Quartierplan Spitalgasse / Heidelberggässlein

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Freihalten der Weinberge und Obstgärtenvon Bebauung und 0*

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Freihalten der wichtigen Sichtachsen Bestimmung der Erschliessung der Bauten-und Grundstücke

Bestimmung der notwendigen Anforderungen an die Baugestaltung gem. Art 34c.

. Festlegen Kostenverteiler .

Baufenster

Die Baufenster bestimmen die möglichen Standorte fiir unter; und oberirdische

Bauten. Es werden nachfolgendeArten von Baufenstern definiert:

1.1.

Hauptbauten

fiir (mehrgeschossige) Gebäude mit Wohn- und Arbeitsräumen gemäss Baugesetz. Erlaubt sind auch Anbauten an diese gemäss Art. 20 BG AufParzelle 710 darf das Baufenster fiir neue Hauptbauten erst genutzt werden, wenn die landwirtschaftlichen . Gebäude Assek „Nr. 262—D und 262-G abgebrochen werden. 1.2

Nebenbauten

fiir eingeschossige An— und Nebenbauten 1.3

Unterirdische Anlagen

fijr den Bau unterirdischer Einstellhallen auSserhalb der Flächen für Haupt- und

Nebenbauten. Zulässig sind auch Räume für die Weinbereitung» und Lagerung. ‘ Die übrigen Flächen im Quartierplangebiet gelten als 1.4 .

Freihalteflächen

wie Grünflächen und Hofräume und sind von Bebauung freizuhalten (Ausnahme

unterirdische Anlagen nach 1.3). Kleine Schutzdächer für Brunnen, Fahrräder, Garten—werkzeug etc. können gestattet werden, sofern sie die Zielsetzung der Preihaltezone nicht beeinträchtigen Erschliessung

Die Verkehrserschliessung folgt den bestehenden Verkehrswegen. Ein— und Aus-

fahrten zu Hofi'äumen, Parkplätzen und Garagen sind zu bündeln und allenfalls notu wendige Durchbrüche an Umfassungsmauern auf das Minimum zu bes'chränken. J Parkplätze fiir Motorfahrzeuge können in unterirdischen Parkierungsanlagen, in den Nebenbauten oder integriert in die Hauptbauten erstellt werden. Parkplätze im freien dürfen in den Hofiäumen nachgewiesen werden.

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Für die Berechnung der notwendigen Anzahl Parkplätze gelten die Bestimmungen 1m Baugesetz.

' Die erlaubte Grundnutzung richtet sich nach den Vorgaben des Baugesetzes. Im besonderen sind auch Landwirtschafts— und Weinbaubetriebe inklusive der zugehörigen Produktions- und Verkaufsräume zulässig. Die Berechnung der anzurechnenden

Nutzfläche folgt Art. 16 BG, Ausgabe 2000.

In den Bereichen für Nebenbautcn (1.2) sind auch Räume zum Wohnen und Arbeiten zulässig, wobei die Nutzfläche anzurechnen ist.

Das fiir die einzelnen Baufenster zulässige Mass der Nutzung

ist im Quartierplan ein...“

getragen und verbindlich bestimmt. Die Zuteilung der ober- und unterirdischen Nutz— flächen entspricht den Vorgaben und Wünschen der beteiligten Grundeigentümer.

Minderzuteilungen werden nicht entschädigt und es besteht kein Anspruch auf einen

späteren Ausgleich einer allfälligen Minderzuteilung.

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Innerhalb der einzelnen Standorte (= heutige Parzellen) können Nutzungstransporte im

Umfang von max. 10%, höchstens aber 80 m2, zwischen den einzelnen Baufenstem bewilligt werden Unterirdische Nutzflächen können nicht in oberirdische umgewandelt werden. Baugestaltung 4.1

Grenz- und Gebäudeabstände

Die Begrenzungslinien der Baufenster bestimmen die mögliche Lage der Bauten.

Vorbehalten bleiben die feuerpolizeilichen Bestimmungen.

Einfriedungen entlang des Grundstücks sind als Mauern zu gestalten und auf die Grenze zu stellen. Die Höhe orientiertsich an den anschliessenden Mauern.

4.2

Dächer

Die Dächer sind als Satteldächer auszufiihren und haben eine Dachneigung von 33«-45° _ aufzuweisen. Die Firstrichtung ist aus dem Gestaltungsplan ersichtlich. Kreuzfirste und Quergiebel sind nicht zulässig. Für eingeschossige An» und Nebenbauten können auch Pult— und andere Dacharten bewilligt werden.

Betreflend Materialien, Gestaltung und Dachaufbauten gilt Art. 23 BG.

4.3

Gebäude» und Firsthöhen

Die maximalen Gebäude- und Firsthöhen für die einzelnen Baufenster sind aüs dem Gestaltungsplan ersichtlich. Bestehende Dächer können bei Aufbringen einer Wärme—

dämmung um deren Mass erhöht werden, sofern keine gestalterischen Gründe dagegen

sprechen. Die Messweise fiir Gebäude— und Firsthöhen folgt dem Baugesetz - ausser

beim Hofraum des Baustandortes auf Parzelle 552, wo die Berechnung der Gebäude— und Firsthöhe vom natürlichen statt dem neuen Terrain aus erfolgen darf. Fassadenteile, welche die durch die oberen Hauptgebäudeecken aufgespannte Trauf—

linie übersteigen gelten als Dachaufbauten nach Art. 23 BG. Die zulässige Kniestockn höhe beträgt 0.8 m von O.K. fertig Boden des obersten Geschosses bis O K Dachhaut .. gemessen an der Fassade.

Abgrabungen unter-das zur Höhenbestimmung herangezogene Terrain haben sich auf max. '1/3 der Länge der entsprechenden Fassade zu beschränken.

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4.4

Auskragende Gebäudeteil, Balkone

Balkone, Erker etc dürfen auf einer Gesamtlänge von max. 2/5 der jeweiligen Fassadenlänge höchstens 1.20 rn über die Fassade bzw. Baufensterbegrenzung hinaus-— ragen. Balkone dürfen auch als eingezogene Loggien oder teileingezogene Balkone

angeordnet werden, wobei letztere nicht über die Hauptgebäudeecken hinausragen dürfen. Auskragende Übereck—Balkone sind nicht zulässig und (teil-) eingezogene Balkone dürfen die Gebäudefassaden nicht durchgängig vertikal zerschneiden

Eingeschossige ofi‘ene Balkone können 1m Erdgeschoss auf max. 2/3 der jeweiligen Fassadenlänge bis auf eine Tiefe von höchstens 2.40 rn auch fiei vor die Fassade gestellt werden. Die Baufensterbegrenzung darf dadurch überschritten werden.

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Ein Anspruchauf Vorgenarmte Höchstwerte besteht nur bei architektonisch guter Ge—

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staltung.

4.5 ‚.

Die Baukörper sind als einfache, klare Kuben auszuführen. Die Strassenraum bestim-

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menden Hauptbauten sind 111 der Regel m Massivbauweise zu erstellen. Im weiteren wird auf Artlkel 31 BG sOwie Art. 34, 40, 43 BG verwiesen.

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Architektur

" Die Baubehörde kann Projekte im Quartierplangebiet einem Fachmann zur Beur— teilung der gestalterischen Qualität vorlegen (Art. 4/Abs. 3 BG) und nötigenfalls zur

Überarbeitung zurückweisen (Art. 31 BG). 4:6

Mauern

Grundstücke und ‚Hofräume sind gegen die Strassen hin mit Mauern abzuschliessen. Wo eine Gebäudefassade unmittelbar an den Strassenraum anstösst kann an deren

Stelle auf die Mauer verzichtet werden.

4.7

Umgebungsgestaltung

Die Umgebungsgestaltung hat dem natürlichen Terrainverlauf zu folgen. AufschütBaustandortes auf Parzelle 552 darf mehr als 1.0 m abgesenkt werden, wobei auf die ' Gestaltung der Einfahrt ab der Heidelberggasse zu achten ist. Unterirdische Gebäudeteile (Tiefgaragen etc.) haben gänzlich unter dem neuen Terrain

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tungen und Abgrabungen von mehr als 1.0 m sind nicht zulässig. Der Hofraum des

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Nach Art. 341".BG.

zu liegen. Garageneinfahrten sind innerhalb der Haupt- oder Nebenbauten anzuordnen. Hofräume sind ansprechend zu gestalten. Einzelne, typische Hofbäume dürfen sinnge— mäss zu Art 26 BG unabhängig von privatrechtlichen Abstandsvorschriften bestehen. Ausserhalb der bezeichneten (Hof—) Flächen dürfen keine festen Parkplätze angelegt

werden.

Gärten sind als Obstgärten mit Mittelw und Hochstammobstbäumen oder als Wein—

berge zu gestalten.

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Neu begründete Rechte und Pflichten

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Die durch dieQuartierplanung neu begründeten Rechte und Pflichten sind aus den

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Plänen bzw. den-Quartierplanbestimmungen ersichtlich, sie haben ausschliesslich öfl‘entlich—rechtlichen Charakter und werden deshalb nicht privatrechtlich als Dienst- barkeit im Grundbuch eingetragen.

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Kostenverteiler

Die Kosten für diese Quartierplanverfahren und eventuelle weitere damit verbundene 1

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Spätere Änderungsanträge auf Wunsch eines einzelnen Grundeigentümers gehen alleine zu dessen Lasten

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teiligten Grundeigentümer, ist bis zum Abschluss dieses Quartierplanverfahrens fiir

« die Regelung der damit zusammenhängenden Kosten zuständig. Über die Modalitäten ‘ der Abgeltung und Absicherung der Kosten untereinander einigen sich die Grund= eigentümer privatrechtlich ohne Zutun der Gemeinde. Ausstände sind vor Einreichen

der Baueingabe, längstens jedoch innerhalb von lO Jahren seit Inkrafttreten diese .

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Quartierplanes zu begleichen.

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Quartierplan Spitalgasse] Heidelberggässlein ' Erklärung

Die beteiligten Grundeigentümer bzw ihre bevollmächtigten Vertreter erklären hiermit, dass

der vorliegende Quartierplan ihren Planungsvorgaben und Wünschen entspricht und sie vom - Stadtrat dessen Erlass beantragen

J0 an es Florin Di I. roh. ETH

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