31_Q_6_ Quartierplan Hirsgarten

Art. 13 Schlussbestimmungen

13

Beschlüsse

Quartierplan-Reglemenl "Hirsgarten", ltingen

14

J I I I I I I I I I I I I I I

Kommentar I Hinweise

Erlass QP-Bestandteile

Die Einwohnergemeinde ltingen erlässt - gestützt auf § 4 und § 37 ff. des Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998 - auf den Parzellen 738 (Teil), 1170, 1173, 1239, 1240 und 1245 im Gebiet "Hirsgarten" Quartierplanvorschriften, bestehend aus dem Quartierplanreglement und den nachfolgend aufgeführten Teil-Plänen: • Teilplan Nr. 1 • Teilplan Nr. 2 • Teilplan Nr. 3

Bebauung und Aussenraum 1:500 Erschliessung, Ver- und Entsorgung, Etappierung 1:500 Gebäude- und Terrainprofile, Schnitte 1:500

Der Konzeptplan Bebauung 1:500 gilt als Richtlinie. Dieser Plan sowie das Richtmodell 1:500 dienen als Beurteilungsrichtlinien für die kubische Gestaltung bzw. für die Detailplanung im Rahmen des Baugesuchsverfahrens und unterliegen nicht dem Beschluss- und Genehmigungsverfahren.

Art. 1 Zweck und Ziele der Planung

Zweck

Ziele

1

2

Die Quartierplanung "Hirsgarten" bezweckt eine geordnete, haushälterische Nutzung des Bodens und soll eine umweltgerechte, wohnhygienisch, architektonisch und städtebaulich sowie erschliessungsmässig gute, der Umgebung angepasste Überbauung gewährleisten. Mit dieser Quartierplanung werden im wesentlichen folgende Ziele verfolgt: • Realisierung einer qualitativ guten Wohnüberbauung mit differenzierten Wohnformen unter Beachtung der speziellen Lage zwischen Bahnlinie SBB und Hochleistungsstrasse H2 • massvolle Siedlungsverdichtung mit hoher Qualität • Berücksichtigung der Umwelteinflüsse (Lärm etc.) sowie der Wohnbedürfnisse der Bewohner und der Nachbarschaft • schadstoffarmes Wohn- und Raumklima unter Beachtung sinnvoller energetischer Massnahmen und durch Wahl geeigneter Baumaterialien • grosszügige, den Überbauungseinheiten bzw. den Wohnungen zugeordnete Aussenräume sowie differenzierte Quartieraussenräume • ökologische Vemetzung verschiedener Lebensräume

Quartierplan-Reglement HHirsgarten~, llingen

Der Erlass definiert die massgebenden gesetzlichen Grundlagen, worauf sich die vorliegenden Quartierplan-Vorschriften abstützen. Es sind dies im wesentlichen § 37 ff. des RBG, in welchen Inhalt und Velfahren der Quartierplanung festgelegt sind. Die Quartierplan-Vorschriften sind grundeigentumsveIbindlich und bi/den die öffentlich-rechtliche Zonen- bzw. Nutzungsund Erschfiessungsplanung für das Gebiet "Hirsgarlen".

Diese Besfanclteire so/ren bei der AusaFbeitung der Baugesuche als Richtlinie dienen. Sie haben keine Rechtswirkung. Ausserhalb des Quartierplan-Petimeters gelten die Zonenvorschriften Siedlung bzw. Landschafl der Gemeinde lfingen.

Zweck und Ziere der Quartierplanung sind im Sinne von § 37 und § 39 in den QP-VorsChtlften festgelegt waiden und stützen sich auch auf die Planungshilfe "Oie Quartierp/anung" des ARP vom DeL 2001. Grundlage bilden auch Öle Zonenvorschtiflen Siedlung (RRB Nr. 3741 vom 1. Dezember 1992J und die darin enthaltenen Randbedingungen der Quartierplan-Pllicht "Hirsgarten".

Philosophie des tibetbauungskonzepfes Um den zukünftigen VertJnderongen auf dem Wohnungsmarkt gerecht zu werden und eine gute räumliche Qualität jederzei! sicherzusteIfen, wird ein Bebauungs- und Aussenraummuster gewlihlt, welches eine Ordnung vOfgibt und gleichzeitig Flexibilität in der Wohntypologie zufässt. Das Konzept für eine künftige Bebauung wird durch folgende Merkmale bestimmt: Geschlossener Rand: Die spazieRe BeeinfrtJchtigung durch Lännimmissionen im Nolden und Süden verlangt einen mögliehst geschlossenen Rand, um die dahintertiegenden Wohnbauten zu schützen. Im Norden ist dies eine Zeile, die nach Süden orientiert ist. Im Süden sind es drei Höfe und eine abschliessende Zeile, die jeweils nach dem Innenraum orientiert sind. Für die Etappierung ergeben sich dadurch gewisse Abhängigkeiten, jedo(;h auch für die Realisierung von kleineren Bebauung$einheiten eine gute Flexibilität.

Seile 1

Kommentar / Hinweise

I I I I I I I I I I I I I

• naturnahe Umgebungsgestaltung im Sinne eines ökologischen Ausgleichs • bedürfnisgerechtes, verkehrsarmes Fusswegnetz innerhalb des QP-Areals und als Verbindung zum Bahnhof sowie Anbindung an Naherholungsgebiete • sparsame Verkehrserschliessung ab den im Strassennetzplan definierten Basiserschl iessungen

Art. 2 Geltungsbereich und Inhalt

Geltungsbereich

1

Die Quartierplan-Vorschriften gelten für das Areal innerhalb des QuartierpIanPerimeters, wie er im Teilplan Nr. 1 durch die blau punktierte Signatur markiert ist. Planelemente ausserhalb des Quartierplan-Perimeters haben lediglich orientierenden Charakter.

Inhalt der QPVorsch riften

2

Die Vorschriften regeln insbesondere: • Art und Mass der Nutzung der Bauten und des Areals • Lage, Grösse und Gestaltung der ober- und unterirdischen Bauten und Anlagen • Gestaltung und Benützung der privaten und gemeinschaftlichen Aussenräume • Gestaltung, Pflege und Unterhalt der Aussenraum-Flächen und -Elemente im Sinne des ökologischen Ausgleichs • Ober- und unterirdische Parkierung • Erschliessung sowie Ver- und Entsorgung • Immissionsschutz • Realisierung der Überbauung, Vollzug der Quartierplan-Vorschriften

Weicher Bebauungskern: Im Innem ist eine kleinteilige Typologie angesiedelt, die durch die neue Ouartierstrasse angebunden wird und verschiedene Wohnbaufotmen zulässt.

Nachzeichnen der Geländekante: Das Areal ist besonders durch seine Topografie geprllgt. Im Norden befindet sich eine Geländekante, die das Grundstück in zwei Teile gliedert, deren Höhenunterschied etwa ein Geschoss ausmacht. Der Baubereich fOr freistehende Einfamilienhäuser zeichnet den Verlauf dieser markanten Kante nach. Grünraum I Ökologie: Nördlich der Gefändekant& entsteht ein zusammenhängender grossziigiger Gfiirrraum als ökologische Ausgleichs- und Vemetzungsfläche, der in seiner Form und Lage das spezifische dieses Ortes ausmacht und durch einen parallel dazu verlaufenden Fussweg erleb bar wird. Differenzierte Grün- und Freiflächen sowie ein zentraler Quartierplatz stellen zusammen mit den privaten Garlenflächen eine vielgestaltige, hohe Aussenraumqualifät über das gesamte Gebi&! sicher, welche auch auf die Nachbargebiete eine nachhaltige Wirkung erzeugt.

Art. 3 Art der baulichen Nutzung

Art der baulichen Nutzung

1

Die Art der baulichen Nutzung wird im Teilplan Nr. 1 wie folgt festgelegt:

Siehe Teilplan Nr. 1

• In den Baubereichen für Hochbauten bzw. für Lärmschutzbauten gilt als Nutzungsart die Wohnzone. Zulässig sind auch nicht störende kleinere Bürobetriebe, Arzt- und Therapiepraxen, Ateliers und ähnliches.

Nutzungsart gern. § 21. Abs. 1 RBG vom 8. Januar 1998.

Quartierplan-Reglement "Hirsgarten", ltingen

Seite 2

Kommentar I Hinweise

I I I I I I I I I I I I 'I I

Wohntypolog ie

2

Mit Ausnahme im Baubereich Nr. 3, wo nur freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser zulässig sind, werden die Wohntypologien in den Baubereichen nicht beschränkt.

Im Baubereich Nr. 3 soll durch freistehende "PunktMuse'" die bestehende Topographie nachgezeichnet werden (Wohnbauten mit hoher Lagequalität). In den übrigen Baubereichen sind auch verschiedenste Wohntypologien möglich.

Art. 4 Mass der baulichen Nutzung

Begriff und Definition

Das Mass der baulichen Nutzung wird mittels der anrechenbaren Bruttogeschossfläche (BGF) der Gebäude berechnet und ausgewiesen. Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller dem Wohnen, dem Arbeiten und dem Gewerbe dienenden und hierfür verwendbaren ober- und unterirdischen Geschossflächen. Die Mauer- und Wandquerschnitte werden mitgerechnet.

Max. BGF

2

Die maximal zulässige anrechenbare BGF für das gesamte QP-Areal beträgt 17'100m 2 und wird in neun Baubereiche aufgeteilt.

Nicht anrechenbar an BGF

3

Nicht zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche zählen: • zu Wohnungen gehörende Keller- und Estrichräume • Heiz- und Tankräume, Räume für Energiespeicher, Waschküchen und Trockenräume, Schutzräume, Containerräume • Maschinenräume für Lift-, Ventilations- und Klimaanlagen sowie Installationsräume und dergleichen • nicht gewerblichen Zwecken dienende ober- und unterirdische Einstellräume für Motorfahrzeuge, Velos, Kinderwagen u.dgl. • Korridore, Treppen und Lifte, die ausschliesslich nicht anrechenbare Räume erschliessen • offene Erdgeschoss- oder Gartenhallen; überdeckte, mindestens einseitig offene Bauteile wie gedeckte Eingangsbereiche, Dachterrassen und Gartensitzplätze; ein- und vorspringende Balkone bzw. Loggien; Flächen von Laubengängen über 1.20m Breite • Bastelräume im Untergeschoss, Gemeinschafts-Bastelräume in Mehrfamilienhäusem 2 • Reduit ohne Fenster mit einer Grundfläche von max. 4m pro Wohneinheit • Aussentreppen, Dachvorsprünge, Lichtschächte, Pergolen und dergleichen • gedeckte, offene Unterstände, welche ausschliesslich als Kinderspielplätze dienen, Abstellplätze für Spielgeräte und dergleichen

Quartierplan-Reglement 'Hirsgarten", Itingen

BGF-Deffnition gemäss § 49 Abs. 2 RBV

Die nicht an die BGF anrechenbaren Flächen und Objekte sind abgeleitet von den ORL-Richtlinien bzw. von den bestehenden Quartierplänen im näheren Planungsumfetd (Lausen I ltingen).

Seite 3

Kommentar I Hinweise

I I I I I I I I I I I I I I

• unbeheizte, ganz oder weitgehend mit Isolier- oder Wärmeschutzglas verglaste Zwischenklima-Räume (z.B. Wintergärten, Veranden, Balkone) mit max. 15m 2 je Wohneinheit wenn - Wände und Öffnungen zwischen den Zwischenklima-Räumen und den dahinterliegenden Innenräumen voll isoliert sind, - natürliche Belüftungen und Belichtungen sowohl für die Zwischen klimaRäume als auch für die dahinterliegenden Innenräume sichergestellt sind, • bei Einfamilien-, Doppeleinfamilien- bzw. Reiheneinfamilienhaus pro Wohn2 einheit: Eine Kleinbaute (z.B. Garten- bzw. Gerätehaus) von max. 6m Grundfläche und einer max. Gebäudehöhe von 2,5m. • Trafohäuschen, Heizzentrale u.a. für Eigenbedarf des Quartiers • Bauten im Baubereich für Lärmschutzbauten (entlang SBB-Linie), auch wenn sie teilweise zu Wohn- bzw. Arbeitszwecken genutzt werden. • Mehrstärken von Aussenwänden über 35 cm. Bruttogeschossflächenverteilung

4 Die Verteilung der Bruttogeschossflächen

auf die Baubereiche wird wie folgt

Verglaste Wintergärten ete. von mehr als 15nf pro Wohneinheit zählen mit dem Mehrmass zur BGF.

Nachweis der baulichen Nutzung

festgelegt: Pan. Nr.

Baubereich Nr. 1 2

5

2

4'600m

2

450m

2

BGF-

AZr/.)

Verteilung 2

13'768m2

56.7%

2'300m

2

2

58.7%

1239

1'137m

2

667m

2

58.7%

2

1315m

2

58.7%

17'100m

2

58.7%

1170 1173

23'457m

1'600m

4

1'600m

2

1240

2'24Om

5

3'300m

2

Total

29' 134m2

6

1'450m

2

7

1'450m

2

8

1'450m 2

9

1'200m

1'350m

2

max. 17'100m2

Verschiebungen der Bruttogeschossflächen sind innerhalb der definierten Baubereiche (d.h. von einem Baubereich in einen anderen) möglich, sofern das Gesamtkonzept nicht nachteilig verändert und die Gesamtnutzung nicht überschritten wird. Sie bedürfen der Zustimmung des Gemeinderates.

Quartierplan-Reglement "Hirsgarten" , Ilingen

Parz.Fläche

3

gesamtes QP-Areal Nutzungstransporte

zulässige BGF

Die Anordnung der Baumassen innerhalb eines Baubereiches ergibt sich aus dem Bebauungskonzept (Typologie, Baumassenverteilung ete.) und der zulässigen BGF (evH. zuzüglich Nutzungstransport).

Seite 4

I Kommentar / Hinweise

I I I I I I I I I I I I I

Art. 5 Lage, Grässe und Gestaltung der Bauten

Lage der Bauten

1

Für die Lage und Grässe (Grundfläche, Geschosszahl, Gebäudeprofil) der Bauten und Anlagen (inkl. Ein- und Ausfahrt der Einstellhalle) sind die Teilpläne Nr. 1 - 3 sowie die nachstehenden Quartierplanbestimmungen massgebend.

Siehe Teilpläne Hr. 1 - 3

Das der Quarfieiplanung zu Grunde liegende Bebauungskonzept bildet eine n'chtungsweisende Voryabe für eine zu realisierende Bebauung. Die 8ebauungstypologle ist in Beachtung der Baubereiche und der zullissigen Gebäudeprofile zu wahlen. Mit der FJexibiJiUit der Saubereiche soll erreicht werden, dass auf Stufe des Baugesuches ein angemessener begründbarer Projektierungsspielraum bewahrt bleibt. Vorbehalten bleiben jedoCh die baugesefzlichen Bestimmungen.

Baubereiche

2

Die Baubereiche im Teilplan Nr. 1 begrenzen die Lage der Hauptbauten sowie der Lärmschutzbauten. In Beachtung der Gestaltungsbaulinie und der Bauflucht für Anbau von Hauptbauten (Baubereich 3) ist die Anordnung der Baukörper innerhalb der Baubereiche frei. Verschiebungen von Baubereichen bzw. von parziellen Baubereichsbegrenzungen werden vom Gemeinderat gestattet, sofern das Gesamtkonzept der Überbauung keine Beeinträchtigung erfährt.

Überragen von Baubereichen

3

Nicht zur baulichen Nutzung zählende Bauten und Bauteile gemäss BGFDefinition (§ 4) sowie eingeschossige Nebenbauten dürfen als Anbauten an die Hauptbauten die Begrenzung der Baubereiche überragen oder ausserhalb der Baubereiche platziert werden.

Voraussetzung ist die Abstimmung und Integration der Bauten und Baute1le in das Gesamt-ObertJauungskonzepf im Rahmen der Projektplane im Baugesuchsverfahien.

Bauflucht für Anbau von Hauptbauten

4

Im Baubereich Nr. 3 müssen die freistehenden Hauptbauten mit einem Teil der Fassade bzw. einer Fassadenecke des Hauptbaukörpers zwingend auf der Bauflucht stehen.

Stadtebauliche Massnahme in Beachtung der Lagesituation und der Topographie.

Bebauung und Lärmschutz

5

Im Baubereich Nr. 1 muss die Bebauung aus Lärmschutzgründen zusammenhängend (in geschlossener Bauweise) erstellt werden. Dabei ist die Bebauung durch transparente oder offene (gegen lärmabgewandte Seite) Bauteile vertikal so zu gliedern, dass optisch mindestens vier Baukörper entstehen. Im Baubereich für Lärmschutzbauten sind die Bauten ebenfalls verbindlich in geschlossener, 2-geschossiger Bauweise zu erstellen (bis auf max. zwei Öffnungen für die Erschliessung). Der EG-Bereich dieser Bauten ist gegen Süden grösstenteils offen und für eine carport-artige Parkierung bestimmt. Im 1. OG sind Räume für Arbeiten und allfälliges Wohnen konsequent gegen Norden (Iärmabgewandte Seite) zu belüften.

Unterirdische Bauten und Bauteile

6

Unterirdisch dürfen der Überbauung dienende Kellergeschosse und technische Anlagen wie Zivilschutzräume, Heizzentralen und dergleichen gebaut werden, auch wenn sie in den Teilplänen Nr. 1 und 3 nicht eingezeichnet sind.

Quartierplan-Reglement "Hirsgarten", llingen

Definition für -unterirdisch-; Unter gewachsenem Terrain oder in die Umgebung einbezogen und überdeckt. Siehe auch Tellpläne Nr. 1 und 3

Seite 5

I Kommentar / Hinweise

I I I I I I I I I I I I I

Diese sind jedoch so zu konzipieren, dass sie nach aussen nicht in Erscheinung treten. Für die unterirdische Autoeinstellhalle ist die generell an die im Teitplan Nr. 2 eingetragene Begrenzung richtungsweisend. Abweichungen in Lage und Ausmass sind aufgrund des ausgewiesenen Parkierungsbedarfs möglich. Gebäudeprofile

7

Für die Definition der Gebäudeprofile (max. Gebäudehöhe und Anzahl der Geschosse sowie Richthöhe der Erdgeschosse) sind die Teilpläne Nr. 1 und 3 massgebend.

Siehe Teifpläne Nr. 1 und 3 Zur optimalen Einpassung der Bauten in das gewachsene Gelände kann im Rahmen des Baugesuches von den EGRichthöhen abgewichen werden.

Dachform

8

Als Dachform wird das Flachdach oder das leicht geneigte Pultdach für die Hauptbauten festgelegt. Für die Nebenbauten ist die Dachform frei. Die Dächer sind extensiv zu begrünen. Für Neben- und Kleinbauten in Leichtbauweise ist die extensive Dachbegrünung wünschenswert.

Die extensive Begrünung der Dächer dient als ökologische Ausgleichsfläche im Sied1ungsraum und hat Retensionswirkung bei Starlfregen (ZieJerfüllung Gewässerschutzgesetz). Zudem wird das Raumklima innerhalb der Bebauung verbessert.

9

Im Baubereich Nr. 1 darf die Summe der Dachgeschossffächen max. die Hälfte, in den Baubereichen Nr. 3,4 und 5 max. zwei Drittel der darunter liegenden Vollgeschossffächen betragen. Die Dächer der Votlgeschosse dürfen dabei als Dachterrassen genutzt werden. Die Dachgeschosse dürfen über den darunter liegenden Vollgeschossen lagemässig frei angeordnet werden.

Empfehlung für Dachbegrünung: Verwendung von einheimischem Saatgut (z. B. -Basler Pflanzenmischung für extensive Dachbegrünungen·). Als Substrat nach MöglichkeH natürliches Bodenmaterial wählen und einbauen.

Dachgeschosse

DachgeSchosse in den Baubereichen Nr. 1. 3, 4 und 5

Belichtung von Dachräumen

10 Zur

Technische Bauteite auf dem Dach

11 Oberlichter,

Abgrabungen an Gebäuden

12 Abgrabungen

Beh indertengerechte Bauweise

13 Bei der inneren und äusseren Erschliessung ist auf eine behindertengerechte

VeroindNch ist zu beachten: § 108 RBG vom 8. Januar 1998

Bauweise zu achten. Insbesondere sind bei Mehrfamilienhäusern Hauszugänge, Lifte, Wohnungstüren sowie Zugänge zu Einstellhallen und Gemeinschaftsräumen rollstuhlgängig zu gestalten. Es ist eine möglichst grosse Anzahl Wohnungen anpassbar zu realisieren.

Als empfehlende Richffinie: Nonn SN 521 500 mit LeMaden, Behindertengerechtes Bauen des Schweizerischen InvalidenveTbandes, OIten.

Städtebauliche Einpassung

14 Die

Belichtung von Dachräumen sind Dacheinschnitte und verglaste Dachöffnungen erlaubt. Sie haben sich einem ästhetisch guten Dachgestaltungskonzept unterzuordnen. Entlüftungsbauteile, Liftüberfahrten, Treppenhäuser U.ä. können die Dächer der Hauptbauten überragen, auch wenn die zulässige Gebäudehöhe dadurch überschritten wird.

zur Belichtung/Belüftung des Sockel- bzw. Untergeschosses sind grundsätzlich zulässig. Auf eine sorgfältige Gestaltung ist zu achten.

Bauten sind als städtebauliche Einheit auszubilden. Sie sind hinsichtlich Architektur, Material und Farbe sorgfältig so aufeinander abzustimmen, dass ein ästhetisch ansprechender, harmonischer Gesamteindruck entsteht und

Quartierplan-Reglement "Hirsgarten", ltingen

Den Bauinteressenten wird im Rahmen des Baugesuchsverfahrens empfohlen, ftIlhzeitig mit den zuständigen kantonalen Fachinstanzen sowie mit der Gemeindeverwaltung die

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,I I I I I I I

Kommentar / Hinweise

eine gute Einpassung in das nachbarliche Siedlungsbild sichergestellt ist.

Materialisierung und Farbgebung vorzubesprechen.

In den Baubereichen Nr. 3,4 und 5 wird die Gestaltungsfreiheit in Berücksichtigung von allfälligen kleinräumigen, zeitlich etappierten Bebauungskonzepten, grosszügiger beurteilt. Spätere Änderungenl Ergänzungen an Bauten

15 Allfällige spätere Renovationen und Änderungen von Bauten sowie nachträg-

Verfahren bei baulichen Änderungen

16 Vor

lich ein- bzw. angebaute Gebäudeteile dürfen das Gesamtbild der Quartierplan-Überbauung nicht beeinträchtigen. Sie sind in ihren wesentlichsten architektonischen Merkmalen und in der Grundstruktur aufeinander abzustimmen. der Eingabe von Baugesuchen für spätere bauliche Änderungen und Ergänzungen müssen, in Zusammenarbeit mit der Gemeinde und der zuständigen kantonalen Fach instanz, spezifische Gestaltungsrichtlinien bzw. Gestaltungskonzepte ausgearbeitet werden.

Diese spezifischen Gestaltungsrichtlinien oder Gestaltungskonzepte dienen den Bewilligungsbehörden als Beurteilungsgrundlage der baulichen Einpassung in die Oberbauung von späteren baulichen Änderungen oder Ergänzungen.

Art. 6 Nutzung und Gestaltung des

Aussenraumes Grundsatz

I I I I I I I

Umgebungsplan

2

Die Nutzung, Gestaltung und Bepflanzung des Aussenraumes gehen aus dem Teilplan Nr. 1 hervor. Für die Bepflanzung sind grundsätzlich einheimische, standortgerechte Arten zu wählen.

Siehe Teilplan Nr. 1

Mit dem Baugesuchsverfahren ist ein genereller Umgebungsplan einzureichen, welcher die wichtigsten Inhalte wie Verkehrswege, Hauserschliessungen, Spiel- und Grünflächen sowie Ver- und Entsorgung im Grundsatz festlegt.

Der Umgebungsp/an ist das Instrumentarium für die definitive Festfegung der Bestandteife und Bemente des Aussenraumes in Lage, Dimensionferung und AusgestaIfung auf der Stufe des Baugesuchsverfahrens.

Vor der Bauausführung ist ein detaillierter Umgebungsplan bei der Gemeinde ltingen nachzureichen. Dieser beinhaltet insbesondere die Lage und Ausgestaltung der Gebäudeerschliessungen, quartierinterne Fusswege, Quartierplätze und Spielflächen, Versickerungsanlagen, Terrainveränderungen und Stützmauern, die Art der Grün- und Freiflächen, der Bepflanzung, der Beläge, der Dachbegrünungen sowie die Lage der Ver- und Entsorgungsanlagen (Container, Grünabfuhrmulde, Trafostation ete). Mit den Arbeiten darf erst begonnen werden, wenn die entsprechende Bewilligung vorliegt. Terrainveränderungen

3

Für die Terrainveränderungen (Abgrabungen/Aufschüttungen) ist der Teilplan Nr. 3 richtungsweisend. Im Rahmen der Baugesuche sind die Terrainveränderungen sorgfältig zu gestalten.

Quartierplan-Reglement "Hirsgarten", llingen

Die Bewilligl1f1g erteilt die Gemeinde. Siehe Teilplan Nr. 3

Seite 7

I I I I I I I I I 1

1 I

Kommentar / Hinweise

Quartierplatz bzw. Spielplatz

4

Mit der Realisierung der Erschliessungsstrasse zwischen Baubereich 4 und 5 ist ein QuartierplatzlSpielplatz von mindestens 400m 2 Arealfläche auszuscheiden und als multifunktionalen Platz für die Quartierbewohnerinnen auszugestalten. Die Lage des Platzes ist innerhalb des Baubereiches Nr. 4 variabel.

Siehe Teilplan Nr. 1 Lag& des Quar6&rpfatzes: Die Lage des Platzes soll so gewtihlt werden, dass mindestens eine Baute zwischen Platz und QP-Perimeter möglich wird.

Grün- und Freiflächen halböffentlich I öffentlich

5

Die halböffentlichen I öffentlichen Grün- und Freiflächen werden einheitlich begrünt und gestaltet. Dabei werden bestehende Bäume und Grünstrukturen, wo möglich, in die Gestaltung integriert. Parkierungsflächen gemäss Teilplan Nr. 2 sind innerhalb der Grün- und Freiflächen gestattet. Dabei sind wasserdurchlässige Materialien zu verwenden.

Siehe Teilpltlne Nr. 1 und 2

Private Garten- und Freiflächen

6

Die Nutzung dieser nach einheitlichem Konzept gestalteten Flächen erfolgt durch Bewohnerinnen und Bewohner individuell. Einfriedungen sind zulässig.

Ökologischer Ausgleich

7

Flächen für Massnahmen des ökologischen Ausgleichs sind standortheimisch zu gestalten. Ökologische Ausgleichsflächen beinhalten insbesondere Areale und Böschungen mit Hecken- und Baum strukturen, extensive Wiesen sowie Elemente der oberirdischen Siedlungsentwässerung. Die im Teilplan Nr. 1 und 2 definierten Erschliessungsflächen sind innerhalb der ökologischen Ausgleichsflächen zulässig.

Siehe Teilplan Nr. 1 Abgrenzungen zwischen Privatgärten und den allgemein zugtinglichen Grün- und Freiflächen sind im Umgebungsplan festzugelegen.

Bäume

8

Die im Teilplan Nr. 1 festgelegten Bäume sind im Rahmen der Baugesuche in den Umgebungsplan aufzunehmen und als standortgerechte Bepflanzungen zu realisieren.

Benützung Freiflächen

9

Sämtliche Wege, Strassen, Plätze und uneingefriedete Freiflächen stehen allen Bewohnern zur Benützung offen.

Unterhalt der Freiflächen

10 Die Pflege und der Unterhalt der Freiflächen und Anlagen sowie der öffentlich

Gewährleistung der Funktionalität

11 Der Zweck und die Funktion sämtlicher Freiflächen und Aussenanlagen muss

zugänglichen Wege und Plätze mit deren Beleuchtung ist Sache der jeweiligen Grundeigentümerinnen resp. Berechtigten.

Konkrete Details zum Unterhalt sind im Quartierplan-Vertrag festzulegen.

dauernd gewährleistet werden.

1 'I I

Quartierplan-Reglement "Hirsgarten" , Itingen

Seite 8

I I I I I I I I I I I I I I

Kommentar I Hinweise

Art. 7 Erschliessung

Detailerschl iessung

1

Für die ungefähre Lage bzw. Klassierung (Dimensionierung) der Erschliessungsflächen, Zufahrten und Plätze innerhalb des Quartierplan-Areals ist der Teilplan Nr. 2 richtungsweisend. Abweichungen sind möglich, sofem das Gesamtkonzept gewährleistet bleibt. Die genaue Lage und Dimensionierung (als Quartiererschliessung, Service- und Notzufahrt bzw. reiner Fussweg) ist im Umgebungsplan im Rahmen des Baugesuchsverfahrens festzulegen.

Erstellung der Verkehrsan lagen

2

Alle Zufahrten, Wege und Plätze innerhalb des Quartierplan-Perimeters sind durch die jeweiligen Grundeigentümerinnen resp. Berechtigten zu erstellen.

Gestaltung Verkehrsanlagen und Beleuchtung

3

Die Gestaltung und Beleuchtung der Verkehrsanlagen und Wege hat nach einheitlichem Projekt (Umgebungsplan) zu erfolgen. Bei späteren Änderungen muss die Einheit der Wege und Beleuchtungen gewahrt bleiben.

Quartierinteme Fusswege und Plätze

4

Fusswege und Plätze sind nach Möglichkeit nicht zu versiegeln und sollen mit wasserdurchlässigen Belägen und Materialien befestigt werden. Das Meteorwasser ist in jedem Fall versickem zu lassen.

Öffentliches Geh- und Fahrrecht

5

Die Quartierhaupterschliessung wird als öffentliche Strasse konzipiert. Die im Teilplan Nr. 2 definierten öffentlichen Fusswege erhalten ein öffentliches Gehrecht.

Siehe Teilplan Nr. 2

Öffentliche Fusswege siehe Teilplan Nr. 2

Art. 8 Parkierung

Parkplatzerm ittlung

Die Ermittlung des notwendigen Grundbedarfs für Auto- und Velo-Abstellplätze erfolgt nach den kantonalen gesetzlichen Bestimmungen und Richtlinien. Dabei ist der Faktor für Stammparkplätze um 0,7 zu erhöhen. Die genaue Zahl der Parkplätze und deren Anordnung ist jeweils im Rahmen des Baugesuchsverfahrens zu ermitteln, planlich festzulegen bzw. auszuweisen.

Quartierplan-Reglement "Hirsgarten", ltingen

Massgebend ist § 106 des Raumplanungs- und BaugesetzBs (RBG) vom 8. Januar 1998 sowie die dazugeh6renden Bestimmungen der Veron1nung zum RBG (Anhang 11/1 und 11/2 RBV). Zu beachten ist auch die "Weg/eitung zur Bestimmung der Anzahl AbsteRplätze für MoI.oifahrzeuge und VefoslMofas~ des Amtes für Raumplanung (Mai 2(01).

Seite 9

Kommentar I Hinweise

I I I I I I I I I I I I I I

Lage der AutoParkplätze

2

Das Parkierungskonzept im Teilplan Nr. 2 stellt die Verteilung sowie die oberirdische bzw. die unterirdische Anordnung der Parkplätze für alle Baubereiche sicher. Von diesem Konzept kann in begründeten Fällen, insbesondere bei der Realisierung einzelner Bebauungsetappen, abgewichen werden (z.B. mittels temporärer Provisorien). Abweichungen benötigen jedoch die Zustimmung des Gemeinderates.

Veloabsteliplätze bei MFH

3

Beim Mehrfamilienhausbau sind gut zugängliche, gedeckte Veloabsteliplätze zwingend vorzusehen.

Parkplatzbewirtschaftung bei Mehrfamilienhäusern

4 Vermietung von Autoeinstellplätzen an Dritte ist nur gestattet, wenn der Par-

kierungsbedarf der Bewohner nachweisbar gedeckt ist. Besucherparkplätze insbesondere im Mehrfamilienhausbau müssen beschriftet und dürfen weder fest vermietet noch dauernd belegt werden.

Für PffichtparKplätze (StammpiMze) wird in Abweichung der RBV Faktor 1.7 pro Wohneinheit ZlJ{' VeTgIOssenmg des Parl<p/atzangebotes festgelegt. Für die BesudJerplätze wird der Faktor 0.3 PIWE belassen. Dies etgibt im Maximum 2,0 Palkpfätze I Wohneinheit

Konzeptionelle Anordnung der Abstellplätze siehe Tei/plan Nr. 2 Parkplatznachweis gemäss RBGlRBV (Wohnnutzungj (siehe auch Teilplan Nr. 2) Stamm~P

Baubereiche I

Art. 9 Wasserversorgung und

Abwasserbeseitigung

seil

ausge-Mesen

sol

ausge-Mesen

(1) + (2)/3l WE

51

51

9

9

(3)/6WE

individuelle Parkierung bei den WE

{4)/6WE

individuelle Parkierung bei den WE

(5)/16WE

individuelle Parkierung bei den WE

(6)/6WE

10

10

2

4

(7)/6WE

10

10

2

4

(8)f6WE

10

10

2

4

(9)/5WE

a

a

2

2

Ver- und Entsorgung

Betreffend der Wasserversorgung und der Abwasserbeseitigung sind die gesetzlichen Bestimmungen und die entsprechenden Reglemente der Gemeinde massgebend. Im Sinne der generellen Entwässerungsplanung (GEP) ist neben der Schmutzabwasserbeseitigung, für die Weiterverwendung des anfallenden nicht verschmutzten Abwassers (Meteorwasser auf versiegelten Flächen und Dächern, usw.) ein Konzept zu erstellen z.B. für Brauchwasser, Biotopspeisung, Versickerung, Ableitung etc., das der Genehmigung des Gemeinderates bedarf. Das nicht verwendete Meteorwasser der Dächer in den Baubereichen Nr. 1, 2, 3 und evtl. 4 sind nach Möglichkeit in die zentrale Versickerungsfläche im Nordwesten des Areals abzuleiten.

QuartierpJan-Reglement "Hirsgarten", llingen

Besucher~P

WE

Für allfäHige Versickerungsmassnahmen ist der Zustandsbeficht ·Versickerung" des GEP ltingen zu konsultieren.

Seite 10

Kommentar / Hinweise

I I I I I I I I I I I I I :1

W ärmeerzeugungl Energiekonzept

2

Es ist ein Energiekonzept für Heizung und Warmwasser auszuarbeiten, weIches die Reduktion des Energiebedarfs, die rationelle Energienutzung und die Nutzung von emeuerbarer Energie zum Ziel hat. Bevor das Baugesuch eingereicht wird, genehmigt der Gemeinderat die aus dem Energiekonzept hervorgehenden Massnahmen.

Sonnenenerg ie

3

Vorrichtungen zur Gewinnung von Sonnenenergie sind gestattet. Sie benötigen eine Baubewilligung, dürfen keine Blendwirkung erzeugen und müssen sich harmonisch einfügen.

Antennenan lagen

4

Für die Erstellung von Radio- und Fernsehantennen im Quartierplan-Areal gelten die Bestimmungen des Gemeindereglementes über die Grossantennenanlagen.

Abfallbeseitigung

5

Für die Abfallbeseitigung gilt das Abfallreglement Gemeinde Itingen und das Abfallkonzept des Kantons Basel-Landschaft. Im Teilplan Nr. 2 sind Abstellplätze für Container und Grünabfuhr konzeptionell festgelegt. Konkrete Festsetzungen folgen im Einvernehmen mit der Gemeinde Itingen im Rahmen des Baugesuches (Konkretisierung im Umgebungsplan).

Siehe Teilplan Nr. 2

Durch leitungsrechte

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Durchleitungsrechte für private und öffentliche Werkleitungen (elektrische Kabel, Wasser, Abwasser, Radio, Fernsehen, Gas, Telefon) sind innerhalb des Quartierplan-Perimeters gewährt.

Details sind im Quartierplan-Vertrag zu regeln und allenfalls im Grundbuch als Grundlast eintragen ztllassen.

Art. 10 Lärmschutz

Für das Quartierplan-Areal gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) 11.

Belastungsgrenzwerte 2

Das Überbauungskonzept berücksichtigt zur Einhaltung der zulässigen Belastungsgrenzwerte die projektierten Lärmschutzwände entlang der H2 und der SBB. Zudem sind folgende zusätzliche Lärmschutzmassnahmen zwingend zu beachten: - Bei den im Teilplan Nr. 1 bezeichneten lärmbelasteten Fassaden dürfen keine lärmempfindlichen Räume angeordnet werden; oder diese sind so zu konzipieren, dass sie von der lärmabgewandten Fassadenseite belüftet werden können. -Im Norden ist die Bebauung im Baubereich Nr. 1 zeitlich vor den Baubereichen Nr. 2 und 3 zu realisieren.

Quartierplan-Reglemenl"Hirsgarten", llingen

Die Uirmschufzprojekte der H2 und der saB befinden sich in der Phase des Plangenehmigungsverfahrens oder sind teilweise bereits im Bau.

Nachweise zur Einhaltung der Belastungsgrenzwerte erfolgen durch separate Berechnungen. Diese sind im Plan NLännberechnungN enlsprechend festgeschrieben.

z. B. Gebäude mit durchgehenden Räumen von Fassade zu Fassade Siehe auch Etappierong im Tel/plan Nr. 2

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Kommentar / Hinweise

• Im Süden sind mit der Bebauung in den Baubereichen Nr. 6, 7, 8 und 9 die vorgestellten Lärmschutzbauten 2-geschossig zwingend mit zu erstellen. Die Bebauung erfolgt gemäss Etappierung im Teilplan Nr. 2 3

Bezüglich des Aussenlärms sowie des Schallschutzes in den Gebäuden geIten für alle Neubauten die Anforderungen gemäss aktueller SIA-Norm 181.

4

Allfällige Nachweise im Sinne von § 32 ff. der Lärmschutz-Verordnung sind im Rahmen des Baugesuchsverfahrens zu erbringen.

Siehe Teilplan Nr. 2

Art. 11 Realisierung / Etappierung

Realisieru ngsvorgehen

1

Die Realisierung der Quartierplan-Überbauung hat grundsätzlich im Einvernehmen zwischen der Gemeinde ltingen und den Eigentümern des Quartierplan-Areals zu erfolgen. Dies betrifft insbesondere den Strassenbau, das Festlegen der Baustellenorganisation bzw. des Baustellenverkehrs und der Bauzeiten.

Etappierung

2

1m Teilplan Nr. 2 sind die möglichen Bebauungsetappen eingetragen. Die zeitliche Reihenfolge der Bebauungsetappen sowie deren Realisierung werden im Einvernehmen mit der Gemeinde Itingen im Detail festgelegt.

Quartierplan-Vertrag

3

Die jeweiligen Grundeigentümerinnen resp. Berechtigten haben sich gegenseitig alle für die Realisierung und die quartierplanmässige Funktionsfähigkeit der Überbauung erforderlichen Landabtretungen und Servitute einzuräumen. In einem entsprechenden Quartierplan-Vertrag sind insbesondere zu regeln: - Landabtretungen für Erschliessungsflächen und öffentliche Anlagen - Erstellung und Unterhalt von gemeinsamen Bauten und Anlagen - öffentliche Geh- und Fahrrechte - Bau- und Durchleitungsrechte - Grenzbaurechte - Benutzungsrechte - Unterhalt von gemeinsamen Anlagen - u.a.m.

Anteilmässige Infrastrukturerstellu ng

4

Details sind im QuartielPlan-Vertrag oder im Baugesuchsverfahren zu regeln. Es ist mit der Gemeinde Sissach anzustreben, den Baustel/enverkehr von Sissach her über den Parallelweg zu signalisieren und sicherzustellen.

Die Quarlierplan-Vetfragspunkte sind nicht abschliessend aufgeführt bzw. sind nach Bedarf der Vertragspartner entsprechend zu regeln.

Sofern die Quartierplan-Überbauung in Etappen realisiert wird, sind die entsprechenden Ergänzungsanlagen, wie Strassen, Zufahrten, Wege, ober- und unterirdische Abstellplätze, Freiflächen I Spielplätze sowie Ver- und Entsorgungsanlagen etc. so auszulegen, dass der Bedarf der jeweilig erstellten

Quartierplan-Reglement "Hirsgarten", Itingen

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:,1 Kommentar / Hinweise

Etappe gedeckt ist und die spätere Realisierung der Gesamtüberbauung gewährleistet bleibt. Parzellierung

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5

Art. 12 Ausnahmen

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Ausnahmen allgemeiner Art

In Abwägung öffentlicher und privater Interessen sowie in Würdigung der besonderen Umstände des Einzelfalls kann der Gemeinderat Abweichungen von diesen Quartierplanvorschriften gestatten. 2

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Die spätere Parzellierung der Grundstücke oder deren Abgabe im Baurecht sowie die Abgabe der einzelnen Wohnungen im Stockwerkeigentum ist möglich, wenn die volle Funktionalität der Quartierplanung gewährleistet ist. Der Gemeinderat ist für deren Sicherstellung besorgt und ordnet zum Zeitpunkt der Grundstücksparzellierung den Eintrag der notwendigen Dienstbarkeiten im Grundbuch an.

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Ausnahmen berJiiJfen,eines ~s und einer ~, BegrümJung. SlSwerden nach AbWlgung von der 8aubewifIi-'

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Voraussetzungen für Ausnahmen sind, dass keine Widersprüche zum Zweck und den Zielsetzungen der Planung gemäss § 1 vorliegen. Charakter und Konzept der Überbauung bzw. der Freiflächengestaltung dürfen durch die Abweichungen nicht beeinträchtigt werden.

Art. 13 Schlussbestimmungen

Genehmigungsvoraussetzung

1

Die Genehmigung der Quartierplan-Vorschriften durch den Regierungsrat setzt voraus, dass der gemäss § 11 Abs. 3 erwähnte Quartierplan-Vertrag von den Vertragsparteien allseitig unterzeichnet und öffentlich beurkundet wird.

Überwachung des Vollzugs

2

Der Gemeinderat überwacht die Anwendung dieser Quartierplan-Vorschriften. Das Baubewilligungsverfahren gemäss § 120 ff. des Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) bzw. § 86 ff. der Verordnung zum Raumplanungs- und Baugesetz (RBV) bleibt vorbehalten.

Aufhebung früherer Beschlüsse

3

Alle im Widerspruch zu den Quartierplan-Vorschriften stehenden früheren Zonenvorschriften gelten für das Areal als aufgehoben.

Inkrafttreten

4

Die Quartierplan-Vorschriften treten mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.

Quartierplan-Reglement "Hirsgarten", ltingen

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Beschlüsse

Beschlüsse Gemeinde Beschluss des Gemeinderates:

15. November 2005

Beschluss der Gemeindeversammlung:

1. Dezember 2005

Referendumsfrist:

31. Dezember 2005

Urnenabstim mung: Publikation der Planauflage im Amtsblatt Nr. 4 vom 26. Januar 2006 Planauflage vom

30. Januar 2006 - 28. Februar 2006 Namens des Gemeinderates

I

I

Kanton Vom Regierungsrat des Kantons e.a~J-l-ands...cl1aft genehmigt 1 Ukt. mit Beschluss Nr.,AbU,\ vom

3

20Uö

Publikation des Regierungsratsbeschlusses vom Z. klo.re.LJA~ 2cc(; im Amtsblatt Nr.44Der Landschreiber

Quartierplan-Reglement "Hirsgarten

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ltingen

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