87_Q_4_ Quartierplan Reckholder

Auszug aus dem Protokoll des Regierungsrates des Kantons Basel-Landschaft Nr. 361

vom 8. März 2005

Gemeinde Zwingen, Quartierplanvorschriften "Reckholder", Mutation zum Gestaltungsplan "Reckholder" A. Die Einwohnergemeindeversammlung Zwingen hat am 22. September 2004 die Quartierplanvorschriften "Reckholder" beschlossen. Es handelt sich dabei um die Anpassung der "Quartierplanung Strengenfeld - Reckholder (2. Etappe)", welche unter bernischem Recht entstanden und nun überarbeitet worden ist. Die Quartierplanvorschriften "Reckholder" bestehen aus 3 Teilplänen: Nr. 1 Erschliessung und Freiräume Nr. 2 Bebauung Nr. 3 Profile sowie dem Quartierplanreglement. Mit der Festlegung der Quartierplanvorschriften "Reckholder" ist eine Mutation zum Gestaltungsplan "Reckholder" verbunden. Die Sonderbauvorschriften (SBV) für das Quartierplangebiet "Reckholder" (2. Etappe) werden durch das neue Quartierplanreglement abgelöst. B.

Einsprachen sind keine eingereicht worden.

C. Mit Schreiben vom 31. Januar 2005 unterbreitet der Gemeinderat Zwingen die Planungsdokumente zur regierungsrätlichen Genehmigung. Für weitere Einzelheiten wird auf die Akten verwiesen. Gestützt auf § 2 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998 beschliesst der Regierungsrat folgendes:

://:

1. Die von der Einwohnergemeindeversammlung Zwingen am 22. September 2004 beschlossenen Quartierplanvorschriften "Reckholder" und die Mutation zum Gestaltungsplan "Reckholder" werden genehmigt und damit allgemeinverbindlich erklärt. 2. Massgebend sind die mit den Inventarnummern 87/QP/4/0 (Quartierpläne "Reckholder" Nr. 1 -3, Mutation zum Gestaltungsplan "Reckholder"), 87/QP/2/1 (Mutation zur Überbauungsordnung "Reckholder" Etappe 2, Gestaltungsplan), 87/QR/4/0 (Quartierplanreglement "Reckholder") versehenen Exemplare der Pläne und des Reglementes. 3. Die Ziffer 1 dieses Beschlusses ist gestützt auf § 9 der Geschäftsordnung des Regierungsrates vom 15. Dezember 1992 im Amtsblatt zu veröffentlichen.

Bau- und Umweltschutzdirektion

2

Verteiler: - Gemeinderat Zwingen, 4222 Zwingen - Raumplanung Holzemer, Stallenmattstrasse 8, 4104 Oberwil - Jermann Ingenieure + Geometer, Hauptstrasse 90, 4202 Binningen - Landeskanzlei (Publikation) - Amt für Liegenschaftsverkehr - Bauinspektorat - Amt für Raumplanung (14) - Bau- und Umweltschutzdirektion (2)

Der Landschreiber: W. Mundschin

IimlmPLANUNG ~OLZEMER Stallenmattstrasse 8 4104 Oberwil M. Jermann und Partner AG

Tel. 061 421 8989 Fax 061 421 8990

Architekten und Planer Dorfstrasse 24c 4243 Dittingen

Quartierplanung Reckholder Zwingen, Vorlage Gemeindeversammlung vom 22.09.2004

Quartierplan-Reglement

INHALT

1

ERLASS ...................................................................................................................... 3

2

ZWECK UND ZIELE DER PLANUNG ......................................................................... 3

3

GELTUNGSBEREICH UND INHAL T. .......................................................................... 3

4

LAGE, GRÖSSE UND GESTALTUNG DER BAUTEN ............................................... .4

5

ART UND MASS DER NUTZUNG .............................................................................. 5

6

GESTALTUNG UND BENÜTZUNG DER FREIFLÄCHEN .......................................... 5

7

ERSCHLIESSUNG UND PARKIERUNG ..................................................................... 6

8

VER- UND ENTSORGUNG ......................................................................................... 6

9

LÄRMSCHUTZ ............................................................................................................ 7

10

REALISIERUNG / QUARTIERPLAN-VERTRAG ....................................................... 7

11

AUSNAHMEN ............................................................................................................ 8

12

SCHLUSSBESTIMMUNGEN ..................................................................................... 8

2

Quartierplan-Reglement

Quartierplanung Reckholder Zwingen, Vorlage Gemeindeversammlung vom 22.09.2004

1

ERLASS Die Einwohnergemeinde Zwingen erlässt - gestützt auf § 4 und § 37 ff des Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998 - im Gebiet "Reckholder" Quartierplanvorschriften, bestehend aus dem Quartierplanreglement und den nachfolgend aufgeführten Teilplänen: • • •

Plan Nr. 1 Plan Nr. 2 Plan Nr. 3

Erschliessung und Freiräume Bebauung Profile

1: 500 1: 500 1: 500

Die Pläne Nr. 1 "Erschliessung und Freiräume", Nr. 2 "Bebauung" sowie Nr. 3 "Profile" sind grundeigentumsverbindlich.

2

ZWECK UND ZIELE DER PLANUNG Der Quartierplan Reckholder bezweckt eine geordnete, haushälterische Nutzung des Bodens und soll eine umweltgerechte, wohnhygienisch, architektonisch und städtebaulich sowie erschliessungsmässig gute Überbauung gewährleisten. Mit dieser Quartierplanung werden im Wesentlichen folgende Ziele verfolgt: • Realisierung einer qualitativ guten Wohnüberbauung unter Beachtung der speziellen Lage und Aussenräume • Berücksichtigung der Umwelt sowie der Wohnbedürfnisse der Bewohner und der Nachbarschaft • Siedlungsverdichtung Schadstoffarmes Wohn- und Raumklima unter Beachtung sinnvoller energeti• scher Massnahmen und durch Wahl geeigneter Baumaterialien

3

GELTUNGSBEREICH UND INHALT Die Quartierplanvorschriften gelten für das Areal innerhalb des QuartierpIanperimeters. Planelemente ausserhalb des Quartierplanperimeters haben lediglich orientierenden Charakter. Die Vorschriften regeln insbesondere • die Lage, die Grässe und die kubische Gliederung der Bauten • die Art und das Mass der Nutzung des Areals und der Bauten • die Gestaltung und die Benützung der Freiflächen die Gestaltung, Pflege und Unterhalt des Aussenraumes • • die Erschliessung und Parkierung • die Realisierung der Überbauung

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Quartierplanung Reckholder Zwingen, Vorlage Gemeindeversammlung vom 22.09.2004

Quartierplan-Reglement

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LAGE, GRÖSSE UND GESTALTUNG DER BAUTEN

4.1

Es dürfen nur diejenigen Bauten und Anlagen erstellt werden, die in den Teilplänen 1 - 3 enthalten sind. Lage und Grösse der Bauten (Grundfläche, Geschosszahl, Gebäudeprofil) gehen aus den Plänen Nr. 1 bis 3 hervor.

4.2

Zusätzlich zu den in den Quartierplänen enthaltenen Garagen und Carports sind Klein- und Nebenbauten wie Gartenhäuser, Velounterstände, Schöpfe usw. zugelassen. Diese dürfen zusammen mit den in den Quartierplänen enthaltenen Garagen und Carports maximal 17.5% der jeweiligen Bruttogeschossflächen der einzelnen Baubereiche umfassen. Für die Kleinbauten im Baubereich Nr. 9 ist eine im Plan eingetragene maximal zulässige Bruttofläche bestimmt. Sämtliche Klein- und Nebenbauten dürfen eine Höhe von max. 3 m aufweisen.

4.3

Dem Lärmschutz dienende Massnahmen werden weder zur Bruttogeschossfläche noch zur Fläche der Klein- und Nebenbauten gerechnet.

4.4

Die Materialien und die Gestaltung der Fassaden aller Bauten und Bauteile (inkl. Nebenbauten) sind so zu wählen und aufeinander abzustimmen, dass ein ästhetisch ansprechender, harmonischer Gesamteindruck entsteht, welcher das Quartier weitgehend als bauliche Einheit erscheinen lässt. Eine Differenzierung in der Farbgebung für die Baukörper ist gestattet. Die Gestaltung der Bauten bedarf der Zustimmung des Gemeinderates. Die Gestaltungsvorschriften gelten auch für spätere Umbauten und Renovationen. Für die Nebenbauten zu den Baubereichen 1, 6, 7 und 9 ist vor Baueingabe ein Gestaltungskonzept vorzulegen. Im Baubereich Nr. 8 sind im Hinblick auf individuellere Bauformen Abweichungen von den Gestaltungsvorschriften möglich. Die Gebäude müssen sich jedoch in die bauliche Umgebung einfügen. Die Gebäudelänge darf nicht mehr als 20.0 m betragen. Eingeschossige Zwischen- oder Nebenbauten zählen nicht zur Gebäudelänge.

4.5

Für die Gebäudehöhen und die Koten der Erdgeschosse ist der Teilplan Nr. 3 massgebend.

4.6

Innerhalb der Baubereiche Nr. 1 bis 5 sind die Dächer einheitlich zu gestalten; zulässig sind Flach-, Steil- oder Pultdächer. Dasselbe gilt innerhalb des Baubereichs Nr.8. In den Baubereichen Nr. 6 und 7 sind nur Flachdächer zulässig. Flachdächer sind zu begrünen (z.B. Extensivbegrünung).

4.7

Die behindertengerechte Bauweise richtet sich nach § 108 RBG.

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Quartierplanung Reckholder Zwingen, Vorlage Gemeindeversammlung vom 22.09.2004

Quartierplan-Reglement

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ART UND MASS DER NUTZUNG

5.1

Das Quartierplanareal ist der Nutzung gemäss § 21 Abs.1 RBG vorbehalten.

5.2

Für das Mass der Nutzung der einzelnen Baukörper sind die im Teilplan Nr. 2 enthaltenen Bruttogeschossflächen (BGF) verbindlich. Die Definition der Bruttogeschossflächen richtet sich nach § 49 Abs. 2 und 3 RBV. Unbeheizte Wintergärten bis 15.0 m 2 sowie offene und verglaste Balkone werden nicht zur Bruttogeschossfläche gerechnet.

5.3

Verschiebungen der Bruttogeschossflächen sind zwischen den definierten Baubereichen bzw. von einem Gebäude in ein anderes möglich, sofern das Gesamtkonzept nicht nachteilig verändert und die Gesamtnutzung nicht überschritten wird. Sie bedürfen der Zustimmung des Gemeinderates.

5.4

Die Flächen der Attikageschosse darf maximal 70 % der darunter liegenden Vollgeschossfläche betragen.

6

GESTALTUNG UND BENÜTZUNG DER FREIFLÄCHEN

6.1

Lage und Umfang der Freiflächen gehen aus dem Plan Nr. 1 hervor. Für die Bepflanzung sind einheimische oder standortgerechte Bäume und Sträucher zu verwenden. Die Gestaltung und Bepflanzung dieser Flächen ist im Baugesuchsverfahren in einem Umgebungsplan darzustellen, welcher integrierender Bestandteil der Baubewilligung ist. Der Umgebungsplan beinhaltet insbesondere Lage und Gestaltung von Wegen und Plätzen, Spielplätzen, Kleinbauten, Familiengärten, Terrainveränderungen und Stützmauern, die Art der Frei- und Grünflächen, Beläge und Bepflanzung, sowie die Lage von Ver- und Entsorgungsanlagen (Trafohäuschen, Container etc.)

6.2

Die Benützung der Gemeinschaftsbereiche und Anlagen steht allen Bewohnerinnen und Bewohnern der Quartierüberbauung offen. Der Zweck und die Nutzung sämtlicher Freiflächen und Aussenanlagen müssen dauernd gesichert sein. Spätere Veränderungen dürfen nur mit Zustimmung des Gemeinderates vorgenommen werden. Hierfür ist ein Quartierplanvertrag gemäss § 43 RBG zu erstellen.

6.3

Die Pflege und der Unterhalt der gemeinschaftlichen Freiflächen und Anlagen und der öffentlich zugänglichen Wege sowie die Beleuchtung der Wege und Plätze sind Sache der jeweiligen Grundeigentümerinnen und -eigentümer resp. Berechtigten.

6.4

Freiflächen, Wege und Plätze sind generell wasserdurchlässig auszuführen, ausser an den Stellen, wo es technisch nicht möglich ist.

5

Quartierplanung Reckholder Zwingen, Vorlage Gemeindeversammlung vom 22.09.2004

Quartierplan-Reglement

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ERSCHLIESSUNG UND PARKIERUNG

7.1

Für die Zufahrten, Erschliessungsflächen, Zugänge und Freiräume sowie der Parkierung ist der Teilplan Nr. 1 massgebend.

7.2

Alle Zufahrten, Wege und Plätze innerhalb des Quartierplanperimeters sind durch die jeweiligen Grundeigentümer und -eigentümerinnen resp. Werkeigentümer zu erstellen und zu unterhalten. Ausgenommen davon sind die öffentliche Strasse und der befahrbare Quartierplatz.

7.3

Die Anzahl der erforderlichen Abstellplätze für Autos und Velos richtet sich grundsätzlich nach der kantonalen Wegleitung zur Bestimmung der Anzahl Parkplätze für Personenwagen und Velos/Mofas bzw. nach dem Anhang 11/1 zur RBV. In Abweichung davon sind für jede Wohneinheit 2 Stamm parkplätze zu erstellen

7.4

Eine Vermietung der unterirdischen Einstellplätze an Dritte ist zulässig, wenn die Parkierungsbedürfnisse der Bewohnerinnen und Bewohner gedeckt sind. Die oberirdischen Parkplätze dürfen ebenfalls vermietet oder individuell zugeordnet werden, wenn die Parkierungsbedürfnisse der Bewohnerinnen und Bewohner gedeckt sind. Bei einer etappierten Realisierung der Quartierplanung ist der entsprechende Anteil der Parkplätze pro Etappe zu realisieren.

8

VER- UND ENTSORGUNG

8.1

Die Entwässerung erfolgt nach dem gültigen Generellen Kanalisationsprojekt (GKP) resp. Generellen Entwässerungsplan (GEP) sowie dem aktuellen Stand der Technik. Wege und Plätze werden, soweit technisch möglich, mit wasserdurchlässigen Belagsmaterialien gestaltet. Das verbleibende Meteorwasser soll versickert oder, falls dies nicht möglich ist, in den Vorfluter abgeleitet werden. Die Konzepte für Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung sind in Absprache mit Gemeinde und dem Amt für Umweltschutz und Energie (AUE) spätestens mit dem Baugesuch einzureichen. Für die Abfallbeseitigung gelten die kommunalen Bestimmungen. Für das Quartierplanareal ist ein Energiekonzept mit folgenden Zielen zu erarbeiten: • Minimierung des Energiebedarfes (Wärme und Elektrizität) • rationelle Energienutzung (Abwärmenutzung, Einsatz von erneuerbaren Energien etc.) Im Energiekonzept sind mögliche Energieerzeugungsvarianten bezüglich • Energiebedarf/Energieproduktion • Umweltbelastung in einem Vergleich darzustellen.

8.2

8.3

8.4 8.5

6

Quartierplanung Reckholder Zwingen, Vorlage Gemeindeversammlung vom 22.09.2004

Quartierplan-Reglement

Der Inhalt und Umfang des Energiekonzepts ist mit der Gemeinde Zwingen und der Fachstelle Energie des Amtes für Umweltschutz und Energie (AUE) abzusprechen. Das Energiekonzept ist vor Einreichung der Baugesuchs-Unterlagen von der Gemeinde Zwingen genehmigen zu lassen.

9

LÄRMSCHUTZ

9.1

Im Quartierplanareal gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe (LES) 11.

9.2

Entlang der Baselstrasse ist auf der Wallkrone gem. Plan Nr. 2 eine mindestens 1.5 m hohe Schallschutzwand zu erstellen.

9.3

Im Baubereich Nr. 1 kann optional strassenseitig im ersten Obergeschoss eine lärmreduzierende Glaswand realisiert werden. Lärmempfindliche Räume im Dachoder Attikageschoss müssen von der strassenabgewandten Südseite her oder via Lichtkuppel im Dach belüftet werden.

9.4

Bezüglich des Aussenlärms sowie des Schallschutzes in den Gebäuden gelten für alle Neubauten die Mindestanforderungen gemäss SIA- Norm 181 (Ausgabe1988). Allfällige Nachweise im Sinne von Art. 32 ff. LSV sind im Rahmen des Baugesuchverfahrens zu erbringen.

10

REALISIERUNG I QUARTIERPLAN-VERTRAG

10.1

Eine allfällige spätere Parzellierung des Areals ist zulässig, sofern die Verwirklichung und Zielsetzung der Quartierplanung nicht verändert bzw. in Frage gestellt wird.

10.2

Wird die Überbauung etappenweise realisiert, so sind die Nebenanlagen wie Parkierung, Freiflächen, Zufahrten und Wege usw. anteilsmässig so zu erstellen, dass der Bedarf in der jeweiligen Etappe gedeckt ist und eine spätere Realisierung der gesamten Überbauung nicht erschwert oder verhindert wird. Auch bei einer etappenweisen Realisierung ist auf eine einheitliche architektonische Erscheinung zu achten.

10.3

Die jeweiligen Grundeigentümerinnen und -eigentümer resp. Berechtigten haben sich gegenseitig alle für die Realisierung und die quartierplangemässe Funktionsfähigkeit der Überbauung erforderlichen Landabtretungen und Servitute einzuräumen. Die Gemeinde Zwingen wird ermächtigt, die erforderlichen Eintragungen im Grundbuch zu veranlassen. In einem entsprechenden Quartierplanvertrag sind insbesondere zu regeln: Landabtretungen für Erschliessungsflächen und öffentliche Bauten und Anla• gen • Erstellung und Unterhalt von gemeinsamen Bauten und Anlagen

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Quartierplanung Reckholder Zwingen, Vorlage Gemeindeversammlung vom 22.09.2004

• • • •

Quartierplan-Reglement

Öffentliche Geh- und Fahrrechte Bau- und Durchleitungsrechte Näher- und Grenzbaurechte Benutzungsrechte

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AUSNAHMEN

11.1

In Abwägung öffentlicher und privater Interessen sowie in Würdigung der besonderen Umstände des Einzelfalls kann der Gemeinderat der Baubewilligungsbehörde schriftlich begründet Abweichungen von diesen Quartierplanvorschriften beantragen.

11.2

Voraussetzung dafür ist, dass kein Widerspruch zum Zweck und den Zielsetzungen der Planung gemäss Ziffer 2 vorliegt. Charakter und Konzept der Überbauung bzw. der Freiflächengestaltung dürfen durch die Abweichungen nicht beeinträchtigt werden. Das Baubewilligungsverfahren bleibt vorbehalten. Grössere Abweichungen vom städtebaulichen Konzept, vom architektonischen Erscheinungsbild, von der Umgebungsgestaltung oder der Erschliessung dürfen nur aufgrund einer Quartierpianänderung erfolgen.

12

SCHLUSSBESTIMMUNGEN

12.1

Die Genehmigung der Quartierplan-Vorschriften durch den Regierungsrat setzt voraus, dass der gemäss Ziffer 10.3 erwähnte Quartierplan-Vertrag von den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern unterzeichnet ist und öffentlich beurkundet wird.

12.2

Der Gemeinderat überwacht die Anwendung dieser Quartierplan-Vorschriften. Das Baubewilligungsverfahren gemäss §§ 124ff. RBG bzw. §§ 88ff. RBV bleibt vorbehalten.

12.3

Alle im Widerspruch zu den Quartierplan-Vorschriften stehenden früheren Vorschriften gelten für das Areal innerhalb des Quartierplanperimeters als aufgehoben. Dies gilt insbesondere für den Überbauungsplan Strengenfeld- Reckholder mit zugehörigen Sonderbauvorschriften. Die Quartierplan-Vorschriften treten mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Rechtskraft.

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Quartierplanung Reckholder Zwingen , Vorlage Gemeindeversammlung vom 22.09.2004

Quartierplan-Reglement

BESCHLUSSDATEN: Beschluss des Gemeinderates: 31. August 2004

Namens des Gemeinderates

Beschluss der Gemeindeversammlung: 22. September 2004

Der Präsident

Referendumsfrist: 23. Oktober 2004 Urnenabstimmung : -Publikation der Planauflage vom 14. Oktober 2004

im Amtsblatt Nr. 42

Planauflage 14. Oktober 2004 - 15. November 2004

Der Landschreiber

Vom Regierungsrat des Kantons Basel - Landschaft genehmigt mit Beschluss Nr.

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vom

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0 8. März 2005

Publikation des Regierungsratsbeschlusses im Amtsblatt Nr. __A-'o -_____ vom _A--=C1---,._~_.,-O_~ _ __

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