Arealplan Pardieni

Arealplanbestimmungen

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Gestaltungsplan 1:500

Neben diesen Planungsmitteln reichte der Gemeindevorstand Domleschg die folgenden weiteren Unterlagen ein: Planungs- und Mitwirkungsbericht (PMB) vom Juni 2017 gemäss Art. 47 der eidgenössischen Raumplanungsverordnung (RPV) -

Thesen/Leitbild für die Revision des Arealplans (Beilage 1 im PMB) Erschliessungsplan, Wohnungsgrundrisse, Schnitte 1:500 (Beilage 2 im PMB)

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Überbauungsskizze, Luftaufnahme und Modellfotos (Beilage 3 im PMB)

Das Amt für Raumentwicklung (ARE) verfasste mit Datum vom 26. April 2017 einen Vorprüfungsbericht. Die öffentliche Bekanntgabe des Gemeindevorstandsbeschlusses vom 22. August 2017 gemäss Art. 48 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG) erfolgte am 14. September 2017. Es gingen zwei Planungsbeschwerden ein (PB 6/17 und 7/17). Die Beschwerde PB 7/17 wird angesichts einer in Aussicht stehenden gütlichen Einigung sistiert (vgl. nachstehend). Die andere Beschwerde (PB 6/16) wird heute in einem separaten Regierungsbeschluss behandelt.

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Mit Schreiben vom 22. September 2017 ersuchte der Gemeindevorstand Domleschg um Genehmigung der Revisionsvorlage im Rahmen von Art. 49 KRG.

B. Gegenstand der Revisionsvorlage Der vorliegende Arealplan betrifft das nördlich von Almens gelegene Gebiet „Pardieni", namentlich die im Eigentum der Politischen Gemeinde stehenden Parzellen Nr. 9732 und 10 032. Im rechtskräftigen Zonen- und Generellen Gestaltungsplan (ZP/GGP) 1:1000 vom 7. Dezember 2011 wurde die Parzelle Nr. 10 032 im südöstlichen Bereich (ca. 304 m2) der Dorfzone, im mittleren Teil der Dorferweiterungszone (ca. 2547 m2) und im Norden der Landwirtschaftszone und Zone übriges Gemeindegebiet (ca. 459 resp. 122 m2) zugewiesen. Weiter wurden die der Dorferweiterungszone und Dorfzone zugewiesenen Bereiche der Parzelle Nr. 10 032 einem Bereich mit Gestaltungskonzeptpflicht sowie einem Freihaltebereich zugewiesen. Der Freihaltebereich umfasst eine Fläche von rund 859 m2 und belegt auch Teile der Parzellen Nr. 9138 und 10 034. Durch diesen Freihaltebereich resultiert quasi ein rund 18 m breiter Trenngürtel zwischen der überbauten Dorfzone des historischen Siedlungsteils im Süden und der noch nicht überbauten Dorferweiterungszone im Norden. Erschlossen wird die Parzelle Nr. 10 032 gemäss dem, rechtskräftigen Generellen Erschliessungsplan (GEP) 1:2000 Verkehr vom 7. Dezember 2011 über eine bestehende Quartierstrasse (Pardieniweg, Parzelle Nr. 9732) resp. über eine Quartierstrasse geplant, welche von Norden her zur Parzelle Nr. 10 032 führt und von einer bestehenden Quartierstrasse (Tobelstrasse, Parzelle Nr. 10 024) abzweigt. Die rechtskräftige Ortsplanung von Almens wurde von der Regierung mit Beschluss Nr. 480 am 15. Mai 2012 genehmigt. Vor der Gemeindefusion am 1. Januar 2015 zur heutigen Gemeinde Domleschg beschloss der Vorstand der ehemaligen Gemeinde Almens am 8. Dezember 2014 über das Gebiet „Pardieni" einen Arealplan, welchen die Regierung mit Beschluss Nr. 901 vom 27. Oktober 2015 genehmigte. Die damalige Gemeinde Almens arbeitete mit mehreren Partnern zusammen. Einer davon war eine örtliche Wohnbaugenossen-

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schaft, die sich dann aber vor einer möglichen Realisierung des Arealplans auflöste. Die restlichen Interessenten sprangen danach ebenfalls ab. Die Gründe lagen unter anderem an den hohen Erschliessungskosten mit Tiefgarage (Erdgeschoss) und zusätzlicher Rundumerschliessung. Seither konnten seitens der Gemeinde Domleschg keine anderweitigen Investoren für eine Überbauung des Arealplangebiets „Pardieni" mehr gefunden werden. Der Gemeindevorstand Domleschg entschloss sich deshalb, den rechtskräftigen Arealplan aufzuheben und im Hinblick auf eine attraktivere und wirtschaftlich günstigere Überbauung der gemeindeeigenen Parzelle Nr. 10 032 wiederum eine Arealplanung nach Art. 46 KRG durchzuführen. Partner der Gemeinde für die Neuplanung im Gebiet „Pardieni" bildet die am 11. Januar 2016 aus Teilen der Almenser Bevölkerung hervorgegangene neue „Wohnbaugenossenschaft Pumera" (kurz: Wogeno Pumera). Die Wogeno Pumera hat gegenüber der Gemeinde Domleschg einerseits die Übernahme der Arealplanparzelle im Baurecht und andererseits die nach eigenen Vorstellungen erschliessungs- und kostenmässig günstigere Überbauung des Gebiets „Pardieni" in Aussicht gestellt, dies unter Beizug des renommierten Architekten Gion A. Caminada, VrinCons, der in den Folgemonaten ein architektonisch hochwertiges Gestaltungskonzept und anschliessend den vorliegenden neuen Arealplan für das Gebiet „Pardieni" erarbeitete. Der anstelle des bisherigen Arealplans am 22. August 2017 auf Grundlage des Gestaltungskonzepts Caminada neu beschlossene Arealplan „Pardieni" beinhaltet im Wesentlichen folgende Abweichungen und Konkretisierungen gegenüber der rechtskräftigen Ortsplanung (ZP/GGP inklusive Regelbauweise) im Bereich der Parzelle Nr. 10 032: Abweichungen: Der Freihaltebereich auf der Parzelle Nr. 10 032 von 304 m2 wird parzellenintem umgelagert und um 189 m2 vergrössert; die gemäss Art. 13 des Baugesetzes Almens (BauG) geltenden Überbauungsziffern (ÜZ) von 0.3 für die Dorferweiterungszone und 0.6 für die Dorfzone werden neu mit einer auf die gesamte Arealplanfläche gerechnete ÜZ von 0.44 ersetzt

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(ergibt neu eine um rund 25 % höhere anrechenbare Gebäudefläche von max. 1188 m2); die Gesamthöhe nach Art. 13 BauG für die beiden geplanten Gebäuderiegel Nord und Ost sowie für das Einzelgebäude Südwest wird durchschnittlich um rund 27 % resp. + 2,60 m erhöht. Konkretisierungen: Neue Gestaltungsvorschriften und Gestaltungselemente wie Baulinien, Firstrichtungen, Baubereiche und Baufelder für die Hauptbauten und Nebenanlagen, private und öffentliche Erschliessungsflächen und -anlagen (Zufahrten zur Garage und zu den Veloabstellplätzen und Zugänge für Fussgänger), eine Realisierungspflicht für mindestens 40 % familientaugliche Wohnungen sowie eine Etap-

pierungsmöglichkeit (vollständige Überbauung oder eine Realisierung in zwei. Etappen).

Der Gemeindevorstand handelt diesbezüglich im Sinne der Bestimmungen zur Folgeplanung nach Art. 40 Abs. 3 BauG sowie im Sinne der Bestimmungen über den Bereich mit Gestaltungskonzeptpflicht nach Art. 26 Abs. 2 BauG, wonach die Baubehörde zur Umsetzung der Grundordnung über notwendige und zweckmässige Massnahmen entscheiden kann, „um einerseits eine gestalterische Einheit und andererseits eine gute Einbettung ins Orts- und Landschaftsbild" zu erreichen.

C. Arealplan „Pardieni" 1. Allgemeine Bemerkungen zum Arealplan Der Arealplan bildet Bestandteil der Grundordnung (Art. 22 Abs. 2 KRG), wird aber — in Abweichung zu anderen Instrumenten der Grundordnung — vom Gemeindevorstand erlassen. Er enthält Elemente des Quartierplans und kann zusätzlich Elemente des Zonenplans, des Generellen Gestaltungsplans und des Generellen Erschliessungsplans enthalten. Abweichungen vom Zonenplan und von der Regelbauweise sind zulässig, wenn keine überwiegenden nachbarlichen Interessen entgegenstehen.

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Die Art und das Mass der Nutzung dürfen nach Art. 46 Abs. 2 KRG ebenfalls beschränkt geändert werden. Der Arealplan unterliegt der Genehmigung durch die Regierung und tritt mit dieser in Rechtskraft. 2.

Korrektur formeller Mangel

Gemäss Art. 49 Abs. 3 KRG kann die Regierung im Genehmigungsverfahren nach Anhörung des Gemeindevorstands formelle Mängel in den Erlassen der Grundordnung (Baugesetz und Pläne) beheben. Im Zuge des Genehmigungsverfahrens musste in der Legende des Gestaltungsplans 1:500 ein formeller Mangel festgestellt werden, welcher einer Korrektur im dargelegten Sinn zugänglich ist. Abweichungen von der Firstkote dürfen in Übereinstimmung mit Art. 8 Abs. 3 der neuen Arealplanbestimmungen + 0,20 m resp. - 3,0 m betragen und nicht, wie im Legendeneintrag im Gestaltungsplan irrtümlich geschrieben wurde, ± 0,20 m. Mit Schreiben vom 28. Februar 2018 wurde der Gemeindevorstand Domleschg vom ARE darüber informiert. Die Gemeinde stimmte mit Schreiben vom 2. März 2018 der Behebung des formellen Mangels in der Legende des Gestaltungsplans 1:500 zu. Die Korrektur lautet: „Kote First (+ 0,20 m / - 3,0 m)". Das ARE wird beauftragt, die Legende entsprechend zu korrigieren. 3.

Übereinstimmung mit dem Bundesgesetz über die Raumplanung

Am 1. Mai 2014 wurde die am 3. März 2013 vom Schweizer Volk angenommene Änderung des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) zusammen mit der dazugehörenden Anpassung der RPV in Kraft gesetzt. Unter anderem ist im Rahmen einer Übergangsbestimmung in Art. 38a Abs. 2 RPG neu geregelt, dass bis zur bundesrätlichen Genehmigung des auf die Anforderungen von Art. 8 und Art. 8a RPG angepassten Kantonalen Richtplans im betreffenden Kanton die Fläche der rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonen insgesamt nicht vergrössert werden darf.

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Im vorliegenden Fall geht es nicht um eine Bauzonenvergrösserung, sondern um eine die Grundordnung der Gemeinde konkretisierende Weiterentwicklung einer bereits rechtskräftigen Wohnzone für ein im Zonenplan abgegrenztes Teilgebiet in Almens in der Gemeinde Domleschg. Unter dem Aspekt von Art. 38 Abs. 2 RPG ist eine Genehmigung des Arealplans „Pardieni" somit ohne weiteres möglich. Für die Beurteilung des Arealplans „Pardieni" sind noch weitere Vorschriften des geänderten RPG zu beachten, so insbesondere: - Art. 1 Abs. 2 lit. abis RPG: Bund, Kantone und Gemeinden unterstützen mit Massnahmen der Raumplanung insbesondere Bestrebungen, die Siedlungsentwicklung unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität nach innen zu lenken. - Art. 3 Abs. 3 lit. abls RPG: Insbesondere sollen Massnahmen zur besseren Nutzung der brachliegenden oder ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen sowie zur besseren Nutzung der Möglichkeiten zur Verdichtung der Siedlungsfläche getroffen werden. Aufgrund dieser gesetzlichen Grundlagen ist im Grundsatz und in Abhängigkeit des Gemeindetyps, des Zonentyps sowie der Erschliessungssituation eine Mindestdichte anzustreben. Das vorliegend zur Debatte stehende Gebiet „Pardieni" liegt am nördlichen Rand des kompakt gewachsenen Dorfs Almens und unweit von der kantonalen Verbindungsstrasse, welche Almens primär mit dem vorderen Domleschg und schliesslich mit der Al 3 verbindet. Es weist eine vergleichsweise gute Erschliessungssituation für ein noch ländlich geprägtes Bündner Dorf auf. Entsprechend ist Almens im Siedlungsentwicklungskonzept SEK der Regionalplanungsgruppe Region Viamala vom 22. Mai 2013, genehmigt von der Regierung mit Beschluss Nr. 625 vom 24. Juni 2014, nicht als ländliche Gemeinde, sondern als „Agglomerationsgemeinde" mit guten verkehrstechnischen Anbindungen „für Pendler nach Chur" aufgeführt. Schliesslich ist Almens mit entsprechenden Postautoverbindungen gut an das öffentliche Verkehrsnetz der RhB-Bahnlinie beim Knotenpunkt und Arbeitsstandort Thusis angebunden. Aufgrund dieser Ausgangslage für das vorliegend betroffene Gebiet „Pardieni" ist daher in Anwendung von Art. 1 Abs. 2 lit. abis RPG und Art. 3 Abs. 3

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lit. abis RPG sicherzustellen, dass eine zukünftige Überbauung des fraglichen Gebiets unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität eine hohe Dichte aufweist. Im Arealplangebiet „Pardieni", welches auf Grundlage des erarbeiteten hochwertigen Gestaltungskonzepts Caminada neu überbaut werden soll, kann anstelle der gemäss Ortsplanung vorgegebenen Freihaltung im Bereich der Dorfzone (304 m2) neu ein zusätzliches Gebäude erstellt werden (vgl. das südwestlich gelegene Gebäude im Gestaltungsplan 1:500). Art und Mass der Nutzung resp. die gemäss Art. 13 BauG geltenden Überbauungsziffem (ÜZ) von 0.3 für die Dorferweiterungszone und 0.6 für die Dorfzone werden konkretisiert über eine auf die gesamte Arealplanfläche gerechnete ÜZ von 0.44 (vgl. Art. 7 der Arealplanbestimmungen). Daraus ergibt sich gegenüber der gemäss Grundordnung möglichen anrechenbaren Gebäudefläche von 946 m2 neu eine um rund 25 % höhere Gebäudefläche von 1188 m2. Knapp die Hälfte der Zusatzfläche von 242 m2 wird durch das mögliche Gebäude im vormaligen Freihaltebereich konsumiert (rund 116 m2), die Restfläche (rund 126 m2) ist verteilt auf das übrige Arealplangebiet resp. auf die weiteren im Gestaltungsplan definierten Baubereiche. Zwecks Anbindung an den historischen Siedlungsbereich legt der Gestaltungsplan 1:500 zudem Firstkotenhöhen für drei bis vier obergeschossige und somit durchschnittlich rund 27 % resp. + 2,60 m höhere Gebäude gegenüber der Grundordnung fest. Dadurch kann eine gute Einordnung in das historische Bebauungsmuster und Ortsbild von Almens, mit ebenfalls drei- bis viergeschossigen, jeweils dicht aneinander liegenden Gebäudegruppen entlang der Gassen, gewährleistet werden (vgl. die Überbauungsskizze und Luftaufnahme im PMB). Die gute Anbindung des Arealplangebiets an das - 1,0 m bis zu max. - 3,0 m unterhalb des Pardieniwegs liegende neuzeitliche Einfamilienhausquartier erfolgt über das mit der niedrigsten Höhenkote von + 11,30 m versehene Einzelgebäude an der benachbarten Südwestecke des Arealplangebiets. Zusammen mit der Möglichkeit einer zusätzlichen Reduktion der Gebäudehöhe um bis zu - 3,0 m gemäss Art. 8 Abs. 3 der Arealplanbestimmungen, welche im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens auf Grundlage eines detaillierten und definitiven Bauprojekts bezüglich Nutzung, Volumen, Höhen und Materialisierung eine in allen ortsbaulichen Belangen bestmögliche Einbettung ins Gesamtortsbild erlaubt, erweist sich der Arealplan hinsichtlich des

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Einzelgebäudes — aber auch hinsichtlich der restlichen Bauten — im Grundsatz als den örtlichen Anforderungen und Gegebenheiten genügend angepasst und als siedlungsverträglich. Zusammenfassend hat der Gemeindevorstand mit der vorliegenden Arealplanung die Möglichkeit geschaffen, die vorhandene Wohnbauzonenreserve auf der Parzelle Nr. 10 032 durch die parzelleninteme Umlagerung des der Dorfzone überlagerten Freihaltebereichs voll ausnutzen zu können. Dabei hat der Gemeindevorstand zugunsten einer guten Einordnung der angestrebten Überbauung in das bestehende und kompakte Ortsbild Almens nicht nur die über die Ortsplanung gesicherten Freiraumansprüche berücksichtigt, sondern gleichermassen auch für eine im Rahmen von Art. 46 Abs. 2 KRG zur Änderung des Nutzungsmasses erlaubte und ausreichend verbindlich gesicherte Dichte und Wohnqualität gesorgt. Aufgrund dieser getroffenen Massnahmen kann deshalb festgehalten werden, dass der Arealplan „Pardieni" die Anforderungen des RPG auch im Hinblick auf die geforderte Lenkung der Siedlungsentwicklung nach innen sowie in Bezug auf die bessere Nutzung der Möglichkeiten zur qualitativ hochwertigen Verdichtung der Siedlungsfläche zu erfüllen vermag. Der vom Gemeindevorstand Domleschg am 22. August 2017 beschlossene Arealplan „Pardieni" erweist sich vor diesem Hintergrund mit der am 1. Mai 2014 in Kraft getretenen neuen Raumplanungsgesetzgebung als konform. Der neue Arealplan „Pardieni" ist unter diesem Gesichtspunkt genehmigungsfähig. 4. Sisderungen Infolge Beschwerde Zwecks einer in Aussicht stehenden gütlichen Einigung in einer Beschwerdeangelegenheit hat die Gemeinde am 4. April 2018 beantragt, der Arealplan solle unter vorläufiger Ausklammerung der beschwerdebelasteten Arealplaninhalte für das Einzelgebäude an der Südwestecke des Arealplangebiets genehmigt werden. Die betroffenen Planinhalte für das Einzelgebäude „Baufeld Hauptbauten", „Baubereich Hauptbauten", „Baulinien", „Firstrichtung" und „Höhenkote" sollen erst nach der bevorstehenden Bauprojektierung behandelt und deren Genehmigung deshalb vorläufig sistiert werden. Einerseits könne die Bauprojektierung aus Planungs- und Kostensicherheitsgründen erst aufgrund der grundsätzlichen Genehmigung des Arealplans

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in Auftrag gegeben werden. Andererseits könne dadurch auch das Risiko eines zeitverzögernden Rechtsstreits vermieden werden. Die Regierung kann dem Antrag der Gemeinde im Hinblick auf eine mögliche gütliche Einigung stattgeben und das Genehmigungsverfahren für die das Einzelgebäude Südwest betreffenden Arealplaninhalte „Baufeld Hauptbauten", „Baubereich Hauptbauten", „Baulinien", „Firstrichtung" und „Höhenkote" sistieren. Ebenso wird das betreffende Beschwerdeverfahren sistiert. Sobald die konkrete Bauprojektierung und/oder die beabsichtigte gütliche Einigung vorliegen, werden das Genehmigungsverfahren und das betreffende Beschwerdeverfahren wiederaufgenommen. Das ARE wird beauftragt, die nötigen Kennzeichnungen im Gestaltungsplan 1:500 vorzunehmen. 5.

Verkehrssicherheit

Die Kantonspolizei hat mit ihrer Stellungnahme vom 18. Oktober 2017 die mit der geplanten Garagenein- und -ausfahrt und der Überbauung entlang des Pardieniwegs zusammenhängende nötige Verkehrssicherheit grundsätzlich bestätigt. Infolge Abstand von 2,50 m zum Weg werden insbesondere die minimal erforderlichen Sichtweiten eingehalten. Die Gemeinde wird jedoch gestützt auf die Stellungnahme der Kantonspolizei darauf hingewiesen, dass entlang des Weges keine sichtbehindemden Elemente wie Mauern, Zäune, Bepflanzungen oder Container erstellt werden dürfen. 6.

Fazit

Die Prüfung des am 22. August 2017 vom Gemeindevorstand Domleschg beschlossenen Arealplans „Pardieni" hat ergeben, dass dieser Nutzungsplan die Anforderungen von Art. 46 KRG erfüllt. Der Arealplan erweist sich zudem mit dem neuen RPG als konform. Ferner stehen dem Arealplan auch keine überwiegenden Interessen entgegen. Der am 22. August 2017 beschlossene Arealplan „Pardieni" kann somit genehmigt werden.

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Gestützt auf Art. 49 KRG

beschliesst die Regierung: 1. Die Aufhebung des bisherigen Arealplans „Pardleni" vom 8. Dezember 2014 wird im Sinne der Erwägungen genehmigt. 2. Der neue Arealplan „Pardieni" vom 22. August 2017, bestehend aus den Arealplanbestimmungen und einem Gestaltungsplan 1:500, wird im Sinne der Erwägungen mit folgender direkter Korrektur, mit folgendem Vorbehalt und mit folgendem Hinweis genehmigt: a)

Der Legendeneintrag „Kote First" im Gestaltungsplan 1:500 wird wie folgt korrigiert: - „Kote First (+ 0,20 m / - 3,0 m)"

b)

Das Genehmigungsverfahren für die Arealplaninhalte betreffend das Einzelgebäude Südwest „Baufeld Hauptbauten", „Baubereich Hauptbauten", „Baulinien", „Firstrichtung" und „Höhenkote" wird angesichts der noch pendenten Beschwerde PB 7/17 sistiert, bis die konkrete Bauprojektierung und/oder eine gütliche Einigung vorliegen.

c)

Der Gemeindevorstand wird darauf hingewiesen, dass aus Verkehrssicherheitsgründen entlang des Pardieniwegs keine sichtbehindernden Elemente wie Mauern, Zäune, Bepflanzungen oder Container erstellt werden dürfen.

3. Das Verfahren zur Behandlung der Planungsbeschwerde PB 7/17 wird sistiert. 4. Die Planungsbeschwerde PB 6/17 wird heute in einem separaten Regierungsbeschluss behandelt.

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5.

Der Gemeindevorstand Domleschg wird angewiesen, den wesentlichen Inhalt des Dispositivs des vorliegenden Genehmigungsbeschlusses öffentlich bekannt zu geben. Diese Bekanntgabe hat in den gleichen Publikationsorganen wie die Bekanntgabe des Gemeindevorstandsbeschlusses vom 22. August 2017 zu erfolgen. Im Publikationstext ist darauf hinzuweisen, dass der Genehmigungsbeschluss bei der Gemeinde eingesehen werden kann und dass gegen den darin enthaltenen Vorbehalt (Sistierungen im Hinblick auf eine gütliche Beschwerdeerledigung) innert 30 Tagen ab dem Publikationsdatum nach Massgabe des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) beim Verwaltungsgericht Graubünden Beschwerde erhoben werden kann.

6.

Für direkte Adressaten des vorliegenden Beschlusses beginnt die 30-tägige Beschwerdefrist an das Verwaltungsgericht bereits ab dem Zeitpunkt der Eröffnung des vorliegenden Beschlusses.

7.

Soweit für die Verwirklichung der Planung Bewilligungen irgendwelcher Art notwendig sind, bleibt der Bewilligungsentscheid der zuständigen Behörde oder Amtsstelle vorbehalten.

8.

Das Amt für Raumentwicklung (ARE) wird beauftragt, die aufgrund dieses Beschlusses nötigen Kennzeichnungen in den eingereichten graphischen Auszügen vorzunehmen.

9.

Der Gemeindevorstand Domleschg sorgt für die Nachführung der Nutzungsplandaten nach den Vorgaben des ARE. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Nutzungsplanfestlegungen erst dann als definitiv rechtskräftig betrachtet werden können, wenn gegen den entsprechenden Genehmigungsbeschluss innert 30 Tagen ab dem Publikationsdatum keine Verwaltungsgerichtsbeschwerden eingereicht werden resp. wenn allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerden abgewiesen worden sind.

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10. Mitteilung an:

Der Präsident:

Namens der Regierung

Dr. Mario Cavigelli

Der Kanzleidirektor:

Daniel Spadin