Bethesda - Neubau 3 Wohnhäuser mit AEH

Basel, Gellertstrasse 144

Basel, Gellertstrasse 146

Basel, Gellertstrasse 150

Gesuchsteller

Grundeigentümer

Verantwortliche Fachperson

Objekt

Rückbau zweier Gebäude und Neubau von drei Wohnhäusern mit unterirdischer Autoeinstellhalle, inkl. Baumfällungen

Eingabedatum 23.Januar 2024 abgeänderte Unterlagen

6.Juni 2024 abgeänderte Unterlagen 10.Juli 2024 abgeänderte Unterlagen 30.Januar 2023 abgeänderte Unterlagen 3.Mai 2024 abgeänderte Unterlagen 18.Juli 2023 Erste Eingabe

12.Januar 2024 abgeänderte Unterlagen 30.Januar 2023 abgeänderte Unterlagen

24.Oktober 2024 23.Dezember 2024 15.Januar 2025

Bau-Entscheid Nr. BBG 9'153'005 (1) vom 17. Februar 2025

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Bau- und Gastgewerbeinspektorat

Publikationsdatum Publikationsdatum

Entscheid

24. Juli 2024 Einsprachefrist bis 23. August 2024 26. Juni 2024 Einsprachefrist bis 26. Juli 2024

Das Baubegehren wird unter dem Vorbehalt der nachfolgenden Bedingungen und Auflagen aufgrund des Entscheids der Amtsleiterin des Bau- und Gastgewerbeinspektorats vom 13. Februar 2025, gestützt auf $ 80 Abs. 1 Bau- und Planungsgesetz, 8 25 Abs. 2 Bau- und Planungsverordnung sowie & 72 Ausführungsbestimmungen zur Bau- und Planungsverordnung und Ziffer 3 des Bebauungsplans Nr. 222 in Abweichung der Ziffer 2.1 desselben Bebauungsplans und von $ 17 Abs. 1 und $ 57 Abs. 1 Bau- und Planungsgesetzes in Verbindung mit $ 10 Abs. 1 Bau- und Planungsverordnung ausnahmsweise bewilligt.

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Naturschutz

80. Innerhalb des Projektperimeters befinden sich Flächen, welche im Kantonalen Inventar der schützenswerten Naturobjekte aufgenommen sind (Objekt Bethesda-Spital, Süd, ID-Nr. Naturobjekt 138, standortgebundene Magerwiese und Objekt Bahnböschung

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Neusatzweglein, ID-Nr. Naturobjekt 527, Hecken, Gehölze). Zur Realisierung des Bauvorhabens müssen 337,2m2 Magerwiese und 100,5m2 Hecken/Gehölze entfernt werden und können nicht am selben Standort wiederhergestellt werden. Für die Flächen, welche aufgrund der Baumassnahmen nicht erhalten werden können, ist qualitativer und quantitativer Ersatz zu leisten. Im Plan Ersatzfläche Naturobjekte Nr. 138 / Nr. 527 (Plan Nr. 231207_PR_1417_Baueingabe.vwx, Eingang BGI an 12.01.2024) sind die Ersatzflächen ausgewiesen. Vorgesehen ist die Erstellung einer mageren Wiesenfläche (337m2) sowie die Pflanzung einer lockeren Wildhecke (125m2).

Die Grünflächen, welche nicht unmittelbar durch die Baustelle betroffen sind, müssen vor Baubeginn mittels einens festen Bauzaunes geschützt werden. Eine Beeinträchtigung während der Bauphase ist unbedingt zu vermeiden.

Im Sinne des ökologischen Ausgleiches sind überwiegend standortheimische und landschaftstypische Pflanzen zu verwenden (8 9 NLG). https://www.bs.ch/dam/jer:ce45addc-41ce-4b6a-b58b-1cde1847eaa9/Einheimische%20B %C3%A4ume%20in%20der%20n%C3%A4heren%20Umgebung%20von%20Basel.pdf https://www.bs.ch/dam/jcr:60e4931e-9955-4846-9a62-6ffed463591f/Einheimische%20He cken- %20und%20Feldgeh%C3%B6lze%20in%20der%20n%C3%A4heren%20Umgebung%20 von%20Basel.pdf https://www.bs.ch/dam/jcr:38036c7a-ecea-4c43-b187-b650faf45ce6/Liste_einheimische_ Bodendecker.pdf

Vor Baubeginn ist ein detaillierter Bepflanzungsplan einzureichen.

Die sachgerechte Pflege der Grünanlagen ist sicherzustellen. Hierzu ist vor Rohbauvollendung ein Pflegeplan auszuarbeiten und durch die Stadtgärtnerei genehmigen zu lassen.

Zur Erfolgskontrolle ist der Kantonalen Fachstelle für Natur- und Landschaftsschutz durch eine Fachperson nach 3 Jahren ein Kurzgutachten über die Entwicklung der Ersatzflächen abzuliefern.

Zäune haben vom Boden einen Mindestabstand von 15 cm aufzuweisen; sie sind in regelmässigen Abständen mit genügend grossen Schlupflöchern zu versehen, sodass die Durchgängigkeit für Wildtiere gewährleistet ist. Mauern sind an geeigneten Stellen und in regelmässigen Abständen, mindestens jedoch alle 6-8m, zu unterbrechen (Öffnung von mind. 15x15cm), sodass die Durchgängigkeit für Wildtiere gewährleistet ist (8 11 BPV).

Vor Baubeginn ist ein Plan einzureichen, in welchem die Durchgängigkeit der Einfriedungen für Kleintiere aufgezeigt wird.

Die vorgesehenen grossflächigen Glasflächen stellen ein grosses Gefahrenpotenzial für Vögel dar (Kollision). Vor Baubeginn ist in Zusammenarbeit mit der Fachstelle für Vogelfragen

sicher zu stellen, dass die vorgesehenen grossflächigen Verglasungen nicht zu Fallen für Vögel werden (8 3, 5, 9 Natur- und Landschaftsschutzgesetz, Art.2, 7 Jagdgesetz).

Die Beratung durch die Fachstelle für Vogelfragen sowie das Konzept der umzusetzenden Schutzmassnahmen ist für die Bauherrschaft kostenlos.

Das Protokoll der Besprechung mit der Fachstelle für Vogelfragen ist der Stadtgärtnerei VOR Baubeginn zuzustellen. Die durch die Fachstelle für Vogelfragen aufgezeigten Massnahmen sind verbindlich und müssen in der weiteren Planung mitberücksichtigt werden. https://www.vogelwarte.ch/assets/files/voegel/ratgeber/gefahren/MB_Voegel_und_Glas_ D_2017.pdf https://www.vogelwarte.ch/de/voegel/ratgeber/gebaeude-und-voegel/vogelkollisionen-an-

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glas-vermeiden

88. Vor Baubeginn ist mit der Fachstelle für Vogelfragen

abzuklären, ob Nistplätze von Tieren (an bestehenden Gebäuden oder in Bäumen) durch die geplanten Baumassnahmen beschädigt oder entfernt werden und ob Nistmöglichkeiten am sanierten / neuen Gebäude einzurichten sind (8 3, 5, 9 Gesetz über den Natur- und Landschaftsschutz). Die hochgezogene Mauerbrüstung beim Dach bietet die Möglichkeit, dahinter Nistkästen für Mauersegler zu montieren. Das Protokoll der Besprechung mit der Fachstelle für Vogelfragen ist der Stadtgärtnerei VOR Baubeginn zuzustellen. Die durch die Fachstelle für Vogelfragen aufgezeigten Massnahmen sind verbindlich und müssen in der weiteren Planung mitberücksichtigt werden.

https://www.birdlife-zuerich.ch/fileadmin/files/documents/downloads/pdf/drucksachen/br_ segler_2016_de.pdf

89. Vor Baubeginn ist zu Lasten der Bauherrschaft mit einer Fachperson für Fledermausschutz (und Vogelschutz) abzuklären, ob Quartiere von Tieren (an oder in bestehenden Gebäuden oder in Bäumen) vorhanden und durch die geplanten Umbaumassnahmen beschädigt oder entfernt werden oder als Ersatzmassnahme Fledermausquartiere an den neuen Gebäuden einzurichten sind 3, 5, 9 Gesetz über den Natur- und Landschaftsschutz). Die Stadtgärtnerei AEIEISSRIEE FR

gibt Auskunft über mögliche Fachpersonen. Das Protokoll der Besprechung ist der Stadtgärtnerei VOR Baubeginn zuzustellen. Der Nachweis für die durch die Fachperson formulierten Massnahmen ist der Stadtgärtnerei VOR Baubeginn zu erbringen.

90. Flachdächer sind als wertvolle Lebensräume im Sinne des ökologischen Ausgleiches mit einer Dachbegrünung zu versehen (8 9 NLG, $ 72 BPG). Begrünte Flachdächer sind im dichtbebauten Siedlungsgebiet von grosser Bedeutung. Sie begünstigen mitunter das Stadtklima, stellen einen wertvollen Lebensraum für Flora und Fauna dar und nehmen eine Vernetzungsfunktion von Lebensrauminseln wahr. Für die Dachbegrünung ist ein Substrat zu verwenden, welches aus geeignetem natürlichem Ober- oder Unterboden aus der Region besteht. Geeignet sind humose Oberböden mit krümeligem Gefüge sowie kiesig, sandige Unterböden mit geringem Anteil lehmiger und toniger Komponenten. Das Bodenmaterial hat eine Schichtdicke von mind. 15 cm (verdichtet) aufzuweisen. Als Rückzugsorte für Bodentiere sowie zur Ermöglichung einer Standortvielfalt sind flächig angeordnete, überhöhte Bereiche mit mind. 20 cm Substratstärke einzurichten (ca. 1/3 der Fläche). Aus statischen Gründen kann die geforderte Standortvielfalt auch durch die Einrichtung von kleinen Hügeln (30 cm hoch, 3 m Durchmesser, Richtwert: pro 100 m2 ein Hügel) an statisch gegebenen Punkten erreicht werden, die durch kleinere überhöhte Bereiche miteinander zu verbinden sind. Als Ansaat ist die Basler Mischung mit ausschliesslich einheimischen Arten (CH-Ökotypen) zu verwenden. https://www.stadtgaertnerei.bs.ch/dam/jcr:daa3ff5e-1ce1-470e-9fd1-90de422d6c36/Stadt gaertnerei_Flachdachbegr%C3%BCnung_2020.pdf https://www.stadtgaertnerei.bs.ch/dam/jcer:c7e4ed92-160b-448c-ad65-8da0cda23db9/76 _Liste%20Basler%20Ansaat%20f%C3%BCr%20extensive%20Dachbegruenungen.pdf

91. Die vorgesehene Dachgestaltung kann gutgeheissen werden. Vor Baubeginn ist mit der Fachstelle für Dachbegrünung zu prüfen, ob die PV-Module aufgeständert werden können, damit eine begrünung unter den Modulen möglich ist.

Das Ergebnis der Abklärungen ist der Stadtgärtnerei vor Baubeginn zuzustellen.

92. Die Planung und Ausführung der Flachdachbegrünung ist in Zusammenarbeit mit der

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Fachstelle Dachbegrünung der Hochschule Wädenswil durchzuführen HE Die Beratung ist für die Bauherrschaft kostenlos. VOR Baubeginn ist beim Bau- und Gastgewerbeinspektorat ein Detailplan (Grundriss und Schnitt) mit Angaben über Aufbau, Schichtstärke, Art des Substrates und Begrünung zur Begutachtung und Genehmigung einzureichen. Die Dachbegrünung wird als ökologische Ausgleichsmassnahme ($ 9 NLG) angerechnet. Bei einer nachträglichen Änderung, welche sich auf die Qualität bzw. Ausdehnung der Dachbegrünung auswirkt (z.B. Installation von weiteren Solaranlagen auf dem Flachdach) muss dem Aspekt des ökologischen Ausgleiches Rechnung getragen werden. Solche Änderungen, auch wenn diese nicht baubewilligungspflichtig sein sollten, bedürfen der Zustimmung der Stadtgärtnerei und sind zur Prüfung bei der Stadtgärtnerei einzureichen. Bei einer Beeinträchtigung können Kompensationsmassnahmen angeordnet werden. https://www.stadtgaertnerei.bs.ch/dam/jcr:daa3ff5e-1ce1-470e-9fd1-90de422d6c36/Stadt gaertnerei_Flachdachbegr%C3%BCnung_2020.pdf Lichtschächte sind als Schutz für Kleintiere, Amphibien und Reptilien mit einer feinmaschigen Abdeckung zu versehen.

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