräume für Lift-, Ventilations- und Klimaanlagen sowie Installationsräume und dergleichen; d Ein- oder Abstellräume für Motorfahrzeuge, Velos und Kinderwagen (auch freistehende Nebenbauten) sowie innerhalb der Mehrfamilienhäuser befindliche Gemeinschaftsräume; e Verkehrsflächen wie Korridore, Treppen und Lifte, die ausschliesslich nicht anrechenbare Räume erschliessen, ferner bei Hauseingängen im Untergeschoss die Hauseingangszone mit Treppe zum darüberliegenden Geschoss, sofern das Untergeschoss keine Wohn- und Arbeitsräume im Sinne von Ziffer 11 enthält; f Mindestens einseitig offene Erdgeschosshallen, Dachterrassen- oder Gartensitzplatzüberdachungen, Pergolen; g offene oder teilweise verglaste unbeheizte ein- und vorspringende Balkone sowie Loggien, sofern die natürliche Belüftung und Belichtung für die dahinterliegenden Innenräume sichergestellt ist; h unterirdische gewerbliche Lagerräume, die weder publikumsoffen noch mit Arbeitsplätzen belegt sind; eingeschossige, gedeckte, mindestens einseitig offene Unterstände für Spielen, Begegnen etc. sowie Abstellräume für Spielgeräte, Geräteschopf und dergleichen mit einer Grundfläche von gesamthaft max. 100m 2 und einer max. Gebäudehöhe von 3.0m; k Dachvorsprünge bis 1.0 mAusladung;

Quartierplan-Reglement Gallezen Augst

16

Kommentar / Hinweise

ausserhalb der Bauten liegende Treppen, Stützmauern, äussere Lichtschächte, Rampen und dergleichen; o Mehrstärken von Gebäudeaussenwänden über 35cm.

11 Begriffe Begriffe der Wohnräume bzw. Arbeitsräume

1

Als Wohnräume gelten alle dauernd zum Aufenthalt von Menschen bestimmten Zimmer, wie Wohn- und Esszimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Zimmer für häusliche Arbeiten.

2

Unter Arbeitsräumen werden alle Räume mit festen gewerblichen Arbeitsplätzen verstanden, wie Büros, Praxisräume, Ateliers u. ä.

Quartierplan-Reglement Gallezen Augst

17

'.} Beschlüsse

I

Beschlüsse Gemeinde Beschluss des Gemeinderates :

29. April 2008/31. März 2009 (geringfügige Änderung)

Beschluss der Einwohnergemeindeversammlung:

25. November 2008

Referend umsfrist:

26. November bis 25. Dezember (nicht genutzt)

Urnenabstimmung: Publikation der Planauflage im Amtsblatt Nr. 1 vom

08 . Januar 2009

Planauflage vom

08 . Januar bis 07. Februar 2009 Namens des Gemeinderates Gemeindepräsident

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Gemeindeverwalter

Kanton Vom Regierungsrat des Kantons Ｎ ｂ ｾ ｳ s ｬ Ｍ ｌ ｡ ｛ ｬ ､ ｳ ｣ ｨ ｡ ｦ ｴ t genehm igt mit Beschluss Nr.· Ｂ Ｇ Ｓ ＾ > ｶ ｯ ｭ m ｬ ｾ Ｎ . Mal

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Der Landschreiber

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Quartierplan-Reglement Gallezen Augst

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