47_Q_11_ Quartierplan Fraisa-Areal

1.1 Der allseitig unterzeichnete und beurkundete Quartierplanvertrag, als Genehmigungsvoraussetzung gemäss § 43 RBG, wurde mit Schreiben vom 17. Juli 2018 dem Regierungsrat eingereicht. Materiell-rechtlich ist Folgendes zu bemerken: 1.2 Die kantonalen Fachstellen hatten Gelegenheit, im Rahmen des Vorprüfungsverfahrens zu den Quartierplanvorschriften Stellung zu nehmen. Es kann dazu insbesondere auf den Prüfungsbericht des Amtes für Raumplanung vom 13. Januar 2017 verwiesen werden. Die vom Kanton gewünschten Änderungen wurden bei der Überarbeitung mehrheitlich berücksichtigt. Für die architektonische und städtebauliche Prüfung von Quartierplanungen hat der Regierungsrat ein spezielles Fachgremium, die «Kantonale Fachkommission zur Beurteilung von Arealüberbauungen», eingesetzt. An ihren Sitzungen vom 18. April 2013, 5. September 2013, 12. Februar 2015 und 25. Juni 2015 hat diese Kommission die Quartierplanvorschriften «Fraisa-Areal» behandelt und an ihrer Sitzung vom 25. Juni 2015 zur Weiterbearbeitung empfohlen. Die angeregten Änderungen der Fachkommission wurden berücksichtigt. 1.3 Baubewilligungsverfahren Allgemein ist festzuhalten, dass das Baubewilligungswesen sowie die Bewilligungspflicht bzw. das Erfordernis einer Baubewilligung von Bauten und Anlagen im RBG sowie in der Verordnung dazu (RBV) abschliessend geregelt sind. Die Gemeinden können diesbezüglich weder zusätzliche kommunale Bewilligungsverfahren einführen noch zusätzliche Restriktionen erlassen. Das heisst, dass auch Bauten und Anlagen, die gemäss RBG und RBV bewilligungsfrei sind, weder eine Bewilligung noch eine Zustimmung des Gemeinderates erfordern. In der Bewilligungskompetenz des Gemeinderates liegen lediglich die Bauten und Anlagen gemäss § 92 RBV. Zudem legt die RBV die Anforderungen an Baugesuchsunterlagen abschliessend fest. Insofern kann der Gemeinderat

RRB Nr. 2019-9 vom 8. Januar 2019

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keine zusätzlich einzureichenden Dokumente bestimmen. Sofern für die Beurteilung von Baugesuchen notwendig, kann der Gemeinderat indes die Einreichung von zusätzlichen Dokumenten bei der Baubewilligungsbehörde beantragen. 1.4 Ausnahmefahrten innerhalb der Schutzzone Gewässerraum Der Gewässerraum nach Art. 36a Gewässerschutzgesetz des Bundes (GSchG), der mit der Schutzzone Gewässerraum im Quartierplan grundeigentümerverbindlich festgelegt wird, dient zur Gewährleistung der natürlichen Funktionen der Gewässer, des Schutzes vor Hochwasser und der Gewässernutzung. Der Gewässerraum ist extensiv zu nutzen und zu gestalten. Artikel 41c Gewässerschutzverordnung (GSchV) regelt dazu die Einzelheiten. Ausnahmen von der extensiven Nutzung und Gestaltung sind unter anderem möglich, wenn es sich um die Erstellung zonenkonformer Anlagen im Gewässerraum ausserhalb von dicht überbauten Gebieten auf einzelnen unüberbauten Parzellen innerhalb einer Reihe von mehreren überbauten Parzellen handelt, sofern keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (vgl. Art. 41c Abs. 1 lit. abis GSchV). Beim verbindlichen Quartierplaninhalt «Bereich, in der die Schutzzone Gewässerraum befahren und befestigt werden kann» kann eine Anlage gemäss Art. 41c Abs. 1 lit. a bis erstellt werden, um Ausnahmefahrten gewährleisten zu können, da für das Einlenken grösserer Fahrzeuge wie Lastwagen der Feuerwehr mehr Raum beansprucht wird, der im vorliegenden Fall nur durch Inanspruchnahme des Gewässerraums bereitgestellt werden kann. Der Regierungsrat hält fest, dass die Umsetzung des verbindlichen Quartierplaninhalts «Bereich, in der die Schutzzone Gewässerraum befahren und befestigt werden kann» nur zonenkonform ist, wenn daraus keine Bodenversiegelung resultiert (vgl. Ziff. 1.5) und der Bereich ausschliesslich der Erschliessung von Ausnahmefahrten dient. Aufgrund der erwähnten Ausführungen genehmigt der Regierungsrat die verbindlichen Planinhalte «Bereich, in der die Schutzzone Gewässerraum befahren und befestigt werden kann» und «Erschliessung Ausnahmefahrten» innerhalb der «Schutzzone Gewässerraum» als Ausnahme gemäss Art. 41c Abs. 1 lit. abis GSchV. 1.5 Antrag auf geringfügige Änderungen Gemäss Art. 41c GSchV dürfen im Gewässerraum nur standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegende Anlagen wie Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden. Der Regierungsrat stellt fest, dass ohne die beantragten geringfügigen Änderungen die private Erschliessung und gleichzeitige Hauptzu- und wegfahrt des Quartierplanareals den Gewässerraum beanspruchen würde und damit bundesrechtswidrig wäre. Des Weiteren ist eine Versiegelung des Bereichs, in der die Schutzzone Gewässerraum befahren und befestigt werden kann, innerhalb der Schutzzone Gewässerraum nicht zonenkonform (vgl. Ziff. 1.4). Aus diesen Gründen stimmt der Regierungsrat allen beantragten geringfügigen Änderungen zu. 1.6 Grundwasserschutz Von einer im Quartierplan erlaubten Gebäudehöhe oder Geschosszahl kann nicht darauf geschlossen werden, dass die zu einer solchen Bauausführung statisch erforderliche Fundationsweise oder Einbautiefe bewilligungsfähig ist. Bauten und Grabungen unterhalb des mittleren Grundwasserspiegels sind in der Regel nicht gestattet und können nur ausnahmsweise unter gewissen Voraussetzungen bewilligt werden (vgl. Art. 43 GSchG, Anhang 4 Ziff. 211 GSchV, § 21 kantonale Gewässerschutzverordnung). Der Regierungsrat weist deshalb darauf hin, dass an einem Standort, an welchem ein Einbau ins Grundwasser aus gewässerschutzrechtlicher Sicht eingeschränkt oder nicht bewilligungsfähig ist, die erlaubte Gebäudehöhe oder Geschosszahl gegebenenfalls nicht ausgenutzt werden kann. 2.

Zweckmässigkeitsprüfung gemäss § 31 Absatz 5 RBG

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Keine Bemerkungen. 2.

Beschlüsse

://:

1. Die von der Einwohnergemeindeversammlung Oberdorf am 16. April 2018 beschlossenen Quartierplanvorschriften «Fraisa-Areal» werden gestützt auf § 2 RBG im Sinne der Erwägungen mit nachstehenden Änderungen genehmigt und damit allgemeinverbindlich erklärt. Änderungen: Gestützt auf § 31 Absatz 5 RBG werden folgende, vom Gemeinderat beantragte geringfügige Änderungen genehmigt: a) Begradigung der Autoeinstellhallenzufahrt bei gleichzeitiger Verlegung der «Hauptzuund wegfahrt» in den «Bereich private Erschliessung». b) Ersatzlose Aufhebung der überlagernden Zone «Bereich, in der die Schutzzone Gewässerraum befahren und befestigt werden kann» im Einmündungsbereich des Teichmattwegs. c) Ergänzung des Quartierplanlegendeneintrags «Bereich in der die Schutzzone Gewässerraum befahren und befestigt werden kann» mit «… aber nicht versiegelt werden darf» d) Ergänzung von § 5 Abs. 3 Quartierplanreglement mit folgender Formulierung: «Die Schutzzone Gewässerraum darf nicht versiegelt werden. Dies gilt auch für den Bereich, wo die Schutzzone Gewässerraum befahren und befestigt werden kann.» 2. Massgebend sind die mit den Inventarnummern 47/QP/11/0, 47/ZPS/3/6 (Quartierplan, Mutation zum Zonenplan Siedlung) und 47/QR/11/0 (Quartierplanreglement) versehenen Exemplare des Plans und des Reglements. 5. Die Ziffer 1 dieses Beschlusses ist gestützt auf § 9 Geschäftsordnung des Regierungsrates im Amtsblatt zu veröffentlichen. 6. Die Gemeinde wird angewiesen, bei der Veröffentlichung der Pläne und der Reglemente (im Internet und in Papierform) die regierungsrätlichen Eintragungen (Erwägungen) zu übernehmen.

Verteiler: – Gemeinderat Oberdorf, 4436 Oberdorf – Stierli + Ruggli, Ingenieure + Raumplaner AG, Unterdorfstrasse 38, 4415 Lausen – Landeskanzlei (Publikation Amtsblatt) – BUD, Bereich Infrastruktur und Mobilität – BUD, Bereich Raumentwicklung und Baubewilligung – Bau- und Umweltschutzdirektion Die Landschreiberin:

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Auftragsnummer: Verfasser: Version: Datum: Kontrolle / Freigabe:

47.023 RU/BB Arbeitspapier 11. J

18

ür'

Gemeinde Oberdorf

Quartierplanung "Fraisa-Areal"

Inhalt Erlass S7

Zweck und Ziel der Planung

1

2 S3 S4 S5 S6 S7 S8

Zonenzuweisung und Geltungsbereich ...

1

Bauliche Nutzung.....

I

Bauliche Gestaltung

2

Aussenraumnutzung und Gestaltung......

2

Ersch/lessung und Parkierun7................

4

Ver- und Entsorgung

4

Lärmschutz.

5

S

S9 Naturgefahren................ S f 0 Realisierung Ausnahmen und Abweichungen S ff S 12 Sch/ussöesfimmungen.. Besch/üsse und Genehmigu n9..........

Quartierplan-Reglement

5

5 6 6 7

Seite I

Quartierplanung "Fraisa-Areal"

Gemeinde Oberdorf

E rla ss

Die Einwohnergemeinde oberdorf erlässt - gestützt auf ss 2-7 und $$ 37 ff. des planungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998 - die Quartierplanvorschriften

Raum-

(Situati"Fraisa-Areal" bestehend aus dem Quartierplanreglement und dem Quartierplan onsplan / SchnittPlan, 1:500). Massgebende übergeordnete Gesetzgebungen (Kanton, Bund), insbesondere die

verord'

nung zum kantonalen Raumplanungs- und Baugesetz (RBV) betreffend lVHB-Definitio'

nen, sind zu beachten und werden in diesem Quarfierptan-Reglement nicht speziell er' wähnt.

Sf

Zweck und Ziel der Planung planerischen VoraussetDie euartierplanung "Fraisa-Areal" bezweckt die Herstellung der quartier- und zungen für die Realisierung einer attraktiven Überbauung mit dem Ziel einer

Ziel und Zweck

Gestalortsbildverträglichen lnnenentwicklung sowie der Freihaltung und entsprechenden

tung des Gewässerraumes.

Zonenzuweisung und Geltungsbereich

s2

t

Nutzungsart

2

Geltungsbereich

,u,0", euartierplan-Areal gilt die wohn- Geschäftsnutzung gernäss g 21 Abs. 2 RBG' Die euartierplan-Vorschriften gelten für das Areal innerhalb des Quartierplan-Perimeters' Planelemente ausserhalb des Quartierplan-Perimeters haben lediglich or¡ent¡erenden Charakter.

S3 Hauptbauten

Bauliche Nutzung

I

Hauptbauten dürfen nur innerhalb der im Quartierplan (Situationsplan / Schnittplan,

l:500)

dafür definierten Baubereiche erstellt werden. Diese begrenzen Lage, Abmessung und nach Geschossigkeit der Hauptbauten. Die Messweise der Gebäudehöhe richtet sich $ 52c IVHB RBV. Das zulässige Mass der baulichen Nutzung wird mittels der Bruttogeschossfläche

(BGFH)

gemäss S 49 IVHB RBVfestgelegt. Nutzungsmass für Hauptbauten maximal (BGFH): 7'2O0 m2 2

Baubereiche

Balkone und Vordächer dürfen die Baubereiche bis zu 1.50 m überragen. Ausserhalb der dÜrfen Bauten liegende Einstellhalleneinfahrten / Treppen / Rampen sowie Lichtschächte ausserhalb der Baubereiche angeordnet werden.

Kein- und Anbauten

Quartierplan-Reglement

GeKlein- und Anbauten gemäss S 57 IVHB RBVsind zulässig. Sie dürfen eine maximale platzieren' zu bäudehöhe von 3.5 m aufweisen und sind an zweckmässigen Standorten

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Quartierplanung "Fraisa-Areal"

Maximale Fläche für Klein- und Anbauten ausserhalb Schutzzone Gewässer-

bereich: 260 m2 Die aussenliegende Einstellhallenrampe wird nicht zur Fläche der Klein- und Anbauten gerechnet, auch nicht wenn d¡e Rampe überdacht wird. Aussenabgänge zur Einstellhalle sind zulässig und werden nicht zur Fläche der Kleinund Anbauten gerechnet. 4

Unterirdische Bauten

Lage und Grösse der unterirdischen Bauten sind vorbehältlich der übergeordneten rechtlichen Vorgaben frei, sofern sie die Funktionalität und das aussenräumliche Konzept der Quartierplanung nicht beeinträchtigen.

S4 Allgemein

Bauliche Gestaltung Materialien, Farbgebung und Architektur der Überbauung sind sorgfältig aufeinander ab-

zustimmen und mit der Gemeinde abzusprechen, so dass ein ästhetisch ansprechender Gesamteindruck und eine gute Einpassung an das benachbarte Siedlungsgebiet entstehen. Dachgestaltung

Hauptbauten sind mit einem Flachdach oder leicht geneigten Pultdach (Dachneigung < 5.) zu erstellen, für Klein- und Anbauten ist die Dachform frei. Die Dachflächen der Hauptbau-

ten sind extensiv zu begrünen und können weitere ökologische Funktionen erfüllen (2.8. Nutzung von Solarenergie, Retention, Regenwassersammlung für Brauchwasser). J

ÁffrTagescf,osse

Die Attikageschosse sind gegenüber der Ost- und der Westfassade um mindestens 5.00m

einzurücken. Feste Brüstungen auf den Terrassen dürfen maximal 1.00 m hoch sein (über der fertigen Decke) und können als durchlaufende Fassade in Erscheinung treten. Technisch E¡nrichtun-

4

Technisch bedingte Einrichtungen sowie ökologische Einrichtungen wie Entlüftungsbau-

gen

teile, Liftüberbauten, Kollektoren u. dgl., dürfen die Dächer der Hauptbauten sowie die Baubereiche überragen, auch wenn die zulässige Gebäudehöhe dadurch überschritten wird.

Sonnen-, Witterungs-

Die Gestaltung von Sonnen-, Witterungs- und Sichtschutzelementen (Sitzplatz-Überdach-

und Sichtschutzele-

ungen, Vordächer, Markisen, Verglasungen, Trennelemente u. dgl.) muss einheiflich er-

mente

folgen. Eine nachträgliche Erstellung von einzelnen oder mehreren Elementen kann nur auf der Grundlage eines Gestaltungskonzeptes für die gesamte überbauung vorgenommen werden. Das Gestaltungskonzept bedarf der Zustimmung des Gemeinderates.

Zugëinglichkeit

6

Wohnungen und deren Zugänge sind hindernisfrei zu erstellen

S5 Begrünung

Aussenraumnutzung und Gestaltung Flächen, welche nicht für Hauptbauten, für Erschliessung, für oberirdische Parkierung, für befestigte Aufenthaltsnutzungen, für Klein- und Anbauten oder für Entsorgungseinrichtun-

gen beansprucht werden, sind zu begrünen und als Grünanlagen zu pflegen.

Quartierplan-Reglement

Seite 2

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Für die Bepflanzung sind standortgerechte einheimische und ökologisch wertvolle Arten zu verwenden. Die Anpflanzungen von invasiven Neophyten (wie z.B' Nordamerikanische Goldrute, Kirschlorbeer, Sommerflieder, Robinie und Essigbaum) sind nicht zulässig. Allfällige Vorkommen von Neophyten sind zu bekämpfen. 2

pr¡vate Frei- und

Die private Frei- und Grünfläche bildet den zur Überbauung gehörenden Aussenraum in-

Grünfläche

klusive Gebäudeerschliessung. Neben Grünflächen sind befestigte Anlagen fÜr Spiel- und Aufenthaltsbereiche, Entsorgungsanlagen, etc. sowie Klein- und Anbauten möglich' Kleinere Bäume sollen auch zwischen den Gebäuden gesetzt werden, wobei die Anforderungen der Feuerwehrstellplätze gemäss $6 Abs. 4 beachtet werden müssen' Auf dem Areal

ist ein Kinderspielplatz e¡nzurichten. Schutzzone Gewäs-

3

Die Schutzzone Gewässerraum dient der Gewährleistung der natürlichen Funktion des

senaum

Gewässers, des Hochwasserschutzes sowie der Gewässernutzung'

lnnerhalb der Schutzzone Gewässerraum richtet sich die Zulässigkeit von Bauten, Anlagen und Nutzungen nach den Bestimmungen des Bundesrechts' lnnerhalb der Schutzzone Gewässerraum s¡nd ausschliesslich einheimische, standortgerechte pflanzen zulässig. Die Verwendung von Dünger und Pflanzenschutzmittel ist untersagt. Einzelne schattenspendende Hochstammbäume sind erlaubt.

Ein Fussweg innerhalb der SchutTTone Gewässerraum muss zwingend öffentlich sein. Zudem muss dessen Standortgebundenheit nachgewiesen werden (vgl. Art. 41c GschV). Spielflächen und grossräumige Aufenthaltsflächen sind nicht standortgebunden und deshalb ausserhalb der Schutzzone Gewässerraum zu erstellen' G e sta I teter Tena ¡nv e r -

Der gestaltete Terrainverlauf wird im Rahmen des Baugesuches abschliessend geregelt

lauf

und nachgewiesen. Aufschüttungen und Abgrabungen sowie die Erstellung von Stützmauern sind gestattet. Abweichungen gegenüber den in den Schnitten dargestellten Terrain-

verlauf sind zulässig. Mater¡alisierung von

5

Wegen und Plätzen

Nachweis zur Aussen-

rcumgestaltung

Wege, plätze und Parkierungsflächen sind, soweit technisch möglich und sinnvoll, mit wasserdurchlässigen Materialien zu gestalten oder über die Schulter zu entwässern'

6

Die Aussenraumgestaltung erfolgt in Absprache mit dem Gemeinderat vor Eingabe des Baugesuches. lm Rahmen des Baugesuchverfahrens ist der Nachweis zu erbringen, dass die Vorgaben der Quartierplan-Vorschriften zur Gestaltung des Aussenraums eingehalten

werden. Dieser Nachweis beinhaltet bzw. stellt dar: bestehendes und neu gestaltetes Terrain; Lage, Dimensionierung und Materialisierung aller geplanten baulichen Elemente und Anlagen im Aussenraum (Erschliessungs- und Platzflächen, oberir-

dische Parkierungsanlagen, Einfriedungsmauern, Aufenthaltsflächen mit den entsprechenden Einrichtungen, Klein- und Anbauten sowie Entsorgungseinrich-

tungen u. dgl.); Gestaltung der Grün- und Freiflächen sowie Art und Anordnung von Bepflanzungen.

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Quartierplanung "Fraisa-Areal"

7

Beleuchtung

Aussenraumbeleuchtungen sind so zu konzipieren, dass die Umgebung nicht übermässig beeinträchtigt wird. Die Beleuchtungsanlagen sind in deren lntensität und Leuchtdauer auf

das Notwendigste zu beschränken. Als Leitlinie gilt die Norm SIA 49'l "Vermeidung unnötiger Lichtemissionen im Aussenraum".

S6 Erschliessung

Fusswege

Abstellplätze

Erschliessung und Parkierung Die grundsätzliche Erschliessung ist im Quartierplan festgelegt.

2

Fusswege sind hindernisfrei auszugestalten J

Die erforderlichen Stammparkplätze sind in der unterirdischen Einstellhalle zu erstellen Die Besucherparkplätze können oberirdisch erstellt werden. Veloabstellplätze sind in ausreichender Anzahl an geeigneten Orten - möglichst nahe bei

den Eingangsbereichen zu den Hauptbauten - zu erstellen. Die Anzahl der erforderlichen Abstellplätze für Autos und Velos richtet sich nach den kantonalen Bestimmungen, insbesondere Anhang 1 1/1 und 1 1/2 RBV, bzw. nach der Wegleitung zur Bestimmung der Anzahl Abstellplätze für Personenwagen und Velos/Mofas. Die Vermietung von Parkplätzen an Dritte ist nur gestattet, wenn der Parkierungsbedarf der Quartierplan-Überbauung nachweislich gedeckt ist. Besucherparkplätze dürfen weder

fest vermietet, verkauft noch dauernd belegt werden. Erschl¡essung für Aus-

4

Für Notzufahrten dienen die Erschliessungswege für Ausnahmefahrten. Die Richtlinien für

nahmefahrten

Feuerwehzufahrten sind einzuhalten.

S7 Genereller Entwässe-

Die Entwässerung erfolgt nach dem generellen Entwässerungsplan (GEP) und den Reg-

rungsplan (GEP)

Energiebedart und Wärmeerzeugung

Ver- und Entsorgung

lementen der Gemeinde sowie dem aktuellen Stand der Technik. 2

Die Dächer können zur Erzeugung von Sonnenenergie genutzt werden. Eine Vermietung

der Dachflächen zu diesem Zweck ist zulässig. Für die Wärmeeaeugung ist ein umweltfreundliches und energiesparendes Konzept zu erstellen. Der Anschluss an den bestehenden Wärmeverbund ist zu prüfen.

Entsorgungseinrichtungen

Quartierplan-Reglement

Entsorgungseinrichtungen (Abfallsammelstelle u. dgl.) sind mit der Gemeinde festzulegen bzw. an zweckmässigen Standort zu platzieren.

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SI

Lärmschutz

Lärn-Empf¡ndlich-

Für das Quartierplanareal gilt die Lärm-Empfindlichkeitsstufe (ES) ll gemäss Lärmschutz-

keifssfufe

verordnung (LSV) vom 15.12.1986.

SI

Naturgefahren

Gefahrenzonen Über-

Hauptbauten, haustechnische Anlagen und Nebenbauten sind so zu bauen, dass sie

schwemmung

durch mögliche Hochwasserereign¡sse von geringer Eintretenswahrscheinlichkeit (Jährlichkeit 100 bis 300 Jahre) nicht wesentlich beschädigt werden oder Folgeschäden verursachen. 2

Gebäudeteile unter den Hochwasserkoten

Gebäudeteile, welche unterhalb der massgebenden Hochwasserkoten der Gefahrenzonen überschwemmung liegen, sind wasserdicht auszugestalten; unterhalb der massgebenden Hochwasserkoten sind ungeschützte Öffnungen in der Gebäudehülle untersagt. Gebäudehüllen unterhalb der massgebenden Hochwasserkoten sind so zu erstellen, dass

sie den Beanspruchungen (Wasserdruck, Nässe, Schwemmmaterial) durch mögliche Hochwasserereignisse genügen. 3

Hochwasserkoten

Die massgebenden Hochwasserkoten gemäss Gefahrenzonen sind: Gefahrenzone Überschwemmung geringe Gefährdung: 495.50 m.ü.M. Gefahrenzone Ü berschwem m ung m ittlere Gefäh rdung : 496.25 m.ü.M.

S 10 Realisierung Etappierung

Die Realisierung kann als Einheit oder in Etappen erfolgen. Sofern die Quartierplan-Ùberbauung in Etappen realisiert wird, sind die entsprechenden Nebenanlagen wie Parkierung, Aussen- und Freiräume, Zufahrten und Wege usw. anteilmässig so zu erstellen, dass der

Bedarf der jeweiligen Etappe gedeckt ist und die spätere Realisierung der Gesamtüberbauung nicht erschwert wird. Parzellierung

, Eine spätere Pazellierung des Areals ist zulässig, sofern die Verwirklichung und Zielset-

zung der Quartierplanung gewährleistet bleiben. Näher- und Grenzbaurechte bei Parzellie-

3

Bei Parzellenmutationen innerhalb des Quartierplan-Areals gelten die zur Funktionalität der Quartierplanung erforderlichen Näher- und Grenzbaurechte gegenseitig als erteilt.

rung

Quartierplan-Reglement

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Quartierplanung "Fraisa-Areal"

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S f 1 Ausnahmen und Abweichungen Ausnahmen

ln Abwägung öffentlicher und privater lnteressen sowie in Würdigung der besonderen Um-

stände des Einzelfalls kann der Gemeinderat der Baubewilligungsbehörde schriftlich begründet Ausnahmen von diesen Quartierplan-Vorschriften beantragen. Voraussetzung für

2

Voraussetzung dafür ist, dass kein Widerspruch zum Zweck und den Zielsetzungen der

Ausnahmen

Quartierplanung gemäss $ 2 vorliegt. Charakter und Konzept der Überbauung bzw. der Gestaltung der Aussen- und Freiräume dürfen durch die Ausnahmen nicht beeinträchtigt werd en. Das Bewillig ungsverfahren bleibt vorbehalten.

Abweichungen

Grössere Abweichungen von der im Quartierplan (Situationsplan / Schnittplan, 1:500) de-

finierten Gesamtkonzeption dürfen nur aufgrund einer Mutation der Quartierplan-Vorschriften erfolgen.

S 12 Schlussbest¡mmungen Úberwachung des

Der Gemeinderat überwacht die Anwendung der Quartierplan-Vorschriften. Das Baube-

Vollzugs

willigungsverfahren gemäss $ 120 ff. RBG bzw. $ 86 ff. RBV bleibt vorbehalten. 2

Alle im Wiederspruch zu den Quartierplanvorschriften früheren Vorschriften gelten für das Areal des Quartierplan-Perimeters als aufgehoben. lnkrafttrcten

Die Quartierplan-Vorschriften treten mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.

Quartierplan-Reglement

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Quartierplan ung "Fraisa-Areal"

Gemeinde Oberdorf

Beschlüsse und Genehmigung GEMEINDE Besch luss des Gemeinderates:

13.Mär22018

Beschluss der Einwohnergemeindeversammlung:

16. April2018

Referendumsfrist:

17. April 2018 bis 16. Mai2018

Urnenabstimmung: Publikation der Auflage im Amtsblatt Nr. 2l:

24.Mai20'18

Auflagefrist:

24. Mai 201 8 bis 22. Juni 2018

Namens des Gemeinderates Der Gemeindepräsident:

Der Gemeindeverwalterin

Piero Grumelli

Riktta Senn

KANTON Vom Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft genehmigt

zats-S

0 8. Jan. Zûi9

mitBeschluss Nr. ....... vom............

Publikation des Regierungsratsbeschlusses

im Amtsblatt Nr

412- vom I 0 Jan. 2019

Der Landschreiber:

Quartierplan-Reglement

Seite 7

r

Gemeinde Oberdorf Kanton Basel-Landschaft

EXEMPLAR

AI\4T FÜR RAUMPLANUNG Quartierplan u ng " Fraisa-Areal"

Qu a rtie rp I a n -Reg lem ent Genehmigung, geringfügige Anderung S 5 Abs. 3

47

I 0R/ 11t 0

Bearbeitung:

Stierli + Ruggli lngenieure + Raumplaner AG Unterdorfstrasse 38. Postfach 4415 Lausen 061 /926 84 30

Auftragsnummer: Verfasser: Version: Datum: Kontrolle / Freigabe:

47.023 RU/BB

Arbeitspapier 13. November 20'18

Gemeinde Oberdorf

Quartierplanung "Fraisa-Areal"

ln ha lt Erlass Sf

Zweck und Ziel der Planung

1

S

2

Zonenzuweisung und Geltungsbereich

1

S

3

Bauliche Nutzung

1

S

4

Bauliche Gestaltung

2

S

5

Aussenraumnutzung und Gestaltung ..

2

S6

Ersch/iessung und Parkierung.

4

S7

Ver- und Entsorgung

4

Lärmschutz

5

Naturgefahren...............

5

Realisierung

5

Ausnahmen und Abweichungen..........

6

S

8

S9 S f0 Sff

512 Sch/ussbesflmmungen

6

Besch/¿isse und Genehmigung .........

7

Quartierplan-Reg lement

Seite I

Quartierplanu ng "Fraisa-Areal"

Gemeinde Oberdorf

E rlass

Die Einwohnergemeinde Oberdorf erlässt - gestützt auf SS 2-7 und $$ 37 ff. des Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998 - die Quartierplanvorschriften "Fraisa-Areal" bestehend aus dem Quartierplanreglement und dem Quartierplan (Situationsplan / Schnittplan, 1:500). M assgebende übergeordnete Gesetzgebu ngen (Kanton, Bund), i nsbesondere

die Verord-

nung zum kantonalen Raumplanungs- und Baugesetz (RBV) betreffend lVHB-Definitio-

nen, sind zu beachten und werden in diesem Qua¡tierylan-Reglement nicht speziell erwähnt.

Sf

Zweck und Ziel der Planung

Z¡el und Zweck

Die Quartierplanung "Fraisa-Areal" bezweckt die Herstellung der planerischen Voraussetzungen für die Realisierung einer attraktiven Überbauung mit dem Ziel einer quartier- und ortsbildverträglichen lnnenentwicklung sowie der Freihaltung und entsprechenden Gestal-

tung des Gewässerraumes.

S2

Zonenzuweisung und Geltungsbereich Für das Quartierplan-Areal gilt die Wohn- Geschäftsnutzung gemäss $ 21 Abs. 2 RBG.

Nutzungsañ 2

Geltungsbere¡ch

Die Quartierplan-Vorschriften gelten für das Areal innerhalb des Quartierplan-Perimeters.

Planelemente ausserhalb des Quartierplan-Perimeters haben lediglich orientierenden Charakter.

S3

Bauliche Nutzung Hauptbauten dürfen nur innerhalb der im Quartierplan (Situationsplan / Schnittplan, 1:500)

Hauptbauten

dafür definierten Baubereiche erstellt werden. Diese begrenzen Lage, Abmessung und Geschossigkeit der Hauptbauten. Die Messweise der Gebäudehöhe richtet sich nach $ 52c IVHB RBV. Das zulässige Mass der baulichen Nutzung wird mittels der Bruttogeschossfläclre (BGFH)

gemäss S 49|VHB RBVfestgelegt. Nutzungsmass für Hauptbauten maximal (BGFH): 7'200 m2 2

Baubereiche

Balkone und Vordächer dürfen die Baubereiche bis zu 1.50 m überragen. Ausserhalb der Bauten liegende Einstellhalleneinfahrten / Treppen / Rampen sowie Lichtschächte dürfen

ausserhalb der Baubereiohe angeordnet werden. Klein- und Anbauten

Klein- und Anbauten gemäss S 57 IVHB RBVsind zulässig. Sie dürfen eine maximale Gebäudehöhe von 3.5 m aufireisen und sind an zweckmässigen Standorten zu platzieren.

Quartierplan-Reg lement

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Quartierplanung "Fraisa-Areal"

Maximale Fläche für Klein- und Anbauten ausserhalb Schutzzone Gewässer-

bereich: 260 m2 Die aussenliegende Einstellhallenrampe wird nicht zur Fläche der Klein- und Anbauten gerechnet, auch nicht wenn die Rampe überdacht wird. Aussenabgänge zur Einstellhalle sind zulässig und werden nicht zur Fläche der Kleinund Anbauten gerechnet. 4

Unter¡ñische Bauten

Lage und Grösse der unterirdischen Bauten sind vorbehältlich der übergeordneten rechtlichen Vorgaben frei, sofern sie die Funktionalität und das aussenräumliche Konzept der Quartierplanung nicht beeinträchtigen.

S4 Allgeme¡n

Bauliche Gestaltung Materialien, Farbgebung und Architektur der Überbauung sind sorgfältig aufeinander abzustimmen und mit der Gemeinde abzusprechen, so dass ein ästhetisch ansprechender Gesamteindruck und eine gute Einpassung an das benachbarte Siedlungsgebiet entstehen.

2

Dachgestaltung

Hauptbauten sind mit einem Flachdach oder leicht geneigten Pultdach (Dachneigung < 5') zu erstellen, für Klein- und Anbauten ist die Dachform frei. Die Dachflächen der Hauptbau-

ten sind extensiv zu begrünen und können weitere ökologische Funktionen erfüllen (2.8. Nutzung von Solarenergie, Retention, Regenwassersammlung für Brauchwasser). Afflkageschosse

Die Attikageschosse sind gegenüber der Ost- und der Westfassade um mindestens 5.00m

einzurücken. Feste Brüstungen auf den Terrassen dürfen maximal 1 .00 m hoch sein (über der fertigen Decke) und können als durchlaufende Fassade in Erscheinung treten. 4

Techn¡sch Einr¡chtun-

Technisch bedingte Einrichtungen sowie ökologische Einrichtungen wie Entlüftungsbau-

gen

teile, Liftüberbauten, Kollektoren u. dgl., dürfen die Dächer der Hauptbauten sowie die Baubereiche überragen, auch wenn die zulässige Gebäudehöhe dadurch überschritten wird. 5

Sonnen-, Witterungs-

Die Gestaltung von Sonnen-, Witterungs- und Sichtschutzelementen (Sitzplatz-Uberdach-

und Sichtschutzele-

ungen, Vordächer, Markisen, Verglasungen, Trennelemente u. dgl.) muss einheitlich er-

mente

folgen. Eine nachträgliche Erstellung von einzelnen oder mehreren Elementen kann nur auf der Grundlage eines Gestaltungskonzeptes für die gesamte Überbauung vorgenommen werden. Das Gestaltungskonzept bedarf der Zustimmung des Gemeinderates.

Zugângl¡chkeit

Wohnungen und deren Zugänge sind hindernisfrei zu erstellen

S5 Begrünung

Aussenraumnutzung und Gestaltung Flächen, welche nicht für Hauptbauten, für Erschliessung, für oberirdische Parkierung, für befestigte Aufenthaltsnutzungen, für Klein- und Anbauten oder für Entsorgungseinrichtun-

gen beansprucht werden, sind zu begrünen und als Grünanlagen zu pflegen.

Quartierplan-Reglement

Seite 2

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Quartierplanung "Fraisa-Areal"

Für die Bepflanzung sind standortgerechte einheimische und ökologisch wertvolle Arten zu verwenden. Die Anpflanzungen von invasiven Neophyten (wie z.B. Nordamerikanische

Goldrute, Kirschlorbeer, Sommerflieder, Robinie und Essigbaum) sind nicht zulässig. Allfällige Vorkommen von Neophyten sind zu bekämpfen. private Fre¡- und

2

Die private Frei- und Grünfläche bildet den zur Überbauung gehörenden Aussenraum in-

Gtünfl¿sche

klusive Gebäudeerschliessung. Neben Grünflächen sind befestigte Anlagen für Spiel- und

Aufenthaltsbereiche, Entsorgungsanlagen, etc. sowie Klein- und Anbauten möglich. Kleinere Bäume sollen auch zwischen den Gebäuden gesetzt werden, wobei die Anforderungen der Feuerwehrstellplätze gemäss $6 Abs. 4 beachtet werden müssen. Auf dem Areal ist ein Kinderspielplatz einzurichten. Schutzzone Gewäs-

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Die Schutzzone Gewässerraum dient der Gewährleistung der natürlichen Funktion des

serraum

Gewässers, des Hochwasserschutzes sowie der Gewässernutzung.

lnnerhalb der Schutzzone Gewässerraum richtet sich die Zulässigkeit von Bauten, Anlagen und Nutzungen nach den Bestimmungen des Bundesrechts. lnnerhalb der Schutzzone Gewässerraum sind ausschliesslich einheimische, standortgerechte Pflanzen zulässig. Die Ven¡¿endung von Dünger und Pflanzenschutzmittel ist untersagt. Einzelne schattenspendende Hochstammbäume sind erlaubt.

Ein Fussweg innerhalb der Schutzzone Gewässerraum muss zwingend öffentlich sein. Zudem muss dessen Standortgebundenheit nachgewiesen werden (vgl. Art. 41c GschV). Spielflächen und grossräumige Aufenthaltsflächen sind nicht standortgebunden und deshalb ausserhalb der Schutzzone Gewässerraum zu erstellen. Die Schutzzone Gewässerraum darf nicht versiegelt werden. Dies gilt auch für den Bereich

wo die Schutzzone Gewässerraum befahren und befestigt werden kann. G e sta |tete

r Te rra i n ver-

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Der gestaltete Terrainverlauf wird im Rahmen des Baugesuches abschliessend geregelt

Iauf

und nachgewiesen. Aufschüttungen und Abgrabungen sowie die Erstellung von Stützmau-

ern sind gestattet. Abweichungen gegenüber den in den Schnitten dargestellten Terrainverlauf sind zulässig. Mater¡al¡sierung von

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Wege, Plätze und Parkierungsflächen sind, soweit technisch möglich und sinnvoll, mit

Wegen und Plätzen

Nachwe¡s zur Aussen-

raumgestaltung

wasserdurchlässigen Materialien zu gestalten oder über die Schulter zu entwässern. 6

Die Aussenraumgestaltung erfolgt in Absprache mit dem Gemeinderat vor Eingabe des Baugesuches. lm Rahmen des Baugesuchverfahrens ist der Nachweis zu erbringen, dass die Vorgaben der Quartierplan-Vorschriften zur Gestaltung des Aussenraums eingehalten

werden. Dieser Nachweis beinhaltet bzw. stellt dar:

-

bestehendes und neu gestaltetes Terrain;

Lage, Dimensionierung und Materialisierung aller geplanten baulichen Elemente und Anlagen im Aussenraum ([rschliessungs- und Platzflächen, oberir-

dische Parkierungsanlagen, Einfriedungsmauern, Aufenthaltsflächen mit den entsprechenden Einrichtungen, Klein- und Anbauten sowie Entsorgungseinrich-

tungen u. dgl.);

Quartierplan-Reg lement

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Gemeinde Oberdorf

Quartierplan ung "Fraisa-Areal"

-

Gestaltung der Grün- und Freiflächen sowie Art und Anordnung von Bepflanzungen.

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Beleuchtung

Aussenraumbeleuchtungen

sind so zu konzipieren, dass die Umgebung nicht übermässig

beeinträchtigt wird. Die Beleuchtungsanlagen sind in deren lntensität und Leuchtdauer auf

das Notwendigste zu beschränken. Als Leitlinie gilt die Norm SIA 491 "Vermeidung unnötiger Lichtemissionen im Aussenraum".

S6 Etschliessung

Erschliessung und Parkierung Die grundsätzliche Erschliessung ist im Quartierplan festgelegt.

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Fusswege

Fusswege sind hindernisfrei auszugestalten.

Abstellplätze

Die erforderlichen Stammparkplätze sind in der unterirdischen Einstellhalle zu erstellen. Die Besucherparkplätze können oberirdisch erstellt werden.

Veloabstellplätze sind in ausreichender Anzahl an geeigneten Orten - möglichst nahe bei den Eingangsbereichen zu den Hauptbauten - zu erstellen. Die Anzahl der erforderlichen Abstellplätze für Autos und Velos richtet sich nach den kan-

tonalen Bestimmungen, insbesondere Anhang 1 1/1 und 1 1/2 RBV, bzw. nach der Wegleitung zur Bestimmung der Anzahl Abstellplätze für Personenwagen und Velos/Mofas. Die Vermietung von Parkplätzen an Dritte ist nur gestattet, wenn der Parkierungsbedarf der Quartierplan-Überbauung nachweislich gedeckt ist. Besucherparkplätze dürfen weder fest vermietet, verkauft noch dauernd belegt werden. 4

Erschl¡essung für Aus-

Für Notzufahrten dienen die Erschliessungswege für Ausnahmefahrten. Die Richtlinien für

nahmefahrten

Feuerwehrzufahrten sind einzuhalten.

S7 Generellet Entwässe-

Die Entwässerung erfolgt nach dem generellen Entwässerungsplan (GEP) und den Reg-

rungsplan (GEP)

Energiebedarf und

Ver- und Entsorgung

lementen der Gemeinde sowie dem aktuellen Stand der Technik. 2

Die Dächer können zur Erzeugung von Sonnenenergie genutzt werden. Eine Vermietung

Wärmeeneugung

der Dachflächen zu diesem Zweck ist zulässig. Für die Wärmeezeugung ist ein umweltfreundliches und energiesparendes Konzept zu erstellen. Der Anschluss an den bestehenden Wärmeverbund ist zu prüfen.

Entsorgungseinrichtungen

Quartierplan-Reglement

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Entsorgungseinrichtungen (Abfallsammelstelle u. dgl.) sind mit der Gemeinde festzulegen bzw. an zweckmässigen Standort zu platzieren.

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Quartierplanung "Fraisa-Areal"

S8 Lärm-Empf¡ndl¡ch-

Lärmschutz Für das Quartierplanareal gilt die Lärm-Empfindlichkeitsstufe (ES) ll gemäss Lärmschutz-

kerïsst¿¡fe

verordnung (LSV) vom 15.12.1986.

S9 Gefahrenzonen lJber-

Naturgefahren Hauptbauten, haustechnische Anlagen und Nebenbauten sind so zu bauen, dass sie

schwemmung

durch mögliche Hochwasserereignisse von geringer Eintretenswahrscheinlichkeit (Jährlichkeit 100 bis 300 Jahre) nicht wesentlich beschädigt werden oder Folgeschäden verursachen. 2

Gebäudetelle unter

Gebäudeteile, welche unterhalb der massgebenden Hochwasserkoten der Gefahrenzo-

den HochwasserRoten

nen Überschwemmung liegen, sind wasserdicht auszugestalten; unterhalb der massgebenden Hochwasserkoten sind ungeschützte Öffnungen in der Gebäudehülle untersagt. Gebäudehüllen unterhalb der massgebenden Hochwasserkoten sind so zu erstellen, dass

sie den Beanspruchungen (Wasserdruck, Nässe, Schwemmmaterial) durch mögliche Hochwasserereignisse genügen. Hochwasserkoten

Die massgebenden Hochwasserkoten gemäss Gefahrenzonen sind: Gefahrenzone Überschwemmung geringe Gefährdung: 495.50 m.ü.M. Gefahrenzone Ü berschwemmung m ittlere Gefäh rdun g : 496.25 m.ü. M.

S 10 Realisierung Etappierung

Die Realisierung kann als Einheit oder in Etappen erfolgen. Sofern die Quartierplan-Überbauung in Etappen realisiert wird, sind die entsprechenden Nebenanlagen wie Parkierung,

Aussen- und Freiräume, Zufahrten und Wege usw. anteilmässig so zu erstellen, dass der Bedarf der jeweiligen Etappe gedeckt ist und die spätere Realisierung der Gesamtüberbauung nicht erschwert wird. Panellierung

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Eine spätere Parzellierung des Areals ist zulässig, sofern die Verwirklichung und Zielset-

zung der Quartierplanung gewährleistet bleiben. Näher- und Grenzbaurechte be¡ Parzell¡e-

rung

Quartierplan-Reglement

Bei Parzellenmutationen innerhalb des Quartierplan-Areals gelten die zur Funktionalität der Quartierplanung erforderlichen Näher- und Grenzbaurechte gegenseitig als erteilt.

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Gemeinde Oberdorf

Quartierplan u ng "Fraisa-Areal"

S f 1 Ausnahmen und Abweichungen Ausnahmen

ln Abwägung öffentlicher und privater lnteressen sowie in Würdigung der besonderen Um-

stände des Einzelfalls kann der Gemeinderat der Baubewilligungsbehörde schriftlich begründet Ausnahmen von diesen Quartierplan-Vorschriften beantragen. 2

Voraussetzung für

Voraussetzung dafür ist, dass kein Widerspruch zum Zweck und den Zielsetzungen der

Ausnahmen

Quartierplanung gemäss $ 2 vorliegt. Charakter und Konzept der Überbauung bzw. der Gestaltung der Aussen- und Freiräume dürfen durch die Ausnahmen nicht beeinträchtigt

werden. Das Bewilligungsverfahren bleibt vorbehalten. Abwe¡chungen

Grössere Abweichungen von der im Quartierplan (Situationsplan / Schnittplan, 1:500) de-

finierten Gesamtkonzeption dürfen nur aufgrund einer Mutation der Quartierplan-Vorschriften erfolgen.

S 12 Schlussbestimmungen Überwachung des

Der Gemeinderat übenvacht die Anwendung der Quartierplan-Vorschriften. Das Baube-

Vollzugs

willigungsverfahren gemäss S 120 ff. RBG bzw. S 86 ff. RBV bleibt vorbehalten. 2

Alle im Wiederspruch zu den Quartierplanvorschriften früheren Vorschriften gelten für das Areal des Quartierplan-Perimeters als aufgehoben. lnkrafttreten

Die Quartierplan-Vorschriften treten mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.

Quartierplan-Reglement

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Quartierplanung "Fraisa-Areal"

Beschlüsse und Genehmigung GEMEINDE Beschluss des Gemeinderates:

13.Mär22018

Beschluss der Einwohnergemeindeversammlung:

16. April 2018

Referendumsfrist:

17. April 2018 bis 16. Mai2018

Urnenabstimmung: Publikation der Auflage im Amtsblatt Nr. 21:

24.Mai2O18

Auflagefrist:

24. Mai 2018 bis 22. Juni 2018

Namens des Gemeinderates Der Gemeindepräsident:

Der Gemei n devenrualte rin

Piero Grumelli

Rikita Senn

KANTON

Vom Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft genehmigt

3tts

€

0 U, .¡arr. ¿u't$

mit Beschluss Nr. ....... vom .......1...

Publikation des Regierungsratsbeschlusses

im Amtsblatt Nr

412 "r"' vom I 0. Jan. 2019

Der Landschreiber:

Die Landschreiberin:

E, llet bøfr-oL

Quartierplan-Reglement

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